物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入45.854亿元，2023年为49.797亿元；2024年毛利6.6亿元，2023年为9.282亿元；2024年毛利率14.4%，2023年为18.6%[10] - 2024年公司净亏损5.51亿元，2023年为9.817亿元；2024年净亏损率12.0%，2023年为19.7%[10] - 2024年公司拥有人应占亏损5.873亿元，2023年为9.51亿元；2024年每股基本亏损0.98元，2023年为1.49元[10] - 2024年公司股东权益回报率（加权平均）为 - 16.3%，2023年为 - 24.0%[10] - 2024年公司资产总值67.154亿元，2023年为76.573亿元；2024年现金及现金等价物24.061亿元，2023年为29.055亿元[11] - 2024年公司权益总额33.819亿元，2023年为40.972亿元[11] - 2024年销售成本约39.254亿元，较2023年的40.516亿元下降约3.1%[61] - 毛利由2023年的约9.282亿元下降约28.9%至2024年的约6.6亿元，综合毛利率由2023年的约18.6%下降4.2个百分点至2024年的约14.4%[62] - 金融资产减值亏损净额由2023年的约14.706亿元减少约62.2%至2024年的约5.566亿元[67] - 无形资产由2023年的6.14亿元减少约20.1%至2024年的4.903亿元[72] - 贸易应收款项及应收票据账面余额从2023年末的29.314亿元降至2024年末的27.401亿元，降幅约6.5%，减值准备从13.85亿元增至16.148亿元[73] - 应收贷款从2023年末的3.722亿元降至2024年末的3.085亿元，年内对该笔应收贷款计提减值拨备约8660万元[74] - 贸易应付款项及应付票据从2023年末的11.236亿元降至2024年末的10.128亿元，降幅约9.9%[75] - 其他应付款项从2023年末的9.288亿元降至2024年末的8.793亿元，降幅约5.3%[76] - 合约负债从2023年末的约8.807亿元增至2024年末的约8.884亿元，增幅约0.9%[77] - 现金及现金等价物从2023年末的约29.055亿元降至2024年末的约24.061亿元[79] - 2024年度经营活动现金流入净额约2.446亿元，较2023年减少；投资活动现金流出净额约3.904亿元，较2023年增加；融资活动现金流出净额约3.475亿元[80] - 截至2024年末公司无借款、无已抵押资产、无重大或然负债、无资本承诺[82][84][86][87] - 上市所得款项净额约66.609亿港元，截至2024年末已使用约51.476亿港元，未动用约15.133亿港元[89][90] - 截至2024年12月31日，集团有约11550名雇员，2023年12月31日为12955名；2024年员工成本约为18.582亿元，2023年为19.382亿元[98] - 2024年12月31日，公司可供分派储备为人民币零元[198] - 截至2024年12月31日止年度，集团无借款、未发行债券[199][200] 公司荣誉与合作 - 公司连续9年蝉联中国物业服务百强企业TOP10，2024年成功跻身前八[14] - 11月25日，公司入选2024重庆民营企业100强，跻身前50强[17] - 12月24日，公司再次当选中国物业管理协会副会长单位[18] - 5月21日，公司与重庆南岸区重点国企江南发展集团签约，共同成立「江南金悦」城市服务平台[21] - 2024年公司与700万业主相守，与1000余家企业合作[34] - 公司连续九年被中指院评为中国物业服务百强企业综合实力Top10 [36] - 2024年公司获中指院颁发的中国物业服务百强服务质量领先企业Top2 [36] - 2024年公司获中指院评选的中国IFM服务优秀企业Top1 [36] - 2024年公司获中指院颁发的中国物业科技赋能领先企业Top2 [36] 公司业务拓展与活动 - 2024年金科服务旗下金辰酒旅集团新开13家门店[33] - 4月举行“匠心致远 精耕未来”住宅服务力大赛全国总决赛[28] - 8月举行金悦企服全能星计划IFM项目管理力大赛[31] - 9月公司联合美团上线“一键通行”功能[33] 各业务线收入关键指标变化 - 2024年公司收入较2023年下降，住宅服务收入从34.58亿元降至33.43亿元，降幅约3.3%[43] - 2024年基础物业服务收入从30.963亿元降至30.736亿元，降幅约0.7%，全年退出住宅在管建筑面积约1920万平方米，年末住宅在管建筑面积降至约2.074亿平方米[43] - 2024年多种经营服务收入从2.064亿元增至2.274亿元，增幅约10.2%[43] - 2024年非业主增值服务收入从1.554亿元降至0.42亿元，降幅约73.0%[43] - 2024年企业服务收入从11.467亿元降至10.027亿元，降幅约12.6%，全年退出企业服务项目约145个，年末在管企业服务项目约360个[49] - 2024年其他服务收入从3.75亿元降至2.397亿元，降幅约36.1%[49] - 2024年基础物业服务收入总额为3,073,615千元，2023年为3,096,285千元[53] - 2024年多种经营服务所得收入为227.4百万元，较2023年的206.4百万元增长约10.2%[56] - 2024年末在管案场数量大幅减少至33个，全年非业主增值服务收入约42.0百万元，较2023年的155.4百万元同比下降约73.0%[58] - 2024年企业服务收入约为1,002.7百万元，较2023年的1,146.7百万元同比下降约12.6%[59] - 其他服务收入约为2.397亿元，较2023年的3.75亿元下降约36.1%[60] 各业务线毛利关键指标变化 - 住宅服务毛利由2023年的约6.862亿元下降约19.7%至2024年的约5.512亿元，毛利率由2023年的约19.8%减少3.3个百分点至约16.5%[64] - 企业服务毛利由2023年的约1.573亿元下降约39.1%至2024年的约0.958亿元，毛利率由2023年的13.7%减少4.1个百分点至约9.6%[64] - 基础物业服务毛利由2023年的约5.402亿元下降约23.9%至2024年的约4.11亿元，毛利率由2023年的约17.4%减少4.0个百分点至约13.4%[65] - 多种经营服务毛利由2023年的约1.276亿元增长约6.2%至2024年的约1.354亿元，毛利率由2023年的约61.8%减少2.2个百分点至约59.6%[65] - 非业主增值服务毛利由2023年的约0.185亿元下降约74.4%至2024年的约0.047亿元，毛利率由2023年的11.9%减少0.6个百分点至约11.3%[65] 住宅服务业务数据 - 住宅服务已完成26个省市、163个城市的全国化战略布局[35] - 截至2024年12月31日，公司完成26个省市、163个城市的全国化战略布局，管理757个住宅项目，住宅在管建筑面积约2.074亿平方米[47] - 