报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

北京市住房租赁监管政策 - 北京市拟将个人转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的纳入监管 要求依法办理市场主体登记并向住建部门备案 [1] - 政策细化了转租套（间）数计算认定标准及从事住宿、民宿等经营活动的例外情形 [1] - 互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）的个人提供信息发布或居间服务 [1] 北京土地市场 - 中建方程以5.6亿元底价竞得北京延庆新城地块 土地面积2.23万平方米 规划建筑面积3.61万平方米 [2] 房企销售情况 - 越秀地产6月合同销售金额108亿元 同比下降29.4% 销售面积29.3万平方米 同比下降39.7% [3] - 保利发展6月签约金额290.11亿元 同比下降30.95% 签约面积152.33万平方米 同比下降26.2% [5] 万科融资动态 - 万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款 期限不超过3年 利率为1年期LPR减66个基点 用于偿还债券本息 [4] - 万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [4] - 深铁集团同意对万科8.9亿元已有借款展期至2025年12月31日 [4]

百强房企销售业绩 - 2025年1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点 [1] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [1] - 超千亿房企4家（同比减少2家），百亿房企46家（同比增加2家） [1] - 中指院全口径销售额前三：保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.4亿元 [1] - 克而瑞统计前三：保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元，差异源于绿城代建金额统计口径 [1] - 万科从去年第五下滑至第七，销售额686.6亿元，落后于招商蛇口888.9亿元和建发房产706.8亿元 [1] 销售面积与城市贡献 - 保利发展以701.5万㎡销售面积居首，绿城中国533万㎡、万科525.5万㎡分列二三位 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市（同比降6.8个百分点），一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [3] - 招商蛇口、越秀地产等一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产等超40% [4] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，占比分别为16.9%（+4.5pct）、10.6%（+3.8pct）、9.0% [4] 土地市场与投资动态 - TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [5] - 300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率超10% [6] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元 [5] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居首，京津冀888亿元、中西部422亿元分列二三位 [6] - 央国企占拿地金额前十中8席，滨江集团为民企代表进入前十 [5][6] - 招商蛇口在北上蓉宁四城拿地金额前十，绿城在沪杭苏宁重点布局 [7]

纪要涉及的公司 保利发展[1][2][3] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月累计销售额 1160 亿元，同比降 12%，行业内表现稳健；38 个城市销售占比超 90%，广州近 200 亿，上海 160 亿，北京和三亚近 100 亿；增量项目占比从去年 60%提至 65%，今年拓展总额 420 亿元，权益比 85%，一线城市占比 44%，二线城市占比 52%；存量项目产成品销售占比提至 10% - 15%，今年新增成果约 50 - 60 万方[2][3] - **市场情况**：第三季度市场难预测，受寒暑期和政策影响，二季度市场走弱，今年市场每月表现不及预期，整体处于下滑状态；上海和广州市场热度较高，保利天誉项目首开去化率达 96%，但整体市场热度下滑[4][5] - **政策影响**：广州收紧得房率政策为稳定地价和房价，对次新房有负面影响，杭州维持得房率稳定确保地价可预期性；地方政府对市场下降持谨慎态度，未明确刺激或托底政策节点，市场企稳回升依赖宏观经济恢复和信心修复[6][7] - **现房销售**：现房销售政策应逐步推进，公司在三亚全面实施成功，年销售额达百亿级别，市场排名第一，将竣备时间缩至 14 - 16 个月，已在约 10 个城市试点[8] - **存货和土地储备**：总土地储备约 6200 万平方米，增量项目 1000 万平方米，存量项目 5200 万平方米；2024 年存量项目销售约 1200 万平方米，2025 年新增未开工面积约 50 - 60 万平方米，1500 万平方米正推进退换地条规[9][10] - **退换地协商**：退地和换地基本按原价，退地因开发受阻或政府拆迁不及时，换地基于增量投资附加利益，通过招牌挂拿新地，新拿土地投资收益与增量项目相当[11] - **项目毛利率**：新结算项目税前成本利润率 15%，毛利率超 20%，消禁率 9 - 10%，2024 年以来新项目前景好；老存货项目因折扣大，总体毛利率仅能打平[12] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司积极应对市场变化，通过提高产成品销售占比和多元化盘活存量项目优化资产结构[2] - 已开工未售部分无统一区划周期，各项目差异大[10]

