潮新闻客户端 记者 詹慧雯 武恒光 近日，有投资者向滨江集团提问，滨江拿下的"水电新村"项目将何时开始销售？滨江的回答是，该项目预计2026年3月开盘销售。 作为杭州的高层地王项目，该地块于今年3月25日出让。也就是说，从拿地到开盘，"水电新村"项目要花整整一年的时间。 除了"水电新村"项目，杭州在限价放开后的一批最高端项目，纷纷采取了慢节奏。 杭州的高端项目 开盘节奏集体放缓 保利天珺 潮新闻美好生活研究院数据显示，目前杭州宅地地楼面价排名前5的项目，包括蒋村的鹭栖湖云庄、滨江水电新村项目、湖墅板块的滨杭传麒府、钱江世纪 城奥映世纪轩和天珺，均在上半年拿地，但至今没有开盘。 水电新村项目效果图 截至12月9日，滨杭传麒府拿地已有319天；滨江水电新村项目拿地259天；鹭栖湖云庄拿地256天；天珺拿地225天；奥映世纪轩拿地165天。还有滨江区政府 板块的万潮玖序，在2024年12月31日拿地，到现在快一年时间还没有开盘。据了解，这些高端项目基本要到明年才开盘。 这和限价时代的高端项目节奏截然不同。如拱墅申花板块的馥香园，2022年9月拿地，2022年12月开盘，2023年3月实现清盘，从拿地到售罄只用了5个 ...

核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现交易小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏与显著分化态势 [1][6] 深圳土地市场表现 - **福田梅林地块**：作为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地及深圳2025年最后一宗住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由**中铁置业**以总价7.92亿元竞得，溢价率高达**65%**，楼面地价达**4.27万元/平方米** [1][2] - **南山深圳湾地块**：位于深圳湾超级总部基地，吸引6家房企参拍，最终由**中海地产**以31.86亿元竞得，楼面价**7.74万元/平方米**，溢价率**42.49%**，创下该区域宅地溢价新高 [1][4] - **市场特征**：核心区土地稀缺性支撑价格，央企主导市场格局，高溢价成交或成常态 [3][4] - **政策影响**：福田梅林地块要求**全部现房销售**，被视为政策试点，可能加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型 [2] - **整体数据**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额**290.9亿元**，平均溢价率**32.81%** [6] 广州土地市场表现 - **海珠南泰路地块**：由**保利发展**以35亿元竞得，溢价率约**27%**，成交楼面价约**2.44万元/平方米**，吸引2家房企经过76轮竞价 [1][5] - **南沙横沥岛地块**：近期出让的3宗涉宅用地均由**南沙开建**以底价竞得，成交总额**22.84亿元**，总规划建筑面积**21.87万平方米** [6] - **整体数据**：2025年前11个月，广州市成交各类用地规划建筑面积**2748.03万平方米**，同比增长**0.64%** [7] 房企投资策略与市场分化 - **投资策略**：房企在年末因前期审慎而留有投资额度，促使入市拿地，但投资高度集中于核心区优质地块，追求资金高效周转和确定性 [1][6] - **市场分化**：一线城市核心地块受热捧，但近郊及远郊区域地块成交意愿低迷，例如深圳光明马田地块由龙湖以**7.66亿元底价**摘得，楼面价约**1.2万元/平方米**，与2023年同区域地块相比，总价与楼面价均下降 [6] - **行业趋势**：土地市场机会呈“点状”分布，房企选择高度趋同，聚焦核心区域 [6]

深圳土地市场近期成交概况 - 12月10日，深圳福田区梅林街道一宗“迷你宅地”经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [1] - 该地块土地面积4994.02平方米，起始价4.8亿元，要求全部现房销售，是福田区自2016年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地 [1] - 12月8日，深圳湾超级总部基地一宗地块由中海地产以31.86亿元竞得，同日龙湖集团以7.66亿元竞得光明区一宗地块，两宗地块共收金39.52亿元 [2] - 根据统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [2] 土地市场特征与趋势 - 深圳土拍及新房市场分化明显，核心地段豪宅因地理位置稀缺、竞品有限，去化速度快，体现出市场较强购买力，此类优质地块备受房企关注 [2] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，市场分化趋势延续 [2] - 深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，年末宅地65%的高溢价标志着深圳楼市进入结构性复苏期 [1] - 预计2026年深圳将继续通过供应少量优质地块来维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态 [1] “现房销售”模式的影响 - 福田梅林地块作为深圳又一宗“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [1] - 现房销售模式将加速行业洗牌，资金承压的中小房企可能被淘汰，推动房企从“高周转”模式转向“高品质”竞争 [1] - 该模式有望提升精品住宅供应占比，对增强购房者信心、稳定市场预期具有积极作用 [1] 行业政策展望 - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，具体措施可能包括清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进需求释放 [2]

