报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级。[1][2] 报告的核心观点 公司业绩情况 1) 2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元,同比下降5.1%;归母净利润78.1亿元,同比下降41.2%。[1] 2) 毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%,少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%,导致利润承压。[1] 公司销售情况 1) 2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元,同比下降27.9%;签约面积1349.6万平米,同比下降29.7%,但降幅低于百强房企。[1] 2) 销售回笼2196亿元,回笼率91%。[1] 公司拓展情况 1) 前三季度新开工面积856万平米,同比下降20%;竣工面积2062万平米,同比下降26.6%。[1] 2) 新增容积率面积223万平米,总获取成本415亿元,拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%,较上半年提升。[1] 3) 38个核心城市拓展金额占比99%,持续向核心城市核心区域聚集。[1] 4) 三季度末公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平米,待开发面积5286万平米。[1] 财务数据总结 1) 预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元,当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。[2][3] 2) 2022-2026年营业收入、净利润、毛利率、净利率、ROE等主要财务指标预测情况。[3][9] 3) 2023-2026年现金流量表、资产负债表等财务数据预测。[7][8]

担保数据 - 截至2024年9月30日，公司2024年对外担保新增312.48亿元，解除612.01亿元，余额1053.84亿元[2] - 2024年第三季度新增对外担保金额合计110.99亿元[12] - 公司为全资子公司第三季度新增担保110.99亿元，余额716.94亿元[4] - 资产负债率未超70%的全资子公司，第三季度新增担保10.98亿元，余额43.02亿元[4] - 资产负债率超70%的全资子公司，第三季度新增担保100.01亿元，余额673.92亿元[4] - 公司为非全资子公司第三季度新增担保9.84亿元，余额231.64亿元[4] - 资产负债率未超70%的非全资子公司，第三季度新增担保4.02亿元，余额53.28亿元[4] - 资产负债率超70%的非全资子公司，第三季度新增担保5.83亿元，余额178.36亿元[4] - 公司为参股公司第三季度新增担保2.17亿元，余额105.26亿元[4] - 截至2024年9月30日，公司及其控股子公司对外担保余额占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的53.08%[5] - 上市公司对控股子公司的担保余额占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的47.78%，无逾期担保事项[5] 子公司情况 - 浙江保利城市发展有限公司2024年第三季度新增对外担保17.02亿元，总资产5657215万元，总负债5060069万元，净资产597146万元，营业收入731673万元，净利润2384万元[10] - 保利华南实业有限公司2024年第三季度新增对外担保7.00亿元，总资产5124730万元，总负债4648505万元，净资产476225万元，营业收入12564万元，净利润61491万元[11] - 保利（天津）房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产1094361万元，总负债918361万元，净资产176000万元，营业收入220万元，净利润 - 4762万元[11] - 海南鸿瓴置业有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产44828万元，总负债44829万元，净资产 - 1万元，营业收入0，净利润0[10] - 保利（海陵岛）房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产81845万元，总负债35577万元，净资产46268万元，营业收入1732万元，净利润 - 2685万元[11] - 舟山保骏城市发展有限公司2024年第三季度新增对外担保6.00亿元，总资产254415万元，总负债246767万元，净资产7648万元，营业收入1万元，净利润226万元[11] - 武汉林海房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保6.10亿元，总资产327905万元，总负债313633万元，净资产14272万元，营业收入342万元，净利润 - 506万元[11] - 福州中泰投资有限公司2024年第三季度新增对外担保1.50亿元，总资产291254万元，总负债40773万元，净资产250481万元，营业收入519467万元，净利润34971万元，公司持股60%[12] - 南京盛文房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.43亿元，注册资本168700万元，持股比例51%[13] - 南京盛新房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.24亿元，注册资本125000万元，持股比例70%[13] - 南京盛宁房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保1.03亿元，注册资本233100万元，持股比例76%[13] - 南京徽珀房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.16亿元，注册资本100000万元，持股比例50%[13] - 淮安保鸿置业有限公司2024年三季度新增对外担保1.20亿元，注册资本96420万元，持股比例60%[13] - 厦门保润房地产开发有限公司公司为其新增担保1.92亿元，注册资本498000万元，持股比例40%[13] - 福州榕昌房地产有限公司公司为其新增担保0.25亿元，注册资本1000万元，持股比例49%[13]

