产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立，发行规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现顶格发行，较项目公司股权估值溢价约3% [4] 资产特点与优势 - 工业厂房相较于商业物业具备更长租约期限及更高租户黏性，底层现金流长期稳定可预测，与REITs产品要求高度契合 [3] - 底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚等企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，是开展机构间REITs的优质资产 [4] 市场意义与创新 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企盘活存量资产开创了新的权益融资渠道 [2] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制，可实现“投、融、管、退”的良性循环 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，自2023年推出以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，成功发行20单，发行规模超过450亿元 [5][6] 未来发展 - 未来将研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，通过资产管理提升产品价值 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]

公募REITs运营管理机构人事变动公告 - 运营管理实施机构上海外联发商务咨询有限公司于2025年11月28日发生高级管理人员变动，增聘周晴女士担任公司副总经理职务 [1] - 本次变动系因工作调整，属于正常人事调整 [1] 新任高级管理人员背景 - 新任副总经理周晴女士，42岁，中国国籍，拥有硕士学位 [2] - 周晴女士现任上海外联发商务咨询有限公司副总经理，曾任该公司金融咨询部总监，拥有9年投资管理经验 [2] - 运营管理机构已就本次人事变动履行完成内部决议程序 [2] 对基础设施项目及基金的影响分析 - 目前运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常 [3] - 本次高级管理人员变动不影响机构的稳定运营管理能力 [3] - 本次变动对基础设施项目的运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无不利影响 [3] 公告确认与信息查询 - 本公告内容已经该基金运营管理机构确认 [4] - 投资人可通过基金管理人网站（www.huaan.com.cn）或客户服务电话（40088-50099）咨询有关详情 [4]

国家政策与区域发展 - 国家十部委于11月28日联合验收上海东方枢纽国际商务合作区先行启动区并颁发合格证书 [1] - 脑机接口被列为国家未来重点发展的前沿科技方向 [2] 公司战略与产业布局 - 上海外高桥集团于11月27日启动首个“脑机接口创新发展伙伴计划”并发布“外高桥脑机接口产品服务包” [1] - 此举标志着外高桥将脑机接口这一前沿科技纳入其核心产业版图 致力于打造生物医药产业“加速器” [1] - 该计划旨在联合企业、医院及政府部门 共同构建协同创新生态 [2] 伙伴计划详情与支持措施 - 首批加入伙伴计划的企业包括阶梯医疗、神复健行、析芒医疗、穹顶医疗以及外高桥生物医药公司 [2] - 加入企业将获得“外高桥脑机接口产品服务包” 包含从跨境研发试点、临床审批加速到市场出海的全链条支持 [2] - 首批加入企业还可额外享受外高桥集团提供的空间载体优惠支持及相关产业政策辅导 [2] - 企业表示获得了从政策解读、市场准入辅导到政府资源对接与合作生态协同的全方位帮助 [2] 行业现状与发展瓶颈 - 脑机接口技术在临床转化、数据跨境、市场准入等环节存在瓶颈 [2] - 中国脑机接口产业与美国差距不大 部分领域已实现超越 [3] - 企业需要在全球开展多中心临床试验并参与全球竞争 [3] 东方枢纽的关键作用 - 东方枢纽商务合作区未来可能推出的数据跨境功能受到企业高度期待 [2] - 该功能对脑机接口领域的跨国研发、多中心研发意义重大 [2] - 东方枢纽有望贯通企业跨境数据流通的堵点 [3]

公司战略举措 - 外高桥集团推出“脑机接口创新发展伙伴计划”，旨在强化脑机接口赛道集聚效应，打造创新成果首选“登陆点”和“加速器” [1] - 同步发布“外高桥脑机接口产品服务包”，提供从跨境研发试点、临床审批加速到市场出海的全链条支持 [1] - 首批加入企业可获得空间载体优惠支持及相关产业政策辅导 [1] 合作伙伴与产业进展 - 阶梯医疗、神复健行、析芒医疗、穹顶医疗及外高桥生物医药公司成为首批加入伙伴计划的企业 [2] - 阶梯医疗的“植入式无线脑机接口系统”进入国家药监局创新医疗器械特别审查程序（绿色通道），为国内首个进入该程序的侵入式脑机接口产品 [2] - 阶梯医疗推出全球最小的脑控植入体，基本实现核心部件自主可控，正迈向全链条国产化 [2] 技术发展与临床验证 - 脑机接口技术正处于从实验室走向临床应用的爆发前夜 [2] - 阶梯医疗与复旦大学附属华山医院开展前瞻性临床试验，现有结果初步验证运动控制能力，可帮助患者恢复部分自理功能 [2] - 中国的侵入式脑机接口技术已从“实验室突破”进入“可验证、可应用”的关键阶段 [2] 区域优势与政策支持 - 外高桥拥有“保税研发”政策功能、连接国内国际市场的枢纽地位以及东方枢纽国际商务合作区带来的数据跨境、人员进出便利等制度型开放潜力 [3] - 外高桥能够为脑机接口企业提供从临床试验到海外注册的全流程政策适配服务 [4] - 伙伴计划目标为联合企业、医院及政府部门，构建协同创新生态，破解临床转化、数据跨境、市场准入等环节瓶颈 [1]

