交易信息 - 格力房产股东全部权益评估值551,753.65万元，为最终交易价[12] - 投捷控股现金支付，华发集团提供担保[13] - 投捷控股已支付首期款165,526.095万元[29] 时间节点 - 2025年11 - 12月珠免集团多会议通过重组议案[21][22] - 2025年12月22日为标的资产交割日[28] 审批进展 - 珠海市国资委原则同意重组总体方案[25] - 投捷控股股东及托管方同意受让股权[23] 后续工作 - 需完成工商变更登记、履行承诺及信息披露[37]

交易基本信息 - 国泰海通证券担任珠免集团重大资产出售独立财务顾问[6] - 拟出售资产审计和评估基准日为2025年7月31日，报告期为2023 - 2025年7月[12] - 珠免集团拟向投捷控股转让格力房产100%股权，现金支付对价[16] 资产评估与交易价格 - 采用资产基础法评估，标的资产评估价值为551,753.65万元[17] - 标的资产账面价值为561,948.87万元，评估减值10,195.23万元，增值率 - 1.81%[17] - 经协商，交易价格为551,753.65万元[20] 交易占比与性质 - 标的资产总额1308053.37万元，占上市公司的66.89%；资产净额111594.98万元，占比95.82%；营业收入226228.44万元，占比42.87%[23] - 本次交易构成重大资产重组和关联交易，不涉及发行股份购买资产[22][24] - 本次交易未导致上市公司控制权变化，不构成重组上市[25] 交易时间与款项 - 2025年12月22日为标的资产交割日[27] - 2025年10月31日公司将对格力房产512220.00万元债权转为资本公积[28] - 交易对价由投捷控股现金分期支付，首期165526.095万元已支付[31] 后续事项与情况 - 尚待取得1家金融机构债权人同意交易股东变更事宜[29] - 需完成格力房产股权过户工商变更登记等后续事项[40] - 截至核查意见出具日，《资产交割协议》生效，标的资产完成实质交割[41]

交易概况 - 公司拟向投捷控股转让格力房产100%股权，交易对价现金支付[14] - 交易价格551,753.65万元，评估减值10,195.23万元，增值率 -1.81%[15][16] - 华发集团为投捷控股交易款项支付义务提供连带责任保证担保[16] 财务数据 - 标的资产截至2025年7月31日账面价值561,948.87万元，评估价值551,753.65万元[15] - 本次交易拟出售标的资产总额130.81亿元，占2024年末资产总额66.89%；资产净额11.16亿元，占比95.82%；营业收入22.62亿元，占比42.87%[21] 交易性质 - 构成重大资产重组和关联交易，不涉及发行股份、不导致控制权变化、不构成重组上市[21][22][23] 交易安排 - 2025年12月22日为标的资产交割日，交割后权利等由投捷控股享有和承担[26] - 2025年10月31日公司将对格力房产51.22亿元债权转为资本公积，交割日前非经营性往来款项已清理完毕[27] - 交易对价分三期支付，首期16.55亿元已支付，第二期16.55亿元按3%付息，第三期22.07亿元按3.125%付息[30] 后续事项 - 尚待取得1家金融机构债权人同意本次交易[28] - 后续包括完成股权过户工商登记、履行协议和承诺、持续信息披露[39]

交易概述 - 珠免集团已完成向珠海投捷控股有限公司出售所持珠海格力房产有限公司100%股权的资产交割 [1] - 本次交易的标的资产交割日为2025年12月22日 [1] - 交易价格为55.18亿元 [1] 交易执行与支付 - 截至报告书出具之日，投捷控股已支付首期款项16.55亿元 [1] - 本次交易不涉及发行股份购买资产 [1] - 交易已履行必要的决策和审批程序，符合相关法律法规的规定 [1]

