投资评级与核心观点 - 报告对保利发展维持“增持”评级 [3][8] - 报告给予目标价9.95元，基于预测2025年每股净资产（BPS）16.59元及0.6倍市净率（PB）估值 [3][8] - 报告核心观点：公司于2026年1月27日审议通过发行商业不动产REITs的议案，此举将进一步构筑公司不动产经营能力，优化资本结构，增强可持续发展能力 [2][3] 商业不动产REITs方案详情 - **入池标的资产**：选取广州保利中心项目（广州市天河区珠江新城写字楼）和佛山保利水城项目（佛山市金融CBD购物中心）作为标的资产，分别由公司全资子公司广州瑞咨和佛山保城持有 [4] - **主要流程**：公司拟向上交所及中国证监会提交申请注册，获批后由公募基金管理人发售；公司计划认购不低于REITs发售总份额的20%；通过设立资产支持专项计划转让项目公司100%股权；公司担任运营管理统筹机构 [4] - **基金产品要素**：基金为封闭式运作，募集规模参考标的资产评估结果；公司战略配售认购比例不低于总份额20%，其中20%部分持有期不少于60个月，超额部分持有期不少于36个月；专业机构投资者战略配售持有期不少于12个月；每年收益分配不低于年度可供分配金额的90%；在上海证券交易所上市交易 [5] - **方案意义**：发行REITs有助于公司拓宽融资渠道，利用创新型融资工具优化资源配置，有效盘活存量资产，推动资产运营提质增效和可持续发展 [5] 公司财务数据与预测 - **营业收入**：2024年实际为311,666百万元，同比下降10.2%；预计2025年为308,704百万元，同比微降1.0% [6] - **归母净利润**：2024年实际为5,001百万元，同比下降58.6%；预计2025年为1,092百万元，同比下降78.2%；预计2026年将大幅回升至2,936百万元，同比增长168.8% [6] - **每股收益（EPS）**：2024年实际为0.42元；预计2025年为0.09元；预计2026年为0.25元 [6] - **每股净资产（BPS）**：根据资产负债表摘要，最近一期（LF）为16.49元 [10] - **净资产收益率（ROE）**：2024年实际为2.5%；预计2025年为0.5%；预计2026年为1.5% [6] - **毛利率与净利率**：2024年销售毛利率为13.9%，销售净利率为3.1%；预计2025年销售毛利率为12.2%，销售净利率为0.7% [15] 估值与市场数据 - **当前估值**：报告发布时市净率（PB）为0.4倍，市盈率（PE）基于2024年实际每股收益为16.28倍，基于2025年预测每股收益为74.52倍 [6][10] - **市值与股价**：公司总市值为81,399百万元，总股本为11,970百万股；52周内股价区间为6.09元至9.20元 [9] - **近期股价表现**：过去1个月绝对升幅为9%，相对指数升幅为4%；过去12个月绝对升幅为-16%，相对指数升幅为-44% [13] - **可比公司估值**：同行可比公司（如招商蛇口）2025年预测市盈率平均为21.53倍，平均市净率为0.50倍 [16] 资本结构与资产状况 - **股东权益**：最近一期（LF）股东权益为197,419百万元 [10] - **负债情况**：净负债率为64.83% [10] - **资产规模**：2024年末总资产为1,335,108百万元，总负债为992,578百万元，资产负债率为74.3% [15]

投资评级与核心观点 - 报告对保利发展维持“增持”评级，并给予目标价9.95元 [3][8] - 报告核心观点认为，公司启动商业不动产REITs发行将有助于构筑不动产经营能力、优化资本结构并增强可持续发展能力 [2][3] 商业不动产REITs方案详情 - 公司选取广州保利中心项目（珠江新城写字楼）和佛山保利水城项目（金融CBD购物中心）作为入池标的资产 [4] - 公司计划认购不低于REITs发售份额的20%，其中20%部分持有期不少于60个月，超过部分持有期不少于36个月 [4][5] - REITs将采用封闭式运作，在上海证券交易所上市，每年至少进行一次收益分配，且分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 通过发行REITs，公司旨在拓宽融资渠道、盘活存量资产并推动资产运营提质增效 [5] 财务预测与估值 - 预计公司2025年归母净利润为10.92亿元，每股收益（EPS）为0.09元，每股净资产（BPS）为16.59元 [3] - 基于0.6倍市净率（PB）估值，得出目标价9.95元 [3] - 财务预测显示，2025年营业收入预计为3087.04亿元，同比微降1.0%，随后在2026年、2027年恢复增长至3120.39亿元和3383.52亿元 [6] - 2025年预测净资产收益率（ROE）为0.5%，销售毛利率为12.2% [6][15] - 报告发布时公司总市值为813.99亿元，每股净资产为16.49元，市净率（现价）为0.4倍 [9][10] 近期经营与市场表现 - 公司2024年营业收入为3116.66亿元，同比下降10.2%，归母净利润为50.01亿元，同比下降58.6% [6] - 截至报告发布前12个月，公司股价绝对跌幅为16%，相对指数跌幅为44% [13] - 52周内股价区间为6.09元至9.20元 [9]

