投资评级 - 维持“买入”评级 [1][2] 核心观点 - 公司经营管理能力优秀，是龙头央企，销售排名稳居行业首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显 [2] - 2025年业绩受计提减值影响显著承压，但看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复 [2][3] - 下调盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.3亿元、44.2亿元、60.7亿元，对应EPS分别为0.09元、0.37元、0.51元 [2] 2025年业绩表现 - 预计2025年全年营业收入3082.6亿元，同比微降1.1% [3] - 预计实现利润总额97.2亿元，同比下降37.6% [3] - 预计实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.5% [3] - 业绩下滑主因：房地产项目结转毛利率下降；计提减值损失69亿元，预计影响归母净利润42亿元 [3] - 剔除减值影响，公司实现归母净利润52亿元 [3] 销售与投资 - 2025年累计销售金额2530.3亿元，同比下降21.7%；累计销售面积1235.3万平方米，同比下降31.2% [4] - 销售排名稳居行业第一，销售均价20483元/平方米，同比上升13.9%，项目质量提升 [4] - 2025年拿地金额771.3亿元，同比增加13.0%；拿地面积457.2万平方米，同比增加39.2% [4] - 拿地均价16869元/平方米，同比下降18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80% [4] - 拿地强度提升至30.5%（2024年为21.1%） [4] - 拿地结构优化，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4% [4] - 截至三季度末，待开发建筑面积4516万平方米，同比下降14.6% [4] 公司治理与融资 - 2026年1月，公司董事会同意对总部组织机构进行调整，旨在提升管理效率和人均效能 [5] - 融资渠道畅通，2025年全年公开市场发行债券375.8亿元 [5] - 融资成本不断下降，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行的三年期中票利率为1.85% [5] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年营业收入分别为3082.63亿元、2806.94亿元、2562.26亿元 [6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为10.26亿元、44.23亿元、60.68亿元，同比增长率分别为-79.5%、331.0%、37.2% [6] - 预计2025-2027年毛利率分别为12.7%、14.5%、16.3% [6] - 预计2025-2027年EPS分别为0.09元、0.37元、0.51元 [6] - 以当前股价6.53元计算，对应2025-2027年PE估值分别为76.2倍、17.7倍、12.9倍 [2][6] - 当前市净率（P/B）为0.4倍 [6][7] - 公司总市值781.67亿元，总股本119.70亿股 [7]

投资评级 - 维持“推荐”评级 [5][8] 核心观点 - 报告认为，尽管公司短期业绩受行业调整和市场波动影响而下滑，但其央企背景实力雄厚，销售稳居行业第一，拿地聚焦核心城市，综合实力强劲，在政策支持房地产止跌回稳背景下，预计公司能走出行业调整期，业绩恢复增长 [5] 2025年业绩表现 - 2025年预计营业收入3082.61亿元，同比小幅下降1.09% [1] - 2025年预计利润总额97.24亿元，同比下降37.59% [1] - 2025年预计归母净利润10.26亿元，同比大幅下降79.49% [1] - 归母净利润大幅下滑主要由于：1) 行业调整阶段，房地产项目结转毛利率同比下降；2) 基于谨慎原则计提资产和信用减值损失约69亿元（2024年计提57亿元），预计减少当期归母净利润约42亿元 [2] - 若不考虑减值影响，2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度约33亿元 [2] 销售与拿地情况 - 2025年签约销售金额2530亿元，同比下降21.67%，但仍居行业榜首 [3] - 2025年签约销售单价20483元/平方米，同比提升13.92%，主要受高能级城市销售带动 [3] - 2025年权益拿地金额619亿元，居行业第二，共拿地50宗 [3] - 拿地金额前五城市为北京、上海、杭州、广州和佛山，投资聚焦核心城市 [3] 股东回报与市场信心 - 公司发布2025-2027年三年股东回报计划，明确原则上每年进行一次现金分红 [4] - 2025年至2027年，每年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40% [4] - 控股股东、实际控制人通过增持、公司回购股份等措施稳定股价 [4] - 2025年公司已回购1.05亿股股份 [4] 盈利预测与财务指标 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.26亿元、17.22亿元和28.07亿元，同比增速分别为-79.5%、+67.9%和+63.0% [5][6] - 预计公司2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.09元、0.14元和0.23元 [5][6] - 预计公司2025-2027年营业收入分别为3082.61亿元、2803.78亿元和2588.43亿元，同比增速分别为-1.1%、-9.0%和-7.7% [6] - 当前股价对应2025-2027年市净率（PB）均为0.40倍左右 [5][6] - 当前股价对应2025-2027年市盈率（PE）分别为76倍、45倍和28倍 [6] - 预计毛利率2025年为12.6%，2026年和2027年将逐步回升至13.1%和13.6% [13] - 预计资产负债率将从2024年的74.34%逐步下降至2027年的70.08% [13] - 预计净资产收益率（ROE）将从2025年的0.52%逐步恢复至2027年的1.40% [13]

核心业绩与变动原因 - 公司预计2025年实现归母净利润10.26亿元，同比大幅减少79.49% [1] - 预计2025年扣非净利润为6.28亿元，同比大幅减少85.25% [1] - 业绩变动主要受行业毛利率下行及公司主动计提约69亿元减值准备影响 [1] - 若剔除减值影响，公司2025年经营性归母净利润约为52亿元，其中第四季度单季贡献约33亿元，显示主营业务在行业调整中保持韧性 [1] 经营策略与土地储备 - 公司近年来积极采取去库存策略，虽对短期利润形成压力，但有助于守住不发生系统性风险的底线并为结构调整赢得主动 [1] - 在行业投资整体收缩背景下，公司2025年全口径拓展金额超790亿元 [1] - 2022年至2024年公司累计拓展规模超3900亿元 [1] - 公司一二线城市土储占比持续超90%，其中一线城市占比近50%，为未来销售业绩提供保障 [1] 销售表现与行业地位 - 公司2025年全口径销售额为2530亿元，连续三年位居行业第一 [2] 财务状况与融资活动 - 公司资产负债率连续4年下降，截至2025年9月末降至73%，较峰值降低约5个百分点 [2] - 截至2025年9月底，公司货币资金余额为1226.46亿元 [2] - 2025年公司成功发行全市场首单纯现金类定向转债 [2] - 2026年1月公司再获交易所受理50亿元定向转债申请 [2]

核心观点 - 房地产行业业绩有望触底企稳，预计2026年市场有止跌回稳的基础，部分企业可能见到盈利长周期底部 [2][8] - 房企正通过计提减值出清历史包袱、审慎投资补充土储、以及向不动产运营及新兴产业转型等多重路径，探索新发展模式并寻求价值重估 [3][4][5][6][7] 头部房企业绩与计提影响 - 保利发展2025年营业总收入约3082.61亿元，同比微降1.09%，归母净利润约10.26亿元 [2][4] - 保利发展2025年拟计提资产及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元，计提是业绩下降主因之一 [2][4] - 剔除约42亿元的计提影响后，保利发展2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元，显示其多数项目仍能盈利 [4] - 行业普遍处于计提周期，但随着计提影响消退及土地供应优化，未来计提有望逐年降低，房企营收和利润将再平衡 [2][4] 行业投资与土地市场 - 2025年TOP100房企拿地总额达9640亿元，同比增长3.9% [5] - 头部房企拿地积极：中海地产权益拿地金额907亿元，保利发展671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地均超500亿元 [5] - 拿地增长得益于多地推出利好政策、推地质量提升，以及房企存量土地基本开发殆尽后的补仓需求 [5] 房企转型与新业务布局 - 头部房企向不动产运营转型，并通过REITs等工具提升资产运营效率 [6] - 保利发展截至2025年年中，酒店、购物中心等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较2024年末增加18%，并成功发行商用物业类REITs [6] - 华润置地2025年12月经常性收入52.9亿元，按年增长0.8%，其中经营性不动产业务租金收入30.1亿元，按年增长9.4%；2025年全年经常性收入累计511.5亿元，按年增长6.5%，经营性不动产租金收入累计329.4亿元，按年增长12.8% [6] - 部分房企通过产业基金布局高科技行业，例如招商蛇口旗下产业基金持有沐曦股份约0.3%股权，并是长鑫科技的股东之一 [7] 行业发展阶段与前景 - 随着多家房企度过交付与偿债高峰，房地产行业正步入新的发展阶段 [2] - 中信证券认为，房地产市场供需已改善，调整较充分，2026年可能是企业资产负债表修复的关键一年 [8] - 率先脱困的企业通常具备布局优质城市、拥有良好运营的投资性房地产或增值潜力金融资产等特征 [8] - 中小型房企在度过偿债高峰后，也尝试通过代建等方式“小步快跑”回归市场，关注土地机会 [8]

核心观点 - 房地产行业业绩有望触底企稳，多家房企已度过交付与偿债高峰，行业将步入新发展阶段 [2][6] - 房企正持续探索多元化造血路径，通过转型不动产运营、布局长周期产业等方式打破发展瓶颈，其价值有望迎来重估 [1][3][5] - 头部房企计提减值影响逐渐消退，剔除该因素后部分公司季度业绩已显回升，未来盈利有望再平衡 [2][3][4] 保利发展2025年业绩表现 - 2025年营业总收入约3082.61亿元，同比微降1.09% [2][3] - 2025年归母净利润约10.26亿元，相比2024年有所下降 [2] - 业绩预减主因：房地产项目结转毛利率同比下降；计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元 [2][3] - 剔除计提影响后，2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元，显示多数项目仍能盈利 [4] 行业整体业绩与计提影响 - 保利发展的业绩是全行业缩影，发布业绩预告的房企普遍仍在穿越周期 [2] - 多数房企业绩表现平淡主要受计提影响，随着土地转向优质供应及房企精准投资，未来计提有望逐年降低 [4] - 房地产市场供需情况已有所改善，调整较充分，预计2026年市场有止跌回稳基础 [6] - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [6] 房企投资与土地市场 - 在“严控增量、盘活存量”基调下，房企投资在审慎中有序扩张 [2] - 2025年TOP100企业拿地总额达9640亿元，同比增长3.9% [4] - 头部房企补仓意愿提升：中海地产权益拿地金额907亿元，保利发展671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地均超500亿元 [4] - 增长动因：多地推出利好政策稳定土地市场且推地质量提升；房企存量土地基本开发殆尽，抓住时机积极补仓 [4] 房企转型与多元化布局 - 头部房企普遍计划进军长周期行业，如通过产业基金布局高科技行业，或通过不动产运营加码服务赛道 [3][5] - 转型路径一：向不动产运营转型，借助REITs提升资金效率 [5] - 保利发展案例：截至2025年年中，酒店、购物中心等资产在营面积573万平方米；在营租赁住房2.6万间，较2024年末增18%；成功发行商用物业类REITs [5] - 华润置地案例：2025年12月经常性收入52.9亿元（年增0.8%），其中经营性不动产业务租金收入30.1亿元（年增9.4%）；2025年全年经常性收入511.5亿元（年增6.5%），经营性不动产租金收入329.4亿元（年增12.8%） [5] - 转型路径二：通过产业基金投资朝阳产业 [5] - 招商蛇口案例：旗下产业基金持有沐曦股份约0.3%股权；亦是已递交招股书的长鑫科技股东之一 [5] - 中小型房企亦尝试回归，策略包括通过代建参与合适地块，采取“小步快跑”方式让业务转起来 [6] 行业展望与发展空间 - 随着多家房企度过交付与偿债高峰，房地产行业将步入新的发展阶段 [2] - 房企在不动产及其他领域仍有较多可发挥空间 [4] - 率先脱困的企业往往具备特征：布局好的城市、拥有良好运营的投资性房地产、或持有有增值潜力的金融资产 [6]

