量化模型与构建方式 1. **模型/因子名称**：长线重仓股识别模型[3][9] * **构建思路**：通过识别被基金连续多期重仓持有的个股，来捕捉基金经理的长期看好标的[9] * **具体构建过程**： 1. 数据准备：以主动管理型权益基金（普通股票型、偏股混合型、平衡混合型、灵活配置型；剔除量化基金）为样本，且要求基金规模超过2亿[14] 2. 定义规则：将连续4个或4个以上报告期出现在基金前十大重仓股列表中的个股，定义为该基金的“长线重仓股”[3][9] 3. 统计汇总：在特定报告期（如2025Q4），统计所有样本基金中，被定义为长线重仓股的个股，并计算持有该长线重仓股的基金总数[9][10] 2. **模型/因子名称**：长线持仓终止比例因子[14] * **构建思路**：通过计算基金终止对某只个股长线持仓的比例，来度量基金经理群体对该个股后市看法的转变程度[9][14] * **具体构建过程**： 1. 确定样本：选取在上一报告期（如2025Q3）长线重仓基金数超过20只的个股作为分析样本[3][14] 2. 计算指标：对于样本中的每只个股，计算其在当前报告期（如2025Q4）的“终止长线持仓比例”。具体公式如下： $$2025Q4终止长线持仓比例 = \frac{2025Q4终止长线重仓持有该个股的基金数量}{2025Q3长线重仓持有该个股的基金数量}$$[14] 其中，分子“2025Q4终止长线重仓持有该个股的基金数量”指的是在2025Q3将其视为长线重仓股，但在2025Q4的前十大重仓股中不再持有该个股的基金数量[14] 3. 衍生应用：将上述因子应用于行业层面。以申万一级行业为标准，汇总行业内所有个股的分子与分母，计算行业的终止长线持仓比例，用以观察基金经理对行业后市看法的变化[3][20][22] 模型/因子的回测效果 *本报告为基于持仓的统计分析报告，未提供模型或因子在历史时间序列上的回溯测试绩效指标（如年化收益率、夏普比率、信息比率IR、最大回撤等）。报告主要展示了特定时点（2025Q4）的截面统计结果[10][14][18][22]。*

市场表现 - 1月23日，房地产开发板块整体上涨1.07%，表现强于大盘，当日上证指数上涨0.33%，深证成指上涨0.79% [1] - 板块内领涨个股为华夏幸福，收盘价1.77元，涨幅达9.94%，成交量270.06万手，成交额4.72亿元 [1] - 顺发恒能涨幅8.94%，先导基电涨幅8.00%，大名城涨幅6.02%，珠兔集团涨幅5.71%，多只个股涨幅居前 [1] - 板块内亦有部分个股下跌，城投控股跌幅最大，为-5.15%，合肥城建下跌-3.30% [2] 资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金和游资净流出，散户资金净流入，主力资金净流出2921.95万元，游资资金净流出5.84亿元，散户资金净流入6.13亿元 [2] - 个股层面，保利发展获得主力资金净流入最多，达2.06亿元，主力净占比8.43% [3] - 华夏幸福主力资金净流入1.48亿元，主力净占比高达31.29%，但游资和散户资金分别净流出4357.48万元和1.04亿元 [3] - 先导基电、张江高科、珠免集团分别获得主力资金净流入1.14亿元、7857.44万元、7056.37万元 [3]

核心观点 - 长江证券研报维持保利发展“买入”评级 核心观点是公司盈利周期性承压 但政策宽松预期下估值有望修复 且作为央企龙头 一旦行业周期触底反弹 公司或有较大业绩弹性 [1] 业绩与盈利分析 - 公司盈利周期性承压 结算利润率下行与大幅减值拖累业绩表现 [1] - 随着行业景气下行 结算端毛利率或仍存一定压力 [1] - 持续大幅减值之后 公司后续减值压力有所缓释 [1] - 随着增量土储陆续结转 盈利能力有望逐步探底 [1] - 周期压力之下 公司短期业绩难免承压 [1] 土地储备与结构 - 公司在手土储整体仍较充裕 [1] - 历史原因导致土储中存在部分低效存货 [1] - 公司持续推进“调转换退”改善土储质量 主动拓储优化土储结构 [1] - 近年持续推进土地置换与调规来优化土储质量 [1] - 2025年加码优质地块的获取进一步优化土储结构 [1] 销售与行业地位 - 预计公司销售规模仍将长期居于行业前列 [1] 行业与估值展望 - 考虑周期压力下政策宽松预期提升 [1] - 央企龙头估值修复可期 [1] - 一旦周期触底反弹 央企龙头或有较大业绩弹性 [1]