截至2024年12月31日，西南核心区域住宅在管建筑面积达1.158亿平方米，占总住宅在管建筑面积的55.9%[47] - 截至2024年12月31日，公司住宅合约建筑面积约2.269亿平方米[47] - 2024年全年新增住宅在管建筑面积约1490万平方米，较2023年减少约58.4%，新增住宅项目中年饱和收入超千万元项目6个、超五百万元项目14个[48] - 2024年全年撤場住宅在管建築面積約19.2百萬平方米[50] - 截至2024年12月31日，住宅服務的基礎物業平均單價為每平方米/月2.14元，2023年為2.12元；年內住宅服務基礎物業綜合收繳率為90.4%，2023年為91.1%[50] - 2024年住宅合同建築面積年初為242,354千平方米，年末為226,880千平方米；在管建築面積年初為211,716千平方米，年末為207,358千平方米[51] 企业服务业务数据 - 截至2024年12月31日，已完成29个省市、85个城市的全國化戰略佈局，在管企业服务项目共計约360个，其中獨立第三方佔比约97.6%[59] - 2024年新增企業合約约100个，其中超4个項目為IFM模式協同業務[59] - 2024年全年撤場企業服務項目145个[59] 上市所得款项用途 - 寻求选择性战略投资及收购机会计划用途款项净额为35.44亿港元，占比53.2%，其中投资或收购物业管理公司计划用途款项净额为20.321亿港元，占比30.5%[91] - 截至2024年12月31日，公司所得款项净额总计66.609亿港元，计划用于投资收购、系统升级、增值服务等多个方面[93][94] - 投资或收购具有与集团现有服务相辅相成业务的合适目标计划金额为6.66亿港元，占比10.0%，未动用款项净额2.026亿港元[93] - 留存于香港的所得款项净额用于投资及收购计划金额为8.459亿港元，占比12.7%，未动用款项净额480万港元，预期2025年12月或之前完成[93] - 升级集团的数字化及智能管理系统计划金额为1.709亿港元，占比2.6%，未动用款项净额7740万港元[93] - 进一步发展集团增值服务计划金额为9.155亿港元，占比13.7%，未动用款项净额2.835亿港元[93] - 一般业务运营及营运资金计划金额为6.661亿港元，占比10.0%，未动用款项净额1040万港元，预期2025年12月或之前完成[94] - 留存于香港及内地的所得款项净额用于购回股份及激励计划计划金额为11.693亿港元，占比17.6%，未动用款项净额1.79亿港元，预期2025年12月或之前完成[94] - 翻新和升级集团在管或新签老旧住宅小区房屋计划金额为1.952亿港元，占比2.9%，未动用款项净额1.802亿港元，预期2025年12月或之前完成[94] 公司人员构成与薪酬 - 执行董事夏绍飞负责集团整体经营等，非执行董事徐国富曾担任公司多个财务相关职位，现担任重庆金科投资控股副总裁[99][100][101] - 吴先生于2022年8月获委任为非执行董事，自2012年11月起就职于Boyu Capital，目前担任董事总经理[103] - 林女士于2022年8月获委任为非执行董事，自2020年1月起就职于Boyu Capital，目前担任董事总经理[104] - 石先生于2023年12月获委任为非执行董事，自2018年11月起就职于金科股份，现担任金科股份证券事务部总经理[105] - 祁先生于2023年12月获委任为非执行董事，自2021年7月起担任Boyu Capital Advisory Company Limited投资经理[105] - 袁女士于2020年10月获委任为独立非执行董事，自2005年12月起担任西南政法大学教授兼硕博研究生导师[106] - 袁女士自2014年7月起担任重庆钢铁（集团）有限责任公司外部董事，自2015年2月起担任重庆建工投资控股有限责任公司外部董事[107] - 袁女士在2016年8月至2023年6月担任重庆渝开发股份有限公司独立董事，自2021年8月起担任重庆智飞生物制品股份有限公司独立董事[108] - 肖女士于2023年6月获委任为独立非执行董事，自2022年2月起担任湖北美尔雅股份有限公司独立董事，自2022年1月起担任京蓝科技股份有限公司独立董事[109] - 董先生于2023年10月获委任为独立非执行董事，2000年4月加入北京控股有限公司，目前为该公司执行董事及公司秘书[110] - 董先生自2011年8月以来担任北控水务集团有限公司执行董事、财务总监及公司秘书，自2004年9月以来担任南华金融控股有限公司独立非执行董事[110] - 余勇先生53岁，2020年5月25日获委任为监事及监事会主席[112] - 骆瑞锋先生46岁，2023年6月获委任为监事，2005年12月获执业会计师资格，2007年5月获会计中级资格[113] - 任文娟女士40

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司总收入约45.854亿元，较2023年的约49.797亿元下降约7.9%[2] - 2024年公司年度毛利约6.600亿元，较2023年的9.282亿元下降约28.9%，综合毛利率为14.4%[2] - 2024年公司年度亏损约5.510亿元，拥有人应占亏损约5.873亿元[2] - 截至2024年12月31日，公司拥有现金及现金等价物等共计约31.266亿元，年内经营性现金流净流入约2.446亿元[2] - 2024年公司资产总值67.154亿元，较2023年的76.573亿元有所下降[4] - 2024年公司权益总额33.819亿元，较2023年的40.972亿元有所下降[5] - 2024年公司负债总额33.334亿元，较2023年的35.601亿元有所下降[5] - 2024年公司收入4585435千元，2023年为4979741千元，各客户收入均不足10%[16][17] - 2024年合约负债888442千元，2023年为880682千元[18] - 2024年计入年初合同负债余额本期已确认收入880682千元，2023年为740199千元[20] - 2024年服务成本、销售及营销开支以及行政开支总计4,569,185千元，较2023年的4,656,477千元有所下降[23] - 2024年向关联方提供贷款利息收入为21,616千元，较2023年的111,603千元大幅减少[24] - 2024年其他亏损净额为64,748千元，较2023年的166,354千元有所收窄[25] - 2024年集团所得税费用为4,178千元，2023年为抵免137,884千元[26] - 2024年公司拥有人应占亏损为587,302千元，较2023年的951,038千元有所减少[30] - 2024年每股基本及摊薄亏损为0.98元，2023年为1.49元[30] - 2024年贸易应收款项为2,724,222千元，较2023年的2,911,942千元有所下降[31] - 2024年应收票据为15,835千元，较2023年的19,468千元有所减少[31] - 