行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期，建议关注政策beta行情 [4][54] - 行业基本面整体承压，但核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，而二手房市场已全面跌破2024年“930”政策平台，核心城市出现补跌 [1][2][11][12] - 投资应聚焦于一线城市、大部分二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更优，同时行业竞争格局改善，头部国央企及优质混合所有制和民企将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城二手房价均跌破2024“930”，核心城市补跌 - **新房价格**：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11]。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11]。全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - **新房结构性行情**：核心城市存在小范围结构性行情，上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙在2025年上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - **二手房价格**：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12]。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12]。全年70城二手房价格全部下跌 [2][12] - **二手房市场疲弱**：2024年“930”后部分城市二手房价曾短暂止跌（如上海、北京、深圳、杭州、成都），但2025年二季度重拾跌势，目前所有样本城市房价均已跌破该平台，环比跌幅未明显收窄，市场表现疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - **个股涨跌**：本周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17]。涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%）[17][20]。跌幅前五的个股为万方发展（-23.1%）、乾景园林（-17.2%）、*ST匹凸（-11.5%）、亚太实业（-9.5%）、北京城建（-6.0%）[17][22] - **重点房企表现**：本周重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支 [17]。涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%）[17][24]。跌幅前五为旭辉控股集团（-48.8%）、碧桂园（-26.3%）、中梁控股（-18.1%）、雅居乐集团（-18.0%）、龙光地产（-13.9%）[17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房成交**：本周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25]。其中，一线城市成交37.8万方（环比-1.3%，同比-35.9%），二线城市成交52.2万方（环比-7.0%，同比-38.0%），三线城市成交27.8万方（环比+11.6%，同比-40.9%）[3][25] - **新房累计成交**：2026年累计3周，样本30城新房成交面积共计353.3万方，同比大幅下降51.2% [3][33]。分能级看，一线城市成交111.2万方（同比-46.1%），二线城市成交163.7万方（同比-52.3%），三线城市成交78.3万方（同比-55.0%）[3][33] - **二手房成交**：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36]。其中，一线城市成交94.3万方（环比+5.0%），二线城市成交84.1万方（环比+3.4%），三线城市成交35.5万方（环比+2.4%）[3][36] - **二手房累计成交**：年初至今（报告期累计），15城二手房成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36]。其中，一线城市成交261.6万方（同比-12.5%），二线城市成交251.9万方（同比-5.2%），三线城市成交104.5万方（同比+30.6%）[36] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与净融资**：本周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元，环比减少40.29亿元 [45] - **发行结构**：发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45]。债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45]。