股东会调整 - 取消2026年第一次临时股东会[3] - 取消的股东会股权登记日为2026年1月29日[3] - 原定于2026年2月9日召开股东会[4] 议案情况 - 原股东会审议开展商业不动产公募REITs申报等议案[4] 调整原因 - 因公募REITs发行时间紧迫调整申报方案取消股东会[5] 后续安排 - 取消股东会符合规定，后续将另行决策并公告[6]

会议情况 - 茂业商业第十一届董事会第四次会议于2026年1月28日召开，7位董事均参与表决[1] - 全体董事一致同意豁免会议通知期限[1] 议案表决 - 《关于豁免公司第十一届董事会第四次会议通知期限的议案》表决通过[2] - 《关于调整商业不动产公募REITs申报方案的议案》表决通过[2] - 《关于取消2026年第一次临时股东会的议案》表决通过[4]

财务数据关键指标变化：2025年预计利润 - 预计2025年归属于上市公司股东的净利润为亏损，区间在-24,166.50万元到-20,138.75万元[5][6] - 预计2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为亏损，区间在-7,577.23万元到-5,549.48万元[5][6] 财务数据关键指标变化：2024年同期利润 - 2024年同期归属于母公司所有者的净利润为3,714.66万元，利润总额为5,376.16万元[8] - 2024年同期归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-3,045.75万元[8] - 2024年同期每股收益为0.0214元[8] 成本和费用：资产减值计提 - 本报告期拟计提商誉减值约5,388万元到7,184万元[9] - 本报告期拟对投资性房地产计提减值约18,425万元到24,566万元[9] 管理层讨论和指引：业绩变动原因 - 业绩预减主因包括零售百货行业整体仍处于筑底阶段，居民消费动能和意愿尚未完全复苏[9] 其他没有覆盖的重要内容：业绩预告与减值说明 - 业绩预告为初步测算，未经注册会计师审计[7][10] - 最终减值准备金额以审计、评估结果为准[12]

公司业绩预告 - 公司预计2025年实现归属于上市公司股东的净利润约为-24166.50万元到-20138.75万元 上年同期为盈利3714.66万元 即由盈转亏 [1] - 公司预计2025年扣除非经常性损益的净利润约为-7577.23万元到-5549.48万元 上年同期为-3045.75万元 亏损同比扩大 [1] 业绩变动主要原因 - 主营业务受宏观环境影响 消费动能和意愿未完全复苏 [1] - 拟计提商誉减值准备约5388万元到7184万元 [1] - 拟计提投资性房地产减值准备约18425万元到24566万元 [1]

