报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 6月百强房企销售同比降幅走宽，全口径销售金额3707亿元，同比下降21%；全口径销售面积1680万方，同比下降30%，降幅相较5月走宽；上半年累计销售额同比收缩11%至1.8万亿，呈先高后低态势；下半年一二线城市或点状火热，三四线城市成交规模低位波动，2025年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳[2] - 部分新房因得房率等优势获益是地方政府在地价和规划上让步的表现，新房和二手房谁调整机制更灵活谁更受益[3] - 2025年新房“好房子”政策部分楼盘热销但旧库存去化不理想，二手房以价换量有“小阳春”但房价持续回落；5月以来数据全面回落，三季度出台托底政策可能性大，一线城市限购、公积金提取等政策有宽松空间[3] - 不同于市场见解，认为房价是锯齿形筑底，不用过于悲观；地产股需左侧交易，交易层面有预期差[7] 投资建议与投资标的 - 建议关注股价弹性较强的标的，包括贝壳 - W(02423，买入)、金地集团(600383，增持)、龙湖集团(00960，买入)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)[7]

行业趋势 - 2025上半年"好房子"理念成为房企品牌传播的核心指引 公司围绕产品 营销 社群等多维度强化品牌辨识度与影响力 [1] - 行业产品体系向"好"而行 产品品牌更新关注精神内核 [3] 产品策略 - 建发房产构建"文化-价值-策略-技术"四维框架新中式产品体系 形成四大产品系列 将传统文化符号作为品牌标识 [1] - 中海地产推出Living OS系统 包含16大产品系统 满足172项客户需求 塑造"全维服务"形象 [1] - 象屿地产打造"一生之宅"品牌 通过特定精神内核搭配高端产品系精准匹配客群需求 [1] 营销创新 - 保利发展启动"繁星计划-星海联盟" 聚合线上大V与粉丝实现全域营销升级 推动品牌声量裂变传播 [1] - 华发股份"家有AI更懂你"活动通过沉浸式体验吸引用户 实现销售转化与品牌曝光双赢 [1] - 深业集团"五月Ai购节"将AI机器人融入多场景 强化品牌创新形象 [1] - AI创新营销助力销售与品牌共赢 房企年中购房节保持热度 [3] 社群运营 - 绿城中国"百花邻里节"通过高频活动扩容社群 增强业主归属感 [1] - 华润置地结合体育竞技与ESG理念开展活动 塑造责任房企形象 [1] - 招商蛇口"24小时全球赏春直播"打破地域限制传递品牌定位 [1] - 社群运营焕新品牌力 通过具象化链接让品牌内涵"活"起来 [3] 品牌排名 - 2025上半年品牌传播力排名前三为绿城中国 保利发展 华润置地 中海地产和招商蛇口紧随其后 [2]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周申万房地产指数涨幅低于沪深 300 指数，板块表现弱于大盘；一手房成交规模同比降环比略增，二手房成交规模同环比双降；土地供给和成交面积同比均增，成交金额同比大幅增长；房地产企业信用债发行同比大幅增加 [6][7][8][14] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，可关注华润万象生活、中海物业等 [9] 各部分总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.54%，相对收益 -1.25%，板块表现弱于大盘 [6] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位个股为*ST 南置、南山控股、爱旭股份、珠江股份、皇庭国际；后 5 位为*ST 亚太、ST 数源、深振业 A、*ST 荣控、衢州发展 [14] 行业新闻追踪 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳健康发展，各地要因城施策，巩固市场稳定态势，推动“好房子”建设 [16] - 海南省拟推商贷转公积金贷款新政，设置“带押直转”和“自筹结清”两种方式 [16] - 合肥市调整 2025 年度住房公积金缴存基数上限，缴存基数为职工 2024 年月平均工资，上限 30540 元 [17] 个股公告及新闻追踪 - 融创中国 2025 年 6 月合同销售金额 75.5 亿元，上半年累计 235.5 亿元 [20] - 保利发展 2025 年 6 月签约面积 152.33 万平方米，签约金额 290.11 亿元，同比分别降 26.20%、30.95% [20] - 越秀地产 2025 年 6 月合同销售金额 108 亿元，同比降 29.4%；上半年累计 615 亿元，同比升 11.0%；6 月在北京昌平获居住用地 [20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）38 个重点城市一手房成交 39921 套，同比 -40.8%，环比 3.1%；成交面积 455.3 万平方米，同比 -33.3%，环比 21% [7][22] - 本月至今（7.1 - 7.3），38 个重点城市一手房成交 9926 套，同比 -41.7%，环比 72.1%；成交面积 105.1 万平方米，同比 -33.6%，环比 91.9% [26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）16 个重点城市二手房成交 18203 套，同比 -13.7%，环比 -10.9%；成交面积 178.6 万平方米，同比 -13%，环比 -13.3% [7][36] - 本月至今（7.1 - 7.3），16 个重点城市二手房成交 8978 套，同比 -11.3%，环比 136.2%；成交面积 90.2 万平方米，同比 -8.3%，环比 149.9% [39] 重点城市库存情况分析 - 本周（6.27 - 7.3）17 个重点城市商品房库存面积 18754.4 万平方米，环比 -1%，去化周期 145.1 周 [7][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.23 - 6.29）供应土地 2786.4 万平方米，同比 33.6%；供应均价 1224 元/平方米，同比 -4.4% [8][58] - 本周成交土地 3168.3 万平方米，同比 31.5%；成交金额 711.7 亿元，同比 44.1%；成交楼面价 2246 元/平方米，溢价率 6.7% [8][58] 房地产行业融资分析 - 本周（6.27 - 7.3）房地产企业发行信用债 130.64 亿元，同比 794.79%，环比 161.28% [8][73] - 本月至今房地产企业发行信用债 93.53 亿元，同比 1733.92% [73]