2024年其他应收款项为1,175,909千元，较2023年的1,268,571千元有所下降[31] - 2024年预付款项为62,314千元，较2023年的65,141千元有所减少[31] - 2024年12月31日融资租赁应收款项为80,897千元，较2023年的81,635千元有所下降[32] - 2024年贸易应收款项及其他应收款项及应收票据以及预付款项的流动部分为1,498,675千元，低于2023年的2,093,827千元[32] - 2024年对贸易应收款项总额作出拨备1,599,390,000元，2023年为1,369,516,000元[33] - 2024年应收贷款的流动部分为308,505千元，2023年为372,200千元[34] - 2024年12月31日银行存款、支付平台及手头现金为2,406,107千元，2023年为2,905,545千元[36] - 2024年贸易应付款项为959,935千元，2023年为1,013,052千元[37] - 2024年无形资产年末账面净值为490,340千元，2023年为613,978千元[39] - 2024年服务成本为32,319千元，2023年为26,633千元[40] - 2024年公司不派发股息，2023年也未派发[44] - 2024年销售成本约3925.4百万元，较2023年的4051.6百万元下降约3.1%[67] - 2024年毛利约660.0百万元，较2023年的约928.2百万元下降约28.9%，综合毛利率由2023年的约18.6%降至约14.4%[68] - 金融资产减值亏损净额从2023年约14.706亿元降至2024年约5.566亿元，降幅约62.2% [71] - 行政开支从2023年约6.028亿元增至2024年约6.142亿元，增幅1.9% [74] - 无形资产从2023年12月31日的6.14亿元降至2024年12月31日的4.903亿元，降幅约20.1% [76] - 贸易应收款项及应收票据账面余额从2023年的29.314亿元降至2024年的27.401亿元，降幅约6.5% [77] - 贸易应付款项及应付票据从2023年的11.236亿元降至2024年的10.128亿元，降幅约9.9% [79] - 2024年12月31日现金及现金等价物约24.061亿元，2023年12月31日约29.055亿元 [83] - 截至2024年12月31日，集团无借款，资本负债比率为零，无已抵押资产、重大或然负债和资本承诺[85][86][87][89][90] - 2024年12月31日，以港元和美元计值的现金及现金等价物约为人民币197.4百万元和0.1百万元，美元定期存款约为6.4百万元[88] - 截至2024年12月31日，集团约有11,550名雇员，较2023年12月31日的12,955名减少约10.84%；年内员工成本约为人民币1,858.2百万元，较2023年12月31日的约人民币1,938.2百万元减少约4.12%[98] - 2024年全年，公司以总代价约187,659,143港元于联交所回购共26,933,200股本公司H股，回购股份已全部注销，公司已发行股份总数为597,088,700股[102] - 董事会决议就2024年度不宣派任何末期股息，因集团年内亏损，未来将保持稳定现金股息[106] 公司业务线数据关键指标变化 - 2024年住宅服务收入约33.430亿元，较2023年的约34.580亿元小幅下降，核心业务基础物业服务收入约30.736亿元，较2023年的约30.963亿元下降约0.7%[2] - 2024年企业服务收入约10.027亿元，较2023年的约11.467亿元下降约12.6%[2] - 2024年在管建筑面积由2023年12月31日的2.117亿平方米下降约2.1%至2.074亿平方米，合约建筑面积达约2.269亿平方米[2] - 2024年公司对业务线进行调整，收入来自住宅服务、企业服务和其他服务三条业务线[51] - 2024年住宅服务收入33.43045亿元，占比72.9%；2023年为34.57993亿元，占比69.5%[52] - 2024年企业服务收入10.02717亿元，占比21.9%；2023年为11.46743亿元，占比23.0%[52] - 2024年其他服务收入2.39673亿元，占比5.2%；2023年为3.75005亿元，占比7.5%[52] - 2024年公司收入较2023年下降，住宅服务收入从345800万元降至334300万元，降幅约3.3%[53] - 基础物业服务收入从309630万元降至307360万元，降幅约0.7%，全年退出住宅在管建筑面积约1920万平方米，年末降至约20740万平方米[53] - 多种经营服务收入从20640万元增至22740万元，增幅约10.2%[53] - 非业主增值服务收入从15540万元降至4200万元，降幅约73.0%[53] - 企业服务收入从114670万元降至100270万元，降幅约12.6%，全年退出项目约145个，年末在管约360个[53] - 其他服务收入从37500万元降至23970万元，降幅约36.1%[53] - 2024年新增住宅在管建筑面积约1490万平方米，较2023年减少约58.4%[56] - 2024年末住宅在管建筑面积约20740万平方米，合约建筑面积约22690万平方米[55] - 2024年住宅服务基础物业平均单价为每平方米/月2.14元，综合收缴率为90.4%[57] - 2024年金科集团项目在管建筑面积9781.7万平方米，收入151474.5万元[60] - 2024年住宅在管总面积207358千平方米，基础物业服务收入3073615千元，较2023年的211716千平方米和3096285千元有所下降[61] - 2024年多种经营服务收入227.4百万元，较2023年的206.4百万元增长约10.2%[62] - 2024年非业主增值服务收入约42.0百万元，较2023年的155.4百万元同比下降约73.0%，年末在管案场数量减至33个[63] - 2024年企业服务收入约1002.7百万元，较2023年的1146.7百万元同比下降约12.6%，在管项目约360个，独立第三方占比约97.6%[64] - 2024年其他服务收入约239.7百万元，较2023年的375.0百万元下降约36.1%[66] - 2024年住宅服务毛利约551.2百万元，较2023年的约686.2百万元下降约19.7%，毛利率由2023年的约19.8%减至约16.5%[69] - 2024年基础物业服务毛利约411.0百万元，较2023年的约540.2百万元下降约23.9%，毛利率由2023年的约17.4%减至约13.4%[69] - 2024年全年撤场企业服务项目145个[65] - 企业服务毛利从2023年约1.573亿元降至2024年约0.958亿元，降幅约39.1%，毛利率从13.7%降至约9.6% [70] - 其他服务毛利从2023年约0.846亿元降至2024年约0.13亿元，降幅约84.6%，毛利率从约22.6%降至约5.4% [70] - 多种经营服务毛利从2023年约1.276亿元增至2024年约1.354亿元，增幅约6.2%，毛利率从约61.8%降至约59.6% [73] - 