核心财务表现 - 2025年全年预计实现归母净利润约10.26亿元，同比下降79.49% [1] - 利润大幅下降主要受房地产项目结转毛利率同比下滑及计提资产减值损失与信用减值损失合计约69亿元影响，预计减少归母净利润约42亿元 [1] - 若剔除减值因素，公司全年归母净利润约52亿元，其中第四季度单季归母净利润约33亿元，展现出季度经营改善态势 [1] - 2025年实现营业收入3082.61亿元，同比下降1.09% [1] - 截至2025年第三季度末，公司销售毛利率为13.37% [1] 经营与现金流状况 - 2025年前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率高达96% [1] - 2025年前三季度经营活动现金净流入69.77亿元，现金流管理表现稳健 [1] - 截至2025年第三季度末，公司负债率维持在73.27% [1] 行业地位与销售拿地 - 2025年全年，公司以全口径销售额2530亿元蝉联克而瑞百强房企销售榜首位，尽管同比下降21.67%，但在行业整体承压背景下仍稳居第一 [2] - 2025年公司权益拿地面积415万方，位列行业第一；权益拿地金额671亿元，排名行业第二 [2] 融资与资本运作 - 2025年下半年，公司成功发行了合计60亿元中票，发行利率在1.85%-2.21%之间 [2] - 2025年上半年公司发行85亿元6年期现金类定向可转债及57亿元公司债与中期票据 [2] - 2025年1月16日，公司披露拟向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过50亿元，全部用于上海、杭州、广州等城市的9个房地产开发项目建设，该可转债期限为6年 [2] 未来业绩预测 - 预测2025-2027年营收达3082.61亿元/3197.38亿元/3530.72亿元，同比增长-1.09%/3.72%/10.43% [3] - 预测2025-2027年归母净利润为10.26亿元/19.92亿元/26.64亿元，同比增长-79.49%/94.15%/33.75% [3] - 预测2025-2027年PE倍数为75.84/39.06/29.21倍 [3]

2025年全国百城住宅用地市场概况 - 2025年百城住宅类用地成交建筑面积为3.20亿平方米，累计同比下降14.2% [4] - 百城住宅用地成交楼面均价为5,605元/平方米，累计同比上涨3.4% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建面966万平方米，同比下降29.3%，但楼面均价同比大幅上涨18.6%至35,203元/平方米 [4] - 二线城市成交建面1.25亿平方米，同比微降1.0%，楼面均价6,420元/平方米，同比上涨3.2% [4] - 三线城市成交建面1.85亿平方米，同比下降20.5%，楼面均价3,509元/平方米，同比微降1.6% [4] 2025年核心30城住宅用地市场表现 - 2025年全年，光大核心30城成交宅地1,970宗，累计同比微降1.5% [6] - 核心30城成交宅地总建筑面积1.37亿平方米，累计同比下降8.7% [6] - 核心30城成交土地总价1.29万亿元，累计同比下降2.8% [6] - 核心30城成交楼面均价为9,404元/平方米，累计同比上涨6.4% [6] - 核心30城整体溢价率为8.1%，同比提升2.9个百分点 [6] 核心城市土地市场集中度分析 - 2025年，核心30城宅地成交建面占百城总成交的比重为42.9% [7] - 核心30城宅地成交总价占百城总成交的比重高达72.0% [7] - 核心6城（包括在30城内）宅地成交建面2,804万平方米，占百城比重8.8% [7] - 核心6城宅地成交总价6,418亿元，占百城比重35.7% [7] - 核心6城、30城、百城的成交土地均价呈阶梯分布，分别为22,889元/平方米、9,455元/平方米和5,605元/平方米 [7] 2025年房企新增土储情况 - 按新增土储价值排名，前三名房企为：中海地产（991亿元）、华润置地（791亿元）、保利发展（787亿元） [5] - 按新增土储面积排名，前三名房企为：中海地产（511万平方米）、保利发展（456万平方米）、招商蛇口（332万平方米） [5]

