报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 保利发展发布2025年半年度业绩预告 受结转规模和项目盈利能力下降影响公司利润有所下滑 但销售排名稳居首位 土储结构不断优化 负债结构优化 资金成本优势明显 看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复 维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2025上半年预计实现归母净利润27.35亿元 同比-63.15%；实现扣非净利润25.99亿元 同比-64.05% 半年度业绩下降主要由于结转项目规模下降且盈利能力下降 2024年以来公司持续推进去库存 在部分高权益比项目上进行了降价 这部分项目结算净利率较低[6] 销售情况 - 2025年1 - 6月 实现签约面积713.54万平方米 同比-25.23%；签约金额1451.71亿元 同比-16.25% 虽销售有所下降 但仍位居行业第一 近年来持续优化拿地结构 2024年新增土储中一线城市占比74% 使销售单价大幅提升 2025年上半年累计签约销售均价20345元/平米 同比提升12.01%[7] 拿地情况 - 2025年1 - 6月 累计获取26个项目 新增拿地总占地面积101.18万平米 总建筑面积294.09万平米 同比增长153.8%；拿地总金额488.73亿元 同比增长287.8% 上半年拿地强度为33.67% 好于2024年同期7.27%水平 上半年持续加大在核心38城市的布局 新获取项目按城市能级分 一线、二线、三四线城市拿地占比分别为47%、48%、5%[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[9] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面呈现了2023A - 2027E的预测数据 包括流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等各项指标及变化情况[11]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅6.1%，跑赢沪深300、万得全A指数，在29个中信行业板块中位列第1 [3] - 7月第2周新房成交环比和同比均下降，二手房成交环比上升、同比下降 [3] - 国家发展改革委提出以“两重”“两新”资金使用为抓手，推动新型城镇化建设，包括支持重大项目、制定以旧换新政策、扩大保障性住房供给等 [3][71] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3][71] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发：政策拐点已现，推荐大股东实力强的地方国企和优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理：推荐有市场化外拓和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪：二手房市场复苏好于新房，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售：上周36城新房成交面积144.4万方，环比-51.6%，同比-18.4%，各城市成交面积有不同程度变化 [13] - 二手房成交：上周15城二手房成交面积148.6万方，环比+0.1%，同比-6.3%，2025年累计成交同比+15.7% [19] - 库存及去化：13城新房累计库存7758.7万方，环比-0.4%，同比-9.5%；去化周期19.7个月，不同城市去化周期有差异 [28] 土地市场情况 - 土地供应：2025年7月7 - 13日百城供应土地415宗，建筑面积1776万方，环比和同比有不同变化 [40] - 土地成交：同期百城土地成交建筑面积854.1万方，环比-68.0%，同比-55.2%；成交楼面价1506元/平，溢价率9.4% [45] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行：上周房企发行信用债24支，金额216.8亿元，净融资额24.8亿元，2025年至今累计发行金额同比+16.1% [51] 行情回顾 - 板块表现：上周房地产板块（中信）涨跌幅6.1%，超沪深300、万得全A指数，29个中信行业板块中排第1 [3][58] - 个股表现：上周上涨个股106支，涨幅前五为渝开发等；下跌股数10支，跌幅前五为万泽股份等；42家重点房企全部上涨 [63][64] 行业政策跟踪 - 中央层面：国家发展改革委提出以“两重”“两新”资金使用推动新型城镇化，扩大保障性住房供给 [68] - 地方层面：大连优化公积金贷款政策，北京研究住房公积金贷款“带押过户”政策 [68] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][71] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][71] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][71]

业绩预告情况 - 2025年半年度预计归属于母公司所有者的净利润为273,45306万元，同比减少468,53446万元，降幅6315% [1] - 2025年半年度预计扣非净利润为259,88651万元，同比减少463,08712万元，降幅6405% [1] - 业绩预告期间为2025年1月1日至2025年6月30日 [1] 历史业绩对比 - 2024年半年度归属于母公司所有者的净利润为741,98753万元，扣非净利润为722,97363万元 [2] - 2024年半年度每股收益为062元 [2] 财务数据说明 - 截至2025年6月30日公司通过回购专用证券账户持有回购股份105,031,578股 [3] - 计算每股收益等指标时已考虑回购股份影响 [3] 业绩变动原因 - 房地产项目结转规模下降导致营业总收入同比减少 [4] - 行业和市场波动导致结转项目盈利能力下降 [4]

