可转债发行 - 2025年5月15日发行8500万张可转换公司债券，募集850,000万元，期限6年[4] - 票面利率第一年2.20%，逐年递增至第六年2.45%[4] 可转债交易 - 2025年6月19日在上海证券交易所挂牌，2025年11月21日起可转股[5][6] - 初始转股价格16.09元/股，最新15.92元/股[5][6] 可转债付息 - 第一年付息，计息期2025年5月15日至2026年5月14日，票面利率2.20%[9] - 债权登记日2026年5月14日，除息和付息日2026年5月15日[5][10] - 个人投资者每张实际派发1.76元（税后），企业按规定派发[13][14]

2026 年 4 月中国房地产土地市场数据点评 规划建面波动下降，溢价率水平显著提高 重点 23 城 2026 年 4 月涉宅用地推出，成交规划建面月度环比波动下降。截至 2026 年 4 月末，全国重点 23 城涉宅用地供应 76 宗，推出规划建面 475.97 万 平米，环比降低 12.2%；成交 75 宗，成交规划建面 436.73 万平米；成交土地出 让金 569.9 亿元，环比下降 6.2%。 图1：2022-2026 年 4 月重点 23 城成交土地出让金与月度环比涨跌幅 -6.2% 569.9 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 ...

业绩总结 - 2024年度营业收入31166631.99万元，同比下降10.14%；2025年度30814418.96万元，同比下降1.13%[14] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润500118.33万元，同比下降58.56%；2025年度103469.81万元，同比下降79.31%[14] - 报告期各期末负债合计分别为109988514.61万元、99257818.84万元和85865654.93万元；资产负债率分别为76.55%、74.34%和72.26%[17] - 报告期各期主营业务毛利率分别为15.78%、13.71%和12.67%[21] - 报告期各期经营活动产生的现金流量净额分别为1393000.75万元、625731.06万元和1518914.87万元[22] 用户数据 - 无 未来展望 - 围绕客户需求迭代产品、去化库存，保持投资强度，升级产品和服务体系，践行精益管理理念[73] - 提升服务竞争能力和资产经营水平，构建新发展模式，包括提升服务竞争力、增强资产经营水平、拓宽融资方式等[74][75] - 推进“和翎计划”，加大低碳技术应用，实施绿色供应链管理[76] - 强化风险防范化解和现金流管理，保障安全与发展[77] 新产品和新技术研发 - 无 市场扩张和并购 - 2025年一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市拓展占比99%，北京、上海、广州三地占比约48%[95] - 2025年核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右高位，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超10%[95] 其他新策略 - 本次向特定对象发行可转换公司债券已获上交所审核通过，尚需中国证监会同意注册[23] - 本次可转债拟发行数量不超过5000.00万张，发行总额不超过500000.00万元，每张面值100元，期限六年，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[110][111][112][113][121] - 本次可转债存续期间不设置转股价格修正条款，未转股余额不足3000万元时，公司董事会有权赎回全部未转股可转债[126][132] - 可转债持有人可在特定条件下以面值加当期应计利息回售可转债[133][134] - 可转债发行对象不超过35名，以现金方式同价同利率认购[136][137] - 转股股票自发行结束之日起18个月内不得转让[138] - 本次发行募集资金不超过500000万元，用于9个房地产开发项目[139][140] - 募集资金存放于专项账户，公司已制定使用管理制度[142]

融资与募集资金 - 2026年4月7日，上交所审核通过公司向特定对象发行可转债申请[8] - 本次发行募集资金总额不超过50亿元（含本数）[12] - 本次募集资金拟用于房地产开发项目[13] - 公司拟向不超过35名特定对象发行不超过9500万张可转换公司债券，募集资金不超过95亿元[125] - 公司实际发行可转换公司债券8500万张，募集资金85亿元，净额84.7875亿元[126] 财务数据 - 公司最近三年平均可分配利润足以支付本次发行可转换公司债券一年的利息[14] - 本次发行完成后，公司累计债券余额未超过最近一期末净资产的50%[14][19] - 截至2025年12月31日，公司持有的财务性投资金额占最近一期合并报表归属于母公司净资产的比例未超过30.00%[19] - 公司最近三年期末现金及现金等价物的年均余额为1329.37亿元[19] 股权结构 - 截至2025年12月31日，公司总股本为11970443418股[22] - 中国保利集团有限公司持股比例40.72%，持股总数4874942462股[22] - 中国证券金融股份有限公司持股比例2.98%，持股总数357138810股[22] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股比例1.47%，持股总数175821300股[22] 