公司业绩说明会概况 - 公司于2025年9月11日15:00-16:00通过价值在线平台召开2025年半年度业绩说明会 就经营成果、财务状况及业务发展与投资者互动交流 [1] - 参会人员包括董事长兼总裁李向东、董事兼副总裁及董事会秘书黄一桓、独立董事路晓燕及财务负责人高升业 [2] - 投资者通过价值在线平台进行会前提问及在线提问 主要问题及回复详见附件 [3] 资产重组与股权结构 - 公司已完成重大资产重组 珠海免税51%股权已过户至公司名下 剩余49%股权将根据未来战略发展规划考量 [6][7] - 2024年12月重大资产置换实施完成 置入免税公司51%股权 同时置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权 [9][10] - 公司通过重组形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局 并承诺5年内完成存量房地产业务有序退出 [9][13] 免税业务发展现状 - 公司目前暂无海南离岛免税资质 三亚湾壹号项目将于2025年10月1日试营业 正推进招商及开业筹备 [7][10][14] - 2025年上半年免税业务板块实现营业收入11.31亿元 净利润3.91亿元 经营活动现金流净额4.56亿元 [11] - 免税业务净利润同比下降约12% 公司表示将研判政策并引导消费以力保年度经营目标达成 [8][16] 房地产业务处置进展 - 截至2025年6月30日 公司房地产库存相关存货约78亿元 [7] - 公司已置出上海、三亚、重庆三地项目的资产和负债 不再新增房地产开发业务并加快销售去化 [13][14] - 洪湾中心渔港项目由公司运营 占地面积72万平方米 年渔获卸载量超6万吨 2025年上半年暂未盈利 [15] 财务状况与经营压力 - 2025年年中净资产约8.5亿元 负债率高达82% 归母净利润亏损2.7亿元 [8] - 财务费用高企 珠海房地产业务亏损3亿元 免税业务净利润无法完全覆盖债务利息及地产亏损 [8] - 公司依托华发集团资源协同 通过集中采购与供应链优化建立成本管控体系 提升抗风险能力 [8] 战略规划与协同效应 - 公司构建"免税+商管+商贸"生态建设 对接粤港澳大湾区消费升级机遇与政策红利 [8][12] - 控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团 强化跨领域资源协同及金融工具支持 [8][16] - 三亚湾壹号项目隶属三亚合联公司 已置出至控股股东海投公司 以股权托管方式受托管理 [7][10] 市值管理与投资者关系 - 公司披露《市值管理制度》及"提质增效重回报"行动方案 通过业务转型升级提升治理水平 [12][13] - 股价波动受多重因素影响 公司强调将聚焦主业发挥产业协同效应以创造长期价值 [12][16] - 公司通过电话、邮箱及上证e互动等渠道与投资者保持沟通 严格履行信息披露义务 [4][17]

业绩数据 - 2025年中净资产约8.5亿，负债率82%，归母净利润亏2.7亿，免税板块净利润同比降约12%，珠海房产亏3亿[13] - 2025年上半年免税业务板块营收11.31亿，净利润3.91亿，经营活动现金流净额4.56亿[16] - 截至2025年6月30日，房地产库存相关存货约78亿[12] 股权与资产 - 珠海免税51%股权已过户至公司名下，剩余49%股权待考量[10] - 2024年12月完成重大资产置换，置入免税公司51%股权，置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权[15] - 2024年完成重大资产重组，上海、三亚、重庆三地项目资产和负债均已置出[20] - 控股股东海投公司股权已无偿划转至华发集团[13] 项目进展 - 三亚湾壹号10月1日试营业，公司暂无海南离岛免税资质[11] - 洪湾中心渔港总占地面积约72万平方米，平均年渔获卸载量超6万吨[21] - 洪湾中心渔港今年布局海产品交易中心等，上半年未盈利[21][22] 未来规划 - 上市公司承诺5年内完成存量房地产有序退出[15] - 公司关注政策动向，拓展粤港澳大湾区及全国业务布局[23] 其他策略 - 公司先后披露《市值管理制度》等报告重视市值管理[17] - 公司制定措施提升价值，关注股价并及时披露信息[22]

公司活动安排 - 珠免集团计划于2025年9月11日15:00-16:00通过"价值在线"平台召开2025年半年度业绩说明会 [1]

业绩说明会信息 - 2025年半年度业绩说明会于9月11日15:00 - 16:00举行[3][5][7] - 召开地点为价值在线（www.ir - online.cn）[6][7] - 召开方式为网络文字互动[6][7] 参会与提问 - 参会人员包括董事长、总裁李向东先生等[7] - 投资者可于9月11日前会前提问[3][7] - 投资者可于9月11日15:00 - 16:00在线参与[7] 联系信息 - 联系人是珠免集团董事会秘书处[9] - 联系电话为0756 - 8860606[9] - 联系邮箱为dmc@zhzmgroup.com[9] 报告披露 - 2025年半年度报告及摘要于8月26日披露[5]