成都典型房企销售表现 - 2025年1-6月成都TOP30房企全口径销售金额合计998.2亿元，华润置地以76.6亿元位列榜首，中国铁建和保利发展分别以73.9亿元、73.4亿元紧随其后 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计433.7万平米，保利发展以34.3万平米居首，华润置地和中国铁建分别以32.9万平米、31.4万平米排名第二、第三 [10] - 销售金额前十名还包括成都轨道城市(51.3亿元)、招商蛇口(49.2亿元)、华发股份(44.6亿元)等企业 [2][3] - 销售面积前十名中电建地产(21.9万平米)、天投开发(21.2万平米)、龙湖集团(18.0万平米)等企业表现突出 [6][7] 成都房地产市场动态 - 6月成都新房成交5982套，同比下降13.7%但环比上升2.1% [10] - 5月成都新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1个百分点，已连续7个月上涨 [10] - 6月二手房成交19214套，同比上升14.4%且环比基本持平 [11] - 麓湖生态城、华发统建锦宸院等项目因核心地段和产品力优势实现热销 [10] 土地市场表现 - 6月锦江区茶厂地块溢价率达75.7%，成交楼面价3.55万元/平米创成都历史第二高 [11] - 金牛区茶花板块土地楼面价达2.02万元/平米，首次突破2万元/平米大关 [11] - 成都传统五城区最高成交楼面价均已超过2万元/平米 [11] 政策与未来展望 - 成都住建局印发《"好房子"建设行动方案》，提出8方面18条重点任务 [10] - 建发招商源启金沙、华润置地华宸府等首批新规项目将于7月开盘，预计带来市场热度 [10]

长沙房地产新政 - 长沙市推出"以旧换新"购房补贴政策，出售自有住房后一年内购买新建商品住房可获新房总价1%补贴，单套最高3万元 [1] - 新政鼓励多子女家庭购房套数认定核减，并推进房票安置方式在城中村及危旧房改造中的应用 [1] - 政策旨在促进新房与二手房市场联动，提升居民居住品质 [1] 房企半年度业绩预告 城建发展 - 2025年上半年归母净利润预计4.4亿至6.54亿元，扣非净利润3.47亿至5.06亿元 [2] 金地集团 - 2025年上半年净亏损预计34亿至42亿元，扣非净亏损32亿至40亿元 [3] 滨江集团 - 2025年上半年归母净利润预计16.33亿至19.82亿元，同比增长40%-70%（上年同期11.66亿元） [4] - 扣非净利润16.37亿至19.87亿元，同比增长45%-76%（上年同期11.31亿元） [4] 保利发展 - 2025年上半年归母净利润27.35亿元，扣非净利润25.99亿元 [5]

公司概况 - 保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团旗下主要房地产开发平台，实际控制人为国务院国资委[10] - 公司主体信用等级为AAA，评级展望稳定，债券"保利定转"信用等级同样为AAA[2][7] - 截至2025年3月末，公司总资产13,306.65亿元，所有者权益3,452.36亿元，负债9,854.29亿元[5] 财务表现 - 2024年公司营业总收入3,116.66亿元，同比下降10.2%；净利润97.38亿元，同比下降45.6%[5] - 2024年末综合融资成本同比下降46BP至3.1%，具备很强的融资成本优势[12] - 2024年末净负债率64.32%，资产负债率74.34%，财务结构保持稳健[5][20] 业务运营 - 2024年全口径销售金额3,230亿元，同比下降23.49%，但行业排名保持第一[12] - 截至2024年末土地储备建筑面积12,573.54万平方米，聚焦广州、佛山、武汉等核心城市[12] - 2024年新开工面积1,276万平方米，竣工面积3,257万平方米，均呈下降趋势[12] 行业环境 - 2024年房地产行业土地投资与开发规模仍处于低位，融资环境持续改善[8] - 2025年行业销售及投资下行压力仍在，但政策端有望持续发力托底基本面[8][9] - 公司部分项目所在市场下行压力较大，存量土地"调转换退"进度存在不确定性[3][12] 竞争优势 - 公司具备极强的规模优势，2024年全口径销售连续两年位列行业第一[12] - 股东背景雄厚，可获得保利集团在资金、资源和品牌方面的支持[4][10] - 融资渠道非常通畅，2024年末银行授信额度7,500亿元，未使用额度3,149亿元[15]

