增持计划 - 控股股东外资管公司9个月内增持A股金额4 - 8亿元[1] - 2024年10月8 - 22日累计增持A股5,206,200股，占比0.46%[1] - 2024年10月8 - 22日增持金额约5,876.04万元[1] 资金来源 - 中国银行拟提供不超4.8亿元贷款用于增持[2] - 增持计划资金为外资管公司自有及自筹[2]

股权变动 - 控股股东及其一致行动人合计持股比例从53.64%增至54.64%[1] - 外资管公司权益变动前A股持股48.03%，后为48.42%[6] - 鑫益香港权益变动前B股持股0.61%，后为1.22%[6] 增持计划 - 鑫益香港2023.12.28起12个月内增持B股500 - 1000万股[2] - 外资管公司2024.10.8起9个月内增持A股4 - 8亿元[2] 增持情况 - 2023.12.28 - 2024.10.11累计增持A股444.62万股，5053.13万元[3] - 2023.12.28 - 2024.10.11累计增持B股692.1124万股，498.11万美元[4] - 外资管2024.10.8 - 11增持A股444.62万股，比例0.39%[4] - 鑫益香港2023.12.28 - 2024.10.11增持B股692.1124万股，比例0.61%[4] - 合计增持股份占总股本的1.00%[4]

外资管增持情况 - 2024年10月8日首次增持A股2,579,200股，占总股本0.23%，金额29,935,886元[1][4] - 增持前直接持股545,359,660股，占48.03%，增持后占48.26%[2][4] - 增持前合计持股615,961,380股，占54.25%，增持后占54.48%[2][4] 增持计划 - 拟增持金额4 - 8亿元，实施期限9个月[1][5] - 增持资金为自有或合法资金，承诺期间不减持[5][6]

近日，上海外高桥集团股份有限公司（以下简称"公司"）董事会收到董事、总 经理郭嵘先生，董事、副总经理李伟先生递交的书面辞职报告，现将有关情况公告如 下： 证券代码：600648，900912 证券简称：外高桥、外高 B 股 编号：临 2024-042 上海外高桥集团股份有限公司 关于公司董事、高级管理人员辞职的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 1 郭嵘先生因组织工作调动，申请辞去公司董事、总经理及董事会专门委员会相关 职务，辞职后不再担任公司及公司控股子公司任何职务。李伟先生因组织工作调动， 申请辞去公司董事、副总经理及董事会专门委员会相关职务，辞职后不再担任公司及 公司控股子公司任何职务。根据《中华人民共和国公司法》《上海证券交易所股票上 市规则》《公司章程》等相关规定，郭嵘先生、李伟先生的辞职未导致公司董事会成 员低于法定最低人数，不会影响公司及董事会的正常运作，辞职报告自送达公司董事 会时生效。为保证公司相关工作顺利开展，总经理空缺期间，由董事长俞勇先生代行 总经理职责，直至公司按程序聘任新任总经理为 ...

公司业务概况 - 公司主营业务包括物业经营、贸易及服务和房产转让，其中物业经营和贸易及服务业务收入较为稳定，房产转让业务受项目建设周期、项目完工数量、对外销售情况等多种因素影响，收入存在波动[2][3][5] - 公司正在积极推进配套商铺出售和公募REITs发行工作，预计可在2024年度完成[5] - 公司新组建的私募基金重点聚焦生物医药、智能制造、新能源以及邮轮等战略新兴产业，以引领带动社会资本共同参与，扶持培育高新技术产业[5][6] 公司发展战略 - 公司未来将在三方面持续用力：一是推进产业空间转型升级、壮大"三基四重"产业集群；二是落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化；三是打好价值管理"组合拳"，提升企业价值管理能力[4] - 公司将继续聚焦主业，持续提升资源整合能力、产业引领能力和资产经营能力，努力提升公司资产质量和经营效益[7] 公司投资者回报 - 公司大幅提升股东回报比例，未来三年每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的50%[7] - 公司控股股东一致行动人增持公司B股股份，截至2024年6月30日累计增持占总股本1.19%[6][8][9] - 公司本次向特定对象发行A股股票募集资金主要用于新项目建设和补充流动资金[10][11] 公司市值管理 - 公司始终高度重视投资者回报，并制定了相关股东回报规划方案[7][8][9] - 公司资产总额为440.6亿元，有息负债206.1亿元，归属于上市公司股东的净资产为126.9亿元[12] - 二级市场股票价格受到多种因素综合影响，公司将努力提升资产质量和经营效益，与投资者共享发展成果[7][12]

关于开展基础设施公募 REITs 申报发行工作的进展公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗 漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海外高桥集团股份有限公司（以下简称"公司"）基础设施公募REITs相 关申请材料已于日前向中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）、上 海证券交易所申报，并获得正式受理。 2023年10月27日，公司第十届董事会第二十九次会议审议通过《关于开展 基础设施公募REITs申报发行工作的议案》，正式启动外高桥仓储物流封闭式基 础设施证券投资基金申报工作。本次申报发行工作系以公司下属子公司拥有的 部分物流仓储项目作为基础资产，设立项目公司，发起设立基础设施公募REITs， 并申请在上交所上市交易。项目涉及底层标的资产为W3-3地块8#仓库、W4-3地 块14#仓库、W 5-2地块1#仓库和W5-5地块12#、13#仓库，合计建筑面积约14.92 万平方米【相关情况详见公司于2023年10月28日披露的《关于开展实施基础设 施公募REITs申报发行工作的公告》（2023-068）】。 公司开展基础设施公募 REITs 产品申 ...

