行业动态 - A股零售板块在2月2日午后股价整体走高 [1] - 新华百货股价涨停，三江购物股价涨幅超过9% [1] - 茂业商业、东百集团、丽人丽妆、海宁皮城等零售个股跟随上涨 [1] 政策驱动 - 九部门联合印发《2026“乐购新春”春节特别活动方案》 [1] - 方案提出通过商旅文体健融合、线上线下联动方式组织春节促消费活动 [1] - 活动旨在通过丰富多彩的内容刺激春节期间的消费 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月底首批8单商业不动产REITs申报交易所呈现多特征 1月REITs市场飘红业绩亮眼板块涨幅居前 派息率较长债收窄大部分资产估值显著走高 5单基础设施REITs项目终止中核清洁能源2月2日上市 [4] 相关目录总结 首批商业不动产REITs获受理，盘点六大特征 - 首批8单商业不动产REITs呈现资产类型多样且首次出现首发混装、地域分布分散、原始权益人以国资为主、首发规模偏大、商业零售估值安全垫高、经营业绩稳中分化等六大特征 [4][10][13] - 介绍了中金唯品会商业REIT等8单REITs的募资规模、底层资产、业绩表现等情况 [4][15][19] - 3家A股上市公司（保利发展、茂业商业、光大嘉宝）发布公告拟申报商业不动产REITs 其中保利发展项目已被上交所受理 [50] 一月行情全面开花，业绩增长下涨幅分化 - 2026年1月中证REITs全收益指数收涨4.2% 跑赢沪深300和中证红利全收益指数 长债利率有所回落 [58] - 各类资产REITs指数普涨 IDC/消费/产园/公用/仓储5类资产涨幅靠前 公用及消费涨幅环比走阔最多 96%个券上涨 华安百联消费REIT领涨触发停牌 [59][64][69] - IDC及消费换手率改善显著 沪深REITs日均换手率为0.55%（环比+0.15pcts） 保租房、能源流动性虽提高但仍有限 交通交易仍平淡 [69][74] - 产权类REITs派息率为4.46%、经营权类为8.58% 产权类与长债收益率息差收窄 与红利股股息率息差走阔 大部分资产估值大幅走高 交通估值仍在低位 两大类资产IRR均较上期下降 [4][75][85] 本月无新发项目，中核清洁能源2月2日上市 - 2026年1月REITs首发市场无新增发行 华夏基金华润有巢REIT、中航京能光伏REIT两单扩募份额上市 [100] - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日上市 网下发行部分在上市首日可全部流通 [104] - 基础设施REITs排队情况：中金厦门火炬产业园REIT、中航北京昌平保障房REIT一轮问询 5单项目终止 [107] - 2单公募REITs招投标信息更新：湖北文化旅游集团拟发行文旅REIT 汇添富基金中标上海地产公募REIT项目 [111] 京东仓储2月8日解禁，华安外高桥计划扩募 - 嘉实京东仓储REIT战略配售份额将于2月8日解除限售 华安外高桥REIT计划扩募 拟扩募资产为上海市浦东新区的两处地块 [116] - 1月上半月兴业证券集中为部分公募REITs开展做市服务 华夏南京交通高速公路REIT原始权益人变更回收资金用途 [120]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 29 - 30 日，上交所接连申报 8 单商业不动产 REITs，拟募资规模共计 314.8 亿元；本周共 10 单首发公募 REITs 取得新进展；本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%；本周产权类/特许经营权类 REITs 日均换手率和成交量均下降；从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78% [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 10 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2026/1/30，2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元 [4] - 本周首批 8 单商业不动产 REITs 已申报至证监会，均于申报当天即获受理；中航北京昌保租赁住房 REIT、中金火炬产业园 REIT 已问询；中核清洁能源 REIT 将于 2/2 上市 [4] - 当前审批流程中 REITs，已申报 24 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [4] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.47% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%，跑赢沪深 300 0.39 个百分点、跑输中证红利 1.11 个百分点；年初至今涨幅 4.22%，跑赢沪深 300 2.57 个百分点、跑赢中证红利 0.65 个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.27%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69% [4] - 分资产类型来看，能源（+1.43%）、环保水务（+0.87%）、交通（+0.45%）、园区（+0.39%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共 41 只上涨、36 只下跌，博时津开科工产业园 REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+4.64%）、华夏中海商业 REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园 REIT（-5.03%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.39%）、中银中外运仓储物流 REIT（-2.68%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.58%/0.44%，较上周 -14.01/-2.61BP，周内成交量 6.14/1.46 亿份，周环比 -17.82%/-5.64% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/1/24，南京市政府印发政策，提出把握基础设施 REITs 扩围机遇，做好多领域项目储备申报 [33] - 2026/1/27，保利发展宣布申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/29，北京举办全国首个省级商业不动产 REITs 培训会推动试点申报 [33] - 2026/1/29，首批商业不动产 REITs 已申报至中国证监会 [33] - 2026/1/29，茂业商业调整商业不动产 REITs 底层资产 [33] - 2026/1/30，光大嘉宝拟申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/30，5 只商业不动产 REITs 申报至上交所 [33] 重要公告 - 2026/1/28，华夏中核清洁能源 REIT 发布上市公告，于 2/2 上市 [34] - 2026/1/28，华夏越秀高速 REIT 发布运营数据，2025 年 12 月日均收费车流量和路费收入有相应变化 [34] - 2026/1/29，华夏南京交通高速公路 REIT 变更资金用途 [34] - 2026/1/30，华安外高桥 REIT 发布扩募公告，拟申请扩募并新购入项目 [34]

