文章核心观点 - 粤港澳大湾区正将人口老龄化的挑战转化为发展“银发经济”的战略机遇 其养老产业呈现出鲜明的“融合”特色 包括城市间错位发展、科技赋能、旅居康养及跨境养老实践 并在政策引导下 吸引了保险公司、房地产企业等多元社会主体参与 构建了多主体协同的市场格局 尽管面临土地供给约束、长周期运营压力等挑战 但产业仍在积极探索创新模式以寻求突破 [1][2][4][5][8][10] 大湾区养老产业现状与需求 - 广东省户籍老年人口已突破1800万 香港65岁以上人口占比超过23% 澳门老龄化率超过14% “银发浪潮”催生多层次、高品质康养服务需求 [1] - 预计到2050年 中国失能老人将接近1亿人 平均失能期长达11年 养老服务供需矛盾日益尖锐 [2] - 国家卫健委提出的“9073”模式显示 约90%老年人选择居家养老 7%依托社区支持养老 3%入住专业机构养老 [5] 产业特色：融合发展 - 政策引导下 “融合”成为大湾区养老产业鲜明特色 城市间错位发展：广州打造高端医养结合枢纽 深圳以科创赋能智慧养老 佛山提供适老化产品硬件 江门打造特色文旅养老IP 形成“一城一策”格局 [2] - 旅居康养受青睐 2024年中国铁路广州局集团开行的旅游列车运送游客超18.78万人次 其中大湾区“银发游客”占比高达四成 [3] - 跨境养老实践活跃 截至2024年 已有近10万名65岁及以上香港老人选择定居广东 过去十年这一数字增长40.5% [3] - “医养结合”内涵丰富 包括养老机构内嵌医疗功能及“港澳药械通”政策 后者让大湾区内地九市45家医疗机构能用上港澳先进药械 [3] 参与主体与创新实践 - 保险公司利用长期资金与客户资源推动持续性照顾退休社区扩张 例如前海人寿投资9亿元建设运营深圳幸福之家 拥有334套养老公寓共501张床位 [5][6] - 险资构建“保险+养老社区”闭环生态 如前海人寿幸福之家入住名额与保险产品挂钩 并与医院合作开辟绿色通道 [6] - 中国平安通过“臻颐年”康养品牌布局 以“重资产投资+高保费产品”双轮驱动 目前已布局5个城市共计6个项目 [6] - 房地产企业如保利发展、远洋集团通过孵化自有品牌或盘活存量资产切入康养赛道 远洋集团旗下椿萱茂品牌具备失智照护和跨境养老特色 并入选香港“广东院舍照顾服务计划” [6][7] - 科技公司如作为科技开发排便、洗澡、喂饭、助行等各类养老机器人 智能护理机器人被视为解决养老服务供需矛盾的关键力量之一 [2] - 新型事业单位如深圳市养老护理院探索市场化运作 为户籍失能老人提供政策价（约市场价五折）兜底 同时面向社会开放市场化床位 并设置日间照料中心辐射社区 [10] 面临的挑战 - 土地供给约束是产业扩张桎梏之一 广州、深圳等一线城市新增养老用地有限 符合标准的存量项目改造难度高 [8] - 机构养老前期投入大、运营周期长、回收速度慢 养老项目至少需要5年时间才能收回前期投资 回报周期长 [9] - 商业模式过于依赖租金和基本服务费 增值及个性化服务收入占比较少 高端项目入住率偏低等问题仍待解决 [9]

