业绩数据 - 2024 年度营业收入 311.67 亿元，同比下降 10.14%；2025 年 1 - 9 月营业收入 173.72 亿元，同比下降 4.95%；预计 2025 年度营业收入 308.26 亿元，同比下降 1.09%[14] - 2024 年度净利润 5.00 亿元，同比下降 58.56%；2025 年 1 - 9 月净利润 1.93 亿元，同比下降 75.31%；预计 2025 年度净利润 1.03 亿元，同比下降 79.49%[14] - 报告期各期末负债合计分别为 1149.20 亿元、1099.89 亿元、992.58 亿元和 943.22 亿元；资产负债率分别为 78.11%、76.55%、74.34%和 73.27%[17] - 报告期各期主营业务毛利率分别为 21.79%、15.78%、13.71%和 13.35%[21] - 报告期各期经营活动产生的现金流量净额分别为 742,237.71 万元、1,393,000.75 万元、625,731.06 万元和 697,747.12 万元[22] 股权情况 - 截至 2025 年 9 月 30 日，保利南方集团有限公司持股比例 37.69%，持股数量 4,511,874,673 股[37] - 截至 2025 年 9 月 30 日，中国保利集团有限公司持股比例 3.03%，持股数量 363,067,789 股[38] - 2025 年股权无偿划转完成后，保利集团直接持有公司股份 4,874,942,462 股，占比 40.72%[38] 财务投资 - 截至 2025 年 9 月 30 日，公司财务性投资金额合计 20724.50 万元，占最近一期末归母净资产比例为 0.10%[83] - 公司对韶山光大村镇银行股份有限公司投资 1200.00 万元，认定为财务性投资[86] - 公司对福州兴利成长股权投资合伙企业（有限合伙）投资 1000.00 万元，认定为财务性投资[86] 可转债发行 - 本次可转债拟发行数量不超过 5000.00 万张，发行总额不超过 500000.00 万元，每张面值 100 元，期限六年，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[105][106][107][108][116] - 若公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的 130%，或可转债未转股余额不足 3000 万元，公司有权赎回[125][126] - 若募集资金运用实施情况与承诺出现重大变化，或在最后一个计息年度内，公司股票收盘价连续三十个交易日低于当期转股价格的 70%，持有人可回售[127][128] - 可转债发行对象不超过 35 名符合规定的特定对象，持有人转股后所转股票自发行结束之日起 18 个月内不得转让[130][133] 项目情况 - 杭州保利天奕项目总投资 65.78 亿元，预计销售额 68.25 亿元，计划 2027 年 12 月开始交付，使用募集资金 150,000 万元[166][169][172] - 石家庄项目总投资预计为 240,601 万元，预计销售额 267,908 万元，计划 2027 年 6 月开始交付，使用募集资金 75,000 万元[176][179][183] - 广州项目总投资预计为 325,211 万元，预计销售额 349,550 万元，计划 2027 年 12 月开始交付[188][191] - 中山保利琅悦项目总投资 172,665 万元，预计开发周期为 2025 年 1 月至 2029 年 2 月，预计销售额 196,985 万元[200] 公司策略与风险 - 公司要构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，围绕客户需求迭代焕新产品带动销售，推进库存去化[73][74] - 公司要做优增量项目投资，全方位升级产品和服务体系，提升服务竞争能力和资产经营水平[74][75] - 公司将继续推进“和翎计划”，保持较高的绿色建筑覆盖率[77] - 公司存在部分尚未了结的金额较大诉讼，房地产行业受政策调控影响大，项目开发存在风险[16][7][8][9][10][11][12][13][14] - 本次向特定对象发行可转换公司债券存在审批、发行、净资产收益率和每股收益摊薄、募集资金投资项目等风险[23][24][25][26]

