投资评级 - 维持"推荐"评级 [4][6] 核心观点 - 公司销售金额稳居行业第一但同比下降16.25% 签约均价提升至2.03万元/㎡ 销售回款率大幅提升15个百分点至100% 经营性现金流同比由负转正至160.17亿元 货币资金余额1385.62亿元 可动用资金充裕 [2] - 营收利润同比下降但毛利率小幅回升至14.6% 通过组织架构改革和降本增效改善盈利质量 未来三年归母净利润预计持续增长 [1][4] - 多措并举推进去库存 存量项目销售514亿元 增量项目销售937亿元 38个核心城市销售贡献提升至92% 新增26个核心城市项目 存货结构持续优化 [3] - 融资渠道拓宽 发行国内首单现金类定向可转债85亿元 综合成本2.32% 新增有息负债成本降低21BP至2.71% 债务期限结构改善 [4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% 归母净利润27.11亿元 同比减少63.47% [1] - 预计2025-2027年营业收入分别为3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元 同比增长2.5%/2.7%/3.1% [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为56.02亿元/64.12亿元/75.51亿元 同比增长12.0%/14.5%/17.8% [4] - 2025年上半年结算毛利率14.6% 高于2024年全年水平 预计2025-2027年毛利率分别为13.08%/13.52%/14.12% [1][9] 运营数据 - 2025年上半年签约面积713.54万平方米 签约金额1451.17亿元 [2] - 存量项目去化成效显著 2021年前获取项目销售394万方 2022年后获取项目销售金额937亿元 [3] - 新增26个项目位于核心城市 总地价509亿元 计容面积228万平方米 [3] 资金与债务 - 经营性现金流净流入160.17亿元 货币资金1385.62亿元 已售未回笼资金593亿元 [2] - 三年以上到期有息负债占比42.8% 较年初提升3.2个百分点 一年内到期有息负债占比21.4% 较年初下降2.9个百分点 [4] - 期末综合融资成本2.89% 较年初进一步下降 [4]

投资评级 - 维持"持有"评级 [2][6] 核心观点 - 保利发展销售稳居行业首位，融资成本进一步下降 [2] - 公司具备安全性与一定的成长性 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元，同比减少16.08% [5] - 归母净利润27.11亿元，同比下降63.47% [5] - 基本每股收益0.23元，同比下降63.4% [5] - 第二季度单季度营业收入625.85亿元，同比减少30.07% [5] - 第二季度归母净利润7.60亿元，同比下降85.38% [5] - 房地产销售业务收入1051.43亿元，同比减少17.72%，毛利率14.88%，同比下降0.93个百分点 [5] - 其他业务收入114.17亿元，同比增加3.46%，毛利率11.09%，同比下降4.99个百分点 [5] - ROE（TTM）为0.15% [4] 销售与市场地位 - 上半年签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [5] - 签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [5] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92% [5] - 销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点 [5] - 当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点 [5] 土地储备与投资 - 新增项目26个，全部位于核心城市 [5] - 新增项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [5] - 新增地价环比2024年下半年下降8.6%，计容面积增长7.0% [5] 财务结构与融资 - 资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%，净负债率59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点 [5] - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本2.32% [5] - 发行公司债和中期票据57亿元 [5] - 新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [5] - 经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正 [5] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上 [5] - 另有593亿元已售待回笼资金 [5] 盈利预测 - 预计2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍 [6] - 预测2025年营业总收入286733百万元，2026年272396百万元，2027年275120百万元 [7] - 预测2025年归母净利润5152百万元，2026年5668百万元，2027年6405百万元 [7] - 预测2025年PE 19.29倍，2026年17.53倍，2027年15.51倍 [7]