光伏与房地产行业亏损概况 - 光伏与房地产是近两年亏损最严重的两个行业 [1] - 光伏行业多家龙头企业2025年预亏金额巨大：通威股份预亏90亿元至100亿元，TCL中环预亏92亿元至96亿元，隆基绿能预亏60亿元至65亿元，晶澳科技预亏45亿元至48亿元 [1] - 房地产行业亏损情况更为严峻，多家企业迎来上市数十年来首次亏损 [1] A股上市房企2025年业绩预告整体情况 - 截至2026年1月19日晚，已有22家A股上市房企发布2025年业绩预告 [1] - 其中仅有保利发展一家预告盈利，其余21家房企均预告亏损 [3] - 保利发展预计2025年归母净利润为10.26亿元，与2024年同期相比大幅下降79.49% [4] - 保利发展2025年营收预计为3082.61亿元，同比仅减少1.09%，但净利润下降近八成 [4] 主要亏损房企及亏损金额 - 华夏幸福预亏160亿元至240亿元，2024年亏损48.17亿元 [3][6] - 绿地控股预亏160亿元至190亿元，2024年亏损155.52亿元 [3][6] - 预亏10亿元以上的房企还包括：北辰实业预亏26.8亿元至33.1亿元，光明地产预亏26亿元至37亿元，京投发展预亏10.25亿元至12.3亿元等 [3][7] - 天地源作为西安唯一上市房企，预亏9亿元至13.5亿元 [8] - 华发股份与西藏城投由盈转亏，华发股份2024年盈利9.513亿元，2025年预亏，为上市二十多年来首次亏损 [8] 其他未发布预告及部分盈利房企情况 - 结合2025年上半年及前三季度数据，预计万科、华侨城、富力、碧桂园等房企2025年也将出现巨亏 [8] - 2025年净利润预计较高的房企是华润置地与中海地产，两家2025年上半年净利润分别为118.8亿元和85.99亿元 [8] - 华润置地盈利能力较强主要得益于其规模较大的经营性收入，中海地产则源于极致的成本控制 [9] - A股中，2025年前三季度净利润10亿元以上的房企还有招商蛇口、滨江集团 [10] - 港股中，2025年上半年盈利10亿元以上的房企还有龙湖集团、中国金茂 [10] - 2025年盈利房企中，净利润可能超过2024年的预计是滨江集团和中国金茂 [11] 行业亏损原因分析 - 房价下跌是导致亏损的核心原因，开发商拿地时基于预期售价测算成本，实际售价不及预期导致利润下降或亏损 [15] - 自2022年起，上市房企开始计提资产减值，但房价回调幅度超预期，导致减值计提持续，严重影响利润 [15] - 保利发展2025年拟计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元，影响归母净利润42亿元，若不计提减值，其归母净利润实际约为52亿元 [15] - 房地产行业整体利润率大幅下降，曾经的“利润之王”中海地产，毛利率从2017-2020年的30%以上降至2025年上半年的17.38%，净利率从超20%降至11.45% [16] - 其他房企净利率普遍较低：滨江集团2025年前三季度净利率6.21%，中国金茂2025年上半年净利率5.08%，招商蛇口2025年前三季度净利率4.01%，绿城中国2025年上半年净利率2.27% [16] - 行业亏损与房企所有制性质（民企、国企、央企）已无必然关联，市场大环境下均难以避免 [17] 特殊案例与未来关注点 - 部分房企通过重整、债务重组可能极大改善财报，例如中国奥园2023年巨亏95.34亿元，2024年上半年因债务重组成功实现净利润223.1亿元，同比大增857.64% [12] - 金科股份作为“地产重整第一股”，2025年司法重整完成，卸下1470亿元债务，其2025年财报调整后的表现值得关注 [12] - 部分房企在2025年剥离地产业务，对其财报的改善可能体现在2025年业绩预告中，也可能因会计规则延后至2026年体现，例如华远控股、珠免集团 [12][13]

