中国经济网北京12月15日讯 保利发展(600048.SH)于12月13日发布2025年度向特定对象发行可转换 公司债券预案。保利发展本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过 500,000.00万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目：杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广州 保利辰园湖境、中山保利琅悦、长春保利景阳和煦、佛山保利锦鲤堂悦、上海保利虹桥和颂三期、天津 保利珺璟和煦、石家庄保利长安琅悦。 | 序号 | 项目名称 | 总投资金额 (万元) | 重集资金 拟投入金额 (万元) | | --- | --- | --- | --- | | 11 | 杭州保利天奕 | 657.758 | 150.000 | | 2 | 石家庄保利裕华天珺 | 240,601 | 75,000 | | 3 | 广州保利辰园湖境 | 325,211 | 55.000 | | 4 | 中山保利琅悦 | 172,665 | 55.000 | | 5 | 长春保利景阳和煦 | 186,893 | 50.000 | | 6 | 佛山保利锦鲤堂悦 | 244.189 | 45.000 | | 7 | 上海保利虹 ...

本次可转债的具体发行方式将由公司董事会及其授权人士在股东会授权范围内与保荐机构(主承销商)根 据法律、法规的相关规定协商确定。本次可转债发行对象为不超过35名(含35名)符合中国证监会及上交 所规定条件的特定对象。 中国经济网北京12月15日讯保利发展（600048）(600048.SH)于12月13日发布2025年度向特定对象发行 可转换公司债券预案。保利发展本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额(含发行费用)不超过 500,000.00万元(含本数)，拟用募集资金投入以下项目：杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广州保 利辰园湖境、中山保利琅悦、长春保利景阳和煦、佛山保利锦鲤堂悦、上海保利虹桥和颂三期、天津保 利珺璟和煦、石家庄保利长安琅悦。 | 序号 | 项目名称 | 总投资金额 (万元) | 事集资金 拟投入金额 (万元) | | --- | --- | --- | --- | | 11 | 杭州保利天奕 | 657.758 | 150.000 | | 2 | 石家庄保利裕华天珺 | 240,601 | 75,000 | | 3 | 广州保利辰园湖境 | 325,211 | 55.000 | | ...

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]

｜2025年12月15日星期一｜ NO.1 万科20亿元债券展期方案未获有效通过 12月14日，中国银行间市场交易商协会系统披露，"22万科MTN004"首次持有人会议表决结果显示，三 份议案均未获90%以上赞成而失效。据悉，该笔中票本金兑付日为2025年12月15日，债券余额20亿元， 年利率3%。截至债权登记日2025年12月9日，持有人或持有人的代理人共计20家机构，参加会议的持有 人或持有人代理人18家。 点评：此次展期议案未通过引发了市场对房企债务处置难度的再认知。对万科自身而言，若宽限期内无 法达成共识，将面临实质性违约，还可能影响其后续融资能力。 NO.2 保利发展拟发行50亿元可转债用于9个房产项目 日前，保利发展发布2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案。预案显示，保利发展计划发行总额 不超过50亿元（含本数），发行数量不超过5000万张，票面利率将通过竞价方式确定。募集资金将用于 杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广州保利辰园湖境等9个房地产开发项目，总投资额为222.21亿 元，其中募集资金拟投入金额为50亿元。 点评：此次融资动作，既体现出企业通过市场化融资工具保障项目推进的思路 ...

