报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 完成85亿元定向可转债发行，首年票面利率仅2.20%，融资优势明显，推动公司在手资金更为充沛，也表明投资者对可转债含权价值的充分认可及对房地产行业止跌回稳的信心；2025Q1销售略有回落、稳居行业第一，投资积极性提升；完成定向可转债发行，增强资金实力，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年05月28日收盘价8.08元，一年内最高/最低12.13/7.30元，市净率0.5，息率5.07，流通A股市值967.21亿元，上证指数/深证成指3339.93/10003.27 [2] 基础数据 - 2025年03月31日每股净资产16.25元，资产负债率74.06%，总股本/流通A股119.7亿股，流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2024|311666|-10.2|5001|-58.6|0.42|13.9|2.5|19| |2025Q1|54272|9.1|1951|-12.3|0.16|16.1|1.0|/| |2025E|280500|-10.0|5128|2.5|0.43|14.3|2.5|19| |2026E|286671|2.2|5660|10.4|0.47|14.4|2.7|17| |2027E|315338|10.0|6248|10.4|0.52|14.5|3.0|15| [5] 公司经营情况 - 完成85亿元定向可转债发行，扣除保荐承销费用后募资净额84.79亿元，发行期限6年，债券利率第一年票面利率2.20%、此后每年固定增加0.05%；初始转股价格不低于16.09元/股；2025Q1实现销售回笼704亿元，签约回笼率112%；货币资金1482亿元，同比+14.4% [6] - 2024年实现销售面积1797万平，同比-24.7%；销售金额3230亿元，同比-23.5%；权益销售金额2465亿元，同比-14.5%；在核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点；销售额排名稳居行业第一位；24年拿地金额683亿元，同比-58%；权益地价602亿元，同比-24%，权益比提升5pct至88%；拿地面积329万方，同比-24%；拿地销售金额比为21%、拿地销售面积比为18%，同比分别-18pct、-27pct；99%投资金额位于38个核心城市；截至24年末，土储计容建面6258万平，其中存量项目5280万平，同比-20pct，土储结构持续优化 [6] - 2025年1 - 4月销售略有回落，拿地力度持续回升；实现销售面积431万平，同比-22.2%；销售金额876亿元，同比-8.7%；拿地金额308亿元，同比+318%；拿地面积146万平，同比+114%；拿地销售金额比为35%、拿地销售面积比为34% [6] 财务摘要 |百万元，百万股|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入|346894|311666|280500|286671|315338| |其中：营业收入|346828|311666|280500|286671|315338| |减：营业成本|291308|268260|240388|245390|269614| |减：税金及附加|10259|5904|5049|5160|5676| |主营业务利润|45261|37502|35063|36121|40048| |减：销售费用|8876|8893|7854|8027|8829| |减：管理费用|5159|5081|4573|4674|5141| |减：研发费用|86|56|73|95|124| |减：财务费用|4391|4643|4776|5042|5218| |经营性利润|26749|18829|17787|18283|20736| |加：信用减值损失（损失以“-”填列）|-43|-667|-427|-441|-486| |加：资产减值损失（损失以“-”填列）|-5045|-5056|-4010|-3420|-3890| |加：投资收益及其他|2344|1876|1989|2313|2290| |营业利润|24318|15141|15511|16936|18882| |加：营业外净收入|308|440|327|400|440| |利润总额|24626|15581|15838|17336|19322| |减：所得税|6727|5843|5852|6346|7190| |净利润|17899|9738|9985|10990|12133| |少数股东损益|5832|4737|4857|5330|5884| |归属于母公司所有者的净利润|12067|5001|5128|5660|6248| [7]

融资进展 - 公司向特定对象发行可转换公司债券发行承销总结及相关文件获上交所备案通过[1] - 公司将尽快办理本次发行的可转换公司债券登记托管事宜[1] - 本次发行具体情况详见同日在上交所网站披露的发行情况报告书及相关发行文件[1]

