投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

债券信息 - 发行规模及存续规模20亿元[9] - 原票面利率3.97%，后2年调整为2.21%[9][15] - 回售价格100元/张（不含利息）[2][20] 时间信息 - 回售登记期2025年12月4 - 8日（仅限交易日）[3][19] - 回售资金到账日2026年1月19日[4][20][23] - 起息日2023年1月19日，付息日2024 - 2028年每年1月19日，兑付日2028年1月19日[12] 主体信息 - 发行主体为大悦城控股集团股份有限公司[8] - 受托管理人、主承销商是中信证券股份有限公司[24]

北外滩成为上海高端楼市新焦点 - 北外滩被定位为继外滩、陆家嘴之后的上海城市发展“第三极”，是“中央活动区”的核心拼图和开发商必争之地 [1] - 2025年该区域“地王”纪录接连被改写，10万+楼盘密度创下近年之最，央国企头部玩家齐聚 [1] 主要开发商动态与项目入市情况 - 央企金茂最为积极，其项目金茂璞元于8月24日首开99套房源并官宣售罄，11月28日推出三期“璞瑄200”57套房源，当晚售出40多套，销售额约15亿元 [1] - 央企华润紧随其后，项目华润外滩瑞府于9月、10月入市，均价从14.78万元/平方米微涨至14.83万元/平方米 [1] - 央企中粮于11月24日参战，项目北外滩壹号90套房源全部入市，均价约14.38万元/平方米，计划12月开盘 [1] - 绿城决定2026年1月入市，预计整盘售价19万-20万元/平方米，加入战局 [2] 土地市场交易热度与纪录 - 2025年2月20日，金茂&庆隆联合体经过184轮竞价，以89.64亿元总价、38.20%溢价率拿下虹口区一地块，成交楼板价约11.75万元/平方米，刷新上海“双高双竞”政策后的总价纪录 [3] - 2024年11月27日，华润置地以51.36亿元总价、11.84%溢价率获虹口一地块，楼板价92934元/平方米 [4] - 2025年7月25日，绿城以64.719亿元总价、46.33%的创纪录溢价率拿下虹口北外滩一地块，楼面价达12.6577万元/平方米，实际楼板价接近14万元/平方米，未来售价或达20万元/平方米 [4][5] 协议拿地与其他入局者 - 2023年9月，中粮大悦城以11.96亿元收购上海虹口北外滩地块全部股权及贷款 [5] - 2025年6月，建发以总价123.5亿元捆绑获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块与杨浦新江湾1幅别墅地块的100%开发权 [7] - 另有地方国企透露正于虹口协议拿地，虹口旧改119地块也即将拍卖，中建二局、国贸地产均有意向 [7] 新房市场竞争态势与销售策略 - 2025年8月底以来，虹口高端楼市供应爆发，华润、金茂、中粮、绿城四大10万+项目千余套房源正面交锋 [9] - 金茂璞元首开均价16.6万元/平方米，99套房源获170多组认筹，认购率175%，宣称26分钟售罄；二期均价上涨至16.8万元/平方米，宣称去化80余套；三期均价16.81万元/平方米，去化40多套 [10][11][13] - 华润外滩瑞府首开均价14.78万元/平方米，119套房源认购超200组，认购率约168%，宣称售罄；二期均价14.8万元/平方米，146套房源仅获78组认筹，认筹率53.4% [10][11] - 金茂通过打造实景示范区构建差异化竞争壁垒 [11][13] 市场降温与销售压力 - 楼市“银十”未至，网签数据远低于官方宣称的“日光”，截至12月2日，金茂璞元首开99套网签去化81套，二期111套网签去化30套，三期57套网签去化仅4套 [14] - 华润外滩瑞府首开119套网签去化89套，二期146套网签去化仅34套 [14] - 项目纷纷开启“全民经纪人”渠道拓客，华润外滩瑞府提供4万至6万元/套的推荐奖励 [14][15] - 市场降温原因包括8、9月份客户已集中消耗、总价1500万-2000万以上客群总量有限、经济环境下行导致客户预算下降及去杠杆意愿增强 [16] - 金茂璞元相关人士透露项目投入成本高，楼板价接近12万元/平方米，入市单价不到17万元/平方米，低于预期的18万+，项目可能仅微利或保本 [19] 开发商面临的挑战与应对 - 开发商普遍认为入市节点晚于最佳时机，华润外滩瑞府因地块非净地及风貌建筑拆迁问题延迟开盘，中粮北外滩壹号从拿地到入市耗时两年半 [20] - 存在对年底虹口区域可能爆发价格战的担忧，同时面临来自杨浦、静安甚至浦东同总价段项目的跨区域竞争 [20] - 开发商一致认为在当前市场环境下需“抱团取暖，共克时艰” [20]