| 代码 | 名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(元) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000573 | 粤宏远 A | 4.44 | -8.45% | 159.72万 | 7.19亿 | | 002208 | 合肥城建 | 13.97 | -5.10% | 62.29万 | 8.86亿 | | 000631 | 顺发恒能 | 4.09 | -4.66% | 71.88万 | 3.02亿 | | 600791 | 京能置业 | 6.22 | -4.45% | 22.71万 | 1.43亿 | | 000609 | ST中迪 | 7.28 | -3.45% | 15.33万 | 1.13亿 | | 600736 | 苏州高新 | 7.09 | -3.14% | 54.21万 | 3.89亿 | | 600246 | 万通发展 | 12.67 | -2.91% | 71.18万 | 9.18亿 | | 000042 | 中洲控股 | 8.21 | -2.73% | 18.90万 | 1.57亿 | | 600185 | 珠免集团 | 6. ...

2026年伊始，房企组织架构调整动作频频。据北京商报记者不完全统计，仅1月内，中建八局、保利发展、中国武夷三家房企已相继推进组织优化，核心方 向聚焦总部集权与风险管控强化，折射出行业深度调整期对稳健经营的共同诉求。事实上，这一轮调整在2025年底已有端倪。去年12月，碧桂园、绿城中 国、建发集团等超过十家重点房企也已启动架构与人事的协同调整，显示出行业整体步入以组织变革提质增效的关键阶段。 中建八局的调整则着眼于解决内部协同问题。此次调整涉及中建东孚、八局投资发展公司等多家地产平台，旨在厘清业务重叠、资源分散的现状。中指研究 院数据显示，中建东孚销售额已从2023年的526.5亿元降至2025年的497.3亿元。通过明确各板块专业边界，企业意在减少内耗，强化专业化运营能力。 "房企的组织调整，短期内旨在构建集约化运营模式。"中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，其直接目标是稳固经营、压缩成本，将节省的资源投向保 交楼等关键任务，从而稳定现金流，为应对债务压力和行业长期稳健发展储备弹性。 中指研究院企业研究总监刘水进一步分析表示，房企组织架构调整是通过精细化管理降本增效，从而获得管理红利。调整的效果则取决于调整 ...

1月29日，保利发展盘中上涨2.06%，截至09:48，报6.94元/股，成交4.88亿元，换手率0.60%，总市值 830.75亿元。 资金流向方面，主力资金净流入3778.69万元，特大单买入1.04亿元，占比21.21%，卖出6405.08万元， 占比13.12%；大单买入1.12亿元，占比22.88%，卖出1.13亿元，占比23.24%。 保利发展今年以来股价涨13.77%，近5个交易日涨5.47%，近20日涨13.96%，近60日跌3.74%。 保利发展所属申万行业为：房地产-房地产开发-住宅开发。所属概念板块包括：旧改、租售同权、低 价、房地产开发概念、房屋租赁等。 截至9月30日，保利发展股东户数24.77万，较上期增加13.96%；人均流通股48319股，较上期减少 12.25%。2025年1月-9月，保利发展实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95%；归母净利润19.29亿 元，同比减少75.31%。 分红方面，保利发展A股上市后累计派现649.76亿元。近三年，累计派现122.69亿元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，保利发展十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司位居第 ...