子公司情况 - 2025年发行人重要子公司共30家[32] - 合肥和冉房地产开发有限公司注册资本90000万元，成立于2022.4.19[32] - 安徽保利房地产开发有限公司注册资本50000万元，成立于2014.2.17[32] 关联交易 - 2025年度与发行人或其控股子公司存在关联交易、关联资金往来的保利集团关联法人有71家[43][44][45] - 2025年度公司向保利集团接受劳务金额为86.80万元[49] - 2025年度公司向保利集团提供物业服务金额为132.67万元，设计服务金额为145.28万元[49] 债券发行 - 2021年11月15日公司发行2021年度第四期中期票据，计划及实际发行总额均为20亿元，年利率3.55%，期限5年[86] - 2022年4月28日，公司发行2022年度第一期中期票据，品种二金额5亿元，利率3.51%[88] - 2024年12月4日，公司发行2024年度第七期中期票据，金额50亿元，利率2.30%[97] 土地交易 - 大连地块出让面积18877.46平方米，出让金6.2982亿元，已支付1.07964亿元[128] - 武汉地块出让面积45919.06平方米，出让金4.862亿元，已支付1.7017亿元[130] - 南昌地块出让面积14643.40平方米，出让金1.241612亿元，已支付0.623806亿元[131] 借款与担保 - 广州君御房地产开发有限公司借款金额400,000.00万元，借款余额160,637.50万元，期限至2026.9.21止[140] - 佛山保玥置业有限公司借款金额350,000.00万元，借款余额150,075.00万元，期限最长不超过4年[141] - 截至2025年12月31日，公司累计为商品房承购人提供抵押贷款担保余额为4,967,287.95万元[143] 公司治理 - 2026年1月9日召开2026年第1次临时董事会会议，审议《关于总部组织机构调整的议案》[152] - 2026年1月27日召开2026年第2次临时董事会会议，审议《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》[152] 税收优惠 - 2025年度贵阳保成企业管理等5家西部企业所得税减按15%税率缴纳[157][158] - 2025年度琼海保合实业等3家海南企业所得税减按15%税率缴纳[160] 诉讼与处罚 - 公司新增尚未了结的标的金额1亿元以上诉讼、仲裁案件3起，涉案金额分别为13515.72万元、21591.89万元、14243.72万元[168][169] - 报告期各期发行人及控股子公司诉讼标的额100万元以上纠纷案件分别为19件、16件、16件[172] - 补充期间发行人及重要子公司未新增罚款金额20.00万元以上主要行政处罚[173]

财务数据 - 公司注册资本为1197044.3418万元人民币[5] - 2025年末资产总额为118829241.94万元，较2024年末下降10.99%[7] - 2025年末负债总额为85865654.93万元，较2024年末下降13.50%[7] - 2025年度营业收入为30814418.96万元，较2024年度下降1.13%[9] - 2025年度营业利润为957830.56万元，较2024年度下降36.74%[10] - 2025年度净利润为502215.44万元，较2024年度下降48.43%[10] - 2025年度经营活动产生的现金流量净额为1518914.87万元，较2024年度增长142.74%[12] - 2025年度投资活动产生的现金流量净额为 - 199708.20万元，较2024年度减少50.07%[12] - 2025年度筹资活动产生的现金流量净额为 - 2598332.13万元，较2024年度减少36.83%[12] - 2025年度非经常性损益合计为52727.45万元，较2024年度下降49.82%[14] - 2025年流动比率为1.73倍，速动比率为0.58倍，资产负债率（母公司报表）为85.09%，资产负债率（合并报表）为72.26%[16] - 2025年应收账款周转率为46.01次，存货周转率为0.36次[16] - 2025年每股净资产为16.03元，每股经营活动现金流量为1.27元，每股现金流量为 - 1.07元[16] - 2025年扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.09元，扣除非经常性损益后均为0.06元[16] - 2025年扣除非经常性损益前全面摊薄净资产收益率为0.54%，加权平均为0.54%；扣除非经常性损益后全面摊薄为0.34%，加权平均为0.34%[16] - 2025年房地产销售收入为28392717.74万元，占主营业务收入的92.35%，主营业务收入合计为30743233.37万元[18] - 2024年度营业收入311.67亿元，同比下降10.14%；2025年度营业收入308.14亿元，同比下降1.13%[36] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润5.00亿元，同比下降58.56%；2025年度为1.03亿元，同比下降79.31%[36] - 报告期各期末负债合计分别为1099.89亿元、992.58亿元和858.66亿元，合并口径资产负债率分别为76.55%、74.34%和72.26%[40] - 