核心观点 - 中国商业不动产公募REITs试点正式启动，标志着REITs市场从“基建单轮驱动”进入“基建+商产双轮驱动”的新阶段，旨在盘活存量商业地产、拓宽企业融资渠道并推动不动产行业向“投融管退”良性循环转型 [2][4][9] 政策背景与市场响应 - 中国证监会于2025年12月31日发布商业不动产REITs试点公告，不到一个月内，茂业商业即启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的公募REITs申报，市场响应迅速 [4] - 新政被视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号，旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道 [4] 新政核心要点与优化 - **准入门槛优化**：收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3%，审核“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示，放宽写字楼、酒店的等级限制 [5] - **流程效率提升**：申报路径直接对接交易所，4个月内可完成注册全流程，取消了询价区间限制 [5] - **信息披露强化**：对标科创板标准，强化透明化建设 [5] 对行业与企业的意义 - 助力房企降负债、防风险，推动其从“高杠杆、快周转”的开发商向“轻资产运营”的“投资商+运营商”转型 [4][5] - 在低利率环境中，有助于优质资产价值重估，为投资者提供新的投资渠道 [4] - 对于商业地产占比较高的企业（如绿地集团业务占比超60%）是重大利好，是盘活存量资产、回笼资金的创新金融工具 [5] 市场规模与前景预测 - 中短期内，1至2年内首批项目密集落地，叠加基建REITs扩容，公募REITs总市场规模将突破5000亿元人民币；3至5年内，随着民营房企参与度提升及资产扩围，市场规模将朝1万亿至2万亿元人民币迈进 [7] - “十五五”期间，中国REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场 [5] - 2026年首批试点项目将集中于一线及核心二线城市的成熟物业，上半年有望实现首批上市 [8][9] 资产类型与投资关注点 - **核心赛道**：写字楼（核心城市甲级/优质乙级）将成为首批主力，随后酒店、商业综合体逐步跟进 [7][8] - **机构关注标的**：聚焦超大特大城市（如上海、北京、深圳）的超甲级/甲级写字楼，因其租户优质、租金稳定、空置率低 [9] - **发行规模**：首批写字楼REITs单项目发行规模预计在30亿元至50亿元人民币 [9] 市场生态与参与方角色 - 新政落地推动多元市场主体协同发力，包括政策端“扩容、提质、增效”、主体端“房企转型、投行赋能、管理人压实、研究指引”以及市场端“万亿空间、全球对标” [6][9] - 基金管理人角色从“卖方”转向“买方”，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任，并致力于参与完善“资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引”的完整生态链 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年1月22日各REITs发布四季度报告，不同资产类型经营情况分化，经营良好个券受市场追捧，四季报披露窗口期带动REITs市场放量上涨 [1] - 四季报后继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券，同时积极关注商业不动产REITs进度，留意参与机会 [2][7] 根据相关目录分别进行总结 四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券 - 四季报披露当周各板块普涨，新型设施和消费设施涨幅靠前，能源设施和交通设施涨幅靠后，全市场多数个券上涨 [2][18] - 数据中心行业景气度高，润泽科技、万国数据中心表现强势，分派率接近参考值，可关注后续价格波动机会 [2][21] - 消费设施春节偏晚保障1季度业绩，华安百联消费涨幅高，嘉实物美消费、华夏金茂商业等项目值得关注 [3][24] - 租赁住房部分项目出租情况下滑，需关注周边竞品供给影响，但基本面整体优秀，优先关注分派率约3.2%的项目 [28] - 仓储物流板块关注宝湾物流、安博仓储和深国际，部分个券分派率超4%，需留意嘉实京东仓储等份额解禁情况 [30][32] - 产业园区可供分配金额下滑，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs [35] - 高速公路关注周边路网引流效应强的资产，聚焦车流诱增效应或经济活跃区域路产 [41] - 市政环保关注中航首钢绿能的主动管理情况，济南能源供热、富国首创水务等项目也值得关注 [44][45] 积极关注商业不动产REITs进度，留意新品种参与机会 - 2025年末证监会推出商业不动产REITs，四川证监局摸底存量商业不动产，茂业商业拟开展申报发行工作 [47][48] - 商业不动产REITs审批时效提升，消费设施REITs运营良好有望提升其市场关注度，可关注申报进度和打新机会 [48][49]

公司股份质押情况 - 控股股东深圳茂业商厦有限公司及其一致行动人合计持有公司股份1,464,455,037股，占上市公司总股本的84.55% [2] - 控股股东及其一致行动人持有股份累计质押数量为170,000,000股，占其持有股份总额的11.61%，占公司总股本的9.82% [2] 本次股份解除质押 - 控股股东茂业商厦将其持有的部分无限售流通股办理了股票质押解除登记手续 [3] 控股股东状况说明 - 控股股东茂业商厦资信状况良好，具备资金偿还能力与风险控制能力，不存在平仓风险 [3] - 公司将持续关注控股股东及其一致行动人的质押、解押情况及质押风险，并按规定履行信息披露义务 [3]

公司股权动态 - 控股股东深圳茂业商厦有限公司解除了其持有的茂业商业8920万股无限售流通股的质押登记手续 [1] - 控股股东及其一致行动人合计持有公司股份约14.64亿股，占上市公司总股本的84.55% [1] - 控股股东及其一致行动人持有的公司股份累计质押数量为1.7亿股，占其持有股份总额的11.61%，占公司总股本的9.82% [1] 行业市场观察 - 国际金价已冲破5000美元，在7年间上涨了280% [1] - 专家观点认为，金价走势的关键影响因素包括美元走势、国际货币体系、降息周期以及科技革命 [1]

股权情况 - 茂业商厦及其一致行动人合计持股14.64455037亿股，占总股本84.55%[2] - 茂业商厦持股14.01135188亿股，持股比例80.90%[5] 股份质押 - 累计质押1.7亿股，占所持股份11.61%，占总股本9.82%[2] - 2026年1月23日解除质押8920万股，占茂业商厦持股6.37%，占总股本5.15%[4][5] - 剩余被质押股份1.7亿股，占其所持股份12.13%，占总股本9.82%[5] 风险评估 - 茂业商厦资信良好，无平仓风险[6]

公司控股股东股份质押变动 - 控股股东深圳茂业商厦有限公司解除了其持有的茂业商业89200000股无限售流通股的质押登记手续 [1] - 本次解除质押的股份数量为0.89亿股 [1]