非业主增值服务毛利从2023年约0.185亿元降至2024年约0.047亿元，降幅约74.4%，毛利率从11.9%降至约11.3% [73] 公司股权结构变化 - 2022年9月27日，要约人自愿提出有条件的一般现金要约收购公司所有股份，要约前博裕集团持股22.69%，金科集团持股30.34%[7] - 2022年11月22日，要约结果公布，博裕集团成为最大股东，持股34.63%，2024年12月31日持股比例升至37.86%[8] - 2023年12月26日，金科股份3500万股转让给第三方，紧随转让后金科集团持股降至25.49%，2024年12月31日持股27.30%[8] 会计准则相关情况 - 2024年1月1日起，公司首次应用多项准则及修订，对综合财务报表无重大影响[11] - 截至2024年12月31日，多项新准则及修订已颁布但未强制采纳，公司未提前采纳，生效后预计无重大影响[12][14] 公司经营分部情况 - 截至2024年12月31日，公司所有经营分部整合为单一经营分部，除部分现金、存款位于香港外，资产均在中国大陆[15] 公司业务策略 - 2024年公司坚持“密度+浓度”战略，把控项目准入，退出低质效项目[47] - 公司推进服务+生态，服务+科技战略，聚焦高质量发展[48] - 住宅服务方面，公司深化前后端一体化管理，聚焦西南和长江经济带核心城市[49] - 企业服务方面，公司打造IFM综合服务新模式，满足客户多元化需求[50] 公司上市所得款项使用情况 - 公司上市及行使超额配售权所得款项净额约为6660.9百万港元，截至2024年12月31日已使用5147.6百万港元，未动用1513.3百万港元[92] - 寻求选择性战略投资及收购等计划用途的款项净额为3544.0百万港元，占比53.2%，已使用2477.6百万港元，未动用1066.4百万港元[93] - 升级数字化及智能管理系统计划用途款项净额为170.9百万港元，占比2.6%，已使用93.5百万港元，未动用77.4百万港元[95] - 进一步发展增值服务计划用途款项净额为915.5百万港元，占比13.7%，已使用915.5百万港元[95] - 一般业务运营及营运资金计划用途

公司荣誉 - 公司位列2024中国物业服务百强企业综合实力TOP10 [4] - 公司连续9年蝉联中国物业服务百强企业TOP10，2024年成功跻身前八 [9] - 公司位列“满意度领先企业”和“服务质量领先企业”两大榜单的前二 [9] - 公司获IFM服务优秀企业第1位、科技赋能领先企业第3位、医院物业服务优秀企业第2位、教育物业服务优秀企业第3位等荣誉 [9] - 公司位列重庆、无锡两大城市榜单榜首 [9] - 公司连续九年被中指研究院评为中国物业服务百强企业综合实力Top10、服务规模Top10 [14] - 公司连续八年保持中西部地区市占率第一[14] - 2024年公司荣膺中国物业服务百强满意度Top3、服务质量Top3 [14] - 2024年公司获得中指院颁发的中国物业服务上市公司综合设施管理服务优秀企业、中国物业科技赋能领先企业[14] - 公司在重庆、无锡、成都、郑州等地获中指院颁发的物业服务企业综合实力Top10 [14] 公司活动与品牌建设 - 1月24日公司发布全新企业服务品牌—金悦未来 [6] - 2月以来公司以“第8年‘益’路同行”为主题启动2024金科大社区志愿者计划，在超100个城市开展活动，累计参与人次近1万 [7] - 3月公司启动“匠心致远 精耕未来”服务力大赛，4月19日在重庆进行全国总决赛 [8] - 6月上旬2024金科大社区邻里万人运动季全国收官，活动覆盖多城市上百个小区，数万业主参与 [10] 公司业务服务概况 - 公司每天为超25万食客提供餐食服务[11] - 公司旗下拥有涵盖住宅、中高端商写办公楼等多业态全方位的服务产品矩阵[14] - 公司通过「SCLT」四大增长曲线为各类客户提供一站式、全天候的高质量服务[14] - 公司坚持「服务+科技，服务+生态」发展战略，住宅服务将全面向街区式物业升级[13] - 公司将构建IFM全产业链企业后勤服务体系[13] 公司财务关键指标变化 - 截至2024年6月30日止六个月，公司总收益约为人民币24.102亿元，较2023年同期小幅下降约2.2%[20] - 公司拟提高股息分配比例至不低于60%[19] - 服务成本由2023年约21.548亿元人民币增加约4.9%至2024年约22.606亿元人民币[42] - 毛利由2023年约5.635亿元人民币下降约17.6%至2024年约4.642亿元人民币，毛利率由22.9%下降3.6个百分点至19.3%[44] - 其他收入从约7890万元下降62.5%至2960万元[46] - 其他亏损净额从约310万元增至3550万元[47] - 行政开支从约2.522亿元增加20.6%至3.043亿元[48] - 无形资产从约6.14亿元下降5.6%至5.795亿元[49] - 应收贷款从约3.722亿元减至3.036亿元[50] - 贸易应收款项及应收票据账面余额从约29.314亿元增加4.4%至30.603亿元，减值准备从约13.85亿元增加12.0%至15.505亿元[51] - 贸易应付款项及应付票据从约11.236亿元下降14.0%至9.662亿元[52] - 合同负债从约8.807亿元下降13.2%至7.643亿元[53] - 2024年6月30日现金及现金等价物约17.851亿元（2023年12月31日约29.055亿元），定期存款约6.833亿元（2023年12月31日约2.2亿元）[54][55] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入为24.10155亿元，2023年同期为24.64841亿元[88] - 2024年上半年毛利为4.64208亿元，2023年同期为5.63512亿元[88] - 2024年上半年经营亏损为1.89085亿元，2023年同期经营利润为2.39244亿元[88] - 2024年上半年期间亏损为1.90301亿元，2023年同期溢利为2.16084亿元[88] - 2024年6月30日，公司资产总值为70.96172亿元，2023年12月31日为76.57327亿元[89] - 2024年6月30日，公司权益总额为38.67711亿元，2023年12月31日为40.97247亿元[89] - 2024年6月30日，公司负债总额为32.28461亿元，2023年12月31日为35.6008亿元[90] - 2024年上半年每股基本及摊薄亏损为0.32元，2023年同期每股盈利为0.29元[88] - 2024年6月30日，公司定期存款为6.83286亿元，2023年12月31日为2.2亿元[89] - 2024年6月30日，公司贸易应收款项、应收票据、其他应收款项及预付款项为19.8389亿元，2023年12月31日为20.93827亿元[89] - 2023年1月1日公司权益总额为5400365千元，2023年6月30日为5571271千元，2024年1月1日为4097247千元，2024年6月30日为3867711千元[92] - 