报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

股本情况 - 截至2025年9月底，公司法定/注册股本总额为553,333,400元[1] - 截至2025年9月底，H股法定/注册股本为347,000,090元，内资股为206,333,310元[1] 股份情况 - 截至2025年9月底，H股已发行股份总数为347,000,090股，内资股为206,333,310股[2] - 本月法定/注册、已发行及库存股份数目均无增减[1][2]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

收入和利润表现 - 收入同比增长6.6%至8392.0百万元人民币[8] - 2025年上半年收入为839.20亿元人民币，同比增长6.61%[79] - 2025年上半年毛利为162.67亿元人民币，同比增长1.03%[79] - 2025年上半年除税前溢利为119.07亿元人民币，同比增长5.41%[79] - 2025年上半年期内溢利为90.40亿元人民币，同比增长5.79%[79] - 本公司拥有人应占溢利为89.06亿元人民币，同比增长5.28%[79] - 期内溢利人民币904.0百万元，同比增长5.8%，净利率10.8%[38] - 公司毛利为人民币1,626.7百万元，同比增长1.0%，毛利率从20.46%下降至19.38%[35] - 总收入同比增长6.6%至83.92亿元人民币，去年同期为78.71亿元人民币[99] - 公司拥有人应占溢利为8.906亿元人民币（2025年）对比8.4596亿元人民币（2024年），同比增长5.3%[106] - 期内溢利及全面收入总额从2024年上半年的854,576千元人民币增至2025年上半年的904,040千元人民币，增长5.8%[87] - 确认为分派的股息从2024年上半年的552,227千元人民币增至2025年上半年的737,040千元人民币，增长33.5%[87] - 保留溢利从2024年12月31日的4,383,306千元人民币增至2025年6月30日的4,536,878千元人民币，增长3.5%[87] 成本和费用 - 服务成本67.65亿元人民币，同比增长8.0%[33] - 行政开支人民币444.9百万元，同比下降9.2%，占收入比例5.3%[37] - 员工成本同比下降11.8%至164.68亿元人民币，去年同期为186.72亿元人民币[102] - 所得税开支同比增长4.2%至2.87亿元人民币，去年同期为2.75亿元人民币[103] - 贸易应收款项及应收票据减值亏损同比增长7.6%至5229万元人民币，去年同期为4861万元人民币[100] - 2025年上半年确认股份支付费用总额424.1万元人民币，同比大幅下降71.7%（2024年同期：1,497.4万元）[131] - 2025年上半年因业绩条件未达成冲回股份支付费用2,264.7万元人民币[132] 业务线表现：物业管理服务 - 物业管理服务收入增长13.1%至6324.8百万元人民币[13] - 物业管理服务收入占总收入75.4%[12][13] - 物业管理服务总收入人民币63.24751亿元，其中保利发展控股集团贡献56.1%，第三方贡献43.9%[17][18] - 物业管理服务收入632.5亿元人民币，同比增长13.1%，占总收入75.4%[32] - 物业管理服务收入同比增长13.1%至63.25亿元人民币，去年同期为55.93亿元人民币[99] - 物业管理服务毛利占比64.5%，毛利率16.59%，同比下降0.2个百分点[34][35] - 住宅社区在管面积321.0百万平方米，收入人民币36.063亿元，同比增长10.2%[19][20] - 商业及写字楼收入人民币11.481亿元，同比增长29.8%[19][21] - 住宅社区平均物业管理费单价2.47元/平方米/月，同比增长0.14元[24] - 保利发展控股集团项目物业管理费单价2.56元/平方米/月，第三方项目单价1.95元/平方米/月[24] 业务线表现：非业主增值服务 - 非业主增值服务收入8.63亿元人民币，同比下降16.1%，占总收入10.3%[26][32] - 非业主增值服务收入同比下降12.7%至7.47亿元人民币，去年同期为8.56亿元人民币[99] - 非业主增值服务毛利率11.21%，同比下降6.84个百分点[34][35] - 案场协销服务收入4.09亿元人民币，同比下降23.5%，占非业主增值服务收入47.4%[26] - 