| 证券代码：600185 | 股票简称：珠免集团 | | 编号：临 2025-055 | | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：250772 | 债券简称：23 | 格地 | | | | | 01 | | 珠海珠免集团股份有限公司 关于计提资产减值准备的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 一、计提资产减值准备情况概述 根据《企业会计准则》《上海证券交易所股票上市规则》等相关规定，为真 实、准确、公允地反映珠海珠免集团股份有限公司（以下简称"公司"）的财务 状况、资产价值及经营成果，基于谨慎性原则，公司对截至 2025 年 9 月 30 日合 并报表中主要资产进行了减值测试，对合并报表范围内可能发生资产减值损失的 有关资产计提相应减值准备。 公司本次计提资产减值准备的资产范围包括应收账款、其他应收款、债权投 资、存货，计提各项资产减值准备合计 15,727.30 万元，占公司 2024 年度经审计 的归属于母公司所有者净利润绝对值的比例为 10.38%，具体情况如下： | 资 ...

| 证券代码：600185 | 股票简称：珠免集团 | | 编号：临 | 2025-056 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：250772 | 债券简称：23 | 格地 01 | | | 珠海珠免集团股份有限公司 关于提供担保情况的进展公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 风险提示： 被担保人名称：珠海珠免集团股份有限公司（以下简称"公司"）属下控股 公司：珠海格力房产有限公司、珠海洪湾中心渔港发展有限公司、珠海保联投资控 股有限公司、珠海保联供应链管理有限公司、珠海万联海岛开发有限公司、珠海市 免税企业集团有限公司。 实际担保余额：截至 2025 年 9 月 30 日，公司（含属下控股公司）对外担保余 额 68.31 亿元。此外，公司为关联方重庆两江新区格力地产有限公司（以下简称"重 庆公司"）对公司及下属子公司提供的融资担保提供反担保，反担保余额为 8.14 亿 元。 本次担保是否有反担保：是 对外担保逾期的累计数量：0 特别风险提示：截至 2025 年 ...

珠海珠免集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 证券代码：600185 证券简称：珠免集团 珠海珠免集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者 重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 1 / 13 珠海珠免集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 □是 √否 一、主要财务数据 （一） 主要会计数据和财务指标 单位：元 币种：人民币 | | | 本报告期比 | | 年初至报告 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 项目 | 本报告期 | 上年同期增 | 年初至报告期末 | 期末比上年 | | | | 减变动幅度 | | 同期增减变 | | | | (%) | | 动幅度(%) | | 营业收入 | 756,747,488.74 | -35.41 | 2,496,335,302.26 | -42.88 | | 利润总额 | -171,036,227.96 | 不适用 | -59,034,465.76 | 不适用 | | 归属于上市公司股东的 净利润 | -290,80 ...

珠免集团公告，第三季度营收为7.57亿元，同比下降35.41%；净利润亏损2.91亿元。前三季度营收为 24.96亿元，同比下降42.88%；净利润亏损5.65亿元。 ...

文章核心观点 - 企业剥离或退出房地产开发业务已成为显著趋势，旨在规避业绩拖累、优化财务结构并寻求估值重塑 [3] - 市场深度调整导致房地产业务普遍亏损，促使非地产主业的公司更加聚焦于核心业务或轻资产运营模式 [3] - 自2020年以来，至少有12家企业已退出或计划退出房地产业务，转型方向包括免税、新能源、生物医药及各类轻资产业务 [3][12] 珠免集团案例 - 珠免集团由“格力地产”更名而来，通过转让格力房产100%股权推进“全面去地产化”，以聚焦免税为核心的大消费业务 [4][5] - 公司地产业务持续拖累业绩，2023年归母净利润合计亏损超27亿元，2024年全年归母净利润为-15.15亿元，营收同比减少24.59% [6] - 2025年上半年，作为转让标的的格力房产亏损3.36亿元，公司存货中房地产相关账面价值约78亿元，正全力推进5年内退出承诺 [7][9] 香港中旅案例 - 香港中旅计划分拆旅游地产业务，因该业务于2025年上半年持续表现欠佳，导致公司归母净亏损0.87亿港元，同比由盈转亏 [10] - 2023年至2025上半年间，其5个核心地产项目分别净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [10] - 剥离该资本密集型业务旨在降低债务水平、规避市场波动风险，并将资源集中投向旅游景区业务以提升盈利能力及估值 [11] 其他企业退出案例 - 紫江企业虽凭借上海晶园别墅项目在2025年前三季度实现归母净利润预增70%到90%，并曾在2024年带动地产业务营收剧增3451.71%，但仍计划在项目完成后退出房地产行业 [13] - 中指院统计的12家退出企业包括广宇发展转型新能源、鲁商发展聚焦生物医药、华远地产转向代建等轻资产业务，模式多为资产置换或转让予控股股东 [12] 行业动因分析 - 房地产行业规模收缩、库存压力上升、核心城市拿地难度及资金需求高企，使得非主业公司选择退出 [14] - 剥离地产业务可帮助上市公司优化财务结构、降低信用风险，并因应资本市场对地产板块低估值现状，吸引青睐稳定现金流和轻资产模式的投资者 [3]