投资评级 - 维持"推荐"评级 [1][8] 核心观点 - 保利发展销售规模保持行业领先地位 2025年上半年实现签约金额1451.7亿元 同比下降16.2% 签约面积713.5万平米 签约均价提升至2.03万元/平米 [7] - 公司可动用资金充裕 融资优势明显 期末货币资金余额1385.6亿元 占总资产比例保持10%以上 另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 新增项目兑现度整体较好 2025年上半年新增项目26个 总地价509亿元 总计容面积228万平米 其中8个项目已首开销售 上半年签约超40亿元 [7] - 公司坚定去库存调结构 有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1168.6亿元 同比下降16.1% 归母净利润27.1亿元 同比下降63.5% [4] - 毛利率同比下降1.4个百分点至14.6% 归母净利润增速低于营收主要因毛利率下降 投资收益减少7.8亿元 少数股东损益占比提升28.1个百分点至58.7% [7] - 预计2025-2027年EPS分别为0.46元 0.54元 0.63元 当前股价对应PE分别为18.2倍 15.3倍 13.2倍 [6][8] 销售与回款 - 2025年上半年实现销售回笼1448亿元 综合回笼率100% 同比提高15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [7] - 经营活动现金净流入160.2亿元 同比由负转正 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约金额514亿元 占比35% 2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元 占比65% 较2024年全年进一步提升5个百分点 [7] 土地储备与投资 - 期末待售项目计容面积5855万平米 较年初下降403万平米 其中增量项目待售计容面积894万平米 较年初下降84万平米 [7] - 新增项目位于北京 上海 杭州 西安 石家庄等核心城市 拓展金额权益比87% 稳定在近年较高水平 [7] - 存量项目"老盘新做 全面焕新" 存量未开发资源"以销定产" 上半年新完成"调转换退"51万平米 [7] 负债与融资 - 期末三年以上到期有息负债占比42.8% 较年初提升3.2个百分点 一年内到期有息负债占比21.4% 较年初下降2.9个百分点 [7] - 资产负债率73.5% 扣除预收款的资产负债率63.3% 净负债率59.6% 较期初分别下降0.8 1.4和3个百分点 [7] - 期内新增有息负债平均成本降低21BP至2.71% 期末综合成本2.89% 融资成本进一步下降 [7]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

上海房地产政策调整 - 上海六部门联合印发通知 调减外环外住房限购政策 符合条件的居民家庭购买外环外住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [1] - 政策覆盖本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭标准执行住房限购政策 [1] 保利发展2025年上半年业绩 - 公司实现营业收入1168.57亿元 同比下降16.08% [2] - 归母净利润27.11亿元 同比下降63.47% [2] - 经营活动现金流量净额160.17亿元 [2] 首开股份2025年上半年业绩 - 公司实现营业收入180.39亿元 同比增长105.19% [3] - 净亏损18.39亿元 [3] - 经营活动现金流量净额70.88亿元 [3] 华夏幸福2025年上半年业绩 - 公司实现营业收入29.03亿元 同比下降50.9% [4] - 净亏损68.27亿元 [4] - 经营活动现金流量净额亏损32.17亿元 [4] 联发股份2025年上半年业绩 - 公司实现营业收入20.27亿元 同比下降17.93% [5] - 归母净利润1.84亿元 同比增长274.12% [5] - 经营活动现金流量净额5.73亿元 同比增长99.31% [5]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

活动概况 - 广州市房协举办2025荔湾白鹅潭好房子鉴赏调研会 聚焦高品质住宅项目发展 [1] - 调研团由政府代表、媒体及专家组成 实地探访诚汇新都·榕府、新世界天馥、保利珠江天悦三大标杆项目 [2] 区域市场数据 - 2025年1-7月荔湾区房地产投资同比增长11.8% 商品房销售面积同比增长10% [5][9] - 2025年上半年荔湾区商品住宅成交2548套 居中心四区首位 截至上半年末库存5432套 去化周期11.6个月 [5] - 荔湾区存量住宅去化周期稳定在10-11个月 市场止跌回稳态势持续巩固 [9] 诚汇新都·榕府项目 - 项目位于白鹅潭CBD核心区 主打125-165㎡智能化江景四房 配建5所学校含广州真光中学附属小学 [12] - 双地铁出行 配套60万㎡商业及万豪旗下福朋喜来登酒店（2025年秋季开业） 享一江四公园环境 [12] - 项目为2001年广州首批城中村改造试点 采用分期分块科学改造模式 [12] - 2025年1-7月项目成为片区销冠 一期房源去化率超95% 上半年销售额约10亿元 [14] 新世界天馥项目 - 作为第五代人居产品 具备稳健开发理念、优质配套、好设计、好服务和好交付力五大维度 [17] - 坐拥西关培正等12年优质教育 200米达地铁五号线始发站 3公里范围内汇聚万象城、双太古等4大重奢商业 [17] - 实现户户朝南零对视设计 配备八大主题园林、无边际泳池及丰富社群空间 [18] 保利珠江天悦项目 - 项目三面环江 拥700米江岸线和珠江内港湾 采用抬高式盖板设计保证每户无遮挡观江视野 [19] - 保利地产通过深入客户访谈了解实际需求 将反馈融入产品设计 [20] 区域发展规划 - 白鹅潭区域经历从村到湾的变迁 随着地铁网络、三馆合一及医药港等城市资源赋能 成为文脉与商务区交汇点 [22] - 8月28日将举办白鹅潭高峰论坛 共商世界级商圈发展路径 [23]