上海外高桥集团股份有限公司 关于参加上海辖区上市公司 2024 年投资者 网上集体接待日暨中报业绩说明会的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 证券代码：600648、900912 证券简称：外高桥、外高 B 股 公告编号：临 2024-040 为进一步加强与投资者的互动交流，上海外高桥集团股份有限公司（以下简 称"公司"）将参加由上海上市公司协会与深圳市全景网络有限公司联合举办的 "2024 年上海辖区上市公司投资者集体接待日暨中报业绩说明会"，现将相关 事项公告如下： 上海外高桥集团股份有限公司 2024 年 9 月 6 日 本次活动将采用网络远程的方式举行，投资者可登录"全景路演"网站 （https://rs.p5w.net/html/143790.shtml），或关注微信公众号：全景财经， 或下载全景路演 APP，参与本次互动交流，活动直播时间为 2024 年 9 月 13 日 （周五）14:00-16:30。届时公司高管将在线就公司 2024 年度中报业绩、公司治 理、发展战略、经营状况、融资计划和可 ...

1 上海自贸区运营主体,主营物业租赁、房产销售与贸易服务 1.1 历史沿革:外高桥保税区的综合运营主体 [12] 公司成立于 1990 年,是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。 1.2 股权架构与高管：上海国资控股企业,高管扎根浦东经验丰富 [15][16] 公司为上海国企控股企业,实控人为浦东新区国资委。公司高管具备上海政府部门、浦发集团、外高桥集团等工作背景,扎根浦东政治商业领域,政策敏感度高,经验丰富。 1.3 经营回顾：业绩较为稳健,毛利率稳步提升 [17][18][19][20][21][22] 公司业绩总体稳健,地产板块销售结转节奏造成波动。公司毛利率从 2014年的 24.5%快速提升至 2023年末的 35.5%,盈利能力稳步提升。融资成本持续下降,利息资本化金额边际提升。 1.4 主营业务:物业经营、贸易服务与商品房销售 [30][31][32][33] 公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售。其中,物业经营为公司收入及利润的压舱石,贸易服务为收入和利润的增长源,房地产销售为收入和利润的调节器。 1.5 分红规划：股息率处于可比公司前列,未来三年分红率提升至 50% [37][38][39][40] 公司自上市以来,累计实现现金分红 17 次,累计分红金额达到 42.2 亿元,上市以来平均分红率达到 35.7%。公司将未来三年分红占可分配利润比例提升至 50%。 2 物业租赁业务: 外高桥营收压舱石,客户分布于"三基四重"产业集群 2.1 租赁面积:持有租赁面积 471 万方, 24年将新交付 27 万方 [41][42][43][47] 公司共持有租赁资产 470.5 万方,空置率持续下降至 8.0%。公司 24-25 年将改建产业物业 70 万平方米、新建 23 万平方米。 2.2 租赁收入: 疫情扰动消除,毛利率稳定提升 [48][49] 公司房地产租赁业务主要分为工业地产租赁和商业地产租赁,其中工业地产租赁收入占比超过 75%,毛利率稳步提升。 2.3 产业布局:"三基四重"产业集群布局,托举新质生产力 [50][51] 公司服务的客户企业广泛分布于"三基、四重"的产业集群,服务于"四重"产业客群的物业面积近 140 万平方米。 3 贸易及服务:国际贸易能级不断增强,"全球汇"助力丝路电商 3.1 贸易总量稳健提升,贸易能级不断增强 [52][53][54] 2023年外高桥保税区完成进出口总额 9980.3 亿元,占浦东的 38.7%,占上海市的 23.7%。外高桥保税区域内注册企业近 2.6 万家,其中外资企业近 9000 家。 3.2 商品销售业务营收下滑,整体毛利率水平提升 [55][56][57] 商品销售业务营收下滑,但由于该业务毛利水平较低,对整体贸易及服务板块毛利率影响较小,2019-2023年毛利率提升 10.6pct 至 22.1%。 3.3 自贸区消费新地标初具维形,"丝路电商"先行区建设不断深化 [59][60] 公司推出"全球汇"项目,集成酒类、化妆品等贸易平台,培育消费新模式、新业态。"全球汇"作为"丝路电商"合作先行区的核心载体,依托保税区先行优势和专业贸易服务平台,未来将打造成为"引进来"和"走出去"的窗口。 4 地产销售: 打造森兰品牌,与物业租赁、贸易业务产生协同 4.1 受结特周期影响收入波动较大,毛利率持续提升 [61][62][63] 公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的开发及销售,受项目结转周期影响,收入波动较大。但得益于前期较低的土地成本,毛利率自 2019年以来持续保持高位运行。 4.2 王牌项目森兰岛进入开工建设,定位高端低密度住宅 [64][65][66][67] 公司有 60 万方住宅项目储备,其中森兰岛项目总建筑面积约 27.3 万方,定位高端低密度住宅,计划一期销售 3 万平方米,未来或使得公司地产板块量利齐升。 5 盈利预测与投资建议 5.1 盈利预测: 预计 2024-2026 年 EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元 [68][69] 我们预计公司 2024-2026 年收入增速为 6%/0%/19%,归母净利润增速为 10%/-9%/54%,EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元。 5.2 投资建议 [70] 我们给予外高桥 2024年 13 倍 PE，目标价 11.69 元，首次覆盖给予"买入"评级。