保利发展控股集团股份有限公司 发行情况报告书 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 发行情况报告书 保荐人（联席主承销商） 联席主承销商 二〇二五年五月 保利发展控股集团股份有限公司 发行情况报告书 发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本发行情况报告书不存在虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责 任。 全体董事签名： 刘 平 保利发展控股集团股份有限公司 年 月 日 1 保利发展控股集团股份有限公司 发行情况报告书 发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本发行情况报告书不存在虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责 全体董事签名： 陈关中 保利发展控股集团股份有限公司 2 任。 年 月 日 全体董事签名： 潘志华 保利发展控股集团股份有限公司 年 月 日 3 保利发展控股集团股份有限公司 发行情况报告书 保利发展控股集团股份有限公司 发行情况报告书 发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本发 ...

中国国际金融股份有限公司、 中信证券股份有限公司、 中信建投证券股份有限公司 关于保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 发行过程和认购对象合规性的报告 保荐人（联席主承销商） 联席主承销商 二〇二五年五月 中国国际金融股份有限公司、中信证券股份有限公司、中 信建投证券股份有限公司关于保利发展控股集团股份有限 公司向特定对象发行可转换公司债券发行过程和认购对象 合规性的报告 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展""发行人"或"上 市公司"）已收到中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）于 2025 年 4 月 21 日出具的《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行 可转换公司债券注册的批复》（证监许可﹝2025﹞853 号），该批复的主要内容 为"一、同意你公司向特定对象发行可转换公司债券的注册申请。…三、本批复 自同意注册之日起 12 个月内有效。" 如无特别说明，本报告中涉及的简称与《保利发展控股集团股份有限公司向 特定对象发行可转换公司债券募集说明书》中释义相同。 中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"、"保荐人（联席主承 销商）"）作为上市公 ...

信会师报字[2025]第 ZG12400 号 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券验资报告 | 一、 | 验资报告 | | 1-2 | | --- | --- | --- | --- | | | | 目录 | 页次 | 第 1 页 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 验资报告 验资报告 1 页 工信会计师事务所(特殊普通合 CHINA SHU LUN PAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANT 21 日 16 时止,贵公司已收到本次发行可转债募集资金总额人民 币 8.500.000.000.00 元。 本验资报告供贵公司确认保利发展本次向特定对象发行可转 债募集资金的实收情况,不应将其视为是对责公司或保利发展 验证报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证, 因使用不当造成的后果,与执行本验资业务的注册会计师及会 计师事务所无关。 附件:投资者认购资金汇总表 信会师报字[2025]第 ZG12400 号 中国国际金融股份有限公司： 我们接受委托，审验了中国国际金融股份有限公司（以下简 称"贵公司"）承销的保利发展控股集团股份有限公司（以下 ...

中国国际金融股份有限公司 关于保利发展控股集团股份有限公司 使用募集资金置换预先投入的 自筹资金的核查意见 中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"、"保荐人"、"保荐 机构"）作为保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展"、"公司"） 向特定对象发行可转换公司债券的保荐人，根据《上市公司监管指引第2号—— 上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上海证券交易所上市公司自律监管 指引第1号——规范运作》及公司《募集资金管理办法》等相关规定，对保利发 展本次使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的事项进行了审慎核查，具 体情况如下： 一、募集资金基本情况 根据中国证券监督管理委员会《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向 特定对象发行可转换公司债券注册的批复》（证监许可﹝2025﹞853号），公司 向特定对象发行了8,500万张可转换公司债券（以下简称"本次可转债"），每张 面值100元，募集资金总额为850,000万元，扣除保荐承销费用2,125万元（含增值 税）后，募集资金净额为847,875万元。本次可转债的募集资金已于2025年5月21 日到账，立信会计师事务所（特殊普通合伙）对募集资金 ...

