业绩数据 - 2021 - 2023年累计实现库存销售去化1.41万亿元、回笼1.36万亿元[7] - 2023年商品房销售额4222亿元，2024年销售金额3230亿元，规模稳居行业第一[8] - 2024年公司品牌价值高达1435亿元[8] - 自2006年上市累计资本市场融资近3000亿元[12] - 上市期间累计分红达630亿元[14] - 近三年合计现金分红171.94亿元，2023年度分红金额位居A股房企第一[14] - 2023年末以来累计回购规模超10亿元，实控人本轮累计增持2.5亿元[17] 财务指标 - 2024年1 - 4月22日每股净资产15.64元/股，4月23日 - 12月31日为16.16元/股[5] - 2006 - 2014年分红比率接近20%，2015 - 2022年维持在30%附近[14] - 2023 - 2025年度现金分红占当年净利润比例不少于40%，2023年度分红比例从25.35%提升至40.31%[14] 项目拓展 - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市[8] 未来计划 - 2025年实施中期分红[15] - 2025年召开3次业绩说明会并常态化开展路演工作[20] - 至少每年对估值提升计划的实施效果进行评估[24] 过往事件 - 2012年、2016年连续建立两期股权激励计划，推动保利物业实施员工股权激励计划[21] - 2016年完成国资委主导的首单央企地产整合，并购中航系地产业务[22] 其他情况 - 连续11年获上交所信息披露A级评价，连续13年披露社会责任报告/可持续发展报告[18] - 2024年累计召开3次业绩说明会、投资者月度电话会议14次、路演交流超百次[19] - 触发长期破净情形且日平均市净率低于行业平均值时，在年度业绩说明会中专项说明估值提升计划执行情况[24] - 估值提升计划不代表对业绩、股价等指标或事项的承诺，目标实现存在不确定性[25]

市场扩张 - 公司新增3个房地产项目[1] 项目详情 - 上海松江区地块用地69,042平方米，规划容积69,732平方米，价款205,185万元，权益100%[4] - 石家庄裕华区地块用地55,615平方米，规划容积144,042平方米，价款96,200万元[4] - 青岛市南区地块用地21,782平方米，权益比例31%[4]

业绩总结 - 2025年1月公司签约面积77.20万平方米，同比减少35.01%[1] - 2025年1月公司签约金额180.15亿元，同比减少11.36%[1]

董事会会议 - 保利发展2025年第1次临时董事会1月27日传真表决召开[1] - 7名董事全票通过《关于选举公司董事的议案》[1] 人事变动 - 陈育文因退休辞去公司董事职务[1] - 同意童云翔为第七届董事会非独立董事候选人[1] 候选人信息 - 童云翔1966年1月出生，硕士，教授级高工[5] - 提名委员会认为其符合任职资格[7]

报告公司投资评级 - 对保利发展的评级为中性 [1][2][9] 报告的核心观点 - 保利发展2024年预告业绩受利润率和减值因素影响，对其拿地再提速计划持谨慎态度；虽土地储备项目多元化使其在销售去化率和利润率预测中处于不利地位，去杠杆之路较艰难，但管理层确保财务安全和优化资产负债表的做法值得肯定，该股估值的风险回报相对均衡 [1][2][9] 根据相关目录分别进行总结 最新经营情况 合同销售前景 - 2024年12月保利发展房地产销售收入环比/同比下降37%/34%至150亿元，全年为3230亿元（同比下降23%，覆盖范围内房企/百强房企平均降幅为30%）；预计2025年合同销售收入同比增长5%（覆盖范围内房企/国企开发商平均增幅为5%/8%，全国房企平均同比增幅为 - 4%），得益于5000亿元可售资源结转及截至2024年末未开盘新获取项目 [6] 拿地情况 - 2024年四季度新增项目13个，总计容面积106万平方米，总地价267亿元（相当于四季度合同销售收入的33%，较2024年前三季度的17%上升），2024年全年总地价683亿元（相当于2024年全年合同销售收入的21%，2023年该比例为39%）；2024年全年拿地权益比例从前三季度的87%/89%升至90%/93%；2024年拿出200万平方米土储项目参与政府相关计划，计划2025年盘活800万平方米未开发土地储备（约占2024年末土地储备的27%） [7] 业绩情况 - 2024年公司实现净利润50亿元（同比下降58%，比预测低47%），项目结转规模基本符合预期（同比下降10%至3130亿元，比预测高2%），利润率低于预期（2024年同比下降2个百分点至约14%，比预测低1.5个百分点），拟对部分项目计提减值准备（规模与2023年的约50亿元相当）；隐含的2024年四季度收入/净亏损为1300亿/28亿元 [1] 管理层指引 - 2025年净利润与2024年持平，合同销售毛利率回升取决于市场情况；派息率不低于当前水平（2023年为40%）；拿地强度恢复至2022/23年水平（2022/23年拿地金额分别占到合同销售额的35%/39%），考虑二线及强三线城市机会；计划盘活800万平方米未开发土地项目；3月底发行95亿元可转换债券补充资本金，仍有45亿元公司债券发行额度可用 [1] 盈利预测调整 - 将2024年每股盈利预测下调至0.42元（原预测为0.79元）；将2025 - 27年收入预测平均上调2%，但因减值计提延续及毛利率和联合营公司收益前景低迷，将2025 - 27年净利润预测平均下调39% [2] 目标价格和估值 - 将2025年末预期每股净资产价值和基于净资产价值推导出的12个月目标价格分别下调约11%至11.1元和10.0元（目标价格较净资产价值折让仍为10%），隐含公司股价存在15.5%的潜在上行空间；保利发展当前股价较2025年末预期净资产价值折让22%且隐含0.5倍的2025年预期市净率，国内上市房企平均水平为折让26%和0.5倍 [2]