证券行业业绩表现 - 国泰海通预计2025年上半年归母净利润152.83亿元-159.57亿元，同比增长205%-218%，主要因吸收合并海通证券产生负商誉及财富管理业务收入增长[1] - 申万宏源预计上半年归母净利润41亿元-45亿元，同比增长92.66%-111.46%，受益于投资交易、财富管理等业务收入增长[6][7] - 中金公司预计上半年归母净利润34.53亿元-39.66亿元，同比增长55%-78%，投行、股票及财富管理业务收入增加[8] - 中信建投预计上半年归母净利润44.30亿元-45.73亿元，同比增长55%-60%，自营、经纪及投行业务收入增长[9] - 东方证券预计上半年归母净利润32.50亿元-36.00亿元，同比增长54%-71%，财富管理及机构业务收入增长[38] 航空运输业经营状况 - 南方航空预计上半年净亏损13.38亿元-17.56亿元，受旅客结构变化及国际环境影响[2] - 中国东航预计上半年净亏损12亿元-16亿元，因国内市场竞争激烈及国际环境复杂[3] - 中国国航预计上半年净亏损17亿元-22亿元，受高铁冲击及国际环境不确定性影响[4] - 海航控股预计上半年净利润4500万元-6500万元，实现扭亏，受益于民航市场回暖及汇兑收益[5] 新能源与材料行业 - 山东黄金预计上半年归母净利润25.5亿元-30.5亿元，同比增长84.3%-120.5%，受益于金价上涨及生产效率提升[10] - 洛阳钼业预计上半年归母净利润82亿元-91亿元，同比增长51.37%-67.98%，铜钴产品量价齐升[13] - 隆基绿能预计上半年净亏损24亿元-28亿元，同比减亏，组件销量增长但价格跌破成本线[14] - 通威股份预计上半年净亏损49亿元-52亿元，光伏行业供需失衡导致产品价格低迷[15] 消费与零售行业 - 永辉超市预计上半年净亏损2.4亿元，因门店调改及供应链改革短期影响[22] - 酒鬼酒预计上半年净利润800万元-1200万元，同比下降90.08%-93.39%，白酒行业深度调整[57] - 水井坊预计上半年净利润1.05亿元，同比下降56.52%，商务宴请需求承压[73] - 良品铺子预计上半年净亏损7500万元-1.05亿元，产品结构调整及门店优化影响[75] 科技与制造业 - 新易盛预计上半年归母净利润37亿元-42亿元，同比增长327.68%-385.47%，受益于AI算力投资增长[34][35] - 华勤技术预计上半年归母净利润18.7亿元-19.0亿元，同比增长44.8%-47.2%，智能产品平台战略见效[37] - 闻泰科技预计上半年归母净利润3.9亿元-5.85亿元，同比增长178%-317%，半导体业务回暖[68] - 大族激光预计上半年归母净利润4.5亿元-5亿元，同比下降59.18%-63.26%，消费电子市场回暖[72] 房地产与建筑行业 - 保利发展预计上半年归母净利润27.35亿元，同比下降63.15%，房地产项目结转规模下降[11][12] - 金地集团预计上半年净亏损34亿元-42亿元，可结转面积减少及计提资产减值[61][62] - 信达地产预计上半年净亏损35亿元-39亿元，交付规模减少及计提减值[67] 并购重组动态 - 金浦钛业拟通过重大资产置换及发行股份购买利德东方100%股权[39] - 苏州规划拟发行股份及支付现金购买北京东进航空科技100%股权[40] - 中化装备筹划发行股份购买益阳橡胶及蓝星化工机械100%股权[41] 其他行业亮点 - 游族网络预计上半年归母净利润4000万元-6000万元，同比增长768.75%-1203.13%，游戏业务表现强劲[65] - 万达电影预计上半年归母净利润5亿元-5.6亿元，同比增长340.96%-393.87%，春节档影片带动业绩[66] - 赤峰黄金预计上半年归母净利润10.8亿元-11.3亿元，同比增长52.01%-59.04%，金价上涨推动[78] - 完美世界预计上半年归母净利润4.8亿元-5.2亿元，扭亏为盈，《诛仙世界》游戏贡献增量[84]