高栏港保免衔接仓项目 - 首单保税业务顺利完成 车辆从香港经港珠澳大桥抵达珠海高栏港综合保税区并完成入库登记[2] - 仓库总面积约6100平方米 采用"保税仓+免税仓"双仓分区设计 通过物理隔离实现独立监管[2] - 功能板块包括免税存储区 保税存储区 完税区 跨境电商区 保免衔接待检区及出入库拣选区[2] 智能化仓储运营 - 全面引入料箱存取式机器人 潜伏举升式机器人 四向穿梭车及相关智能化系统[2] - 实现从"人找货"到"货到人"的作业模式转变 分拣效率达传统仓库2至3倍[2][3] - 每小时可处理订单超过100单 通过RMS WMS WCS系统实现24小时不间断高效作业[3] 供应链网络建设 - 构建以高栏港保免衔接仓 拱北免税品监管仓和香港境外仓为核心的现代化仓储网络[3] - 高栏仓作为供应链中枢平台承担存储 分拣及配送职能 拱北仓保障口岸门店配送需求[3] - 香港境外仓发挥国际中转作用 保障商品高效通关验收及商贸业务运作[3] 业务模式创新 - 积极推进高栏港免税品监管仓申报 有望在粤港澳大湾区内率先实现保免衔接业务模式[4] - 商品可根据销售需求灵活转换渠道 提升货源调度效率与销售策略灵活性[4] - 破解跨监管属性调拨难 仓储分散 周转慢等问题 显著降低库存风险[5] 监管与溯源体系 - 全仓物联网监控系统与海关监管平台无缝对接 实现全过程可视化监管[3] - 货物从入区 理货 存储 分拣到出关均处于监管之下 实现全链路溯源[3]

核心财务表现 - 营业总收入17.4亿元，同比下降45.62% [1] - 归母净利润-2.74亿元，同比改善50.54% [1] - 第二季度营业总收入8.21亿元，同比下降16.45%，归母净利润-1.83亿元，同比改善68.14% [1] 盈利能力指标 - 毛利率36.17%，同比提升40.83个百分点 [1] - 净利率-4.7%，同比改善55.7% [1] - 扣非净利润-2.75亿元，同比改善63.62% [1] 费用结构 - 三费总额4.37亿元，占营收比重25.15%，同比上升65.59% [1] - 销售费用同比下降7.12%，管理费用下降4.74%，财务费用下降13.64% [9] 资产负债结构 - 货币资金45.89亿元，同比增长210.74% [1] - 应收账款1.42亿元，同比增长26.98% [1] - 有息负债122.26亿元，同比下降1.27% [1] - 交易性金融资产同比下降91.87%，主因银行理财产品减少 [1] - 在建工程同比下降98.28%，因冷链仓储项目结转至投资性房地产 [3] - 无形资产下降30.92%，因土地使用权结转 [4] 现金流状况 - 每股经营性现金流0.12元，同比下降74.44% [1] - 经营活动现金流净额下降因销售回款减少 [9] - 投资活动现金流净额增长243.38%，因投资支付现金减少 [9] - 筹资活动现金流净额下降86.39%，因偿还债务增加 [9] 历史业绩表现 - 近10年中位数ROIC为2.78% [9] - 2022年ROIC最低达-6.43% [9] - 上市以来25份年报中出现4次亏损 [9] 重大变动说明 - 预付款项下降56.69%，因渔获采购款减少 [2] - 其他流动资产下降40.93%，因大额存单减少 [2] - 应付职工薪酬下降56.73%，因支付上年计提工资 [4] - 其他应付款下降30.42%，因土地增值税准备金减少 [5] - 营业收入下降主因房地产板块结转收入减少 [6] - 营业成本下降53.29%，对应房地产结转成本减少 [7]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入17.40亿元，归属于上市公司股东净利润亏损2.74亿元，同比减亏2.80亿元[1] - 免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动现金流净额4.56亿元[1] - 房地产项目结转收入和毛利同比下降，持续拖累业绩[1] 业务转型进展 - 公司推进"免税+商管+商贸"转型战略，免税业务成为关键支撑[1] - 控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团完成，增强资源禀赋和资本支持能力[2] - 在华发集团战略引领下加速构建生态体系，跨板块协同效应初步显现[2] 免税业务发展 - 引入香槟、白兰地等新品，拓展跨境电商与完税贸易渠道，提升香化、食品销售占比[2] - 调整免税店经营布局，实施差异化品类策略提升坪效[2] - 深化与保乐力加、轩尼诗等国际品牌合作，整合免税资源构建大供应链体系[2] 政策与市场环境 - 珠海赴澳门旅游"一签多行"实施后，珠海口岸日均跨境人流保持高位[2] - 《珠海市提振消费专项行动方案》提出增设口岸免税店、探索"免税+新零售"示范区[2] - 公司把握粤港澳大湾区政策机遇，推动消费产业生态升级[3] 创新举措 - 挖掘国内优质品牌推动国货走向国际市场[2] - 珠海免税商场推动会员互通和业态优化，落地境外旅客购物离境退税"即买即退"业务[2] - 通过数字化营销升级与渠道整合加速房地产去化，履行五年有序退出承诺[1]

