| 证券代码：600048 | 证券简称：保利发展 | 公告编号：2026-011 | | --- | --- | --- | | 转债代码：110817 | 转债简称：保利定转 | | 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2026-003）披露 以来，公司新增加房地产项目 1 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： | | | | | | 单位：平方米、万元 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 序号 | 项目名称 | 获取 土地 | 用地 | 规划容积 | 我方需支 | 权益 | | | | 方式 用途 | 面积 | 率面积 | 付价款 | 比例 | | 1 | 大连市沙河口区 马栏南街西侧地块 | 招拍挂 住宅 | 63,597 | 98,830 | 44,200 | 60% | 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数 ...

| 证券代码：600048 | 证券简称：保利发展 | 公告编号：2026-010 | | --- | --- | --- | | 转债代码：110817 | 转债简称：保利定转 | | 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二六年二月九日 2026 年 1 月，公司实现签约面积 73.00 万平方米，同比减少 5.45%；签约金 额 156.17 亿元，同比减少 13.31%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 2026 年 1 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 ...

公司项目获取 - 保利发展新增一个房地产项目 项目名称为大连市沙河口区马栏南街西侧地块 [1] - 项目获取方式为招拍挂 土地用途为住宅 [1] - 项目用地面积为63597平方米 规划容积率面积为98830平方米 [1] - 公司需支付价款为4.42亿元 在该项目中持有的权益比例为60% [1]

公司2026年1月经营数据 - 公司2026年1月实现签约面积73万平方米，同比减少5.45% [1] - 公司2026年1月实现签约金额156.17亿元，同比减少13.31% [1] 行业与市场表现 - 公司签约金额同比降幅（-13.31%）大于签约面积同比降幅（-5.45%），显示销售均价可能面临下行压力 [1]

公司2026年1月经营数据 - 2026年1月，公司实现签约面积73万平方米，同比减少5.45% [1] - 2026年1月，公司实现签约金额156.17亿元，同比减少13.31% [1]

公司2026年1月销售业绩 - 2026年1月，公司实现签约面积73万平方米，同比减少5.45% [2] - 2026年1月，公司实现签约金额156.17亿元，同比减少13.31% [2] 行业与市场表现 - 公司2026年1月销售金额的同比降幅（-13.31%）大于销售面积的同比降幅（-5.45%），显示销售均价可能面临下行压力 [2]

公司2026年1月经营数据 - 2026年1月，公司实现签约面积73.00万平方米，同比减少5.45% [1] - 2026年1月，公司实现签约金额156.17亿元，同比减少13.31% [1] - 公司签约金额的同比降幅（-13.31%）显著大于签约面积的同比降幅（-5.45%）[1]

公司项目获取 - 公司新增一个位于大连市沙河口区马栏南街西侧的房地产项目 [1] - 该项目通过招拍挂方式获取 土地用途为住宅 [1] - 项目用地面积为63597平方米 规划容积率面积为98830平方米 [1] - 公司需支付价款为44200万元 在该项目的权益比例为60% [1] - 项目开发数据可能存在差异 具体信息以公司定期报告为准 [1]

