纪要涉及的行业或公司 * 公司：保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）[1] * 行业：中国房地产行业[14] 核心观点与论据 销售表现与市场结构 * **销售金额**：2025年1-10月累计签约金额2，409亿元，同比下降21%[3] 2025年11月单月签约金额180亿元[3] * **市场高度集中于核心城市**：2025年1-10月一二线城市认购占比达88%[2] 核心38城的认购占比达95%[3] * **核心城市贡献突出**：上海、广州、北京1-10月累计认购额分别超过330亿、450亿和200亿元[2][3] * **销售权益比**：2025年1-10月销售权益比为79%[3] 推货与去化效率 * **推货规模**：2025年11月整体推货规模258亿元，环比增加73%，同比下降8%[2][7] * **去化率提升**：全年新推去化率约47%，但11月新推去化率提升至60%[2][7] * **一线城市去化强劲**：11月一线城市去化率达68%[2][7] * **重点项目表现**：广州悦玺湾首开去化率76% 厦门绿城天岳首开去化率接近四成 杭州保利天邑新推货4亿元，去化率接近六成[7] 土地拓展与项目储备 * **拓展规模增长**：2025年1-11月累计拓展42个项目，总建筑面积374万方，同比增长40% 总金额672亿元，同比增长16%[2][8] * **权益比例高**：权益拓展金额587亿元，权益比例87%[2][8] * **近期获取**：2025年10月拓展两块地，总建面11万方，总金额17亿元[8] 12月5日获取广州海珠区南泰路地块，占地4.22万方[8] * **增量项目销售贡献**：2025年10月增量项目认购金额占比达85% 全年累计增量项目认购占比为66%[4] 2024年获取项目在10月认购占比54% 2023年和2024年项目在1-11月累计销售占比达52%[4] 2025年拿地并销售的累计贡献为151亿元[5] 财务状况与融资成本 * **负债规模与成本**：截至2025年11月底，存量有息负债3，463亿元，综合成本2.75%，较年初下降44个基点[2][9] * **新增融资成本低**：1-11月新增有息负债1，261亿元，平均成本2.6%[2][9] 1-11月新增开发贷平均融资成本2.56%，其中11月单月为2.42%[2][9] 库存结构与去化策略 * **库存规模**：现有已开工未售面积2，100万方 未开工待售面积2，700万方[4][12] * **去化计划**：计划未来两到三年逐步去化已开工部分，同时推进未开工土地开发[4][12] * **处理方式**：将通过“调、转、换、退”等方式处理剩余库存[4][12] * **历史处理**：过去几年累计解决了约400多亿元的项目亏损[13] 项目盈利与风险评估 * **增量项目压力**：承认2023年上半年市场“小阳春”期间获取的部分增量项目存在压力[2][9] * **盈利能力对比**：增量项目总体盈利能力仍优于存量项目，平均利润率在8%左右，个别项目可能低至个位数[2][9] * **减值准备**：2025年预计仍需进一步计提减值准备[13] 客户群体与产品策略 * **主要客户类型**：分为顶级资产配置类、品质改善型和“不得不买”型三类[6] * **低能级城市策略**：逐步减少三四线城市布局，但仍选择优质地块满足特定需求，如中山的宜居项目[10][11] 市场展望与经营策略 * **市场判断**：2025年二季度以来市场热度和消费者信心逐月下行，整体疲软[12] 认为新房市场机会更多来自高品质产品带来的改善需求[12] * **政策态度**：对政策变化持欢迎态度但不依赖，更注重自身问题解决[12] * **资源结构**：增量资源约900至1，000万平方米，单价超过3万元/平方米 存量资源单价约13，000至15，000元/平方米[13] * **融资与负债管理**：主动控制有息负债规模，有序逐步降低负债，同时保持增量投资能力[14] 其他重要内容 * **对行业事件的看法**：认为某地产商展期事件可能影响行业信心，但公司通过控制负债和保障资金安全应对[14] * **香港市场**：目前没有参与香港市场项目也没有拿地计划，但认为其楼市回暖模式（经济带动人口流入增加需求）对核心城市有参考价值[15] * **资产证券化**：持有酒店、写字楼等商业不动产（规模几百亿元），正在积极探讨发行REITs等资产证券化机会[16]

证券日报网讯12月9日，保利发展（600048）在互动平台回答投资者提问时表示，公司按照会计准则规 定，基于现实市场情况和未来预判，对房地产项目进行减值测试，按照一贯性标准计提减值。 ...

（文章来源：证券日报） 证券日报网讯 12月9日，保利发展在互动平台回答投资者提问时表示，公司严格履行信息披露义务，不 存在应披露而未披露事项。公司将结合行业发展态势和经营安排，综合研判开展各项市值管理工作。 ...