2024年上半年经营活动所用现金净额为322956千元，2023年同期为68629千元[93] - 2024年上半年投资活动所用现金净额为720055千元，2023年同期为89612千元[93] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为77500千元，2023年同期为60291千元[94] - 2024年上半年现金及现金等价物减少净额为1120511千元，2023年同期为218532千元[94] - 2024年初现金及现金等价物为2905545千元，期末为1785129千元；2023年初为3069784千元，期末为2851471千元[94] - 2024年上半年期间亏损为194430千元，2023年上半年期间利润为189479千元[92] - 2024年上半年注销股份金额为15657千元，2023年为1557千元[92] - 2024年上半年附属公司非控股权益注资80千元，2023年为1186千元[92][94] - 2024年上半年派付予非控股权益的股息为6762千元，2023年为3775千元[94] - 2024年上半年服务成本、销售及营销开支以及行政开支总计2260576千元，2023年同期为2154788千元[106] - 2024年上半年雇员福利费用为985754千元，2023年同期为894309千元[106][107] - 2024年上半年其他收入为29579千元，2023年同期为78936千元[108] - 2024年上半年其他亏损净额为35456千元，2023年同期为3086千元[110] - 2024年上半年财务收入净额为10953千元，2023年同期为17707千元[111] - 2024年上半年所得税开支为5655千元，2023年同期为50168千元[112][113] - 2024年上半年除所得税前亏损为184646千元，2023年同期溢利为266252千元[113] - 截至2024年6月30日止六个月，公司拥有人应占亏损194,430千元，2023年同期利润为189,479千元；每股基本亏损0.32元，2023年同期盈利0.29元[117] - 截至2024年6月30日，公司对联营公司和合营企业投资期初账面价值187,594千元，期末账面价值189,625千元；2023年同期期初账面价值180,106千元，期末账面价值191,858千元[118] - 2024年公司对重庆金科杰夫教育科技有限公司投资计提减值准备17,727,000元，因其可收回金额约122,036,000元低于账面价值约139,763,000元；管理层评估贴现率为13.1%，预测学生人数每年6,800 - 7,500人，每名学生学费增长率0% - 2%[119] - 截至2024年6月30日，物业、厂房及设备和使用权资产期初账面净值419,213千元，期末账面净值367,062千元[120] - 截至2024年6月30日，投资物业期初账面净值18,859千元，期末账面净值13,676千元[121] - 2024年1 - 6月物业、厂房及设备和使用权资产添置8,531千元，转移无影响，处置子公司减少883千元，处置减少1,673千元，折旧费用14,535千元[120] - 2024年1 - 6月投资物业折旧费用380千元，减值4,803千元[121] - 2024年公司对联营公司和合营企业投资添置13,188千元，净收益份额11,213千元，已收股息 - 4,643千元，注销联营公司无，减值17,727千元[118] - 2023年公司对联营公司和合营企业投资添置4,187千元，净收益份额9,301千元，已收股息 - 1,000千元，注销联营公司 - 736千元，减值无[118] - 截至2024年6月30日，无物业、厂房及设备受到限制或作负债抵押而予押记（2023年12月31日：无）[120] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，投资物业公允价值与账面价值大致相同[122] - 2024年6月30日使用权资产物业为213,325千元，2023年12月31日为256,916千元；租赁负债流动部分2024年6月30日为16,701千元，2023年12月31日为26,515千元；非流动部分2024年6月30日为92,312千元，2023年12月31日为97,417千元[123] - 2024年1月1日无形资产账面净值合计为613,978千元，截至2024年6月30日止六个月减值14,713千元，期末账面净值合计为579,484千元[124] - 截至2024年6月30日，通用服务可收回金额为84,223,000元，株洲高新可收回金额为7,023,000元[125] - 通用服务预测期内收入年复合增长率为0.00%-0.05%，株洲高新为 -8.98%-0.16%；通用服务预测期内息税折旧摊销前利润率为31.7%，株洲高新为7.3%-7.8%；通用服务和株洲高新长期增长率均为0%，税前折现率分别为17.0%和19.6%[126] - 2024年本期确认商誉减值支出14,713,000元，其中通用服务确认减值5,883,000元，株洲高新确认减值8,830,000元[126] - 2024年6月30日存货总计28,054千元，2023年12月31日为28,452千元[127] - 2024年6月30日其他资产总计14,220千元，2023年12月31日为11,673千元[128] - 2024年6月30日向关联方提供贷款账面值为303,553千元，2023年12月31日为372,200千元；贷款固定年利率为8.6%，2024年6月30日抵押品公允价值为1,901,362,000元，2023年12月31日为2,067,090,000元[129] - 2024年4月22日法院裁定受理金科股份破产重整申请，贷款拨备取决于后续情景权重、可能的破产重整方案及宏观经济环境影响[130] - 2024年6月30日贸易应收款项及应收票据等总计20.70613亿元，2023年12月31日为21.88317亿元[131] - 2024年6月30日贸易应收款项计提拨备15.35098亿元，2023年12月31日为13.69516亿元[133] - 2024年6月30日受限制现金为3.39646亿元，2023年12月31日为1.52238亿元[136] - 2024年6月30日现金及现金等价物为17.85129亿元，2023年12月31日为29.05545亿元[137] - 2024年6月30日定期存款为5.00613亿元，2023年12月31日为1.2亿元[138] - 2024年6月30日贸易应收款项1年以内为12.45991亿元，1年以上为17.97361亿元；2023年12月31日1年以内为13.11561亿元，1年以上为16.00381亿元[133] - 2024年1 - 6月贸易应收款项亏损拨备变动：确认亏损拨备1.98401亿元，冲销未收回应收款项0.1502亿元，其他减少0.17799亿元[135] - 2024年6月30日其他应收款项及融资租赁应收款项亏损拨备为2.

