董事会会议基本情况 - 会议于2025年8月22日以现场结合通讯方式召开 应出席董事9名全部亲自出席[1] - 会议由董事长孔令洋主持 监事会成员及公司高管列席 符合公司法及公司章程规定[1] 审议通过议案 - 全票通过2025年半年度报告及摘要议案 9票同意0票反对0票弃权[1] - 全票通过修订"三重一大"决策制度实施办法议案 9票同意0票反对0票弃权[2] - 半年度报告详情披露于上海证券交易所网站 已经董事会审计委员会审议通过[1] 公告信息 - 证券代码600683 证券简称京投发展 公告编号临2025-068[1] - 公告由京投发展股份有限公司董事会发布[3]

公司治理 - 公司第十二届监事会第八次会议于2025年8月22日以现场结合通讯表决方式召开 符合《公司法》及公司内部规定要求 [1] - 会议应出席监事3名 实际出席监事3名 由监事会主席黄林祥主持 [1] - 会议以电子邮件形式于2025年8月12日发出通知 [1] 财务报告审议 - 监事会以3票同意 0票反对 0票弃权的表决结果审议通过《2025年半年度报告及摘要》议案 [1] - 2025年半年度报告编制和审议程序符合法律法规及公司内部管理制度规定 [1] - 半年度报告内容和格式符合中国证监会及证券交易所规定 真实反映公司报告期内经营管理和财务状况 [1] - 半年度报告编制过程中未发现参与人员存在违反保密规定的行为 [1] - 完整报告及摘要详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn [2]

核心财务表现 - 2025年上半年实现签约销售额19.16亿元 [1] - 同期回款额达19.92亿元 [1] - 竣工面积7.70万平方米 [1] TOD项目开发进展 - 北京檀谷商业项目半年累计客流93万人次 [1] - 北京檀谷新签约9家店铺并获多项行业奖项 [1] - 森与天成项目盖上区接近收尾且客户储备量显著增长 [1] - 森与天成项目建设稳步推进且市场咨询量持续攀升 [1] - 无锡愉樾天成项目商办组团完成竣工备案 [1] - 无锡愉樾天成四期住宅实景展示区施工完成 [1] 战略聚焦方向 - 公司持续聚焦TOD项目开发主业 [1] - 多个重点项目取得积极进展 [1] - 无锡项目持续打造"生态、智慧、幸福"社区典范 [1]

财务表现 - 公司营业收入4.13亿元 同比下降26.9% [1] - 归母净利润亏损2.64亿元 较去年同期亏损1.43亿元扩大84.6% [1] - 扣非归母净利润亏损2.82亿元 较去年同期亏损1.77亿元扩大59.3% [1]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入41,340.58万元 同比减少15,229.30万元 降幅26.92% 主要因房地产销售结转收入降至37,127.73万元[1] - 归属于上市公司股东净利润亏损26,381.49万元 扣除永续融资产品利息后普通股股东净亏损扩大至37,954.24万元[1] - 三项费用总额30,651.65万元 同比增加5,357.88万元 其中财务费用激增7,587.62万元至20,170.85万元[1] 资产与负债 - 资产总额5,983,404.40万元 较期初微降43,743.76万元 存货占比72.69%达4,349,077.34万元 主要为北京轨道物业项目[2] - 负债总额5,417,573.26万元 较期初增加125,976.71万元 合同负债794,712.57万元 较期初增长97,894.39万元[2] - 资产负债率90.54% 较期初上升2.74个百分点 合同负债占负债总额14.67%[2] 现金流状况 - 经营活动现金净流入35,344.34万元 同比改善主要因上年同期支付大额地价款[2] - 投资活动现金净流入167.67万元 同比增加因本期对外投资规模缩减[2]

第十二届监事会第八次会议决议公告 本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 公司第十二届监事会第八次会议于 2025 年 8 月 12 日以电子邮件形式发出通 知，同年 8 月 22 日以现场结合通讯表决方式在公司会议室召开。会议应出席监 事 3 名，亲自出席的监事 3 名。会议符合《公司法》、公司《章程》及《监事会 议事规则》的有关规定。会议由公司监事会主席黄林祥先生主持，审议并通过下 列决议： 京投发展股份有限公司监事会 证券代码：600683 证券简称：京投发展 公告编号：临2025-069 2025 年 8 月 22 日 京投发展股份有限公司 一、以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权的表决结果审议通过《关于<2025 年 半年度报告及摘要>的议案》。经审核，公司监事会认为：2025 年半年度报告的 编制和审议程序符合法律、法规、公司《章程》和公司内部管理制度的规定；2025 年半年度报告的内容和格式符合中国证监会和证券交易所的规定，所包含的信息 能真实地反映出公司报告期内经营管理和财务状况等事项；2025 年半 ...