公司股价与交易表现 - 12月23日盘中下跌2.07%，报7.08元/股，成交额1.34亿元，换手率0.99%，总市值133.46亿元 [1] - 当日主力资金净流出1126.73万元，特大单净卖出236.07万元，大单净卖出890.65万元 [1] - 今年以来股价下跌1.53%，但近期表现强劲，近5日涨1.58%，近20日涨4.27%，近60日涨22.49% [1] - 今年以来2次登上龙虎榜，最近一次为10月22日，龙虎榜净买入1670.27万元，买入总计5000.81万元（占总成交额37.78%），卖出总计3330.54万元（占总成交额25.16%） [1] 公司业务与财务概况 - 公司主营业务收入构成为：免税65.02%，房产板块25.99%，大消费11.28%，其他0.33% [1] - 2025年1-9月实现营业收入24.96亿元，同比增长2.40%；归母净利润为-5.65亿元，同比增长38.67% [2] - A股上市后累计派现12.06亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日，股东户数为5.81万户，较上期减少3.19%；人均流通股32426股，较上期增加3.29% [2] - 十大流通股东中，南方中证房地产ETF发起联接A持股1428.79万股，较上期减少14.23万股；香港中央结算有限公司持股1410.39万股，较上期增加187.28万股；南方中证1000ETF持股1034.58万股，较上期减少7.93万股；华夏中证1000ETF持股614.71万股，较上期减少9400股 [3] 行业与概念分类 - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [2] - 所属概念板块包括免税概念、跨境电商、中盘、国资改革、新零售等 [2]

港股新消费板块市场表现 - 12月22日港股新消费板块午后走强 蜜雪集团涨近10% 老铺黄金涨超6% 泡泡玛特涨3.68% [1] - A股消费股方面 免税店与百货股大涨 海汽集团、中国中免、东百集团涨停 王府井与百大集团涨超5% 珠免集团涨4.78% 上海九百涨3.7% [1] 政策与行业动态 - 12月20日商务部党组扩大会议强调大力提振消费 扩大优质商品和服务供给 释放服务消费潜力 [1] - 海南自由贸易港全岛封关运作于12月18日正式启动 封关首日三亚全市免税销售额达1.18亿元 [2] - 三亚国际免税城进店客流超3.6万人次 同比增长逾60% 销售额同比增长85% [2] 公司动态与业务进展 - 蜜雪冰城洛杉矶好莱坞店于12月20日正式营业 产品价格带在1.19美元至4.99美元之间 显著低于当地同类品牌 [2] - 蜜雪冰城已在海外布局约4700家门店 覆盖13个国家 全球门店总数超过5.3万家 位列全球现制饮品行业第一 [3] - 蜜雪冰城持续推进全球化 今年3月开放日本市场加盟 4月进入哈萨克斯坦 5月与巴西签下40亿元意向采购大单 美国、巴西、墨西哥等地新店正在筹备推进中 [3] - 老铺黄金受双节消费高峰影响 多地门店出现排队潮 消费者进店需排队约两小时 [4] - 老铺黄金消费者与国际奢侈品牌消费者平均重合率达77.3% 其单店销售额据估算约为卡地亚的2倍 梵克雅宝的3倍 [4] - 泡泡玛特与喜茶于12月22日启动全球联名活动 这是喜茶首个全球同步上线的联名活动 也是星星人IP的首个茶饮领域联名合作 [4] 相关市场动态 - 12月22日现货黄金伦敦金价格强势拉涨 首次突破4400美元/盎司大关 [4]

公司股价与交易表现 - 12月22日，珠免集团股价上涨5.22%，报收7.26元/股，成交额2.33亿元，换手率1.74%，总市值136.85亿元 [1] 公司基本情况 - 珠海珠免集团股份有限公司成立于1999年6月9日，于1999年6月11日上市 [1] - 公司主营业务涉及房地产开发经营、物业管理、建筑材料的销售以及免税品销售 [1] - 主营业务收入构成为：免税业务占比65.02%，房产板块占比25.99%，大消费业务占比11.28%，其他业务占比0.33% [1] 主要流通股东动态 - 华夏基金旗下华夏中证1000ETF（159845）位列公司十大流通股东 [2] - 该基金在第三季度减持9400股，截至三季度末持有614.71万股，占流通股比例为0.33% [2] - 基于12月22日股价上涨测算，该基金当日浮盈约221.3万元 [2] 相关基金产品信息 - 华夏中证1000ETF（159845）成立于2021年3月18日，最新规模为454.69亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为24.53%，同类排名1995/4197；近一年收益率为19.53%，同类排名2410/4152；成立以来收益率为25.3% [2] - 该基金基金经理为赵宗庭，累计任职时间8年252天，现任基金资产总规模3558.65亿元，任职期间最佳基金回报119.87%，最差基金回报-32.63% [3]

