要约收购进展 - 截至2025年12月24日下午四时正 要约人已获得股东就5175.8万股股份的有效接纳 占公司全部已发行股份约8.67% [1] - 紧接要约期开始前（2025年4月28日） 要约人及其一致行动人士已持有2.26亿股股份 占公司全部已发行股份约37.86% [1] - 经计及收购及接纳股份后 要约人及其一致行动人士目前于合共3.86亿股股份中拥有权益 占公司全部已发行股份约64.58% [1] 退市条件与后续步骤 - 若要满足退市接纳条件 要约人需在截止时间前进一步接获至少1.85亿股股份的有效接纳 占公司全部已发行股份约31.01% [1] - 满足退市接纳条件的截止时间为2026年1月26日（星期一）下午四时正 [1]

股东会决议 - 2025年12月24日重庆临时股东会通过退市及核数师委任决议案[3] - 退市决议案赞成票146,880,724股，占出席无利害关系股份票数99.37%[6] - 核数师委任决议案赞成票371,737,095股，占比99.63%[7] 股份数据 - 出席投票无利害关系股份总数147,805,026股[7] - 记录日期独立股东无利害关系股份总数219,174,372股[7] 要约情况 - 截至2025年12月24日要约人及其一致行动人获51,757,982股接纳，占8.67%[8] - 2025年4月28日前持有226,048,971股，占37.86%[8] - 计入后拥有385,604,828股权益，占64.58%[8] - 再获185,159,687股接纳满足退市条件，占31.01%[9] 时间节点 - 满足退市接纳条件截止2026年1月26日下午4时[9]

交易信息 - 2025年12月23日进行强制全面要约[1] - 交易方CICC Financial Trading Limited按每股8.69港元修订要约，接受3574500股[2]

要约相关 - 经修订要约相关公告分别于2025年11月17日、12月5日、12月9日发布[3] - 接纳指令预计需在2026年1月5日前通过券商手机应用程序提交[5] - 选项A有条件收购行为代码沪港通为8809666202512100，深港通为8809666202512110，收购价每股8.69港元[13][14] - 选项B无条件收购行为代码沪港通为8809666202511180，深港通为8809666202511190，收购价每股6.67港元[15][17] - 申报起始日为2025年11月19日或12月11日，申报截止日为2026年1月5日[19] 咨询信息 - 咨询热线服务时间为周一至周五上午9时至下午5时（香港周末及公众假期除外）[21] - 若有疑问可联系Sodali & Co（邮箱：Jinke_Smart_Service_Group@ investor.sodali.com ，热线：+852 2652 4477）[20] - 若有疑问可联系中金公司（邮箱：IB_JinkeSmartServices@ cicc.com.cn ，热线：+86 186 0082 8800、+86 156 1837 1219、+852 6993 8968）[20] 人员信息 - 要约人董事会成员为何颖珩女士、孙建军先生和李文婷女士[23] - 博裕的管理人包括Yixin, Ltd.（童小幪先生为唯一股东和唯一董事）和JH Capital Holdings Ltd.（张子欣先生为唯一股东和唯一董事）[23] - 董事会包括执行董事夏绍飞先生，非执行董事吴晓力先生、林可女士及祁诗皓先生，及独立非执行董事肖慧琳女士、袁林女士及董涣樟先生[24] 其他 - 2025年12月19日发布公告[23] - 股东决定是否接纳经修订要约前，需仔细审阅经修订综合文件[22]

公司股权变动 - 金科地产集团股份有限公司持有的剩余50万股金科服务股份已完成公开拍卖及转让 [1] - 该等股份占金科服务已发行股本总数约0.08% [1] - 股份受让方为独立第三方宁宇先生及其关连人士，转让已于2025年12月4日完成 [1] 交易相关方关系 - 宁宇先生独立于金科服务的主要股东Broad Gongga Investment Pte.Ltd. [1] - 宁宇先生并非与Broad Gongga Investment Pte.Ltd.构成一致行动关系 [1] 交易背景与执行 - 本次股份拍卖在重庆市第五中级人民法院的监督下进行 [1] - 股份由金科地产的管理人负责执行公开拍卖 [1]

公司股权变动 - 金科地产集团股份有限公司持有的剩余50万股金科服务股份已完成公开拍卖及转让 [1] - 该等股份占金科服务于公告日期已发行股本总数约0.08% [1] - 股份转让已于2025年12月4日完成，受让方为独立第三方宁宇先生及其关连人士 [1] 交易相关方情况 - 受让方宁宇先生独立于金科服务 [1] - 宁宇先生独立于Broad Gongga Investment Pte. Ltd.且并非与其一致行动 [1] - 本次股份转让由金科地产的管理人在重庆市第五中级人民法院监督下通过公开拍卖进行 [1]

股份情况 - 金科地产持有的500,000股股份占公告日期已发行股本总数约0.08%[2] - 金科地产剩余500,000股股份于2025年12月4日完成向第三方宁宇先生及其关连人士转让[2]

股权情况 - 2025年4月28日前，要约人及其一致行动人持股226,048,971股，占比37.86%[5] - 要约人及其一致行动人在377,983,728股中拥有权益，占比63.30%[5] 要约接纳情况 - 2025年12月18日，获恒业美好50,516,464股要约股份接纳承诺，占比8.46%[6] - 股东就44,136,882股股份接纳要约，占比7.39%[8] - 股东就108,046,364股股份作出接纳要约不可撤销承诺，占比18.10%[8] 其他要约承诺 - 2025年12月18日，获夏先生等3人接纳修订要约不可撤销承诺[10][12][14] 文件发布 - 初始综合文件于2025年9月26日发布，修订文件于12月9日发布[3] 公告日期 - 2025年12月18日为公告日期[18]

行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

会议安排 - 临时股东会2025年12月24日上午九时在重庆举行[2] - 代表委任表格须最迟于会前24小时送达公司香港H股股份过户登记处[5] 退市要求 - 独立股东投票使无利害关系股份表决权至少75%批准退市决议案[3] - 反对退市决议案票数不超无利害关系股份表决权10%[3] - 有效接纳要约最低数目不少于无利害关系股份总数90%[3] 人员委任 - 委任信永中和（香港）会计师事务所有限公司为核数师至下届股东周年大会结束[3]