报告行业投资评级 - 行业评级：增持 [4] 报告核心观点 - 由于部分一线城市CPI由负转正，且无风险收益率持续下行，从“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式分析，重点城市部分资产价格从“负面展望”步入“中性” [2] - 二线城市房价开始有筑底能力 [2] 住宅收益率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”测算的租金收益率（本质是实际租金收益率）存在口径问题，与国际（海外3%~4%）及全球大类资产回报率不可比 [4] - 调整至可比口径的名义收益率应为“名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀” [4] - 过往高通胀下，中国一线城市租金回报率1.5%实际等同于国际名义3.5%的租金回报率水平 [4] - 2025年国际比较：悉尼实际租金回报率3.6%，多伦多4.1%，但考虑各自2.6%、2.0%的通胀后，名义租金回报率几乎无差别 [4] - “租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更有效 [4] 一线城市住宅市场 - 一线城市住宅租金收益率从2020年的1.6%提升到2025年的1.9% [4] - 但由于此前市场处于通缩期，2025年一线城市“租金回报率+CPI”从2019年的高位4.5%回落至2.0%水平，低于按揭贷款利率，略高于无风险收益率 [4] - 2025年第四季度，部分一线城市CPI（北京、上海）由负转正 [4] - 展望2026年，从租金回报率要求角度考虑，中国重点城市部分资产价格有望从“负面展望”步入“中性” [4] - 一线城市租金回报率+CPI在2.5%左右 [5] 二线城市住宅市场 - 二线城市“租金回报率+CPI”具备优势，部分二线城市房价具备筑底潜力 [4] - 从4Q2025数据看，二线城市“租金回报率+CPI”开始企稳向上，数据从2019年的高位5.1%回落至2023年的2.3%，但2024年开始回升至2.6%，2025年维持2.6% [4] - 相对于目前1.8%的十年期国债收益率，二线城市租金回报率达标度持续改善 [4] - 合肥和西安2025年“租金回报率+CPI”分别提升0.5个百分点、0.4个百分点至2.6%、3.0%，以上两城市2025年CPI均提升0.2个百分点 [4] - 2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在5%~7%水平，目前国内长沙和重庆是最靠近该国际住宅收益率的城市 [4] - 二线城市租金回报率+CPI在3.3%左右 [10] 市场情绪与价格信号 - 2025年购房信心延续改善，12月底居民购房意愿强于上月占比约为16%，环比上升1.2个百分点 [4] - 财政部、税务总局取消征收2年以上住房增值税，北京进一步放松限购政策，带动政策放松预期增加，市场信心出现一定改善 [4] - 但挂牌价下降比例快速提升，12月二手房挂牌价进一步走弱，挂牌价下降占比约为19%，环比增加5.4个百分点 [4] - 后续需关注CPI走势及监管指导对价格预期的影响 [4] 重点公司列表 - 报告列出了17家重点房地产公司及其股票代码、最新股价、总市值、盈利预测和投资评级，所有公司评级均为“增持” [21] - 涵盖的公司包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团、华侨城A、新大正、衢州发展、招商积余、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业 [21]

市场整体表现 - 1月20日上午A股三大指数高开低走，截至午间收盘，沪指报4101.62点，跌0.3%，深证成指跌1.22%，创业板指跌1.83% [1] - 科创创业50指数和创业板50指数均跌超2% [1] - 个股跌多涨少，全市场共有3396只个股下跌，1912只个股上涨，54只个股涨停 [2] - 沪深两市半日成交额为1.85万亿元，较上个交易日放量568亿元 [2] 银行保险板块 - 大金融板块逆市拉升，银行保险股涨幅明显 [3] - 保险股全线飘红，中国人寿涨1.89%，中国平安涨1.57%，中国太保涨0.93%，中国人保涨0.32%，新华保险涨0.35% [3][4] - 银行股方面，中信银行涨2.34%，建设银行、中国银行涨超1%，农业银行、邮储银行、交通银行等跟涨 [4] - 中国银河证券研报显示，结构性货币政策工具降息扩容，利好银行稳息差，人民币信贷呈现边际好转，对公贷款有望继续支撑银行信贷“开门红” [5] 食品饮料板块 - 食品饮料板块表现活跃，食品加工概念股领涨 [6] - 个股方面，红棉股份、京基智农、味知香均录得10%涨停 [6] - 红棉股份涨10.13%，京基智农涨10.01%，味知香涨10.00% [7] - 消息面上，国家发展改革委副主任表示，将研究制定出台2026年—2030年扩大内需战略实施方案，以新供给创造新需求 [7] 房地产板块 - 房地产板块再度活跃 [8] - 个股方面，大悦城、城投控股双双涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展涨幅均超5% [8] - 大悦城涨10.17%，城投控股涨10.11%，招商蛇口涨8.32%，滨江集团涨6.78%，保利发展涨5.91% [9] - 消息面上，国家统计局数据显示，2025年12月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点 [10] 商业航天与通信设备板块 - 航天军工领跌市场，商业航天板块继续杀跌，卫星互联网、卫星导航等概念板块下挫 [11] - 个股方面，通宇通讯、航天动力均跌停，航天宏图下跌13%，中国卫通、中国卫星跌超6% [11] - 航天宏图跌13.00%，通宇通讯跌10.01%，航天动力跌10.00% [12] - CPO板块连续多日下跌，“易中天”（指中际旭创、新易盛、天孚通信）跌幅均超3% [12] - 中际旭创跌3.92%，新易盛跌6.12%，天孚通信跌5.20% [13]