债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了26个基点 [45][49][50] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52]。住建部部长强调推动房地产高质量发展，加快构建“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式，并提及有序搭建项目公司制、主办银行制、推进现房销售制等基础制度 [52]。央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息仍有空间，并维护金融市场稳定 [52] - **地方政策**：上海印发养老金融高质量发展行动方案，支持信托、金融租赁等业务与养老地产结合 [53]。湖南长沙公示拟使用专项债券收储存量闲置土地，总金额29.71亿元 [53]。湖南湘潭出台措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才提高公积金贷款额度、给予购房契税补贴等 [53]。湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53]。海南、上海等地也发布了推进城市更新、保障房建设等相关政策 [53] 6. 投资建议 - **看好理由**：1）政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终力度将超过2008和2014年；2）地产是经济早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；3）行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及优质民企将更受益；4）城市选择上，“一线+2/3二线+极少量三线”的组合依然有效；5）供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - **配置方向**： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - **中介**：推荐贝壳-W [4][54] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

报告行业投资评级 * 报告未提供明确的行业投资评级 [1][4] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业拿地与融资活动保持活跃，但土地市场以底价成交为主，市场表现分化 [4] * 土地市场：重点监测企业在一周内共获取土地30宗，总成交金额为145.0亿元，其中核心城市优质地块与地方城投平台托底拿地现象并存 [4][5] * 融资市场：品牌房企一周内完成4笔主要融资，总金额达84.4亿元，融资渠道以中期票据和公司债为主，发行利率处于较低水平 [4][12] * 企业战略：头部房企寻求战略合作，以在项目开发、代建等领域实现优势互补与协同发展 [18] 土地储备 * **总体情况**：近期重点监测企业共拿地30宗，总成交金额为145.0亿元 [4][5] * **上海市场**：2025年第十批拟出让住宅用地开拍，仅推出2宗涉宅地，均以底价成交，总收金45.7亿元 [8] * 越秀地产以25.61亿元底价竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，成交楼面价3.80万元/平方米，溢价率0% [8] * 上海紫竹高新区（集团）有限公司等联合体以底价竞得闵行区MHP0-1005单元组合地块，总成交价20.09亿元，楼面价约3.34万元/平方米 [8] * **其他城市典型交易**： * 湖州德清县一宗宅地由德清县交通工程建设有限公司以3.23亿元底价竞得，楼面价5954元/平方米 [9] * 大连马栏啤酒厂地块由保利与金地联合体以7.37亿元底价摘得，综合楼面价7454元/平方米，该地块历经流拍后调整规划为低密度住宅 [10] * 温州龙湾区一宗宅地由永嘉中楠江心居置业有限公司以4.03亿元底价竞得，楼面价12582元/平方米 [11] * **市场特征**：监测期内成交地块普遍为底价成交，拿地主体除全国性房企外，地方城投及国有企业占比较高，成交楼面价因城市能级和地段差异显著，从山西省忻州市的1757元/平方米到上海市的36920元/平方米不等 [5][6][7] 投资融资 * **总体情况**：近期重点监测的品牌房企共完成融资4笔，融资总金额为84.4亿元 [4][12] * **新津新城发展集团**：成功发行2025年度第二期中期票据，金额4.4亿元，期限5年，发行利率为2.7% [12][13][14] * **联发集团**：发行2025年度第五期绿色中期票据，金额2.5亿元，期限为3+3年，发行利率为2.6% [12][15] * **信达地产**：2025年面向专业投资者非公开发行金额57.5亿元的公司债券已获通过 [12][16] * **上海建工**：成功发行2026年度第一期中期票据，金额20亿元，期限为5+N年，发行利率为2.90%，募集资金用于偿还有息债务 [12][17] 企业动态 * **中海与新鸿基战略合作**：中国海外发展与新鸿基地产签署战略合作协议，计划在地产开发投资及运营、项目代建等领域开展深度合作，并建立高层定期会晤机制 [18]