行业政策环境 - 2026年开年，中国房地产市场迎来政策暖风，包括《求是》杂志刊发重磅社评《改善和稳定房地产市场预期》、置换免征个税、公积金利率下调、商业用房首付比例降至30%等“政策组合拳”密集出台 [1] - 一系列利好政策标志着楼市正从“深度调整”迈向“信心重塑”的新阶段 [2] - 在山东，政府发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，推出15条措施以打通一二手市场置换链条，激活改善型住房需求 [2] 公司战略与市场地位 - 保利发展山东公司积极响应国家战略部署，在政策东风下全面提速 [2] - 公司以产品力、服务力、文化力、行动力四维并举，致力于高质量发展 [2] - 保利发展已连续三年登顶全国销售额榜首 [5] - 公司在山东深耕19年，先后开发67个楼盘 [5] 产品体系与项目详情 - 公司拥有成熟完善的“天、悦、和”三大产品系，旨在实现“好房子，为所有人生而生” [7] - **天系产品**：作为产品序列中的巅峰之作，专为时代人物打造，强调与自然、城市、人文的高度对话 [9] - 青岛项目**保利青铁·天珺瑞海地**位于市南黄金地段，拥有稀缺海景资源 [9] - 项目采用三段式公建化立面、一梯一户、奢石精装、高奢泛会所等配置，引入一线城市豪宅的产品逻辑 [10] - 项目配备贝克洛系统窗、七重防水、全屋智能、三衡系统等硬核配置，精准呼应“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准 [11] - **悦系产品**：服务于都市中坚力量，追求效率与品位 [13] - 青岛项目**保利青铁·都心琅悦**位于城市核心区新都心，紧邻地铁口，配套成熟 [13] - 项目打造529席精装高品质好宅，容积率约2.4，实现户户通透 [14] - 项目配备100%私享电梯厅、约118-168平方米纯粹改善产品，并耗资千万打造宋式园林及75米超大门堂 [14][15] - **和系产品**：回归居住本质，聚焦年轻家庭需求，营造有温度、有文化滋养的社区 [17] - 项目**保利青铁·和著理想地**户型实用性强，得房率高，并通过丰富的社群活动与共享空间设计增强社区凝聚力 [17] 市场营销活动 - 保利发展山东公司推出“海韵争春 开新保利——2026赢春置业行动” [20] - 活动提供“心安五礼·山海家礼”，具体包括 [22][23][24][25][26] - **春归返乡礼**：认购享新春特惠99折，成交赠品牌家电礼 [22] - **春游权益礼**：加2万元即赠车位 [23] - **春邻好友礼**：老业主推荐新客，双方有礼，成交再享重磅回馈 [24] - **春暖成交礼**：月度前列成交客户，额外获赠品牌家电 [25] - **春启到访礼**：新春到访案场，即赠定制开运好礼 [26] 服务体系与文化IP - 公司在山东全面推行“保利好服务”体系，并创新打造文化IP——“四时雅集” [28] - “四时雅集”服务围绕“便捷、情感、雅致、智慧”四大维度构建高品质生活体验 [29] - 公司通过运营“poly理想国”社群，常态化开展音乐节、手作沙龙等活动，并延续“和乐中国”文化IP，将非遗艺术引入社区 [29]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级，但通过分析2025年顶级豪宅市场逆势热销的现象，揭示了在整体房地产市场深度调整背景下，高端住宅细分市场所展现出的强劲韧性和“确定性”价值 [3] 报告核心观点 * 在技术演进与全球秩序重构带来的不确定性时代，能够穿越周期、稳固承载价值的“确定性”资产成为高净值人群配置的终极标尺，这解释了2025年顶级豪宅市场逆势热销的逻辑 [3] * 房地产市场分化已成为长期趋势，普通住宅仍需供需再平衡，而高端市场因其资产价值的“确定性”展现出较强韧性，2025年的豪宅热销本质上是高净值家庭进行资产再配置的理性选择 [19] * 未来，企业对居住需求的精准洞察、产品创新能力及物业服务品质，将共同决定市场对其价值的判断，这是“确定性溢价”时代下高端市场的核心竞争逻辑 [19] 格局之变：2025年顶豪市场定义者 * **城市格局**：一线城市绝对主导，上海表现尤为突出。