业绩预告：净利润大幅增长 - 方大特钢预计2025年归母净利润为8.35亿元到9.98亿元，同比增加236.9%到302.67% [3] - 电投水电预计2025年归母净利润5.17亿元左右，同比增长1337%左右 [20] - 海峡创新预计2025年归母净利润1亿元至1.5亿元，同比增长1660.56%至2540.85% [44] - 和而泰预计2025年净利润6.38亿元至7.29亿元，同比增长75%至100% [33] - 运机集团预计2025年归母净利润2.2亿元至2.52亿元，同比增长40%至60% [32] - 宏盛华源预计2025年归母净利润3.48亿元到4亿元，同比增加51.22%到73.82% [11] - 冠农股份预计2025年归母净利润3.3亿元至3.4亿元，同比增加61.29%至66.18% [17] - 三人行预计2025年归母净利润1.81亿元到2.09亿元，同比增加46.79%至69.5% [8] - 奕瑞科技2025年归母净利润6.61亿元，同比增长42.15%，营业收入22.99亿元，同比增长25.53% [30] - 蓝黛科技预计2025年净利润1.8亿元至2亿元，同比增长44.83%至60.93%，扣非净利润1.4亿元至1.6亿元，同比增长113.1%至143.54% [37] 业绩预告：扭亏为盈 - 博敏电子预计2025年归母净利润1500万元至2200万元，实现扭亏为盈 [2] - 佳都科技预计2025年归母净利润1.6亿元至2亿元，上年同期亏损1.15亿元 [4] - 硕贝德预计2025年净利润6000万元至7000万元，上年同期亏损6445.9万元 [9] - 华丰科技预计2025年归母净利润3.38亿元到3.88亿元，同比实现扭亏为盈 [12][13] - 超讯通信预计2025年归母净利润3600万元到5400万元，将实现扭亏为盈 [16] - 山东钢铁预计2025年归母净利润1亿元左右，上年同期追溯调整后为-28.91亿元 [18] - 艾布鲁预计2025年净利润2600万元至3380万元，上年同期亏损3084.21万元 [21] - *ST铖昌预计2025年归母净利润9500万元至1.24亿元，上年同期亏损3111.79万元 [29] - *ST华嵘预计2025年净利润650万元至800万元，将实现扭亏为盈 [41] 业绩预告：净利润大幅下降或亏损 - 中原高速预计2025年归母净利润6.12亿元左右，同比下降30%左右 [1] - 两面针预计2025年归母净利润500万元至1000万元，同比下降87.67%至93.83% [7] - 航天彩虹预计2025年归母净利润2500万元至3100万元，同比下降64.84%至71.65% [14] - 中岩大地预计2025年归母净利润1000万元至1500万元，同比下降75.97%至83.98% [35][36] - 长阳科技预计2025年净亏损1.68亿元至1.16亿元 [5] - 中自科技预计2025年归母净亏损4524.11万元至6786.16万元 [6] - 茂业商业预计2025年归母净利润为-2.42亿元到-2.01亿元 [10] - 上工申贝预计2025年归母净亏损1.2亿元到1.5亿元，去年同期亏损2.44亿元 [15] - 百利科技预计2025年归母净利润为-1.4亿元到-2亿元 [19] - 兰石重装预计2025年归母净亏损4.4亿元至3.7亿元，同比由盈转亏 [25] - 红太阳预计2025年归母净亏损2.6亿元至3.9亿元，同比转亏，上年同期盈利3.88亿元 [26] - 天智航预计2025年归母净亏损1.65亿元至1.98亿元，亏损较上年同期扩大36.22%至63.46% [27] - 华尔泰预计2025年净亏损2800万元至3800万元，同比由盈转亏 [31] - 申昊科技预计2025年归母净亏损1.85亿元至2.2亿元，上年同期亏损2.38亿元 [34] - 嘉亨家化预计2025年归母净亏损2900万元至3900万元，上年同期亏损2369.7万元 [42] 公司资本运作与战略行动 - 航天彩虹拟以1亿元参与设立通航动力，取得其2.8571%的股权 [14] - 美芯晟拟使用自有资金1.6亿元，通过股权收购及增资方式取得上海鑫雁微电子股份有限公司100%股权 [23][24] - 兰州银行公布2025年中期利润分配方案，拟每10股派发现金股利0.5元（含税），共计分配现金股利2.85亿元（含税） [39] 公司产品与研发进展 - 一品红全资子公司一品红生物申报的芩香清解口服液获得药物临床试验批准，同意开展用于成人急性上呼吸道感染表里俱热证的临床试验，以扩展用药人群 [22] - 英飞特发布产品价格调整通知，自2026年3月1日起，对部分产品线价格进行上调，平均涨幅约为5%至15% [38] 股东减持计划 - 通达股份控股股东、实控人史万福计划以集中竞价交易方式减持公司股份不超过523.83万股，占公司总股本1% [28] - 万辰集团股东彭德建计划减持不超过0.6353%股份，股东范鸿娟计划减持不超过0.6353%股份，合计不超过1.27% [40] - 艾德生物股东厦门科英投资合伙企业计划减持公司股份不超过477.51万股，占公司总股本的1.22% [43]