文章核心观点 - 海南自贸港封关运作是重要转折点，但当前消费业态的实际表现与政策预期仍有差距，需从依赖政策红利转向构建“产业兴则消费兴”的深层支撑体系，并通过提升服务软实力和打造差异化优势来留住客流与消费 [1][13] - 企业利用海南自贸港政策并非简单“搬厂”，而是借助税收优惠、加工增值、EF账户等政策进行“扩圈”，将其作为降低出海成本、拓展国际市场的战略枢纽 [6][7] - 提振海南消费的关键在于通过文旅融合、产业扎根和“以人为本”的软环境建设，将客流转化为持续消费，并吸引与留住企业与人才 [9][13][15] 免税消费现状与挑战 - **价格优势与品类拓展**：部分商品免税价优势明显，如老庙黄金免税价1180元/克，较有税价便宜176元/克 [3]；苹果iPhone 17 Pro Max顶配型号叠加活动后约16660元，较官网17999元便宜约1300元 [3]；新政允许国货如服装、陶瓷、咖啡等进入免税店销售，享受税收优惠 [11] - **价格并非全网最低**：同一商品在不同渠道价格存在差异，例如海蓝之谜鎏金焕颜精华液150ml在免税城售价1856元，在山姆售价1599元 [4] - **消费热度与竞争压力**：2025年11月离岛免税购物金额23.8亿元，同比增长27.1% [10]；但当前消费场景存在提升空间，面临澳门、日韩、东南亚等地的激烈竞争，存在商品款式更新慢、热门款断货、价格吸引力不足等问题 [12] - **企业布局**：雅诗兰黛、路威酩轩、开云等国际集团已利用海南政策优势设立品牌零售店或供应链中心 [10] 产业招商与政策应用 - **税收优惠吸引企业**：海南企业所得税从25%降至15%，对利润有限的大宗贸易企业（如厦门国贸、苏美达）构成极大成本节约 [6] - **加工增值政策**：进口原材料在海南加工增值超过30%即可免关税销往内地，全省超200家企业申报，50余家已享惠，食品企业占比最大 [7] - **企业战略案例**：蜜雪集团将国际供应链创新中心落户海南，利用保税原料加工、加工增值免关税及双15%税收优惠，既降低成本辐射内地，又以海南为桥头堡拓展海外业务 [6][7] - **招商理念转变**：海南招商强调不是让企业“搬厂”，而是帮助其“扩圈”，将海南作为出海口与加油站 [6] 文旅融合与消费场景升级 - **机场商业升级**：三亚凤凰机场T3航站楼商业规划面积约1.5万平方米，致力于打造沉浸式体验的新型机场商业空间，传递“购物即旅行”理念 [8] - **文商旅综合体运营**：珠免集团运营的“三亚湾壹号”注重文体旅商展联动与夜间消费场景建设，旨在形成“白天逛、晚上玩、持续有内容”的目的地体验 [9] - **影视文旅结合**：利用海南作为“天然摄影棚”的优势，通过爆款综艺（如《现在就出发》）带动旅游，并探索“跟着影视去旅行”路线及文创产品开发（如豆瓣咖啡、酱油下午茶） [9][10] 服务软实力与人才留存 - **消费体验待提升**：部分免税城存在热门商品补货不及时、餐饮配套品类单一等问题，影响复购意愿与口碑 [13] - **连锁品牌信心与挑战**：CFB集团旗下DQ冰淇淋在海南门店不足20家，尽管CEO对市场充满信心并计划扩张至50家以上，但目前业绩增长未超越其他地区 [1][13][14] - **新加坡启示**：通过覆盖广泛、平价多元的小贩中心解决“吃饱”问题，以及功能丰富的社区图书馆满足“精神富足”需求，证明了留住人才的关键在于“以人为本”、解决日常需求与精神寄托的软环境建设 [14][15]