核心观点 - 通信行业：硅光与共封装光学技术趋势明确，英伟达发布新一代AI超级计算机及CPO产品，将带动光引擎、光互连及液冷等产业链需求加速增长[6][11][12][13] - 商贸零售行业：吉宏股份与美丽田园医疗健康均预告2025年业绩实现高增长，前者受益于AI技术赋能跨境电商拓展小语种市场，后者通过“内生+外延”战略整合扩张，重塑美业价值[7][8][15][20] - 地产建筑行业：保利发展2025年业绩因计提减值而承压，但销售排名稳居行业第一，土储结构优化且融资成本下降，预计低价项目结转后将推动业绩修复[9][25][26][27] 行业与公司研究要点 通信行业：硅光与CPO产业链 - **技术趋势与产品发布**：英伟达在CES 2026上发布Vera Rubin POD AI超级计算机及Spectrum-X以太网共封装光学器件，其Vera Rubin NVL72机柜拥有2万亿颗晶体管，推理性能达3.6 EFLOPS，训练性能达2.5 EFLOPS[6][11] - **性能大幅提升**：新机柜的LPDDR5X内存容量达54TB，是上一代的2.5倍；HBM4内存达20.7TB，是上一代的1.5倍；HBM4带宽达1.6 PB/s，是上一代的2.8倍；总纵向扩展带宽达260 TB/s[6][11] - **设计革新与液冷需求**：第三代MGX机架采用模块化、无缆化、无风扇设计，组装速度比GB200快18倍，并将2小时组装缩短至约5分钟，计算、交换、CPO节点均采用100%全冷板液冷，提升液冷价值量[12] - **CPO技术规格**：Spectrum-X CPO采用2颗芯片设计，200Gbps SerDes，每颗ASIC可支持128个800Gb/s端口，提供102.4 Tb/s带宽以支持集群扩张[12] - **产业链投资机会**：CPO发展将带动硅光光引擎及配套工艺、CW光源、光纤、FAU、MPO/MTP等需求增长，具体分为光引擎板块（硅光器件/模块、封测设备及设计软件）和光互连板块（ELS/CW光源、无源器件等）[13] - **推荐标的**：报告建议关注“四重点”组合（中际旭创、新易盛、源杰科技、天孚通信）和“三小龙”受益标的（罗博特科、致尚科技、炬光科技）[14] 商贸零售行业：吉宏股份 - **业绩预告高增长**：公司预计2025年归母净利润为2.73-2.91亿元，同比增长50%-60%；其中2025年第四季度归母净利润为0.57-0.75亿元，同比增长21.3%-59.6%[7][16] - **盈利预测与估值**：维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润为2.86/3.60/4.42亿元，对应EPS为0.63/0.80/0.98元，当前股价对应PE为30.7/24.4/19.9倍[7][16] - **双轮驱动业务**：业绩增长由包装业务（消费复苏带动需求）和跨境社交电商业务（技术驱动与供应链管控）共同推动[17] - **AI技术赋能跨境电商**：公司利用GEO等AI技术构建结构化商品语料库，实现30分钟内自动更新营销内容，并覆盖文本、视频与图文卡片多模态生成，提升营销效率[18] - **AI智能决策与本土化**：AI系统升级为“智能决策中枢”，在选品、定价等环节发挥作用，并充当“超级本地化专家”，精准适配当地文化偏好与消费习惯，例如自动匹配中东用户偏好的金色包装[18] - **市场拓展成果与计划**：AI系统已覆盖全球40多个国家和地区，支持28种语言处理，2026年将重点攻克拉美、中欧、东欧等小语种市场，并提升越南语、阿拉伯语等语种的深度理解能力[18] 商贸零售行业：美丽田园医疗健康 - **业绩预告高增长**：公司预计2025年收入不少于30亿元，同比增长不低于16%；经调净利润不低于3.8亿元，同比增长不低于40%；净利润不低于3.4亿元，同比增长不低于34%[8][20] - **盈利预测上调**：上调盈利预测，预计2025-2027年归母净利润为3.42/4.36/4.91亿元（原值为3.10/4.06/4.72亿元），对应EPS为1.36/1.73/1.95元，当前股价对应PE为18.0/14.1/12.5倍[8][20] - **外延扩张与整合**：公司通过收购贝黎诗、奈瑞儿等品牌完善业务版图，其中奈瑞儿经调净利率从收购前6.5%大幅提升至2025年上半年的10.4%，并于2025年10月战略收购思妍丽，实现“三强联合”，门店数量突破734家，覆盖456家一线及新一线城市[21] - **内生增长动力**：把握高线城市女性“悦己消费”需求，推动同店收入增长，并通过升级高毛利医疗业务和精细化运营提升整体净利率[21] - **三大核心战略**：公司发布“超级品牌、超级连锁、超级数字化”战略，通过品牌聚合提升议价能力，计划在20个核心城市打造“1亿元收入Club”，并利用数字化实现精准营销，以低于2%的获客费用撬动高达80%的新会员次年留存率[22][23] 地产建筑行业：保利发展 - **2025年业绩承压**：公司发布业绩快报，预计2025年营业收入为3082.6亿元，同比微降1.1%；归母净利润为10.3亿元，同比大幅下降79.5%，主要受房地产项目结转毛利率下降及计提减值损失69亿元（影响归母净利润42亿元）拖累[25][26] - **剔除减值影响**：若剔除减值影响，公司2025年实现归母净利润为52亿元[26] - **销售表现与结构**：2025年累计销售金额为2530.3亿元，同比下降21.7%，销售排名稳居行业第一；销售均价为20483元/平方米，同比上升13.9%[27] - **拿地策略优化**：2025年拿地金额为771.3亿元，同比增加13.0%；拿地面积457.2万平方米，同比增加39.2%；拿地均价为16869元/平方米，同比下降18.8%；一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%，合计超85%[27] - **财务与融资优势**：融资渠道畅通，2025年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行的三年期中票利率低至1.85%，融资成本不断下降[28] - **组织架构调整**：2026年1月公司董事会同意对总部组织机构进行调整，旨在提升管理效率和人均效能[28] - **未来业绩展望**：报告下调盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元（前值为42.6、52.4、64.1亿元），对应EPS分别为0.09、0.37、0.51元，看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复[9][25]

