大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）第十一届董事 会第一次会议于 2023 年 8 月 14 日以通讯方式召开。本次会议应参加表决董事 11 人，实际参加表决董事 11 人。本次会议由半数以上与会董事推举的董事陈朗 先生主持。公司监事及高级管理人员列席了会议。会议的召集、召开符合《中华 人民共和国公司法》和《公司章程》的有关规定。会议审议通过以下议案： 大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2023-051 大悦城控股集团股份有限公司 第十一届董事会第一次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、关于选举陈朗先生为第十一届董事会董事长的议案 议案表决情况：11 票同意、0 票弃权、0 票反对。 公司第十一届董事会全体董事同意选举陈朗先生为公司董事长，任期至本届 董事会届满之日止。 二、关于选举第十一届董事会专门委员会委员的议案 议案表决情况：11 票同意、0 票弃权、0 票反对。 根据相关规定，第十一届董事会下设"战略委员会"、"审计委员会"、"薪酬与 ...

房地产市场情况 - 2023年1 - 4月，全国房地产开发投资27072亿元，下降6.2%；商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%；商品房销售额35514亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%，住宅销售面积增长2.7% [2] - 年初至今市场成交持续修复，源于疫后复苏、三四线返乡置业叠加影响，推动一季度市场热度走高，但市场目前处于逐渐筑底阶段，2023年市场保持谨慎乐观，总体规模与去年持平或略有波动 [2] 购物中心指标 - 2022年大悦城地产（已开业项目，不含非并表项目和轻资产管理输出）购物中心EBITDA回报率为5.49%，EBITDA MARGIN是59.6% [3] 融资情况 - 2022年，大悦城控股累计融资281.3亿元，主要为发行公司债券30亿元，中粮置业投资有限公司发行公司债券15亿元 [3] - 截至2022年末，大悦城控股有息负债余额764.2亿元，整体融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点 [3] 商场出租率 - 2022年大悦城稳住头部项目出租率保持在96%的水平，出租率同比持平 [3] - 2023年将强化对战略品牌的引入，结合目标客群调整招商策略，聚焦会员精准运营等改善出租率 [3] 公司战略与规划 - 公司未来将聚焦人口流入多、供需相对平衡、抗风险能力强、盈利空间大的一线及强二线城市，同时聚焦优质板块 [2] - 公司仍将严格按照三条红线政策中拿地金额占销售额不多于40%进行土地储备，保持稳健财务政策，控制整体杠杆 [4] - 十四五期间，以一、二线城市为核心，聚焦核心产品线，加速轻资产商业项目的布局扩张，以项目管理输出方式为主开展轻资产运营 [5] 项目相关情况 - 2023年计划开业6个项目，会根据市场调整开业项目时间及数量等进度 [4] - 2022年新获取项目拿地到开工3.3个月，较2021年末缩短2.8个月；拿地到开盘7.4个月，较2021年缩短1.9个月；平均动态经营性现金流回正周期为20.6个月 [5] - 2023年公司可售货值约1,905亿元（不含一级开发旧改等土储项目），新增供货主要集中在西南、华南、西北、浙江、南京等区域 [5] - 2023年有大悦狮山壹号等项目有新货推售，商办项目中三亚大悦中心二期、深圳福田大悦广场也将有新货推出 [5] 销售目标与节奏 - 2023年各项目推货主要在三、四季度，住宅与商办去化比例大致为7:3 [4] 分红政策 - 2022年大悦城地产恢复分红为每股0.12港仙，每年年度现金分红比例一般为可分配利润的20% - 30%，未来将继续实行可持续、稳定、积极的利润分配政策 [6] 土地储备 - 截至2022年末土地储备可售货值约1,905亿元（不含一级开发旧改等土储项目），基本可满足“十四五”期间发展需要，未来将结合多方面因素择优补充土地储备 [6]

大悦城控股集团股份有限公司第十届董事会公告 （三）出席人员：董事、总经理曹荣根先生，董事、副总经理姚长林先生， 总会计师（财务负责人）吴立鹏先生，总法律顾问兼董事会秘书宋冰心女士。 （四）参 加 方 式 ： 投 资 者 可 通 过 全 景 网 " 投 资 者 关 系 互 动 平 台 " （https://ir.p5w.net）在线参与本次业绩说明会。 二、征集问题事项 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2023-033 大悦城控股集团股份有限公司 关于召开 2022 年度业绩说明会的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2023 年 4 月 26 日披露 了公司 2022 年年度报告。为使广大投资者更加全面、深入地了解公司及公司控 股子公司大悦城地产有限公司（0207.HK）的经营情况，公司将于 2023 年 6 月 5 日召开 2022 年度业绩说明会。 一、本次业绩说明会安排 （一）召开时间：2023 年 6 月 5 日（星期一）15:00 至 16:00 （二）召开方式 ...

