报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入1392亿元,同比增长1.7%;实现归母净利润74亿元,同比下降39.3% [9] - 公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct至16.0%,以及受结算权益比例下降11.7pct至69.4% [9] - 2024上半年公司实现销售面积954万平方米,同比下降31.0%;实现销售金额1733亿元,同比下降26.8%,继续稳居行业第一,市占率持续提升至3.68% [13] - 公司在核心38城销售贡献提升2pct至89%,其中32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一 [13] - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元,其中新增货值住宅业态占比达96% [13] - 截至2024上半年末,公司总土储7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成,已开工未售的存量住宅面积较年初下降16% [13] - 公司债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个pct;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52pct [18] - 上半年公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,并表口径已售待回笼资金1033亿元,整体现金流合理充裕 [18] - 我们下调此前的盈利预测,预计公司24-25年归母净利润分别为111/123亿元,对应EPS分别为0.92/1.02元,对应最新股价PE分别为8.7/7.8X [19] 财务预测与估值 - 公司2022-2026年营业收入分别为2811.08亿元、3468.94亿元、3524.44亿元、3612.55亿元、3659.51亿元 [21] - 公司2022-2026年归母净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、110.60亿元、122.63亿元、145.25亿元 [21] - 公司2022-2026年每股收益分别为1.53元、1.01元、0.92元、1.02元、1.21元 [21] - 公司2022-2026年ROE分别为9.35%、6.08%、5%、6%、7% [21] - 公司2022-2026年资产负债率分别为87%、86%、88%、88%、87% [21]