热点事件 - 人乐退公司股票将于2025年7月4日摘牌 [2] - 华菱钢铁获信泰人寿举牌 持股比例达5% [2] - 万科A向深铁集团申请不超62 49亿元借款 [2] - *ST亚振股票交易核查工作已完成 明起复牌 [2] - 航天晨光恢复军队物资工程服务采购资格 [2] - 上纬新材控股股东正筹划重大事项 股票继续停牌 [2] - 长龄液压实控人筹划控制权变更事项 股票明起停牌 [2] - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司 注册资本150亿元 [2] - 三连板柳钢股份公司股票可能存在非理性炒作风险 [2] 经营业绩 - 兄弟科技上半年净利润同比预增325%—431 25% [2] - 华银电力预计上半年净利润同比增加1 75亿—2 15亿元 [2] - 雪天盐业上半年净利润同比预减76 34%—80 29% [2] - 聚光科技上半年净利润预亏4200万元—5400万元 [2] - 北部湾港6月港口货物吞吐量3111 58万吨 同比增长2 56% [2] - 中国核电上半年上网电量1151 04亿千瓦时 同比增长15 92% [2] - 长源电力上半年完成发电量167 15亿千瓦时 同比降低8 3% [2] - 保利发展6月签约金额290 11亿元 同比减少30 95% [2] 增减持 - 竞业达实控人拟减持公司不超3%股份 [2] - 德艺文创实控人吴体芳拟减持公司不超3%股份 [2] - 财富趋势实控人兼董事长拟减持公司不超3%股份 [2] - 安诺其实控人之一致行动人拟减持公司不超2%股份 [2] - 索通发展实控人及其一致行动人拟减持公司不超2 21%股份 [2] - 电声股份控股股东之一致行动人拟减持公司不超1 71%股份 [2] - 威唐工业控股股东方面拟减持公司不超1 95%股份 [2] - 金龙汽车福建投资集团拟减持公司不超1%股份 [2] - 万业企业国盛资本拟减持公司不超0 2%股份 [2] - 中钢洛耐国新双百壹号拟减持公司不超0 5%股份 [2] - 孚能科技深圳安晏投资拟减持公司不超1%股份 [2] - 安控科技深圳高新投拟减持公司不超3%股份 [2] - 东来技术拟减持不超120 48万股已回购股份 [2] - 曲江文旅控股股东所持1200万股公司股份拟被拍卖 [2] - 合盛硅业控股股东拟将所持公司不超1%股份换购ETF份额 [2] 中标合同 - 博实股份与广西石化签订1 09亿元外包服务合同 [2] - 中油工程子公司与道达尔能源签署2 94亿美元阿塔维GMP管道项目合同 [3] - 中国电建子公司签订约50 63亿元采矿运输项目合同 [3] - 高铁电气控股子公司中标7176 16万元项目 [4] - 精工钢构中标4 66亿元新建高级中学项目 [4] - 盛德鑫泰中标约2 17亿元火电需用钢管项目 [4] 其他 - 兴欣新材拟投建年产15 3万吨多烯多胺系列产品一期项目 [5] - 海顺新材拟收购思瑞文公司 拓展电子膜材料在半导体等领域应用 [5] - 万凯新材部分生产装置减产检修 预计对整体经营业绩影响较大 [5] - 东湖高新参与出资设立东高前沿二期基金 完善园区运营板块发展模式 [5] - 洁特生物拟参设产业基金 主要投资早 中期生物医药类项目 [5] - 诺德股份拟7000万元出售全资子公司江苏联鑫70%股权 [5]