房地产板块市场表现 - 房地产板块表现活跃，多只个股涨停或上涨，其中大悦城、城投控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展等龙头公司股价上涨 [1] - 多只房地产主题ETF当日涨幅显著，地产ETF(159707.SZ)上涨3.22%，房地产ETF(159768.SZ)上涨2.87%，房地产ETF华夏(515060.SH)上涨2.06%，另一只房地产ETF(512200.SH)上涨1.77% [3] - 相关ETF年内也录得正收益，地产ETF(159707.SZ)年内涨幅4.05%，房地产ETF(159768.SZ)年内涨幅3.99%，房地产ETF华夏(515060.SH)年内涨幅4.06%，房地产ETF(512200.SH)年内涨幅3.80% [3] 房地产ETF产品概况 - 房地产ETF基金和房地产ETF主要跟踪中证全指房地产指数，其权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、金地集团等头部房企 [5] - 地产ETF(159707.SZ)跟踪中证800地产指数，该指数汇集市场头部优质房企，具有明显的头部集中度优势，且央国企含量高 [5] - 另一只房地产ETF(512200.SH)跟踪内地地产指数，前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口、新城控股、滨江集团等 [5] 近期房地产市场数据 - 2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [5] - 2025年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [5] - 2025年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [5] - 2025年12月份，二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [5] 机构观点与行业趋势 - 光大证券认为，随着前期房地产政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [6] - 光大证券指出，供给侧逐步出清将使信用优势明显的龙头央国企地产公司受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，并实现经营业绩企稳回升 [6] - 光大证券建议关注三条投资主线：具备片区综合开发能力和信用优势的稳健龙头、公募REITs推进下存量资源丰富的公司、以及物业服务行业 [6] - 华源证券指出，参考全球68次房地产危机的历史经验（平均跌幅35%，平均调整时间6年），当前中国房地产调整周期在长度与深度上已相对充分，或已进入尾声 [7] - 华源证券认为，房地产行业政策导向已从“住有所居”转向“住有宜居”，中央自2023年起高频强调建设“好房子”，后续高品质住宅市场发展空间较大 [7] - 华源证券预计，在美联储降息周期、“供平过租”激发需求、人口回流等多重因素支撑下，2026年香港一手私人住宅市场的成交量与价格或将进一步回升 [7]

行业整体业绩表现 - 地产板块普遍亏损的局面尚未扭转 在已发布2025年业绩预告的27家A股上市房企中 仅保利发展一家实现归母净利润为正 其余26家均出现不同程度亏损 [1][2][3] - 已披露业绩预告的房企亏损总规模巨大 预计在475.46亿元到624.64亿元之间 [3] - 行业自2022年以来持续面临普遍亏损 主要原因为低利润项目集中结算 市场调整期减值准备增加以及利息费用化金额增加 [6] 龙头企业业绩分析 - 保利发展作为唯一盈利的龙头房企 2025年营业收入约3082.61亿元 同比减少1.09% 归母净利润约10.26亿元 同比大幅减少79.49% 基本每股收益0.09元 同比减少79.47% [3] - 保利发展净利润锐减近八成 主要受房地产项目结转毛利率下降影响 同时拟计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元 预计减少归母净利润约42亿元 [3] - 开源证券研报指出 保利发展销售规模行业第一 土储结构持续优化 融资成本处于低位 预计低价项目结转完成后 盈利弹性有望释放 [3] 重点亏损房企情况 - 