核心观点 公司拟以以广州保利中心项目、佛山保利水城项目为标的资产发行商业不动产REITs，此举有利于公司 拓宽融资渠道，持有物业价值有望重估。截至2024 年底公司持有开业的租赁住房、购物中心、酒店、 写字楼等商业经营类资产项目534 万方，全年收入约40 亿元，参考已上市的产业园和消费基础设施公募 REITs 可供分配金额占收入比例和年化派息率，估算公司持有商业物业重估价值约为590 亿元，约为当 前市值的72%。 事件 1、公司销售结转可能不及预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，如公司布局的城市基本面出现超预 期恶化，公司房地产项目销售可能不及预期；公司当前可结转资源充沛，若部分城市存在延期交付的状 况，公司结转可能不及预期，从而影响公司业绩表现。 2、存货存在减值风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销 售价格可能不及预期，存货仍存在减值压力，可能影响公司业绩表现。 3、房地产行业政策超预期收紧。如行业政策出现超预期收紧，可能影响公司销售恢复进度。 4、发行商业不动产REITs 尚需获得上海证券交易所、中国证券监督管理委会审核与批准，项目申报工 作存在不确定性风险。 拟 ...

随着《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》的发布，写字楼、酒店等商业不动产 迎来新的盘活途径。近期，已有多家企业披露具体的商业不动产投资信托基金(REITs)申报方案和入池 资产，更多公司则表示正积极关注，对相关资产进行梳理评估。 武商集团（000501）亦表示，关于商业不动产公募REITs，目前公司已启动专项研究工作，对旗下符合 发行条件的商业资产进行梳理与评估，审慎论证相关方案的必要性、可行性及发行路径。后续若涉及重 大事项，公司将依法依规，履行信息披露义务。 从已披露信息看，具备成熟商办资产和运营能力的企业率先制定发行方案；更多企业仍处于资产筛选和 路径论证阶段。 上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，过去商业项目资金沉淀周期较长，而 REITs能够实现风险分散和收益共享，有利于企业降低资产负债率，也有助于提升商业不动产的市场定 价和运营透明度。 戴德梁行相关负责人在接受《证券日报》记者采访时曾表示，公募REITs扩容至酒店以及写字楼资产， 一方面，有助于推动房地产行业从开发逻辑向运营逻辑转型；另一方面，也有利于更多社会资金进入不 动产投资的赛道，帮助企业提升运营管理能 ...

本次申报发行商业不动产REITs的标的资产选定了粤港澳大湾区的两大核心城市项目，分别是广州保利 中心项目和佛山保利水城项目。 另一项标的资产则是佛山保利水城项目，该项目位于佛山市金融CBD，是一座成熟的购物中心项目 。 该资产目前由保利发展全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有。 从现实经验来看，这类资产符合市场的偏好。证监会相关负责人表示，"从全球成熟市场发展经验来 看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动 产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。" 对于此次发行计划，保利发展也有着清晰的战略考量。 保利发展（600048）终于搭上REITs申请的班车。 1月27日晚间，保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信 托基金（以下简称"商业不动产REITs"）的申报发行工作。 保利发展在公告中表示，这标志着保利发展正式启动将旗下商业不动产资产通过发行不动产投资信托基 金（REITs）进行证券化的进程，旨在盘活存量资产、拓宽融资渠道。董事会同时授权管理层办理与本 次REITs申报发行相关的具体事 ...

| 代码 | 名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(元) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000609 | ST中迪 | 7.54 | -5.04% | 16.65万 | 1.29亿 | | 600340 | 化夏幸福 | 1.63 | -4.68% | 184.47万 | 3.05亿 | | 000608 | *ST阳光 | 3.23 | -4.15% | 25.04万 | 8322.59万 | | 600246 | 万通发展 | 13.05 | -3.48% | 75.98万 | 10.04亿 | | 600638 | 新黄浦 | 7.24 | -3.34% | 15.56万 | 1.14亿 | | 000036 | 保联控股 | 6.05 | -3.04% | 77.73万 | 4.72亿 | | 600736 | 苏州高新 | 7.32 | -2.79% | 75.97万 | 5.67亿 | | 002305 | *ST南置 | 2.24 | -2.61% | 27.90万 | 6305.90万 | | 600376 | 首开股 ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2026-009 转债代码：110817 转债简称：保利定转 2026年1月27日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2026年第2次临时董事会会议审议 通过了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》。 保利发展控股集团股份有限公司 为响应《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《关于推动不动产投资信托基金 （REITs）市场高质量发展有关工作的通知》等政策号召，进一步构筑公司不动产经营专业能力，优化 资本结构，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开 展商业不动产投资信托基金（以下简称"商业不动产REITs"）申报发行工作。 关于开展商业不动产REITs申报发行工作及 本次发行商业不动产REITs未构成关联交易，未构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资 产重组。 相关授权事项的公告 二、商业不动产REITs方案 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容 的 ...