项目概况 - 海珠天珺项目位于广州市海珠区琶洲东，靠近广交会展馆，拥有珠江一线美景，由保穗置业开发[4] - 项目整体规划为五栋高层建筑，分两期开发销售，一期1号楼为商业性质，2-3号楼为住宅，4-5号楼为二期住宅[4] - 2021年底一期开盘预售，均价10万元/平方米，最高售价达11.9万元/平方米，每套总价1300万到3000万元，首开200多套住宅不到10秒基本售罄[4] 面积争议 - 业主发现设计图纸标注的"入户玄关"实为连接入户门与消防通道的候梯厅，却被计入套内面积[1] - 广州市规划和自然资源局重新认定该区域应作为公摊面积，2024年11月测绘单位出具新实测报告[7] - 一期392个单元中有315个房屋面积出现调整，缩水最严重的户型达11.54平方米，比例高达11.08%[1][7] - 五种主力户型套内面积损失在4.44%至11.08%之间，相当于一间小书房或厨房的空间[7][8] 法律纠纷 - 保穗置业申请行政复议主张"入户玄关"应纳入套内面积，2025年4月广州市政府驳回其请求[12] - 复议机构认定该区域主要功能为候梯厅，不具有独立使用功能，不应计入套内面积[12] - 自2024年12月起，保穗置业作为被告被卷入100多起法律程序，包括财产保全和商品房预售合同纠纷[18] 财务影响 - 根据购房合同，套内面积误差超过3%可申请退房退款，整个项目448套房源可能适用该条款[15] - 若全面启动退房程序，项目公司或将面临70至80亿元的退款压力[15] - 开发商向二期业主发出收楼通知并附带"收楼大礼包"以鼓励交楼，已有约120户完成收楼[15] 产品问题 - 实地走访发现厨房空间非常狭小，部分房间面积只有四五平方米，最小卧室容不下1.2米的床[13] - 业主反映户型局促，两间小房需打通才能使用，冰箱只能摆在客厅里[5][13] - 宣传时对标汇悦台定位豪宅，以"每户均有独立电梯"为噱头，但实际交付产品与宣传差距较大[4][13] 公司回应 - 保利发展方面回应称保穗置业无过，将继续提起行政诉讼[2][19] - 针对业主诉求，保穗置业表示将积极应对，但七个月来未给出实质回应[15][19]

品大事 - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司，注册资本150亿元，为公司全资子公司，有助于开展市场化债转股及股权投资试点业务 [3] - 航天晨光恢复军队物资工程服务采购资格，此前因暂停事项已完成内部核查 [4] - 华菱钢铁获信泰人寿举牌，持股比例达5%，信泰人寿未来12个月内可能进一步增持 [5] - 福能股份控股股东获得中国银行福建省分行1.62亿元贷款额度，用于增持公司股份，期限3年 [6] - 洁特生物拟参设生物医药产业基金，总出资额5001万元，公司认缴2500万元，占比49.99% [7] - *ST亚振股票交易核查完成，将于7月4日复牌，此前股价涨幅偏离值累计达29.43% [8] - 兴欣新材拟投资8亿元建设年产15.3万吨多烯多胺系列产品一期项目 [9] - 长龄液压实控人筹划控制权变更，股票将于7月4日起停牌 [10] - 信达地产关联方拟提供不超过2.4亿元更新改造资金，期限7年，年利率5% [12] - 合盛硅业控股股东拟将不超过1%股份换购ETF份额，不超过1182.21万股 [13] - 诺德股份拟7000万元出售全资子公司江苏联鑫70%股权，预计交易利润占最近年度净利润10%以上 [14] - 海顺新材拟780万元收购思瑞文公司100%股权，拓展电子膜材料在半导体等领域应用 [15] 签大单 - 中国电建子公司签订50.63亿元几内亚铝土矿采矿运输项目合同，总工期72个月 [16] - 中油工程子公司签署2.94亿美元伊拉克阿塔维GMP管道项目合同，约合21.22亿元人民币，将对未来3-4年营收和利润产生积极影响 [17] - 博实股份签订1.09亿元外包服务合同，服务期限3年，每年合同额约3638.27万元，占2024年度营业收入的1.18% [18] 观业绩 - 保利发展6月签约金额290.11亿元，同比减少30.95%，1-6月签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [19] - 华银电力预计上半年净利润1.8亿-2.2亿元，同比增加1.75亿-2.15亿元，主要因发电量增加和燃料成本下降 [20] - 兄弟科技预计上半年净利润6000万-7500万元，同比增长325%-431.25%，主要因部分维生素产品价格上涨及成本下降 [21] - 聚光科技预计上半年净亏损4200万-5400万元，上年同期净利润4555.51万元，主要因业务优化转型阶段营收与利润回调 [22] 增减持 - 安控科技股东深圳高新投拟减持不超过3%股份，不超过4696.13万股 [24] - 德艺文创实控人吴体芳拟减持不超过3%股份，不超过932.98万股 [25] - 财富趋势实控人黄山拟减持不超过3%股份，不超过768.34万股 [26] - 索通发展实控人郎光辉及其一致行动人拟减持不超过2.21%股份，不超过1098.72万股 [27] - 安诺其实控人一致行动人拟减持不超过2%股份，不超过2308.75万股 [28] - 中钢洛耐股东国新双百壹号拟减持不超过0.5%股份，不超过562.5万股 [29]