报告期各期末存货账面价值分别为869.51亿元、798.56亿元和668.17亿元，占资产总额比例分别为60.51%、59.81%和56.23%，存货跌价准备余额分别为5.04亿元、7.93亿元和11.36亿元[41] - 报告期各期末长期股权投资账面价值分别为104.30亿元、101.29亿元和94.97亿元，占资产总额比例分别为7.26%、7.59%和7.99%[41] - 报告期各期末其他应收款账面价值分别为150.38亿元、143.11亿元和130.32亿元，占资产总额比例分别为10.47%、10.72%和10.97%[41] - 截至2025年12月31日，所有权受限资产账面价值合计110.93亿元，占期末资产总额的9.34%[44] - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为15.78%、13.71%和12.67%，呈下降趋势[46] - 报告期各期，公司分别实现投资净收益221,188.80万元、179,033.49万元和 - 3,115.78万元，呈下降趋势[47] - 报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为1,393,000.75万元、625,731.06万元和1,518,914.87万元[48][49] - 截至2025年12月31日，公司合并口径累计按揭担保余额为4,967,287.95万元[50] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷政策、土地政策、税收政策、需求端政策变化的风险[18][19][20][21][22] - 公司面临未有效应对宏观经济、行业周期性波动的风险[23] - 公司在投资拓展阶段面临土地拓展风险[25] - 公司面临产品、原材料价格波动导致项目收益率波动的风险[26] - 房地产开发存在项目开发、跨地区开发、安全生产、项目融资等风险[27][28][30][31] - 销售阶段存在项目销售、产品质量、市场竞争等风险[32][33][35] - 公司存在业绩下滑、诉讼、管理、财务等风险[36][37][38][40] 项目情况 - 截至2025年12月31日，公司合并报表范围内拟建和在建项目共计398个[45] 债券发行 - 本次发行可转换公司债券数量为5,000.00万张，面值100元/张，按票面金额平价发行，募集资金总额500,000.00万元，债券期限6年[58] - 本次可转债发行对象不超过35名（含35名）符合规定条件的特定对象[58] - 2025年12月12日，发行人召开2025年第11次临时董事会，审议通过多项向特定对象发行可转换公司债券相关议案[71] - 2025年12月23日，保利集团同意公司本次向特定对象发行可转换公司债券方案[72] - 2025年12月29日，发行人召开2025年第六次临时股东会，审议通过多项向特定对象发行可转换公司债券相关议案[72][73] - 本次发行已获上交所审核通过，尚需中国证监会作出予以注册决定后方可实施[74] 股权情况 - 截至2025年12月31日，中央汇金直接持有中金公司约40.11%的股权，其下属子公司共持有约0.06%的股权，通过中央汇金资产管理有限责任公司间接持有发行人1.47%的股份[66] - 公司持有保利发展1,214,301股，持股比例0.0101%[64] - 公司持有保利物业16,900股，持股比例0.0001%[64] - 公司持有中国海诚71,991股，持股比例0.0006%[64] - 公司持有保利联合56,510股，持股比例0.0005%[64] 保荐相关 - 马丰明、刘昀为本次推荐的保荐代表人[60] - 徐洋为项目协办人[61] - 项目组其他成员有郑典、黄凯、周意祥、甘泳琪、戴亦杰[62] - 保荐机构将在本次发行与挂牌转让完成后当年的剩余时间及以后1个完整会计年度内对发行人进行持续督导[75] - 发行人承诺全力支持、配合保荐机构做好持续督导工作，提供所需文件资料并确保真实准确完整[76] - 保荐机构有权定期对发行人进行实地专项核查[76] - 发行人应聘请律师事务所和其他证券服务机构协助履行义务并配合保荐机构[76] - 保荐机构为中国国际金融股份有限公司，保荐代表人为马丰明、刘昀[77] - 保荐机构联系地址为北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层，邮编100004，电话（010）6505 1166，传真（010）6505 1156[77] - 保荐机构认为发行人本次发行符合相关法律法规要求，证券具备在上交所挂牌转让条件，同意推荐[78] 人员信息 - 法定代表人陈亮[81] - 保荐业务负责人孙雷[83] - 内核负责人章志皓[84] - 项目协办人徐洋[86]

股权结构 - 截至2025年12月31日，公司总股本为11,970,443,418股，均为无限售条件流通股[12] - 截至2025年12月31日，中国保利集团有限公司持股4,874,942,462股，占总股本40.72%[12] - 截至2025年12月31日，中央汇金间接持有发行人1.47%的股份[28] 筹资情况 - 2006 - 2025年多次发行筹资，2025年5月15日发行可转换公司债券筹资净额847,875.00万元[15] - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超过500,000万元[3] 业绩数据 - 2023 - 2025年公司营业收入分别为34,682,813.29万元、31,166,631.99万元、30,814,418.96万元[20] - 2023 - 