报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 报告核心观点 - 公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元,同比下降5.08%,归母净利润约78.13亿元,同比下降41.23%。利润下滑速度快于营收,主因市场下行价格承压,毛利率下行 [1] - 公司前三季度毛利率为16%,基本与上半年持平,相较去年同期下降3.5个百分点 [1] - 公司前三季度权益销售金额同比下降16%,土地投资强度为17% [2] - 公司拟发行85亿元可转债,用于补充流动性 [3] 公司财务数据总结 - 2024年前三季度营业收入1827.74亿元,同比下降5.08% [1] - 2024年前三季度归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [1] - 2024年前三季度毛利率16%,同比下降3.5个百分点 [1] - 2024年前三季度权益销售金额1908亿元,同比下降16% [2] - 2024年前三季度新增土地建筑面积223万方,总地价415亿元,土地投资强度17% [2]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司 24 年利润受行业下行波动影响,但销售投资展现优于行业韧性,市占率提升逻辑稳步兑现,融资成本优势持续扩大 [1] - 公司龙头地位稳固,未来销售有望保持良好增速,结转毛利率有望逐步触底回升 [1] - 考虑房价下行压力,项目结转及存货减值压力,预测公司 24-26 年归母净利润分别为 110.78、120.31、134.59 亿元 [1][4] 财务数据总结 - 2024-2026 年营业收入预计分别为 3,538.31 亿元、3,644.46 亿元、3,753.80 亿元,增长率分别为 2.0%、3.0%、3.0% [4] - 2024-2026 年归母净利润预计分别为 110.78 亿元、120.31 亿元、134.59 亿元,增长率分别为 -8.20%、8.60%、11.87% [4] - 2024-2026 年 EPS 预计分别为 0.93 元、1.01 元、1.12 元 [4] - 2024-2026 年毛利率预计分别为 15.82%、16.02%、16.22% [4] - 2024-2026 年净利率预计分别为 3.13%、3.30%、3.59% [4] - 2024-2026 年 ROE 预计分别为 5.22%、5.36%、5.68% [4] - 2024-2026 年资产负债率预计分别为 74.82%、73.60%、72.61% [4]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 尽管周期压力难免,但考虑公司在融资、拿地与品牌口碑等方面的竞争优势,公司短期估值呈现较大弹性 [5] - 格局优化为公司长期投资逻辑,拟发行可转债则为市占率提升提供催化,公司远期估值仍存进一步提升空间 [5] 报告内容总结 业绩表现 - 2024Q1-3公司实现营收1828亿元(-5.1%),归母净利润78亿元(-41.2%)。周期压力导致结算利润率下行与少数损益占比提升压制公司业绩表现 [3] - 后续预收和潜在可结转量相对充裕,随着低价土地陆续结算,公司业绩有望逐渐改善 [3] 销售及拿地情况 - 2024Q1-3公司销售金额2417亿元(-27.9%),面积1350万平(-29.7%)。需求低迷下公司更倾向以销定产,拿地端更为审慎 [4] - 但下半年公司投资力度已明显提升,2024Q3单季拿地金额289亿元,达到上半年拓展金额的2.3倍。考虑公司在手土储仍相对充裕,全年销售降幅或将收窄 [4] 资金实力提升 - 公司拟向特定对象发行不超过95亿可转债,有助于公司进一步优化债务结构,提升资金实力,使得公司在未来拓展优质土储、存量市场整合中占据先机 [5]

