股份情况 - 截至2025年11月底，H股法定/注册股份347,000,090股，面值1元，股本347,000,090元[1] - 截至2025年11月底，内资股法定/注册股份206,333,310股，面值1元，股本206,333,310元[1] - 2025年11月底法定/注册股本总额553,333,400元[1] 发行情况 - 截至2025年11月底，H股已发行股份347,000,090股，库存股0[2] - 截至2025年11月底，内资股已发行股份206,333,310股，库存股0[2]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级及42.7港元目标价 对应13倍2026年目标市盈率及22%上行空间 公司当前交易于10.8倍2026年市盈率及4.8%的预期2025年股息收益率 [1] 战略布局与财务表现 - “十四五”期间公司前瞻性布局“大物业”战略 在非住宅市场实现优异规模增长与能力沉淀 [2] - 2021至2024年 公共服务和商办业态的物业管理收入均实现25%以上的复合增速 [2] - 截至2024年 非住业态在管面积达5.1亿平方米 非住物管收入占总物管收入比重超过40% [2] - 2024年非住业态市场化外拓年化合约金额达27.5亿元 覆盖超过40个非住宅业态 外拓能力与业态覆盖行业领先 [2] - 公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育 未来发展将从广度向深度运营转型 以实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维 [2] 新业务拓展与成长潜力 - 景区运营是物管企业能够切入的良好赛道 中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元 “十五五”期间年均增速8%-10% [2] - 相较传统物管模型 景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入分成升级 从而提升毛利率 [2] - 以保利物业深圳西涌项目为例 物管费收入约千万元 对应毛利率相对偏低 若叠加景区门票超额提成及游客二次消费提成 项目毛利率预计将有明显提升 [2] - 截至2024年末 公司累计服务的A级景区项目超过100个 其中已有3个运营管理项目 [2] - 预计后续标杆项目的持续打造 有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础 打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系 [2]

业务规模与结构 - 截至2025年上半年在管面积达8.34亿平方米，较期初增长10.1%，合约面积达9.96亿平方米，较期初增长4.8% [1] - 平均物业费由2020年的2.23元/平方米/月升至2025年上半年的2.47元/平方米/月 [1] - 业态结构均衡，非住宅业态占比约60%，第三方项目在合约面积及在管面积中占比均超过60% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年总收入为83.9亿元，同比增长6.6%，其中物业管理服务收入63.2亿元，同比增长13.1% [1] - 物业管理服务收入占总收入比重提升至75.4%，较期初增加3.9个百分点，较去年同期增加4.3个百分点 [1] - 2025年上半年归母净利润同比增长5.3%，毛利率为19.4%，净利率上升至10.8% [2] 运营效率与财务健康 - 2025年上半年销售与管理费用率为5.3%，应收账款周转天数为72天，在可比公司中表现稳健 [2] - 公司业绩在较高基数下实现中高位数增长，收入增速在可比公司中较快 [2]

公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持保利物业146.8万股，每股作价36.672港元，总金额约为5383.45万港元 [1] - 增持后贝莱德最新持股数目约为1778.99万股，最新持股比例达到5.13% [1] 公司股东结构 - 此次增持使贝莱德在保利物业的持股比例超过了5%的重要门槛 [1]

公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持保利物业146.8万股，每股作价36.672港元，总金额约为5383.45万港元 [1] - 增持后，贝莱德最新持股数目增至约1778.99万股，最新持股比例达到5.13% [1]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍 [8] 公司概况与市场地位 - 保利物业是保利发展控股集团旗下核心子公司，成立于1996年，业务覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队 [12] - 控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一，公司具备央企背景和突出的资源协同优势 [15] 物业管理服务分析 - 截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿平方米，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿平方米，较期初增长4.8% [8][25] - 合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍，为未来管理规模的可持续增长提供动力 [26] - 公司平均物业费由2020年的2.23元/平/月稳步提升至2025年上半年的2.47元/平/月，受益于高质量新项目的持续导入 [8][28] - 市场化拓展成效显著，截至2025年上半年，第三方在管面积占比升至66%，合约面积中第三方占比升至64% [8][23] - 2025年上半年第三方物业管理服务收入约27.78亿元，占比43.9%，较2024年底提升1.2个百分点 [21] - 公司在管面积结构稳定，非住宅业态占比长期维持在60%左右的高位水平，形成多业态协同发展格局 [8][29][31] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年公司总收入83.9亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [8][40] - 物业管理服务是公司业绩的压舱石，2025年上半年收入63.2亿元，占总收入75.4%，占比较去年同期提升4.3个百分点 [8][18] - 2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在可比公司中处于较高水平 [8][42] - 2025年上半年公司销管费用率为5.3%，呈下降趋势，经营效益逐步提升 [8][45] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2021-2024年期间始终维持在1倍以上，盈利质量较高 [50] - 公司分红比例正逐步提升，已由2021年的20%升至2024年的50% [51] 增值服务表现 - 非业主增值服务受地产周期影响，2025年上半年收入8.6亿元，同比下降16.1% [8][33] - 社区增值服务2025年上半年实现收入12.04亿元，同比下降3.7%，公司正围绕社区全场景深耕，优化多元业务结构 [8][36] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为173.99亿元、185.05亿元、196.49亿元，同比增速分别为6.47%、6.36%、6.18% [7][55] - 预计2025-2027年归母净利润分别为15.54亿元、16.36亿元、17.21亿元，同比增速分别为5.45%、5.25%、5.23% [7][55] - 可比公司2025年PE的平均值为12.7倍，公司2025年预测PE为11.4倍，具备估值吸引力 [59][60]