文章核心观点 - 保利发展控股集团股份有限公司董事会已审议通过议案，拟以旗下两个商业不动产项目为底层资产，正式启动商业不动产投资信托基金的申报发行工作，旨在响应政策、盘活存量资产、优化资本结构并增强可持续发展能力 [1] 商业不动产REITs基本情况 - 公司于2026年1月27日召开临时董事会，审议通过了关于开展商业不动产REITs申报发行及相关授权的议案 [1] - 此举旨在响应中国证监会关于商业不动产REITs试点及推动REITs市场高质量发展的政策号召，以构筑公司不动产经营专业能力、优化资本结构并增强核心竞争力 [1] - 公司计划以持有的商业不动产项目作为底层资产来开展此项工作 [1] 商业不动产REITs方案 - 入池标的资产为广州保利中心项目和佛山保利水城项目 [3] - 广州保利中心项目是位于广州市天河区珠江新城的写字楼项目，由全资子公司广州瑞咨持有 [3] - 佛山保利水城项目是位于佛山市金融CBD的购物中心项目，由全资子公司佛山保城持有 [3] - 公司拟作为原始权益人，以这两个项目为资产向上海证券交易所和中国证监会提交REITs申请及注册 [3] - 公司或下属子公司计划参与REITs份额的战略配售，拟认购比例不低于总发售份额的20% [4] - 交易结构涉及设立资产支持专项计划，由该专项计划发行资产支持证券，而商业不动产REITs将全额认购这些证券 [5] - 为实现资产剥离，公司将向专项计划转让持有底层资产的项目公司（广州瑞咨和佛山保城）的100%股权 [6] - 在运营管理上，公司拟担任运营管理统筹机构，并初步指定两家子公司作为运营管理实施机构 [7] - 基金的具体产品要素将在后续根据申报进度、监管规则和市场情况进行细化或调整 [8] 相关授权事项 - 公司董事会已授权公司董事长、总经理、财务总监及董事会秘书全权处理本次REITs申报发行的相关事宜 [9] - 授权范围包括签署法律文件、办理申报注册发行上市等各项工作、根据市场和监管要求修订方案以及其他必要事项 [9] - 此项授权自董事会审议通过之日起24个月内有效 [9] 发行REITs对公司的影响 - 发行商业不动产REITs是公司把握多层次资本市场机遇、利用创新融资工具支持构建房地产发展新模式的重要举措 [10] - 此举有利于公司拓宽融资渠道、有效盘活存量资产、推动资产运营提质增效并增强可持续发展动能 [10] 董事会决议情况 - 公司2026年第2次临时董事会以通讯表决方式召开，应参会董事9名，实际全部参会 [14] - 会议以9票同意、0票反对、0票弃权的结果，一致通过了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》 [14]

观点网讯：1月27日 ，保利物业宣布与控股股东保利发展控股订立《第二期车位代理框架协议 （续）》，协议期限自临时股东大会审议通过之日起三年。 根据公告内容，保利发展控股持有保利物业72.289%权益，该交易构成持续关连交易及须予披露交易， 需经独立股东批准。 保利物业拟于临时股东大会上以普通决议案表决该事项，保利发展控股及其联系人将放弃投票，相关通 函不迟于2026年3月9日寄发。 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 协议项下，保利物业将为保利发展控股提供车位租售独家代理服务，2026年至2029年保证金年度上限均 为20亿元，代理服务费2026-2028年年度上限5亿元，2029年为1.25亿元。 ...

格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司与保利发展控股订立《第二期车位 代理框架协议(续)》，期限自《第二期车位代理框架协议(续)》于临时股东大会审议通过日起计三年。 ...

公司的现任联席公司秘书之一尹超先生由于工作调整，不再担任公司董事会秘书及联席公司秘书;刘龙 先生已获董事会批准接任公司董事会秘书及联席公司秘书，自2026年1月27日起生效。 保利物业(06049)发布公告，姚玉成先生由于工作调整原因申请辞去公司执行董事、总经理及战略与可 持续发展委员会委员等职务，自2026年1月27日起生效。根据公司《公司章程》的相关规定，王英男先 生获公司董事会审议批准出任公司总经理，任期由2026年1月27日起至本届董事会任期届满之日止。公 司进一步宣布，经公司控股股东保利发展（600048）控股集团股份有限公司提名，王先生同时获董事会 审议批准为公司执行董事候选人，任期为公司将举行的临时股东大会审议通过之日起至本届董事会任期 届满之日止，惟须待公司股东举行的临时股东大会上通过普通决议案批准后方可生效。 ...