报告评级 - 公司投资评级为"推荐"[2] 报告核心观点 业绩承压 - 2024年上半年公司实现营业收入约1392亿元,同比增长1.66%,归母净利润约74亿元,同比下降39.29%[3] - 主要原因是市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,2024年上半年公司毛利率16%,较2023年同期下滑5个百分点[4] - 下半年或仍有资产减值压力[4] 拿地放缓 - 2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01%,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81%[5] - 1-6月公司获取12宗宅地,计容建面约116万方,总地价126亿元,权益地价109亿元,投资强度约7.3%[5] 融资优势 - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%[6] - 2024年上半年累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,期末公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上[6] 投资建议 - 融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础[7] - 但短期内公司存量土储可能存在减值压力[7] - 预计2024-2026年公司EPS分别为1.02、1.08、1.24元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024年目标价13元,对应2024年12.5倍PE,维持"推荐"评级[7]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [8] 报告的核心观点 收入微增归母净利润下滑 - 公司2024年上半年实现收入1392.49亿元,同比增长1.66%,归母净利润74.19亿元,同比下降39.29% [2][3] - 收入微增主要由于房地产项目竣工结转略有增加所致 [3] - 归母净利润下降的原因包括:1)毛利率下降5.24个百分点;2)权益占比下滑11.76个百分点 [3] 销售量减价升 - 2024年上半年公司实现销售面积954.25万方,同比下降31.01%;销售金额1733.36亿元,同比下降26.81% [4] - 销售均价为18165元/平米,同比增长6.09% [4] - 公司在38个核心城市的市占率达到7.1%,在11个城市销售排名第一 [4] 合理控制投资节奏 - 2024年上半年新增12个项目,计容建面116万方,总地价126亿元,拿地均价10862元/平米,地售比为0.60 [5] - 公司高权益比例拿地,权益拿地金额占权益销售金额的8.20%,合理控制投资节奏 [5] - 公司在手土储7140万方,其中核心38城面积储备占比约70% [5] 经营业务稳定增长 - 保利物业实现营收78.71亿元,同比增长10.2%,在管面积7.57亿方 [6] - 公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个,在管面积新增70万方至505万方 [6] 财务管控稳健 - 截至2024年上半年末,公司扣除预收款的资产负债率为65.67%,现金短债比1.22,维持较高的流动性 [18] - 一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%,融资成本仅为2.93% [18] - 公司拟发行95亿元可转债,用于项目建设及补充流动资金 [7] 财务预测 - 预测公司2024-2026年归母净利润分别为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元,对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股 [19] - 对应PE为8.76X、8.35X、7.83X [19]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [10] 报告的核心观点 - 公司作为老牌央企,具有强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长 [10] - 公司销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升 [10] - 预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间 [10] 公司经营情况总结 财务数据 - 2024H1营收同比+1.6%,业绩同比-39.3%,符合预期 [7] - 2024H1销售金额同比-26.8%,销售面积同比-31.0%,但仍稳居行业第一 [8] - 2024H1公司实现综合毛利率16.0%,同比下降5.2个百分点;净利率7.7%,同比下降3.3个百分点 [7] - 公司投资收益同比增长65.3%,少数股东损益同比增长15.2% [7] 融资情况 - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93% [9] - 公司有息负债总额3,735亿元,综合成本降低至3.31%,较年初下降25BP [9] - 公司拟发行95亿元定向可转债,具备5年半的转股时间、转股价早期确定、保险资金偏好等三大优势,进一步增强资金实力 [9] 土地储备 - 2024H1公司拓展项目12个,均位于38个核心城市,拿地金额126亿元,同比下降82% [8] - 截至2024H1末,公司土储计容建面7140万平,较年初下降8%;核心38城面积储备占比约7成 [8] - 已开工未售的存量住宅面积较年初下降16% [8]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [4] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年公司实现营收1392.49亿元,同比上升1.66%,主要系房地产竣工交楼结转规模增加 [1] - 2024年上半年公司毛利率为16.0%,与2023年全年水平保持一致 [1] - 2024年上半年公司扣非归母净利72.30亿元,同比下降38.35%,主要系销售费用和财务费用增加,以及结算权益比下降的影响 [1] 销售情况 - 2024年上半年公司实现销售金额1733.36亿元,同比减少26.81%,销售金额稳居行业第一 [1] - 2024年上半年公司销售权益比77%,较去年提升9个百分点,权益销售金额约1330亿元,较去年同期下降17% [1] - 2024年上半年公司38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89% [1] 融资和现金流情况 - 2024年上半年公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%,综合成本降低至3.31% [1] - 2024年上半年公司回笼金额1466亿元,销售回笼率84.6% [1] - 截至2024年上半年,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,现金流合理充裕 [1] 土地储备和拓展情况 - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元 [1] - 截至2024年上半年,公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成 [1] - 公司正积极响应存量土地盘活政策,在多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [1] 财务预测 - 预测2024-2026年营收分别达3501.18亿元/3579.38亿元/3745.64亿元,同比增长0.9%/2.2%/4.6% [4] - 预测2024-2026年PE倍数为9/7/6 [4] 风险提示 - 公司土地拓展不及预期 [1] - 市场回暖速度不及预期 [1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 销售稳居行业第一，市占率进一步提升 - 公司2024上半年实现签约金额1733亿元，同比-26.8%，稳居行业第一 [4] - 公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.7%，其中核心38市占率提升至7.1%，销售贡献达到89% [4] 调整投资节奏，优化资源结构 - 报告期内公司拓展项目12个，所有项目均位于核心38城 [4] - 公司持续加大力度去库存，截止2024H1末土储计容建面较年初下降8%，且结构进一步优化，核心38城土储面积约占7成 [4] 收入平稳增长，加强成本管控 - 报告期内公司实现营收1392亿元，同比微增1.6% [4] - 由于结算权益比下降，仅实现归母净利润74亿元，同比-39.3% [4] - 公司持续加强费用管控，报告期内除地价外的直投成本较计划降低0.7%，管理费用率同比下降0.15pct [4] 资产负债结构稳健，融资成本进一步降低 - 截止2024H1末，公司扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.7%、66.2%、1.2，资产负债结构稳健 [4] - 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.9%，截至6月底，公司综合成本降低至3.3% [4] 根据目录分别总结 财务数据 - 2024-2026年公司预计实现营业收入3395/3435/3443亿元，归母净利润121/127/134亿元 [4] - 对应PE分别为8.08/7.70/7.33倍 [4] 投资建议 - 维持"增持"评级 [4] 风险提示 - 销售不及预期 [4] - 行业政策超预期收紧 [4] - 行业信用风险加剧 [4]