商业不动产公募REITs申报方案调整 - 公司为保障发行进度 对正在推进的商业不动产公募REITs申报方案进行了调整 [1] - 调整前底层资产为子公司及关联方持有的成都茂业中心部分楼宇 调整后底层资产仅为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [2] - 方案调整后 REITs项目发行工作将继续推进 公司后续将根据市场环境择机推进自身相关资产的REITs业务 [2] - 公司董事会已审议通过调整方案 并因此取消了原定于2026年2月9日召开的临时股东会 [20][21][23] 2025年度业绩预告 - 公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润为亏损 区间约为-24,166.50万元到-20,138.75万元 [7][9] - 公司预计2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润也为亏损 区间约为-7,577.23万元到-5,549.48万元 [7][9] - 上年同期 公司归属于母公司所有者的净利润为3,714.66万元 扣除非经常性损益的净利润为-3,045.75万元 [11] 业绩预亏主要原因 - 零售百货行业整体仍处于筑底阶段 居民消费动能和意愿尚未完全复苏 导致公司净利润承压 [13] - 公司拟计提商誉减值约5,388万元到7,184万元 并对投资性房地产计提减值约18,425万元到24,566万元 主要因部分商业卖场经营情况及租金水平下滑 [13]

文章核心观点 - 中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点 为写字楼、酒店等商业不动产提供了新的盘活途径和标准化、市场化的退出通道 核心城市优质商办资产将率先受益 [1][4] - 多家企业已披露具体的商业不动产REITs申报方案或表示正积极关注 进行资产梳理评估 [1][3] 公司具体行动与方案 - **保利发展** 董事会已审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作 拟以持有的商业不动产项目为底层资产 旨在构筑不动产经营专业能力并优化资本结构 [1] - **保利发展** 拟选取广州保利中心项目和佛山保利水城项目作为入池资产 前者为广州天河区珠江新城写字楼项目 后者为佛山金融CBD购物中心项目 均由公司全资子公司持有 [1] - **保利发展** 交易结构为通过设立资产支持专项计划发行资产支持证券 再将项目公司股权转让至专项计划 由REITs全额认购 公司或下属子公司拟参与战略配售 认购比例不低于发售份额的20% 并继续承担运营管理职能 [2] - **茂业商业** 拟以全资子公司及关联方持有的成都茂业中心部分楼宇作为底层资产 申报发行商业不动产公募REITs [2] - **茂业商业** 表示此举可有效盘活存量资产 撬动社会资本参与新项目投资建设 拓宽融资渠道 若顺利发行 预计将对净利润和财务结构产生积极影响 [2] - **万科A** 表示积极关注商业不动产各类资产证券化机会 已建立资产证券化等退出渠道 其设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好 并已设立三只Pre-REITs基金 [3] - **武商集团** 表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 审慎论证方案 [3] 行业影响与专家观点 - 具备成熟商办资产和运营能力的企业率先制定发行方案 更多企业仍处于资产筛选和路径论证阶段 [3] - 专家指出 过去商业项目资金沉淀周期较长 REITs能够实现风险分散和收益共享 有利于企业降低资产负债率 并提升商业不动产的市场定价和运营透明度 [3] - 公募REITs扩容至酒店及写字楼资产 有助于推动房地产行业从开发逻辑向运营逻辑转型 并有利于更多社会资金进入不动产投资赛道 帮助企业提升运营管理能力 [4] - REITs不仅是融资方式 更是企业搭建的战略平台 未来企业或通过REITs平台实现更多资产的收并购以及更广的投资策略 [4] - 业内普遍认为 商业不动产REITs为写字楼、购物中心等资产提供了更加标准化、市场化的退出通道 [4]