文章核心观点 - 保利物业通过升级其“全域服务模式”并发布新产品体系，旨在从基础物业服务提供者转型为城市空间价值重构与持续运营的推动者，以响应城市从“重建设”到“重治理”的转变需求，助力现代化人民城市建设 [2][3][8][9] 会议与论坛背景 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股参与主办、保利物业承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心举办 [2][6] - 论坛以“全新全域 美好共生”为主题，探索城市内涵式发展、盘活存量及提升质效的路径 [6] - 镇长论坛自2018年首次举办，始终以“街镇”为基本单元，探讨基层治理与公共服务市场化 [4] 全域服务模式升级与实践 - 公司于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [2] - 在广州海珠国家湿地公园，以“生态焕新”为路径，策划“花朝节”、“龙船景”等**60余场**主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [2] - 在广州黄埔区长洲岛，践行“城市更新”路径，通过活化改造，导入便民咖啡驿站、电动车充电站等**6个**经营项目，盘活闲置土地资源 [3] - 在深圳西涌景区，聚焦“文化创新”路径，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建政府、企业、村民、游客四方共赢格局 [3] - 面向“十五五”，公司计划通过模式升级及产品细分，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色，推动行业从“单一治理”向“全域协同”升级 [3] 第五届镇长论坛亮点 - **亮点1：智慧碰撞**：吸引**数百名**政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨并拆解一线案例 [7] - **亮点2：产品发布**：在本次会议上全新发布了保利物业全域服务模式新产品体系，以景点运营为支点，以“融合”为方法论提供新型解决方案 [8] - **亮点3：双区联动**：会议采用“双区联动、动静结合”模式，在深圳会展中心进行静态成果展示，在莲花山公园构建“水陆空”三维动态测试场景，提供沉浸式体验 [9] 历史论坛主题回顾 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，聚焦乡村振兴与城乡融合 [4] - 2019年第二届主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引**28个**城市和地区的**300余名**嘉宾，探讨精细化治理 [4] - 2020年第三届主题为“镇通人和 美丽中国”，超过**200名**嘉宾探讨“十四五”时期城市发展新思路 [4] - 2023年第四届主题为“全芯全域 善治善城”，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [5]

会议与论坛概况 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股集团股份有限公司参与主办、保利物业服务股份有限公司承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心（福田）举办 [2] - 会议主题为“全新全域 美好共生”，旨在探索新时代背景下实现“城市内涵式发展”、盘活存量、提升质效的路径，为现代化人民城市建设建言献策 [7] - 镇长论坛自2018年首次举办以来，始终以“街镇”为基本单元，围绕企业专业化服务和城镇公共服务市场化，探讨基层治理问题 [6] - 本届论坛吸引了数百名政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨，并系统拆解一线实践案例 [8] 公司战略与模式升级 - 保利物业于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [3] - 面向“十五五”，公司将以全域服务模式升级及产品细分，为城市协同治理提供新解法，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色：从基础服务提供者，升级为城市空间价值重构与持续运营的推动者 [4] - 在本次会议上，保利物业全新发布了全域服务模式新产品体系，从现有治理痛点出发，以景点运营为支点，以“融合”为方法论，结合城市发展要求变化，提供新型解决方案 [9] 具体实践案例与路径 - 在广州市海珠国家湿地公园，公司以“生态焕新”为路径，统筹湿地保护与城市发展，将生态资源转化为景区IP与商业场景，策划了“花朝节”、“龙船景”等60余场主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [3] - 在广州市黄埔区长洲岛，公司践行“城市更新”路径，深度融合“街区+景区”功能，对老旧空间、闲置土地进行系统性活化改造，高效盘活辖内闲置土地资源，导入了便民咖啡驿站、电动车充电站等6个适配民生与旅游需求的经营项目 [3] - 在深圳市西涌景区，公司聚焦“文化创新”路径，以滨海文化IP创新为中心，构建“价值共融”格局，通过交通优化、业态引入与品牌策划，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建起政府、企业、村民、游客四方共赢的文化赋能格局 [4] 论坛历史与行业影响 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，提出以乡村振兴为抓手，为乡镇公共服务治理输入优秀服务和资源 [6] - 2019年第二届论坛主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引了来自28个城市和地区的300余名嘉宾，共同探讨小城镇精细化治理 [6] - 2020年第三届论坛主题为“镇通人和 美丽中国”，超过200名嘉宾深度探讨“十四五”时期城市发展和社会治理新思路 [6] - 2023年第四届论坛主题为“全芯全域 善治善城”，深入讨论大中小城市和小城镇协调发展的新方案，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [6] - 论坛旨在汇聚多方合力，从思想与实践两大方面入手寻求社会治理与协同创新的更优解 [5] 会议形式与展示亮点 - 本次会议采用“双区联动、动静结合”模式：深圳会展中心（福田）展区作为静态展示枢纽，集中呈现市容环境全产业链技术成果；莲花山公园设置场景融合展示活动，构建“水陆空”三维动态测试场景，创新打造“沉浸式看展—深度参会—现场体验”的新平台 [10]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

