公司基本情况 - 保利财务有限公司于2008年3月11日成立 注册资本未披露 为保利集团旗下非银行金融机构 专注于集团内部资金管理和金融服务 [1] - 公司经国家金融监督管理总局批准设立 金融许可证机构编码为L0090H211000001 统一社会信用代码为91110000717881749W [1] 内部控制体系 - 公司治理架构包含支委会前置研究清单和"三重一大"决策清单 董事会下设战略委员会 审计委员会 风险与合规管理委员会及薪酬与考核委员会 [2] - 总经理办公会下设信贷审查委员会 投资决策委员会和采购评审委员会 共设九个职能部门 [2] - 建立年度规章制度"立改废"机制 通过合规清单实现流程化管控 明确业务权责边界 [2] - 风险管理体系包含审计委员会和风险与合规管理委员会 实施风险偏好陈述书制度和三级审查机制 [3] - 内部审计由董事会直接领导 稽核部开展常规业务稽核和专项审计 [4] - 资金结算业务遵循《资金结算业务管理办法》 存款业务遵循平等自愿原则 结算业务采用加密技术与安全防护措施 [4] - 信贷业务实行"审贷分离 分级审批"机制 制定《信贷审查委员会工作规则》 定期进行贷后检查和风险分类 [5] - 票据业务严格审查票据真实性 确保贸易背景真实 保证资料要素逻辑一贯性 [6] - 信息系统实行"制度先行"原则 核心业务系统包含资金结算 信贷管理 投资及同业管理等功能 [6] - 安全措施包括数字证书加密登录 核心数据异地实时同步 内外网物理隔离 配备入侵检测 防火墙等安全设备 [6][7] - 每季度开展灾备数据恢复演练 每年进行设备主备切换演练 [7] - 内部控制总体评价为制度完善且有效执行 整体风险可控 [7] 经营管理与财务数据 - 公司遵循《公司法》《银行业监督管理法》及《企业集团财务公司管理办法》开展经营活动 注重流动性管控和资产配置优化 [7] - 2025年6月末资产总额为826.16亿元 较此前经审计数据有所波动 [8][9] - 所有者权益总额为64.16亿元 营业总收入为9.38亿元 利润总额为4.33亿元 净利润为3.04亿元 [9] - 资本充足率为14.06% 高于10.5%监管要求 集团外负债为0元 投资比例为67.48% 低于70%上限 [9] - 票据承兑和转贴现总额为106.35万元 流动性比例为54.34% 高于25%监管标准 [9][10] - 截至2025年6月30日 公司在保利财务存款余额未披露 贷款余额为228.63亿元 较2024年末减少43.67亿元 [10][11] 风险评估结论 - 保利财务具备合法有效的《金融许可证》和《营业执照》 [11] - 公司内部控制制度完整合理 能有效控制各类风险 [11] - 经营符合《企业集团财务公司管理办法》规定 未发现重大违规情况 [11] - 存贷款业务风险可控 不影响公司正常经营 [11]

会议基本信息 - 会议时间定于2025年9月2日14:00-15:00 [1][2] - 会议方式为上证路演中心网络互动 [1][2] - 会议网址为http://roadshow.sseinfo.com/ [1][2] 会议参与方式 - 投资者可在2025年8月26日至9月1日16:00前通过上证路演中心"提问预征集"栏目或公司邮箱stock@polycn.com提交问题 [1][3] - 公司管理层将出席本次业绩说明会 [2] - 说明会结束后投资者可通过上证路演中心查看会议内容记录 [3] 会议内容与目的 - 会议重点讨论公司2025年半年度经营成果及财务状况 [2] - 公司将对投资者普遍关注的问题进行回应 [1][2] - 会议基于2025年8月26日披露的《2025年半年度报告》召开 [2] 联系方式 - 联系部门为公司董事会办公室 [3] - 联系电话为020-89898833 [3] - 联系邮箱为stock@polycn.com [3]

募集资金基本情况 - 公司通过向特定对象发行可转换公司债券8500万张募集资金 总额未在文中明确披露但募集资金净额为847,875万元[1][5] - 募集资金到账后公司使用部分资金置换预先投入的自筹资金 置换金额为1,640,782,065.13元[1][5] - 截至2025年6月30日 募集资金存储专户余额为114,854,571.76元 含利息收入[1][2] 募集资金管理情况 - 公司建立并严格执行《募集资金管理办法》 历经多次股东大会修订完善[2] - 募集资金专户分布于多家银行 包括中国民生银行、中国光大银行、交通银行等12家机构[3][4] - 公司与保荐机构及开户银行签订三方监管协议 协议内容符合上海证券交易所范本要求[4] 募集资金使用情况 - 2025年上半年累计使用募集资金2,011,624,068.00元 其中370,842,002.87元直接投入募投项目[4] - 公司使用闲置募集资金临时补充流动资金 已归还485,537,181.89元 未归还余额6,352,430,752.98元[2][5] - 募集资金投资项目包括上海保利海瑧悦、北京保利颐璟和煦等14个房地产开发项目[5] 资金使用合规性 - 报告期内未发生变更募集资金投资项目的情况[4] - 公司确认不存在募集资金管理违规情形 信息披露符合规范要求[4] - 募集资金使用进度未设置具体承诺指标 因项目开发周期较长 效益尚未完全体现[5][6]

