报告行业投资评级 - 维持对房地产行业的 **“增持”评级** [5][23] 报告核心观点 - 2月作为春节月，新房、二手房和土地市场均进入“淡季休整期”，房企普遍将推盘节点集中在3-4月的“小阳春” [5] - 目前各城市在松绑限制性政策、城市更新、收购二手房等方面持续发力，市场关注3月“小阳春”的成色 [2][5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，在监管高质量发展要求引领下，考虑到市场总量出清深刻，当前约8万亿平方米的新房销售市场具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹房企竞争格局显现的时点 [23] 2026年2月百强房企单月销售环比下降 - **TOP100房企整体销售下滑**：2026年2月，前100强房企操盘口径销售金额为2888.1亿元，较2025年同期下降30.5%，降幅较2026年1月扩大3.3个百分点；权益金额为2196.2亿元，较2025年同期下降31.9%，降幅较1月扩大3.4个百分点，权益比为76% [5][7] - **TOP50房企销售同样下降**：前50强房企操盘口径销售金额为2534.20亿元，较2025年同期下降28.9%，降幅较1月扩大3.80个百分点；权益金额为1908.3亿元，较2025年同期下降29.0%，降幅较1月扩大3.2个百分点，权益比为75% [5][7] - **2月单月数据**：TOP100房企2月单月实现操盘口径销售金额1232.9亿元，环比下降25.5%，同比下降34.5%；实现权益销售金额910.5亿元，环比下降29.2%，同比下降36.2% [5][7] - **各梯队销售表现分化**： - TOP1-10房企：操盘销售金额1458亿元，同比下降27.0% [11] - TOP11-20房企：操盘销售金额480亿元，同比下降38.1% [11] - **TOP21-30房企**：操盘销售金额287亿元，同比下降16.4%，降幅相对最小 [12] - TOP31-50房企：操盘销售金额309亿元，同比下降31.1% [12] - **TOP51-100房企**：操盘销售金额354亿元，同比下降40.4%，降幅相对较大 [12] - **销售门槛变化**：对比2025年2月与2026年2月操盘口径销售门槛，TOP21-30房企的门槛从29亿元降至24亿元，同比下降17.1%，降幅最小；TOP31-50房企的门槛从19亿元降至11亿元，同比下降41.4%，降幅最大 [5][13] 2026年2月多数百强房企单月销售同比负增长 - **头部房企单月销售额**：2026年2月单月操盘销售金额最高为华润置地（101亿元），其次为保利发展（92亿元），建发国际集团、中国海外发展和绿城中国当月销售在74-86亿元之间，万科A、中国金茂和招商蛇口在33-73亿元之间 [5][18] - **增长与下跌情况**：前50强房企中仅有9家实现2月单月操盘金额同比正增长 [5][18] - **同比增速最高**：国贸地产（187.5%），其次为中交房地产（116.4%） [5][18][21] - **跌幅较大**：金地集团、电建地产等跌幅超过61% [5][18] - **1-2月累计销售**：前50强房企中，有12家1-2月累计操盘金额实现同比正增长，但越秀地产等公司同比负增长超过50% [18] 投资建议 - **维持“增持”评级**，并推荐以下四类公司 [5][23]： 1. **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5][23] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5][23] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5][23] 4. **文旅类**：华侨城A [5][23]

文章核心观点 2026年1-2月，中国土地市场呈现“缩量升温”态势 受春节假期及地方政府供地节奏影响，整体成交规模同比下降，但核心城市优质地块竞争激烈，市场热度出现结构性回升 典型房企拿地门槛值虽在下降，但降幅已显著收窄，行业投资筑底特征明显，预计后续核心城市土拍热度将逐步回升 [16][17][22][27] 根据相关目录分别进行总结 1、土地市场缩量升温 - 截至2月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积为**2157万平方米**，环比下降**19%**，同比下降**21%** [18] - 同期成交金额为**724亿元**，环比上升**13%**，但同比下降**29%** [18] - 市场出现多宗溢价成交地块，典型案例如广州马场一期地块，以**236亿元**的总价溢价成交，为年度市场打开良好开局 [18] 2、典型企业拿地门槛值下降但降幅显著改善 - 截至2月末，典型**100家**样本企业的新增土储货值百强门槛值为**7.3亿元**，同比下降**20%** [23] - 新增总价百强门槛值为**3.5亿元**，同比下降**10%** [23] - 新增建面百强门槛值为**11.2万平方米**，同比下降**15%** [23] - 与2025年1-2月数据相比，各项门槛值的降幅均有所收窄，显示市场下行压力边际缓解 [23][24] 3、典型100家企业拿地金额 2059亿元 - 2026年1-2月，典型百强房企新增土储货值、总价和建面之和分别为**2059亿元**、**996亿元**和**1906万平方米** [26] - 其中，新增货值和金额同比降幅接近**五成**，新增面积同比下降**29%** [26] - 尽管整体投资处于筑底阶段，但核心优质地块竞争白热化，例如广州马场地块吸引8家房企参拍，经过百轮竞拍，最终由越秀地产以**236亿元**、溢价**26.6%** 竞得 [26] 4、核心城市土拍热度将逐步回升 - 节后广州的首场土地拍卖标志着核心城市土地供应窗口期开启，预计上半年土地市场热度将逐步回升 [27][28] - 拿地格局上，央企和国企仍是拿地主力，在非核心城市，地方城投公司占据主导地位 [28] - 部分资金实力强劲的民营企业有机会在核心城市获取土地 [28] - 长期来看，“十五五”规划及城市更新推进，将促使高能级城市核心板块有更多优质住宅用地入市，有助于维持土地市场热度 [28] 2026年1-2月房企新增土地货值排名 - **越秀地产**以**455.2亿元**的新增土地货值位居榜首，大幅领先其他企业 [2] - 排名第二至第五的企业分别为：**在海量地**（**88.9亿元**）、**石家庄城发投集团**（**56.9亿元**）、**紫江集团**（**46.8亿元**）、**中交城投**（**41.7亿元**） [2] - 榜单显示，排名靠前的企业除部分全国性房企（如保利发展、金地集团、龙湖集团）外，地方国企及城投公司占据相当大比例 [2][4][5][6][7][8] 其他排名数据 - 在新增土地价值榜上，**越秀地产**以**261.6亿元**排名第一，**花泡置地**以**22.3亿元**排名第二 [11] - 在新增土地建筑面积榜上，**洪创投资发展**以**68.8万平方米**排名第一，**越秀地产**以**63.4万平方米**排名第二 [11]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 住房具备居住、资产和社会三种属性，其定价逻辑各异 [2][9] - 从居住属性看，在房租恢复上涨预期之前，租售比仍低于买房自住成本，租房比买房更划算 [2][9] - 从资产属性看，在房租恢复上涨预期之前，持有住房的回报率仍明显低于理财收益率，买房投资不如买理财 [2][9] - 从社会属性看，买房自住包含情绪价值和学区溢价等非经济因素，低总价和显著稀缺的高总价项目存在基础消费需求，表现可能独立于大势 [2][9] - 政策层面，止跌回稳是政策目标，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 周期位置看，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 股票市场看，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [5] - 投资建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 市场表现跟踪 - 本周（报告发布当周）长江房地产指数上涨+0.85%，但相对沪深300的超额收益为-0.23%，在32个行业中排名第23位，表现靠后 [6][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨+5.83%，相对沪深300的超额收益为+4.09%，在32个行业中排名第19位，相对居中 [6][15] - 本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类个股均以下跌为主 [6] - 部分个股本周表现：华发股份(+0.94%)、保利发展(+0.89%)、中国海外宏洋集团(+4.29%)、华润置地(+1.99%)、领展房产基金(+4.08%)；而万科A(-2.62%)、招商蛇口(-4.07%)、绿城中国(-5.85%)等下跌 [15] 近期政策动态 - **上海优化限购及公积金政策**：非沪籍居民购买外环内住房社保年限从3年降至1年；缴纳社保满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套且无需社保；公积金贷款最高额度从160万元提至240万元，符合条件叠加最高可达324万元；优化贷款套数认定；自2026年起，对本市户籍居民家庭成年子女购买唯一住房暂免征收房产税 [7][17] - **佛山发布“好房子”建设指引**：新出让住宅项目的套内阳台“折半”计容，取消单个阳台进深和面积限制；变配电房、水泵房等不再计入容积率；要求绿色建材使用比例不低于20%，固定车位100%预留充电设施安装条件 [7][17] - **合肥修订公租房管理办法**：取消学历“全日制”要求、扩大社保缴纳地并缩短时限，明确家庭收入标准；进一步细化新就业无房职工与外来务工人员申请条件 [7][17] 销售数据情况 - **节后销售（农历同比）**：2026年除夕后12天，样本37城新房累计备案量83.3万平米，农历同比+12%（其中一线城市+6%，二线城市+9%，三四线城市+26%）；样本16城二手房累计备案量84.5万平米，农历同比+19%（其中一线城市+45%，二线城市+11%，三四线城市+30%） [8] - **节后销售（公历同比）**：2026年新房备案量相比2024年同期+28%，相比2023年同期-55%；2026年二手房备案量相比2024年同期+81%，相比2023年同期-1% [8] - **近期周度数据（2026W09）**：样本37城新房周度成交面积80.3万平米，当周同比-69.1%，年初至今累计同比-33.1%；样本16城二手房周度成交面积84.7万平米，当周同比-56.9%，年初至今累计同比-2.8% [18]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心事件是上海进一步优化调整房地产政策，调减住房限购并优化公积金贷款，旨在支持市场需求[8][15] - 尽管春节假期对销售数据造成扰动，但周度一二手房销售环比已出现显著回升，显示市场在政策支持下有所回暖[8] - 投资重点在于财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，以及有望随市场回暖而实现估值修复的物业管理公司[8] 根据相关目录分别总结 一周行情回顾 - 本周（报告周）申万房地产指数上涨0.51%，但跑输沪深300指数（上涨1.08%），相对收益为-0.57%[4][13] - 个股表现分化，涨幅前五为万泽股份、*ST荣控、黑牡丹、京能置业、万通发展；跌幅后五为三湘印象、上实发展、海南机场、珠免集团、招商蛇口[13] 行业新闻追踪 - **上海政策**：自2026年2月26日起，非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限降至1年，满3年可增购1套；持居住证满5年限购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元；多子女家庭购买二套贷款额度上浮20%；对特定情况暂免征收个人住房房产税[15] - **广州政策**：开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，以规范市场信息传播[15] - **佛山政策**：发布“好房子”建设指引，提高阳台计容面积上限至20%，取消单个阳台限制，公共设施不计容，并配套公积金贷款额度上浮等金融支持[15] - **天津规划**：2026年将加快32个城市更新在建项目，启动15个新项目，推进27个城中村改造，并完成一系列交通基础设施建设[16] 