行业整体表现 - 全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%，销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5% [2] - TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，同比下降11.8%，规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家 [2] - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5% [3] - 二手房市场成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3% [3] - 全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5% [3] - 全国300城土地成交面积1.74亿平方米，同比下降5%，土地成交楼面均价提升至4943元/平方米 [4] - 房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%，房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8% [4] - 房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6% [4] 公司财务表现 - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08% [2] - 利润总额990,882.92万元，同比下降29.70% [2] - 归属于上市公司股东的净利润271,075.37万元，同比下降63.47% [2] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，同比实现由负转正 [2] - 归属于上市公司股东的净资产19,825,934.99万元，同比增长0.34% [2] - 总资产130,548,854.18万元，同比下降2.22% [2] - 基本每股收益0.23元/股，同比下降63.39% [2] - 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平 [14] 公司经营情况 - 实现签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%，签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [6] - 实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高 [7] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [9] - 2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65% [10] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至 [10] - 新增项目26个，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [11] - 期末待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米 [11] 融资与负债管理 - 成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32% [8] - 报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53% [8] - 经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元 [8] - 三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点 [8] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [8] - 资产负债率 [8] - 报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [8] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据，重新解构挖掘客户需求 [12] - 新增"天奕"子品牌，在广州、上海首开累计签约超75亿元 [12] - 上线"端菜行动"，统一对客平台，开通"保总热线"直通管理层 [13] - 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元 [14] - 深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段 [13] 成本控制与运营效率 - 通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元 [15] - 建立全国统一供方库，入库优选供方约600家 [15] - 自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点 [15] - 上线AIGC设计采购平台，在全国20个项目落地 [15] - 快建体系在全国47个项目试点，首开效率、竣备交付周期均实现显著改善 [15] 资产经营与综合服务 - 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米 [16] - 在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18% [16] - 购物中心板块"开新时光季"18城联动，累计吸引客流2530万人次 [16] - 实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13% [16] - 保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米 [17] - 保利物业实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3% [17] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2% [17] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9% [17]

董事会决议 - 第七届董事会第十一次会议于2025年8月22日以通讯表决方式召开 应参加表决董事九名 实际参加表决董事九名 [1] - 会议召集人为公司董事长刘平 会议符合公司法 证券法及公司章程规定 [1] 审议议案 - 董事会全票通过2025年半年度报告及摘要议案 9票同意 0票反对 0票弃权 [1] - 董事会全票通过2025年半年度募集资金存放与实际使用情况专项报告议案 9票同意 0票反对 0票弃权 [1] - 关联董事回避表决 非关联董事以3票同意 0票反对 0票弃权通过对保利财务有限公司关联交易风险持续评估报告议案 [2] 文件披露 - 2025年半年度报告及摘要详见上海证券交易所网站 [1] - 募集资金存放与实际使用情况专项报告以公告编号2025-075披露于上海证券交易所网站 [2] - 保利财务有限公司关联交易风险持续评估报告同步披露于上海证券交易所网站 [2] 前置审批程序 - 半年度报告议案在提交董事会前已通过董事会审计委员会2025年第四次会议审议 [1] - 募集资金专项报告议案同样经董事会审计委员会2025年第四次会议前置审议通过 [2]

公司治理 - 第七届监事会第十三次会议于2025年8月22日以通讯表决方式召开 会议召集人为监事会主席孔峻峰 应参加表决监事三名 实际参加表决监事三名 [1] - 会议召集和召开符合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》有关规定 [1] 财务报告审议 - 监事会以3票同意 0票反对 0票弃权审议通过《关于2025年半年度报告及摘要的议案》 [1] - 监事会确认半年度报告编制和审议程序符合法律法规及监管机构规定 报告真实反映公司2025年半年度经营管理和财务状况 [1] - 具体内容详见上海证券交易所网站披露的《2025年半年度报告》及《2025年半年度报告摘要》 [1] 募集资金管理 - 监事会以3票同意 0票反对 0票弃权审议通过《关于2025年半年度募集资金存放与实际使用情况专项报告的议案》 [2] - 具体内容详见上海证券交易所网站披露的专项报告（公告编号2025-075） [2]