2025年重点城市成交金额TOP30项目中，北上广深包揽26席，其中上海独占13席 [7]。在7个成交额超百亿的楼盘中，上海占5席 [7]。2025年，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，其中上海1000万以上新房成交占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [7] * **需求来源**：政策松绑带动积压改善需求释放，上海对外部高净值人群的“聚集效应”突出。例如，绿城潮鸣东方项目非沪籍客户认筹占比超60%，其中江浙皖客户占比超30%；上海壹号院五批次开盘江浙籍买家占比超40% [11]。部分外向型经济城市（如义乌）因民营经济活跃，也为豪宅市场提供了购买力基础 [11] * **开发主力**：央国企主导，联合开发成为主流。TOP30项目中，约八成由央国企主导开发，其中华润参与5个，保利参与4个 [12]。超半数项目采用联合开发模式，7个百亿项目中5个为合作开发，反映了房企通过强强联合汇集资源、分散风险的倾向 [12] * **价格维度**：千万级成主流，百亿楼盘单价全面进入“10万+”时代。TOP30项目中，套均总价突破千万的项目达21个，较2024年增加1个 [13]。7个百亿项目单价均超10万元/平方米，其中5个项目单价突破15万元/平方米 [13] 热销密码：位置、产品与服务的三重逻辑 * **位置稀缺性**：地段价值强调资源的排他性与未来的可持续性，核心区域新增土地极为有限。例如，金陵华庭位于上海外滩南端，是区域内少有的新出让住宅用地 [15]；保利玥玺湾位于广州珠江新城等三大CBD交汇的核心位置，是近年来罕有的南向一线临江项目 [15]；深圳湾的中信城开信悦湾凭借最后一块一线海景住宅用地的稀缺性，开盘两小时内销售额即突破百亿 [15] * **产品回应真实需求**：高端产品理念从“大而贵”转向关注空间效率、功能适配与长期居住体验。例如，北京和树望雲引入“四代宅”理念增强家庭互动 [16]；上海翡雲悦府通过高窗地比提升通透感 [16]；广州保利玥玺湾打造艺术化社区及约6000平方米的艺术会所 [16][17]。产品还通过融入文化元素（如岭南骑楼、江南园林）满足精神共鸣 [17]，并运用前沿科技（如智能控制、八衡科技系统）提升居住体验 [17] * **物业服务深度升级**：高端物业服务升级为“全周期、精细化、定制化”的生活解决方案，涵盖智能安防、定制化家政、商务协助、资产养护及高端圈层活动组织等，旨在保障资产价值并满足高品质生活与社交需求 [18] 市场数据与项目表现 * **百亿级项目榜单**：2025年多个顶级豪宅项目成交金额突破百亿，领跑者为上海壹号院（成交金额222.5亿元，均价186,328元/平方米）和上海金陵华庭（成交金额215.8亿元，均价196,310元/平方米） [4]。其他百亿项目包括上海翡雲悦府（150.5亿元）、广州保利玥玺湾（140.8亿元）、上海前滩公馆（110.3亿元）、深圳深圳湾璟玺（110.2亿元）、上海保利·世博天悦（108.0亿元） [4] * **千万级以上成交结构**：2025年，上海在重点25城各价位段千万级以上新房销售中占比最高，其中1000-2000万元段占比30.3%（9,309套），2000-3000万元段占比32.6%（1,487套），3000-5000万元段占比45.0%（1,143套），5000万元以上段占比70.0%（933套） [7][8]

A股两融市场整体情况 - 截至1月22日，A股两融余额为27,249.13亿元，较前一交易日增加38.90亿元，占A股流通市值的比例为2.62% [1] - 当日两融交易额为2,686.14亿元，较前一交易日增加78.01亿元，占A股成交额的9.88% [1] 行业融资净买入情况 - 在申万31个一级行业中，有18个行业获得融资净买入 [3] - 电子行业融资净买入额居首，达17.49亿元 [3] - 通信、非银金融、基础化工等行业也获得居前的融资净买入 [3] 个股融资净买入情况 - 当日有53只个股获得融资净买入额超过1亿元 [3] - 中国平安融资净买入额居首，为6.58亿元 [3] - 融资净买入金额居前的个股包括：中际旭创（5.59亿元）、润泽科技（4.13亿元）、保利发展（4.03亿元）、中超控股（3.33亿元）、龙芯中科（3.09亿元）、新易盛（3.08亿元）、贵州茅台（2.73亿元）、沃尔核材（2.62亿元） [3][4]