中期票据注册 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年内有效[1] 中期票据发行 - 成功发行2024年度第六期5亿元中期票据[1] - 期限3年，起息日2024年10月25日，兑付日2027年10月25日[1] - 发行利率2.65%，发行价格100元/百元[1] - 簿记管理人、主承销为建行，联席主承销为中行[1]

财务指标 - 公司2024年第三季度营业收入为182.77亿元，同比下降5.06%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元，同比下降41.23%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为74.85亿元，同比下降41.03%[2] - 公司2024年第三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.79%[2] - 公司2024年第三季度加权平均净资产收益率为3.90%，同比下降2.79个百分点[2] - 公司2024年前三季度营业总收入为1,827.74亿元，同比下降5.08%[13] - 公司2024年前三季度净利润为122.42亿元，同比下降27.65%[14] - 公司2024年前三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.54%[14] 现金流 - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降334.20%[2] - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降333.83%[15] - 公司2024年前三季度投资活动产生的现金流量净额为-23.44亿元，同比下降605.41%[15] - 公司2024年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为1,858.68亿元，同比下降24.72%[15] - 公司2024年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为1,576.63亿元，同比下降9.92%[15] - 公司2024年前三季度支付给职工及为职工支付的现金为69.17亿元，同比下降8.72%[15] - 公司2024年前三季度支付的各项税费为231.74亿元，同比下降28.58%[15] - 2024年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-11,858,935,339.19元[22] - 2024年1-9月投资活动产生的现金流量净额为5,706,985,486.39元[22] - 2024年1-9月筹资活动产生的现金流量净额为3,894,931,142.73元[22] 非经常性损益 - 公司2024年第三季度非经常性损益项目合计为32.76亿元[3] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的净利润同比下降63.31%[2] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降73.61%[2] - 2024年1-9月对联营企业和合营企业的投资收益为139,287,320.65元[20] - 2024年1-9月信用减值损失为8,245,166.65元[20] - 2024年1-9月资产处置收益为103,255.87元[20] - 2024年1-9月营业外支出为12,170,009.23元[20] 业务指标 - 2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%[7] - 2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%[7] - 2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%[7] - 截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米[7] - 2024年前三季度，全国新建商品房销售面积7.03亿平方米，销售金额6.89万亿元，分别同比下降17.1%和22.7%[7] - 2024年前三季度，全国房地产开发投资7.87万亿元，同比下降10.1%[7] - 2024年前三季度，全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.2%；竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.4%[7] 资产负债情况 - 公司2024年9月30日的流动资产合计为1,200,268,274,483.08元，较2023年12月31日的1,268,538,727,233.18元有所下降[9] - 公司2024年9月30日的非流动资产合计为173,675,964,080.69元，较2023年12月31日的168,373,063,087.91元有所增加[9] - 公司2024年9月30日的资产总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[9,10] - 公司2024年9月30日的流动负债合计为732,618,121,597.55元，较2023年12月31日的813,731,295,441.14元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的非流动负债合计为296,322,510,578.01元，较2023年12月31日的286,153,850,659.16元有所增加[10] - 公司2024年9月30日的负债合计为1,028,940,632,175.56元，较2023年12月31日的1,099,885,146,100.30元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的归属于母公司所有者权益合计为200,748,695,962.40元，较2023年12月31日的198,543,096,879.20元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的少数股东权益为144,254,910,425.81元，较2023年12月31日的138,483,547,341.59元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为345,003,606,388.21元，较2023年12月31日的337,026,644,220.79元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的负债和所有者权益总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[11] - 公司2024年9月30日的资产总计为3,517.79亿元，较2023年12月31日增加7.4%[18] - 公司2024年9月30日的负债总计为3,020.90亿元，较2023年12月31日增加9.4%[19] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为496.88亿元，较2023年12月31日下降3.5%[19] - 公司2024年9月30日的货币资金为9,313.93亿元，较2023年12月31日下降19.5%[18] - 公司2024年9月30日的其他应收款为3,073.47亿元，较2023年12月31日增加9.7%[18] - 2024年9月末现金及现金等价物余额为9,313,930,331.67元[23] 经营业绩 - 2024年1-9月营业收入为233,410,792.87元，同比增长13.5%[20] - 2024年1-9月净利润为3,966,425,388.42元，同比下降36.3%[20] - 公司2024年前三季度归属于母公司所有者的综合收益总额为76.75亿元，同比下降43.27%[14]