华夏幸福预计2025年归母净利润亏损在160亿元至240亿元之间 预计2025年末归属于上市公司股东的净资产亏损在100亿元至150亿元之间 亏损规模较2024年约48亿元大幅扩大 [4] - 绿地控股预计2025年归母净利润亏损在190亿元至160亿元之间 扣除非经常性损益后亏损在189.5亿元至159亿元之间 该公司在2023至2025年间已连续亏损 总亏损规模超过四百亿元 [4] - 光明地产预计归母净利润亏损26亿元到37亿元 北辰实业预计亏损26.8亿元至33.1亿元 [4] - 此外 电子城 津投城开等多家房企预计亏损规模超十亿元 万通发展 上实发展等多家房企预计亏损规模过亿元 金地集团 首开股份 荣盛发展均预计将出现亏损 [5] 行业面临的压力与挑战 - 商品房销售规模仍在下降 2025年全国新建商品房销售额同比下降12.6% [7] - 房价仍面临下行压力 2025年12月 70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 [7] - 房地产经济活动较为低迷 2025年3月后房地产开发景气指数持续下降 至12月该指数为91.45 [7] - 行业处于“去库存”阶段 截至2025年12月 全国商品房待售面积达7.66亿平方米 同比增长1.6% [7] - 作为新开工先行指标的土地成交面积延续缩量 2025年全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.4% [7] 业绩修复前景与市场展望 - 短期内部分房企要实现盈利仍面临较大困难 市场回暖持续期较短 力度有待提升 [6][7] - 后续楼市能否在初步“止跌回稳”的基础上提升回暖力度 对房企业绩走势至关重要 部分核心城市市场活跃度若明显提升 相关房企资产贬值压力将减小 有望率先修复利润表 [7] - 华源证券认为 2026年房地产调整周期有望进入尾声 当前实际房价调整的长度与深度已相对充分 [8] - 政策推动和供需结构升级 意味着后续高品质住宅市场将迎来较大发展空间 [8] 潜在退市风险与应对 - 若房企持续大额亏损 将导致现金流 信用表现及资产负债表恶化 可能引发股票被实施退市风险警示（披星戴帽）甚至退市 陷入资不抵债局面 华夏幸福已发布相关风险警示公告 [8] - 上市房企退市分为交易类 财务类 规范类和重大违法类 交易类退市条件包括连续20日收盘价低于1元或市值低于5亿元 财务类退市条件包括连续两年净利润为负且营收低于3亿元等 [8] - 为摆脱退市风险 持续亏损企业需进行市值管理 确保一定营收规模 严格遵守交易所规则按时披露财报 并确保财务数据真实有效 [9]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持 [4] 报告核心观点 - 由于部分一线城市CPI由负转正，且无风险收益率持续下行，从“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式分析，重点城市部分资产价格从“负面展望”步入“中性” [2] - 二线城市房价开始有筑底能力 [2] 住宅收益率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”测算的租金收益率（本质是实际租金收益率）存在口径问题，与国际（海外3%~4%）及全球大类资产回报率不可比 [4] - 调整至可比口径的名义收益率应为“名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀” [4] - 过往高通胀下，中国一线城市租金回报率1.5%实际等同于国际名义3.5%的租金回报率水平 [4] - 2025年国际比较：悉尼实际租金回报率3.6%，多伦多4.1%，但考虑各自2.6%、2.0%的通胀后，名义租金回报率几乎无差别 [4] - “租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更有效 [4] 一线城市住宅市场 - 一线城市住宅租金收益率从2020年的1.6%提升到2025年的1.9% [4] - 但由于此前市场处于通缩期，2025年一线城市“租金回报率+CPI”从2019年的高位4.5%回落至2.0%水平，低于按揭贷款利率，略高于无风险收益率 [4] - 2025年第四季度，部分一线城市CPI（北京、上海）由负转正 [4] - 展望2026年，从租金回报率要求角度考虑，中国重点城市部分资产价格有望从“负面展望”步入“中性” [4] - 