报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 首批商业不动产REITs发行在即，存量盘活规模可期 [1] - 商业不动产REITs不仅是盘活存量的有效路径，也为原始权益人提供标准化退出渠道，同时为投资者提供稳定收益的投资工具，推动商业不动产行业从“开发”逻辑向“运营”逻辑转型 [3] - 短期内政策与首批项目将驱动其加速发展，中长期则需以资产质量与运营能力为核心破局 [3] 政策与市场新阶段 - 证监会于2025年12月31日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着REITs市场进入“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段 [3] - 同日发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》提出重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [3] - 上交所与深交所同步更新业务办法，将商业不动产REITs纳入适用范围，并明确了商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的差异化核查和信息披露要求 [3] - 政策明确了回收资金可用于存量资产收购、新增投资、偿还债务及补充流动资金，但不得用于购置商品住宅用地 [3] - 政策明确了收益率要求：租赁型项目未来2年每年净现金流分派率原则上不低于10年期国债收益率上浮150个基点；收费型项目存续期内部收益率（IRR）原则上不低于10年期国债收益率上浮300个基点 [3] 首批申报项目概况 - 2026年1月29-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [3] - 项目涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态 [3] - 原始权益人包括保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）等 [3] - 计划募集规模在17.03亿元至74.7亿元之间 [3] - 底层项目多位于核心城市的核心区域，运营情况普遍较好 [3] - 2026、2027年预计分派率在4.5%至5.8%之间 [3] 首批申报项目详情 - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集17.03亿元，底层资产为国内18个城市的21家锦江都城酒店，2025年1-9月平均入住率61.58%，平均房价258.33元/间，2026年预计分派率5.05% [3] - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集40.02亿元，底层资产为上海世博滨江板块的鼎保大厦（出租率100%，租金179元/平/月）和鼎博大厦（出租率99.33%，租金173元/平/月），2026年预计分派率4.50% [3] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集74.7亿元，底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，2025年销售额分别为21.58亿元和16.72亿元，出租率均超99.5%，2026年预计分派率4.57% [3] - **华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集28.10亿元，底层资产为上海前滩的晶耀前滩T1办公楼（出租率95.93%）和商场（出租率93%-95%），2026年预计分派率4.63% [3] - **华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集20.93亿元，底层资产为广州保利中心（出租率100%）和佛山保利水城（出租率88.60%），2026年预计分派率5.21% [3] - **华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集42.785亿元，底层资产为合肥银泰中心，一期二期出租率分别为97.00%和96.78%，2026年预计分派率4.93% [3] - **华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集40.54亿元，底层资产为深圳来福士项目（购物中心出租率92.13%，办公出租率87.53%）和绵阳涪城购物中心（出租率98.23%），2026年预计分派率4.57% [3] - **国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集50.64亿元，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，2024年销售额突破25亿元，2025年9月末出租率98.85%，2026年预计分派率5.47% [3] 其他筹备与关注企业 - **茂业商业**：已通过董事会，拟申报以成都茂业中心C塔写字楼为底层资产的商业不动产REITs，该写字楼平均租金68元/平/月 [3] - **万科**：表示积极关注商业不动产各类资产证券化的机会，已设立中金印力消费基础设施REIT及三只Pre-REITs基金 [3] - **武商集团**：已启动商业不动产公募REITs专项研究工作，对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 [3] 行业存量基础与展望 - 零售商业领域，截至2025年末全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米 [3] - 酒店领域，截至2024年末酒店业设施达34.9万家，客房总规模达1764万间 [3] - 写字楼领域，截至2024年末全国40个主要城市办公楼市场总存量约1.1亿平方米 [3] - 庞大的商业不动产存量规模为REITs发展提供了坚实资产基础，并存在通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 预计2026年商业不动产REITs将加速发力，后续将有更多企业参与申报发行 [3] 投资建议 - 建议关注率先进行商办资产梳理评估与筛选、制定发行方案的企业，如保利发展、茂业商业、武商集团 [3] - 建议关注存量资产成熟稳定、具备成熟商办资产和运营能力、发行主体优质可靠的标的，如华润置地、华润万象生活、大悦城、百联股份、招商蛇口、中国海外发展 [3]