个股公告及新闻追踪 - **花样年控股**：债务重组计划获得约99.67%的债权人支持[20][21] - **国浩集团**：截至2025年12月31日止6个月，股东应占溢利20.265亿港元，同比增长13%[20][21] - **华人置业**：预计2025年度股东应占综合亏损净额同比减少75%-85%，收入同比减少5%-15%[21] - **联发集团**：完成“23联发集MTN002”中期票据的回售兑付，回售金额6.96亿元[21] - **碧桂园**：重组主体在2025年内就9笔公司债券召开了持有人会议并审议通过整体重组议案[21] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：38城合计成交7098套，同比大幅下降72.9%，但环比增长43.8%；成交面积69.5万平方米，同比下降73.7%，环比增长39.9%[6][23] - **城市能级表现**：一线城市成交套数环比增幅最大，达99.8%，但同比降幅也最深，为-80.2%[23] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：38城合计成交94153套，同比下降3.5%，环比下降37.1%[28] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：16城合计成交6706套，同比下降68.3%，环比大幅增长185.2%；成交面积64.2万平方米，同比下降68.4%，环比增长111.4%[6][37] - **城市能级表现**：一、二线城市成交套数环比增幅均超过235%[37] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：16城合计成交81490套，同比增长17.1%，环比微降6.2%[40] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：17城商品房库存面积18678.6万平方米，环比微降0.1%[6][50] - **去化周期**：整体去化周期为174.1周，其中一线城市134.7周，二线城市215.0周，三四线城市251.8周[50][59] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.16-2.22）**：土地供应为0万平方米；成交土地73.2万平方米，同比下降97%；成交金额3.8亿元，同比下降97.6%；成交楼面价520元/平方米，溢价率为0%[7][60] - **近期房企拿地**：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等房企在2025年10月至2026年2月期间于上海、广州、杭州、成都等重点城市有拿地记录[75] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：房地产企业信用债发行额5.49亿元，同比大幅下降94.72%[7][76] - **月度至今数据**：信用债发行额241.03亿元，同比增长16.27%，但环比下降17.25%[76] 投资建议 - **房企板块**：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国[8] - **物管板块**：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务，预期其将受益于市场需求的回升[8]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 优质港房财报现积极信号，打开股价上行空间 [2] - 以新鸿基地产2026财年半年报为例，报表端积极信号逐步显现，其收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，核心归母净利润同比增长16.7% [3] - 新鸿基地产中期股息0.98港元/股，同比增长3%，实际融资成本降至3% [3] - 发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖 [3] - 报告认为港资房企上行空间仍存，理由有三：1）新鸿基地产PB为0.68倍，低于业务模式类似的华润置地（0.77PB），而香港楼市已企稳；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产PB最高超过1倍；3）上轮周期（2003-2007年）新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期 [3] - 报告认为本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现 [3] 投资建议 - 持续建议关注三条主线 [3] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [3] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [3] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [3] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年，缴满3年可增购1套 [3][8] 市场运行监测 - 成交受春节假期影响环比回升，后市有待观察 [3][10] - 本周（2.21-2.27）重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2% [3][10] - 2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6% [3][10] - 库存环比下降，去化周期20.9个月 [3][12] - 截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月 [3][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行5.5亿元，总偿还量186.2亿元，净融资-180.7亿元 [19] - 