2025年公司净利润分别为1,789,922.06万元、973,788.81万元、502,215.44万元[20] - 2023 - 2025年经营活动现金流量净额分别为1,393,000.75万元、625,731.06万元、1,518,914.87万元[21] - 2023 - 2025年投资活动现金流量净额分别为726,572.08万元、 - 133,086.31万元、 - 199,708.20万元[21] - 2023 - 2025年筹资活动现金流量净额分别为 - 4,996,168.11万元、 - 1,898,963.84万元、 - 2,598,332.13万元[21] - 2023 - 2025年资产负债率分别为76.55%、74.34%、72.26%[23] - 2023 - 2025年应收账款周转率分别为83.79次、67.05次、46.01次[23] - 2023 - 2025年存货周转率分别为0.33次、0.32次、0.36次[23] - 2023 - 2025年公司归属于母公司股东的净利润分别为1206715.68万元、500118.33万元、103469.81万元，平均三年可分配利润为603434.61万元[58] - 2024年度营业收入311.67亿元，同比下降10.14%；2025年度营业收入308.14亿元，同比下降1.13%[101] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润5.00亿元，同比下降58.56%；2025年度为1.03亿元，同比下降79.31%[101] - 报告期各期末负债合计分别为1099.89亿元、992.58亿元和858.66亿元，合并口径资产负债率分别为76.55%、74.34%和72.26%[104] - 报告期各期末存货账面价值分别为869.51亿元、798.56亿元和668.17亿元，占资产总额比例分别为60.51%、59.81%和56.23%[106] - 报告期各期末长期股权投资账面价值分别为104.30亿元、101.29亿元和94.97亿元，占资产总额比例分别为7.26%、7.59%和7.99%[106] - 报告期各期末其他应收款账面价值分别为150.38亿元、143.11亿元和130.32亿元，占资产总额比例分别为10.47%、10.72%和10.97%[106] - 截至2025年12月31日，所有权受限资产账面价值合计110.93亿元，占期末资产总额的9.34%[108] - 报告期各期主营业务毛利率分别为15.78%、13.71%和12.67%[110] - 报告期各期投资净收益分别为22.12亿元、17.90亿元和 - 0.31亿元[111] 投资情况 - 截至2025年12月31日，公司及下属子公司持有保利发展、保利物业、中国海诚、保利联合等公司股份[26] 发行相关 - 2025年12月相关董事会、股东会审议多项发行相关议案[49][50][51] - 本次发行已获上交所审核通过，尚需中国证监会注册[52] - 本次拟发行可转换公司债券每张面值100元，按面值发行[53] - 可转债发行对象不超过35名，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[74][77] - 可转债持有人转股的，所转股票自发行结束之日起十八个月内不得转让[78] - 可转债初始转股价格有相关规定，存续期间不设置转股价格修正条款[80][81] 风险因素 - 2022年以来监管层出台房地产相关政策，公司需应对行业政策变化风险[86] - 银行信贷、土地、税收、需求端政策变化影响公司业务[87][88][89][90] - 宏观经济、土地供应及价格、建材价格波动影响公司业绩和开发成本[91][92][93] - 房地产项目开发环节、跨地区开发存在风险[94][95] 未来展望 - 发行完成后公司资产、负债、现金流等将有变化，中长期有助于提升竞争力[132][133][134] 其他 - 公司内部审核程序包括多阶段审核[32][33][34][35][36][37] - 公司对保利发展证券发行申请内核意见为同意保荐发行并挂牌转让[38] - 保荐机构和发行人在项目中聘请第三方行为合法合规[44][45][46] - 截至2025年12月31日，发行人或其控股股东等不存在持有公司及下属子公司股份的情况[27] - 保荐代表人马丰明和刘昀最近3年内无违规记录，除本次发行外无其他申报的在审企业[137][138]

证券研究报告 东吴证券晨会纪要 东吴证券晨会纪要 2026-05-06 [Table_Tag] 宏观策略 [Table_MacroStrategy] 宏观点评 20260430：4 月 FOMC：边际鹰派——2026 年 4 月 FOMC 会 议点评 核心观点：4 月 FOMC 会议如期维持政策利率不变，除理事 Miran 依旧 投票反对外，三名地方联储主席不支持在声明中纳入宽松倾向，释放了超 预期的鹰派信号。发布会上，Powell 表态边际转鹰，强调油价给经济带 来的滞胀前景，政策立场正在转向"中性"，但也表示短期内没人考虑加 息；将继续留任为美联储理事一段时间，但不会做美联储的"影子主席"。 向前看，中东局势仍是最关键的宏观变量，需要密切关注接下来一个季度 的通胀预期、通胀数据及结构。对于大类资产，在中东局势高度不确定的 背景下，低仓位、多看少做、拿长避短（拿长线趋势，避短期扰动）仍是 最佳策略。 固收金工 [Table_FixedGain] 固收周报 20260427：止盈情绪出现，长债仍有交易价值 在流动性未收紧的情况下，债券市场不会转熊，而增量资金在选择债券期 限是，会考虑性价比，短端利率的底线在未 ...