**保利物业 2025年第三季度电话会议纪要关键要点总结** **一、 公司经营与财务表现** * 2025年前三季度整体运营基调稳健 收入和归母净利润增速预计不低于5% 符合年初指引[3] * 基础物管板块维持双位数收入增长 主要受益于保利发展交付及第三方市场拓展[2][3] * 社区增值板块同比表现较上半年有所提升 收入和利润均有单个位数增长[3] * 非业主增值板块受地产周期影响 同比收入下滑 全年压力较大[2][3] 该业务贡献毛利仅占总结构的5.9% 与上游地产开发强度正相关[15] * 毛利率持续承压 公司通过精益管理对冲成本费用[2][3] 归母净利润达到增速指引 但相对收入增长压力更大[2][3] * 小业主端回款率受房价下行影响同比下滑明显 公服和商办回款总体可控[2][3] **二、 市场拓展与项目质量** * 2025年前三季度市场拓展延续双位数增长态势[3][8] 上半年单年合同金额增长约17-18%[3][8] * 全年市场拓展目标为单年合同金额不低于30亿元[4][8] * 新拓合同以国资 商办公服及三星产业类客户为主[3][4][8] 公服占比55-60% 商办类占比25%左右 住宅占比10-15%[12] * 核心五十城项目分布达到85% 单年合同金额超过1 000万的大项目占比五六成 项目质量提升显著[12] * 公司通过组织架构变革提高市场拓展专业性 各业态独立运作[12] 凭借国央企背景和标杆项目增强竞争优势[13] **三、 业务战略与服务品质** * 公司关注服务品质提升 针对不同档次小区推出不同产品线（如东方领域 40雅集 亲情合院）[6] * 升级400客服中心热线并结合AI客服应用 实施智能化工单系统调度 提高响应效率和服务效率[6] * 社区增值服务注重便民活动与日常生活便利性 如开设线下"合市集" 举办社区文化活动等[6] * 积极探索新业务条线 如景区综合运营产品 计划采用轻重结合方式[9] * 机器人技术应用处于试点阶段 与科技公司合作定制研发 一个清洁机器人约可替代1至1.5个清洁工 但需人力辅助 已在几十个项目中试点租赁模式[11] **四、 现金用途与资本规划** * 公司现金规划主要包括：储备约30亿元（三个月）运营资金[9] 增加科技投入和探索新业务[9] 用于分红[10] 以及用于逆周期并购[3][10] * 公司对并购保持审慎态度 因前几年估值较高未有大并购落地 目前并购热度下降价格更理性 将进行详细尽调以控制风险[8] * 2024年派息比例为50% 从2022年的25%逐步提升[2][5] 长期希望给予市场和股东可预期的稳步分红回报[2][5] 但尚未发布2025年具体派息指引[5] **五、 利润率展望与结构性因素** * 尽管保利发展新交付项目物业费提高（例如今年上半年新交付单价为3.33元 去年全年为2.81元）对毛利率有正面影响[7][14] * 但第三方物业增速快于保利发展交付增速 产生结构性影响 且基础物管毛利率较低 社区增值服务（毛利率最高）收入占比下滑 影响整体毛利率[14] * 预计2026年利润率仍将承压 但不会出现断崖式下跌 而是小幅逐步下滑[14]