本议案已经公司董事会审计委员会审议通过，并同意提交公司董事会审议。 二、以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权的表决结果审议通过《关于修订<京投 发展股份有限公司贯彻落实"三重一大"决策制度的实施办法>的议案》。 特此公告。 证券代码：600683 证券简称：京投发展 公告编号：临2025-068 京投发展股份有限公司 第十二届董事会第十四次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 公司第十二届董事会第十四次会议于2025年8月12日以电子邮件形式发出通 知，同年8月22日以现场结合通讯表决方式在公司会议室召开。会议应出席董事9 名，亲自出席的董事9名。监事会成员和公司高管列席了会议。会议符合《公司 法》、公司《章程》和《董事会议事规则》的相关规定。会议由公司董事长孔令 洋先生主持，审议并通过下列决议： 一、以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权的表决结果审议通过《关于<2025 年 半年度报告及摘要>的议案》。 详见刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上的《京投发展股份有 限公司 20 ...

收入和利润（同比环比） - 营业收入4.134亿元，同比下降26.92%[21] - 公司2025年上半年营业收入41,340.58万元，同比下降26.92%[36] - 营业收入同比下降26.92%至4.134亿元[52] - 营业收入从5.66亿元降至4.13亿元，减少1.53亿元（降幅27.0%）[138] - 归属于上市公司股东的净亏损2.638亿元，同比扩大[21] - 公司归属于上市公司股东的净利润为-26,381.49万元，普通股股东净利润为-37,954.24万元[36] - 公司合并净利润为-3.426亿元，同比扩大72.4%[139] - 归属于母公司股东的净亏损为-2.638亿元，同比扩大84.9%[139] - 扣除非经常性损益后净利润亏损2.82亿元人民币，同比扩大59.4%[127] - 营业利润亏损扩大至3.76亿元，较去年同期2.17亿元亏损增加1.59亿元[138] - 基本每股收益-0.51元/股[22] - 扣除非经常性损益后的基本每股收益-0.54元/股[22] - 加权平均净资产收益率-166.52%[22] - 母公司营业收入为318.58万元，同比大幅下降69.2%[141] - 母公司营业成本为187.68万元，同比微降0.4%[141] - 母公司对联营企业投资收益为-6434.64万元，同比扩大亏损[141] - 少数股东损益为-7879万元，同比扩大40.4%[139] 成本和费用（同比环比） - 财务费用增加主要由于费用化借款利息增加和利息收入降低[23] - 公司三项费用总计30,651.65万元，同比增长21.18%[36] - 营业成本同比下降23.90%至4.410亿元[52] - 财务费用同比大幅上升60.30%至2.017亿元[52] - 营业总成本从8.47亿元降至7.57亿元，减少0.9亿元（降幅10.6%）[138] - 财务费用大幅增加7.59亿元，从1.26亿元增至2.02亿元（增幅60.3%）[138] - 利息费用增加3.97亿元，从1.85亿元增至2.24亿元（增幅21.5%）[138] - 母公司财务费用为2627万元，去年同期为-4440万元[141] - 母公司利息收入为9205.8万元，同比下降40.5%[141] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额3.534亿元，同比改善[21] - 公司经营活动现金净流入35,344.34万元，筹资活动现金净流出175,029.05万元[38] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，从-79.45亿元改善至3.53亿元[144] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比下降20.7%，从19.52亿元降至15.47亿元[144] - 收到的税费返还大幅减少98.3%，从2.27亿元降至395万元[144] - 购买商品、接受劳务支付的现金骤降90.2%，从81.46亿元降至7.95亿元[144] - 支付的各项税费下降88.4%，从17.76亿元降至2.06亿元[144] - 筹资活动现金流入减少38.8%，从48.36亿元降至29.60亿元[145] - 