公司业绩与财务状况 - 报告期内公司净利润承压主要受宏观环境影响及零售百货行业整体处于筑底阶段影响 居民消费动能和意愿尚未完全复苏[2] - 公司2024年营收为27.16亿元人民币 较2021年的41.68亿元人民币显著下滑[2] - 公司2024年归母净利润为3715万元人民币 较2021年的4.09亿元人民币大幅下滑约九成 并在2025年预计亏损超过2亿元人民币[2] - 公司近期业绩持续下滑 但出现亏损情况非常罕见[4] 资产减值计提 - 基于部分商业卖场经营情况及租金水平下滑 公司初步判断部分资产存在商誉及投资性房地产减值迹象[2] - 本报告期公司拟计提商誉减值约5388万元人民币到7184万元人民币[2] - 本报告期公司拟对投资性房地产计提减值约1.8425亿元人民币到2.4566亿元人民币[2] - 截至公告披露日 相关减值测试工作尚在进行中 最终计提金额以审定数据为准[2] 市场表现 - 截至1月28日收盘 公司股价报6.07元人民币/股 总市值为105.13亿元人民币[2]

公司治理动态 - 茂业商业第十一届第四次董事会会议于2026年1月28日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议了《关于取消2026年第一次临时股东会的议案》等文件 [1] 行业事件调查 - 水贝黄金平台“杰我睿”出现兑付危机 [1] - 平台采用高达40倍的杠杆进行黄金对赌交易 [1] - 金价上涨导致平台亏损加剧 [1] - 平台提出的兑付方案为按本金的两折进行兑付，投资者表示无法接受 [1] - 平台老板自称“还在深圳” [1]

公司核心公告内容 - 茂业商业股份有限公司计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产涉及全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与交易结构 - 初始底层资产为成都高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产聚焦于同一地址的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 资产最终范围以监管审批为准 [1] - 资产持有方涉及上市公司全资子公司成商控股及关联方崇德投资 [1] - 方案调整后 资产持有方仅为关联方崇德投资 [1] 项目进展与后续计划 - 茂业商业于2026年1月23日披露了相关公告 公告编号为临2026-004号 [1] - 本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 为保障项目顺利发行落地 公司审慎决策对申报方案进行了调整 [1] - 调整后项目发行工作将继续推进 [1] - 公司后续将视市场环境变化 适时择机推进自身相关资产的REITs业务 [1]

公司核心公告内容 - 茂业国际旗下子公司茂业商业计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产为成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与方案调整 - 初始底层资产涉及两个持有方：全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司 [1] - 初始底层资产位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产仅涉及关联方成都崇德投资有限公司持有的单一物业 [1] - 调整后底层资产具体为成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 最终资产范围均以监管审批为准 [1] 项目进程与未来规划 - 茂业商业本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 方案调整旨在保障项目顺利发行落地 [1] - 申报方案调整后 项目发行工作将继续推进 [1] - 后续将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1]