纪要涉及的公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：1 - 2 月累计认购金额 365 亿元，同比增长 40%，签约金额 340 亿元，同比下降 5%；2 月签约金额 160 亿元，同比增长 2.4%，认购金额 192 亿元，同比增长 66%，环比增长 11%；销售权益比 78% - 79%，为近六年新高；38 个核心城市认购占比 90%，一二线城市销售占比约 80%；2022 年后拓展增量项目 2 月销售占比 65%，全年 68%；上海、广州、浙江、三亚、成都等地项目表现亮眼；2 月推货 140 亿，周均总来访数 3.1 万组，盘均来访 64 组，同比增长 88%，转化率提升 3 个百分点至 8%，整体去化率 40%，一线城市 45%，上海、北京 47% - 48%，三亚和石家庄分别达 63%和 68% [2][4] - **拓展情况**：1 - 2 月新增 9 个项目，总面积 89 万平方米，总金额 161 亿，是去年同期的三倍；2 月拓展 6 个项目，总面积 61 万平方米，总金额 122 亿；北京朝阳区两个地块总价 88 亿 [2][5] - **融资状况**：截至 2 月底，新增融资负债成本降至 2.88%，新增融资负债 240 亿，总融资负债综合成本降至 3.06%，全有机负债总额约 3500 多亿，按揭和回笼情况稳定，回笼率维持较高水平 [2][5][7] - **土地拓展策略及利润率预期**：坚持一定拓展规模，区域布局集中在核心城市；立项标准为税前成本利润率测算数据，严格控制成本预算和不可预见费用；2024 年新拓展项目当年贡献签约额近 200 亿，实现销售净利率超过 9% [9] - **去化率情况**：新推去化率为 40%，上个月为 43% - 44%左右；存货去化率今年约为 9%左右，去年约为 10%；近期以续销为主，价格平稳，有营销手段调整 [10] - **市场形势及预期**：近期二手房市场企稳，一手房热度维持，1 - 2 月同比改善，政策力度比去年 5 月强；公司保持抢时间、抢窗口、抢市场策略 [11] - **存量资产处理**：增量部分滚动开发，已开工部分推向市场，严重偏离市场的转租赁住房，未开工部分推动退订或换地；动态考虑资产价值，优化资产质量，减少减值压力 [12] - **价格折扣和渠道费用**：增量项目先低开高走，存量项目不过度打折；将渠道费用纳入考核，提升自身营销能力 [13][14] - **专项债政策影响**：仅有一两个项目享受到专项债额度，处于沟通和审批阶段，已完成的 200 万平方米左右部分未使用专项债，落地需时间和方案 [15] - **销售回款率及新货占比**：无精确推货节奏，市场接受度高会迅速推货；1 月新货占比更高，2 月为 65%，1 - 2 月累计约 68%，比去年提高八个百分点 [16] - **净利润率预期**：预计 2025 年净利润率可能下降，但希望接近 9%，签约利润率有望企稳或改善 [17] - **市场成交结构**：2025 年 1 - 2 月核心 38 城一二线城市占比接近 80%，市场偏向改善型产品 [17] - **客户情况**：新客户占比提高，成交周期从去年三季度约 30 天缩短至最近一两个月 20 天左右 [17] - **新房市场热度**：新房市场来访量和成交量不及去年 10 月，二手房价格同比增长较大 [18] - **存量项目折扣**：去年四季度以来未明显收紧折扣，坚持去库存但控制亏损 [19] - **物业管理权及合作策略**：尽量确保并表或操盘项目物业管理权，减少合作占比，提高权益比，选择合适伙伴合作 [19][20] - **可转债发行**：已通过交易所审核并提交注册，因地产风险评估需流程时间，未收到明确时间预期，公司做发行前准备 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2022 年“和光熙进”和“西岳朝阳”项目开盘半年内售罄，为公司在北京朝阳区拿地提供信心 [6] - 2023 年开始进行退地和换地工作，依靠与各地政府良好合作关系 [15] - 去年小阳春期间，公司在五一迅速推货取得良好销售业绩 [16]

业绩总结 - 2025年2月签约面积78.29万平方米，同比减17.39%[1] - 2025年2月签约金额159.95亿元，同比增2.38%[1] - 2025年1 - 2月签约面积155.49万平方米，同比减27.19%[1] - 2025年1 - 2月签约金额340.11亿元，同比减5.39%[1]

市场扩张 - 公司新增6个房地产项目[1] - 6个项目合计用地219,959平方米，规划容积613,932平方米，需付价款775,018万元[2]

会议信息 - 现场会议2025年3月13日14:30召开，网络投票9:15 - 15:00[5] - 截至2025年3月7日收市登记在册股东有权参会表决[6] - 会议地点在广州市海珠区阅江中路832号会议室[6] 人事安排 - 拟选举童云翔为第七届董事会非独立董事候选人[10] 融资计划 - 2022年11月获准注册50亿短融券，已滚动发行六期并结清[13] - 拟申请新注册50亿超短融券并择机发行[13] - 提请股东大会批准申请注册及授权经营层处理相关事宜[14]