期末现金及现金等价物余额增长37.8%，从19.04亿元增至26.24亿元[145] - 母公司投资活动现金流入增长860%，从9209万元增至8.84亿元[147] - 母公司经营活动现金流入下降64.1%，从17.92亿元降至6.44亿元[147] - 母公司期末现金余额增长60.4%，从1.05亿元增至1.69亿元[147] 资产和负债状况 - 归属于上市公司股东的净资产47.468亿元，同比下降26.05%[21] - 总资产598.34亿元，同比下降0.73%[21] - 公司资产总额5,983,404.40万元，存货占比72.69%[37] - 公司负债总额5,417,573.26万元，资产负债率达90.54%[37] - 货币资金同比下降34.65%至26.311亿元[54] - 一年内到期的非流动资产同比下降82.35%至7.847亿元[54] - 投资性房地产同比大幅增长933.02%至21.343亿元[54] - 其他非流动资产同比增长137.01%至77.700亿元[54] - 一年内到期的非流动负债同比下降82.59%至10.260亿元[54] - 公司受限资产总额达159.103亿元，其中存货抵押123.846亿元[55] - 公司货币资金减少至26.31亿元人民币，较年初40.26亿元下降34.7%[131] - 资产负债率上升至90.54%，较上年末87.80%增加2.74个百分点[127] - 一年内到期的非流动资产大幅减少至7.85亿元，较年初44.45亿元下降82.3%[131] - 永续债规模从60亿元减少至47.1亿元，降幅达21.5%[133] - 流动比率从3.21提升至3.72，增幅15.8%[127] - 速动比率从0.58下降至0.38，降幅34.9%[127] - 长期借款增加至369.20亿元，较年初325.76亿元增长13.4%[132] - 合同负债增长至79.47亿元，较年初69.68亿元上升14.0%[132] - 未分配利润亏损扩大至14.48亿元，较年初10.69亿元增加35.5%[133] - 公司总资产从154.74亿元人民币下降至145.48亿元人民币，减少9.26亿元（降幅6.0%）[135][136] - 货币资金大幅减少7.56亿元，从9.25亿元降至1.69亿元（降幅81.7%）[135] - 其他应收款增加2.34亿元，从31.48亿元增至33.82亿元（增幅7.4%）[135] - 应付债券增加8.83亿元，从26.93亿元增至35.76亿元（增幅32.8%）[136] - 未分配利润亏损扩大至4.27亿元，较去年同期2.37亿元亏损增加1.90亿元[136] - 归属于母公司所有者权益从期初64.19亿元减少至期末47.47亿元，下降26.0%[149][151] - 所有者权益合计从期初73.56亿元减少至期末56.58亿元，下降23.1%[149][151] - 其他权益工具减少12.90亿元，从60.00亿元降至47.10亿元，降幅21.5%[149][150][151] - 未分配利润从期初-10.69亿元进一步减少至期末-14.48亿元，亏损扩大35.5%[149][151] - 综合收益总额为-2.67亿元，其中归属于母公司部分为-2.67亿元[149] - 少数股东权益从期初9.36亿元减少至期末9.12亿元，下降2.6%[149][151] - 其他综合收益从期初1.49亿元减少至期末1.46亿元，下降1.9%[149][151] - 对所有者分配利润1.16亿元[150] - 所有者投入普通股5390万元[150] - 其他权益工具持有者减少资本12.90亿元[150] - 公司2025年半年度期末所有者权益总额为5,777,324,983.91元，较期初下降20.4%[156] - 其他权益工具持有者投入资本减少1,290,000,000元，降幅21.5%[156] - 2025年半年度综合收益总额为-77,473,606.39元[156] - 未分配利润从期初-236,688,372.75元恶化至期末-427,120,602.41元，下降80.5%[156] - 对所有者分配利润115,727,516元[156] - 2024年半年度所有者权益减少119,585,317.83元，降幅1.6%[157] - 2024年半年度综合收益总额为42,394,682.15元[157] - 2024年半年度对股东分配161,979,999.98元[157] - 其他综合收益从192,386,645.62元减少至166,469,628.80元，下降13.5%[157] - 实收资本保持稳定为740,777,597.00元[156][157] 