融资进展 - 公司2023年8月24日经上交所审核通过向特定对象发行A股股票申请[2] - 公司2024年6月11日收到证监会同意发行股票注册的批复[2] 业绩情况 - 公司2024年半年度业绩较上年同期有所波动[2] 信息披露 - 公司会同中介机构出具会后事项承诺函并更新相关资料，2024年9月4日在巨潮资讯网披露[2][4]

发行股票 - 向特定对象发行股票获上交所审核通过和中国证监会同意注册批复[6] - 发行对象不超过35名，含外高桥资管和投控集团[7] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前公司最近一年末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产[8] - 发行股票数量不超过340,604,737股，不超过本次发行前公司总股本的30%[10] - 外高桥资管和投控集团发行后直接和间接合计持股比例不低于48.64%，投控集团直接持股比例维持为5.00%[10] - 募集资金总额不超过255,468.53万元，扣除发行费用后投向4个项目[10][12] - 外高桥资管和投控集团认购股票限售期为18个月，其他发行对象为6个月[13] 财务数据 - 截至2024年6月末，存货账面价值为1323086.42万元，占资产总额比重为30.03%；投资性房地产账面价值为1945580.43万元，占资产总额比重为44.16%[16] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，经营活动现金流净额分别为353343.64万元、 - 170979.93万元、46142.83万元和 - 369482.09万元[17] - 截至2024年6月末，流动比率、速动比率和资产负债率分别为0.99、0.32和70.29%[22] - 截至2024年6月末，短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券金额分别为83.85亿元、19.79亿元、49.85亿元和52.98亿元[22] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，营业收入分别为874350.18万元、905828.46万元、756881.01万元和272157.99万元[24] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，净利润分别为95041.73万元、125454.42万元、94081.71万元和14762.52万元[24] - 2024年1 - 6月，合并口径归属于母公司净利润为14148.00万元，同比下降72.83%[25] - 2024年1 - 6月，扣除非经常性损益后合并口径归属于母公司净利润为7953.65万元，同比下降80.76%[25] 公司架构 - 控股股东为上海外高桥资产管理有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会[33] - 财务公司由公司持股70%，营运中心持股10%，外高桥资管持股20%[33] - 启东产业园是外联发持股60%的控股子公司[33] - 浦隽房地产由公司持股40%，上海招商置业有限公司持股60%[33] 区域情况 - 外高桥保税区占地面积约10平方公里，外高桥保税物流园区占地面积1.03平方公里，森兰地区占地面积约6.01平方公里[36] - 外高桥区域已形成8个千亿级和8个百亿级销售规模商品品类[111] - 外高桥保税区内注册企业约2.6万家[113] 业务情况 - 公司主要负责外高桥多个区域综合开发与经营，占经营收入比重较大的是区域开发和贸易服务[119] - 区域开发业务分“定向建设”和“常规建设”两种经营模式[121] - 贸易服务业务包括商品销售、进出口代理和物流服务等，经营产品涉及多个行业品类[124] - 制造业务主要是下属子公司上海西西艾尔的气雾剂与液体产品开发、配制、灌装加工业务[125] - 服务业为区域开发配套辅助业务，包括商业咨询、物业管理、酒店餐饮等[126] 未来展望 - 未来将通过提高项目质量、区域价值、管理效能和资本总量实现区域开发业务稳定增长[130] - 将聚焦100平方公里区域，形成区域联动发展带[132] 其他 - 2024年下半年已预售的森兰壹公馆与森兰海天名筑部分项目交付可产生房产销售业务收入约115720.95万元，森兰壹公馆项目毛利率预计达60%[167] - 本次发行前公司财务性投资合计24000万元，其中16000万元已从募集资金扣除，8000万元将在发行前扣除[159][160]