业绩总结 - 2022 - 2024年公司签约销售金额分别为4573.01亿元、4222.00亿元、3230.29亿元，同比下滑14.51%、7.68%、23.49%，2025年1 - 9月为2017.31亿元，同比下滑16.53%[111] - 2023 - 2024年及2025年1 - 9月公司结算金额分别为3225.02亿元、2873.54亿元、1565.74亿元，同比变动25.69%、 - 10.90%、 - 4.77%[113][114] - 预计2025年度公司营业总收入3082.61亿元，同比减少1.09%；归母净利润10.26亿元，同比减少79.49%；扣非净利润6.28亿元，同比减少85.25%[117][118] 项目情况 - 本次募投9个房地产项目均于2025年8月底前开工，截至2025年12月31日平均开工面积进度约96.76%，全部已预售，预计2026 - 2027年交付，涉及总建筑面积147.60万平方米[12][16] - 9个项目容积率区间1.55 - 3.10，平均2.24；平均单套建筑面积区间88.27 - 142.08平方米，平均115.58平方米；平均成交价格均低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍[13] - 本次募投项目测算销售毛利率位于11.21%至21.98%之间，测算销售净利率位于3.53%至9.49%之间[63] 财务状况 - 2025 - 2027年公司资金缺口合计159.93亿元，本次发行募集资金不超50亿元[71][87] - 截至2025年9月30日，公司可自由支配资金为1152.63亿元[74] - 2025 - 2027年公司经营性现金流入净额占营业收入比例为2.01%，未来三年经营性现金流入净额合计191.55亿元[75][76] 市场与运营 - 2025年前三季度公司新增计算容积率建筑面积290万平方米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市核心区域[120][168] - 2025年前三季度公司销售均价19965元/平方米，同比增长11.49%[120] - 2025年上半年公司2021年及以前存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占当期总签约金额达35%[121] 风险管理 - 公司应收账款和其他应收款按预期信用损失计提坏账准备，存货按可变现净值与成本孰低计提跌价准备，相关计提政策符合准则要求[139][154][199] - 2022 - 2024年末公司存货跌价准备计提比例与主要可比公司无显著差异，整体低于同行业可比公司平均水平[193] - 公司制定完善资金管控机制，保障合作项目资金有效控制[157]

业绩总结 - 2022 - 2025年1 - 9月公司签约销售金额分别为4573.01亿元、4222.00亿元、3230.29亿元及2017.31亿元，同比分别下滑14.51%、7.68%、23.49%及16.53%[63] - 报告期内公司营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3116.66亿元和1737.22亿元，2023年同比增长23.42%，2024年及2025年1 - 9月同比分别下降10.14%和4.95%[61] - 报告期内公司主营业务毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%和13.35%，呈下降趋势[64] - 报告期内公司归母净利润分别为183.20亿元、120.67亿元、50.01亿元及19.29亿元，2023 - 2025年1 - 9月同比分别下滑34.13%、58.56%及75.31%[69] - 预计2025年度公司营业总收入3082.61亿元，同比减少1.09%；归母净利润10.26亿元，同比减少79.49%[70] 财务状况 - 2025 - 2027年公司资金缺口合计为159.93亿元[32] - 截至2025年9月30日，公司可自由支配资金为1152.63亿元[34] - 2025 - 2027年公司经营性现金流入净额合计测算值为191.55亿元，占营业收入比例为2.01%[35][36][39] - 2025年9月30日公司最低现金保有量测算值为933.05亿元[38] - 2027年12月31日公司最低现金保有量测算值为1039.42亿元，未来新增需求为106.37亿元[39][40] - 2025 - 2027年公司预计现金分红支出合计为12.70亿元，现金分红比例为40%[41] - 2024年度公司现金分红金额（含税）20.17亿元，现金分红比例为40.33%[41] - 2025 - 2027年归属于母公司所有者的净利润占各年度营业收入的比例预测值为0.33%[41] - 2022 - 2024年公司偿付有息债务利息支付现金占当年有息债务平均余额比例平均为4.29%，以此作为2025 - 2027年预测值[42] - 假设2025 - 2027年有息债务平均余额与2024年不变，三年偿还有息债务利息现金合计451.99亿元[43] - 报告期各期末公司剔除预收款后的资产负债率分别为68.47%、67.14%、64.70%和63.29%，净负债率分别为63.58%、61.20%、62.67%和65.02%，现金短债比分别为1.57、1.28、1.01和1.02[157] 募投项目 - 本次募集资金拟用于9个在建房地产开发项目[6] - 本次发行募集资金用于商品住宅资本性支出中与房地产工程建设支出相关部分[7] - 杭州保利天奕项目土地成本投资金额438,069万元[9] - 杭州保利天奕项目总投资657,758万元，募集资金投入150,000万元[10] - 