企业退出房地产业务的趋势 - 中指院统计显示自2020年至今共有12家企业退出或将房地产业务剥离上市公司体系 [1] - 企业剥离或退出房地产业务的原因包括市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、为减轻负债与优化财务结构、以及资本市场对房地产板块估值普遍较低 [1] - 同策研究院观点认为企业退出原因还包括行业规模收缩、库存压力上升、开发去化难度大以及核心城市优质地块投资门槛高 [9] 珠免集团（原格力地产）案例 - 珠免集团进行重大资产重组拟转让旗下地产子公司格力房产100%股权以推进全面去地产化更加聚焦免税业务 [2] - 公司由格力地产更名而来并于2024年底完成资产置换置入珠海免税企业集团51%股权战略转型为以免税业务为核心 [2] - 地产业务持续拖累业绩2023年归母净利润合计亏损超27亿元2024年全年归母净利润为-15.15亿元亏损主因是房地产项目结转毛利率下降 [3] - 截至2025年6月30日公司房地产相关存货账面价值约78亿元正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务包括珠海海泉湾等5个核心项目原因为该业务板块持续表现欠佳拖累业绩 [5] - 2025年上半年公司归母净亏损为0.87亿港元由盈转亏主因是投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平规避周期性风险并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业开发的上海晶园项目推动业绩增长2025年前三季度归母净利润预计同比增长70%到90%达8.97亿-10亿元 [8] - 2024年该公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 尽管地产业务提振业绩但公司明确表示未来无房地产业务发展规划拟在上海晶园项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业退出案例列举 - 云南城投于2025年7月完成资产重组转向商业管理等轻资产运营 [7] - 广宇发展于2022年1月完成资产置换主营业务转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展于2023年3月完成重组转让地产业务资产以集中资源发展生物医药 [7] - 表格共列出12家自2020年起启动退出或剥离房地产业务的上市公司案例 [7]

企业剥离地产业务趋势 - 2020年至今共有12家企业退出或剥离房地产开发业务 [1] - 企业剥离地产业务主要原因为市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、优化财务结构降低负债、以及资本市场对地产板块估值较低 [1] - 各类型企业退出房地产开发业务因行业规模收缩、库存压力上升、核心城市优质地块资金需求高且产品打造难度大 [9] 珠免集团案例 - 珠免集团拟转让珠海格力房产有限公司100%股权以加快完成全面去地产化，更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2] - 公司由格力地产更名而来，2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海免税企业集团有限公司51%股权 [2] - 格力地产销售额2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年处于百名开外 [3] - 地产业务毛利率从2018-2023年的40%以上一路走低至21%，2022-2023年归母净利润合计亏损超27亿元 [3] - 2024年公司营业收入52.77亿元同比减少24.59%，归母净利润-15.15亿元，免税业务贡献超24亿元营收 [3] - 2025年上半年房地产业务持续亏损，转让标的珠海格力房产亏损3.36亿元 [4] - 截至2025年6月30日，公司房地产相关存货账面价值约78亿元，正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务，包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾等5个核心项目 [5] - 2025年上半年公司综合收入19.74亿港元同比减少8%，归母净亏损0.87亿港元，由盈转亏主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 2023-2025上半年间，拟剥离的五个项目分别实现净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平，规避周期性风险，并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业2025年前三季度预计归母净利润8.97亿元-10亿元，同比增长70%到90%，主要因上海晶园项目14套别墅交付确认收入 [8] - 2024年公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元，带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 公司旗下仅上海晶园一个开发项目，并拟于该项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业剥离案例 - 云南城投2025年7月完成资产重组，转让10家涉房公司股权，转向商业管理、物业服务和康养等轻资产运营 [7] - 广宇发展2022年1月完成资产置换，主营业务由房地产开发销售转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展2023年3月完成重组，将房地产开发业务资产及负债转让至控股股东，集中资源发展生物医药板块 [7] - 山子股份2024年3月公告拟转让房地产业务相关股权和债权资产，交易后将全面退出房地产业务 [7] - 华远地产2025年1月完成业务转让，转型代建、酒店管理、物业管理等轻资产业务 [7] - 美的置业2024年10月完成内部重组，将房地产开发及销售业务转让至控股股东，专注物业管理、商业物业投资与运营 [7] - 冠城大通2024年7月公告拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 [7] - 中交地产2025年1月公告将剥离部分重资产及高负债业务，聚焦于物业管理、资产管理与运营等轻资产业务 [7] - 津投城开2025年9月公告置入供热工资资产，置出房地产业务，保留物业管理、租赁业务 [7] - 南国置业2025年10月公告将全面剥离持续亏损的房地产开发业务，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务 [7]

