报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但“十五五”规划建议及中央经济工作会议均表态要稳住房地产市场、推进制度完善 [9] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计今年一季度将会有适当的政策调整 [9] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [9] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [9] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：本周40个城市新房成交面积158.7万平方米，环比下降45.7%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大16.6个百分点 [8][20] - **分城市能级新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8% [8][20] - **二手房成交**：本周18个城市二手房成交面积175.5万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6%，同比降幅较上周扩大7.0个百分点 [8][51] - **分城市能级二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8% [8][51] - **新房库存**：12个城市新房库存面积为11318万平方米，环比上升0.2%，同比下降8.6% [8][44] - **去化周期**：12个城市新房库存面积去化周期为16.3个月，环比上升0.5个月，同比上升4.4个月 [8][44] - **分城市能级去化周期**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1个月，环比分别上升0.5、0.4、0.5个月，同比分别上升4.6、3.3、34.2个月 [8][44] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城全类型成交土地规划建筑面积1744.7万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2%；成交总价321.9亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%；楼面均价1844.7元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%；溢价率0.6%，环比下降7.9个百分点，同比下降4.6个百分点 [67] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积350.3万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2%；成交总价131.5亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%；楼面均价3755.2元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5%；溢价率1.6%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.8个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - **成都**：公积金购房代际互助政策（父母、子女可提取公积金）延续至2026年12月31日 [5][104] - **沈阳**：自2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付款比例15%的政策适用期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例限额由房屋价格的60%提高到80%等 [5][104] - **上海**：进一步健全公平竞争审查机制，防止“内卷式”竞争 [103][104] - **其他**：南京发布人才新政，发放最高10万元生活补贴；长春调整公积金缴存基数上限 [104] 本周板块表现回顾 - **大盘表现**：上证指数收于4120点，周涨幅3.8%；创业板指收于3328点，周涨幅3.9%；沪深300指数收于4759点，周涨幅2.8% [106] - **房地产板块表现**：房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8个百分点；相对沪深300收益为2.3%，较上周上升2.4个百分点 [106][108] - **板块估值**：房地产板块PE为25.66X，较上周上升1.02X [106][110] - **个股表现**：A股涨幅靠前的公司为保利发展（7.7%）、新城控股（7.6%）、万科A（6.7%）；港股涨幅靠前的公司为中国金茂（7.3%）、龙湖集团（6.9%）、华润置地（5.3%） [112] 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：房地产行业国内债券总发行量82.7亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7% [122] - **债券偿还**：总偿还量141.0亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%；净融资额为-58.3亿元 [122] - **主要发行方**：债券发行量最大的房企为首开股份（21.0亿元）、沛县城投（15.0亿元）、保利置业集团（10.0亿元） [122][130] - **主要偿还方**：债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团（20.0亿元）、保利置业集团（15.0亿元）、苏高新集团（14.0亿元） [122][131] 投资建议与关注标的 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][132] - **主线二：“小而美”突破型房企**：建议关注保利置业集团 [9][132] - **主线三：新消费场景商业地产公司**：建议关注华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [9][132]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年末的REITs新政标志着中国REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，商业不动产REITs潜在资产体量可观，充沛存量、证券化高适配度、市场高认可度有望成为加速发行的催化剂 [1][12] - 商业不动产REITs的发展有望为商业地产相关企业打通融投管退闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估，深度布局商业地产及商管服务的企业将充分受益 [1][5] - 参照海外经验，中国商业不动产REITs市场空间广阔，潜在规模有望达万亿体量，相比2025年末消费基础设施REITs仅408亿元人民币的市值，有大幅扩容空间 [3][12][74] 海外REITs市场借鉴 - **商业不动产是核心资产**：美国和日本商业不动产REITs在单一业态REITs中的数量占比分别达43%和55%（截至2025年11月末）[2][12] - **收入波动性影响估值**：美日市场均显示，酒店REITs因对经济波动更敏感而股息率最高，办公楼REITs相对稳健而股息率最低 [2][14][62] - **美国市场特点**：得益于充沛消费需求、优质零售资产和成熟证券化链条，零售商业REITs占比最高，在商业不动产中市值占比达16%，数量占比达22%（截至2025年11月末）[16][20][21]；美国REITs整体更具股性，价格波动较大 [2][24] - **日本市场特点**：受早期存量盘活需求和外向型经济结构影响，办公楼是J-REIT的核心底层资产，在单一业态REITs中市值占比达21%（截至2025年11月末）[39][44]；J-REIT更具债性，防御性更强，自指数成立至2025年末年化股息回报率达4.7% [46] - **市场表现数据**：以20年为维度，美国所有REITs年化回报率为6.3% [24]；1994-2024年间，美国酒店REITs年度总回报率的标准差最高，零售和办公楼相对平稳 [28][32]；2025年截至11月，美国权益型REITs年化股息率为3.92%，其中办公、零售、酒店股息率分别为4.3%、4.8%、5.1% [30] 国内商业不动产REITs展望 - **成长空间巨大**：截至2025年末，中国消费基础设施REITs数量占C-REIT市场比例仅15.2%，市值为408亿元人民币，参照海外有巨大增长潜力 [12][72]；参照美国2021年商业不动产整体3.8%的证券化率测算，中国商业不动产REITs潜在空间有望达1.5-1.9万亿元人民币，是目前消费REITs市值的37-47倍 [3][74] - **业态结构展望**：参考美国经验，中国庞大的内需市场或为零售商业REITs提供更大发展空间 [3][13]；随着REITs新政将底层资产扩围至办公楼和酒店，以综合体形式入市的项目也会成规模 [13][56] - **市场风格预判**：从REITs新政锚定无风险收益率的定价模式及对长线资金的引导来看，C-REIT可能延续“固收+”投资思维，偏向日本的市场风格，收益稳健型资产预计能呈现估值溢价 [14][56] - **供给端潜力**：中国商业地产进入存量时代，优质资产规模可观，截至2025年5月末，全国3万方以上已开业零售商业项目约6700个，建筑面积约6亿平方米 [58]；尽管整体租金下行，但头部运营商如华润、龙湖、新城控股的租金仍保持上涨 [58][64] - **需求端旺盛**：管理溢价和消费类REITs的稀缺属性让其享有市场溢价，市场需求旺盛 [3][75]；2025年以来，消费基础设施REITs持续跑赢REITs指数，2025年第三季度平均年化股息率为4.0% [76][81] - **行业集中度提升**：成熟运营商已成规模，REITs的推进预计将催化集中度进一步提升 [3][82]；例如，2025年上半年华润置地、龙湖集团、新城控股的购物中心租金收入均已突破60亿元人民币，华润置地半年租金收入超100亿元 [82][85] 投资建议与推荐公司 - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有管理溢价和布局优势的物管企业 [5][15] - 重点推荐公司包括：龙湖集团、华润置地、新城控股、新鸿基地产、领展房产基金、大悦城、招商蛇口、中国海外发展、华润万象生活、中国金茂以及招商积余 [5][10][91] - 报告为所列重点公司给出了具体的目标价和投资评级，例如龙湖集团目标价15.21港元（评级买入），中国海外发展目标价19.08港元（评级买入）[10][94]