市场整体表现 - 截至午盘，A股主要指数普遍下跌，沪指跌0.3%，深成指跌1.22%，创业板指跌1.83%，科创综指跌1.43% [1] - 沪深两市半日成交额达1.85万亿元，较上个交易日放量568亿元，全市场近3400只个股下跌 [3] - 市场开盘时三大指数曾微幅高开，沪指高开0.06%，深证成指高开0.09%，创业板指高开0.09% [8][9] 行业板块动态 - 卫星互联、CPO、商业航天、6G概念板块跌幅居前，房地产、先进封装、文化传媒、零售等板块逆势上涨 [2] - 零售板块在盘中冲高，新华百货、上海九百涨停，消息面上，发改委称将研究制定出台2026年—2030年扩大内需战略实施方案 [3] - 煤炭板块盘中局部异动，大有能源直线涨停，消息面上，寒潮天气将继续影响我国，多地将现本次过程气温最低点 [3] - 房地产板块异动拉升，城投控股、合肥城建双双涨停，保利发展涨超5% [6] - 商业航天概念震荡调整，航天动力触及跌停，华菱线缆逼近跌停 [7] - 半导体板块盘初冲高，中微半导20cm涨停，消息面上，中微半导拟推出首款非易失性存储器芯片 [7] - 互联网、培育钻石概念股在开盘时走强，房地产、半导体板块则走低 [9] 重点公司及个股表现 - 泡泡玛特日内涨超10%，公司斥资2.51亿港元进行2024年初以来首次回购 [5][13] - 华菱线缆低开超9%，逼近跌停，公司公告终止收购湖南星鑫航天新材料股份有限公司控制权 [9][10] - 盈方微复牌一字涨停，公司拟取得上海肖克利和富士德中国100%股份，预计构成重大资产重组 [10][11] - 易点天下复牌一字跌停 [11][12] 港股及外围市场 - 港股恒生指数开盘跌0.07%，恒生科技指数跌0.22%，大型科技股多数下跌，百度集团跌超2% [13][14] - 人民币对美元中间价报7.0006，较前一交易日调升45个基点 [14] - 碳酸锂期货主力合约涨幅扩大至4.5%，报154260元/吨 [14] 资金与政策面 - 央行公开市场开展3240亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有3586亿元逆回购到期 [12] - 创业板指半日成交金额为4736.18亿元，市净率为5.6582，市盈率为42.0 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - **整体表现**：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - **住宅投资**：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - **区域分化**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - **先行指标**： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - **销售面积**：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - **销售额**：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - **销售均价**：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - **住宅销售**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - **区域表现**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - **2026年预测调整**：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - **整体到位资金**：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - **国内贷款**：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - **自筹资金**：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - **销售回款**： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - **外资利用**：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - **核心观点**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - **看好方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **优质房企推荐**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [2] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