2026年全年地产债到期和提前兑付规模总共2923.4亿元，同比2025年减少约1.48% [19] - 2026年3月为债务到期压力最大月份，到期规模约484.58亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%） [24] - 当前地产板块PE（TTM）为65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位 [3][24] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为碧桂园（22.4%）、中梁控股（7.3%）、弘阳地产（6.5%），排名后三为绿城中国（-5.9%）、龙光集团（-7.9%）、时代中国控股（-11.1%） [28] 重点个股情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月27日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 [5] - 华润置地：2021-2024累计减值233亿港币，居主流房企前列 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 [5] - 建发国际集团：2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月27日，最新股息率7.1% [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 [5] - 中国海外发展：截至2026年2月27日仅0.38倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.1% [5] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 [5] - 绿城中国：市值（截至2026年2月27日）/2025年销售额比为17%，截至2026年2月27日PB 0.68倍，2026年涨幅23.5% [5] 重点公司对比（市值及拿地数据） - 绿城中国：最新市值235亿元（人民币），2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为252% [29] - 中国金茂：最新市值190亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值比为178% [29] - 建发国际集团：最新市值300亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值比为137% [29] - 中国海外发展：最新市值1390亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为51% [29] - 华润置地：最新市值2005亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为19% [29]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

广州马场地块拍卖事件 - 广州农历新年后首场重磅土拍，珠江新城马场地块经过近9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以236亿元总价竞得[2] - 该成交总价创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录，住宅楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州单价地王新高，溢价率为26.6%[5][10] - 拍卖吸引了超过10万人在线围观，导致交易系统一度宕机，共有8家房企参与竞拍，后期演变为越秀与保利两家巨头长达5小时的“双雄对决”[5][6][9] 地块核心价值与规划 - 地块位于珠江新城东区核心，是串联“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的几何中心，为珠江新城东区最后一块大体量核心用地，稀缺性极高[11] - 地块总用地面积为19.45万平方米，计容建筑面积达56.7万平方米，规划涵盖住宅、商业、商务、中小学等多种业态[11] - 根据出让要求，地块需引进一家高端时尚百货，运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元，市场传闻该百货可能为华南首座SKP商场[15][16] - 地块周边豪宅云集，如侨鑫汇悦台二手挂牌均价超25万元/平方米，凯旋新世界超17万元/平方米，2025年入市的保利玥玺湾成交均价达17万元/平方米，最高单价突破30万元/平方米，证明了区域强劲的购买力[14] 竞得方越秀地产的布局与实力 - 越秀地产不仅是买家，还是地块前期的“做地主体”，深度参与了土地一级整备，支付了超百亿补偿款，并对地块情况有深入了解[18] - 2025年，越秀地产在广州公开市场投入106.16亿元，拿下9宗地，拿地金额位列全市第一，占全市涉宅用地成交总额的五分之一[18] - 公司2025年实现合同销售额约1082亿元，位列行业第9，年末现金结余超过400亿元，资金实力雄厚[29][31] - 公司在广州的拿地布局具有战略性和精准性，例如番禺大石地块（鸿璟台项目）、白云嘉禾望岗TOD项目、天河棠下地块（越秀·阅璟台项目），均精准卡位城市发展节点[20] - 2025年，越秀地产旗下多个项目销售表现强劲，如越秀·云萃项目成为当年广州市场首个“日光盘”，“广府系”珑悦西关项目开盘半年后清盘，璞樾·墅项目以6259万元的单套总价刷新天河区纪录[24][25][27] 行业信号与市场影响 - 在房地产行业深度调整的背景下，此次高价土拍被视为核心城市优质资产依然是房企重要安全垫的信号，为市场注入信心[5] - 此次拍卖不仅是土地所有权的争夺，更是广州豪宅市场话语权的争夺，保利曾希望借此地块与已在珠江新城开发的保利玥玺湾（2025年11月首日销售破百亿）形成“双星闪耀”格局[10] - 马场地块的开发对开发商要求极高，商业部分需100%自持，总投资不低于60亿元，还需配建五星级酒店和学校，是对资金与运营能力的极限测试[32] - 该地块的成交被视为2026年楼市的一个积极信号，其未来的产品定位（如是否对标保利玥玺湾）以及与高端商业（如SKP）的联动，将重塑广州的商业与顶豪市场格局[33]