股东权益变动 - 持股5%以上股东太平人寿于2025年8月20日至2026年1月8日期间通过集中竞价方式累计减持公司股份26,629,800股，占公司总股本的比例为0.62% [1] - 本次减持后，太平人寿持股数量由283,417,532股减少至256,787,732股，持股比例由6.61%下降至5.99%，权益变动触及1%的整数倍 [1] - 减持股份来源为公司非公开发行股份，减持目的为实现保险资金多元化组合运用，本次权益变动不会对公司治理结构及持续经营产生影响 [1][2] 子公司担保事项 - 公司控股子公司重庆泽悦实业有限公司向邮储银行申请5.7亿元借款，期限15年，用于置换项目开发建设形成的原有借款 [5] - 公司控股子公司大悦城地产有限公司（间接持有重庆泽悦100%股权）按股权比例100%为该笔5.7亿元借款提供连带责任保证担保，保证期间为债务履行期限届满后三年 [5][8] - 本次担保事项在公司2024年年度股东大会审议通过的2025年度担保额度范围内，属于对控股子公司的担保 [5] 被担保子公司财务状况 - 重庆泽悦注册资本为9亿元人民币，截至2025年11月30日未经审计总资产为77.64亿元，总负债为73.95亿元，净资产为3.69亿元 [6][7] - 2025年1-11月，重庆泽悦营业收入为5453.02万元，净利润为-1.84亿元；2024年度营业收入为4028.48万元，净利润为-3.53亿元 [7] - 截至目前，重庆泽悦涉诉标的总金额约1亿元，主要为建设工程施工合同纠纷，该公司不是失信被执行人 [7] 公司累计担保情况 - 截至本次担保完成，公司及控股子公司担保余额（不含合并报表范围内子公司间担保）为147.61亿元，占公司截至2024年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为139.31% [10] - 其中，公司为控股子公司提供担保余额为115.44亿元，占归属于上市公司股东净资产的108.95%；对合并报表外单位提供担保余额为32.17亿元，占归属于上市公司股东净资产的30.36% [10] - 公司无逾期担保或涉及诉讼的担保 [10]

公司公告核心信息 - 大悦城于1月9日发布公告 [2] - 公司声明无逾期担保 [2] - 公司声明无涉及诉讼的担保 [2]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2026-002 大悦城控股集团股份有限公司 关于持股 5%以上股东权益变动触及 1%整数倍的提示性公告 持股 5%以上的股东"太平人寿保险有限公司－传统－普通保险产品 -022L-CT001 深"保证向本公司提供的信息内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 2026 年 1 月 8 日，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）收 到股东"太平人寿保险有限公司－传统－普通保险产品-022L-CT001 深"（以下 简称"太平人寿"）发来的通知，为实现保险资金多元化组合运用，太平人寿于 2025 年 8 月 20 日至 2026 年 1 月 8 日期间通过集中竞价方式累计减持公司股份 26,629,800 股，占公司总股本的比例为 0.62%。本次持股变动后，太平人寿持有 公司股份数量由 283,417,532 股减少至 256,787,732 股，占公司总股本的比例由 6.61%减少至 5.99%，权益变动触及 1%的整数倍。本次权益变动不会对公司治理 结构及持续经营产生影响。 现将 ...

大悦城公告称，股东太平人寿于2025年8月20日至2026年1月8日，通过集中竞价累计减持公司股份 2662.98万股，占总股本0.62%。减持后，太平人寿持股由2.83亿股降至2.57亿股，占比由6.61%降至 5.99%，权益变动触及1%整数倍，此次减持不会对公司治理及经营产生影响，且符合相关规定。 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2026-001 大悦城控股集团股份有限公司 关于控股子公司为其全资子公司重庆泽悦实业有限公司 提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、担保情况概述 1、大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）控股子公司重庆泽 悦实业有限公司（以下简称"重庆泽悦"）向中国邮政储蓄银行股份有限公司重 庆沙坪坝区支行（以下简称"邮储银行"）申请 5.7 亿元借款，期限 15 年，用 于置换重庆泽悦为项目开发建设形成的借款。公司控股子公司大悦城地产有限公 司（以下简称"大悦城地产"，间接持有重庆泽悦 100%股权）按股权比例 100% 为重庆泽悦提供连带责任保证担保。 2、根据公司 2024 年年度股东大会审议通过的《关于 2025 年度向控股子公 司提供担保额度的议案》，本次担保事项属于公司提供担保额度范围内的担保。 详 情 请 见 公 司 于 2025 年 4 月 19 日 、 2025 年 5 月 22 日 在 巨 潮 资 讯 网 （www.c ...