行业转型与政策导向 - 房地产行业正从“规模扩张”向“品质深耕”转型，国家住建部明确以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心的“好房子”建设导向，成为行业高质量发展的核心抓手 [1] - 青岛主城核心区亟需能承载市民改善期待、契合政策导向的标杆项目，为城市居住品质升级提供鲜活样本 [1] 项目核心价值与市场定位 - 项目“都心琅悦”位于青岛主城几何中心新都心，是区域新规落地后首个亮相的项目，也是当前及未来一段时间内新都心纯改善新房的唯一选择 [5][6] - 项目锁定新都心最后的纯改善价值极点，抢占城芯改善的最后窗口期，其价值具有不可复制性 [3][6] 项目地段与配套优势 - 项目占位青岛几何中心新都心，该区域历经16年发展已成熟，项目紧邻地铁3号线、与5号线地铁大厦站不足100米，为双线枢纽 [3] - 项目周边商业配套密集，步行可达新城吾悦广场(建设中)、2站凯德mall、3站佳世客，3公里内环伺7大商业体 [3] - 项目一路之隔便是市北中学小学部(规划)，享有教育配套，在土地资源紧张的主城，集成熟配套与双地铁优势于一体的核心地块极为稀缺 [3] 产品设计与规划特色 - 项目是保利高端“悦系”在青岛的首发之作，深度贯彻国家“好房子”标准，融合了公司近22万户业主需求调研 [1][5] - 项目以2.4的低容积率打造城芯罕见的小高层产品，全盘仅规划529席精装大宅，户型为118-170㎡，无刚需户型，确保社区圈层纯粹，并实现一梯一户配置 [8] - 项目是市北区在售项目中唯一实现100%纯改善独梯独户的社区，每户业主配置4-9㎡的私家电梯厅，并采用全程无感归家系统 [14] 社区品质与工艺投入 - 项目打造青岛首屈一指的76米超宽重檐门堂，斥资千万建造，采用铜铸大门、非遗工艺把手、手工镶嵌艺术玻璃、铜雕与昆仑玉宫灯及奢石等材料，此门堂为后期交付实景 [9] - 项目耗资千万打造新都心唯一纯宋韵风格园林，由知名团队主创，构建“一园三堂十二境”的山水景观，园林内包含百万级黑松及移自泰山的泰山松等 [12][13] - 园林设计运用中国古典园林“框景”手法，通过200米景观轴串联多个景观组团，营造可行、可望、可游、可居的景观场景 [13] 市场反应与项目热度 - 项目实景售楼处开放当日，3小时到访超500组客户，有新都心老业主带动邻居“组团认筹”，市场热情高涨 [16]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][62] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][62] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][62] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][62] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][62] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，是观察政策落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][62] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策贝塔 [4][62] 上海收储新政解读 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1][11] - 政策模式联动刚需租赁和改善置换，旨在满足保障房筹集任务并改善市场供需 [1][12] - 收购范围锚定低总价小面积房源，例如浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 [11] - 收购后，相关购买力将被定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政策杠杆效应，并激活更高价位房源的置换链条 [1][12] - 试点三区在收购范围和模式上存在细微差别，具有“摸着石头过河”的探索意味，若模式走通，有望在全市推广 [1][12] - 作为核心城市在市场深度下行时点推出此类政策，信号意义较强，后续需重点关注实际推进情况 [1][12] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300指数1.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅居前五的为京蓝科技（27.8%）、乾景园林（25.3%）、京投发展（23.7%）、荣安地产（13.7%）、皇庭国际（13.4%） [15][21] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅居前五的为绿景中国地产（13.5%）、世茂集团（8.7%）、华夏幸福（7.7%）、正荣地产（6.7%）、我爱我家（6.3%） [15][25] - 重点房企中周跌幅居前五的为旭辉控股集团（-17.5%）、中梁控股（-9.2%）、融信中国（-8.3%）、远洋集团（-7.9%）、禹洲集团（-6.3%） [15][25] 重点城市成交跟踪 - **新房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市新房成交面积为112.5万平方米，同比下降45.1% [2][12][13] - **新房成交（自然周口径）**：本周（1.31-2.6）30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比大幅提升138.2% [2][26] - 样本一线城市成交41.9万平方米，环比增长4.0%，同比增长419.4% [2][26] - 样本二线城市成交61.6万平方米，环比下降6.5%，同比增长161.6% [2][26] - 样本三线城市成交27.8万平方米，环比下降13.8%，同比增长18.1% [2][26] - **二手房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市二手房成交面积为183.7万平方米，同比下降16.4% [2][12][13] - **二手房成交（自然周口径）**：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比大幅增长717.5% [2][35] - 样本一线城市成交85.8万平方米，环比下降8.5% [2][35] - 样本二线城市成交85.3万平方米，环比增长3.3% [2][35] - 样本三线城市成交33.3万平方米，环比下降6.2% [2][35] - **累计成交数据**：年初至今（5周累计），样本30城新房成交面积累计622.8万平方米，同比下降36.5%；样本15城二手房成交面积累计1034.3万平方米，同比增长21.1% [32][35] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元；总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元；净融资额为102.94亿元，环比大幅增加142.61亿元 [3][47] - **发行结构**：本周房企债券发行主体评级以AAA级为主，占比85.6%；债券类型以一般中期票据（36.4%）和私募债（33.5%）为主；债券期限以1-3年（40.7%）和3-5年（34.9%）为主 [47] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN001”3年期中期票据发行利率为2.70%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升了45个基点 [57][58] 近期政策回顾 - **中央政策**：国务院常务会议要求创新完善政策措施，在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目 [60]；住建部强调要保障青年人基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房 [60] - **地方政策**：福建出台政策，鼓励市场化主体收购二手房和法拍流拍住房，可用作保障性租赁住房等，并鼓励金融机构提供收购贷款支持 [61]；甘肃完成首笔二手房公积金首付款提取试点业务 [61]；深圳召开城市更新推进会，要求拓展多元化投融资渠道，强化项目信贷支持 [61] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][62]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等