债务和融资活动 - 公司向京投公司借款本息余额3,269,837.05万元，占负债总额60.36%[37] - 公司向控股股东京投公司借款本息余额为3,269,837.05万元[80] - 委托贷款余额为3,266,945.59万元，综合利率3.69%[80] - 报告期内京投公司向公司提供委托贷款98,000.00万元[81] - 公司偿还京投公司委托贷款30,000万元[81] - 公司应付京投公司利息余额为2,891.46万元[81] - 报告期内发生应付京投公司利息54,555.92万元[81] - 支付京投公司利息55,832.91万元，占全部利息支出85.90%[81] - 支付京投公司担保费3,068.08万元[81] - 公司信用类债券余额44.63亿元，占有息债务总额的97.96%[118] - 公司合并口径有息债务余额340.18亿元，同比下降17.32%[119] - 非金融企业债务融资工具余额11.44亿元，其中中期票据利率为2.07%至2.86%[126] - 公司债券余额33.19亿元，包含3只债券利率区间2.43%-3.10%[113] - 2025年7-12月将有8.87亿元公司信用类债券到期或回售[118] - 非经营性往来占款余额0.80亿元，占净资产比例1.41%[115] - 公司（非合并）有息债务余额45.56亿元，同比增加0.75%[116] - 合并口径银行贷款余额42.51亿元，占有息债务12.50%[121] - 非银行金融机构贷款余额251.79亿元，占有息债务74.02%[121] - 其他有息债务余额1.25亿元，占有息债务0.37%[121] - 京投公司为公司非公开发行不超过13.25亿元公司债券提供担保，年担保费率由1%下调至0.72%，后又降至0.36%[91] - 公司发行公司债券"25京发01"规模为8.84亿元[91] - 报告期内公司支付京投公司当期公司债券担保费636.48万元[91] - 京投公司为公司永续债融资提供30亿元担保，年担保费率为0.36%[92][93] - 公司永续信托融资到账8.10亿元[93] - 报告期内公司支付京投公司永续债担保费291.60万元[93] - 公司债券担保金额20.00亿元，担保年费率从1%下调至0.72%，支付担保费1,440万元[89] - 中期票据担保金额7.00亿元，支付担保费700.00万元，担保年费率从1%下调至0.72%[90] 投资和投资收益 - 投资收益同比下降147.05%至亏损3176万元[52] - 非经常性损益项目中政府补助9.42万元[25] - 公司非经常性损益合计为人民币18,253,398.51元，其中委托他人投资或管理资产损益为人民币9,083,175.53元，其他符合非经常性损益项目为人民币12,188,316.52元[26] - 公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费为人民币1,707,547.17元[26] - 公司其他营业外收入和支出为人民币571,474.75元[26] - 收到北京基石创业投资基金宣告分配股利965.80万元[82] - 收到北京基石仲盈创业投资中心宣告分配股利224.77万元[83] - 向上海礼仕提供借款资金余额为83,982.13万元，本报告期确认利息收入1,079.07万元[86] - 向鄂尔多斯项目公司提供借款1,029.00万元，资金余额合计113,917.87万元，累计计提减值准备46,535.57万元[86] - 向潭柘兴业提供借款资金余额合计381,766.39万元，累计计提减值准备8,967.62万元[86] - 向无锡望愉提供借款资金余额合计328,723.83万元，本报告期确认利息收入8,272.92万元[86] - 2025年1-6月向鄂尔多斯项目公司提供借款发生额1,029.00万元，全年预计金额10,000.00万元[87] - 2025年1-6月向无锡望愉提供借款发生额0.00万元，全年预计金额50,000.00万元[87] - 母公司其他权益工具投资公允价值变动为-276.89万元，同比改善89.3%[141] - 母公司所得税收益为2490万元，去年同期为-27万元[141] 担保和关联交易 - 为上海礼仕售后回租业务提供担保10,000.00万元，反担保最高本金余额2,000万元[87] - 为上海礼仕银行借款提供担保12.80亿元，担保债权本金余额12.44亿元，反担保最高本金余额25,600万元[87][88] - 公司托管资产涉及金额总计1,987,560.22万元，包括多个置业公司股权[94] - 公司对外担保余额为13.8亿元，对子公司担保余额为265,958.93万元[97] - 