核心人事变动 - 国务院国资委于1月21日集中宣布了7户中央企业共14名领导人员的职务任免 [1] 中国盐业集团有限公司 - 申兆军新任公司党委书记、董事长，其原任中国航空油料集团有限公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务被免去 [1] - 李耀强被免去公司党委书记、董事长、董事职务，并退休 [1] 中国广核集团有限公司 - 廖龙辉新任公司党委常委、纪委书记，其原任中国航空油料集团有限公司党委常委、纪委书记职务被免去 [1] 中国航空油料集团有限公司 - 申兆军被免去公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务 [1] - 廖龙辉被免去公司党委常委、纪委书记职务 [1] 中国保利集团有限公司 - 祖斌新任公司党委书记、董事长 [2] 中国物流集团有限公司 - 梁伟华被免去公司党委常委职务，并不再担任副总经理职务，退休 [3] 中国中煤能源集团有限公司 - 聘任赵永峰、高立刚为公司外部董事 [4] - 兰春杰、洪水坤不再担任公司外部董事职务 [4] 中国交通建设集团有限公司 - 聘任高春雷、李跃平、贾世瑞、樊启祥为公司外部董事 [5] - 刘茂勋不再担任公司外部董事职务 [5]

在当前房地产行业转型的关键时期，作为行业龙头央企的保利发展（600048.SH），正在通过积极主动 的调整与持续的品质深耕，在复杂环境中巩固市场地位的同时，为行业的平稳健康发展提供有益实践。 在过去2025年，保利发展通过前瞻性的去库存战略，筑牢了财务安全底线；凭借稳健的基本盘和畅通的 融资渠道，确保了经营大局的稳定；更以持续领先的销售业绩和深入人心的"好房子"产品实践，证明了 以品质驱动发展的长期主义价值。 尽管转型之路必然伴随阵痛，利润率短期承压，但保利发展坚持聚焦核心城市、深耕产品品质、拓展经 营服务、优化财务结构，契合了行业未来健康可持续发展的方向，这不仅为自身在"不动产时代"谋得了 先机，也为整个行业探索新发展模式、实现平稳健康发展，提供了具有参考价值的样本。 率先应对行业变局，坚定去库存筑牢安全底线 2025年，房地产行业进入以"止跌回稳"、风险化解与模式重构为核心的新发展阶段。当市场供需关系发 生根本性变化，消化存量、优化增量成为行业共识与政策发力重点。 在这一行业背景下，如何平衡短期生存与长期发展，防范系统性风险，成为所有市场参与者面临的严峻 考验。 面对行业趋势的快速转变，保利发展展现出敏锐 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

事件 2026 年1 月19 日保利发展发布2025 年业绩快报，预计全年营业收入3082.61亿元，同比-1.09%；预计全 年利润总额97.24 亿元，同比-37.59%；预计全年归母净利润10.26 亿元，同比-79.49%。 行业和市场波动影响，毛利率和减值影响当期业绩。 公司2025 年营收同比基本持平，而归母净利润同比降幅较大，主要由于：①行业调整阶段，公司当期 房地产项目结转毛利率同比下降；②基于谨慎原则，结合当前市场情况计提资产和信用减值损失，2025 年全年拟计提约69 亿元（2024年计提57 亿元），预计减少当期归母净利润约42 亿元。若不考虑减值影 响，2025年归母净利润约52 亿元，其中四季度约33 亿元。 销售仍居行业榜首，拿地聚焦核心城市。 2025 年公司已回购1.05 亿股，持续提振市场信心。 投资建议： 考虑行业调整阶段，公司毛利率波动和资产减值情况，我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为 10.26 亿元、17.22 亿元和28.07 亿元，同比增速为-79.5%、+67.9%和+63.0%，EPS 分别为0.09/0.14/0.23 元/股。当前股价对应20 ...