报告披露 - 公司将于2024年10月29日披露《2024年第三季度报告》[2] 提问征集 - 投资者可在2024年10月25日至10月31日16:00进行提问预征集[2][6] 业绩说明会 - 2024年第三季度网上业绩说明会于2024年11月1日15:00 - 16:00召开[2][4][6] - 以网络互动形式召开，网址为上证路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）[3][4][5][6][7] - 参加人员为公司管理层，联系部门为董事会办公室[5][7] - 联系电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[2][6][7] - 会后投资者可通过上证路演中心查看会议情况及主要内容[7]

股东大会信息 - 2024年第四次临时股东大会11月4日召开[4] - 现场会议11月4日14点30分在广州保利发展广场召开[4] - 网络投票11月4日进行，交易系统和互联网投票时间不同[4][5] 议案相关 - 本次大会审议选举2名独立董事议案，候选人为张峥和张俊生[5] 时间节点 - 股权登记日为2024年10月30日[8] - 会议登记时间为2024年10月31日[10] 登记信息 - 会议登记地点为广州保利发展广场董事会办公室[10] 投票规则 - 100股股票对选举独立董事议案组有200股选举票数[20] - 可集中或分散投票给候选人[21]

董事会决议 - 2024年第6次临时董事会10月18日召开，9名董事全到[1] - 董事会通过更换独立董事议案，李非、戴德明辞职[1] - 同意张峥、张俊生为独立董事候选人[2] - 董事会通过召开2024年第四次临时股东大会议案[3] - 更换独立董事议案提交临时股东大会审议[3] 候选人信息 - 张峥1972年8月生，北大经济学博士[6] - 张俊生1975年12月生，厦大管理学博士[6] 任职资格 - 提名委员会认为张峥、张俊生符合任职资格[7] - 张俊生有会计专业高级职称等，有5年以上全职经验[13] - 张峥有5年以上相关工作经验[17] 独立性要求 - 直接或间接持股1%以上等情形不具独立性[18][25] - 最近12个月内有不具独立性情形的人员不具独立性[18][25] 其他条件 - 被提名人兼任境内上市公司不超3家[13][20][27] - 被提名人在保利发展连续任职不超6年[13][20][27] - 提名人与被提名人无利害关系[13][20]

会议主要讨论的核心内容 保利发展作为优质房企的表现 - 公司在周期下行时期仍能保持良好业绩,是行业内的头部企业 [1] - 公司在核心城市持续拿地,土地储备充足,有望在行业复苏时率先受益 [3][5] - 公司销售韧性强,市占率持续提升,在部分重点城市市占率领先 [4][5] - 公司销售在新政后迅速反弹,销售弹性较大 [6][7] 房地产市场整体回暖情况 - 新政后市场热度明显提升,成交量大幅增加 [8][9] - 公司在部分城市推出保价计划,有助于提振购房者信心 [9] 公司财务状况 - 公司拿地力度有所放缓,但仍保持行业领先地位 [10] - 公司土地储备充足,可支持未来2-3年的销售 [11] - 公司近期采取发行可转债等措施,增强财务实力 [11] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司国庆期间数据表现优异,销售排名保持行业第一 [2] - 公司年内一线城市拿地金额占比近七成 [2] - 公司2024年1-9月实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;实现签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66% [5][6][7] - 公司2024年1-9月项目累计销售单价17907.71元/平方米,同比增长2.51% [2] 公司投资情况总结 - 2024年9月,公司以招拍挂形式获取4宗地块,拿地总地价137.5亿元,总建筑面积57.55万平方米,平均楼面单价23899元/平方米 [2] - 公司1-9月拿地24宗,总建筑面积223.0万平方米,对应土地款397.2亿元,分别同比下降65.9%、63.3%,拿地强度18.0% [2] - 公司一线城市拿地金额占比69.0% [2] 财务数据总结 - 公司2024年预计实现营业收入383,164百万元,同比增长10.5% [3] - 公司2024年预计实现归母净利润13,195百万元,同比增长9.3% [3] - 公司2024年预计毛利率为16.2%,净利率为3.4% [3][9] - 公司2024年预计ROE为5.5%,EPS为1.10元 [3][9]

业绩总结 - 2024年9月签约面积124.98万平方米，同比减36.36%[2] - 2024年9月签约金额209.16亿元，同比减41.93%[2] - 2024年1 - 9月签约面积1349.62万平方米，同比减29.66%[2] - 2024年1 - 9月签约金额2416.86亿元，同比减27.89%[2]