可转债发行 - 可转债发行方案已获董事会、股东大会、国资监管单位批准及上交所审核通过，尚需中国证监会同意注册[8][77] - 发行对象不超过35名，以现金方式并以相同价格与相同利率认购[9] - 每张面值100元，按面值发行，发行总额不超过850,000万元，发行数量不超过8,500万张[11][32][33][34] - 期限为发行之日起六年，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[35][43] - 初始转股价格有相关规定，存续期间不设置转股价格修正条款[44][45][48] - 期满后五个交易日内赎回全部未转股可转债，转股期内满足条件公司有权赎回[50][51] - 未转股余额不足3000万元时公司有权赎回，持有人特定条件下可回售[53][56] - 转股后所转股票自发行结束之日起18个月内不得转让[61] - 发行决议有效期为股东大会审议通过之日起12个月内[13][73] 募集资金 - 募集资金总额不超过850,000万元，拟投入15个房地产开发项目，项目总投资4,523,597万元[11][12][62][63][78] - 上海保利海上瑧悦拟投入100,000万元，北京保利颐璟和煦拟投入90,000万元等[11] - 公司将制定募集资金使用管理制度，资金存放于专项账户[64] 公司股权 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元，截至预案公告日总股本为11,970,443,418股[19][76] - 保利南方集团持股4,511,874,673股，占比37.69%，保利集团合计持股40.72%，本次发行不会导致控制权变化[76] 项目情况 - 上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，预计销售额928,899万元，净利润126,596万元，销售净利率13.63%[81][89] - 北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，预计销售额395,578万元，净利润18,188万元，销售净利率4.60%[92][97][99][101] - 佛山保利琅悦总投资495,913万元，预计销售额588,662万元，净利润51,494万元，销售净利率8.75%[102][108][110][112] - 长春保利和煦总投资197,899万元，预计销售额234,359万元，净利润22,372万元，销售净利率9.55%[113][114][119][121][123] - 北京保利天汇总投资748,611万元，预计销售额852,400万元，净利润67,892万元，销售净利率7.96%[124][130][132][134] - 天津保利西棠和煦二期总投资223,941万元，预计销售额249,183万元，净利润20,508万元，销售净利率8.23%[135][141][143][145][146] - 合肥保利海上瑧悦总投资218,051万元，预计销售额262,198万元，净利润27,315万元，销售净利率10.42%[147][152][154] - 莆田项目总投资258,692万元，预计销售额303,612万元，净利润30,955万元，销售净利率10.20%[157][162][164] - 成都项目总投资184,684万元，预计销售额192,271万元，净利润6,721万元，销售净利率3.50%[167][168][175] - 上海保利西郊和煦总投资244,147万元，预计销售额283,941万元，净利润26,518万元，销售净利率9.34%[178][179][184][186] - 太原保利璞悦总投资188,346万元，预计销售额223,807万元，净利润18,224万元，销售净利率8.14%[187][194][196] - 广州保利云境总投资224,553万元，预计销售额258,825万元[199]

会议信息 - 保利发展2025年第二次临时股东大会于3月31日14:30召开[1][5] - 会议地点在广州市海珠区保利发展广场会议室[6] 参会资格 - 截至3月25日收市时登记在册股东有权参会及表决[6] 会议议程 - 审议选举公司董事的议案[8] - 拟选举潘志华任第七届董事会非独立董事[10]

股东大会信息 - 2025年第二次临时股东大会于3月31日14点30分召开[2] - 会议地点在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场[2] - 网络投票起止时间为2025年3月31日[2] 股权与登记信息 - 股权登记日为2025年3月25日[9] - 会议登记时间为2025年3月26日特定时段[10] - 登记地点为保利发展广场董事会办公室[10] 其他信息 - 会议审议选举公司董事的议案[5] - 投票方式为现场与网络投票结合[4] - 联系人电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[12]

会议决策 - 2025年3月14日召开第七届董事会第八次会议[2] - 会议通过改选董事会审计委员会委员等多项议案[2][3][5] 人事变动 - 提名潘志华为公司总经理及非独立董事候选人[11] - 潘志华现任公司副总经理等职[9] 后续安排 - 会议通过召开2025年第二次临时股东大会议案[5]

会议信息 - 保利发展2025年第一次临时股东大会于3月13日召开[4] - 会议采用现场与网络投票结合，现场会议于3月13日14点30分在广州召开[8] 参会情况 - 出席会议股东和代理人共2932人，代表股份6050704304股，占比50.9945%[10] 议案表决 - 《关于选举公司董事的议案》同意6035927927股，占比99.7557%[16] - 《关于注册发行50亿元超短期融资券的议案》同意6039973703股，占比99.8226%[18] 决议效力 - 本次会议议案获得有效表决权通过，决议合法有效[19][20]

