格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司与保利发展控股订立《第二期车位 代理框架协议(续)》，期限自《第二期车位代理框架协议(续)》于临时股东大会审议通过日起计三年。 ...

公司基本信息 - 公司为保利物業服務股份有限公司，股份代號06049[1] 董事会成员 - 执行董事吴兰玉女士任董事长[2] - 非执行董事为刘平先生和刘智慧先生[3] - 独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士和张礼卿先生[3] 董事会委员会 - 设审核、薪酬、提名、战略与可持续发展四个委员会[3] - 吴兰玉是提名和战略与可持续发展委员会主席[3] - 刘平是提名和战略与可持续发展委员会成员[3] - 刘智慧是审核委员会成员[3] - 王小军是审核、薪酬和提名委员会成员，薪酬委主席[3] - 谭燕和张礼卿是四委员会成员，谭燕是审核委主席[3]

人事变动 - 姚玉成2026年1月27日起辞去公司执行董事、总经理等职务[4] - 王英男2026年1月27日起出任公司总经理，为执行董事候选人[4][5] - 尹超2026年1月27日起不再担任公司董事会秘书及联席公司秘书[8] - 刘龙2026年1月27日起接任公司董事会秘书及联席公司秘书[8] 其他事项 - 公司2026年1月21日获联交所三年豁免，条件包括刘国贤协助等[9][10] - 截至2026年1月27日公司执行董事、非执行董事等人员情况[12]

公司董事会审核委员会及独立非执行董事已分别就前述事项发表确认意见，同意实施第二批解锁。 格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司董事会审议通过了关于公司限制性 股票激励计划预留授予第二批解锁的决议案。根据该决议案，预留授予已进入第二批解锁期。参与预留 授予的激励对象中，除部分人士因退休、离职等原因其持有的限制性股票已失效外，其余31位激励对象 均已满足预留授予的第二批解锁条件，其持有的共计236,148股本公司H股股票已于2026年1月27日解 锁。 ...

协议相关 - 2026年1月27日公司与保利发展控股订立《第二期车位代理框架协议（续）》，期限三年[3][7] - 公司拟于临时股东大会寻求独立股东对协议及交易批准，保利发展控股及其联系人放弃投票[5] - 通函预计不迟于2026年3月9日寄发股东[5][25] 股权情况 - 保利发展控股在公司已发行股本总额中拥有72.289%权益，为控股股东及关连人士[4][5][22][25] 财务数据 - 《第二期车位代理框架协议》2022 - 2025年保证金经批准年度上限均为20亿，历史最高结余2023 - 2025年达20亿[13] - 《第二期车位代理框架协议》2022 - 2025年代理服务费经批准年度上限分别为5000万、6亿、6亿、6亿，历史交易金额分别为0、2.402亿、1.158亿、8190万[14] - 《第二期车位代理框架协议（续）》2026 - 2029年保证金建议年度上限均为20亿[15] - 《第二期车位代理框架协议（续）》2026 - 2028年及协议终止前代理服务费建议年度上限分别为5亿、5亿、5亿、1.25亿[16][17] - 2023 - 2025年1至9月实现代理服务费收入分别约为2.402亿、1.158亿、0.819亿[18] 协议规定 - 应付保证金部分按《上市规则》计算年度上限最高适用百分比率高于5%，公司须遵守相关规定[4] - 应付保证金部分按合并基准计算年度上限最高适用百分比率高于25%但低于100%，构成须予披露交易[4][24] - 目标车位销售或租赁底价原则上不超过销售或租赁代理价格的80%[8][18] - 实际租售价格超出底价部分作为代理服务费归公司所有[9] - 公司支付的保证金金额不超过具体合同目标车位相关货值总和的50%[10][11][18] - 每年6月30日前及12月31日前，保利发展需退回存续保证金，公司评估后支付相应保证金[10] - 若提前租售完或合同到期不续签，保利发展应退回相应保证金[10] - 若协议解除或终止，保利发展将收回未租售车位权利并退回保证金[10] 风险控制 - 保利发展未按规定退回保证金须支付违约利息，历史未发生违约，违约风险极低[12] - 若实际交易金额达建议年度上限的80%，管理层将评估并寻求措施[23] - 集团财务部门于每年6月30日及12月31日的3个工作日前提示保利发展控股退回保证金[23] - 若保证金未按期退回，法务部门将在到期日30天后采取行动[23] - 若需调整年度上限，公司将提前安排并遵守上市规则履行程序[23] 其他信息 - 公司于1996年6月26日在中国成立，是物业管理服务综合运营商[26] - 保利发展控股于1992年9月14日在中国成立，股份于上海证券交易所主板上市[27] - 公司内资股和H股每股面值均为人民币1.00元[29] - 第二期车位代理框架协议订立日期为2022年11月16日[30] - 第二期车位代理框架协议（续）订立日期为2026年1月27日[30] - 车位代理框架协议（续）订立日期为2023年11月3日[31]

激励计划解锁 - 2026年1月27日董事会通过限制性股票激励计划预留授予第二批解锁决议案[3] - 31位激励对象满足第二批解锁条件，部分人士限制性股票失效[3] - 236,148股本公司H股股票于当日解锁[3] 相关审核与规定 - 董事会审核委员会及独董同意实施第二批解锁[4] - 公司按规则将在年报披露激励计划详情[5]

行业盈利预测 - 以加权平均值计算 2025年中国物业管理公司盈利预计同比增长10% [1] - 该增速低于市场普遍预期的12% [1] - 该增速较2024年及2025年上半年的增长15%及12%有所放缓 [1] 增长放缓原因 - 增长放缓主要由于现金收款比率下降 [1] - 增长放缓亦由于增值服务收入与利润率下滑 [1] 主要公司表现预期 - 预期绿城服务(02869)表现将会领先 [1] - 其次为华润万象生活(01209) 保利物业(06049) 中海物业(02669) 万物云(02602)及碧桂园服务(06098) [1] - 其中首选华润万象生活和绿城服务 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体符合预期 盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合 多数物管公司仍达成全年扩张目标 凸显了巨大的长期市场潜力 [2] 重点公司盈利增长预测 - 预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 同比增10%至15% [1] - 预计保利物业（06049）与中海物业（02669）将实现中单位数增长 [1] - 融创服务（01516）可能仍面临核心利润下滑 受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业风险与现金流状况 - 现金回款疲弱仍是主要阻力 去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [2] - 现金回款比率下降受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [2] - 短期利润率仍承压 但全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [2] 盈利分化关键驱动因素 - 第三方应收帐款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素 [2] - 除万物云（02602）外 来自关联方的减损风险已大致清除 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]