报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 收入增长符合预期,业务结构优化 [4] 2) 住宅项目新交付资源充沛,非住宅外拓富有竞争力 [4] 3) 贸易应收款增长较快,销售、管理费用率明显优化 [4] 公司基本情况 1) 2024年上半年,公司实现收入78.7亿元,同比增长10.2%;归母净利润8.5亿元,同比增长10.8% [3] 2) 截至2024年6月30日,公司在管面积7.6亿平方米,其中第三方占比64.9%;合约面积9.5亿平方米,其中3.5亿平方米来自保利发展 [4] 3) 2024年上半年,公司新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元,其中商写项目新拓展合同4.3亿元,同比增长27.0% [4] 4) 截至2024年6月30日,公司贸易应收款总额37.3亿元,较2023年末增加12.9亿元(+52.6%) [4] 5) 上半年公司销售、管理费用率合计6.3%,同比降低1.0个百分点 [4]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [8] 报告的核心观点 业绩平稳增长 - 公司2024年上半年实现营业收入78.71亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长10.8% [2] - 公司整体毛利率20.46%，较上年同期下降0.71个百分点；费用管控方面，销管费率较上年同期降1.07个百分点至6.27% [3] 践行"高质拓展" - 截至2024年上半年末，公司合约面积和在管面积分别同比增长12.8%和16.4% [4] - 第三方项目占比提升，新拓第三方单年合同金额超千万元的项目占比约64.3%，同比提升约5.7个百分点 [4] - 非住宅物业在管面积占比提升2个百分点至60.5%，其中商业及写字楼、公共及其他物管面积占比提升 [4] 社区增值服务保持韧性 - 社区增值服务收入12.50亿元，同比下降1.8%，但业务规模与盈利规模企稳 [4] - 非业主增值服务收入10.28亿元，同比下降2.1%，但保持在相对稳定水平 [4] - 物管单价平稳提升，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.44元/平方米/月和1.82元/平方米/月 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][5] 核心观点 - 报告公司2024年上半年实现营业收入78.71亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.46亿元，同比增长10.8%；基本每股收益1.54元/股，同比增长11.4% [1] - 公司2024年上半年整体毛利率20.46%，较2023年同期下降0.71个百分点；净利率10.86%，较2023年同期下降0.02个百分点 [2] - 公司2024年上半年合约面积9.50亿方，同比增长12.8%；在管面积7.57亿方，同比增长16.4%；合约在管比达1.26倍 [3] 收入与利润 - 2024年上半年物业管理收入55.93亿元，同比增长16.1%；非业主增值服务收入10.28亿元，同比下降2.1%；社区增值服务收入12.50亿元，同比下降1.8% [2] - 2024年上半年物业管理毛利率16.79%，非业主增值服务毛利率18.05%，社区增值服务毛利率38.85% [2] - 2024年上半年销管费率6.27%，较2023年同期下降1.07个百分点 [2] 市场拓展 - 2024年上半年新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元，同比下降13.6%；四大核心经济带新拓第三方占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [3] - 2024年上半年新拓展第三方商写单年合同金额4.30亿元，同比增长27.0%；公共及其他单年合同金额6.22亿元，同比下降9.8% [3] - 2024年上半年住宅物管单价2.33元/平/月，较2023年同期增加0.04元/平/月 [3] 财务预测 - 预计2024-2026年归母净利润分别为15.27亿元、18.39亿元、20.31亿元 [3] - 预计2024-2026年营业收入分别为165.98亿元、183.53亿元、203.66亿元 [4] - 预计2024-2026年每股收益分别为2.76元、3.32元、3.67元 [4] 行业与公司背景 - 公司背靠龙头央企保利集团，股东优势强大，内生增长动力强劲 [3] - 公司2024年上半年住宅物业在管面积2.99亿平，占比39.5%；非住宅物业在管面积4.58亿平，占比60.5% [3] - 公司2024年上半年来自保利发展和第三方的合约面积占比分别为36.8%、63.2% [3]

报告公司投资评级 - 保利物业（6049.HK）的投资评级为“买入”，维持评级 [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年上半年业绩稳健增长，盈利能力保持稳定，外拓量质同步提升，业务布局优化，非居业态加速拓展，增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩稳健增长，盈利能力保持稳定 - 2024年上半年，保利物业实现收入78.7亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.5亿元，同比增长10.8%。毛利率为20.5%，同比下降0.71个百分点，净利率为10.9%，与去年同期持平 [2] 业务布局优化，外拓量质同步提升 - 2024年上半年，物业管理服务板块实现收入55.9亿元，同比增长16.1%，其中来自第三方收入约23.2亿元，占比41.4%，同比增加0.5个百分点。合同管理面积与在管面积分别为9.5亿平与7.6亿平，其中第三方项目占比分别为63.2%和64.9%。新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7亿元。四大核心经济带在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [2] 优化物业体系布局，非居业态加速拓展 - 在大物业战略引领下，保利物业大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓。期内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额分别为4.3亿元和6.2亿元。期末住宅在管面积3.0亿平，商业及写字楼0.36亿平，公共及其他物业4.2亿平，非居业态占比60.6%，收入分别增长15.4%、16.8%、25.7% [2] 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 - 2024年上半年，非业主增值服务板块收入10.3亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳 [2] 盈利预测与评级 - 预计保利物业2024-2026年归母净利润复合增速为10.5%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [3] 财务数据 - 营业收入预计2024-2026年分别为16700百万元、18569百万元、20575百万元，增长率分别为10.9%、11.2%、10.8%。归属母公司净利润预计2024-2026年分别为1525百万元、1681百万元、1862百万元，增长率分别为10.5%、10.3%、10.8%。每股收益预计2024-2026年分别为2.76元、3.04元、3.37元 [4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 保利物业2024上半年业绩稳增，结构持续优化，归母净利同增11%，管理费用率下降，拓展结构优化聚焦核心城市，社区增值服务营收企稳 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024上半年公司实现营业收入78.7亿元，同比增长10%；归母净利润8.5亿元，同比增长11% [1][4] - 物业管理服务收入55.9亿元，同比增长16.1%；社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8% [1][4] - 2024上半年整体毛利率为20.5%，同比下降0.7pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费用率为6.2%，同比下降1.0pct [1][4] 业务拓展 - 截至2024上半年末，进驻205个城市，在管项目2667个，合同项目3168个，合同面积9.5亿平方米，在管面积7.6亿平方米 [1][6] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.8%和63.2%，在管面积占比分别为35.1%和64.9% [1][6] - 新拓展单年合同金额12.0亿元，新签约单年合同金额10.7亿元 [1][6] - 其他城市新拓展单年合同金额同比下降40.5%，占比下降10.5pct [1][6] - 商办业态新拓展单年合同金额占比36%，同比提升12pct；公服重点细分业态占比45.4%，同比提升4.5pct [1][6] 社区增值服务 - 2024上半年社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8%，营收规模企稳 [1][7] - 社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长14.3%、100.2%、3.2% [1][7] 投资建议 - 下调公司24 - 25年营收预测至170/190亿元（原值为186/224亿元） [1][8] - 预计24 - 25年归母净利分别为15.7/17.5亿元（原值为16.9/20.0亿元），对应EPS为2.83/3.17元，对应最新股价的PE分别为7.4/6.6X [1][8] 盈利预测和财务指标 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|13,687|15,062|16,990|19,046|21,255| |(+/-%)|26.9%|10.0%|12.8%|12.1%|11.6%| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |(+/-%)|31.6%|24.0%|13.5%|11.9%|10.5%| |每股收益（元）|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |EBIT Margin|9.5%|11.1%|10.0%|10.1%|9.9%| |净资产收益率（ROE）|14.5%|15.8%|16.1%|16.1%|16.0%| |市盈率（PE）|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| |市净率（PB）|1.49|1.33|1.19|1.07|0.96| [2] 财务预测与估值 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |应收款项(百万元)|3136|3185|3258|3653|4076| |存货净额(百万元)|40|31|97|109|121| |流动资产合计(百万元)|12133|14228|14770|16588|18597| |固定资产(百万元)|159|175|221|266|310| |资产总计(百万元)|12585|14651|15219|17065|19100| |应付款项(百万元)|1781|2245|1193|1336|1494| |流动负债合计(百万元)|5185|5921|5422|6073|6788| |负债合计(百万元)|5265|6001|5531|6216|6968| |股东权益(百万元)|7691|8720|9738|10877|12136| |营业收入(百万元)|13687|15062|16990|19046|21255| |营业成本(百万元)|11113|12109|13670|15313|17131| |营业利润(百万元)|1410|1758|2115|2366|2613| |利润总额(百万元)|1513|1841|2115|2366|2613| |所得税费用(百万元)|380|444|529|592|653| |归属于母公司净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |经营活动现金流(百万元)|1405|2231|1026|2127|2362| |投资活动现金流(百万元)| - 