会议基本信息 - 2025年3月13日在广州召开股东大会[3] - 由董事於骁冬主持，现场与网络投票结合表决[4] - 北京德恒律师事务所田原、孙萌见证[7] 参会情况 - 2932名股东和代理人出席会议[2] - 出席股东持表决权股份6050704304股，占比50.9945%[2] - 7名董事4人出席，3名监事1人出席，董秘出席[4][6] 议案表决 - 选举董事议案A股同意票6035927927，比例99.7557%[5] - 注册发行50亿超短融议案A股同意票6039973703，比例99.8226%[5] - 5%以下股东对选举董事议案同意票1522937557，比例99.0390%[5]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [3][4] 报告的核心观点 - 2025年政府重申“止跌回稳”目标，限制性政策有望放松，存量房和闲置土地收储加快，利于市场供需结构优化和成交量价修复 [3] - 因公司结转规模和毛利率下降，叠加计提减值准备影响，2024年业绩显著承压，当前估值已反映悲观预期 [3] - 公司作为龙头房企在融资、拿地及土储布局方面优势显著，行业集中度提升趋势下市占率仍有提升空间 [3] 销售情况 - 2月签约面积78.29万平方米，同比减少17.39%；签约金额159.95亿元，同比增加2.38% [1] - 1 - 2月签约面积155.49万平方米，同比减少27.19%；签约金额340.11亿元，同比减少5.39% [1] - 2月销售均价20430元/平，同比增长23.9%；1 - 2月销售均价21873元/平，同比增长30% [1] - 1 - 2月全口径销售金额、面积分别位居行业第一、第二，权益销售金额和面积均排名第一 [1] - 1 - 2月在TOP100房企中全口径销售金额和面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct [1] 投资情况 - 2月新增项目6个，计容建面61.39万平，同比+23.1%；拿地金额122.24亿元，同比+226%；权益地价77.5亿元，同比+129%；拿地楼面均价约1.99万元/平，同比+165% [2] - 1 - 2月共获取9个项目，计容建面89万平，同比+79%；拿地金额约161亿元，同比+330%；权益地价约110亿元，同比+226%；权益比例为68.5% [2] - 今年获取地块中3幅位于一线城市，5幅位于二线城市，1幅位于三线城市 [2] - 1 - 2月拿地金额强度为47.4%，去年同期为10.4%；拿地面积强度为57.3%，去年同期为23.4%，拿地节奏加快 [2] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.73|21.00|19.48|16.62| |P/B|0.53|0.53|0.52|0.51| |EV/EBITDA|10.02|14.98|14.73|13.47|[8]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [3][4] 报告的核心观点 - 2025年政策有望推动市场成交量价修复，公司虽2024年业绩承压但估值已反映悲观预期，作为龙头房企具备优势且市占率有提升空间，预测2024 - 2026年归母净利润分别为50/54/63亿元，维持“买入”评级 [3] 各部分总结 销售情况 - 2月签约面积78.29万平方米同比减少17.39%，签约金额159.95亿元同比增加2.38%；1 - 2月签约面积155.49万平方米同比减少27.19%，签约金额340.11亿元同比减少5.39% [1] - 2月销售均价20430元/平同比增长23.9%，1 - 2月销售均价21873元/平同比增长30% [1] - 1 - 2月全口径销售金额、面积分别位居行业第一、第二，权益销售金额和面积均排名第一，销售规模领先 [1] - 1 - 2月在TOP100房企中全口径销售金额和面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct [1] 投资情况 - 2月新增项目6个，计容建面61.39万平同比+23.1%，拿地金额122.24亿元同比+226%，权益地价77.5亿元同比+129%，拿地楼面均价约1.99万元/平同比+165% [2] - 1 - 2月共获取9个项目，计容建面89万平同比+79%，拿地金额约161亿元同比+330%，权益地价约110亿元同比+226%，权益比例68.5% [2] - 拿地聚焦核心城市，3幅位于一线城市，5幅位于二线城市，1幅位于三线城市 [2] - 1 - 2月拿地金额强度为47.4%（去年同期10.4%），拿地面积强度为57.3%（去年同期23.4%），拿地节奏加快 [2] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.73|21.00|19.48|16.62| |PB|0.53|0.53|0.52|0.51| |EV/EBITDA|10.02|14.98|14.73|13.47|[8]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司计划通过多项措施提升估值，提高股东回报并增强股东信心，销售规模保持行业领先，拿地布局聚焦核心城市，长期来看公司作为头部优质房企有较大市占率提升空间，短期业绩虽承压但当前估值反映悲观预期，成交量价边际改善及估值提升计划为估值修复提供支撑 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 估值提升计划 - 因2024年股票连续12个月收盘价低于每股净资产触发制定估值提升计划要求，计划包括稳经营提质效、多元融资、资本运作联合、分红、回购增持、信息披露、投资者关系管理、激励计划、并购重组等9项举措 [1][2] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一，今年1 - 2月全口径销售金额340亿元也位居行业首位；2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [3] 投资建议 - 考虑资产减值压力和低结转毛利率，将公司2024 - 2026年归母净利润预测调整为50/54/63亿元，EPS调整为0.42/0.45/0.53元，当前股价对应PE分别为20.6x/19.1x/16.3x，维持“买入”评级 [4] 财务预测 |指标|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.55|20.57|19.09|16.28| |PB|0.52|0.52|0.51|0.50| |EV/EBITDA|9.95|14.88|14.63|13.38|[10]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司计划通过多项措施提升估值，提高股东回报并增强股东信心，销售规模保持行业领先，拿地布局聚焦核心城市，长期来看公司作为头部优质房企有较大市占率提升空间，短期业绩承压但当前估值反映悲观预期，成交量价改善及估值提升计划为估值修复提供支撑 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 估值提升计划 - 因2024年股票连续12个月收盘价低于每股净资产触发制定估值提升计划要求，计划包含9项举措，如稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、开展回购增持、加强信息披露等 [1][2] 销售与拿地情况 - 2024年公司商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一，今年1 - 2月全口径销售金额340亿元也位居行业首位；2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [3] 投资建议 - 考虑资产减值压力和低结转毛利率，将公司2024 - 2026年归母净利润预测调整为50/54/63亿元，EPS调整为0.42/0.45/0.53元，当前股价对应PE分别为20.6x/19.1x/16.3x，维持“买入”评级 [4] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.55|20.57|19.09|16.28| |P/B|0.52|0.52|0.51|0.50| |EV/EBITDA|9.95|14.88|14.63|13.38|[10] 财务报表及指标 - 涵盖资产负债表、利润表、现金流量表等多方面指标，如流动资产、货币资金、营业收入、营业成本等在2023 - 2026E各年度的情况及变化，还包括成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率 [12]