市场整体表现与指数预测 - 1月20日A股早盘震荡走弱，截至午间收盘，沪指跌0.30%，深成指跌1.22%，创业板指跌1.83% [1] - 华泰证券认为，主要宽基指数短期内不会有太多惊喜，沪指4190点或是短期高点，2月前市场大概率进行技术性回调 [1][7] - 若股指因情绪驱动再次加速上涨，需提防春节行情被透支甚至提前结束 [1][7] 机构后市观点汇总 - 国信证券认为春季行情未完待续，阶段性波动或是布局良机，科技主线不变，建议短期均衡配置 [1][4] - 申万宏源证券认为，短期过度交易受抑制，行情可能进入休整阶段，A股具备中期上行基础，需耐心等待进一步催化 [5] - 华泰证券建议操作上仓位不宜过轻，但需调整持仓结构，开始侧重“业绩基本面”的方向 [1][6][7] 当日盘面热点板块 - 地产板块逆势走强，城投控股、合肥城建等多股涨停，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，中银证券预计一季度将有政策调整 [1][2] - AI应用方向反弹，浙文互联、天地在线等多股涨停，中信证券认为后续催化仍多，AI应用加速落地趋势有望延续 [1][3] - 半导体板块冲高，中微半导20%涨停；化工板块拉升，红宝丽等多股涨停；消费股活跃，美容、白酒等方向领涨；煤炭板块局部异动，大有能源涨停 [1] 当日盘面下跌板块 - 商业航天板块继续杀跌，有色金属、军工、光伏、消费电子等方向跌幅居前 [1] 机构看好的行业方向 - 国信证券建议关注AI应用落地的细分板块，以及非银、资源品、白酒和地产等部分价值板块 [4] - 华泰证券指出，目前盈利改善预期较大的行业包括有色、电力设备以及新能源等 [7] - 中信证券指出，AI硬件入口形态日趋多元，涵盖汽车、机器人、眼镜等大型终端及可穿戴设备；软件侧，模型推理能力升级带来企业级Agentic AI加速落地 [3]

房地产板块市场表现 - 房地产板块在1月20日盘中再度出现拉升行情 [1] - 大悦城和我爱我家股价封住涨停板 [1] - 城投控股在更早时间已涨停 [1] - 招商蛇口、滨江集团、保利发展、中华企业等多家公司股价均上涨超过5% [1] 关键政策驱动因素 - 财政部等三部门联合发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税优惠政策 [1] - 该优惠政策将持续至2027年底 [1] - 政策规定，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人可享受退税优惠 [1] - 退税金额根据新旧住房交易金额的比例确定 [1]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年房地产行业整体下行但达成“全年无风险”目标，行业经营性现金流回正，进入金融无风险阶段 [2][6] - 展望2026年，行业关注视角将从金融风险切换至对经济的拉动，高质量发展将成为主题 [2][6] - 预计2026年房企策略将更聚焦和精选，拿地总量减少但质量与价格提升，行业支出压力进一步下降 [6] - 地产对经济的拉动应重点关注统计在建筑业中的实物施工量，而非虚拟租金部分 [6] 2025年行业数据总结 - **投资端全面收缩**：2025年1-12月全国房地产开发投资完成额8.28万亿元，同比下降17.2% [8][11][13]；住宅开发投资6.35万亿元，同比下降16.3% [13] - **土地购置费下降**：2025年1-11月土地购置费为30172.57亿元，同比下降13.0% [14] - **新开工与竣工面积下滑**：2025年1-12月房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [8][18]；房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [9][18] - **施工面积减少**：2025年1-12月房屋施工面积65.99亿平方米，同比下降10.0% [18] - **销售市场量价齐跌**：2025年1-12月商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6% [8][10][25] - **分线城市销售均下降**：一线城市商品住宅销售面积同比下降15.0%，销售额同比下降15.8%；二线城市销售面积同比下降13.7%，销售额同比下降16.8%；三四线城市销售面积同比下降8.8%，销售额同比下降10.8% [27][30] - **行业资金面紧张**：2025年1-12月房地产开发资金来源9.31万亿元，同比下降13.4% [8][43]；其中国内贷款下降7.3%，个人按揭贷款下降17.8%，自筹资金下降12.2% [9][47] - **库存与去化**：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6% [6][37]；35城商品住宅库存出清周期为25.48个月，其中一、二、三四线代表城市分别为20.04、26.75、30.05个月 [39] 2025年12月单月数据环比变化 - **销售环比大幅回升**：商品房销售额环比上升44.1%，销售面积环比上升39.9% [8] - **投资与开工环比波动**：开发投资完成额环比下降16.5%，新开工面积环比上升20.9% [8] - **竣工环比激增**：竣工面积环比大幅上升354.9% [8] - **资金来源环比改善**：开发资金来源环比上升26.7% [8] 2026年展望与投资建议 - **政策主题**：预计2026年政策将围绕高质量发展展开，并关注城市更新的作用，政策可能集中在收储、城市更新及需求侧限制放松 [10][59] - **投资逻辑切换**：行业焦点将从金融风险转向地产对经济的实物量拉动，即建筑业环节 [6][59] - **推荐标的**： - 开发类：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展 [6][59] - 商住类：龙湖集团 [6][59] - 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [6][59] - 文旅类：华侨城A [6][59]