本次募投项目总计销售收入为1992352万元[18] - 本次募投项目测算销售毛利率位于11.21%至21.98%之间，测算销售净利率位于3.53%至9.49%之间[25] 业务布局 - 2022 - 2025年1 - 9月，华南和华东片区主营业务收入占比分别为56.14%、56.69%、61.68%和68.96%[127] - 2025年前三季度新增计算容积率建筑面积290万平方米，总获取成本603亿元，51%投资金额位于北上广一线城市核心区域[73][127] - 公司一、二线存货项目占比超70%，业务布局集中在华东、华南片区，主要项目类型为住宅[151] 应收账款与其他应收款 - 报告期各期末公司应收账款余额分别为425,645.22万元、402,250.16万元、527,458.97万元和755,479.20万元，占同期末资产总额比例分别为0.29%、0.28%、0.40%和0.59%[81] - 截至2025年9月30日，1年以上应收账款余额102327.63万元，其中逾期金额13679.99万元[92] - 截至2025年12月31日，报告期各期末应收账款期后回款率分别为95.61%、90.73%、75.90%和31.21%[94] - 2025年9月30日公司其他应收款中外部单位往来款8,941,379.35万元，占比62.57%[103] - 2025年9月30日公司其他应收款中关联方往来款4,972,840.96万元，占比34.80%[103] - 截至2025年12月31日，公司报告期各期末其他应收款期后回款率分别为53.08%、37.57%、19.43%和8.50%[108] 存货情况 - 公司报告期各期末存货账面价值分别为87,789,319.33万元、86,950,846.42万元、79,855,941.92万元和74,620,951.11万元，占资产总额比重分别为59.67%、60.51%、59.81%和57.96%[121] - 截至2024年末，公司存货中开发产品账面余额2028.62亿元[139] - 截至2024年末，约40%开发产品已签约未结转，60%未售[139] 债券情况 - 截至2025年9月30日，公司已发行存续期内公司债券30只，发行规模总计253.05亿元，债券余额总计236.354亿元，期限为5年或7年，评级均为AAA且无违约[160] - 截至2025年9月30日，公司已发行存续期内中期票据17只，发行规模总计260亿元，债券余额总计260亿元，期限为3年或5年，部分无债项评级，均无违约[161] - 截至2025年9月30日，公司已发行存续期内可转换公司债券1只，发行规模85亿元，债券余额85亿元，期限6年，评级AAA，无违约[161] 其他 - 公司按《公司法》设置股东会、董事会等法人治理机构，设9个中心，审计与风控管理中心负责审计监督，董事会审计委员会监督内控实施[163] - 公司建立《内部控制管理办法》，形成内部控制评价体系，每年开展自评价与监督评价，审计与风控管理中心追踪整改缺陷[166] - 自2025年12月12日前六个月至回复报告出具日，公司不存在实施或拟实施的财务性投资的情况（除对韶山光大村镇银行股份有限公司的既有投资）[177][184] - 截至2025年9月30日，发行人合并报表的归母净资产金额为19741939.11万元，财务性投资占比为0.10% [186]

财务数据 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元人民币[5] - 2025年9月30日资产总额为128,739,274.93万元[6] - 2025年9月30日负债总额为94,322,148.06万元[6] - 2025年1 - 9月营业收入为17,372,167.87万元[8] - 2025年1 - 9月营业利润为969,817.43万元[9] - 2025年1 - 9月净利润为651,540.30万元[9] - 2025年1 - 9月经营活动产生的现金流量净额为697,747.12万元[11] 业务数据 - 2025年1-9月主营业务收入为173.31亿元，房地产销售收入为156.57亿元，占比90.34%[17] - 截至2025年9月30日公司合并报表范围内的拟建和在建项目共计426个[44] 比率数据 - 2025年9月30日流动比率为1.67倍，速动比率为0.55倍[15] - 2025年9月30日母公司报表资产负债率为84.32%，合并报表为73.27%[15] - 2025年1-9月应收账款周转率为27.08次，存货周转率为0.19次[15] 每股数据 - 2025年9月30日每股净资产为16.11元，每股经营活动现金流量为0.58元，每股现金流量为 -1.03元[15] - 2025年1-9月扣除非经常性损益前基本和稀释每股收益均为0.16元，扣除非经常性损益后均为0.15元[15] 收益数据 - 2025年1-9月扣除非经常性损益前全面摊薄净资产收益率为0.98%，加权平均为0.98%；扣除非经常性损益后全面摊薄为0.88%，加权平均为0.88%[15] - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%和13.35%[45] - 