165| - 111| - 92| - 103| - 115| |融资活动现金流(百万元)|26| - 64| - 548| - 613| - 678| |现金净变动(百万元)|1266|2055|386|1411|1570| |货币资金的期末余额(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |企业自由现金流(百万元)|1075|1944|630|1695|1879| |权益自由现金流(百万元)|1170|1949|924|2013|2235| |每股收益(元)|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |每股红利(元)|0.00|0.00|0.99|1.11|1.22| |每股净资产(元)|13.90|15.76|17.60|19.66|21.93| |ROIC|26%|38%|26%|27%|31%| |ROE|14%|16%|16%|16%|16%| |毛利率|19%|20%|20%|20%|19%| |EBIT Margin|9%|11%|10%|10%|10%| |EBITDA Margin|11%|12%|10%|10%|10%| |收入增长|27%|10%|13%|12%|12%| |净利润增长率|32%|24%|13%|12%|10%| |资产负债率|41%|41%|37%|37%|37%| |息率|4.2%|4.6%|4.7%|5.3%|5.8%| |P/E|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |P/B|1.5|1.3|1.2|1.1|1.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| [9]

报告公司投资评级 保利物业维持"推荐"评级 [14] 报告的核心观点 业绩延续双位数增长，业务改革持续优化 - 在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1营收利润仍维持双位数增长，保持韧性 [6] - 规模优势持续强化，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为64.9%、60.5%，业态组合优化，市场化进程加速推进 [6][7] - 管理提质增效效果初显，管理费用率同比下滑1pct，社区增值服务加快转型调整，毛利率同比增长0.7pct，带动净利润率水平保持稳定 [6] - 关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好，新增周庄古镇等标杆项目 [7] - 社区增值服务由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，毛利率、毛利分别同比提升0.7pct、0.2% [8] - 向地产开发全流程延伸，提升全链条承接能力，构建工程专业能力 [8] 投资建议 - 公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固 [14] - 随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，预计公司仍将维持行业领先地位 [14] - 但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，小幅下调公司2024-2026年EPS预测 [14] - 维持"推荐"评级 [14] 风险提示 1) 个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块 [15] 2) 若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响 [15] 3) 增值服务培育及发展不及预期 [15] 4) 人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险 [15]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 业绩稳增,费用改善、单价提升 [1][4] - 2024H1 营收同比+10%,归母净利润同比+11%、符合市场预期,行政开支改善 [2] - 24H1 在管面积同比+16%,第三方拓展积极,物管费单价稳步提升 [3] - 物业管理服务收入稳步增长,增值服务毛利率持续提升 [3] - 保利物业背靠保利地产,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态 [4] 财务表现 - 2024H1 实现营收 78.7 亿元,同比+10.2%;毛利润 16.1 亿元,同比+6.5%;归母净利润 8.5 亿元,同比+10.8% [2] - 2024H1 基本每股收益 1.54元,同比+11.4%;毛利率和归母净利率为 20.5%和 10.9%,同比分别-0.7pct 和持平 [2] - 2024H1 行政开支 4.9 亿元,同比-5.1%;行政开支占比收入 6.2%,同比-1.0pct [2] - 2024H1 末,公司贸易应收款及应收票据 35.8 亿元,较 23 年末+53% [2] 业务发展 - 2024H1 在管面积达 7.6 亿平,同比+16.3%;合同面积达 9.5 亿平,同比+12.8%;合同/在管覆盖率达 1.3 倍 [3] - 2024H1 末,在管面积中:住宅、公服、商写分别占 39.5%、55.8%、4.7%,非居业态占比合计达 60.5% [3] - 2024H1 末,在管面积中保利方、第三方分别占比 35%、65%;合同面积中,保利方、第三方分别占比 37%、63%,第三方占比较 23H1 末提升 1.5pct [3] - 2024H1 新拓展单年合同金额 12.0 亿元,同比-13.7%,新签约第三方单年合同金额 10.7 亿元,同比-17.1% [3] - 2024H1 住宅平均物业费为 2.33元/平*月,同比+0.04元/平*月,其中,保利方、第三方平均物业费分别为 2.44、1.82元/平*月,分别同比+0.04、+0.04元/平*月 [3] - 