热点 - 人乐退公司股票将于2025年7月4日摘牌 [1] - 华菱钢铁获信泰人寿举牌，持股比例达5% [1] - 万科A向深铁集团申请不超62.49亿元借款 [1] - *ST亚振股票交易核查工作已完成，明起复牌 [1] - 航天晨光恢复军队物资工程服务采购资格 [1] - 上纬新材控股股东正筹划重大事项，股票继续停牌 [1] - 长龄液压实控人筹划控制权变更事项，股票明起停牌 [1] - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司，注册资本150亿元 [1] - 三连板柳钢股份公司股票可能存在非理性炒作风险 [1] 经营业绩 - 兄弟科技上半年净利润同比预增325%—431.25% [1] - 华银电力预计上半年净利润同比增加1.75亿—2.15亿元 [1] - 雪天盐业上半年净利润同比预减76.34%—80.29% [1] - 聚光科技上半年净利润预亏4200万元—5400万元 [1] - 北部湾港6月港口货物吞吐量3111.58万吨，同比增长2.56% [1] - 中国核电上半年上网电量1151.04亿千瓦时，同比增长15.92% [1] - 长源电力上半年完成发电量167.15亿千瓦时，同比降低8.3% [1] - 保利发展6月签约金额290.11亿元，同比减少30.95% [1] 增减持 - 竞业达实控人拟减持公司不超3%股份 [1] - 德艺文创实控人吴体芳拟减持公司不超3%股份 [1] - 财富趋势实控人兼董事长拟减持公司不超3%股份 [1] - 安诺其实控人之一致行动人拟减持公司不超2%股份 [1] - 索通发展实控人及其一致行动人拟减持公司不超2.21%股份 [1] - 电声股份控股股东之一致行动人拟减持公司不超1.71%股份 [1] - 威唐工业控股股东方面拟减持公司不超1.95%股份 [1] - 金龙汽车福建投资集团拟减持公司不超1%股份 [1] - 万业企业国盛资本拟减持公司不超0.2%股份 [1] - 中钢洛耐国新双百壹号拟减持公司不超0.5%股份 [1] - 孚能科技深圳安晏投资拟减持公司不超1%股份 [1] - 安控科技深圳高新投拟减持公司不超3%股份 [1] - 东来技术拟减持不超120.48万股已回购股份 [1] - 曲江文旅控股股东所持1200万股公司股份拟被拍卖 [1] - 合盛硅业控股股东拟将所持公司不超1%股份换购ETF份额 [1] 中标合同 - 博实股份与广西石化签订1.09亿元外包服务合同 [1] - 中油工程子公司与道达尔能源签署2.94亿美元阿塔维GMP管道项目合同 [1] - 中国电建子公司签订约50.63亿元采矿运输项目合同 [1] - 高铁电气控股子公司中标7176.16万元项目 [2] - 精工钢构中标4.66亿元新建高级中学项目 [2] - 盛德鑫泰中标约2.17亿元火电需用钢管项目 [3] 其他 - 兴欣新材拟投建年产15.3万吨多烯多胺系列产品一期项目 [4] - 海顺新材拟收购思瑞文公司，拓展电子膜材料在半导体等领域应用 [4] - 万凯新材部分生产装置减产检修，预计对整体经营业绩影响较大 [4] - 东湖高新参与出资设立东高前沿二期基金，完善园区运营板块发展模式 [4] - 洁特生物拟参设产业基金，主要投资早、中期生物医药类项目 [4] - 诺德股份拟7000万元出售全资子公司江苏联鑫70%股权 [5]

由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-064 2025 年 6 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2025 年 6 月，公司实现签约面积 152.33 万平方米，同比减少 26.20%；签约 金额 290.11 亿元，同比减少 30.95%。 2025 年 1-6 月，公司实现签约面积 713.54 万平方米，同比减少 25.23%；签 约金额 1451.71 亿元，同比减少 16.25%。 二〇二五年七月四日 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-065 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2025-053）披露 以来，公司新增加房地产项目 5 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 二〇二五年七月四日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 上海市杨浦区 平凉街道 64 街坊地块 招拍挂 住宅 14,655 36,638 350,000 100% 2 上海市闵行区 都庄路西侧地块 招拍挂 住宅 40,493 80,986 314,026 100% 3 石家庄市桥西区 维明南大街东侧地块 招拍挂 住宅 13,117 26,233 21,600 100% 4 青岛市市北区 黑龙江南路 ...