项目概况 - 项目名称为“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”，于11月25日完成设立 [1] - 项目发行规模为18.30亿元，达到询价区间17.76亿-18.30亿元的上限 [1] - 项目吸引了21家投资人踊跃认购，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [1] 参与主体与资产结构 - 原始权益人为上海外高桥集团股份有限公司，计划管理人和牵头销售机构为中信建投证券股份有限公司 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个工业厂房项目，由子公司上海市外高桥保税区新发展有限公司负责后续运营管理 [1] - 底层资产合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达到93.16% [2] 项目意义与创新性 - 该项目是上海地方国企首单持有型不动产ABS，也是全国首单工业厂房类持有型不动产ABS [1] - 项目扩充了持有型不动产ABS的资产范围，为国有企业存量资产盘活开创了新的模式，具备极强的示范效应 [1] 底层资产质量与租户情况 - 底层资产位于外高桥区域，入驻租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等产业 [2] - 资产聚集了多家外资企业在中国的研发总部、分拨中心，契合区域产业发展导向和战略部署 [2]

股东信息 - 截至2025年第三季度末 公司股东总数为48547户 [2] - 该数据来源于公司于2025年10月31日披露的定期报告 [2]

合资公司设立 - 畅联股份与上海外高桥生物医药产业发展有限公司签署《出资协议》，共同设立上海畅联百福医药有限公司 [1] - 新公司注册资本为5000万元人民币 [1] - 畅联股份出资3000万元人民币，占注册资本的60% [1] 出资与利润分配 - 畅联股份出资时间截至2026年1月30日前 [1] - 畅联股份在合资公司的利润分配比例不低于年度净利润的60% [1]

合资公司设立 - 公司与上海外高桥生物医药产业发展有限公司于2025年11月签署《出资协议》，合资新设上海畅联百福医药有限公司 [1] - 公司以货币出资3000万元人民币，占新公司注册资本的60% [1] - 生物医药公司以货币出资2000万元人民币，占新公司注册资本的40% [1] - 双方出资时间均为2026年1月30日前，合计持有新公司100%注册资本 [1]

合资设立新公司 - 公司与上海外高桥生物医药产业发展有限公司于2025年11月签署《出资协议》，合资新设上海畅联百福医药有限公司 [1] - 公司以货币出资3000万元人民币，占新公司注册资本的60% [1] - 合资方以货币出资2000万元人民币，占新公司注册资本的40% [1] - 双方出资时间均为2026年1月30日前 [1]

股价与资金表现 - 11月12日盘中股价上涨2.07%至11.36元/股，成交金额1689.71万元，换手率0.13%，总市值154.49亿元 [1] - 当日主力资金净流入3.65万元，大单买入177.49万元（占比10.50%），大单卖出173.84万元（占比10.29%） [1] - 公司今年以来股价下跌1.73%，但近期呈上涨趋势，近5个交易日上涨3.84%，近20日上涨1.52%，近60日上涨0.89% [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务为园区开发、商业地产和物流贸易，主营业务收入构成为：贸易及服务55.54%，工业房产租赁24.00%，商办物业租赁6.42%，日化产品加工5.95%，物业管理5.05%，房产销售2.65%，其他0.39% [1] - 2025年1-9月公司实现营业收入44.09亿元，同比减少13.36%，归母净利润1.65亿元，同比大幅减少62.16% [2] - 公司A股上市后累计派现46.93亿元，近三年累计派现13.16亿元 [3] 股东与机构持仓 - 截至9月30日，公司股东户数为4.85万，较上期减少4.41% [2] - 同期，香港中央结算有限公司为第十大流通股东，持股563.58万股，较上期减少37.23万股 [3] 行业与板块属性 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 [1] - 公司所属概念板块包括自由贸易港、破净股、园区开发、国资改革、上海国资等 [1]