海南自贸港消费与商业现状 - CFB集团旗下DQ冰淇淋品牌在海南市场业绩有提升空间，目前门店不足20家，但公司对市场充满信心，预计封关后门店可增至50家以上 [2] - 2025年末走访显示，海口、三亚多家免税商城线下人气有待提升，商品结构和配套体验未形成足够吸引力 [2] - 2025年11月海南离岛免税购物新政实施后，当月购物金额达23.8亿元，同比增长27.1%，购物人数32.9万人次 [21] 免税商品价格与竞争 - 苹果手机在海南免税店叠加补贴后价格优势明显，iPhone 17 Pro Max顶配型号官网17999元，叠加商场活动后为16660元，差价约1300元 [7] - 老庙黄金免税金价为1180元/克，较有税金价1356元/克便宜176元/克 [5] - 部分商品在海南免税店并非全网最低价，例如海蓝之谜鎏金焕颜精华液150ml在免税城为1856元，在山姆售价为1599元 [11] - 消费者反映海南免税城商品款式更新慢、热门款断货、部分价格不如直播或跨境电商平台，面临与澳门、日韩、东南亚等地的比价竞争 [26] 产业发展与招商引资策略 - 海南招商重点吸引贸易型、有全球布局需求及“两头在外”的加工制造企业，利用企业所得税从25%降至15%等税收红利 [12] - 加工增值内销免关税政策（进口原材料加工增值超30%即可免关税销往内地）已吸引超200家企业申报，50余家已享惠，食品企业占比最大 [14] - 蜜雪集团将国际供应链创新中心落户海南，利用保税、加工增值免关税及税收优惠等政策，以海南为桥头堡拓展海外业务 [13] - 招商理念从“搬厂”转变为“扩圈”，旨在将海南打造为企业的出海口与加油站 [12] 文旅融合与消费场景升级 - 三亚凤凰机场T3航站楼致力于打造沉浸式体验的新型机场商业空间，商业规划面积1.5万平方米，传递“购物即旅行”理念 [19] - 珠免集团运营的“三亚湾壹号”文商旅综合体，通过文体旅商展联动及夜间消费场景建设，打造“白天逛、晚上玩”的目的地体验 [20] - 通过影视综艺（如《现在就出发》）拍摄带动文旅，并链接农创与文创资源开发衍生商品（如豆瓣咖啡、酱油下午茶），成为爆款 [20] - 离岛免税新政允许国内商品进入免税店销售，服装、鞋帽、陶瓷、国货咖啡茶等享受税收优惠，实现“老外反向淘国货” [23] 服务软实力与人才留存 - 部分免税城存在热门商品补货不及时、餐饮配套品类单一等问题，服务体验的软实力影响复购与口碑 [27] - 借鉴新加坡经验，通过平价多元的小贩中心解决“柴米油盐”日常需求，通过功能丰富的社区图书馆满足“精神寄托”，是留住人才的关键 [29][31] - 认为激活免税消费持久活力的核心在于构建“产业兴则消费兴”的支撑体系，吸引产业从业者成为常态化消费客群 [26]

公司重大资产重组动态 - 珠免集团于12月17日晚间发布公告，宣布召开2025年第五次临时股东会 [1] - 临时股东会将审议《关于本次交易符合上市公司重大资产重组相关法律法规规定的议案》及《关于本次重大资产出售暨关联交易方案的议案》等多项议案 [1] - 此次交易涉及重大资产出售，且构成关联交易 [1]