项目背景与现状 - 福州三江理想城（备案名：云锦公馆）是一项由保利发展、碧桂园和世茂集团联合开发的安居工程，项目包含15幢共2026套房源，其中442套为商品房，其余为政府回购的安置房 [2][4] - 项目于2018年拿地，楼面价为8760元/平方米，商品房部分于当年以均价17200元/平方米开盘，2小时内售罄，成为“日光盘” [4][5] - 2021年收房后，业主发现承重梁开裂、地基下沉、门窗变形等严重质量问题，多栋房屋后被鉴定为D级危房 [2] - 截至2022年11月9日，项目已签订421套退房协议，累计退款总金额达5.56亿元 [8] 质量问题与司法追责 - 经调查，项目在未取得施工许可证的情况下，于2018年5月违规进行桩基础施工，施工方偷工减料，未按图纸和技术标准施工，并篡改施工记录以降低成本 [11] - 监理单位在无证情况下违规进场监理，未履行监督职责，对虚假材料签字验收 [11] - 建设单位明知施工方无资质且其承建的其他项目已出质量问题，仍允许其进场，且未落实质量管控 [12] - 2025年7月，福州市仓山区法院以重大责任事故罪和工程重大安全事故罪，对11名相关责任人判处2年至8年不等的有期徒刑，并处以70万元至100万元不等的罚金 [11][12] 项目最新进展 - 2026年1月21日，云锦公馆（一期）、（二期）项目在福州市投资项目在线审批监管平台取得“县级权限内企业境内投资项目备案”，状态为“办结（通过）” [2][3] - 项目单位内部人士确认，目前计划先启动安置房部分的重建工程 [2] - 项目所在地块已于2024年启动拆除，全部楼栋被推倒并开挖地基 [12]

项目背景与历史问题 - 福州三江理想城（备案名：云锦公馆）是一项安居工程，由保利发展、碧桂园和世茂集团联合开发[2] - 项目于2018年拿地，楼面价为8760元/平方米，需配建80%的安置型商品房，共规划15幢2026套房源，其中仅3幢442套为商品房，其余为政府回购的安置房[3] - 项目在2018年开盘时，442套商品房以均价17200元/平方米销售，开盘2小时即售罄，成为“日光盘”[2][3] - 2021年收房后，业主陆续发现承重梁开裂、道路地基下沉、门窗扭曲变形等问题，后经检测多栋房源被鉴定为D级危房[2] - 截至2022年11月9日，项目已签订退房协议421套，累计退款总金额达5.56亿元[5] 事故原因与司法追责 - 2025年7月，福州市仓山区人民法院以重大责任事故罪和工程重大安全事故罪，对涉案的11名责任人判处有期徒刑2年至8年不等，并处罚金70万元至100万元不等[7][8] - 事故直接原因是项目实际承包方在未取得施工许可证的情况下，于2018年5月违规进行桩基础施工，并在施工中偷工减料，未按图纸和技术标准施工，篡改施工记录、虚增管桩使用数量以降低成本[8] - 监理单位A公司在未取得施工许可证的情况下违规进场监理，未按规定实施监督、旁站，检查流于形式，在未经核实的材料上签字验收[8] - 建设单位B公司明知项目违规分包且施工方无资质，仍允许其进场施工，并在得知施工方其他项目出现严重质量问题后，仍未按规定落实监督，在未经核实的材料上签字验收[9] 项目最新进展与重建计划 - 2024年，三江理想城启动拆除工作，全部楼栋被推倒并开挖地基[9] - 2025年1月21日，福州市投资项目在线审批监管平台显示，云锦公馆（一期）、云锦公馆（二期）项目已取得县级权限内企业境内投资项目备案，状态为“办结（通过）”[2] - 2025年1月22日，项目单位内部人士确认，目前计划先启动安置房部分的重建工程[1] - 项目开发分工明确：保利发展负责成本和项目设计，碧桂园负责工程建设，世茂集团负责财务投资及销售[6]

项目背景与现状 - 福州三江理想城（备案名：云锦公馆）是一项安居工程，由保利发展、碧桂园和世茂集团联合开发，项目共规划建设住宅15幢共2026套房源，其中3幢为商品房共442套，其余为政府回购的安置房 [2][4] - 项目于2018年拿地，楼面价8760元/㎡，需配建80%安置型商品房，当年上市442套新房，均价17200元/㎡，开盘2小时即售罄，成为“日光盘” [2][4] - 2021年收房后，业主发现承重梁开裂、道路地基下沉、门窗扭曲变形等问题，多栋房源后被鉴定为D级危房，福州市城乡建设局发出了责令停止使用的通知 [2][4][6] - 截至2022年11月9日，三江理想城签订退房协议421套，累计退款总金额5.56亿元 [6] - 2024年，项目启动拆除工作，全部楼栋被推倒并开挖地基 [11] - 2025年1月21日，云锦公馆（一期）、（二期）项目取得县级权限内企业境内投资项目备案，批准结果为“办结（通过）”，项目单位内部人士确认计划先启动安置房部分的重建工程 [1][2] 项目开发与责任划分 - 项目由三家开发商联合开发：保利发展负责成本和项目设计，碧桂园负责工程建设，世茂集团负责财务投资及销售 [7] - 项目所在地块由世茂集团旗下的福州傲霖企业管理有限公司于2018年1月11日竞得 [4] 事故原因与司法追责 - 2025年7月，福州市仓山区人民法院以构成重大责任事故罪等，对涉案的11名责任人判处有期徒刑2年—8年不等，并处罚金70万—100万元不等 [8][9] - 经查，项目实际承包方组建无资质的施工班组，在未取得施工许可证的情况下于2018年5月违规进行桩基础施工，并在施工中偷工减料，未按图纸和标准施工，通过篡改记录、虚增管桩数量等方式降低建设成本 [9] - 监理单位在未取得施工许可证的情况下违规进场监理，未按规定实施监督、旁站，检查流于形式，在未经核实的材料上签字验收 [9] - 建设单位明知项目违规分包且施工方不具备资质，仍让其进场施工，并在得知其承接的其他项目出现严重质量问题后，仍未按规定落实监督，在未经核实的材料上签字验收 [10]