公司人事变动 - 陈斌先生与吕军先生因工作调整原因辞去公司董事及相关董事会专门委员会委员职务 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份公司营业收入构成为：贸易及服务占比54.4%，房地产租赁占比23.51%，房地产销售占比6.29%，制造业占比5.83%，物业管理占比4.94% [1] 公司市值 - 截至发稿时公司市值为142亿元 [1]

人员变动 - 陈斌和吕军因工作调整2025年12月4日辞去公司董事等职务，原定任期到2027年6月11日[2][3] - 两人离任后仍担任公司副总经理等职务[3] 后续安排 - 公司将尽快完成董事补选等后续工作[5] - 两人继续履行2023年再融资相关未完毕承诺[5] - 两人离任未影响公司正常运作[5]

行业动态 - 2025年12月3日，中国国际海事会展期间举办了“邮轮来了——2025邮轮产业高质量发展论坛”[1] - 论坛地点位于上海新国际展览中心[1] 公司行动 - 上海外高桥造船有限公司作为邮轮产业链链主单位，在论坛期间进行了多项签约活动[1] - 公司与广州船人、上海兆和、浙江欣亚、烟台北海、南通明悦、上海汇锶等企业进行了工信部“百场万企”大中小企业融通对接活动签约[1] - 公司与清华大学、上海交通大学、华中科技大学、哈尔滨工程大学、武汉理工大学、上海海事大学等高校签署战略合作协议[1] - 公司与中国船舶集团旗下的711所、716所、712所、704所以及中船动力、中船绿洲等科研院所和企业签署战略合作协议[1] 行业意义 - 此次签约标志着国内邮轮产业正式步入以邮轮设计建造单位为龙头的新发展阶段[1] - 新阶段的特点是集聚行业优势资源、实现产学研用深度融合[1]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）发行，规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] 资产特点与优势 - 底层资产位于上海市外高桥保税区，主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 相比商业物业，工业厂房具备更长的租约期限及租户粘性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性 [2] - 大部分物业位于海关特殊监管区域内，入驻企业可享受上海自贸试验区配套政策 [2] 市场意义与示范效应 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围 [2] - 项目为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备重要的示范效应 [2] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置 [2] 发行与投资者情况 - 项目吸引了21家投资人踊跃认购，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] - 通过询价机制充分发挥了机构间REITs市场的定价功能，体现了投资者对项目的高度认可 [4] 项目治理与运营机制 - 项目设置了运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，以提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 产品将按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标 [4] 流动性提升与未来规划 - 项目存续期间，计划管理人将提供二级交易支持，并采用“基准收益+超额收益”的分配机制以提高二级市场流动性 [5] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 未来将研究引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期资产管理 [5] 市场发展现状与前景 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已实现商业物业、基础设施、保租房等多类标杆项目落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]

项目概况 - 中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）[1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%[1] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型[1] 资产特征 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米[2] - 资产平均出租率93.16%，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业[2] - 工业厂房相较于商业物业通常具备更长的租约期限，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性[2] - 部分厂房为定制化建设，租户初期投入高、租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期[3] 市场意义与创新 - 本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，具备极强的示范效应[2] - 机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环[2] - 外高桥集团成功打造优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，实现资产盘活领域的“双轮驱动”[3] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制[4] 运营与治理机制 - 项目设置运营收入考核机制，并对运营管理机构及运营团队实施激励约束机制[3] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策[3] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露[3] - 计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性[4] 市场发展现状与展望 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[5] - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，激发内生动力[5] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理[4] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[5]

产品发行概况 - 中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元 [1] - 本项目是全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，也是上海地方国企首单机构间REIT [1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] 底层资产分析 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16% [2] - 资产聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期 [2][3] - 原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足 [3] 产品创新与机制设计 - 项目设置运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 采用"基准收益+超额收益"的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场关注 [5] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露运营质量 [4] - 设置灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 计划管理人提供交易撮合、报价服务等二级交易支持，以提高产品二级市场流动性 [4] 战略意义与市场影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 [1] - 外高桥集团已拥有仓储物流公募REITs和本次工业厂房机构间REITs双上市平台，实现资产盘活领域的"双轮驱动" [2] - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是"盘活存量资产，扩大有效投资"的重要创新工具 [5] - 上交所自2023年推出首单机构间REITs以来，已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [6]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%[1] 底层资产详情 - 资产均位于上海市外高桥保税区，大部分物业位于海关特殊监管区域内[1] - 主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业[1] - 覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部[1] 市场发展与定位 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[2] - 上交所率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[2] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[2] 监管与市场建设 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理[3] - 尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现[3] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[3]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立 发行规模为18.30亿元[1] - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs 同时也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目 均位于上海市外高桥保税区 合计建筑面积约19.06万平方米[1] 项目意义与影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围 为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 具备极强的示范效应[1] - 机构间REITs定位于权益型上市产品 是构建多层次REITs市场的重要一环 是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[1] - 通过资本市场权益融资工具盘活存量资产 可满足公司在举债融资空间有限背景下的投资发展需求[1] 市场发展与规划 - 自上交所2023年推出首单机构间REITs以来 已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[1] - 截至目前 已有50单项目申报 申报规模近1200亿元 并已发行20单项目 发行规模超过450亿元[1] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度 由基金经理作为项目公司高管 通过资产管理提升产品价值[1] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设 进一步有效推动项目落地 完善相关机制及配套规则[2]

2025年交付业绩 - 2025年公司累计交付29艘船舶，超额完成7艘，总载重吨达270.65万[1] - 交付船型包括11.4万吨阿芙拉型成品油轮19艘、15.8万吨苏伊士型原油轮2艘、汽车运输船7艘及7000TEU集装箱船1艘[1] 油轮建造效率 - 11.4万吨阿芙拉型成品油轮码头周期控制在78天左右，出坞到试航周期压缩至40-45天[3] - 通过工艺创新如“总段塞轴装桨”和数字化管理，显著提升建造效率与安全性[3] - 2025年交付的阿芙拉型成品油轮累计交付量预计占全球船队9.98%[3] 绿色技术创新 - 交付全球首艘风帆助推阿芙拉型成品油轮，将风能与现代航海技术融合，为航运业绿色转型提供新路径[3] 大型邮轮项目进展 - 第二艘国产大型邮轮H1509船工程总进度超88%，全船贯通和起浮等关键节点已完成[4][5] - 项目实际进度超前于计划，整体建造效率较首制船提升20%[5] - 项目目标为2026年3月出坞、5月底试航、年底前交付[5] 数字化与流程优化 - 在大型邮轮项目中引入RPA机器人实现工时自动采集与可视化管理，提升资源效率和成本控制水平[4] - 通过自研完工系统与智能平台，构建覆盖设计、建造、调试全流程的专业能力体系[4][5] - 在油轮建造中开发后行工艺节点计划信息化系统，实现工艺节点实时监控与闭环管理[3]

资金管理 - 公司可用最高50300万元闲置募集资金现金管理，期限12个月[1] - 2025年8月控股子公司买25000万元对公结构性存款后赎回，年化收益率1.75%，收益109.38万元[2] 资金数据 - 最近12个月结构性存款实际投入7900万元，收回本金25000万元，收益109.38万元[5] - 最近12个月单日最高投入32900万元，占最近一年净资产2.52%，净利润34.58%[5] - 募集资金总投资额度50300万元，已用7900万元，未用42400万元[5]