行业趋势 - AI算力需求持续增长带动光模块龙头新易盛上半年净利润预计大增327.68%-385.47%至37亿-42亿元 [1][2] - 数据中心基础设施需求上升推动城地香江扭亏为盈 预计上半年净利润2800万-4200万元 [8] - 光伏行业竞争加剧导致隆基绿能、通威股份等企业亏损扩大 其中隆基预计亏损24亿-28亿元 [40][53] 公司业绩 - 新易盛受益于高速率产品需求增加 预计上半年净利润37亿-42亿元 [2] - 星辉娱乐拟1.3亿欧元出售西班牙人俱乐部99.66%股权 交易含现金及股份支付 [3] - *ST宇顺计划33.5亿元现金收购三家公司 布局数据中心及液晶显示业务 [4] - 盐津铺子股东拟减持2.04%股份 涉及张学文等三名股东 [5] - 立昂微预计上半年净亏损1.21亿元 营业收入16.66亿元 [6] 并购重组 - 金浦钛业筹划收购南京利德东方100%股权 涉及重大资产重组 [9] - 苏州规划拟收购北京东进航空科技100%股权 股票复牌 [12] - 中化装备计划收购益阳橡机和北化机100%股权 股票停牌不超过10个交易日 [24] 股东变动 - 安恒信息股东阿里创投减持306.11万股 持股比例降至5.1969% [10] - 杭钢股份股东诚通金控拟减持不超过2%股份 [28] 业务转型 - 永辉超市关闭227家亏损门店 上半年预计亏损2.4亿元 [20] - 横店影视拓展短剧业务 预计净利润同比增长103.55%-160.09% [45] 扭亏为盈 - 云南锗业预计上半年净利润1600万-2300万元 同比扭亏 [21] - 鹏欣资源预计净利润1亿-1.5亿元 同比扭亏 [14] - 莱绅通灵黄金业务收入增长超30% 预计净利润5900万元 [65] 业绩下滑 - 洽洽食品预计上半年净利润同比下降71.05%-76.25% [46] - 酒鬼酒净利润预计下降90.08%-93.39% 营业收入降43% [22] - 水井坊净利润预计下降56.52% 营业收入降12.84% [47] 高增长领域 - 中科电气预计上半年净利润增长235%-335%至2.32亿-3.01亿元 [15] - 生益电子净利润预计增长432.01%-471.45%至5.11亿-5.49亿元 [72] - 神农集团生猪出栏量增40.93% 净利润预计增长175.12%-238.85% [60] 重大亏损 - 渤海租赁因商誉减值预计上半年亏损18亿-24亿元 [9] - 绿地控股预计亏损30亿-35亿元 房地产交付规模减少 [18] - 金地集团预计亏损34亿-42亿元 [33] - 信达地产预计亏损35亿-39亿元 [39]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 高基数下业绩明显下滑，投资强度有所修复，维持“买入”评级。预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司减值压力较大、且目前利润率仍将维持低位，维持2025 - 27年业绩预测51.3、56.6、62.5亿元，现价对应25/26PE为19.0/17.2倍 [7] 相关目录总结 财务数据及盈利预测 - 2024 - 2027E营业总收入分别为311,666、280,500、286,671、315,338百万元，同比增长率分别为 - 10.2%、 - 10.0%、2.2%、10.0% [6] - 2024 - 2027E归母净利润分别为5,001、5,128、5,660、6,248百万元，同比增长率分别为 - 58.6%、2.5%、10.4%、10.4% [6] - 2024 - 2027E每股收益分别为0.42、0.43、0.47、0.52元/股，毛利率分别为13.9%、14.3%、14.4%、14.5%，ROE分别为2.5%、2.5%、2.7%、3.0%，市盈率分别为19、19、17、16 [6] 公司经营情况 - 2025H1营业总收入1,168.0亿元，同比 - 16.1%；营业利润98.3亿元，同比 - 29.5%；利润总额99.3亿元，同比 - 29.6%；归母净利润27.3亿元，同比 - 63.2%；扣非后归母净利润26.0亿元，同比 - 64.1%；基本每股收益0.23元，同比 - 63.1%。营业利润率、归母净利率分别为8.4%、2.3%，同比分别 - 1.6pct、 - 3.0pct，业绩下滑源于地产项目结算规模下降、利润率下滑 [7] - 2025H1销售金额1,451.7亿元，同比 - 16.25%；销售面积713.5万方，同比 - 25.23%，销售额排名稳居行业第1位。25H1拓展项目26个，主要布局在上海、北京等城市，拿地金额509亿元，同比 + 304%；拿地面积228万方，同比 + 96%；拿地/销售金额比为35%、拿地/销售面积比为32%。截至24年末，土储计容建面6258万平，其中存量项目5280万平，同比 - 20pct，土储结构持续优化 [7] 公司融资情况 - 完成向14名特定对象发行可转债，总募集资金85亿元，扣除保荐承销费用后募资净额84.79亿元，发行期限6年，债券利率第一年票面利率2.20%、此后每年固定增加0.05%；初始转股价格不低于16.09元/股 [7]

中诚信国际信用评级有限责任公司 2025 年 7 月 14 日 2 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 2025 年度跟踪评级报告 编号：信评委函字[2025]跟踪 2298 号 保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券 2025 年度跟踪评级报告 声 明 本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、 客观、公正的关联关系。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关 性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准 确性不作任何保证。 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托 方、评级对象和其他第三方的干预和影响。 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任 何使用人据此报告采取投资、借贷等 ...