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 业绩表现 - 2024年中期公司实现营收24.10亿元,同比下降2.22%;实现归母净亏损1.94亿元,而2023年同期为归母净利润1.89亿元 [1] - 收入小幅下降,主要因多数业务收入下降,如非业主增值服务收入同比-56.5%、本地生活收入同比-11.6%、社区增值服务收入同比-19.1%、数智科技服务收入同比-43.9% [2] - 归母净利润亏损,主要因贸易应收账款及应收票据减值准备增至15.5亿元,较2023年底增长12.0%;以及无形资产摊销及减值0.36亿元,2023年同期为0.11亿元 [2] 经营情况 - 持续清退低效盘,优化物业组合,上半年终止在管面积0.30亿方,同比+108.6%;终止合约面积0.34亿方,同比+114.3% [2] - 小业主收缴率提升2.8pct至87.3%;平均物管费单价为2.15元/平/月,较2023年全年2.18元/平/月略有下降 [2] - 公司持续回购股份,累计耗资1.8亿港币回购2595.76万股H股,占期初总股本的4.1%;拟使用公积金弥补亏损,以便未分配利润转正后续实施分红,分红比例不低于60% [2] 盈利预测和估值 - 预计2024-2026年归母净利润分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元,同比增速分别为+7.5%、+6.6% [3] - 公司股票现价对应2024-2026年PE分别为7.7x、7.2x和6.7x [3]

财务表现 - 总收入约为人民幣2,410.2百萬元，較2023年同期減少約2.2%[4] - 空間物業服務收入約為人民幣2,048.1百萬元，較2023年同期增長約0.9%[5] - 物業管理服務收入約為人民幣2,011.0百萬元，較2023年同期增長約3.4%[5] - 毛利約為人民幣464.2百萬元，較2023年同期下降約17.6%[6] - 期間虧損約為人民幣190.3百萬元[7] - 於2024年6月30日，本公司擁有人應佔虧損約為人民幣194.4百萬元[17] - 每股基本及攤薄虧損為人民幣0.32元[19] 资产负债情况 - 擁有現金及現金等價物、定期存款、受限資金和按公允價值計量且變動計入損益的流動性金融資產共計人民幣2,952.9百萬元[8] - 於2024年6月30日，公司現金及現金等價物為人民幣17.85亿元[125][126][127][128] - 於2024年6月30日，公司贸易应收款项及应收票据及其他应收款项及预付款项的流动部分为人民幣19.84亿元[114] - 於2024年6月30日，公司贸易应付款项及应付票据以及其他应付款项为人民幣21.86亿元[130][131][132][133][135][136][137][138] - 於2024年6月30日，公司無形資產賬面淨值為人民幣5.79億元[142] 股权结构变化 - 公司与Thematic Bridge Investment Pte. Ltd.联合宣布将进行有条件的一般现金要约收购公司所有股份[36] - 博裕集团成为公司最大股东,持股比例为34.63%[38] - 截至2024年6月30日,博裕集团持有公司36.24%的已发行股本[38] - 截至2024年6月30日,金科股份持有公司26.13%的已发行股本[39] 业务发展 - 公司主要在中国提供空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务和数智科技服务[53][54] - 公司是中国领先、西南第一的高质量第三方综合服务商[144] - 公司旗下拥有涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态全方位的服务产品矩阵[144] - 公司通过"SCLT"四大增长曲线提供一站式、全天候的高质量服务[144] - 公司连续九年被评为中国物业服务百强企业综合实力Top10、服务规模Top10[145] - 公司连续八年保持中西部地区市场份额第一[145] - 公司在2024年获得中国物业服务百强满意度Top3、服务质量Top3[145] - 公司获得中国物业服务上市公司综合设施管理(IFM)服务优秀企业、中国物业科技赋能领先企业称号[145] - 公司在重庆、无锡、成都、郑州等地获得物业服务企业综合实力Top10[145] 未来发展策略 - 公司聚焦物业管理核心主业,不断打磨服务力和产品力,追求高质量可持续发展[146] - 公司将继续聚焦优势区域,深耕西南及长江沿线核心城市,以管理密度促发展、降成本、提质效[150] - 公司将持续做好差异化、唯一性品牌传播,增强品牌感知力,提升品牌美誉度和业主黏性[150] - 公司将聚焦餐食服务、酒店管理服务为核心的轻资产运营能力,形成资源互补的新增长模式[151] - 公司将进一步精简组织架构,从集团管控向集团赋能转变,推动一线员工人效提升[152]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2023年公司收入为49.797亿元，2022年为50.051亿元；2023年毛利为9.282亿元，2022年为9.432亿元；2023年毛利率为18.6%，2022年为18.8%[8] - 2023年公司净亏损9.817亿元，净亏损率为19.7%；2022年净亏损18.399亿元，净亏损率为36.8%[8] - 2023年公司拥有人应占亏损9.51亿元，2022年为18.155亿元；2023年每股基本亏损1.49元，2022年为2.80元[8] - 2023年公司股东权益回报率（加权平均）为 - 24.0%，2022年为 - 34.1%[8] - 2023年公司资产总值为76.573亿元，2022年为83.568亿元[9] - 2023年公司现金及现金等价物为29.055亿元，2022年为30.698亿元[9] - 2023年公司权益总额为40.972亿元，2022年为54.004亿元[9] - 2023年公司总收益为49.79741亿元，较2022年的50.05059亿元总体持平[33] - 2023年销售成本约4,051.6百万元，与2022年的约4,061.9百万元基本持平[59] - 2023年毛利约928.2百万元，较2022年的约943.2百万元下降约1.6%，毛利率为18.6%，与2022年的18.8%保持稳定[61] - 2023年金融资产减值亏损净额约1,470.6百万元，较2022年的约2,152.4百万元减少约31.7%[62] - 2023年其他亏损净额约166.4百万元，较2022年的约307.3百万元减少约45.9%[63] - 2023年行政开支约602.8百万元，较2022年的约557.9百万元增加8.0%[64] - 公司所得税抵免从2022年的约1.615亿元降至2023年的约1.379亿元[65] - 无形资产从2022年的约5.484亿元增加12.0%至2023年的约6.140亿元[66] - 贸易应收款项及应收票据账面余额从2022年的约25.310亿元增加15.8%至2023年的约29.314亿元，减值准备从约10.465亿元增至约13.850亿元[67] - 应收贷款从2022年的约13.867亿元减至2023年的约3.722亿元，年内计提减值拨备约11.328亿元[68] - 贸易应付款项及应付票据从2022年的约8.388亿元增加34.0%至2023年的约11.236亿元[69] - 其他应付款项从2022年的约8.773亿元增加5.9%至2023年的约9.288亿元[70] - 