楼市半年考表现 - 1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，千亿房企数量从6家减少至4家（保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元）[1][2] - 百亿房企数量同比增加2家至46家，中国金茂、越秀地产、建发房产销售金额分别同比增长7%、10.8%、19.6%[1][2] - TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，土拍平均溢价率9.2%（同比+4.8个百分点），TOP20城市土地出让金占全国超65%[1][4] 区域市场分化特征 - 一线城市销售贡献率同比提升9个百分点至40%，二线城市贡献率47.8%（同比下降6.8个百分点）[3] - 北京、上海新房成交面积同比增4%，广州增16%，深圳低基数下增超30%，杭州、成都分别增6.0%、4.9%[3] - 上海5000万+豪宅网签518套达去年同期2倍，融创上海壹号院年内销售额破170亿元[3] 房企战略调整动向 - 保利发展以899亿元新增货值居首，绿城中国831亿元、中国金茂749亿元分列二三位[4] - 龙湖集团在高能级城市获取4幅地块，滨江集团在杭州斩获16宗地[4] - 民企拿地占比提升9个百分点，央企占比升3个百分点，地方国企占比降16个百分点[5] 政策与市场预期 - 上半年170个省市出台超340条政策，中央层面聚焦去库存、扩需求、新模式和化风险[2] - 国务院会议提出"多管齐下稳定预期"，预计下半年将加大城中村改造房票安置力度[6] - 广州拟推"商转公贷款"政策，触发阈值设定为公积金个贷率75%-90%区间[7] 产品与行业趋势 - "好房子"写入政府工作报告，房企需通过产品创新匹配刚需/刚改群体需求[7] - 行业向"高质量投资、精细化运营"转型，土地市场修复将传导至新房供需[7]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

销售业绩 - 江海保利大都汇项目以网签套数第一的成绩蝉联2025年上半年江海区住宅销售榜首 [1] - 该项目继2023-2024年度摘得江门销冠后再次获得市场认可 [1] 项目优势 - 项目位于江门核心三区交会处，毗邻江南路/五邑路，交通便利 [2] - 拥有江门河、麻园河双河景观及三大主题公园环绕，生态资源丰富 [2] - 配建约4600㎡滨水商业街，已有国大药房、钱大妈等知名商家入驻 [2] - 周边有江海区实验华附幼儿园、景贤小学北校区等优质教育资源 [2] - 项目是涵盖生活、商业、学校、公园的多元城市生活综合体 [2] 产品特点 - 作为江海首个4.0住宅项目，采用奇偶层错层设计，户户有花园、家家有庭院 [3] - 赠送约6米挑高空间，得房率均超100%，空间利用率高 [3] - 主推建面约80-123平方米4.0住宅，具有高实用性与性价比 [3] - 产品设计理念前瞻，为江海人居品质树立新标杆 [3] 公司战略 - 央企保利深耕江门13年，坚持"好产品、好服务、好品牌"三位一体战略 [4] - 公司以"让美好生活更美好"为产品研发原点 [4] - 从品质人居到赋能城市发展，持续探索提供美好生活 [4] - 在"房住不炒"背景下，致力于筑造经得起时间检验的品质人居 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

北京市住房租赁监管政策 - 北京市拟将个人转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的纳入监管 要求依法办理市场主体登记并向住建部门备案 [1] - 政策细化了转租套（间）数计算认定标准及从事住宿、民宿等经营活动的例外情形 [1] - 互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）的个人提供信息发布或居间服务 [1] 北京土地市场 - 中建方程以5.6亿元底价竞得北京延庆新城地块 土地面积2.23万平方米 规划建筑面积3.61万平方米 [2] 房企销售情况 - 越秀地产6月合同销售金额108亿元 同比下降29.4% 销售面积29.3万平方米 同比下降39.7% [3] - 保利发展6月签约金额290.11亿元 同比下降30.95% 签约面积152.33万平方米 同比下降26.2% [5] 万科融资动态 - 万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款 期限不超过3年 利率为1年期LPR减66个基点 用于偿还债券本息 [4] - 万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [4] - 深铁集团同意对万科8.9亿元已有借款展期至2025年12月31日 [4]

百强房企销售业绩 - 2025年1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点 [1] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [1] - 超千亿房企4家（同比减少2家），百亿房企46家（同比增加2家） [1] - 中指院全口径销售额前三：保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.4亿元 [1] - 克而瑞统计前三：保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元，差异源于绿城代建金额统计口径 [1] - 万科从去年第五下滑至第七，销售额686.6亿元，落后于招商蛇口888.9亿元和建发房产706.8亿元 [1] 销售面积与城市贡献 - 保利发展以701.5万㎡销售面积居首，绿城中国533万㎡、万科525.5万㎡分列二三位 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市（同比降6.8个百分点），一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [3] - 招商蛇口、越秀地产等一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产等超40% [4] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，占比分别为16.9%（+4.5pct）、10.6%（+3.8pct）、9.0% [4] 土地市场与投资动态 - TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [5] - 300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率超10% [6] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元 [5] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居首，京津冀888亿元、中西部422亿元分列二三位 [6] - 央国企占拿地金额前十中8席，滨江集团为民企代表进入前十 [5][6] - 招商蛇口在北上蓉宁四城拿地金额前十，绿城在沪杭苏宁重点布局 [7]