一线城市租金回报率+CPI在2.5%左右 [5] 二线城市住宅市场 - 二线城市“租金回报率+CPI”具备优势，部分二线城市房价具备筑底潜力 [4] - 从4Q2025数据看，二线城市“租金回报率+CPI”开始企稳向上，数据从2019年的高位5.1%回落至2023年的2.3%，但2024年开始回升至2.6%，2025年维持2.6% [4] - 相对于目前1.8%的十年期国债收益率，二线城市租金回报率达标度持续改善 [4] - 合肥和西安2025年“租金回报率+CPI”分别提升0.5个百分点、0.4个百分点至2.6%、3.0%，以上两城市2025年CPI均提升0.2个百分点 [4] - 2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在5%~7%水平，目前国内长沙和重庆是最靠近该国际住宅收益率的城市 [4] - 二线城市租金回报率+CPI在3.3%左右 [10] 市场情绪与价格信号 - 2025年购房信心延续改善，12月底居民购房意愿强于上月占比约为16%，环比上升1.2个百分点 [4] - 财政部、税务总局取消征收2年以上住房增值税，北京进一步放松限购政策，带动政策放松预期增加，市场信心出现一定改善 [4] - 但挂牌价下降比例快速提升，12月二手房挂牌价进一步走弱，挂牌价下降占比约为19%，环比增加5.4个百分点 [4] - 后续需关注CPI走势及监管指导对价格预期的影响 [4] 重点公司列表 - 报告列出了17家重点房地产公司及其股票代码、最新股价、总市值、盈利预测和投资评级，所有公司评级均为“增持” [21] - 涵盖的公司包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团、华侨城A、新大正、衢州发展、招商积余、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业 [21]

市场整体表现 - 1月20日上午A股三大指数高开低走，截至午间收盘，沪指报4101.62点，跌0.3%，深证成指跌1.22%，创业板指跌1.83% [1] - 科创创业50指数和创业板50指数均跌超2% [1] - 个股跌多涨少，全市场共有3396只个股下跌，1912只个股上涨，54只个股涨停 [2] - 沪深两市半日成交额为1.85万亿元，较上个交易日放量568亿元 [2] 银行保险板块 - 大金融板块逆市拉升，银行保险股涨幅明显 [3] - 保险股全线飘红，中国人寿涨1.89%，中国平安涨1.57%，中国太保涨0.93%，中国人保涨0.32%，新华保险涨0.35% [3][4] - 银行股方面，中信银行涨2.34%，建设银行、中国银行涨超1%，农业银行、邮储银行、交通银行等跟涨 [4] - 中国银河证券研报显示，结构性货币政策工具降息扩容，利好银行稳息差，人民币信贷呈现边际好转，对公贷款有望继续支撑银行信贷“开门红” [5] 食品饮料板块 - 食品饮料板块表现活跃，食品加工概念股领涨 [6] - 个股方面，红棉股份、京基智农、味知香均录得10%涨停 [6] - 红棉股份涨10.13%，京基智农涨10.01%，味知香涨10.00% [7] - 消息面上，国家发展改革委副主任表示，将研究制定出台2026年—2030年扩大内需战略实施方案，以新供给创造新需求 [7] 房地产板块 - 房地产板块再度活跃 [8] - 个股方面，大悦城、城投控股双双涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展涨幅均超5% [8] - 大悦城涨10.17%，城投控股涨10.11%，招商蛇口涨8.32%，滨江集团涨6.78%，保利发展涨5.91% [9] - 消息面上，国家统计局数据显示，2025年12月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点 [10] 商业航天与通信设备板块 - 航天军工领跌市场，商业航天板块继续杀跌，卫星互联网、卫星导航等概念板块下挫 [11] - 个股方面，通宇通讯、航天动力均跌停，航天宏图下跌13%，中国卫通、中国卫星跌超6% [11] - 航天宏图跌13.00%，通宇通讯跌10.01%，航天动力跌10.00% [12] - CPO板块连续多日下跌，“易中天”（指中际旭创、新易盛、天孚通信）跌幅均超3% [12] - 中际旭创跌3.92%，新易盛跌6.12%，天孚通信跌5.20% [13]