经营活动现金流 - 大悦城控股集团2023年第一季度经营活动现金流入小计为5137.17亿元，较上期11932.75亿元有所下降[19] 投资活动现金流 - 投资活动现金流出小计为2260.47亿元，较上期2540.22亿元有所减少[20] 筹资活动现金流 - 筹资活动现金流入小计为3208.26亿元，较上期4473.38亿元有所下降[20]

公司财务表现 - 公司2022年营业收入为395.79亿人民币，较上年下降7.12%[10] - 公司2022年净利润为-28.83亿人民币，较上年大幅下降2781.39%[10] - 公司2022年经营活动产生的现金流量净额为27.10亿人民币，较上年增长132.02%[10] - 公司2022年全年综合毛利率为24.06%，同比下降3.38个百分点[21] - 公司2022年销售型业务收入为335.02亿元，同比下降5.97%[21] - 公司2022年投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元，同比下降14.08%[21] - 公司2022年经营活动净现金流为27.10亿元，同比增长132.02%[21] - 公司2022年末总资产为2,144.32亿元，较年初增长0.80%[22] - 公司2022年新增借款平均成本为4.60%，全年平均融资成本为4.82%[22] - 公司2022年发行公司债券及ABS产品共计47.05亿元[22] - 公司2022年货币资金余额为365.30亿元，现金短债比为2.31[22] 房地产市场表现 - 公司2022年全国房地产市场表现低迷，商品房销售面积同比下降24.3%[16] - 公司2022年全国房地产市场房价总体由增转降，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降2.3%[16] 项目开发情况 - 大悦城控股集团2022年新增土地储备项目总计土地面积为353,804㎡，计容建筑面积为792,766㎡，土地总价款为961,761万元[28] - 大悦城控股集团累计土地储备总占地面积为15,227,187.69㎡，总计容建筑面积为32,707,646.05㎡，剩余可开发计容建筑面积为13,146,885.03㎡[29] 项目竣工情况 - 哈尔滨锦云世家项目竣工，累计竣工面积为220,294.05㎡，预计总投资金额为150,493.22万元[36] - 三亚大悦中心项目一期竣工面积为93,476.00㎡，累计总投资金为179,073.47万元[40] 公司治理与董事会 - 公司董事、监事和高级管理人员中，各人持股情况均为0，无股票持股变动[131] - 公司董事会审议通过了多项议案，包括财务报告、利润分配预案、内部控制评价报告等[143] - 公司董事严格按照法律法规及公司制度规定，依法履行职责，对各项议案深入讨论，为公司健康发展建言献策[148] 公司社会责任 - 公司积极参与甘孜县乡村振兴工作，投入帮扶资金并开展产业振兴和公益帮扶等活动[182] - 公司通过与清华大学合作成立的研究中心，持续开展绿色、节能、低碳等多项科研课题，并在多个项目中应用科研成果[179]

公司战略定位 - 2007年公司配股时，中粮集团承诺中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台，目前未变 [1] - 公司集中精力做好以首置、首改为主的符合市场需求的战略产品系列，按既定目标推进经营业务 [1] 公司持有型物业情况 - 公司在宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积约50万平米；福永片区占地约50多万平米，建筑面积约70多万平米 [1] - 上述物业为公司原有工业地产项目，开发时间较早 [1] - 公司正对原有物业进行统一规划，提升品质，吸引高附加值产业入驻以提振收益 [2] - 未来公司将根据物业情况积极参与建设，条件允许时争取作为主体参与项目建设，其余物业通过多种方式提升价值 [1] 国有企业改革 - 十八届三中全会后，深化国企改革成市场热点，7月15日国资委启动“四项改革”试点，公司控股股东中粮集团成为“改组国有资本投资公司试点” [2] - 公司将密切关注国企改革政策细则 [2] 公司2014年经营情况 - 公司按原定计划推进各项目建设与销售，具体数据详见定期报告 [2]