财务表现 - 营业总收入17.40亿元 [1] - 归母净利润亏损2.74亿元 但较去年同期增加2.80亿元 [1] - 经营活动现金净流入2.23亿元 [1] - 摊薄每股收益亏损0.15元 较去年同期增加0.14元 [1] 盈利能力 - 毛利率36.17% 较去年同期大幅提升26.50个百分点 [1] - ROE为-31.86% [1] 运营效率 - 总资产周转率0.09次 较去年同期增加0.02次 实现连续两年上涨且同比上升36.27% [1] - 存货周转率0.13次 较去年同期增加0.04次 实现连续两年上涨且同比上升42.18% [1] 资本结构 - 资产负债率82.21% [1] 股权结构 - 股东户数6.00万户 [1] - 前十大股东持股9.59亿股 占总股本比例50.89% [1]

核心观点 - 公司完成重大资产重组，置出房地产业务并置入免税业务，战略转型聚焦"免税+商管+商贸"大消费产业[1][2][6] - 2025年上半年营业收入同比下降45.62%至17.40亿元，净亏损2.74亿元，但较上年同期减亏2.80亿元[2][3] - 免税业务成为核心盈利板块，报告期内实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动现金流净额4.56亿元[6][7] - 房地产业务持续收缩，收入大幅下降且经营亏损，公司承诺五年内有序退出房地产业务[6][8][13] 财务表现 - 营业收入17.40亿元，同比下降45.62%，主要因房地产项目结转收入减少[2][3] - 营业成本11.10亿元，同比下降53.29%，与收入下降趋势一致[10] - 归属于上市公司股东的净亏损2.74亿元，较上年同期5.54亿元亏损大幅收窄[2] - 经营活动现金流量净额2.23亿元，同比下降74.44%，主要因销售回款减少[2][10] - 总资产185.54亿元，较上年度末下降5.12%；净资产8.61亿元，下降26.09%[2] 业务板块分析 - 免税业务收入11.31亿元，净利润3.91亿元，毛利率优势明显[6][7] - 商管业务积极推进格力海岸等项目招商，与阿里云、银泰合作建设智能新零售平台[7] - 房地产业务收入持续下降，经营亏损，公司加大销售力度加速去化存量项目[8] - 公司战略定位聚焦"免税+商管+商贸"，打造大消费产业集团[6] 行业环境 - 2025年上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%[4] - 免税行业政策利好：市内免税店试点扩大，购物限额提升至1.5万元，海南离岛免税额度提高至10万元[4] - 房地产行业持续调整，2025年上半年全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降4%[5] - 粤港澳大湾区发展红利显著，港珠澳大桥口岸出入境车辆同比增长31%[8] 竞争优势 - 国资整合协同优势：控股股东股权划转至华发集团，获得资源支持[6][8] - 区位优势：位于粤港澳大湾区枢纽，口岸免税店日均服务数十万人次跨境客流[8] - 品牌优势：与全球千余个知名品牌合作，年服务超2亿人次[9] - 经营资质优势：拥有免税专营资质，先发优势明显[9] - 管理团队优势：40年行业经验，全链条管理体系完善[9] 重大事项 - 完成重大资产重组：置出上海、三亚、重庆房地产公司股权，置入珠海免税51%股权[1][2] - 公司控股股东由海投公司变更为华发集团，实际控制人仍为珠海市国资委[1][6] - 董事及高管团队调整：李向东当选董事长兼总裁，新聘副总裁胡雨波、李航[12] - 公司治理结构优化：取消监事会，职权由董事会审计委员会承接[12]

公司基本情况 - 公司股票简称由格力地产变更为珠免集团 股票代码600185 A股上市于上海证券交易所 [1] - 公司总资产185.54亿元人民币 较上年度末195.54亿元下降5.12% [1] - 归属于上市公司股东的净资产未披露具体数值 但总资产下降5.12% [1] 经营业绩表现 - 营业收入17.40亿元 较上年同期31.99亿元大幅下降45.62% [1] - 利润总额1.12亿元 较上年同期-1.73亿元实现扭亏为盈 [1] - 归属于上市公司股东的净利润-2.74亿元 较上年同期-5.54亿元亏损幅度收窄 [1] - 扣除非经常性损益的净利润-2.75亿元 较上年同期-7.55亿元显著改善 [1] - 基本每股收益-0.15元/股 较上年同期-0.29元/股有所改善 [1] 现金流与收益率指标 - 加权平均净资产收益率-27.08% 较上年同期-17.24%下降9.84个百分点 [1] - EBITDA利息保障倍数1.44 较上年同期0.51显著提升 [6] 股东结构 - 截至报告期末股东总数为60,046户 [1] - 控股股东珠海投资控股有限公司持股44.95% 持有8.47亿股 其中质押4.20亿股 [2] - 前十大股东中包含多家指数基金 如南方中证全指房地产ETF持有0.77%股份 [2] 偿债能力指标 - 报告期末资产负债率82.21% 较上年末82.39%基本持平 [6] - 公司存在非公开发行公司债券 但具体余额和利率未在摘要中披露 [3]