报告期各期，公司分别实现投资净收益42.010084亿元、22.118880亿元、17.903349亿元和 - 1.4727亿元[46] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷政策、土地政策、税收政策、需求端政策变化的风险[18][19][21][22][23] - 公司面临未有效应对宏观经济、行业周期性波动的风险[24] - 公司在投资拓展阶段面临土地拓展风险[26] - 截至2025年9月30日公司存在部分尚未了结的金额较大诉讼[38] - 公司部分项目采用合作开发模式，存在无法收回往来款项的风险[39] 业绩对比 - 2024年度营业收入311.67亿元，同比下降10.14%；2025年1 - 9月营业收入173.72亿元，同比下降4.95%[36] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润5.00亿元，同比下降58.56%；2025年1 - 9月归属于上市公司股东的净利润1.93亿元，同比下降75.31%[36] - 预计2025年度实现营业总收入308.26亿元，同比下降1.09%；归属于母公司所有者的净利润1.03亿元，同比下降79.49%[36] 资产数据 - 报告期各期末负债合计分别为1149.20亿元、1099.89亿元、992.58亿元和943.22亿元；合并口径资产负债率分别为78.11%、76.55%、74.34%和73.27%[40] - 报告期各期末存货账面价值分别为877.89亿元、869.51亿元、798.56亿元和746.21亿元，占资产总额比例分别为59.67%、60.51%、59.81%和57.96%[41] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为0.21亿元、0.50亿元、0.79亿元和0.67亿元[41] - 报告期各期末长期股权投资账面价值分别为106.25亿元、104.30亿元、101.29亿元和103.47亿元，占资产总额比例分别为7.22%、7.26%、7.59%和8.04%[41] - 报告期各期末其他应收款（不含应收利息和应收股利）账面价值分别为157.41亿元、150.38亿元、143.11亿元和141.73亿元，占资产总额比例分别为10.70%、10.47%、10.72%和11.01%[41] - 截至2025年9月30日，公司所有权受限资产账面价值合计2037.348481亿元，占期末资产总额的15.83%[43] 担保与持股数据 - 截至2025年9月30日，公司合并口径累计按揭担保余额为761.035002亿元[48] - 截至2025年9月30日，公司及下属子公司持有保利发展4138056股，持股比例0.0346%[61] - 截至2025年9月30日，公司及下属子公司持有保利物业37100股，持股比例0.0067%[61] - 截至2025年9月30日，公司及下属子公司持有中国海诚569091股，持股比例0.1222%[61] - 截至2025年9月30日，公司及下属子公司持有保利联合236486股，持股比例0.0489%[61] 发行相关 - 本次可转换公司债券发行数量为5000.00万张，证券面值100元/张，按票面金额平价发行，募集资金总额50亿元，债券期限6年[56][57] - 本次可转债发行对象为不超过35名（含35名）符合规定条件的特定对象[57] - 马丰明和刘昀为本次推荐的保荐代表人，二人执业记录良好[58] - 2025年12月12日，发行人召开2025年第11次临时董事会审议多项发行相关议案[68] - 2025年12月23日，保利集团同意公司本次向特定对象发行可转换公司债券方案[69] - 2025年12月29日，发行人召开2025年第六次临时股东会审议多项发行相关议案[70] 督导相关 - 保荐机构督导发行人完善关联交易制度并履行信息披露义务[74] - 保荐机构督导发行人执行募集资金管理等制度并关注承诺事项[74] - 保荐机构督导发行人规范对外担保行为并关注相关事项[74] - 保荐机构列席发行人股东会、董事会会议并发表专业意见[74] - 保荐机构有权定期对发行人进行实地专项核查[74] - 发行人承诺支持配合保荐机构持续督导工作并提供资料[74] - 发行人应聘请证券服务机构协助履行持续督导义务[74] - 保荐机构为中国国际金融股份有限公司，保荐代表人为马丰明、刘昀[75] - 保荐机构认为发行人本次发行证券具备在上交所挂牌转让条件[77] - 保荐机构同意推荐发行人本次发行的证券在上交所挂牌转让[77]