国企改革进展 - 2014年7月15日国务院国资委将公司控股股东中粮集团列入央企改革试点，属“改组国有资本投资公司试点企业”，当日启动“四项改革”试点 [1] - 中粮地产关注改革进程，未接到相关文件或指示精神，与中粮集团积极沟通，将配合改革并做好信息披露 [1][2] 中粮集团减持 - 中粮集团根据战略规划减持中粮地产股票，减持后及时通知公司，公司按要求披露信息 [2] - 中粮集团对中粮地产定位不变，其仍为中粮集团内部唯一住宅地产业务上市平台 [2] - 为增强投资者信心，中粮集团承诺股市异常波动期间不减持，适时增持，支持公司发展 [2] 融资情况 - 公司融资成本不高于市场水平，总部推进总额23亿元的公司债和中票融资，项目层面与基金、信托合作 [3] - 未来强化债权和项目股权融资优势，探索股权融资方式 [3] 城市更新项目 - 公司在深圳宝安区有110万平方米可出租物业，参与土地开发建设，争取作为主体参与项目 [3] - 深圳中粮紫云项目完成主体确认，办理用地审批；宝安25区推进拆迁谈判及专项规划审批；宝安67区中粮商务公园项目已竣工 [3] 土地储备 - 目前土地储备基本满足未来3 - 5年发展 [3] - 未来围绕“城市战略”和“产品战略”获取土地，服务核心城市和战略重点产品 [4] - 寻求多种土地储备模式，除公开市场招拍挂，还考虑城市更新、股权收购等方式 [4]

公司战略定位 - 2007年公司配股时，中粮集团承诺中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台，目前未变 [1] - 公司集中精力做好以首置、首改为主的战略产品系列，按既定目标推进业务 [1] 持有型物业情况 - 公司在宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米、建筑面积约50万平米，福永片区占地约50多万平米、建筑面积约70多万平米，多为原有工业地产项目 [1] - 公司对原有物业进行统一规划，提升品质，吸引高附加值产业入驻以提振收益 [2] 国有企业改革 - 十八届三中全会后，深化国企改革成热点，7月15日国资委启动“四项改革”试点，公司控股股东中粮集团成为“改组国有资本投资公司试点” [2] - 公司将密切关注国企改革政策细则 [2] 经营情况与预测 - 2014年公司按原定计划推进项目建设与销售，具体数据见定期报告 [2] - 2015年降息和降准等因素影响业绩，公司将关注政策变化，灵活调整策略，推进主营业务发展 [2]

公司经营与项目进展 - 2014年按原定计划推进各项目建设与销售，具体数据见定期报告披露 [1] - 正积极与前海管理局协商推进合作工作，详情见巨潮资讯网披露内容 [2] 持有型物业情况 - 在宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米、建筑面积约50万平米，福永片区占地约50多万平米、建筑面积约70多万平米，多为原有工业地产项目 [1] - 对原有物业进行统一规划，提升品质以吸引高附加值产业入驻提振收益 [2] 国有企业改革动态 - 十八届三中全会后深化国企改革受关注，7月15日国资委启动“四项改革”试点，公司控股股东中粮集团成为“改组国有资本投资公司试点”，公司将关注政策细则 [2] 产品结构与定位 - 着眼市场需求，将资源向都市精品系列产品倾斜，加大刚需类产品建造和推盘力度 [3] - 2014年将产品研发作为重要工作，建立《都市精品产品手册》和《郊区刚需产品手册》并推广复制，未来继续完善产品体系 [3]

公司战略定位 - 2007年中粮集团承诺中粮地产是集团住宅地产开发业务唯一平台，目前未变，公司集中精力做首置、首改战略产品系列，按目标推进经营业务 [1] 持有型物业及城市更新项目 - 公司在宝安区拥有约120万平米物业，新安片区占地约30万平米、建筑面积约50万平米，福永片区占地约50多万平米、建筑面积约70多万平米，为原有工业地产项目 [1] - 宝安25区、22区两个城市更新项目在推进，还在推进公明创维项目及龙岗爱联项目开发，未来将根据情况参与建设，争取作为主体参与项目建设 [1] - 对其余物业统一规划，提升品质吸引高附加值产业入驻提振收益 [2] 土地储备 - 截至2013年末，在建拟建项目19个，权益占地面积418.43万平米，权益规划总建筑面积604.93万平米 [2] - 2013年新增4个住宅地产项目，占地面积31万平米，建筑面积68.57万平米 [2] - 土地基本满足未来两三年发展，未来储备以首置首改型土地为主，寻求多种储备模式，如城市更新、收购股权等 [2] - 2013年通过股权收购获深圳爱联城市更新项目和成都丽都项目，通过拆迁补偿参与深圳创维城市更新项目开发 [2] 2014年经营情况 - 按原定计划推进各项目建设与销售，具体数据见定期报告披露 [2] 融资情况 - 文档未提及具体内容 [2] 市场判断与发展策略 - 认为房地产市场趋冷将持续，一线及部分二线城市后期仍可期待，坚持做实城市，深耕已进入城市，谨慎考虑新增城市 [3] - 土地储备方面，继续参与市场招拍挂，寻求股权收购等方式获取优质土地，立足深圳约120万平米可出租物业参与城市更新项目 [3] 国有企业改革 - 十八届三中全会后国企改革成热点，7月15日国资委启动“四项改革”试点，公司控股股东中粮集团成为“改组国有资本投资公司试点”，公司将密切关注政策细则 [3]