市场指数与成交概况 - 截至收盘，上证指数跌0.23%，深证成指涨0.29%，创业板指跌0.02% [1] - 全市场成交额达1.79万亿元 [1] 房地产板块表现 - 房地产板块直线拉升，财信发展、华夏幸福等多股涨停，特发服务、金地集团、保利发展等涨幅居前 [1] - 万科A快速冲高涨停，收盘涨停板上仍有超34万手封单，股价报5.25元/股，最新市值为626.36亿元 [1] - 万科将于12月10日召开债券持有人会议，审议“22万科MTN004”展期事宜，计划将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 [1] 海南自贸区板块表现 - 海南自贸区板块持续走强，海南发展3天2板，京粮控股、海德股份、海南高速、欣龙控股、罗牛山等多股涨停 [2] - 神农种业午后“20CM”涨停，收盘股价报6.88元/股，最新总市值为70.45亿元 [2] 海南自贸港政策动态 - 《中共海南省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，提出高标准建设海南自由贸易港，加快完善以“零关税、低税率、简税制”“五个自由便利一个安全有序流动”为主要特征的政策制度体系 [2] - 规划建议大幅提高贸易自由化便利化水平，动态调整禁止、限制进出口清单，推动优化进口征税商品目录，深化非关税措施改革，完善跨境服务贸易负面清单 [2] - 海南自贸港全岛封关将于12月18日启动，将实施以“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”为基本特征的自由化便利化政策制度 [2]