股权结构 - 截至2025年9月30日，公司总股本为11,970,443,418股，均为无限售条件流通股[12] - 截至2025年9月30日，保利南方集团有限公司持股4,511,874,673股，占比37.69%[12] - 2025年12月3日，原控股股东保利南方持有的股份无偿划转至保利集团完成过户，保利集团持股4,874,942,462股，占比40.72%[13] 筹资情况 - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金不超50亿元[3] - 2006 - 2025年公司多次筹资，2006年7月18日首次公开发行筹资净额201,856.00万元[15] - 2007年8月1日公开增发筹资净额681,469.38万元[15] - 2009年7月10日非公开发行筹资净额781,535.00万元[15] - 2016年6月7日非公开发行筹资净额890,789.07万元[15] 财务数据 - 2022 - 2024年现金分红金额分别为538,669.95万元、511,706.26万元、276,571.77万元，占比分别为29.40%、42.40%、55.30%[16] - 2023 - 2024年股份回购金额分别为25,224.37万元、74,859.77万元[16] - 2025年9月30日资产总额128,739,274.93万元，负债总额94,322,148.06万元[18] - 2025年1 - 9月营业收入17,372,167.87万元，净利润651,540.30万元[18] - 2025年1 - 9月经营活动现金流量净额697,747.12万元[19] - 2025年1 - 9月投资活动现金流量净额 - 403,474.65万元，筹资活动 - 1,522,813.73万元[20] - 2025年1 - 9月非经常性损益合计26,088.33万元，扣除所得税后22,080.05万元[20] - 2025年9月30日流动比率为1.67倍[21] - 2025年1 - 9月速动比率为0.55，2024年为0.51，2023年为0.49，2022年为0.50[22] - 2025年1 - 9月母公司报表资产负债率为84.32%，2024年为85.35%，2023年为84.28%，2022年为85.84%[22] - 2025年1 - 9月合并报表资产负债率为73.27%，2024年为74.34%，2023年为76.55%，2022年为78.11%[22] - 2025年1 - 9月应收账款周转率为27.08次，2024年为67.05次，2023年为83.79次，2022年为73.93次[22] - 2025年1 - 9月每股净资产为16.11元，2024年为16.08元，2023年为16.16元，2022年为15.64元[22] - 2025年1 - 9月扣除非经常性损益前基本每股收益0.16元，2024年为0.42元，2023年为1.01元，2022年为1.53元[22] - 2025年1 - 9月扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率为0.88%，2024年为2.15%，2023年为5.94%，2022年为9.14%[22] 发行进展 - 机构同意保荐保利发展2025年度向特定对象发行可转换公司债券[37][47] - 2025年12月12日，发行人召开2025年第11次临时董事会，审议通过多项与发行相关议案[48] - 2025年12月23日，保利集团出具批复，同意公司本次发行方案[49] - 2025年12月29日，发行人召开2025年第六次临时股东会，审议通过多项与发行相关议案[49][50] - 本次发行尚需获上交所审核通过并经中国证监会注册决定方可实施[51] 业绩展望 - 预计2025年度实现营业总收入308.26亿元，同比下降1.09%；归属于母公司所有者的净利润为1.03亿元，同比下降79.49%[104] 项目情况 - 截至2025年9月30日，合并报表范围内拟建和在建项目共计426个[113] - 本次募集资金投资项目系已预售未交付的存量项目，累计投入资金占总投入比例较高[123] - 本次向特定对象发行可转债募集资金用于9个房地产开发项目，分布在上海、杭州、广州和佛山等城市[139] 人员情况 - 马丰明和刘昀被授权负责保利发展2025年度向特定对象发行可转债项目的保荐工作[143] - 马丰明和刘昀最近3年内无违规记录[144] - 马丰明最近3年内曾担任过2个项目签字保荐代表人，刘昀最近3年内曾担任过1个项目签字保荐代表人[144] - 马丰明和刘昀目前均无申报的在审企业[144]

保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的 补充法律意见（一） 北京市西城区金融街 19 号富凯大厦 B 座 12 层 电话:010-52682888 传真:010-52682999 邮编:100033 北京德恒律师事务所 关于 | 一、问题 | 1.关于本次募投项目 3 | | --- | --- | | 二、问题 | 3.关于其他 23 | 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的补充法律意见（一） 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的 补充法律意见（一） 德恒01F20252010-08号 致：保利发展控股集团股份有限公司 德恒受发行人委托，担任发行人 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券 事项的专项法律顾问。本所根据《证券法》《公司法》以及中国证监会发布的《注 册管理办法》以及国务院国资委、中华人民共和国财政部、中国证监会联合颁布 的《上市公司国有股权监督管理办法》等相关法律、法规、部门规章和规范性文 件的规定，并按照中国证监会关于《公开发行证券 ...