房地产/房地产开发 公 司 研 究 保利发展（600048.SH） 2024 年 08 月 20 日 销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） | --- | --- | |--------------------|------------| | 日期 | 2024/8/19 | | 当前股价(元) | 8.18 | | 一年最高最低(元) | 14.89/7.74 | | 总市值(亿元) | 979.18 | | 流通市值(亿元) | 979.18 | | 总股本(亿股) | 119.70 | | 流通股本(亿股) | 119.70 | | 近 3 个月换手率(%) | 59.87 | 经营管理能力优秀的龙头央企，维持"买入"评级 保利发展发布 2024 年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但 二季度销售回暖，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望 持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计 2024-2026 年公司归母净利润分别为 131.9、142.5、151.6 亿元，EPS 分别为 1.10、1.19、 ...

2024年08月20日 房地产 公 司 报 告 证 券 研 究 报 告 保利发展(600048.SH) 资源结构不断优化，融资优势持续凸显 推荐 ( 维持) 事项： 股价:8.18元 主要数据 | --- | --- | |-------------------|------------------------------| | 行业 | 房地产 | | 公司网址 | www.polycn.com | | 大股东/持股 | 保利南方集团有限公司/37.69% | | 实际控制人 | 国务院国有资产监督管理委员会 | | 总股本(百万股) | 11,970 | | 流通A股(百万股) | 11,970 | | 流通B/H股(百万股) | | | 总市值(亿元) | 979 | | 流通A股市值(亿元) | 979 | | 每股净资产(元) | 16.31 | | 资产负债率(%) | 75.3 | 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*季报点评*紧 抓销售回笼，投资持续聚焦*推荐20240429 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YA ...

事件 2024 年 8 月 19 日保利发展发布 2024 半年度报告，上半年实现营 业收入 1392.5 亿元，同比+1.7%；归母净利润 74.2 亿元，同比 -39.3%。单二季度实现营业收入 895.0 亿元，同比-7.8%；归母净 利润 52.0 亿元，同比-45.3%。 点评 毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来 源房地产项目竣工交付结转，1H24 公司交付 7.3 万套，带动营收 规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市 场下行及价格承压影响，1H24 项目结转毛利率 16.02%，同比下降 5.24pct，与 2023 年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%）， 规模稳居行业第一；全国市占率 3.68%，较 2023 年全年提升 0.06pct。38 个核心城市销售贡献同比提升 2pct 至 89%，市占率 提升 0.3pct 至 7.1%；据中指数据，1H24 在广州、上海、北京和 佛山等城市销售金额超过百亿。 投资 ...

报告公司投资评级 - 投资评级为增持，目标价格为12.19元，当前价格为8.18元 [1] 报告的核心观点 - 业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71X PB, 维持目标价12.19元 [6] - 利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct至16.0%，与2023年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3% [6] - 控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [6] - 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度 [6] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 [3] - 52周内股价区间为7.90-14.75元 - 总市值为97,918百万元 - 总股本/流通A股为11,970/11,970百万股 - 流通B股/H股为0/0百万股 资产负债表摘要 [4] - 股东权益为200,030百万元 - 每股净资产为16.71元 - 市净率为0.5 - 净负债率为69.75% 升幅 [5] - 1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为-7%、-23%、-39% - 1个月、3个月、12个月的相对指数升幅分别为-4%、-15%、-32% 财务摘要 [7] - 2024年预计营业收入为323,551百万元，同比减少6.7% - 2024年预计净利润（归母）为11,330百万元，同比减少6.1% - 2024年预计每股净收益为0.95元 - 2024年预计净资产收益率为5.5% - 2024年预计市盈率为8.64 财务预测表 [9] - 2024年预计货币资金为172,985百万元 - 2024年预计存货为838,952百万元 - 2024年预计流动资产合计为1,249,263百万元 - 2024年预计总资产为1,416,203百万元 - 2024年预计总负债为1,067,016百万元 - 2024年预计股东权益合计为349,187百万元