报告评级和核心观点 - 报告给予保利发展"买入"评级,维持此前评级 [1] - 报告认为公司前三季度随行业同步下行,投资力度有所收缩,但结算毛利率维持平稳,可结算资源充沛 [2] 公司经营情况 - 2024年1-9月公司营业收入同比下降5.06%,归母净利润同比下降41.23% [2] - 前三季度公司签约金额和签约面积同比分别下降27.89%和29.66%,新增容积率面积和总获取成本同比分别下降65.9%和61.6% [2] - 前三季度公司新开工面积和竣工面积同比分别下降20.0%和26.6% [2] 财务指标 - 2024年前三季度公司结算毛利率为15.9%,同比下降3.5个百分点,与2023年全年水平基本持平 [2] - 2024年前三季度公司结算净利率为6.7%,同比下降2.1个百分点 [2] - 2024年前三季度公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91% [2] - 2024年三季度末公司合同负债规模为3728.90亿元,环比增加154.62亿元 [2] 财务预测 - 报告预计公司2024-2026年归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元,EPS分别为1.10、1.19、1.26元 [3] - 报告预计公司2024-2026年毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%,净利率分别为3.4%、3.5%、3.6% [3] - 报告预计公司2024-2026年ROE分别为5.5%、5.8%、6.0% [3] 风险提示 - 行业恢复不及预期 - 政策放松不及预期 - 公司销售恢复不及预期 [2]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 3Q24 营收同比-5%、业绩同比-41%，业绩略低于预期 [4] - 3Q24 销售金额同比-28%，排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [4] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超 95 亿定向可转债，融资优势明显 [4] - 预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间 [4] 公司经营情况总结 - 2024年前三季度，公司营业总收入1,827.7亿元，同比-5.1%；归母净利润78.1亿元，同比-41.2% [4] - 3Q24公司新开工面积856万平，同比-20.0%；竣工面积2062万平，同比-26.6% [4] - 截至24Q3末，公司合同负债（包括预收账款）3,738亿元，同比-16.4% [4] - 24年前三季度累计获取24幅地块，拿地金额415亿元，同比-61.6%；拿地面积223万方，同比-65.9% [4] - 截至2024Q3末，公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平，土储规模充沛 [4] - 2024Q3末，公司实现现金回笼2196亿元，同比-34.1%；回笼率91%；货币资金1,274亿元，同比-10.7% [4] 财务数据总结 - 2024年前三季度，公司实现综合毛利率15.9%，同比-3.5pct；净利率6.7%，同比-2.1pct [4][5] - 2024年预计营业总收入347,934百万元，同比0.3%；归母净利润11,475百万元，同比-4.9% [5] - 2024-2026年预计每股收益分别为0.96元、1.01元、1.09元 [5] - 2024-2026年预计ROE分别为5.7%、5.7%、5.9% [5]

来源：公司年报、国金证券研究所 保利发展 (600048.SH) 事件 2024 年 10 月 28 日，公司发布 2024 年三季度报告：2024 年 1-9 月实现营业收入 1827.7 亿元，同比-5.06%；归母净利润 78.1 亿 元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入 435.3 亿元，同比 -21.62%；归母净利润 3.9 亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同 时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度 大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024 年 1-9 月公司签 约销售金额 2416.86 亿元，同比-27.89%，优于同期 TOP10 房企同 比-32.5%，公司销售韧性明显强于 TOP10 房企；签约面积 1349.62 万平方米，同比-29.66%。2024 年 1-9 月公司全口径销售额同位列 克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司 销售回笼 2196 亿元，回笼率为 91%。 投资聚焦核心 38 城。2024 年 1-9 月公司共计拓展项目 24 宗，总 拿地金额 ...

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级。[1][2] 报告的核心观点 公司业绩情况 1) 2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元,同比下降5.1%;归母净利润78.1亿元,同比下降41.2%。[1] 2) 毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%,少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%,导致利润承压。[1] 公司销售情况 1) 2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元,同比下降27.9%;签约面积1349.6万平米,同比下降29.7%,但降幅低于百强房企。[1] 2) 销售回笼2196亿元,回笼率91%。[1] 公司拓展情况 1) 前三季度新开工面积856万平米,同比下降20%;竣工面积2062万平米,同比下降26.6%。[1] 2) 新增容积率面积223万平米,总获取成本415亿元,拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%,较上半年提升。[1] 3) 38个核心城市拓展金额占比99%,持续向核心城市核心区域聚集。[1] 4) 三季度末公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平米,待开发面积5286万平米。[1] 财务数据总结 1) 预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元,当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。[2][3] 2) 2022-2026年营业收入、净利润、毛利率、净利率、ROE等主要财务指标预测情况。[3][9] 3) 2023-2026年现金流量表、资产负债表等财务数据预测。[7][8]