写字楼租赁收入1.16亿元人民币，同比下降32.7%，占非业主增值服务收入13.4%[26] - 其他非业主增值服务收入3.38亿元人民币，同比增长5.3%，占非业主增值服务收入39.2%[26] 业务线表现：社区增值服务 - 社区增值服务收入12.04亿元人民币，同比下降3.7%，占总收入14.3%[27][32] - 社区增值服务收入同比下降3.7%至12.04亿元人民币，去年同期为12.50亿元人民币[99] - 社区增值服务毛利率39.93%，同比上升1.08个百分点[34][35] 业务规模和市场拓展 - 合同管理面积达996.1百万平方米[4][11] - 在管面积达833.7百万平方米[4][11] - 第三方项目合同面积占比63.8%达635.4百万平方米[14] - 来自保利发展控股集团的合同管理面积约为360.7百万平方米[15] - 新拓展第三方项目单年合同金额约人民币14.061亿元，同比增长17.2%[16] - 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2%[16] - 核心50城新拓展第三方项目单年合同金额占比达84.6%，同比提升5.1个百分点[16] - 来自第三方项目的合同管理面积约为635.4百万平方米，占总合同管理面积63.8%[16] - 在管面积833.703百万平方米，其中保利发展控股集团占34.1%，第三方占65.9%[17][18] 关联方交易和关系 - 保利发展控股集团销售签约金额达人民币1451.7亿元，位列行业第一[15] - 2025年上半年向关联方保利发展控股集团提供物业管理服务收入9,065.4万元人民币，同比增长53.9%（2024年同期：5,891.7万元）[138] - 2025年上半年向关联方保利发展控股集团提供非业主增值服务收入61,807.2万元人民币，同比下降13.4%（2024年同期：71,389.8万元）[138] - 保利发展控股集团贸易应收款项于2025年6月30日增至691.115百万元，较2024年底479.233百万元增长44.2%[141] - 保利发展控股集团按金及其他应收款项于2025年6月30日为22.799百万元，较2024年底21.983百万元增长3.7%[141] - 保利发展控股集团贸易应付款项于2025年6月30日增至87.969百万元，较2024年底67.702百万元增长29.9%[141] - 保利发展控股集团应计费用及其他应付款项于2025年6月30日降至56.173百万元，较2024年底72.900百万元减少22.9%[141] - 保利发展控股集团合营企业贸易应收款项于2025年6月30日增至23.001百万元，较2024年底19.053百万元增长20.7%[141] - 中国保利集团贸易应付款项于2025年6月30日大幅增至37.699百万元，较2024年底1.992百万元增长1792.5%[141] - 中国保利集团按金及其他应收款项于2025年6月30日降至0.228百万元，较2024年底5.610百万元减少95.9%[141] - 所有关联方结余均为无抵押、不计息及按要求或按合约条款偿还[141] - 公司向其他国有企业提供物业管理服务[143] 现金和资产负债 - 现金及银行结余为11624.1百万元人民币[9] - 资产负债率为42.9%[9] - 现金及银行结余人民币11,624.1百万元，较2024年末减少2.0%[39] - 贸易应收款项及应收票据人民币3,926.2百万元，较2024年末增加1,110.3百万元[43] - 资产负债率42.93%，较2024年末上升1.75个百分点[39] - 贸易应付款项人民币2,611.1百万元，较2024年末减少5.2%[45] - 现金及现金等价物为964.81亿元人民币，较2024年末下降2.45%[82] - 贸易应收款项及应收票据为392.62亿元人民币，较2024年末增长39.45%[82] - 流动负债总额为750.34亿元人民币，较2024年末增长9.70%[82] - 现金及现金等价物期末余额为9,648,051千元人民币，较期初的9,890,671千元人民币下降2.5%[88] - 租赁负债从2024年12月31日的62,757千元人民币降至2025年6月30日的55,315千元人民币，下降11.9%[84] - 公司资产净值从2024年12月31日的9,871,348千元人民币增至2025年6月30日的10,055,642千元人民币，增长1.9%[84] - 公司拥有人应占权益从2024年12月31日的9,701,014千元人民币增至2025年6月30日的9,872,267千元人民币，增长1.8%[84] - 