市场整体表现 - 2025年12月10日A股下探回升，三大指数涨跌不一，沪指跌0.23%险守3900点，深证成指涨0.29%，创业板指跌0.02% [1] - 沪深两市全天成交额1.78万亿元，较昨日缩量超1200亿元 [1] 宏观经济数据 - 国家统计局公布11月CPI数据，环比略降0.1%，同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，创下自2024年3月份、近21个月以来的最高水平 [2] - 翘尾因素减少和食品类价格上升是影响CPI同比涨幅明显扩大的主要因素，当前物价指数保持回升趋势，需求呈现稳步修复态势 [2] 机构后市观点 - 国泰海通指出，中国股市或将向上迈出新台阶，12月至明年2月是政策、流动性、基本面向上共振窗口期，股市或将逐步展开跨年攻势，看好科技、券商与消费等板块 [2] - 银河证券表示，A股市场中长期向好逻辑不改，监管层下调险企股票投资风险因子，将进一步释放保险资金入市潜力，为市场注入更多增量流动性 [3] 房地产行业 - 地产板块午后直线上攻，全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）收涨3.73%领涨全市场 [1] - 代表A股龙头地产行情的中证800地产指数涨逾3%，成份股大面积收涨，其中万科A下探10年新低后突发涨停，海南机场涨超7%，保利发展涨超5% [4] - 地产ETF（159707）放量成交超7700万元，资金单日大幅净申购4050万份，此前已连续四日加码 [4] - 地产板块走强或与房贷贴息政策有关，华泰证券研报显示，2023年至今包括南京、长春、运城、武汉等在内的城市均已出台购房贷款贴息政策，该政策既可降低购房成本，又对预期产生正向作用 [6] - 万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会于12月10日召开，将讨论债券展期事宜，会议共有三个议案，较此前市场预期版本新增两个议案，有利于各方达成统一共识 [6] - 中信证券认为，2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [6] - 平安证券表示，预计积极因素有望形成共振，楼市调整幅度逐步收敛，“核心区+好房子”将率先企稳 [6] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场13只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [7] 有色金属行业 - 有色金属板块逆市活跃，揽尽有色金属行业龙头的有色龙头ETF（159876）场内价格劲涨1.11% [1] - 有色龙头ETF（159876）全天获资金净申购5460万份，此前连续2日获资金净流入合计金额5430万元，近20日累计吸金2.43亿元 [7] - 截至12月9日，有色龙头ETF（159876）最新规模7.48亿元，在全市场3只跟踪同标的指数的ETF产品中规模最大 [7] - 细分个股表现突出，云南锗业领涨超6%，盛新锂能涨近6%，山金国际涨超3%，四川黄金涨逾2%，权重股紫金矿业、中国铝业涨逾1% [9] - 宏观方面，市场预期美联储将于12月11日宣布降息，据CME“美联储观察”，美联储12月降息25个基点的概率为87.6% [10] - 中信建投证券指出，只要美联储仍处于降息通道，有色金属价格仍有上涨动力 [10] - 产业方面，锂电池板块走强，据锂电产业链12月预排产数据，样本企业中电池排产143.3GWh，环比增长2.3% [11] - 华泰证券认为，预计12月锂电排产环比增加，景气度持续向好，多环节产能利用率持续攀升，出现涨价 [11] - 中信建投指出，在四季度全球宏观经济波动加剧与地缘政治冲突升级的背景下，有色金属凭借供需刚性、“反内卷”政策红利及避险属性，成为中长期资产配置的核心标的 [11] - 展望后市，矿端供应紧张、绿色经济转型及货币体系重构将驱动有色金属价格中枢持续上移 [11] - 有色龙头ETF（159876）及其联接基金标的指数全面覆盖铜、铝、黄金、稀土、锂等行业 [11] 国防军工与商业航天 - 商业航天概念反复活跃，带动国防军工板块逆市拉升，高人气国防军工ETF（512810）场内收涨0.85%，收盘价创近一个月新高 [13] - 持仓商业航天概念股强势，西部材料4天3板创历史新高，菲利华、中科星图大涨7% [13] - 近期商业航天领域利好密集，国内卫星发射频次增加，12月10日成功发射阿联酋813卫星等9颗卫星，民营火箭技术持续突破，日前朱雀三号首飞入轨成功 [15] - 国家航天局设立商业航天司，并发布《推进商业航天高质量安全发展行动计划（2025—2027年）》，标志着我国商业航天进入制度化、体系化发展阶段 [15] - 海外方面，美国太空探索技术公司SpaceX正推进首次公开募股计划，拟募资远超300亿美元，该公司目标整体估值约1.5万亿美元，并计划最快于2026年中后期上市 [16] - 浙商证券2026年策略指出，重视内需、出口、改革三大主线，内需方向包括商业航天、大飞机、低空经济、可控核聚变等，出口是军工企业打开业绩天花板的重要发展方向，改革方向重点关注股权激励 [16] - 国防军工ETF（512810）覆盖“商业航天 + 低空经济 + 可控核聚变 + 大飞机 + 深海科技 + 军用AI”等诸多热门主题，同时是融资融券+互联互通标的 [16] 其他活跃板块 - 农牧渔板块掀涨停潮，全市场唯一农牧渔ETF（159275）场内价格大涨1.03% [1] - AI产业链继续上攻，光模块CPO含量超56%的创业板人工智能ETF华宝（159363）再刷上市新高 [1]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月10日收盘，租售同权概念板块整体上涨2.05%，在概念板块涨幅榜中位列第4 [1] - 板块内个股表现分化，17只股票上涨，其中世联行、万科A、财信发展涨停，保利发展、德必集团、三六五网分别上涨5.20%、5.15%、4.77% [1] - 板块内部分股票下跌，跌幅居前的有*ST阳光、悦心健康、汇通能源，分别下跌3.46%、1.34%、1.20% [1] 板块资金流向 - 12月10日，租售同权概念板块获得主力资金净流入12.83亿元 [2] - 板块内18只股票获得主力资金净流入，其中6只股票主力资金净流入超过5000万元 [2] - 万科A主力资金净流入额居首，达8.51亿元，世联行、财信发展、保利发展分别净流入1.35亿元、1.01亿元、9756.07万元 [2] 个股资金流入详情 - 万科A、财信发展、世联行主力资金净流入比率居前，分别为26.34%、23.92%、23.79% [3] - 万科A当日股价上涨10.06%，换手率6.55% [3] - 世联行当日股价上涨10.07%，换手率9.41% [3] - 财信发展当日股价上涨9.94%，换手率10.50% [3] - 保利发展当日股价上涨5.20%，换手率2.50%，主力资金净流入9756.07万元，净流入比率为4.94% [3] - 我爱我家、招商蛇口、三湘印象等股票也获得主力资金净流入，金额分别为5880.53万元、5593.87万元、3000.15万元 [3] 其他概念板块表现对比 - 12月10日，海南自贸区概念板块涨幅最大，为6.72%，免税店、自由贸易港概念分别上涨3.01%、2.25% [2] - 当日跌幅居前的概念板块包括培育钻石、EDR概念、AI PC，分别下跌1.83%、1.15%、1.07% [2]