2024H1 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收 55.9、10.3、12.5 亿元,分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%,分别占比 71.0%、13.1%、15.9% [3] - 2024H1 物业管理服务中,住宅、公服、商写分别收入占比 58.5%、25.7%、15.8%,非居业态收入占比达 41.5%,同比提升 0.4pct [3] - 2024H1 非业主增值服务中,案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-7.6%、-13.3%、+17.4%,分别占比 52.1%、16.7%、31.2% [3] 盈利预测 - 2024-26 年每股收益预测为 2.82、3.15、3.50 元 [4] - 2024-26 年营业收入预测为 16,828、18,720、20,720 百万元,同比增长率分别为 11.7%、11.2%、10.7% [5] - 2024-26 年归母净利润预测为 1,560、1,746、1,938 百万元,同比增长率分别为 13.0%、11.9%、11.0% [5] - 2024-26 年净资产收益率预测为 16.2%、16.3%、16.3% [5] - 2024-26 年市盈率预测为 8.8、7.9、7.1 倍 [5]

报告公司投资评级 - 投资评级：买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 保利物业发布2024年中期业绩，收入利润双位数增长，关联方交付资源充足，且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，盈利能力改善可期[2] 收入利润稳健增长，增值服务结构持续优化 - 2024H1实现营收78.71亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长10.8%；经营性净现金流4.27亿元，毛利率同比下降0.71pct至20.46%，净利率10.9%，同比基本持平[2] - 2024H1实现物管收入55.93亿元，同比增长16.1%，收入占比提升3.5pct至71.0%[2] - 2024H1非业主增值收入10.28亿元，同比下降2.1%，毛利率为18.05%；社区增值收入12.50亿元，同比下降1.8%，毛利率提升0.73pct至38.85%[2] 物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升 - 2024H1物管合同面积和在管面积分别为949.9和756.8百万方，同比分别增长12.8%和16.4%，其中合同和在管面积中第三方项目占比分别提升1.5pct和1.6pct至63.2%和64.9%，非住业态在管面积占比提升2.0pct至60.5%[2] - 2024H1新拓第三方项目合同金额12.0亿元，同比下降6.7%；其中在四大核心经济带拓展金额占比同比提升10.5pct至77.0%[2] - 2024H1住宅平均物管费单价为2.33元/平米/月，同比增加0.04元/平米/月[2] 财务摘要和估值指标 - 预计2024-2026年归母净利润为15.6、17.6、19.8亿元，对应EPS为2.82、3.18、3.58元，当前股价对应PE为8.8、7.8、7.0倍[2] - 2024E营业收入169.45亿元，YOY12.4%；净利润15.59亿元，YOY13.0%；毛利率19.1%，净利率9.3%；ROE16.4%；EPS2.82元；P/E8.8倍；P/B1.4倍[3]

财务表现 - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入约为人民币7,871.4百万元，较2023年同期增加约10.2%[6] - 截至2024年6月30日止六个月，公司毛利约为人民币1,610.1百万元，较2023年同期增加约6.5%，毛利率约为20.46%，较2023年同期减少约0.71个百分点[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司期内溢利约为人民币854.6百万元，较2023年同期增加约10.0%，净利率约为10.9%，与2023年同期持平[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司本公司擁有人應佔期內溢利約為人民幣846.0百萬元，較2023年同期增加約10.8%[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司每股基本盈利約為人民幣1.5415元[7] - 本集團收入約為人民幣7,871.4百萬元，較2023年同期增加約10.2%[163] - 本集團物業管理服務收入佔比約71.0%，較2023年同期增加約16.1%[161] - 本集團毛利約為人民幣1,610.1百萬元，較2023年同期增加約6.5%[168] - 本集團物業管理服務毛利率約為16.79%，較2023年同期下降約0.24個百分點[169] - 本集團非業主增值服務毛利率約為18.05%，較2023年同期下降約1.53個百分點[170] - 本集團社區增值服務毛利率約為38.85%，較2023年同期上升約0.73個百分點[171] - 本集團行政開支約為人民幣489.9百萬元，較2023年同期減少約5.1%[173] - 期内溢利同比增加约10.0%，达到人民币854.6百万元[174] 资产负债情况 - 流动资产较2023年12月31日增长约6.2%，达到人民币15,116.9百万元[175] - 现金及现金等价物较2023年12月31日减少约3.7%，达到人民币10,604.6百万元[175] - 资产负债率较2023年12月31日增加约3.42个百分点，达到43.75%[175] - 权益总额较2023年12月31日增加约4.0%，达到人民币9,228.4百万元[176] - 物业、厂房及设备较2023年12月31日减少约人民币4.4百万元[177] - 租赁资产及投资物业较2023年12月31日增加约人民币641.2百万元[178] - 无形资产较2023年12月31日减少约人民币5.0百万元[179] - 贸易应收款项及应收票据较2023年12月31日增加约人民币1,239.6百万元[180] - 