并购与资产重组 - 恩捷股份拟通过发行股份方式购买中科华联100%股份，并向不超过35名特定对象发行股份募集配套资金，中科华联是专业研发、生产和销售湿法锂离子电池隔膜整套生产装备的高新技术企业 [1] - 芯原股份终止以发行股份及支付现金方式购买芯来智融97.0070%股权的重大资产重组，因标的公司管理层及交易对方提出的核心诉求与市场环境、政策要求及公司和全体股东利益存在偏差 [5] - *ST步森终止以现金方式出售陕西步森服饰智造有限公司35%股权的重大资产重组，因各方未能就交易价格、交易方案等相关核心条款达成一致 [6] - 天康生物拟以现金12.75亿元购买新疆羌都畜牧科技有限公司51%股权，羌都畜牧主营生猪的养殖和销售 [11] - 格林美以4亿元收购河南循环科技产业集团有限公司16.38%的股权 [12] - 佐力药业拟以总价3.56亿元收购多种微量元素注射液资产组，包括已上市品种“多种微量元素注射液（Ⅰ）”、“多种微量元素注射液（Ⅱ）”和在研品种“多种微量元素注射液（Ⅲ）”的相关资产 [12] - 一品红参股的美国Arthrosi Therapeutics, Inc.拟被Sobi美国以9.5亿美元首付款及最高达5.5亿美元里程碑付款收购100%股权，一品红通过全资子公司持有Arthrosi 13.45%股权 [13] - 嘉化能源拟吸收合并全资子公司浙江嘉化双氧水有限公司 [14] 股权融资与资本运作 - 天顺风能披露定增预案，拟募集资金总额不超过19.5亿元，用于多个新能源装备制造基地、海工装备及码头工程项目 [7] - 雷赛智能披露定增预案，拟募集资金总额不超过11.44亿元，用于智能装备运动控制核心零部件研发及产业化等项目 [7] - 中环环保披露定增预案，拟向实际控制人发行股票募集资金总额不超过3亿元，用于补充流动资金和偿还银行贷款 [7] - 长安汽车控股子公司深蓝汽车拟开展增资扩股，预计募资规模约61.22亿元，其中公司拟以非公开协议方式增资不超过31.22亿元 [8] - 长安汽车全资子公司长安科技拟开展增资扩股，增资总额为30亿元，增资完成后公司最终持有其75%股权 [9] - 保利发展披露可转债发行预案，拟募集资金总额不超过50亿元，用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺等9个项目 [9] - 安博通董事会审议通过启动H股上市相关筹备工作的议案，授权期限为自董事会审议通过之日起12个月内 [3] - 鹏辉能源正在筹划境外发行H股并在香港联交所上市 [3] - 首药控股正在筹划发行H股并在香港联交所上市 [3] 重大投资与项目建设 - 国电电力董事会审议通过投资建设国能谏壁八期2×100万千瓦扩建项目，项目动态总投资72.18亿元，资本金比例30% [15] - 嘉泽新能拟投资建设敦化泽瑞新能源300MW风电项目和融安板榄150MW风电项目，装机容量共计450MW，估算总投资共计约23.66亿元 [15] - 新凤鸣董事会审议通过启动新凤鸣（埃及）36万吨/年功能性纤维项目，总投资约2.8亿美元 [16] - 健盛集团拟通过香港子公司在埃及投资建设年产1.8亿双棉袜、1200万件无缝内衣等项目，项目投资总额8.18亿元（合1.17亿美元） [16] - 雪祺电气计划在合肥市肥西县投资建设电子科技园及高端智能家居工业园项目，项目总投资5亿元，规划用地面积约60亩 [16] - 精测电子控股子公司拟投资建设上海精测半导体二期实验室扩建项目，计划总投资约3.5亿元，计划竞拍约26.8亩土地 [16] - 海南发展控股子公司拟投资建设珠海三鑫太阳能光伏建筑一体化及节能幕墙节能门窗生产基地（二期）项目，总投资2.15亿元 [17] - 隆盛科技及控股子公司将在无锡滨湖区投资建设江苏隆盛唯睿具身智能机器人创新中心项目，总投资额约3.5亿元，其中公司承担约2亿元，子公司承担约1.5亿元 [14][15] 公司治理与股权变动 - 中国高科直接控股股东方正国际教育的控股股东拟转让其持有的方正国际教育股权，将间接转让公司20.03%股份，可能导致公司控制权变更，公司股票自2025年12月15日起停牌 [8] - 欧派家居控股股东、实际控制人之一致行动人张秋芳于2025年12月12日增持公司股票21万股，占公司总股本0.03%，成交总额1046.64万元，并计划未来6个月内增持股份金额不低于5000万元，不超过1亿元 [21] - 浦东金桥董事长王颖因工作调动不再担任公司董事、董事长等职务 [19] - 金陵饭店董事长毕金标因工作变动辞去公司董事、董事长等职务，公司董事、总经理张胜新暂代行董事长职责 [19] 经营与财务事项 - 摩尔线程计划使用最高不超过75亿元的闲置募集资金进行现金管理，期限自董事会审议通过之日起12个月内 [8] - 迈得医疗拟回购股份用于减少注册资本，回购金额不低于2000万元，不超过4000万元，回购价格不超过24元/股 [11] - 祥生医疗2025年前三季度利润分配方案为向全体股东每10股派发现金红利3元（含税） [11] - 富信科技应用于数通400G/800G高速率光模块的Micro TEC已批量出货，正与多家客户进行项目验证，预计今年相关销售收入占2024年度公司经审计整体收入的2%左右 [17] - 上海机场2025年11月浦东国际机场旅客吞吐量697.16万人次，同比增长15.47%；货邮吞吐量38.99万吨，同比增长14.16%；虹桥国际机场旅客吞吐量416.97万人次，同比增长4.67%；货邮吞吐量4.3万吨，同比增长6.75% [17] - 中关村共计34个在产产品入选《国家基本医疗保险、生育保险和工伤保险药品目录（2025年）》 [18] - 大禹节水子公司预中标两个高标准农田建设项目，预中标金额分别为1.37亿元和1.35亿元 [19] - 赛意信息牵头申报的基于模型仿真的智能排程软件科技攻关项目获国家科技重大专项立项 [20] 监管与风险事项 - *ST沪科因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案 [9] - 人福医药因收到《行政处罚事先告知书》，公司股票将被实施其他风险警示，股票简称由“人福医药”变更为“ST人福” [10] - 贝斯美实际控制人陈峰被绍兴市公安局取保候审，期限从2025年12月11日起算 [10][11]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 降低房贷利率以增加购房吸引力仍有必要，需关注后续房贷利率变化（包括贴息/降息/房贷加点变化等）[4] - 对比海外调整周期，当前国内量价调整幅度已与海外接近，但调整时间（截至2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比，2026年下半年到2027年行业或迎来底部企稳 [4] - 2025年第二季度中国香港Hibor下调导致房贷利率下降带来区域楼市企稳，若2026年房贷利率超预期下调，或形成类似催化，关注2026年下半年到2027年楼市企稳可能性 [4] - 重申下一关键节点为2026年3、4月的年报季，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势的企业将迎较好机会 [4] - 2026年下半年随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈现较高弹性 [4] - 美联储再度降息，香港金管局跟随降息，将进一步加速香港楼市复苏，持续看好2026年港资地产投资机会 [4] - 以港资房企新鸿基地产为例，其最新PB不到0.5倍，而业务结构类似华润置地为0.68倍 [4] - 上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年上涨149%、356%和2285% [4] 投资建议与主线 - 建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [4] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [4] 重点公司情况 - **华润置地**：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年12月12日股息率5.1%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；2021-2024累计减值233亿元；未来4年年均开店5-6个 [6] - **建发国际集团**：2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿；2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上，截至2025年12月12日股息率6.7%；2025年上半年拿地排名前四，销售额同比增长4.9% [6] - **中国海外发展**：头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2025年12月12日PB仅0.34倍，股息率4.3%，年内涨幅6.7%，低于恒生指数（29.5%）；2025年上半年权益拿地排名前二，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [6] - **绿城中国**：品质标杆；2024、2025年上半年拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元；市值（截至2025年12月12日）/2024年销售额比为13%，PB为0.56倍，年内涨幅-3.7% [6] 政策环境监测 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给 [4][8] 市场运行监测 - **成交**：本周（12.6-12.12）重点50城新房成交1.8万套，环比上升6.2%，重点20城二手房成交1.8万套，环比上升4.6% [4][11] - **成交（月度）**：12月（截至12日）重点50城新房月日均成交同比下降48.9%，环比上升8.8%；重点20城二手房月日均成交同比下降27.9%，环比上升12.9% [4][11] - **库存**：截至12月12日，16城取证库存9177万平方米，环比上升0.1%，去化周期22.5个月 [4][14] 资本市场监测 - **地产债**：本周境内地产债发行39.2亿元，总偿还量92.3亿元，净融资-53.1亿元 [20] - **地产债到期压力**：2025年全年到期和提前兑付规模总共3125.16亿元，同比2024年减少约0.72%；2026年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约493.18亿元 [20] - **地产股表现**：本周房地产板块下跌2.62%，跑输沪深300（-0.08%）[4][26] - **地产股估值**：当前地产板块PE（TTM）为59.07倍，高于沪深300的13.91倍，估值处于近五年94.33%分位 [4][26] - **个股涨跌**：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为融信中国（15.3%）、弘阳地产（14.7%）、建业地产（8.1%），排名后三为中国金茂（-13.4%）、雅居乐集团（-17.1%）、时代中国控股（-18.5%）[28][30] - **重点公司对比数据**：提供了多家重点房企截至2025年12月12日的市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额及拿地销售比等关键指标 [31]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持此评级 [10] 报告核心观点 - 中央经济工作会议的表述为理解明年行业政策提供了重要线索，政策目标继续聚焦防风险和稳市场 [2][8] - 政策工具在传统常规层面已接近用足，但在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题 [2][8] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告期）长江房地产指数下跌2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名29/32，表现靠后 [5][14] - 年初至今，房地产指数累计上涨3.87%，但相对沪深300累计超额收益为-12.55%，行业排名27/32 [5][14] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度平均跌幅为4.03%，物业公司周度平均跌幅为1.72%，REITs周度平均跌幅为0.36% [14] 政策动态 - **中央层面**：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [6][8][16] - **地方层面**： - 深圳优化住房公积金提取规定，允许提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60% [6][16] - 山东推出住房“以旧换新”指导意见，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新三种模式 [6][16] - **政策解读**： - “去库存”对应消化存量，可能包括传统托需求手段及旧改或收储等工具 [2][8] - “优供给”对应优化增量，主要是提高新建住宅品质，打造“好房子” [2][8] - 深化公积金制度改革，除基础环节优化外，可能涉及定位、统筹、投融资等更高层次考虑，短期关键是能否明显降低公积金贷款利率 [8] 销售数据跟踪 - **新房市场**：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-45.6%，较上周下降1.7个百分点；年初至今累计同比为-15.8% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-41.7% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-41.2%，二线城市为-46.0%，三四线城市为-54.2% [17] - **二手房市场**：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-28.6%，较上周下降4.0个百分点；年初至今累计同比为+4.2% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-36.3% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-32.9%，二线城市为-29.8%，三四线城市为+28.7% [17] - **合计数据**：12城新房及二手房合计成交面积12月当月同比为-41.8% [7][27]

行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 第四次临时受托管理事务报告 （2025 年度） 证券代码：600048 证券简称：保利发展 债券代码：110817 债券简称：保利定转 债券受托管理人 二〇二五年十二月 重要声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《关于保利发展控股集团股份 有限公司向特定对象发行可转换公司债券之债券受托管理协议》（以下简称"《受 托管理协议》"）《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司 债券募集说明书》（以下简称"《募集说明书》"）等相关规定，由本次债券受 托管理人中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"）编制。中金公司 对本报告中所包含的从上述文件中引述内容和信息未进行独立验证，也不就该等 引述内容和信息的真实性、准确性和完整性做出任何保证或承担任何责任。 本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关 事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为中金公司所作的承诺 或声明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，中金公 司不承担任何责任。 1 中金公司作为保利发展控股集团股份有限公司（以下简称 ...