财务指标 - 公司2024年第三季度营业收入为182.77亿元，同比下降5.06%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元，同比下降41.23%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为74.85亿元，同比下降41.03%[2] - 公司2024年第三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.79%[2] - 公司2024年第三季度加权平均净资产收益率为3.90%，同比下降2.79个百分点[2] - 公司2024年前三季度营业总收入为1,827.74亿元，同比下降5.08%[13] - 公司2024年前三季度净利润为122.42亿元，同比下降27.65%[14] - 公司2024年前三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.54%[14] 现金流 - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降334.20%[2] - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降333.83%[15] - 公司2024年前三季度投资活动产生的现金流量净额为-23.44亿元，同比下降605.41%[15] - 公司2024年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为1,858.68亿元，同比下降24.72%[15] - 公司2024年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为1,576.63亿元，同比下降9.92%[15] - 公司2024年前三季度支付给职工及为职工支付的现金为69.17亿元，同比下降8.72%[15] - 公司2024年前三季度支付的各项税费为231.74亿元，同比下降28.58%[15] - 2024年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-11,858,935,339.19元[22] - 2024年1-9月投资活动产生的现金流量净额为5,706,985,486.39元[22] - 2024年1-9月筹资活动产生的现金流量净额为3,894,931,142.73元[22] 非经常性损益 - 公司2024年第三季度非经常性损益项目合计为32.76亿元[3] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的净利润同比下降63.31%[2] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降73.61%[2] - 2024年1-9月对联营企业和合营企业的投资收益为139,287,320.65元[20] - 2024年1-9月信用减值损失为8,245,166.65元[20] - 2024年1-9月资产处置收益为103,255.87元[20] - 2024年1-9月营业外支出为12,170,009.23元[20] 业务指标 - 2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%[7] - 2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%[7] - 2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%[7] - 截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米[7] - 2024年前三季度，全国新建商品房销售面积7.03亿平方米，销售金额6.89万亿元，分别同比下降17.1%和22.7%[7] - 2024年前三季度，全国房地产开发投资7.87万亿元，同比下降10.1%[7] - 2024年前三季度，全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.2%；竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.4%[7] 资产负债情况 - 公司2024年9月30日的流动资产合计为1,200,268,274,483.08元，较2023年12月31日的1,268,538,727,233.18元有所下降[9] - 公司2024年9月30日的非流动资产合计为173,675,964,080.69元，较2023年12月31日的168,373,063,087.91元有所增加[9] - 公司2024年9月30日的资产总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[9,10] - 公司2024年9月30日的流动负债合计为732,618,121,597.55元，较2023年12月31日的813,731,295,441.14元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的非流动负债合计为296,322,510,578.01元，较2023年12月31日的286,153,850,659.16元有所增加[10] - 公司2024年9月30日的负债合计为1,028,940,632,175.56元，较2023年12月31日的1,099,885,146,100.30元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的归属于母公司所有者权益合计为200,748,695,962.40元，较2023年12月31日的198,543,096,879.20元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的少数股东权益为144,254,910,425.81元，较2023年12月31日的138,483,547,341.59元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为345,003,606,388.21元，较2023年12月31日的337,026,644,220.79元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的负债和所有者权益总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[11] - 公司2024年9月30日的资产总计为3,517.79亿元，较2023年12月31日增加7.4%[18] - 公司2024年9月30日的负债总计为3,020.90亿元，较2023年12月31日增加9.4%[19] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为496.88亿元，较2023年12月31日下降3.5%[19] - 公司2024年9月30日的货币资金为9,313.93亿元，较2023年12月31日下降19.5%[18] - 公司2024年9月30日的其他应收款为3,073.47亿元，较2023年12月31日增加9.7%[18] - 2024年9月末现金及现金等价物余额为9,313,930,331.67元[23] 经营业绩 - 2024年1-9月营业收入为233,410,792.87元，同比增长13.5%[20] - 2024年1-9月净利润为3,966,425,388.42元，同比下降36.3%[20] - 公司2024年前三季度归属于母公司所有者的综合收益总额为76.75亿元，同比下降43.27%[14]

会议主要讨论的核心内容 保利发展作为优质房企的表现 - 公司在周期下行时期仍能保持良好业绩,是行业内的头部企业 [1] - 公司在核心城市持续拿地,土地储备充足,有望在行业复苏时率先受益 [3][5] - 公司销售韧性强,市占率持续提升,在部分重点城市市占率领先 [4][5] - 公司销售在新政后迅速反弹,销售弹性较大 [6][7] 房地产市场整体回暖情况 - 新政后市场热度明显提升,成交量大幅增加 [8][9] - 公司在部分城市推出保价计划,有助于提振购房者信心 [9] 公司财务状况 - 公司拿地力度有所放缓,但仍保持行业领先地位 [10] - 公司土地储备充足,可支持未来2-3年的销售 [11] - 公司近期采取发行可转债等措施,增强财务实力 [11] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司国庆期间数据表现优异,销售排名保持行业第一 [2] - 公司年内一线城市拿地金额占比近七成 [2] - 公司2024年1-9月实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;实现签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66% [5][6][7] - 公司2024年1-9月项目累计销售单价17907.71元/平方米,同比增长2.51% [2] 公司投资情况总结 - 2024年9月,公司以招拍挂形式获取4宗地块,拿地总地价137.5亿元,总建筑面积57.55万平方米,平均楼面单价23899元/平方米 [2] - 公司1-9月拿地24宗,总建筑面积223.0万平方米,对应土地款397.2亿元,分别同比下降65.9%、63.3%,拿地强度18.0% [2] - 公司一线城市拿地金额占比69.0% [2] 财务数据总结 - 公司2024年预计实现营业收入383,164百万元,同比增长10.5% [3] - 公司2024年预计实现归母净利润13,195百万元,同比增长9.3% [3] - 公司2024年预计毛利率为16.2%,净利率为3.4% [3][9] - 公司2024年预计ROE为5.5%,EPS为1.10元 [3][9]