会议信息 - 现场会议2025年3月13日14:30召开，网络投票9:15 - 15:00[6] - 截至2025年3月7日收市股东有权参会表决[7] - 会议地点为广州海珠区阅江中路832号会议室[7] - 董事长刘平主持会议[9] 审议议案 - 选举公司董事，拟选童云翔为非独立董事[9][11] - 注册发行50亿元超短期融资券[9] 融资情况 - 2022年11月获准注册50亿短融，已滚动发行六期结清[14] - 拟申请新注册50亿超短融并择机发行[14] - 授权经营层处理注册及发行事宜[14]

融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年有效[1] - 成功发行20亿2025年度第一期中期票据[1] 票据信息 - 期限5年，2025年2月26日起息，2030年2月26日兑付[1] - 发行利率2.60%，价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销为中国工商银行[1] - 联席主承销包括中国建设银行、中国农业银行等[1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，网址是www.polycn.com，大股东是保利南方集团有限公司，持股37.69%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本119.7亿股，流通A股119.7亿股，总市值998亿元，流通A股市值998亿元，每股净资产16.34元，资产负债率74.9% [1] 财务数据 - 2022 - 2026年预计，营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3127.35亿元、2673.88亿元、2219.32亿元，同比增速分别为 - 1.4%、23.4%、 - 9.8%、 - 14.5%、 - 17.0% [7] - 净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、50.16亿元、54.55亿元、65.06亿元，同比增速分别为 - 33.0%、 - 34.2%、 - 58.4%、8.7%、19.3% [7] - 毛利率分别为22.0%、16.0%、14.0%、14.3%、15.2%，净利率分别为6.5%、3.5%、1.6%、2.0%、2.9% [7] - ROE分别为9.3%、6.1%、2.5%、2.7%、3.1%，EPS分别为1.53元、1.01元、0.42元、0.46元、0.54元 [7] - P/E分别为5.4倍、8.3倍、19.9倍、18.3倍、15.3倍，P/B均为0.5倍 [7] 估值提升计划 - 公司股票连续12个月内收盘价低于每股归母净资产，董事会制定估值提升计划，包括稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、适时回购增持、开展中长期激励计划 [8] - 明确根据经营确定分红规划，至少每3年制定回报规划，2025年拟中期分红，当前规划2023 - 2025年现金分红占归母净利润不少于40% [8] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模居行业第一 [8] - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [8] 投资建议 - 维持原有盈利预测，预计2024 - 2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展，维持“买入”评级。预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年02月25日收盘价8.34元，一年内最高/最低为12.13/7.30元，市净率0.5，息率4.92，流通A股市值99,833百万元，上证指数/深证成指为3,346.04/10,854.50 [2] 基础数据 - 2024年09月30日每股净资产16.34元，资产负债率74.89%，总股本/流通A股为11,970/11,970百万，流通B股/H股为 -/- [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2023|2024Q1 - 3|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|346,894|182,774|312,808|281,527|287,721| |同比增长率（%）|23.4|-5.1|-9.8|-10.0|2.2| |归母净利润（百万元）|12,067|7,813|5,016|5,128|6,003| |同比增长率（%）|-34.1|-41.2|-58.4|2.2|17.1| |每股收益（元/股）|1.01|0.66|0.42|0.43|0.50| |毛利率（%）|16.0|15.9|14.0|14.2|14.5| |ROE（%）|6.1|3.9|2.6|2.6|2.9| |市盈率|8|/|20|19|17| [6] 估值提升计划 - 包括提质增效、开展多元资本市场融资、构建资本运作与资产经营联合、稳定分红、适时开展股份回购等九项内容，涉及多方面，力度可观，表明公司对自身经营发展的信心和保障股东回报的决心 [6] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额3230.3亿元，同比 -23.50%；销售面积1796.6万平，同比 -24.71%，销售额全国排名稳居行业第一。2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比 -57.4%；拿地面积328.5万方，同比 -68.4%；权益比例90%，同比 +9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比18.3%；拿地金额中74%、20%的项目分布在一、二线城市。截至2024Q3末，待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平 [6] 融资情况 - 至2024Q3末，剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。2024年8月19日拟发行不超95亿定向可转债，2025年1月16日获上交所审核通过，定向可转债相对定增有转股时间从容、转股价早期确定、保险资金偏好等优势 [6]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会3月13日14点30分在广州保利发展广场召开[4] - 网络投票3月13日进行，交易系统和互联网投票时间不同[4][5] - 审议选举董事和注册发行50亿元超短期融资券议案[6] 登记信息 - 股权登记日为2025年3月7日[11] - 登记时间为3月10日，地点在董事会办公室[16] - 法人和个人股东登记所需资料不同[12]

董事会决议 - 2月25日召开2025年第2次临时董事会[1] - 董事会通过注册发行50亿元超短期融资券议案[1] - 董事会通过制定《市值管理制度》议案[2] - 董事会通过制定《估值提升计划》议案[3] - 董事会通过召开2025年第一次临时股东大会议案[3] 股东大会安排 - 2025年第一次临时股东大会将审议选举董事议案[3] - 2025年第一次临时股东大会将审议发行50亿超短融资券议案[3]