行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

会议核心观点 - 2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳召开，主题为“全新全域 美好共生”，超过300名嘉宾参会，共同探讨现代化人民城市高效能治理的方向与路径 [1] - 城市高质量发展不能仅靠规划，更需依靠持续运营与更新，推动城市从“单一功能”向“人本场景”转变，美好城市是“管”出来和“运营”出来的 [1] - 未来城市发展将从单向管理转向价值共创，从硬件投入转向软硬协同，走向更具活力和可持续的发展之路 [2] 行业发展理念与路径 - 城市高质量发展路径应是多元和融合的，需以运营思维整合空间、生态与产业资源 [1] - 城市治理需摆脱“重建设、轻治理”的惯性，通过完善多元参与机制，实现智慧化与精细化运营 [1] - 面对从“增量建设”到“存量活化”的转变，激活沉睡资源、实现“主客共享”成为城市治理的关键挑战 [2] - 各地正探索以内涵式发展为路径、以人民满意为标尺的城市建设新模式，立足存量、聚焦共享、激发活力 [3] 具体赋能方向与模式 - 文化赋能被视为破解“千城一面”问题的关键 [1] - 通过文旅与城市服务的融合，可以激活公共空间价值 [1] - 未来城市应是一个“大景区”，借助智慧科技实现“处处是景、时时可游、人人共享” [1] - 保利物业在会上发布了“全域景城服务”模式，构建涵盖“规划—运营—治理—生态”四大维度的产品体系，旨在推动城市与景区功能协同、空间共融，实现“景、城、人”的和谐共生，助力城市服务从“单向供给”升级为“价值闭环” [2] 行业合作与生态构建 - 会议举行了“景城生态”战略合作伙伴签约仪式，保利物业与智纲智库、岭南控股、元宇宙研究院等多家机构合作，将基于规划、运营、治理三个维度开启开放、协同、共赢的产业生态新篇章 [2] - 保利城市建设服务有限公司与深圳市本原元宇宙研究院共同建设的智慧城区联合实验室揭牌成立，旨在推动智慧治理技术研发与落地，为城市数字化转型与智慧化建设提供技术支持 [2]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]

股东大会相关 - 2025年12月30日举行临时股东大会审议更换审计机构事项[3] - 2025年12月30日名列股东名册的股东有权出席并投票[3] 股份过户相关 - 2025年12月23日至12月30日暂停办理H股过户登记手续[3] - 填妥表格及股票须在2025年12月22日下午4时30分前送达过户登记处[3] 人员信息 - 执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生[4] - 非执行董事为刘平先生及刘智慧先生[4] - 独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[4] 公告信息 - 公告日期为2025年12月8日[4]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收83.9亿元，同比增长6.6% [1] - 权益股东应占净利润为8.9亿元，同比增长5.3% [1] - 营业成本为67.7亿元，同比增长8.0%，毛利率为19.4%，同比下降1.1个百分点 [1] - 费用率为5.4%，较2024年同期下降0.9个百分点 [2] - 截至2025年上半年，公司现金及现金等价物为96.5亿元，较2024年末下降2.5% [2] 分业务收入分析 - 核心物业管理服务营收同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入同比减少16.1% [1] - 小区增值服务收入同比减少约3.7% [1] - 公司平均物业管理单价提升至2.47元/平方米，较2024年提升0.14元/平方米 [1] - 物业管理服务毛利率为16.6%，同比下降0.2个百分点 [1] 管理规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末，公司在管面积达6.4亿平方米 [1] - 来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米，同比增长3.1%，占在管总面积的比例为63.8% [1] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元，同比增长17.2% [1] - 新拓展第三方项目单年合同金额中，位于核心50城的占比高达84.6%，同比提升5.1个百分点 [1] 未来发展战略 - 公司未来计划在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 [2] - 目标是实现规模与效益的同步提升 [2]

核心观点 - 中泰证券研报认为保利物业2025年上半年收入业绩维持增长 核心物业管理业务增长稳定 增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 预计2025-2027年EPS为2.88、3.09和3.33元/股 对应PE为11.0、10.3和9.6倍 维持“买入”评级 [1] 财务业绩 - 2025年上半年公司实现营收83.9亿元 同比增长6.6% 权益股东应占净利润8.9亿元 同比增长5.3% [1][2] - 营业成本67.7亿元 同比增长8.0% 毛利率为19.4% 同比下降1.1个百分点 [2] - 费用率为5.4% 较2024年同期下降0.9个百分点 经营效率持续提升 [4] - 截至2025年上半年 公司现金及现金等价物为96.5亿元 较2024年末下降2.5% 现金依旧维持健康状态 [4] 业务结构分析 - 核心物业管理服务营收较2024年同期增加13.1% 有较高增速 [2] - 非业主增值服务收入减少16.1% 小区增值服务收入减少约3.7% 与房地产行业下行及大环境影响有关 [2] - 公司平均物业单价提升至2.47元/平米 较2024年提升0.14元/平米 [2] - 物业管理服务毛利率为16.6% 同比下降0.2个百分点 [3] 规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末 公司在管面积6.4亿平米 其中来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平米 同比增长3.1% [3] - 第三方在管面积占比63.8% 同比增长5.9% [3] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元 同比增长17.2% [3] - 新拓展第三方项目单年合同金额中位于核心50城占比高达84.6% 同比提升5.1个百分点 [3] 未来展望 - 公司未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 实现规模与效益的同步提升 [4]