公司经营与战略 - 公司目前经营一切正常 [2] - 公司立足持续经营 自2022年起坚定"去库存" 保持销售规模领先 [2] - 公司已积极补充优质资源 推动存量资源退换优化 致力提升经营质量 [2] 行业与业绩影响 - 受行业波动影响 项目盈利能力受到挑战 [2] - 业绩阶段性承压 [2]

公司经营策略与业绩 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响 [1] - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [1] - 截至今年10月份，公司增量项目土地投资累计超过4500亿元 [1] - 公司在保障经营安全的基础上，不断优化资源结构 [1] 行业环境与公司应对 - 公司面对行业新发展模式，积极提升产品品质 [1] - 公司推进租赁住房业务发展，以加强核心竞争力建设 [1] - 公司有信心持续改善经营质量 [1]

公司经营策略与现状 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响 [1] - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [1] - 截至今年10月，公司在增量项目上的土地投资累计超过4500亿元 [1] - 公司在保障经营安全的基础上，不断优化资源结构 [1] 公司业务发展与竞争力建设 - 面对行业新发展模式，公司积极提升产品品质 [1] - 公司推进租赁住房业务发展 [1] - 公司加强核心竞争力建设，有信心持续改善经营质量 [1] 公司市值管理 - 公司将结合行业发展态势和经营安排，综合开展各项市值管理工作 [1]

公司经营策略与现状 - 公司坚持将现金流安全与经营稳健置于重要位置 [1] - 公司在销售规模、品牌影响力及核心城市布局方面仍保持领先地位 [1] - 公司积极面对存量项目的销售和利润压力，始终坚持在发展中解决问题、优化结构 [1] 公司资产与可持续发展 - 公司大力补充优质资源，主动改善资产质量 [1] - 公司以健康的资产负债表，保障可持续经营 [1] - 公司努力为投资者创造长期回报 [1] 行业环境 - 当前行业持续调整 [1]

公司信息披露与市场沟通 - 公司于12月9日在互动平台回应投资者提问，表示严格履行信息披露义务，不存在应披露而未披露事项 [1] 公司市值表现与影响因素 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合因素影响 [1] - 公司将结合行业发展态势和自身经营安排，综合开展各项市值管理工作 [1]

土地市场周度表现 - 2025年第49周（12月1日-12月7日）土地供应建筑面积为1350万平方米，环比下降12% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米，环比上升21%，再创年内新高 [1][2] - 同期土地成交金额为492亿元，环比回落37% [2] - 同期土地市场平均溢价率为3.1%，环比下降0.1个百分点 [1][2] 土地供应详情 - 本周供应含住宅用地共127幅，平均容积率为2.02 [2] - 一线城市中上海、广州有住宅用地供应 [2] - 上海浦东新区推出一幅宅地，出让底价25.6亿元，建筑面积6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米 [2] - 上海闵行区推出三幅居住用地组合出让，起拍总价20亿元，容积率低至1.01，起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] 重点地块成交情况 - 广州海珠区宅地以35亿元成交，由保利发展经过76轮竞价以27.27%的溢价率竞得，平均楼板价2.4万元/平方米 [3][8] - 该广州地块扣除配建后实际楼板价为3.59万元/平方米 [3] - 重庆照母山低密度宅地溢价12.9%成交，由邦泰集团经过40余轮竞价以7.72亿元竞得，平均楼板价1万元/平方米，容积率1.8 [3] - 杭州浦沿单元一幅宅地由滨江集团以13.6亿元底价竞得，楼板价2.1万元/平方米，溢价率为0% [4][8] - 同板块地块在2025年10月出让时溢价率均超过19%，成交楼板价约2.5万元/平方米，本次出让地块楼板价低了约4000元/平方米 [4] 房企拿地排名与价格 - 本周成交总价排名第一的地块为广州海珠区地块，成交总价35亿元，竞得房企为保利发展 [8] - 本周成交楼板价排名第一的地块为广州荔湾区地块，楼板价25231元/平方米，竞得房企为广州珠实 [10] - 本周溢价率最高的地块为广州海珠区地块和福州一幅地块，溢价率均为27% [10]

公司销售数据 - 2025年11月，公司实现签约面积45.82万平方米，同比大幅减少66.79% [1] - 2025年11月，公司实现签约金额180.19亿元，同比减少24.93% [1] - 2025年1月至11月，公司累计实现签约面积1165.63万平方米，同比减少31.84% [1] - 2025年1月至11月，公司累计实现签约金额2408.66亿元，同比减少21.80% [1] 行业趋势与表现 - 公司单月及累计销售面积与金额均呈现同比下滑态势，显示行业或公司面临销售压力 [1]