担保规模与结构 - 2025年第二季度新增对外担保317.59亿元 其中第二季度新增127.50亿元 对外担保余额达1200.64亿元 [1][2] - 新增担保中 公司为全资子公司提供担保124.12亿元 为非全资子公司提供担保3.12亿元 为参股公司提供担保0.26亿元 [2] - 担保余额中 全资子公司担保占比80.8%（970.13亿元） 非全资子公司担保占比15.6%（186.95亿元） 参股公司担保占比3.6%（43.56亿元） [2] 资产负债率分布 - 全资子公司担保中 资产负债率超过70%的子公司担保余额877.78亿元 占比90.5% 新增担保77.22亿元 [2] - 非全资子公司担保中 资产负债率超过70%的子公司担保余额137.52亿元 占比73.6% 新增担保2.90亿元 [2] - 参股公司担保中 资产负债率超过70%的公司担保余额16.23亿元 占比37.3% 无新增担保 [2] 区域与业务分布 - 新增担保覆盖武汉 江门 中山 长沙 广州 长春 佛山 天津 上海 南京 东莞 成都 苏州等主要城市 以房地产开发经营为主营业务 [4][5][6][7][8][9] - 单笔担保金额从0.04亿元（成都航逸置业）至13.80亿元（东莞市利璟住房租赁）不等 体现差异化资金支持策略 [7][8] - 多家被担保公司2024年净利润为负 包括武汉林海房地产（-2510万元） 中山和越实业（-10212万元） 湖南保洋置业（-3686万元）等 [4] 财务影响 - 对外担保余额占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的60.76% [1] - 其中对控股子公司担保余额1157.08亿元 占净资产的58.56% [1] - 报告期内解除担保231.32亿元 无逾期担保事项 [1]

核心财务表现 - 营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% [1][5] - 归母净利润27.11亿元 同比大幅下降63.47% [1][5] - 加权平均净资产收益率1.36% 较上年同期减少2.33个百分点 [1] 资产负债状况 - 总资产13054.89亿元 较期初下降2.22% [1][5] - 归母净资产1982.59亿元 较期初微增0.34% [1][5] - 扣除预收款资产负债率63.30% 净负债率59.64% 分别较期初下降0.82个百分点 [5] 经营现金流与每股收益 - 经营活动现金流量净额160.17亿元 较上年同期-171.48亿元实现转正 [1] - 基本每股收益0.23元/股 同比下降63.39% [1] - 稀释每股收益0.23元/股 同比下降63.13% [1] 销售业绩表现 - 实现签约金额1451.71亿元 同比减少16.25% [5] - 净利润65.68亿元 同比下降38.60% [5] 股东结构与债券融资 - 前三大股东分别为保利南方集团(37.69%)、香港中央结算(4.30%)、中国保利集团(3.03%) [1][2] - 存续多笔公司债券 包括20保利01(利率3.10%)、24保利09(利率2.57%)、25保利04(利率2.25%)等 [2][3][4] - 股东总数21.74万户 前十大股东中以国有法人和指数基金为主 [1][2]

营收表现 - 公司报告期实现营收1168.57亿元 同比下降16.08% [1] 盈利能力 - 归母净利润27.11亿元 同比下降63.47% [1] - 扣非净利润25.79亿元 同比下降64.32% [1] - 基本每股收益0.23元 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 业绩下滑符合预期 2025H1营收同比-16.1%至1,168.6亿元 归母净利润同比-63.5%至27.1亿元 [7] - 拿地修复显著 2025H1拿地金额同比+304%至509亿元 拿地面积同比+96%至228万方 [7] - 融资成本创新低 期末综合融资成本降至2.89% 新增融资平均成本2.71% [7] - 销售排名稳居行业第一 2025H1销售金额1,451.7亿元 在38个核心城市销售贡献占比达92% [7] 财务表现 - 2025H1综合毛利率14.6%（同比-1.4pct） 归母净利率2.3%（同比-3.0pct） 期间费率5.6%（同比+0.4pct） [7] - 投资收益9.2亿元（同比-45.9%） 扣非归母净利润25.8亿元（同比-64.3%） [7] - 预测2025-2027年归母净利润分别为51.3/56.6/62.5亿元 对应PE 19.4/17.6/16倍 [6][7] 经营数据 - 销售回笼1,448亿元 综合回笼率100%（同比+15pct） [7] - 三条红线保持绿档：扣除预收款资产负债率63.3% 净负债率59.6% 现金短债比1.9倍 [7] - 待售项目计容面积5,855万平（较年初减少403万平） 完成"调转换退"51万平 [7] 融资进展 - 完成85亿元定向可转债发行 期限6年 首年票面利率2.20% 初始转股价格不低于16.09元/股 [7]

公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保余额达1200.64亿元 占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的60.76% [1] - 上市公司对控股子公司担保余额为1157.08亿元 占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的58.56% [1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产收入占比89.98% 为公司核心业务板块 [1] - 其他业务收入占比9.77% 其他业务收入占比0.25% [1] 市场表现 - 公司当前股价为8.3元 总市值为994亿元 [1]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]