非控股权益从2024年12月31日的170,334千元人民币增至2025年6月30日的183,375千元人民币，增长7.7%[84] - 现金及现金等价物减少至96.48亿元人民币，较期初98.91亿元下降2.5%[119] - 大额存单规模达20.17亿元人民币，年利率区间为2.0%-2.6%[18] - 贸易应付款项总额降至26.11亿元人民币，其中一年内账期占比96.2%[121][122] - 保利财务存款规模减少至15.04亿元人民币，较期初20.04亿元下降25.0%[120] - 预付款项及其他应收款增长至9.64亿元人民币，较期初9.05亿元增长6.6%[17] - 应付股息新增7.37亿元人民币[123] - 合约负债增至18.92亿元人民币，社区增值服务部分增长60.4%至1.97亿元[124] - 租赁负债总额降至1.02亿元人民币，其中一年内到期占比45.5%[125] - 公司大部分银行存款存放于政府相关金融机构[143] 投资和筹资活动 - 尚未动用全球发售所得款项净额约10.952亿港元[51] - 所得款项净额分配：14.5%用于战略投资及并购（7.566亿港元）[51] - 所得款项净额分配：62.5%用于开拓增值服务（32.614亿港元）[51] - 所得款项净额分配：5.0%用于数字化及智能化系统升级（2.609亿港元）[51] - 所得款项净额分配：18.0%用于运营资金及一般公司用途（9.393亿港元）[51] - 经营活动所用现金净额为200,299千元人民币，而2024年同期为经营所得现金净额426,713千元人民币[88] - 投资活动所用现金净额为29,540千元人民币，较2024年同期的803,378千元人民币大幅改善[88] - 2025年2月收购上海建盛全部股权，支付现金对价467万元人民币，产生商誉97.1万元人民币[135][136] - 2025年6月30日资本承担889.9万元人民币，较2024年底1,267.8万元人民币下降29.8%[133] 资产和投资明细 - 物业、厂房及设备购置成本为4558.9万元人民币（2025年）对比1682万元人民币（2024年），同比增长171.2%[107] - 使用权资产确认为2085.8万元人民币（2025年）对比2524万元人民币（2024年），同比下降17.4%[107] - 租赁资产及其他投资物业账面净值为60.733亿元人民币（2025年6月30日）对比72.986亿元人民币（2024年12月31日），下降16.8%[110] - 无形资产账面净值为9.0695亿元人民币（2025年6月30日）对比9.398亿元人民币（2024年12月31日），下降3.5%[111] - 联营企业及合营企业权益为2.3738亿元人民币（2025年6月30日）对比2.5174亿元人民币（2024年12月31日），下降5.7%[112] - 存货总额为3.6003亿元人民币（2025年6月30日）对比3.1635亿元人民币（2024年12月31日），增长13.8%[113] - 贸易应收款项及应收票据总额为39.2616亿元人民币（2025年6月30日）对比28.15815亿元人民币（2024年12月31日），增长39.4%[114] - 预付款项、按金及其他应收款项总额为9.64131亿元人民币（2025年6月30日）对比9.04594亿元人民币（2024年12月31日），增长6.6%[116] 股本结构和股东情况 - 公司已发行总股份数为553,333,400股，其中内资股206,333,310股（37.29%），H股347,000,090股（62.71%）[65][67] - 中国保利集团通过受控法团持有H股193,666,690股（占H股55.81%，占总股本35.00%）及内资股206,333,310股（100%，占总股本37.289%）[66] - 保利发展控股集团直接实益持有H股173,666,690股（占H股50.05%，占总股本31.386%）及内资股206,333,310股（100%，占总股本37.289%）[66] - 西藏和泰企业管理有限公司实益持有H股20,000,000股（占H股5.76%，占总股本3.614%）[66] - FIL Limited通过受控法团持有H股17,669,600股（占H股5.09%，占总股本3.19%）[66] - 中国国际金融股份有限公司持有H股好仓8,764,200股（2.52%）及淡仓6,642,000股（1.91%）[66] - 建信（北京）投资基金管理有限责任公司持有H股好仓6,681,400股（占H股1.92%，占总股本1.20%）[66] - 