合约负债从2022年的约7.402亿元增加19.0%至2023年的约8.807亿元[71] - 2023年末现金及现金等价物约29.055亿元（2022年末约30.698亿元），2023年经营活动现金流入净额约4.511亿元，投资活动现金流出净额约2.697亿元，融资活动现金流出净额约3.432亿元[72] - 2023年末公司无借款、无已抵押资产，资本负债比率为零[72] - 2023年综合财务报表中归属母公司普通股股东净亏损为人民币951,038,000元，年末累计亏损为人民币1,990,538,000元[152] 公司人员变动 - 夏绍飞先生于2023年2月10日获委任为执行董事，6月8日获重选为董事长[3] - 徐国富先生于2023年2月10日辞任，2月13日由执行董事调任为非执行董事，6月8日获重选[3] - 董涣樟先生于2023年10月13日获委任为审核委员会主席[3] - 徐国富40岁，2020年5月加入集团，2023年2月调为非执行董事，现任控股股东副总裁[84] - 吴晓力49岁，2022年8月获委任为非执行董事，就职于Boyu Capital任董事总经理[85] - 林可40岁，2022年8月获委任为非执行董事，就职于Boyu Capital任董事总经理[85] - 石诚38岁，2023年12月获委任为非执行董事，现任金科股份证券事务部总经理[85] - 祁诗皓29岁，2023年12月获委任为非执行董事，任Boyu Capital Advisory Company Limited投资经理[86] - 袁林59岁，2020年10月获委任为独立非执行董事，任西南政法大学教授等职[87] - 袁林自2014年7月起任重庆钢铁（集团）有限责任公司外部董事[88] - 袁林自2015年2月起任重庆建工投资控股有限责任公司外部董事[88] - 袁林2019年5月至2023年8月任恒大人寿保险有限公司独立董事[88] - 袁林在多家上市公司担任独立董事，如2016年8月至2023年6月任重庆渝开发股份有限公司独立董事等[89] - 肖慧琳女士于2023年6月获委任为独立非执行董事，自2022年2月起担任湖北美尔雅股份有限公司独立董事，自2022年1月起担任京蓝科技股份有限公司独立董事[90] - 董涣樟先生于2023年10月获委任为独立非执行董事，目前为北京控股有限公司财务总监，自2011年8月以来担任北控水务集团有限公司执行董事、财务总监及公司秘书等职[90] - 余勇先生于2020年5月25日获委任为监事及监事会主席，于2017年6月加入金科股份，担任党委委员及本公司党委书记[91] - 骆瑞锋先生于2023年6月获委任为监事，自2022年6月起至今为金科股份审计部负责人[91] - 任文娟女士于2020年5月25日获委任为监事，于2021年3月获委任为本公司行政服务部副总经理[92] - 韩强先生于2021年8月加入本集团，担任高级副总裁，于2022年3月29日获委任为本公司总裁[93] - 罗传嵩先生于2014年9月获委任为董事，2020年5月调任为执行董事及执行总经理，2022年6月27日辞任执行董事[94] - 罗传嵩先生自2019年7月起担任中国物业管理协会副会长及法律政策工作委员会委员，任期五年；自2019年1月起担任全国智能建筑及居住区数字标准化技术委员会智能物业应用推广中心副主任，任期三年[94] - 闫凌阳先生于2023年2月13日获委任为本公司财务总监[94] - 闫凌阳先生2011 - 2016年担任德勤华永会计师事务所合伙人等职[94] - 徐圆圆女士35岁，2023年3月30日获委任为公司联席公司秘书；刘国贤先生38岁，2020年6月20日获委任为公司联席公司秘书[96] - 2023年6月8日，夏绍飞先生获重选执行董事长；徐国富先生由执行董事调任非执行董事并获重选；多位非执行董事和独立非执行董事获重选或获委任[100] - 2023年12月7日，石诚先生和祁诗皓先生获委任为非执行董事[100] - 2023年2月13日，徐国富先生由执行董事调任为非执行董事[100] - 2023年11月3日，梁忠太先生辞任非执行董事；韦熠先生辞任非执行董事[100] - 2023年6月27日，黄翼忠先生辞任独立非执行董事[100] - 2023年6月8日，罗利成先生退任非执行董事；曹国华先生、陈志峰先生退任独立非执行董事[100] - 2023年10月13日，董涣樟先生获委任为独立非执行董事[100] 公司业务合作与发展 - 3月22日与蜀川物業达成合作，管理面積新增近1000萬平方米[14] - 2月15日，与寶石花醫療戰略攜手，共啟「醫院+」大服務新模式[12] - 5月18日，金悅企服發佈首部會服標準白皮書－《金悅企服行政接待服務標準白皮書》[16] - 6月19日，金科服務為重慶三峽銀行總行提供企業總部綜合服務[17] - 11月公司与重庆九龙园高新产业集团合作全面深化，将布局多元业态助力城市发展[23] 公司荣誉 - 4月26日，金科服務連續8年蟬聯「2023中國物業服務百強企業」TOP10 [15] - 2月27日，旗下餐食服務品牌金頤餐服獲2022飯店業金鼎獎[11] - 3月16日，獲「2022年度最佳僱主－重慶最佳僱主」等多項僱主品牌重量級榮譽，董事長夏紹飛獲「2022年度中國區最具社會責任企業家」榮譽[13] - 12月7日公司蝉联网行业西部TOP50（位列第一）、重庆TOP10（位列第一）、江苏TOP10（位列第二），并获“2023重庆市物业服务满意度领先企业”等荣誉[24] - 公司连续八年被中指研究院评为中国物业服务百强企业综合实力Top10，连续七年保持中西部地区市占率第一[27] - 2023年公司获中指院颁发的中国物业服务百强服务质量领先企业Top3[27] - 2023年公司获中指院颁发的中国物业科技赋能领先企业Top3[27] - 公司在重庆、无锡、成都、郑州等地获中指院颁发的物业服务企业综合实力Top10[27] 公司社会责任与活动 - 2024年美好家園計劃收官，該計劃已連續開展7年，累計投入近3億，專項升級設施設備及場地8000餘項[18] - 2023年助力成都大運會，500名員工參與137天的保障工作[19] - 第一屆全國學生（青年）運動會，金科服務歷時109天完成運動員公寓運營及服務工作，青運村佔地面積338畝，總建築面積約68萬平方米，累計接待12000餘人[22] - 2023年全国大社区举办近1万场邻里万系活动[25] 公司业务规模与客户情况 - 公司拥有超1000个中大型企事业客户、757家优质供应企业[25] - 公司每天为超25万食客提供餐食服务[25] 公司发展战略 - 2023年是公司转型元年，将坚持“服务+生态，服务+科技”，走可持续、差异化独立发展道路[27] - 公司坚持「服務+生態，服務+科技」发展战略，聚焦空间物业服务、本地生活服务核心赛道[29] - 公司构建「物業服務+團餐服務」的IFM综合服务新模式，为非住宅业态客户提供一体化、定制化服务[29] - 公司推出「美好家園計劃」，开展优质存量社区的渗透、竞选、进场工作，提升项目转化率[29] - 本地生活服务是公司高质量发展的第二增长曲线，依托餐食、酒店和文體旅形成新增长模式[30] - 公司在餐食服务板块构建「政企團餐、星級高端餐服、社區餐飲」三輪驅動多品牌发展模式[30] - 公司将自营模式和平台模式并行，提升不动产运营能力，加强存量资产去化[30] - 公司将家装作为自营业务未来发展核心，提升业务渗透率[30] - 公司持续推进人力机械化、机械智能化改革，促进各业态在管物业项目降本增效[31] - 