行业整体表现 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% [1] - 行业估值修复期已结束 [1] - 行业基本面仍持审慎看法 [1] - 预期行业盈利增长幅度将放缓至单位数 [1] 华润万象生活(01209) - 获美银证券"买入"评级 [1] - 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% [1] - 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 今年预测股息回报率仅录3.6% [1] - 股息回报率属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 高端品牌符合市场需求分化的趋势 [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

审核委员会组成 - 由最少三名非执行董事组成，独立非执行董事占大多数且至少一名具备专业资格或专长[3] 会议相关规定 - 每年最少举行两次会议[5] - 会议通知应在合理时间内发出，议程及文件需提前3天或协定时间发出[5] - 需三分之二以上成员出席方可举行，其中一名须为独立非执行董事[5] - 决议案须以全体成员过半数票数通过[5] 职责履行要求 - 主席或成员须出席公司年度股东大会并回应股东提问[9] - 行使《中华人民共和国公司法》规定的监事会职权[12] 具体工作职责 - 负责外聘核数师的委任、薪酬等事宜[13] - 审阅公司财务资料，提交报表及报告前进行多项审核[13] - 成员应与董事会及高级管理人员联络，每年至少与外聘核数师开会两次[14] - 检讨公司财务监控、风险管理及内部监控系统[14] - 与管理层讨论相关系统，确保资源等充足[14] - 协调内外部核数师工作，检讨内部审核成效[14] - 检讨公司及其附属公司的财务及会计政策及实务[14] - 检查外聘核数师给管理层的函件及管理层回应[14] - 确保董事会及时回应外聘核数师提出的事宜[14] - 担任公司与外聘核数师之间的主要代表，监察两者关系[14] 权限范围 - 有权查阅公司的一切账目、账册及纪录[17] - 有权要求公司管理层提供有关财政状况的数据[19]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

公司章程 保利物业服务股份有限公司 公司章程 二〇二五年七月修订 | 第一章 | 总 则 | | 1 | | --- | --- | --- | --- | | 第二章 | 公司经营宗旨和经营范围 | | 2 | | 第三章 | 股份和注册资本 | | 3 | | 第四章 | 股份增减和回购 | | 5 | | 第五章 | 股票和股东名册 | | 6 | | 第六章 | 股东的权利和义务 | | 8 | | 第七章 | 股东大会 | | 10 | | 第八章 | 董事会 | | 16 | | 第九章 | 公司董事会秘书 | | 20 | | 第十章 | 总经理及其他高级管理人员 | | 21 | | 第十一章 | 公司董事和高级管理人员的资格和义务 | | 22 | | 第十二章 | 党委 | | 24 | | 第十三章 | 财务会计制度 | | 25 | | 第十四章 | 利润分配 | | 26 | | 第十五章 | 审计 | | 28 | | 第十六章 | 会计师事务所的聘任 | | 28 | | 第十七章 | 公司的合并与分立 | | 28 | | 第十八章 | 公司解散和清算 | | 29 | | 第 ...

会议信息 - 2025年7月29日举行临时、内资股类别及H股类别股东大会[2] - 出席临时股东大会股东及代表持股占比81.96%[4] - 出席内资股类别股东大会股东及代表持股占100%[5] - 出席H股类别股东大会股东及代表持股占比71.02%[6] 股份信息 - 公司已发行股份总数553,333,400股，含内资股和H股[4] 决议信息 - 临时股东大会特别决议案赞成票占比88.4522%[4] - 临时股东大会两普通决议案赞成票占比88.8041%、96.2356%[4] - 内资股类别股东大会特别决议案赞成票占100%[5] - H股类别股东大会特别决议案赞成票占比79.0335%[6] 公司治理 - 修订公司章程取消监事会及相关事项[7] - 三监事辞任，结束时生效[7] - 董事会审核委员会行使监事会职权[7] 人员信息 - 董事长兼执行董事为吴兰玉[8] - 执行董事为吴兰玉、姚玉成[8] - 非执行董事为刘平、刘智慧[8]

景区运营模式创新 - 周庄古镇探索社区型景区运营模式，结合200多名原住居民及1000多家商铺需求，提出全域服务理念[1] - 保利物业通过网格化治理（5个网格）和智慧化管理平台实现精细化运营，覆盖0.47平方公里核心景区[1] - 服务团队在客流高峰期增设专岗，定人定岗保障桥梁通行安全[1] 智慧化管理应用 - 数字化综合管理平台接入500多个高清摄像头，实现垃圾乱倒、违建等实时监控及走失人员搜寻[2] - 平台日均处理工单包括"水龙头失灵""顶棚脱落风险"等，响应效率高（显示"已派单""已完工"状态）[2] - 平台可实时展示景区资产、客流数据，并在客流疏导中发挥关键作用[2] 便民服务升级 - 改造电动船为便民服务船，解决商户货物运输需求（案例：寅茶茶室4月转运几十张桌椅）[1] - 便民服务站提供设施维修、管道疏通等20余项服务，并为80岁以上独居老人提供代购及小家电维修[2] - 定期组织志愿者为居民配送生活必需品，形成"共治共享"机制[2][3] 运营成效 - 保利物业入驻后（2024年7月起）推动秩序维护、环境治理显著改善，获赠几十面锦旗[3] - 管理模式激发居民商户参与活力，持续优化社区型景区服务[3]

指数表现 - 中证香港物业管理与服务主题指数报415.05点 [1] - 近一个月上涨5.53% 近三个月上涨5.99% 年初至今上涨15.01% [1] 指数构成 - 指数选取30只香港市场物业管理与服务领域上市公司证券 [1] - 指数基日为2019年12月31日 基点为1000.0点 [1] 权重分布 - 十大权重股合计占比99.99% 保利物业占10.75% 绿城服务占10.52% 万物云占10.27% [1] - 融创服务与恒大物业并列10.06% 永升服务占9.96% 碧桂园服务占9.87% [1] - 中海物业占9.83% 雅生活服务占9.5% 华润万象生活占9.17% [1] 市场与行业分布 - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100% [1] - 全部样本属于房地产管理行业 占比100% [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 新上市公司若市值排名前二十 将在上市第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本退市时立即剔除 收购合并等情形参照细则处理 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]