地块拍卖概况 - 广州土地市场于2月25日迎来开年第一拍，出让地块为珠江新城最后一块待开发的马场地块 [1] - 该地块因位于核心区域、体量巨大等因素成为热门地块，吸引了8家企业参与竞争 [1] - 参与竞拍的8家企业分别为越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投 [1] 竞拍过程与结果 - 竞价环节自上午10时开始，除招商外的7家企业轮番出价，至下午15时左右，5家房企先后退出，仅剩保利和越秀继续竞争 [1] - 整场竞拍持续近10小时，线上围观网友高达几十万人 [1] - 最终，越秀地产以总价236亿元成功竞得该地块 [1] 交易核心数据 - 该地块成交总价为236亿元 [1] - 地块的楼面价突破8万元/平方米，此价格刷新了广州最高楼面单价纪录 [1]

地块拍卖核心信息 - 广州珠江新城马场地块于2月25日进入竞价阶段，吸引了包括5家广州本土国企和3家央企在内的8家房企参与[1] - 截至发稿，地块竞价已超过130轮，总价已达到213.24亿元，极有可能刷新广州总价“地王”纪录[1] - 地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米，总用地面积约19.45万平方米，计容总建面56.7万平方米[1] 地块规划与出让要求 - 地块涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致[1] - 竞得人须在合同签订后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，协议要求总投资额不低于人民币60亿元[1] - 协议要求引进一家高端时尚百货运营企业，并引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓[1][2] - 项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元，经营产值贡献累计不低于20亿元[1][2] 地块市场地位与行业影响分析 - 分析指出，该地块位于珠江新城东区，是广州多年来出让的地段最为核心、体量最大、业态最丰富的地块[2] - 分析认为，若该地块最终成为2026年全国“地王”，将对短期内市场预期产生较大影响，参考去年深圳高端住宅项目入市后对市场的带动作用[2] - 分析强调，豪宅交易增加对短期内稳定价格有积极意义，但实际拉动作用需谨慎看待，因交易小众化、低总价交易主导及二手房交易周期长等因素[3]

地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日上午正式出让 起拍价高达186亿元 是自2009年亚运城地块后起拍价第二高的地块 [1] - 地块因位置核心且体量大而备受关注 土拍系统因围观人数达数十万人而多次崩溃 [1] - 截至发稿时 竞价已持续超一个半小时 最新报价已超过200亿元 拍卖仍在继续 [1] 参与竞买企业 - 参与此次地块竞买的企业共有8家 分别为越秀 保利 华润 招商 珠实 广州地铁 广州建筑 广州城投 [1]

地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日上午正式出让，起拍价高达186亿元[1] - 该地块起拍价在历史记录中位列第二，仅次于2009年出让的亚运城地块[1] - 地块因位置核心、体量大而备受关注，土拍系统因数十万围观人数多次崩溃[1] 参与竞买企业 - 参与竞买的8家企业均为大型企业，包括越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投[1] - 竞买方构成显示本地国企与全国性大型房企共同关注该核心地块[1]

市场表现与交易数据 - 截至2026年2月25日 09:41，房地产ETF(512200)上涨2.15%，成交额为6902.58万元 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股中，光明地产上涨10.07%，城投控股上涨9.96%，我爱我家上涨4.56%，滨江集团、华联控股等个股跟涨 [1] 近期市场成交趋势 - 2026年春节黄金周的市场成交相较于2025年春节黄金周出现回升 [1] - 国泰海通证券认为，自2026年以来市场整体成交有回稳趋势 [1] 行业周期与政策环境研判 - 华源证券研判，我国房地产调整的长度与深度已相对充分，复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅为35%、调整时间为6年，当前实际调整幅度与持续时间均已接近历史均值 [1] - 中央高频强调“好房子”建设、REITs试点加速落地、保障性住房金融支持政策扩围等新机制逐步成型，行业有望进入调整尾声阶段 [1] - 中银证券指出，“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [2] 投资逻辑与潜在机会 - 国泰海通证券看好优质企业未来的高质量发展 [1] - 中银证券认为，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳 [2] - “基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [2] - 部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性 [2] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [2] 相关金融产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数 [2] - 该指数为反映中证全指指数样本中不同行业公司证券的整体表现，将样本按中证行业分类分为11个一级行业、35个二级行业、90余个三级行业及200余个四级行业，再以进入各层级行业的全部证券作为样本编制指数 [2] - 指数前十大权重股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、海南机场、万通发展、新城控股、衢州发展、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF场外联接基金代码为A类：004642；C类：004643 [3]

地块基本信息 - 地块名称为马场1期地块，位于天河区黄埔大道以南、马场路以东 [1] - 地块于1月23日正式挂牌出让，起拍总价为186亿元，起拍楼面价为每平方米3.29万元 [1] - 该地块起拍总价已超越去年保利面粉厂地块的成交价 [1] 地块规划与开发 - 马场地块将分两批进行挂牌出让 [1] - 地块规划包含SKP高端商业、中央公园以及全新的配建学校 [1] - 地块出让对完善珠江新城东区城市功能、推动片区连片开发具有重要意义 [4] 交易模式与流程 - 竞得方须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房时即具备申请领取不动产权属证书的条件 [3] - 最终竞拍结果将由广州市公共资源交易中心公布 [4]

文章核心观点 - 保利发展在互动平台对投资者关心的年报及中报中房地产开发项目关键指标的定义与统计口径进行了官方澄清与说明 [1][2] 关键指标定义与统计口径 - 公司年报和中报的"房地产开发项目汇总表"中，项目计划投资金额包含土地购置成本 [2] - 总建筑面积包含项目地上及地下全部建筑面积 [2] - 可售容积率面积指计算容积率建筑面积中可对外销售的面积，且不含车位的可售面积 [2] - 签约面积指已签订房屋销售合同的建筑面积，其中包含可以销售的地下产权车位 [2] - 所有相关指标的统计与计算均遵循项目所在地的相关规范 [2]

公司治理与股东权益 - 保利发展高管团队的履职受到严格监督与考核 [1] - 公司表示将持续完善治理，以切实维护股东权益 [1]

公司经营策略 - 公司表示将持续专注经营 [1] - 公司将通过保障核心业务安全来巩固经营基础 [1] - 公司将通过优化资产质量来巩固经营基础 [1]

公司发展战略 - 公司发展战略仍聚焦于不动产投资开发 运营与服务 [1] - 公司努力在行业调整期进一步夯实核心能力 保障经营安全 [1] - 对于主业之外的战略性投资 公司持审慎研究的态度 [1] 公司信息披露 - 如有主业之外战略性投资的相关进展 公司将按规定披露 [1]