公司健全回款常态化管理机制，强化发展专业条线垂直管理模式[31] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年公司本年度收益来自空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务及数智科技服务四条业务曲线[32] - 2023年空间物业服务收益约40.92亿元，较2022年的约41.012亿元小幅减少约0.2%[33] - 2023年物业管理服务收入约39.367亿元，较2022年的约36.757亿元增加约7.1%，新增在管建筑面积约4880万平方米，期末在管建筑面积达约2.676亿平方米[33] - 2023年非业主增值服务收入约1.554亿元，较2022年的约4.255亿元下降约63.5%[33] - 2023年本地生活服务收益约5.139亿元，较2022年的约4.879亿元增加约5.3%，其中餐食服务收入增长约73.8%至约3.444亿元，餐食供应链业务体量下降约86.2%至约0.206亿元[33] - 2023年社区增值服务收益约3.171亿元，较2022年的约3.329亿元小幅减少约4.7%[34] - 2023年数智科技服务收益约0.568亿元，较2022年的约0.831亿元减少约31.6%[34] - 2023年末公司在管建筑面积共约2.676亿平方米，独立第三方占比约55.3%，合约管理建筑面积共约3.509亿平方米，独立第三方占比约63.6%[35] - 2023年公司全年新增在管建筑面积约4880万平方米，较2022年同期增加约9.8%，其中新增住宅在管建筑面积约3580万平方米，较2022年同期增加约32.2%[36] - 2023年公司在西南核心区域完成4笔约1160万平方米的高性价比第三方住宅物业企业并购[36] - 全年新增在管建筑面积约1310万平方米，新增非住宅项目年度饱和收入超千万项目6个、超五百万项目7个[38] - 2023年平均物业管理费单价为每平方米/月2.18元，2022年为2.20元；2023年物业管理服务小业主收缴率为91.2%，2022年为88.1%[38] - 2023年初

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司聚焦核心业务,提升发展质量 [1] 2) 优化在管项目组合,物业费收缴率稳步提升 [1] 3) 应收款减值计提较为充分,静待公司盈利能力企稳回升 [1] 公司投资评级 1) 公司坚持区域深耕战略,在西南地区具备规模优势和较强的竞争力 [1] 2) 考虑公司经历明显的业务调整,盈利恢复需要进一步观察,同时应收款回款状况需要进一步跟踪,出于谨慎性原则,调整公司2024-26年归母净利润预测 [1] 3) 博裕要约收购完成后公司经营独立性提升,维持"增持"评级 [1] 公司财务数据 1) 2023年公司实现收入49.8亿元,同比持平;毛利9.3亿元,同比减少1.6%,毛利率18.6%,同比下降0.2pct;归母净利润为亏损9.5亿元,同比减亏 [1] 2) 2023年公司管理费用率12.1%,上年同期为11.1%;经营性现金流净流入4.5亿元,较上年同期的3.9亿元有所改善 [1] 3) 截至2023年末,公司应收款已计提较为充分的减值拨备,后续影响有限 [1] 4) 公司2024-2026年EPS预测分别为0.49元、0.66元和0.80元,对应PE估值为17倍、13倍和11倍 [1][5]

报告公司投资评级 公司维持"买入"评级[3] 报告的核心观点 1) 2023年业绩不及预期,主要由于公司退出部分低效项目,在管面积增速下降,导致物管服务收入增速放缓[2] 2) 2023年公司考虑金科集团最新经营情况,再次对其未偿的应收账款计提减值拨备,导致归母净利润仍处于亏损状态[2] 3) 2024年公司业绩有望轻装上阵,因为本次计提后,公司应收款项主要为第三方小业主的物业费[2] 4) 公司将餐食服务作为未来增长的核心业务,目前已建立差异化多品牌矩阵,叠加物管形成协同效应,年内物管服务+团餐服务联合中标项目超10个[2] 5) 预计2024-26年归母净利润扭亏为盈,分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元,2025-26年同比增速分别为+7.6%、+6.8%[3] 财务数据总结 1) 2023年实现营收49.8亿元,同比-0.51%[1] 2) 2023年实现归母净亏损9.51亿元,而2022年同期为归母净亏损18.19亿元[1] 3) 截至2023年末,公司在管面积2.68亿方,同比+5.14%;合约面积3.51亿方,同比-2.49%[2] 4) 2023年物管服务小业主收缴率稳步提升3.1pct至91.2%,平均物管费单价维持2.18元每平每月[2] 5) 2023年本地生活服务收入5.14亿元,同比+5.3%,其中餐食服务收入3.44亿元,同比+73.8%,收入占比达67.0%[2]

财务表现 - 2023年，金科智慧服務集團總收入約为人民幣4,979.7百萬元，与2022年同期持平[1] - 本集团空间物业服务产生的收入约为人民幣4,092.0百萬元，基本持平，核心业务物业管理服务收入稳步增加至约人民幣3,936.7百萬元[2] - 本集团年度毛利约为人民幣928.2百萬元，较2022年同期小幅下降约1.6%[3] - 本集团年度虧損约为人民幣981.7百萬元，擁有人應佔虧損約为人民幣951.0百萬元[4] - 金科智慧服務集團的流动资产总值为5,666,935千元，较2022年的6,350,162千元有所减少[8] - 金科智慧服務集團的权益总额为4,097,247千元，较2022年的5,400,365千元有明显下降[9] - 金科智慧服務集團的负债总额为3,560,080千元，较2022年的2,956,394千元有所增加[9] 公司发展 - 金科智慧服務集團主要从事在中国提供空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务及数智科技服务[12] - 公司是中国领先的第三方综合服务商，拥有多业态全方位的服务产品矩阵，通过四大增长曲线为客户提供高质量服务[67] - 公司连续八年被中指研究院评为中国物业服务百强企业综合实力Top10，连续七年保持中西部地区市场份额第一[68] - 2023年是公司转型的元年，加速转型成独立专业化服务商，聚焦核心主业，注重高质量发展[69] 财务细节 - 2023年12月31日，金科智慧服務集團的股本为639,479千元，较2022年的652,848千元有所下降[9] - 2023年12月31日，金科智慧服務集團的累计虧損为1,990,538千元，较2022年的1,039,500千元有较大增加[9] - 金科智慧服務集團的股份结构发生变化，博裕集团成为最大股东，持股比例为34.63%[15] - 金科股份持有本公司股份比例降至25.49%[16] - 2023年12月31日，公司向关联方提供的贷款总额为372,200千元，较2022年12月31日的1,386,666千元有所减少[49] 业务表现 - 2023年12月31日止年度，本集团收入主要来源于空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务和数字科技服务，总收入为4455427人民币千元[27] - 2023年12月31日止年度，来自每位客户的收入均不足本集团收入的10%[27] - 2023年12月31日，本集团除现金外所有资产均位于中国大陆，现金及现金等价物分别为5000港元和868000美元[26] - 2023年，无形资产的攤銷計入綜合全面收益表中，服務成本为26,633千元，銷售及營銷開支为0千元，行政開支为7,117千元，合计33,750千元[56]