| 证券代码：600048 | 证券简称：保利发展 | 公告编号：2026-012 | | --- | --- | --- | | 转债代码：110817 | 转债简称：保利定转 | | 关于 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券 申请文件的审核问询函回复及募集说明书 等申请文件更新的提示性公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于2026年1月19日收 到上海证券交易所（以下简称"上交所"）出具的《关于保利发展控股集团股份 有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》（上证上审（再 融资）〔2026〕22号）（以下简称"《问询函》"）。上交所审核机构对公司向 特定对象发行可转换公司债券申请文件进行了审核，并形成了首轮问询问题。 公司收到《问询函》后，会同相关中介机构就《问询函》提出的问题进行了 认真研究和逐项落实，现根据相关要求对《问询函》回复进行披露，并对《保利 发展控股集团股份有限公司2025年度向特定对象发行可转换公司债券募集说明 书》等 ...

市场启动与项目概况 - 首批商业不动产REITs蓄势待发，自1月底以来已有12单产品完成申报，其中10单获交易所受理，预计募资规模达377亿元人民币 [1] - 项目发起方类型多元，涵盖央企（如保利发展）、地方国企（如锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团）、民企（如唯品会、银泰百货、华住集团、砂之船）以及外资企业（如凯德） [1] - 10单获受理项目均位于一二线城市核心区域，底层资产业态呈现“零售主导、多元补充”格局，具体包括零售4单、商办综合体3单、酒店2单、办公1单 [1] - 预计最快2025年3月，首批商业不动产REITs产品有望正式亮相，从试点宣布到产品获受理仅用时约两个月 [1] 底层资产特征 - 首批获受理项目运营成熟，历史经营业绩良好且现金流较为稳定，部分项目底层资产最近一期正处于满租状态 [3] - 央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山，扎根粤港澳大湾区核心城市 [3] - 上海市3家重点国企（上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团）申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于核心商圈，核心运营指标稳定 [3] - 民企项目中，唯品会和砂之船分别以旗下运营的郑州、哈尔滨和西安的奥特莱斯项目为底层资产，砂之船于2018年即在新加坡证券交易所成功发行REITs [3] - 银泰百货及其控股股东自持的旗下同类商业资产达21个 [3] - 华住集团作为连锁酒店龙头，通过标准化管理实现酒店自2023年以来入住率稳定在91%以上 [3] - 外资企业凯德的申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平 [3] 行业转型与定价功能 - 商业不动产REITs覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围，通过盘活多类型成熟资产，引导行业向新模式转型发展 [4] - 产品通过将具备稳定现金流的不动产资产转化为标准化金融份额，回收资金可重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展，实现生产要素更高效的良性循环 [4] - 为正处于转型探索中的房地产行业提供新机遇，推动行业从“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式重资产开发模式，向强调专业运营、持续服务、稳健现金流的“轻重分离”模式转型 [5] - 通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供重要的资金回笼渠道和资产循环模式，鼓励和促进从“开发商”向“资产管理者+服务商”转型 [6] - 首批项目中有4单明确改造计划，改造方向聚焦“提升空间利用率、优化业态组合”，致力于资产未来增值 [6] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供至关重要的“定价之锚”，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号 [6] - 为同类非上市商业资产提供可参考、可比较的估值基准，提升整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地配置优质资产 [7] 投资价值与市场机遇 - 在低利率环境下，庞大的社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [8] - 商业不动产REITs以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的 [8] - 低利率降低了资本对优质不动产资产的回报要求，直接提升了其估值吸引力和投资回报潜力 [8] - 首批10单项目的预测现金分派率区间为3.79%-5.21%，均值为4.75% [9] - 受经济周期、行业调整及市场情绪影响，部分优质商业物业价格经历理性回调，估值趋于合理，这为REITs产品以相对合理成本收购或整合资产、构建优质资产组合奠定了基础 [9] - 公募REITs连接优质资产与社会资本，让更广泛的投资者共享不动产收益，也促进金融资源更精准、更高效地配置于实体经济 [9] 后续市场动态 - 除已申报或获受理的12只产品外，还有多家企业正积极筹备商业不动产REITs发行工作 [12] - 茂业商业的申报发行工作已通过董事会，近期披露了具体的申报方案 [12] - 武商集团表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 [12] - 首开股份公告，公司拟以持有的华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目三项资产作为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作，相关事项已获董事会会议审议通过 [12]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 1月临近春节，新房市场整体进入淡季，但核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期[1] - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡[12] - 重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%[12] - 节后如果叠加政策支持，2026年小阳春可期[1] 百强房企销售业绩 - 2026年1月，TOP100房企实现单月销售操盘金额1654.5亿元[1][2] - 从百强房企规模门槛来看，2025年1月各梯队房企的销售操盘金额门槛都有所降低[3] - 2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开直接闯进TOP30，这7家房企中有4家是中小民营房企[5] - 首次进入TOP100的典型房企包括：中信城开（央企，21.74亿元）、和达置业（民营，4.70亿元）、香印城建（国企，4.49亿元）、安鼎置地（民营，4.30亿元）、国华富业（民营，4.06亿元）、農業米品（民营，3.41亿元）、合肥城建（国企，3.37亿元）[6] 企业业绩增长表现 - 2026年1月百强房企中业绩同比增长企业共有32家，其中同比增幅大于100%的企业数量有10家，其中6家是民营房企[8] - 销售增幅前十的房企中，中建壹品和邦泰集团都进入了操盘销售TOP20，民营房企邦泰集团的业绩增长主要得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进[8] - 业绩同比增幅前十的房企及增幅为：君一控股（民营，757.4%）、海岸集团（民营，488.2%）、联泰地产（民营，450.9%）、上海建工（国企，433.5%）、南山控股（国企，337.6%）、中建壹品（央企，323.5%）、保亿置业（民营，266.9%）、中建玖合（央企，251.6%）、慰源控股（民营，147.5%）、邦泰集团（民营，119.5%）[10] 政策环境 - 2026年1月，中央发布房地产相关政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度[12] - 支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策，过渡期后可灵活选择租赁或协议出让方式办理用地手续[12] - 金融支持力度持续加大，央行实施适度宽松货币政策，下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，同时优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年[12] - 