市场整体表现 - 12月10日，沪指下跌0.23% [1] - 申万一级行业中，上涨的有26个，涨幅居前的行业为房地产、商贸零售，涨幅分别为2.53%、1.97% [1] - 跌幅居前的行业为银行、电力设备，跌幅分别为1.58%、0.87% [1] - 两市主力资金全天净流出275.47亿元 [1] 行业资金流向 - 今日有10个行业主力资金净流入，房地产行业主力资金净流入规模居首，全天净流入19.65亿元，该行业今日上涨2.53% [1] - 其次是商贸零售行业，净流入资金为13.07亿元，日涨幅为1.97% [1] - 主力资金净流出的行业有21个，电子行业主力资金净流出规模居首，全天净流出125.74亿元 [1] - 电力设备行业净流出资金为55.71亿元，净流出资金较多的还有计算机、银行、通信等行业 [1] 房地产行业个股表现 - 房地产行业所属的个股共100只，今日上涨的有78只，涨停的有6只；下跌的有19只，跌停的有1只 [2] - 该行业资金净流入的个股有63只，其中净流入资金超5000万元的有10只 [2] - 净流入资金居首的是万科A，今日净流入资金8.51亿元，今日涨跌幅为10.06% [2] - 紧随其后的是华夏幸福、世联行，净流入资金分别为3.04亿元、1.35亿元，今日涨跌幅分别为9.92%、10.07% [2] - 其他净流入资金居前的个股包括财信发展（净流入1.01亿元）、保利发展（净流入9756.07万元）、海南机场（净流入9105.39万元）等 [2] - 房地产行业资金净流出个股中，资金净流出超千万元的有12只 [2] - 净流出资金居前的有万通发展、衢州发展、盈新发展，净流出资金分别为1.11亿元、1.05亿元、7979.23万元 [2] - 其他净流出较多的个股包括首开股份（净流出6846.78万元）、张江高科（净流出2827.44万元）等 [4]

地产板块市场表现 - 12月10日午后地产板块发力走高，多只股票收盘涨停或大幅上涨，其中世联行、万科A、南都物业、华夏幸福涨停，特发服务、沙河股份、金地集团、保利发展等涨超5% [1] 万科债券展期进展 - 万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会于12月10日召开，讨论债券展期事宜 [1] - 该债券是万科于2022年12月发行的中期票据，余额为20亿元，票面利率3%，原到期日为2025年12月15日 [1] - 存续期管理机构浦发银行于12月5日披露了展期“最终议案”，相较此前市场流传的“初步议案”，新增了关于付息和增信措施的选项，但保持了本金展期一年且无首付的核心条款 [1] 行业现状与政策展望 - 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势 [2] - 政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手 [2] - 市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势 [2] - 需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济 [2]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

市场表现 - 地产股午后出现显著拉升，万科A股价涨停，海南机场股价上涨超过7%，保利发展股价上涨超过5%，新城控股与华发股份股价上涨超过3% [1] - 受盘面影响，房地产相关交易所交易基金(ETF)整体上涨超过3% [1] - 具体ETF表现：地产ETF(159707)上涨4.05%至0.642元，房地产ETF(159768)上涨3.79%至0.575元，房地产ETF(512200)上涨3.23%至1.536元，房地产ETF基金(515060)上涨3.09%至0.733元 [2] 行业分析与展望 - 分析认为房企基本面目前处于“磨底”阶段 [2] - 未来一段时间，板块行情走势将由加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程主导 [2] - 中长期来看，行业发展模式将从“高杠杆、高周转”转向注重“品质、服务、可持续”，并通过城市更新释放存量潜力 [2]