格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司与保利发展控股订立《第二期车位 代理框架协议(续)》，期限自《第二期车位代理框架协议(续)》于临时股东大会审议通过日起计三年。 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年地产债超额利差围绕信用风险、政策调控、机构行为波动，行业信用估值体系持续重构 2024 年以来行业进入有序出清新阶段，个体风险冲击弱化，机构博弈超额收益成主导影响 万科风险舆情引发市场对信用债下沉性价比再审视 需结合政策、信用风险预期、债市情绪判断地产板块估值修复拐点，当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，博弈估值修复 [8][9] 根据相关目录分别总结 过往：地产舆情冲击后的板块调整特征复盘 - 2020 年行业风险逐渐积累，少数房企出现违约，地产债超额利差未明显走阔，整体跟随债券市场震荡，永煤违约对地产债外溢影响短期未明显释放 [3][13] - 2021 - 2023 年违约房企数量明显增加，稳地产政策密集落地，利好政策与违约风险反复影响中低等级地产债主体估值，AA 地产债超额利差高位宽幅震荡，走阔与收窄周期多在 5 个月左右 [3][14][16] - 2024 年以来行业信用风险有序出清，局部风险偶发，机构博弈超额收益，地产债高票息吸引力较强，在 24 年、25 年 4 - 8 月份利差压缩的α行情极致演绎下，地产债超额利差显著收窄，但随后信用利差走阔 [3][16] 当前：万科公告拟展期以来地产板块估值明显调整 成交情绪偏弱，板块多主体估值大幅上行 - 万科公告拟展期以来，多家房企债券成交价格明显偏离估值，成交偏离度提升，主体估值收益率普遍上行，部分主体受冲击尤为明显，需关注后续估值收益率进一步上行风险 [4][17][18] 调整趋稳信号：成交情绪、发行情况、负面舆情 - 成交情绪趋于温和，地产债成交偏离度收窄，TKN 占比企稳或回升，已有初步趋势 [4][20][21] - 地产债一级市场发行回暖，申购倍数回升，近一周明显好转，2025 年 12 月发行规模处于 2021 年以来 12 月当月最低水平，1 月规模已有所回升 [4][24] - 市场对负面信息逐渐“钝化”，万科事件已发酵相对充分，进一步传导的风险有所收窄 [4][31] 展望：调整趋稳后的进攻型配置思路 进攻窗口的条件：结合政策、信用风险预期、债市情绪综合研判 - 若有利好政策出台，地产债修复进程或加速，2026 年地产领域政策预计以维稳为主，后续若针对央国企信用再定价、尾部房企风险缓释等出台专项支持政策，估值修复进程或提速 [35] - 市场对地产行业的信用风险的悲观情绪触底，万科债务处置进程是影响市场情绪走向的重要因素，当前万科整体债务重组路径已逐步明确，市场对于地产债的短期信用预期底或随之确立 [37] - 债市情绪较好，机构博收益诉求高的阶段地产债利差修复动能更强，反之走阔压力较大，近年在债市情绪向好阶段，地产债凭借票息优势成为机构利差挖掘的末端品种，资金入场推动估值修复 [39] 投资策略：聚焦 1 - 2 年期央国企地产债，博弈估值修复 - 当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，这部分债券风险相对可控且票息收益更具吸引力，央国企信用风险短期可控，市场避险情绪可能导致部分优质央国企债券被错杀，出现估值修复机会 [9][44] - 建议重点关注隐含评级在 AA + 及以上的央国企主体，央企代表有保利发展控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 2.10% - 2.70%，平均超额利差区间为 35 - 85BP；地方国企代表有上海陆家嘴(集团)有限公司、广州市城市建设开发有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 1.95% - 2.0%，平均超额利差区间在 15 - 20BP [6][45]

公司重大决议 - 2026年1月27日，保利发展控股集团股份有限公司董事会审议通过了关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案 [2][4] - 该决议旨在响应中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点及推动REITs市场高质量发展的政策号召 [2][4] 战略与运营目标 - 公司开展此项工作旨在构筑不动产经营专业能力，优化资本结构，增强公司核心竞争力和可持续发展能力 [2][4] - 公司计划以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金申报发行工作 [2][4] 交易性质与资产重组 - 本次发行商业不动产REITs未构成关联交易 [2][4] - 本次发行未构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组 [2][4] 底层资产详情 - 拟选取广州保利中心项目和佛山保利水城项目作为标的资产发行商业不动产REITs [2][5] - 广州保利中心项目是位于广州市天河区珠江新城的写字楼项目，由公司全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有 [2][5] - 佛山保利水城项目是位于佛山市金融CBD的购物中心项目，由公司全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有 [2][5]

公司战略与资本运作 - 保利发展董事会审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作的议案 [1] - 公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产发行商业不动产REITs [1] - 此举旨在构筑不动产经营专业能力、优化资本结构、增强核心竞争力与可持续发展能力 [1] 具体资产与项目信息 - 本次选取广州保利中心项目与佛山保利水城项目为标的资产 [1] - 广州保利中心项目是位于广州市天河区珠江新城的写字楼项目，由全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有 [1] - 佛山保利水城项目是位于佛山市金融CBD的购物中心项目，由全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有 [1] 发行目的与预期影响 - 发行商业不动产REITs有利于公司拓宽融资渠道 [1] - 此举旨在有效盘活存量资产 [1] - 预期将进一步推动资产运营提质增效，增强可持续发展动能 [1]

商业不动产REITs发行 - 2026年1月27日董事会通过申报发行及授权议案[3] - 选取广州保利中心、佛山保利水城项目为标的资产[4] - 公司或子公司拟认购不少于20%发售份额[5] 持有期限与收益分配 - 发售总量20%持有不少于60个月，超20%部分不少于36个月[7] - 专业机构战略配售持有不少于12个月[7] - 每年至少分配1次，比例不低于90%[7] 其他要点 - 上市场所为上海证券交易所[7] - 董事会授权有效期24个月[8] - 发行利于拓宽融资、盘活资产[9] - 申报有不确定性风险[10]