房地产板块市场表现 - 房地产板块在盘中交易时段再度出现拉升行情 [1] - 大悦城股价封住涨停板 [1] - 城投控股在此前交易中已录得涨停 [1] - 招商蛇口、滨江集团、保利发展、中华企业等多家公司股价均上涨超过5% [1]

市场整体表现 - 1月20日早间，A股三大指数小幅高开后震荡下行，截至发稿，上证指数跌0.37%，深证成指跌0.99%，创业板指跌1.17% [1][14] - 盘面上，美容护理、房地产、建筑材料、建筑装饰等板块出现局部行情，先进封装、汽车芯片、存储器等概念股活跃 [1][15] - 通信、国防军工、有色金属等板块走低，卫星互联网、商业航天、稀土、小金属等方向回调 [1][15] 电网设备板块 - 电网设备板块盘初活跃，森源电气、汉缆股份、广电电气等均实现3连板，海优新材涨超10% [2][15] - 具体个股表现：海优新材涨14.24%，汉缆股份涨10.00%，森源电气涨10.00%，迪贝电气涨9.99%，广电电气涨9.92% [3][16] - 行业背景：国家能源局宣布，2025年我国全社会用电量历史性突破10万亿千瓦时，达到10.4万亿千瓦时，同比增长5% [3][16] - 华福证券研报指出，北美缺电或催生“表后供电”新模式，电力设备正处于AI驱动大周期，在美国电网老化急需升级及“自建电厂”模式双重驱动下，相关电力设备需求将增长 [4][17] 房地产及相关产业链 - 房地产板块盘中拉升，城投控股、合肥城建双双涨停，保利发展、招商蛇口等跟涨 [4][17] - 具体个股表现：城投控股涨10.11%，合肥城建涨10.03%，我爱我家涨7.67%，渝开发涨5.92%，滨江集团涨5.25%，保利发展涨5.11%，招商蛇口涨4.86% [5][18] - 建筑材料板块跟涨，韩建河山、九鼎新材涨停，东方雨虹涨超7% [5][18] - 具体个股表现：韩建河山涨10.07%，九鼎新材涨10.02%，东方雨虹涨7.31%，三棵树涨4.55%，兔宝宝涨4.30%，伟星新材涨4.09%，海螺水泥涨3.72% [6][19] 通信及商业航天板块 - 通信板块震荡走低，大唐电信盘中触及跌停，三维通信、东信和平、剑桥科技等多股大跌 [6][19] - 具体个股表现：大唐电信跌9.98%，三维通信跌9.16%，通宇通讯跌6.51%，东信和平跌5.43%，剑桥科技跌5.15%，中瓷电子跌4.81%，新易盛跌3.81% [7][20] - 商业航天概念股继续回调，航天动力跳水跌停，航天环宇、航天宏图、航宇微等多股走低 [7][20] - 航天动力跌停，报33.47元，跌幅10.00%，成交额12.78亿 [8][21] 个股异动：易点天下 - 易点天下1月20日复牌，在竞价阶段即20cm跌停，报65.06元/股，截至发稿仍保持跌停，卖一超30万手 [9][22] - 公司公告称，其业务不涉及GEO业务，亦未形成相关收入，主营业务是为企业提供出海整合营销、数字营销、广告变现等营销服务，以及AI数字创意、BI决策、CI智能化多云管理等出海数字化服务，主营业务未发生变化 [10][23] - 公司提到，其股票价格自2026年1月5日至1月14日累计涨幅为100.79%，公司基本面未发生重大变化，目前股价严重偏离基本面，存在市场情绪过热情形 [11][24] 其他高位股回调 - 部分前期高位股持续回调，国晟科技开盘跌停，连续4日跌停 [12][25] - 国晟科技跌停，报18.19元，跌幅10.00%，成交额7494.46万 [13][26] - 世茂能源昨日复牌后跌停，今日继续跌停 [13][26] - 世茂能源跌停，报28.31元，跌幅10.01%，成交额1.47亿 [14][28]

2025年度业绩预告核心数据 - 预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润为10.26亿元，较上年同期减少39.76亿元，同比大幅下降79.49% [1] - 预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为6.28亿元，较上年同期减少36.29亿元，同比大幅下降85.25% [1] 业绩大幅下滑的主要原因 - 受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降 [1] - 公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归属于母公司所有者的净利润约42亿元 [1] 剔除特殊因素后的业绩表现 - 如不考虑资产减值及信用减值损失因素，公司2025年度实现归属于母公司所有者的净利润约为52亿元 [1] - 其中，2025年第四季度实现归属于母公司所有者的净利润约为33亿元 [1]