募集资金置换专项审核报告 保利发展控股集团股份有限公司 募集资金置换专项审核报告 2025 年度 信会师报字[2025]第 ZG12454 号 保利发展控股集团股份有限公司 募集资金置换专项审核报告 | | | 目 | 录 | 页次 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 一、 | 专项审核报告 | | | 1-2 | | 二、 | 关于以募集资金置换预先投入募投项目的专项说 | | | 1-2 | | | 明 | | | | 信会师报字[2025]第 ZG12454 号 保利发展控股集团股份有限公司全体股东： 我们接受委托，对后附的保利发展控股集团股份有限公司（以下 简称"保利发展"）管理层编制的截至 2025 年 5 月 16 日《关于以募集 资金置换预先投入募投项目的专项说明》进行了专项审核。 一、管理层的责任 按照中国证券监督管理委员会《上市公司监管指引第 2 号——上 市公司募集资金管理和使用的监管要求(2022 年修订)》及《上海证券 交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等相关规定要求 编制《关于以募集资金置换预先投入募投项目的专项说明》，并保证 自筹 ...

北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券发行过程和 认购对象合规性的 法律意见 北京市西城区金融街 19 号富凯大厦 B 座 12 层 电话:010-52682888 传真:010-52682999 邮编:100033 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券发行过程和认购对象合规性的法律意见 北京德恒律师事务所 根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中华人民共和国 证券法》（以下简称"《证券法》"）、《上市公司证券发行注册管理办法》（以下简 称"《注册管理办法》"）、《证券发行与承销管理办法》（以下简称"《发行承销办 法》"）、《上海证券交易所上市公司证券发行与承销业务实施细则》（以下简称 "《发行承销细则》"）以及《律师事务所从事证券法律业务管理办法》《律师事务 所证券法律业务执业规则（试行）》等有关法律法规，严格履行了法定职责，遵 循了勤勉尽责和诚实信用原则，进行了充分的核查验证，保证本法律意见所认定 的事实真实、准确、完整，所发表的结论性意见合法、准确，不存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并承 ...

一、募集资金基本情况 根据中国证券监督管理委员会《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向 特定对象发行可转换公司债券注册的批复》（证监许可﹝2025﹞853号），公司 向特定对象发行了8,500万张可转换公司债券（以下简称"本次可转债"），每张 面值100元，募集资金总额为850,000万元，扣除保荐承销费用2,125万元（含增值 税）后，募集资金净额为847,875万元。本次可转债的募集资金已于2025年5月21 日到账，立信会计师事务所（特殊普通合伙）对募集资金到账情况进行了审验并 出具了《验资报告》（信会师报字[2025]第ZG12401号）。公司已对募集资金实 行了专户存储制度，并与开户行、保荐机构签订了《募集资金专户存储三方监管 协议》。 二、募集资金投资项目情况 中国国际金融股份有限公司 关于保利发展控股集团股份有限公司 使用部分闲置募集资金临时补充流动资金的 核查意见 中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"、"保荐人"、"保荐 机构"）作为保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展"、"公司"） 向特定对象发行可转换公司债券的保荐人，根据《上市公司监管指引第2号—— 上市公司募集资 ...

保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 验资报告 信会师报字[2025]第 ZG12401 号 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券验资报告 | | | 目录 | 页次 | | --- | --- | --- | --- | | 一、 | 验资报告 | | 1-3 | 验资报告 信会师报字[2025]第 ZG12401 号 保利发展控股集团股份有限公司： 我们接受委托，审验了保利发展控股集团股份有限公司（以 下简称"贵公司"）截至 2025 年 5 月 21 日止向特定对象发行 可转换公司债券（以下简称"可转债"）所募集资金的实收情 况。按照法律法规和可转债发行的相关规定发行债券，提供真 实、合法、完整的验资资料，保护可转债所募集资金的安全、 完整是贵公司的责任。我们的责任是对贵公司向特定对象发行 可转债募集资金的实收情况发表审验意见。我们的审验是依据 《中国注册会计师审计准则第 1602 号——验资》进行的。在审 验过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了检查等必要的 审验程序。 根据贵公司于 2024 年 8 月 16 日召开的第七届董事会第七次 会议、2024 ...