财税优惠政策延续加码，三部门将居民换购住房个税退税政策延至2027年底，财政部与税务总局延续公租房相关税收优惠，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种[12] 房企销售排名（操盘口径） - 2026年1月销售操盘金额排名前三的房企为：保利发展（144.0亿元）、中海地产（137.9亿元）、华润置地（104.8亿元）[13] - 2026年1月销售操盘面积排名前三的房企为：保利发展（70.110万平方米）、中海地产（58.0万平方米）、万科地产（47.6万平方米）[13] - 操盘金额排名第4至第10的房企为：绿城中国（97.0亿元）、招商蛇口（72.0亿元）、中国金茂（66.5亿元）、建发房产（64.7亿元）、万科地产（52.1亿元）、滨江集团（41.5亿元）、友湖集团（35.6亿元）[14] - 操盘面积排名第4至第10的房企为：绿城中国（44.0万平方米）、绿地控股（42.8万平方米）、中国金茂（31.3万平方米）、碧桂园（30.5万平方米）、龙湖集团（29.2万平方米）、来海置斯（28.9万平方米）、中国铁建（25.1万平方米）[14] 房企销售排名（全口径与权益口径） - 2026年1月销售全口径金额排名前三的房企为：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.81亿元）、中润置城（116.5亿元）[19] - 2026年1月销售权益金额排名前三的房企为：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、花泡墨斯（79.4亿元）[19] - 全口径金额排名第4至第10的房企为：中旅投资（86.9亿元）、招商蛇口（76.7亿元）、中国金茂（16.0亿元？原文数据可能不清晰）、建发房产（65.0亿元）、绿城中国（63.0亿元）、万科地产（55.8亿元）、滨江集团（52.9亿元）[19][21] - 权益金额排名第4至第10的房企为：建发房产（52.6亿元）、中国金茂（52.4亿元）、绿城中国（42.0亿元）、万科地产（36.3亿元）、中国铁建（33.6亿元）、绿地控股（31.5亿元）、中建壹品（27.7亿元）[19][21]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 2026年1月百强房企实现销售操盘金额1654.5亿元 [1][14] - 受传统淡季影响新房市场表现清淡但重点城市二手房成交率先回暖市场显现企稳迹象 [1][13][14][29] 2026年1月房企销售排名（全口径金额） - 保利发展以156.0亿元的全口径销售金额位列榜首 [2][7][16][22] - 中海地产以144.8亿元的全口径销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以116.5亿元的全口径销售金额排名第三 [2][16] - 中旅投资以86.9亿元的全口径销售金额排名第四 [2][16] - 招商蛇口以76.7亿元的全口径销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（权益金额） - 中海地产以133.2亿元的权益销售金额排名第一 [2] - 保利发展以123.0亿元的权益销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以79.4亿元的权益销售金额排名第三 [2][16] - 建发房产以52.6亿元的权益销售金额排名第四 [2][16] - 中国金茂以52.4亿元的权益销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（操盘金额） - 保利发展以144.0亿元的操盘销售金额位居榜首 [6][8][21][23] - 中海地产以137.9亿元的操盘销售金额排名第二 [8][23] - 华润置地以104.8亿元的操盘销售金额排名第三 [8][23] - 绿城中国以97.0亿元的操盘销售金额排名第四 [8][23] - 招商蛇口以72.0亿元的操盘销售金额排名第五 [8][23] 2026年1月房企销售排名（操盘面积） - 保利发展以70.1万平方米的操盘销售面积位居榜首 [6][21][23] - 中海地产以58.0万平方米的操盘销售面积排名第二 [8][23] - 万科地产以47.6万平方米的操盘销售面积排名第三 [8][23] - 绿城中国以44.0万平方米的操盘销售面积排名第四 [8][23] - 绿地控股以42.8万平方米的操盘销售面积排名第五 [8][23] 市场结构与分化 - 头部房企格局保持稳定保利发展在操盘榜和全口径金额榜均位列第一 [6][7][21][22] - 市场分化持续百强房企中有32家业绩实现同比增长其中10家增幅超过100% [7][22] 政策环境 - 政策层面持续释放积极信号中央层面政策聚焦城市更新融资优化与财税优惠 [13][29] - 政策旨在为存量资源盘活提供支持并进一步缓解房企资金压力 [13][29] - 随着政策效果逐步显现叠加二手房市场活跃度提升有望稳定市场预期助力房地产市场平稳健康发展 [13][29]