公司担保总额为279,758.93万元，占净资产比例为589.37%[97] - 公司为上海礼仕酒店提供12.8亿元贷款担保，截至报告期末担保债权本金余额为12.44亿元[99] - 公司为隆德置业32.4亿元委托贷款提供60%股权质押担保，担保债权本金余额251.4亿元[100] - 公司为灜德置业30.6亿元委托贷款提供51%股权质押担保，担保债权本金余额198.41亿元[100] - 公司为润德置业117亿元委托贷款提供60%股权质押担保，担保债权本金余额881.34亿元[100] - 公司为京投兴海17.85亿元委托贷款提供51%股权质押担保，担保债权本金余额81.6亿元[101] - 公司为京投置地52亿元委托贷款提供100%及50%股权质押担保，担保债权本金余额490亿元[101] - 公司为灜德置业6.11亿元贷款提供连带责任担保，担保债权本金余额5.61亿元[101] - 公司为京投兴海10亿元贷款提供连带责任担保，担保债权本金余额7.35亿元[101] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保余额383.19亿元[102] 业务运营和项目进展 - 公司2025年上半年全口径签约销售额为人民币19.16亿元，回款额为人民币19.92亿元，竣工面积为7.70万平方米[32] - 公司檀谷项目2025年上半年累计客流量达93万人次，新签约9家特色店铺，存量店铺超30家[33] - 公司森与天成项目盖上区室内精装及外立面接近收尾，落地区完成正负零并进入地上结构施工[34] - 公司岚山项目连接线工程获北京市市政基础设施竣工精品工程，累计获得5个长城杯[34] - 公司北京公园悦府项目BS2商业于2025年4月30日竣备，商办楼BS4/6于2025年6月20日竣备[35] - 公司无锡愉樾天成项目2025年上半年商办组团完成竣工备案，四期住宅实景展示区施工完成[35] - 公司TOD轨道物业开发总规模超500万平方米，开发项目包括北京西华府、公园悦府、琨御府等[31] - 北京市门头沟区若丘项目规划计容建筑面积186,916平方米，权益占比40%[41] - 北京市朝阳区北熙区项目总投资额2,562,000万元，报告期实际投资57,954万元[42] - 无锡市经开区愉樾天成项目报告期内已售（含预售）面积17,895平方米[44] 子公司和联营企业表现 - 北京京投置地房地产有限公司净亏损3640.57万元，主要因财务费用导致亏损[61] - 北京京投灜德置业有限公司净亏损5716.03万元，因结转产品毛利降低[61][62] - 北京京投兴海房地产有限公司净亏损7683.18万元，因结转产品毛利降低且同比亏损扩大超800%[61][62] - 无锡望愉地铁生态置业有限公司净亏损12849.4万元，其产生的投资收益亏损5275.33万元占母公司净利润20%[61][64] - 三河市京投发展致远房地产开发有限公司净亏损3511.87万元，因利息费用化导致亏损[61] - 北京京投兴檀置业有限公司净亏损3208.68万元，因利息费用化导致亏损[61] - 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限公司净亏损2955.14万元，项目存在投资风险已停工[60][70] - 北京京投丰德房地产有限公司净亏损1105.99万元，但同比亏损减少57.8%因利息减少[62] - 北京京投润德置业有限公司总资产226.91亿元，但净资产为负6834.89万元[60] 风险和管理层指引

行业发展趋势 - 北京城南行动计划已进行四轮 成效显著且产业势能大幅提升 北京发展今后更多向南看[1] - 南苑新宫板块具备产业带动 配套加持 交通便利及南苑森林湿地公园生态优势[1] - 南苑片区宜居优势明显 地脉文化挖掘形成宜居与文化共鸣[1] 项目开发规划 - 京投发展森与天成项目以森系为标签 打造四重园林低密洋房社区 容积率1.04 绿量约14万平方米 北侧配建约9.2万平方米公园[1] - 项目配备高品质会所及空中花园体验 呼应花园城市建设[1] - 建发金茂·观宸融合当地山水元素与宋代《西园雅集图》意境 再现皇家规制与美学意趣[2] - 观宸项目配备地标级大门 四向铝板立面 九亭八水宋画园林及双会所奢享配置[2] 市场推进节点 - 森与天成和观宸项目将在未来两个月内迎来新节点 包括会所开放与产品加推[3] 企业合作动态 - 京投发展森与天成与建发金茂·观宸共同发起2025北京花园城市生态文化住区共建计划[1]

公司融资动态 - 京投发展于8月15日晚间公告成功发行2025年度第一期中期票据 [2]