文章核心观点 随着房企拿地策略聚焦，扁平化、集约化管理必要性凸显，保利发展和中海地产年初对组织架构进行调整，以缩小管理半径、减少决策链条，适应拿地策略改变和业绩承压的现状 [1][2][7] 组织架构调整情况 保利发展 - 将江苏与淮海公司合并为江苏公司、浙江与浙南公司合并为浙江公司、山东与齐鲁公司合并为山东公司、辽宁与大连公司合并为辽宁公司 [1] - 保利产研中心原总经理吴劲松出任保利上海公司总经理；保利浙江公司原总经理张磊调整为保利战投中心总经理；原保利上海总经理傅小君任保利浙江公司董事长；原保利浙南总经理朱忠伟担任浙江公司总经理 [1] 中海地产 - 将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司 [1] - 原中海大连公司总经理葛臻任新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉调任中海北方区域副总经理 [1] 调整原因 - 被合并及整合的区域公司现有项目较少，不再是重点拓展区域，为缩小管理半径、减少决策链条进行调整 [2] - 房地产市场现状下，房企规模难回高峰，龙头房企受冲击主动放缓脚步 [2] - 区域无项目持续开发，适当缩减调整组织架构有助于提高运营效率 [7] 被合并公司情况 保利发展 - 淮海、浙南、齐鲁公司基本无新增项目，几乎为存量运营，此次调整属常规动作，对公司经营影响不大 [3] - 淮海、浙南、齐鲁公司均于2017年成立，当时是房地产行业大扩张年代 [3] - 淮海公司主要布局徐州、淮安、连云港三个城市，成立5年后累计开发精品项目24个 [3] - 齐鲁公司业务覆盖济南、济宁等城市，聚焦城市更新、康养产业、不动产开发等板块 [3] - 浙南公司以温州为大本营，布局温州、台州等五城，成立5年后共开发项目22个，截至2021年6月总销售额累计破500亿元 [3] 中海地产 - 2024年在东北区域成交总额为95.69亿元，在总销售额中占比不大 [4] 拿地策略改变 保利发展 - 2024年土地市场基本聚焦一二线城市，一二线城市拓展占比94%，一线城市拓展占比74%，较2023年大幅提升约40个百分点 [6] - 大本营广州拓展地价达到255.7亿元，占比三分之一，过去三年一二线城市拓展占比达94% [6] 中海地产 - 2024年全年收购土地累计权益建筑面积约389.47万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元，集中于一线城市及重点二线城市 [6] - 2024年上半年拿地少是因为一线及核心城市优质土地供应不足，下半年将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目 [6] 业绩情况 - 2024年保利发展全年销售金额为3230亿元，蝉联行业第一 [5] - 2024年中海地产累计实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比上升0.3% [5]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"，并维持该评级 [6] 核心观点 - 尽管周期压力对业绩表现有所压制，但保利发展在融资、拿地与品牌口碑等方面具备竞争优势，有望持续超越行业平均水平 [2] - 估值端已处于相对底部，短期有一定修复空间，长期来看，格局优化和可转债发行将加速市占率提升，行业量价下行压力逐步缓解，中期规模和盈利能力有较大保障 [2][10] - 预计2025-2026年归母净利润分别为47亿和45亿，对应PE为21.9X和22.9X [10] 业绩表现 - 2024年保利发展实现营收3128.1亿元，同比下降9.8%；归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%；扣非归母净利润44.9亿元，同比下降61.9% [4] - 2024年公司竣工目标3400万平，较2023年实际量下降16.1%，2024Q1-3实际竣工面积同比下降26.6% [10] - 2024Q1-3综合毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%，全年结算毛利率继续下行 [10] 销售与投资 - 2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比上升1.6% [10] - 2024年拿地金额683亿元，同比下降58.2%；拿地面积329万平，同比下降69.4%；楼面均价2.08万元/平，同比上升36.8% [10] - 拿地面积强度18.3%，同比下降26.7个百分点；拿地金额强度21.1%，同比下降17.5个百分点 [10] 资金与负债 - 公司拟发行不超过95亿可转债，债券期限六年，已获上交所审核通过，尚需等待证监会注册决定 [10] - 2024年公司货币资金为1479.82亿元，同比下降46.1%；存货为7369.91亿元，同比下降15.2% [13] - 2024年公司资产负债率为75.1%，同比下降1.4个百分点 [13] 行业与市场 - 行业需求低迷，公司销售表现跟随行业趋势下行，但公司销售排名仍稳居前列 [10] - 公司高度重视拿地质量，聚焦核心城市，流速与盈利有一定保证 [10] - 行业量价下行压力逐步缓解，公司中期规模和盈利能力有较大保障 [10]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][8] 核心观点 - 2024年业绩同比下滑58%，低于市场预期，主要由于房地产项目交付结转规模下降、结算毛利率下滑及计提减值准备 [8] - 