董事吴兰玉通过限制性股票激励计划获得116,800股，其中77,088股已归属（占总股本0.01%）[65] - 董事姚玉成通过限制性股票激励计划获得81,400股，其中26,862股已归属（占总股本0.01%）[65] - 董事刘平持有保利发展控股7,723,184股（占保利发展控股股本0.06%）[65] - 中国国际资本公司持有H股好仓比例从5.72%下降至2.52%[73] - 建信（北京）持有H股权益比例从5.01%下降至1.92%[73] - 内资股转换H股1.94亿股，总股本维持55.33亿股不变[126] - 限制性股票激励计划首次授予428.24万股，预留授予77.08万股[128] - 2024年限制性股票归属1,363,098股，加权平均公允价值每股24.94港元，对应金额4,572.6万元人民币[130][131] - 2024年限制性股票失效116,536股，加权平均公允价值每股28.30港元，对应金额390.9万元人民币[130][131] - 2025年上半年限制性股票归属1,579,776股，加权平均公允价值每股26.00港元，对应金额5,299.4万元人民币[130][131] - 2025年上半年限制性股票失效40,738股，加权平均公允价值每股24.94港元，对应金额136.7万元人民币[130][131] 其他运营数据 - 截至2025年6月30日员工总数为30,310名，较去年同期31,840名减少4.8%[55] - 截至2025年6月30日止六个月员工总成本约为人民币16.468亿元[55] - 其他收入同比增长24.8%至7158万元人民币，去年同期为5733万元人民币[100] - 每股基本盈利加权平均股份数为550,501千股（2025年）对比548,776千股（2024年），增长0.3%[106] - 所有收入及非流动资产均来自中国[97][98] - 2024年度股息7.37亿元人民币已于2025年7月派付[104] - 董事会不建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[57] 风险和信息披露 - 公司未持有重大或然负债[52] - 公司未面临重大外汇风险（除外币计值存款及应付款项外）[53]

公司业务拓展 - 保利物业全资持股成立湖北保城物业服务有限公司 [1] - 新公司经营范围包含代驾服务、机动车修理和维护、白蚁防治服务及病媒生物防制服务等多元化业务 [1] - 新公司法定代表人为尹超 [1]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

南向资金净流入 - 阿里巴巴-W净流入金额最高达52.78亿港元 净流入比23.35% 收盘价154.6港元上涨2.32% [1][2] - 盈富基金净流入27.82亿港元 净流入比13.48% 收盘价27.08港元上涨0.3% [1][2] - 恒生中国企业净流入15.66亿港元 净流入比14.38% 收盘价96.34港元上涨0.27% [1][2] - 美团-W净流入6.7亿港元 百济神州净流入5.17亿港元且净流入比达38.88% [2] - 映恩生物-B净流入3.59亿港元且股价大涨13.18% 脑动极光-B净流入3.41亿港元且股价暴涨34.93% [2] 南向资金净流出 - 小米集团-W净流出7.21亿港元 净流出比10.12% 收盘价56.2港元上涨1.9% [1][2] - 信达生物净流出4.66亿港元 净流出比24.07% 收盘价95.6港元下跌2.3% [1][2] - 泡泡玛特净流出4.58亿港元 净流出比5.14% 收盘价259港元下跌6.43% [1][2] - 理想汽车-W净流出2.98亿港元 建设银行净流出2.54亿港元且股价下跌1.65% [2] - 中金公司净流出2.02亿港元且净流出比高达31.21% 腾讯控股净流出1.97亿港元 [2] 净流入比排名 - 越秀交通基建以63.76%净流入比位居榜首 净流入700.11万港元 [1][2] - 晶苑国际净流入比56.34% 华润燃气净流入比53.63%且净流入金额达4108.69万港元 [1][2] - 再鼎医药净流入比42.79%且净流入金额达2.11亿港元 为高比例流入中金额最大标的 [2][3] 净流出比排名 - 泉峰控股净流出比-59.36% 净流出3936.39万港元且股价下跌2.82% [1][3] - 雅迪控股净流出比-54.53% 净流出6582.97万港元 TCL电子净流出比-54.28% [1][3] - 九方智投控股净流出1.67亿港元 为高比例流出中金额最大标的 [3]