公司战略调整 - 珠免集团拟转让其持有的珠海格力房地产有限公司100%股权，交易完成后公司将不再经营房地产业务 [2] - 公司计划在5年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，以更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2][3] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，交易对手由珠海市国资委100%间接持股 [3] 公司财务与运营表现 - 2024年上半年，公司营业收入为17.40亿元，同比下降45.62%，归属于上市公司股东的净利润为-2.74亿元，收入下滑主因是资产置换后房地产项目结转收入下降 [6] - 2024年上半年，公司地产业务收入约为4.25亿元，同比下降超过七成，而免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] - 截至2024年上半年，公司与房地产相关的存货账面价值约78亿元，存量项目主要位于珠海区域 [7] 行业趋势 - 近两年，伴随房地产行业深度调整，多家企业选择剥离地产业务，例如南京公用拟挂牌转让一房地产公司51%股权，香港中旅也宣布拟分拆旅游地产业务 [8] - 企业剥离地产业务后普遍聚焦于新兴主业，如南京公用旨在优化资源配置，香港中旅则继续聚焦文旅核心业务 [8] 未来发展展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [4] - 公司表示本次交易若顺利完成，预计将降低资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 在控股股东股权被划转至华发集团后，公司计划依托其产业生态，构建"免税+商管+商贸"生态建设，以提高盈利能力 [8]

公司交易表现 - 公司成交额达10.04亿元，创2025年4月14日以来新高 [2] - 公司最新股价上涨1.60%，换手率为7.59% [2] - 公司上一交易日全天成交额为1.32亿元 [2] 公司基本信息 - 公司全称为珠海珠免集团股份有限公司，成立于1999年06月09日 [2] - 公司注册资本为188500.5795万人民币 [2]

公司战略转型 - 公司正在筹划以现金交易方式转让旗下格力房产100%股权，以实现全面去地产化[2][4] - 公司战略定位已由房地产转型为以免税业务为核心的大消费产业[5] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起5年内逐步处置存量房地产业务，此次动作意味着剥离计划提速[1][5] 资产重组与股权变动 - 2024年底公司完成重大资产置换，成功置入珠海市免税企业集团51%股权，同时置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权[5] - 交易完成后，公司将更加聚焦于免税业务等大消费主业[4] - 本次格力房产100%股权的拟受让方为投捷控股，交易双方实际控制人均为珠海市国资委，且国资委已原则上同意本次交易[4][5] 历史业绩与业务拖累 - 公司房地产业务收入巅峰时期的2021年也仅有60多亿元，且集中在珠海市[6] - 2022年因房地产业务拖累，公司归母净利润巨亏20.57亿元[6] - 即便有免税集团并表贡献7.65亿元净利润，2024年上市公司归母净利润仍然亏损15.15亿元，主要受传统业务亏损及大额资产减值影响[18][19] 免税业务表现 - 免税集团2024年实现净利润7.65亿元，超过业绩承诺（5.67亿元）近2亿元[17][18] - 2024年至2026年，免税集团的业绩承诺净利润分别不低于5.67亿元、6.20亿元和6.61亿元[17] - 2024年上半年公司免税业务实现净利润3.91亿元，低于上年同期的4.38亿元[20] 市场反应与未来展望 - 转让格力房产股权的公告披露后，公司股价出现一字涨停[2][4] - 2020年5月首次披露收购免税集团预案后，公司股价曾连续拉出8个涨停板[9][10] - 投资者关注焦点包括公司业绩和资产状况改善前景，以及免税集团剩余49%股权何时注入上市公司[21] 公司治理与历史沿革 - 公司前身为格力地产，于2009年借壳海星科技上市，2024年5月8日正式更名为珠免集团[6][14] - 2020年12月，时任董事长因涉嫌内幕交易被立案调查，导致重组暂停，2022年6月其被免职[11] - 2023年7月公司因涉嫌信披违法违规被立案调查，但当年9月调查审理终结，为重组扫清障碍[12]