2024年销售金额同比下降24%，但销售排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [8] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超过95亿定向可转债已获交易所通过，融资优势明显 [8] - 预计房地产行业加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获得更大发展空间 [8] 财务数据及盈利预测 - 2024年营业总收入预计为3128.08亿元，同比下降9.8%；归母净利润预计为50.16亿元，同比下降58.4% [6][8] - 2024年营业利润率为4.8%，同比下降2.2个百分点；归母净利率为1.6%，同比下降1.9个百分点 [8] - 2024年销售金额为3230.29亿元，同比下降23.5%；销售面积为1796.61万平方米，同比下降24.7% [8] - 2024年拿地金额为682.5亿元，同比下降57.4%；拿地面积为328.5万平方米，同比下降68.4% [8] 市场数据 - 2025年1月17日收盘价为8.66元，市净率为0.5，息率为4.73% [2] - 2024年9月30日每股净资产为16.34元，资产负债率为74.89% [2] 行业对比 - 2024年保利发展销售额全国排名稳居行业第一 [8] - 目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）为20.6倍，PB为0.73倍，行业整体业绩亏损严重 [8] 未来展望 - 预计2025年营业总收入为2815.27亿元，同比下降10%；归母净利润为51.28亿元，同比增长2.2% [6][8] - 预计2026年营业总收入为2877.21亿元，同比增长2.2%；归母净利润为60.03亿元，同比增长17.1% [6][8]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩面临压力，但销售规模仍维持行业领先地位[1] - 公司2024年预计营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，归母净利润同比下降58.4%[4] - 公司销售金额3230亿元，同比下降23.5%，但仍稳居克而瑞排行榜首位[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9] 财务数据 - 2024年预计营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%[8] - 2024年预计营业利润150.8亿元，同比下降38%[8] - 2024年预计归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%[8] - 2024年预计毛利率14.0%，净利率1.6%，ROE 2.5%[6] - 2024年预计EPS 0.42元，PE 20.7倍，PB 0.5倍[6] 经营情况 - 2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售均价17980元/平米，同比增长1.6%[8] - 2024年全年拿地面积329万平米，拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%，拿地销售金额比21.1%[8] - 公司持续向核心城市核心区域集中[8] 股东情况 - 大股东保利南方集团有限公司持股37.69%[8] - 实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会[8] - 截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元[8] 未来发展 - 预计2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元[8] - 预计2025-2026年PE分别为19.0倍、15.9倍[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩承压 主要由于计提减值 但公司积极调整投资布局 聚焦核心城市 有望受益于专项债收储并优化土储结构[1][3] - 公司三道红线保持绿档 融资渠道畅通 凭借央企背景具备明显融资成本优势[3] - 预计2025年房地产市场有望筑底企稳 作为行业龙头央企 公司估值有望逐步修复[3] 财务表现 - 2024年预计实现营业收入3128亿元 同比下降9.8% 归母净利润50亿元 同比下降58.4%[10] - 2024年新获取全口径土地建筑面积329万平方米 同比下滑69.4% 新获取全口径土地地价683亿元 同比下滑58.2%[3] - 截至2024年9月末 公司货币资金余额1274亿元 占总资产比例9.3% 有息负债规模3587亿元 较年初基本持平[3] 市场表现 - 2024年公司累计销售额3230亿元 同比下降23.5% 累计销售面积1797万平方米 同比下降24.7% 销售均价17980元/平方米 同比上涨1.6%[10] - 根据克而瑞销售榜单 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅[10] 盈利预测 - 调整2024/2025/2026年归母净利润预测至50.2/55.2/65.5亿元 对应EPS为0.42/0.46/0.55元 对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X[3] - 预计2024/2025/2026年营业总收入分别为3128/2884/2717亿元 同比变化-9.8%/-7.8%/-5.8%[1]