证券代码：600828 证券简称：茂业商业 公告编号：临 2026-006 号 茂业商业股份有限公司 关于控股股东部分股份解除质押的公告 特别提示：本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连 带责任。 重要内容提示： ● 茂业商业股份有限公司（以下简称"茂业商业"、"公司"） 控股股东深圳茂业商厦有限公司（以下简称"茂业商厦"）及 其一致行动人合计持有公司股份1,464,455,037股，占上市公司 总股本的84.55%。茂业商厦及其一致行动人持有公司股份累计 质押数量（本次办理解押后）为170,000,000股，占茂业商厦及 其一致行动人所持有公司股份总额的11.61%，占公司总股本的 9.82%。 一、公司股份解除质押基本情况 公司接控股股东茂业商厦通知，茂业商厦将其持有的公司部分无 限售流通股办理了股票质押解除登记手续，现将有关情况说明如下： 二〇二六年一月二十七日 1、本次交易的基本情况 | | | | | | 交易数量 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股东名称 | ...

公司控股股东股份质押变动 - 控股股东深圳茂业商厦有限公司解除了其持有的茂业商业89200000股无限售流通股的质押登记手续 [1] - 本次解除质押的股份数量为0.89亿股 [1]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场大幅上行，中证REITs指数周涨1.7%，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅突出 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300 [1] - 截至2026年1月23日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP [1] - 今年以来沪深交易所终止（撤回）五单公募REITs，市场逐渐向“重运营、重合规”转型，未来具备稳定现金流、运营管理能力强的项目将更受青睐 [1] 二级市场走势 - 截至2026年1月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价806.72点，整周涨跌幅1.7%，表现弱于中证转债指数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）、沪深300指数（-0.6%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值在1月23日为2280亿元，较上周增加55亿元；全周日均换手率为0.66%，较前一周增加0.11个百分点 [2][8] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.9%、1.8% [3][15] - 从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅靠前 [3][15] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为中金重庆两江REIT（+10.30%）、华安百联消费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%） [3][19] - 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5% [3][21] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（21302万元）、国金中国铁建REIT(7603万元）、南方润泽科技数据中心REIT(7296万元） [3][22] 一级市场发行 - 2026年1月1日至1月23日，交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段1只，已反馈的产品3只 [24] - 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金扩募发行、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金等5只基金终止或撤回发行 [24] - 沪深两地交易所发布通知，明确新版审核指引旨在提升审核流程透明度和工作质效，界定终止情形，公募REITs市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变，未来具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受青睐 [24] 估值跟踪 - REITs既有债性又有股性，从债性角度关注年化现金分派率，截至1月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%；从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况 [25] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为42.40%等 [26] - 分别将产权类REITs股息率和中证红利股息率比较，经营权类REITs内部收益率和十年期国债收益率比较，截至2026年1月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP [28] 行业要闻 - 全国首单火炬REITs落地厦门，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金进入申报阶段，底层资产覆盖10个产业园区，总建筑面积48.13万平方米 [4][36] - 1月23日茂业商业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作，拟以成都茂业中心部分楼宇为底层资产，发行完成将增加净利润、盘活存量资产、优化资本结构等 [4][36]

公司动态 - 茂业商业股份有限公司宣布启动商业不动产公募REITs的申报发行工作 [1] - 本次公募REITs的底层资产为成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心的部分楼宇 [1] - 底层资产由茂业商业全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司共同持有 [1] 产品信息 - 产品拟定名称为华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金 [1] - 产品将在上海证券交易所发行 [1] - 基金管理人为华夏基金 [1] - 专项计划管理人和财务顾问由中信证券担任 [1] 战略与财务影响 - 发行公募REITs预计将增加公司净利润 [1] - 作为权益型融资工具 能够有效盘活存量资产并挖掘成熟商业物业的内在价值 [1] - 此举旨在优化公司资本结构 改善财务状况 并降低财务杠杆率 [1]

公司公告 - 茂业商业第十一届第三次董事会会议于2026年1月22日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议了《关于召开2026年第一次临时股东会的议案》等文件 [1] 行业动态 - 地方国资开始“抄底”法拍房 [1] - 地方国资以单价六七千元的价格“扫货”广州南沙区超60套房源 [1] - 同小区二手房挂牌均价逾2万元 [1]

核心观点 - 茂业商业计划以成都茂业中心部分楼宇为底层资产 开展商业不动产公募REITs的申报发行工作 并拟战略配售该REITs基金份额的34% [1] - 此举旨在盘活存量资产 拓宽融资渠道 优化资本结构 改善财务状况并降低财务杠杆率 [1] 交易结构 - 底层资产为成商控股及关联方崇德投资持有的位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 最终以监管审批为准 [1] - 发行主体为茂业商业的全资子公司成商集团控股有限公司 [1] - 茂业商业及其关联方拟共同参与REITs份额的战略配售 认购比例占本次基金份额发售数量的34% 最终认购数额待定 [1] 战略与财务影响 - 开展商业不动产公募REITs可有效盘活公司存量资产 [1] - 借助此类金融创新产品 公司能够撬动社会资本参与新项目的投资建设 [1] - 作为权益型融资工具 公募REITs有助于挖掘成熟商业物业的内在价值 [1] - 该举措将进一步拓宽公司融资渠道 [1] - 预计将优化公司资本结构 改善财务状况 降低财务杠杆率 [1]

公司资产运作与融资计划 - 茂业国际旗下A股子公司茂业商业拟以全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇作为底层资产 开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 茂业商业和关联方拟共同参与该REITs的战略配售 计划认购占本次基金份额发售数量34%的份额 [1] - 该REITs为权益型融资工具 旨在挖掘成熟商业物业的内在价值 优化公司资本结构 改善财务状况 降低财务杠杆率 [1] 交易目的与潜在影响 - 开展商业不动产公募REITs可有效盘活公司存量资产 [1] - 借助此类金融创新产品 公司能够撬动社会资本参与新项目的投资建设 进一步拓宽融资渠道 [1]

商业REITs计划 - 公司拟以成都茂业中心部分楼宇为底层资产开展公募REITs申报发行[2] - 公司和关联方拟共同参与战略配售，认购34%基金份额[2][8][13] 项目进程 - 2026年1月22日董事会通过相关议案[8] - 拟分两步转让底层资产，先重组至新设项目公司，再转让股权[11] 项目情况 - 基金名为华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金，期限约20年[9] 影响与风险 - 发行完成预计增加公司净利润[14] - 发行存在税负和审核不确定性风险[17][18]

股东会信息 - 2026年第一次临时股东会2月9日14点30分在成都公司会议室召开[3] - 网络投票2月9日进行，交易系统和互联网投票时间不同[6][7] 议案情况 - 股东会审议开展商业不动产公募REITs等相关议案[9] - 议案1月23日在指定媒体披露[10] 股东相关 - 应回避表决关联股东有深圳茂业等公司[11] - 股权登记日为2026年1月29日[17] - 股东登记2月2 - 3日在公司证券部进行[18]

会议情况 - 茂业商业第十一届董事会第三次会议于2026年1月22日召开[1] - 应参与表决董事7人，实际参与表决董事7人[1] 议案审议 - 审议通过三项议案，含REITs相关及召开临时股东会议案[2][3][8] - 两项议案尚需提交股东大会审议通过[5][7] - 关联交易议案关联董事4人回避表决[6]