公司担保情况 - 截至公告日，公司及控股子公司担保余额约为147.61亿元，占公司截至2024年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为139.31%，占净资产的比重为35.52% [1] - 其中，公司为控股子公司提供担保余额约为115.44亿元，占公司截至2024年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为108.95%，占净资产的比重为27.78% [1] - 公司及公司控股子公司对合并报表外单位提供担保余额约为32.17亿元，占公司截至2024年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为30.36%，占净资产的比重为7.74% [1]

公司业绩表现 - 2026年开门红活动期间（2025年12月31日至2026年1月3日），公司实现客流突破45万人次，同比增长40% [1] - 同期销售额冲破1.2亿元，同比提升22% [1] 公司运营策略 - 公司定位为“青年文化首发中心”，持续发力首展、首店、首发活动 [3] - 开门红期间引入多项首展活动，包括《灵笼》线下主题展·全国首展、ZOAful Winter POP-UP内地首站及《垂涎》醉枝小卖部·华北首展 [3] - 近期引入多家北京首店，涵盖泰柯茶园、伯希和、影石、甬江烟火、胡椒厨房、笠夏及FAKEME北京旗舰店等品牌 [3] - 引入的首店业态覆盖特色餐饮、时尚零售、潮流户外等多个领域，旨在汇聚人气并助推消费 [3] 公司未来规划 - 公司表示未来将继续聚焦消费者需求，引入更多优质资源 [3] - 公司计划打造更多特色活动，为所在区域商业市场注入持续动能 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着中国公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [1][10] - 商业不动产REITs的推出是构建房地产新发展模式的关键一步，资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展 [1][4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望打通相关企业的“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估 [1][5][25] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益 [1][5] 政策背景总结 - 推动REITs体系重大变革的因素有三方面：1) 通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；2) 试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构，实现与海外REITs底层资产拉齐的全品类覆盖；3) 推动REITs高质量发展以满足市场需求 [2][12] 政策核心内容总结 - 证监会63号文的主旨是“开源增效”：“开源”指扩大供给并引入资金，“增效”指优化机制和强化监管 [3][11] - **扩大供给**：打破原始权益人自持限制，有序拓展原始权益人范围，并加大定价市场化属性 [3][11][14] - **引入资金**：通过完善REITs指数基金、ETF等产品链，以及引导保险、社保、年金等长线资金入市并推动纳入沪深港通来增强资金吸引力 [11][14] - **优化机制**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，并加快推进REITs专项立法 [11][12][14] - **强化监管**：健全交易监测机制，压实基金管理人、财务顾问等中介机构责任 [3][13][14] - 证监会21号公告是商业不动产REITs试点的正式启动文件，为产品定义、注册管理、机构职责和监管责任划定清晰边界 [3][15][17] 政策影响与市场展望总结 - **REITs规模化提速的三重动力**： 1) 原始权益人发行动力增强：因底层资产扩围、自持要求放松、回收资金用途更灵活（可用于补流和偿债，但不可用于商品房开发）、以及更贴合二级市场的定价体系 [4][19][21] 2) 参与资金有望大幅扩围：因底层资产和收益率体系丰富化，以及多层次产品体系和长线资金投资通道的建立 [4][20][22] 3) 审核管理机制提效：发行审核时限从30个工作日缩短至20个工作日，扩募间隔从12个月缩短至6个月 [4][18][23] - **商业不动产成为焦点**：商业不动产是本次底层资产扩围的焦点，为海外REITs主流品种，可证券化资源充沛，市场化程度高，项目推出速度有望加快，预计将成为规模扩张空间最可观的板块 [4][24][25] - **市场走向成熟**：整个REITs市场有望改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系预计将更为健康 [4][25] 投资建议与推荐公司总结 - REITs新政有望推动C-REIT进入规模化发展期，商业不动产REITs发展空间可观，将催化行业集中度提升，并加大管理溢价的方差 [5][25] - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有优势的物管企业，共11家 [5][9][26] - **重点推荐公司列表及目标价**： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][29] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][34] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][34] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][34] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][31] - 大悦城 (000031 CH)：目标价3.41元，评级“增持” [9][35] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][34] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][30] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][34] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][34] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][32]