A股两融市场概况 - 2026年1月22日，A股两融余额为27,249.13亿元，较上一交易日增加38.90亿元，占A股流通市值比例为2.62% [1] - 当日两融交易额为2,686.14亿元，较上一交易日增加78.01亿元，占A股成交额的9.88% [1] 行业融资净买入情况 - 申万31个一级行业中，有18个行业获得融资净买入 [3] - 电子行业融资净买入额居首，当日净买入17.49亿元 [3] - 通信、非银金融、基础化工等行业也获得居前的融资净买入 [3] 个股融资净买入情况 - 当日有53只个股获融资净买入额超过1亿元 [3] - 中国平安融资净买入额居首，净买入6.58亿元 [3] - 融资净买入金额居前的个股包括：中际旭创（净买入5.59亿元）、润泽科技（净买入4.13亿元）、保利发展（净买入4.03亿元）、中超控股（净买入3.33亿元）、龙芯中科（净买入3.09亿元）、新易盛（净买入3.08亿元）、贵州茅台（净买入2.73亿元）、沃尔核材（净买入2.62亿元） [3][4]

投资评级 - 维持“买入”评级 [10] 核心观点 - 报告认为，尽管保利发展在行业周期压力下短期业绩承压，但考虑到其较充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响弱化，一旦行业周期筑底，公司可能展现出较大的盈利弹性 [2][13] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展积极并重视土储质量优化 [2][13] - 在周期压力下，政策宽松预期提升，作为央企龙头，其估值修复值得期待 [2][13] 业绩表现与财务分析 - **2025年业绩概览**：公司2025年实现营业收入3083亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比大幅下降79.5%；扣非归母净利润为6.3亿元，同比下降85.2% [7][13] - **业绩承压原因**：1) 竣工缩量压制营收，2025年竣工目标较2024年实际下降22.0% [13]；2) 结算端毛利率持续下行，例如2025年第三季度表内项目单季度综合毛利率为10.8%，创近年新低 [13]；3) 全年大幅计提约69亿元资产减值损失，对归母净利润形成约42亿元的拖累 [13]；4) 所得税率与少数股东损益占比提升也对归母业绩形成侵蚀 [13] - **未来展望**：近年销售金额逐年下降仍对未来结转规模形成压制，但并表比例提升可能使营收下行斜率更为平滑 [13]；随着高盈利的增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底 [13]；持续大幅减值后，后续减值压力有所缓释 [13] - **盈利预测**：报告预计公司2026-2027年归母净利润分别为12亿元和18亿元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13] 销售与投资 - **销售表现**：2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%；销售面积1235万平方米，同比下降31.2%；销售均价为2.05万元/平方米，同比上升13.9% [13]；参考第三方克而瑞榜单，销售规模仍稳居行业首位 [13] - **投资拓展**：2025年公司拿地金额791亿元，同比增长15.9%；拿地面积457万平方米，同比增长39.2%；拿地均价1.73万元/平方米，同比下降16.7% [13]；拿地面积强度（拿地面积/销售面积）为37.0%，同比提升18.7个百分点；拿地金额强度（拿地金额/销售金额）为31.3%，同比提升10.1个百分点；拿地均价/销售均价为84.5%，同比下降31.1个百分点 [13] - **土储质量**：公司在手土储整体仍较充裕，但历史原因导致存在部分低效存货 [13]；公司持续推进土地置换与调规来优化土储质量，并通过2025年加码获取优质地块进一步优化土储结构 [13] 融资与多元业务 - **融资表现**：2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债，首年票面利率仅2.20%，整体利率中枢为2.325% [13]；2026年1月15日，新一批50亿元6年期定向可转债发行申请已获上交所受理 [13]；2025年内也成功发行了多单低成本信用债，持续提升资金实力 [13] - **多元业务**：2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [13]；保利物业2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [13] 估值与前景 - **估值水平**：基于2026年1月20日收盘价6.53元，报告预计2026-2027年每股收益（EPS）分别为0.10元和0.15元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13]；报告指出，在周期下行阶段，市盈率参考性不强 [13] - **投资逻辑**：核心投资逻辑在于行业周期压力下的政策宽松预期，以及公司作为央企龙头在周期触底后可能展现的较大盈利弹性与估值修复潜力 [2][13]

核心财务预测与业绩分析 - 公司2025年全年预计实现归母净利润约10.26亿元，同比下降79.49% [1] - 利润指标同比下降主要受两方面因素影响：一是行业市场波动导致房地产项目结转毛利率同比下滑；二是公司拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元 [1] - 若剔除减值因素，公司全年归母净利润约52亿元，其中第四季度单季归母净利润约33亿元，展现出季度经营改善态势 [1] 经营与市场地位 - 公司销售拿地虽同比下滑，但仍处于龙头地位 [1] - 公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足 [1] 财务健康与融资优势 - 公司融资成本维持低位，央企信用优势凸显 [1] - 公司流动性储备充裕 [1]

股价与交易表现 - 2025年1月22日盘中，公司股价上涨2.00%，报6.63元/股，总市值793.64亿元 [1] - 当日成交额5.78亿元，换手率0.74% [1] - 当日主力资金净流入5550.28万元，特大单净买入5410万元（买入1.32亿元占比22.78%，卖出7790.02万元占比13.47%） [1] - 年初至今股价上涨8.69%，近5个交易日上涨3.76%，近20日上涨5.74%，近60日下跌10.65% [1] 公司基本概况 - 公司全称为保利发展控股集团股份有限公司，成立于1992年9月14日，于2006年7月31日上市，总部位于广东省广州市 [1] - 主营业务为房地产开发和经营，房地产销售收入占主营业务收入89.98% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括租售同权、旧改、房地产开发概念、房屋租赁、REITs概念等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为24.77万户，较上期增加13.96%，人均流通股为48,319股，较上期减少12.25% [2] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司为第三大股东，持股3.57亿股，持股数量较上期不变 [2] - 香港中央结算有限公司为第五大股东，持股1.81亿股，较上期减少3.33亿股 [2] - 华夏上证50ETF（510050）为第七大股东，持股1.37亿股，较上期减少368.29万股 [2] - 华泰柏瑞沪深300ETF（510300）为第九大股东，持股1.23亿股，较上期减少577.19万股 [2] - 易方达沪深300ETF（510310）为第十大股东，持股8839.00万股，较上期减少283.44万股 [2] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95% [2] - 2025年1-9月，公司实现归母净利润19.29亿元，同比减少75.31% [2] 分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利649.76亿元 [2] - 近三年累计派发现金红利122.69亿元 [2]