开源证券研报指出，保利发展减值拖累利润水平，期待优质项目结转后业绩修复。预计公司2025全年营 收微降，归母净利润由于计提减值承压，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅 通，资金成本优势明显。受房地产销售景气度影响，公司计提减值规模增加，下调盈利预测，当前股价 对应PE估值分别为76.2、17.7、12.9倍，该行看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持"买 入"评级。 ...

投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）维持“买入”评级 [1][2] 核心观点 - 报告认为保利发展是经营管理能力优秀的龙头央企，尽管2025年因计提减值导致利润承压，但公司销售排名稳居行业首位，土储结构优化，融资渠道畅通且成本优势明显，看好其低价项目结转完成后业绩持续修复 [2] - 报告下调了盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元，对应EPS分别为0.09、0.37、0.51元，当前股价对应PE分别为76.2、17.7、12.9倍 [2] 财务业绩与预测 - **2025年业绩快报**：预计2025年全年营业收入为3082.6亿元，同比微降1.1%；利润总额为97.2亿元，同比下降37.6%；归母净利润为10.3亿元，同比下降79.5% [3] - **业绩下滑原因**：主要受房地产项目结转毛利率下降及计提减值损失69亿元影响，其中减值预计影响归母净利润42亿元；剔除减值影响后，公司实现归母净利润52亿元 [3] - **盈利预测**：预计2025-2027年营业收入分别为3082.63亿元、2806.94亿元、2562.26亿元，同比变化分别为-1.1%、-8.9%、-8.7% [6] - **利润率预测**：预计毛利率将从2025年的12.7%回升至2027年的16.3%；净利率将从2025年的0.3%回升至2027年的2.4% [6][11] 销售与土地储备 - **销售情况**：2025年全年累计实现销售金额2530.3亿元，同比下降21.7%；销售面积1235.3万平方米，同比下降31.2%；销售均价为20483元/平方米，同比上升13.9%，销售排名稳居行业第一 [4] - **拿地情况**：2025年全年拿地金额771.3亿元，同比增长13.0%；拿地面积457.2万平方米，同比增长39.2%；拿地均价16869元/平方米，同比下降18.8% [4] - **拿地结构与质量**：拿地金额权益比为87.8%，连续三年超过80%；拿地强度（拿地金额/销售金额）提升至30.5%（2024年为21.1%）；拿地结构聚焦高能级城市，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4% [4] - **土地储备**：截至2025年第三季度末，公司待开发建筑面积为4516万平方米，同比下降14.6% [4] 公司运营与财务健康 - **组织与效率**：2026年1月，公司董事会同意对总部组织机构进行调整，旨在提升管理效率和人均效能 [5] - **融资优势**：公司融资渠道畅通，2025年全年在公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，并于11月发行三年期中票利率低至1.85%，融资成本不断下降 [5] - **财务指标**：预计2025-2027年ROE分别为1.4%、2.5%、3.4%；资产负债率预计从2025年的74.2%降至2027年的71.7% [6][10] 估值与市场数据 - **股价与市值**：当前股价为6.53元，总市值为781.67亿元，总股本为119.70亿股 [7] - **估值指标**：基于当前股价和盈利预测，2025-2027年对应的市盈率（P/E）分别为76.2倍、17.7倍、12.9倍；市净率（P/B）稳定在0.4倍 [6][7]

核心人物背景与职业履历 - 吴兰玉出生于1979年，拥有武汉理工大学管理学及法学双学士学位以及华中科技大学传播学硕士学位 [3] - 吴兰玉于2005年硕士毕业后加入保利发展，从基层业务经理起步，后历任广州科学城保利房地产开发有限公司市场营销部门负责人、保利（武汉）房地产开发有限公司助理总经理及副总经理等职 [3] - 吴兰玉于2018年从保利发展地产板块调任至保利物业担任总经理，并于2023年初接替黄海出任保利物业董事长 [3] - 2025年8月，吴兰玉获委任为保利发展副总经理，在公司高管名单中位列黄海之前 [5] 保利物业的财务表现 - 在吴兰玉执掌下，保利物业营收连续两年攀升，2023年收入约为150.62亿元，较2022年同期增长约10.0% [3] - 保利物业2023年净利润约为13.8亿元，较2022年同期增长约24% [3] - 2024年保利物业继续保持增长势头，营收达163.42亿元，净利润达14.74亿元，业绩表现优于黄海担任董事长时期 [3] 高管薪酬信息 - 保利物业董事长吴兰玉2024年度薪酬为332万元 [6]