核心观点 - 中泰证券维持保利物业“买入”评级 认为公司2025年上半年收入业绩维持增长 核心物业管理业务增长稳定 增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [1] 财务业绩 - 2025年上半年实现营收83.9亿元 同比增长6.6% [1] - 2025年上半年权益股东应占净利润为8.9亿元 同比增长5.3% [1] - 营业成本为67.7亿元 同比增长8.0% [1] - 毛利率为19.4% 同比下降1.1个百分点 [1] - 费用率为5.4% 较2024年同期下降0.9个百分点 [3] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为2.88元、3.09元和3.33元 对应市盈率（PE）分别为11.0倍、10.3倍和9.6倍 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务营收较2024年同期增加13.1% [1] - 非业主增值服务收入减少16.1% [1] - 小区增值服务收入减少约3.7% [1] - 物业管理服务毛利率为16.6% 同比下降0.2个百分点 [2] 规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末 公司在管面积达6.4亿平方米 [2] - 来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米 同比增长3.1% [2] - 第三方在管面积占比达63.8% 同比增长5.9% [2] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元 同比增长17.2% [2] - 新拓展第三方项目单年合同金额中位于核心50城占比高达84.6% 同比提升5.1个百分点 [2] 经营效率与定价 - 公司平均物业单价提升至2.47元/平方米 较2024年提升0.14元/平方米 [1] - 受益于新项目定价标准提升 住宅项目单价较去年同期有所提升 [2] - 截至2025年上半年 公司现金及现金等价物为96.5亿元 较2024年末下降2.5% [3] 未来战略方向 - 公司未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 以实现规模与效益的同步提升 [3]

投资评级 - 报告对保利物业维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 公司2025年上半年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [9] - 公司基本面扎实，经营效率提升，未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力，实现规模与效益的同步提升 [9] - 预计公司2025-2027年EPS为2.88、3.09和3.33元/股，对应PE为11.0、10.3和9.6倍 [9] 财务表现与预测 - **2025年上半年业绩**：实现营收83.9亿元，同比增长6.6%，权益股东应占净利润8.9亿元，同比增长5.3% [5][6] - **营收结构**：物业管理服务营收同比增长13.1%，非业主增值服务收入减少16.1%，小区增值服务收入减少约3.7% [6] - **盈利能力**：2025年上半年毛利率为19.4%，同比下降1.1个百分点，物业管理服务毛利率为16.6%，同比下降0.2个百分点 [6][8] - **历史与预测营收**：2023A营收150.70亿元，2024A营收163.42亿元，预计2025E-2027E营收分别为176.50亿元、188.85亿元、202.07亿元，对应增长率分别为8%、7%、7% [4] - **历史与预测归母净利润**：2023A归母净利润13.80亿元，2024A为14.74亿元，预计2025E-2027E分别为15.96亿元、17.11亿元、18.43亿元，对应增长率分别为8%、7%、8% [4] - **每股收益预测**：预计2025E-2027E每股收益分别为2.88元、3.09元、3.33元 [4][9] - **净资产收益率**：预计从2024A的16%逐步降至2027E的13% [4] - **现金流与费用**：截至2025年上半年，现金及现金等价物96.5亿元，较2024年末下降2.5%，费用率5.4%，较2024年同期下降0.9个百分点 [9] 业务运营与规模 - **在管面积**：截至2025年上半年末，公司在管面积6.4亿平方米，其中来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米，同比增长3.1%，占总在管面积比例约为56.2% [8] - **第三方外拓**：第三方在管面积占比达63.8%，同比增长5.9%，新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元，同比增长17.2% [8] - **项目质量**：新拓展第三方项目单年合同金额中，位于核心50城的占比高达84.6%，同比提升5.1个百分点 [8] - **物业单价**：2025年上半年平均物业单价提升至2.47元/平方米，较2024年提升0.14元/平方米 [6] 估值与市场数据 - **股价与市值**：股价为35.00港元，总市值193.67亿港元，流通市值121.45亿港元 [1] - **市盈率**：基于2025年4月12日收盘价，对应2024A-2027E的市盈率分别为11.9倍、11.0倍、10.3倍、9.6倍 [4][12] - **市净率**：对应2024A-2027E的市净率分别为1.8倍、1.6倍、1.4倍、1.2倍 [4]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]