公司战略与品牌布局 - 李宁旗下专业户外品类“李宁户外COUNTERFLOW溯”首家独立店于北京朝阳大悦城正式亮相 [3] - 该门店的落地标志着品牌在大众户外生活方式上的新起点和重要实践与布局 [2][3] - 该门店将作为品牌未来拓展大众户外市场的核心范本 旨在与更广泛的都市客群建立长期且深度的链接 [2] 门店设计与定位 - 门店在视觉上以简约、通透的设计为主 以浅色基调铺陈 运用砾岩、水泥与金属等材质强化户外原生质感 [2] - 门店以东方山水意境与城市时尚审美为主打造户外美学空间 [3] - 选址北京朝阳大悦城是因为其长期聚合年轻、活跃、注重品质体验的都市人群 与李宁户外专注的大众户外生活方式高度契合 [3] 产品线与市场拓展 - 门店内集合呈现李宁户外全矩阵产品 覆盖轻户外旅游、近郊公园露营及城市通勤三大场景 [2] - 产品以机能户外、松弛休闲、潮流时尚与简约商务四大风格 实现不同场景穿搭的自由切换 [2] - 继首店落地后 该品牌还将延伸至更广阔的市场 为大众开启更加丰富、多元、自由的户外生活选择 [2]

公司动态 - 大悦城商业发展（南京）有限公司于近日成立 [1] - 新公司注册资本为9亿元人民币 [1] - 经营范围涵盖非居住房地产租赁、商业综合体管理服务、物业管理及市场营销策划 [1] 股权结构 - 该公司由JOY CITY PROPERTY LIMITED全资持股 [1]

债券规模 - 发行及存续规模为20亿元[9] 债券期限及利率 - 期限5年，前3年利率3.97%，后2年利率2.21%[9][15] 回售信息 - 登记期为2025年12月4 - 8日（交易日）[3][19] - 价格100元/张（不含利息）[2][20] - 资金到账日为2026年1月19日[4][23] - 回售部分2025 - 2026年利息利率3.97%[23] 时间节点 - 起息日为2023年1月19日[12] - 付息日2024 - 2028年每年1月19日，回售部分到2026年[12] - 兑付日2028年1月19日，回售部分为2026年1月19日[12] 主体信息 - 公司主体和债券信用等级均为AAA[13] - 发行人是大悦城控股，地址在深圳[24] - 发行人联系人葛彦彤，电话0755 - 23999288[24] - 受托管理人、主承销商是中信证券[24] - 联系人姜琪等，电话010 - 60834513，传真010 - 60833504[24]

资产与担保 - 公司拟以佑城100%股权等为两笔贷款融资提供担保和抵质押[2] - 截至2025年9月30日，佑城100%股权账面价值118.88亿元，占总资产7.11%[2] 评级情况 - 2025年8月8日，多笔债券评级主体和债项等级均为AAA，展望稳定[2] - 中证鹏元维持公司主体及多笔债券信用等级为AAA，有效期至债券存续期[3][4] 评估评分 - 业务状况评估结果评分7/7[6] - 财务状况评估结果评分7/9[6] - 调整因素评分均为0[6] - 个体信用状况评分为aa+[6] - 外部特殊支持评分为1[6] 评级方法 - 本次评级采用房地产开发企业和外部特殊支持评价方法及模型[6]

股价与资金流向 - 12月1日盘中股价报3.08元/股，下跌2.22%，总市值132.02亿元 [1] - 当日主力资金净流出154.13万元，特大单净卖出119.50万元，大单净流出34.63万元 [1] - 今年以来股价微涨1.32%，但近60日下跌5.23%，近5个交易日下跌1.91% [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，商品房销售及一级土地开发收入占比75.64%，投资物业及相关服务收入占比16.80% [1] - 2025年1-9月营业收入206.48亿元，同比增长0.83%，归母净利润为-5.33亿元，亏损同比收窄9.17% [2] - A股上市后累计派现20.54亿元，但近三年未进行分红 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日股东户数为8.97万户，较上期减少7.16%，人均流通股增加15.33%至47810股 [2] - 香港中央结算有限公司为第五大流通股东，持股5319.14万股，较上期大幅增持2859.41万股 [3] - 工银价值精选混合A新进为第六大流通股东，持股2290.73万股，南方中证房地产ETF持股减少17.04万股 [3] 行业与板块属性 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [2] - 概念板块包括首发经济、新型城镇化、中粮集团、低价、证金汇金等 [2]

公司成立与基本信息 - 大悦城商业发展（南京）有限公司于2025年11月27日成立，法定代表人为吴文献，登记状态为存续 [2] - 公司注册资本为9亿元人民币 [1][2] - 公司类型为有限责任公司（外国法人独资），由JOYCITYPROPERTYLIMITED全资持股 [1][2] 经营范围与行业 - 公司所属行业为房地产业，经营范围包括非居住房地产租赁、商业综合体管理服务、物业管理、市场营销策划等 [1][2] - 具体经营项目涵盖住宅室内装饰装修、停车场服务、住房租赁、会议及展览服务、房地产咨询等 [2] 注册与管辖信息 - 公司登记机关为南京市浦口区市场监督管理局，注册地址位于江苏自贸区南京片区浦口大道17号 [2] - 公司营业期限为无固定期限 [2]

公司设立与基本信息 - 大悦城商业发展（南京）有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为吴文献 [1] - 公司注册资本为9亿元人民币 [1] 公司经营范围 - 公司经营范围包括非居住房地产租赁、商业综合体管理服务、物业管理、市场营销策划等 [1] 公司股权结构 - 该公司由JOY CITY PROPERTY LIMITED全资持股 [1]