预付款项、按金及其他应收款项较2023年12月31日增加约人民币59.7百万元[182] 业务构成 - 本公司的主要业务为在中国从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[43] - 本公司的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[45,47] - 物业管理服务收入为55.93亿元人民币，占总收入的71.1%[47] - 非业主增值服务收入为8.56亿元人民币，占总收入的10.9%[47] - 社区增值服务收入为12.50亿元人民币，占总收入的15.9%[47] - 公司2024年上半年物业管理服务收入约为人民币5,593.3百万元,同比增长16.1%[123] - 非业主增值服务收入约为人民幣1,028.2百萬元，較2023年同期下降約2.1%[151] - 社区增值服务收入约為人民幣1,249.9百萬元，較2023年同期下降約1.8%[153] 股权激励 - 本公司於2022年2月18日採納了為期10年的限制性股票激勵計劃[105] - 根據該計劃,授予的股票有24個月的鎖定期,之後分三批解鎖[106] - 公司根据该计划实施了首次授予和预留授予共计5,053,200股限制性股票[107][108] - 截至2024年6月30日止六个月期间,有1,363,098股限制性股票归属于159名承授人,76,000股已失效[109] - 截至2023年12月31日止年度,受托人以总现金代价人民幣120,097,000元購買了3,878,200股H股[115] 项目拓展 - 公司来自保利发展控股集团的在管面积约为265.6百万平方米,占比35.1%,收入占比58.6%[133][134] - 公司新拓展第三方项目的单年合同金额约为人民幣1,200.2百萬元,新签约第三方项目的单年合同金额約為人民幣1,067.0百萬元[130] - 公司在新拓展第三方项目中,聚焦四大核心经济带的占比达77.0%,大型项目拓展占比达64.3%[130][131] - 公司来自第三方项目的合同管理面积約為599.9百萬平方米,占比63.2%[126] - 市场拓展为本集团业绩增长注入强劲动力，第三方项目在管面积达到约491.2百万平方米，较2023年底增长约25.9百万平方米[135] - 来自第三方的物业管理服务收入約為人民幣2,317.8百萬元，較2023年同期增長約17.7%[136] - 住宅社区的在管面积約為299.0百萬平方米，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣3,273.0百萬元，較2023年同期增長約15.4%[139] - 商業及寫字樓的在管面積約為35.8百萬平方米，新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到約人民幣429.6百萬元，同比增長約27.0%[141] - 公共及其他物業的收入約為人民幣1,435.4百萬元，較2023年同期增長約

公司投资评级 - 保利物业的投资评级为“买入”，维持评级[4] 报告的核心观点 - 保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期[7] 根据相关目录分别进行总结 物业管理规模质量效模升，多业态齐头并进共发展 - 公司近年未物业管理規模不断操升，截至 2023 年末，公司物管合同面积积在管面积分别为 922.2 称 719.6 百万方，同比分别增长 19.5% 称 24.9%，在營面积增達自 2019 年以未均超 20%[8] - 公司第三方项目占比呈现逐年授升趋势，截至 2023 年末公司合同面积积在管面积中 第三方项目占比分别为 62.9%构 64.7%，处于行业中济水子[50] 社区增值模质增效，非业主增值多维精益管理 - 2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比禄升 6.4pct 圣 38.4%[9] - 2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主委由于案场协销服务项目救量减少及写字楼租赁业务下滑[10] 利润增长盈利改善，分红比例稳步拨升 - 公司归导净利润自 2019 年以未增速超 20%，2023 年实现归导净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，领售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，淡息比例提升至 40%，现金流稳使，持续加强殷东回报[10] 盈利预测与技资建设 - 预计公司 2024-2026 年归寻寻利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前殷价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持"买入"详级[7] - 公司物业管理收入未源主要为关联方保利发展带未的住宅物业收入和第三方拓展带未的业务管理收入，2021 年以未近三年公司合同面积增速超 16%，在管面积增速超 22%，预计未未关联方交付面积受行业影响有所下降, 但公司第三方合同称在答函积逐年提升，2023 年分别达 62.9%称 64.7%，同时公司开启存量佳艺业务拓展，预计 2024-2026 年公司物业管理妆入增速分别为 20%、18%、15%[149] - 社区增值服务收入主委未源于向业主授供的小区增值服务收入，2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入同比下降 8.1%，预计在地产销售不及预期的拾况下, 2024 年公司业务调整伪将继续, 后续伴随增值产品的打造不断完善, 妆入有望实现增长，预计 2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为-3%、1%、3%[150] - 非业主增值服务收入主要未源于向勃业开发商提供增值服务，受房地产销售不亲气影响秦场协销收入下降,2023 年公司非业主培值服务收入同比下降4.6%,2024年预计案场协销收入伪将受影响，后续伴随公司工程维修业务成为全新增长点，业务妆入有望培长, 预计 2024-2026 年公司非业主培值服务妆入增速分别为-3%、-1%、2%[151]