文章核心观点 - 基于A股上市公司截至2026年2月2日的业绩预告，筛选出值得关注的标的，呈现“冰火两重天”的局面 [1][4] - 技术驱动型行业（如AI算力、创新药）表现突出，成本控制能力成为关键胜负手，而传统周期性行业（如地产、养殖、光伏）则面临深度调整 [62][67] 业绩增速亮眼标的 - **新易盛 (300502.SZ)**：预计净利润94亿元—99亿元，同比增长231.24%—248.86%，受益于全球AI算力投资，800G光模块营收占比达65%-70%，1.6T产品通过英伟达认证并量产，在英伟达供应链占比超30%，零售价上涨70%至2000美元以上，毛利率超50% [5][6] - **寒武纪 (688256.SH)**：预计净利润18.5亿元—21.5亿元，实现扭亏为盈，受益于AI算力需求攀升 [7][8] - **中际旭创 (300308.SZ)**：预计净利润98亿元—118亿元，同比增长89.50%—128.17%，受益于AI算力需求带动高速光模块增长，但存在约2.7亿元汇兑损失 [9][10] - **润泽科技 (300442.SZ)**：预计净利润50亿元—53亿元，同比增长179.28%—196.03%，主要因发行公募REITs产生非经常性损益，扣非净利润为18.8亿元—19.8亿元，同比增长5.71%—11.33% [11][12] - **中金公司 (601995.SH)**：预计净利润85.42亿元—105.35亿元，同比增长50%—85%，核心业务板块实现稳健增长 [14][15] - **荣昌生物 (688331.SH)**：预计净利润7.16亿元，实现扭亏为盈，核心产品泰它西普年销售收入约10亿元，授权收入大幅增加 [15][16] - **国轩高科 (002074.SZ)**：预计净利润25亿元—30亿元，同比增长107.16%—148.59%，扣非净利润3.5亿元—4.5亿元，同比增长33.31%—71.40%，受益于新能源汽车及储能需求，另有约17亿元公允价值变动收益 [17][18][19] - **山外山 (688410.SH)**：预计净利润1.40亿元—1.59亿元，同比增长98%—125%，作为国产血液净化设备龙头，市占率与自产耗材收入提升 [19] - **完美世界 (002624.SZ)**：预计净利润7.2亿元—7.6亿元，实现扭亏为盈，新游《完美新世界》月流水突破10亿元，海外市场收入同比增长85% [20] - **科沃斯 (603486.SH)**：预计净利润28亿元—32亿元，同比增长45%—65%，高端扫地机器人平均售价提升15%，海外市场收入同比增长50% [20] - **海航控股 (600221.SH)**：预计净利润18亿元—22亿元，实现扭亏为盈，受益于民航市场复苏、海南自贸港政策及人民币升值带来的汇兑收益 [21][22] - **大唐发电 (601991.SH)**：预计净利润68亿元—78亿元，同比增长51%—73%，受益于煤价下行带来的成本红利及清洁能源发电量提升 [23][24] - **杉杉股份 (600884.SH)**：预计净利润4.0亿元—6.0亿元，实现扭亏为盈，负极材料和偏光片双主业销量稳健增长 [26][27] - **奥比中光 (688322.SH)**：预计净利润1.23亿元左右，实现扭亏为盈，成功接入英伟达、英特尔等国际主流生态平台 [28][29] - **好想你 (002582.SZ)**：预计净利润7.5亿元—9.5亿元，实现扭亏为盈，主要因参股公司带来约10亿元非经常性损益，传统业务线上渠道销售占比提升至40% [29][30] - **南方航空 (600029.SH)**：预计净利润45亿元—50亿元，实现扭亏为盈，国内客运量同比增长30%，客座率提升至85%，国际航线恢复，人民币升值带来约15亿元汇兑收益 [31][32] 业绩不及预期标的 - **长城汽车 (601633.SH)**：预计净利润99.12亿元，同比下降21.71%，因营销投入增加，但新能源车型销售40.37万辆，同比增长25.44% [34][35] - **广汽集团 (601238.SH)**：预计净利润-80亿元至-90亿元，由盈转亏，全年销量172.15万辆，同比下降14.06%，新能源车销量43.36万辆，同比下滑4.64%，并计提资产减值 [36][37] - **协鑫集成 (002506.SZ)**：预计净利润亏损8.9亿元—12.9亿元，由盈转亏，受光伏行业供需矛盾及辅材价格上涨影响 [37][38] - **百利天恒 (688506.SH)**：预计净利润-11亿元左右，由盈转亏，预计营业收入25亿元左右，同比减少57.06%左右，研发投入大幅增加，有17款创新药处于临床试验阶段 [38][39] - **博纳影业 (001330.SZ)**：预计净利润-14.77亿元至-12.61亿元，亏损扩大，全年出品影片票房下降，上映数量不足 [40][41] - **大悦城 (000031.SZ)**：预计净利润-27亿元至-21亿元，续亏，计提各类资产减值准备 [41][42] - **孚能科技 (688567.SH)**：预计净利润-8.3亿元至-5.8亿元，亏损扩大，新基地产能爬坡导致固定费用高，叠加出口税率及关税影响毛利率 [42][43][44] - **国联水产 (300094.SZ)**：预计净利润-16亿元至-13亿元，亏损扩大，主要水产品销售价格低迷，生产成本提升 [44][45] - **国投智能 (300188.SZ)**：预计净利润-8.28亿元至-6.2亿元，亏损扩大，计提商誉减值准备1.8亿元至2.2亿元 [45][46] - **航天宏图 (688066.SH)**：预计净利润-10.3亿元，亏损收窄，预计2025年期末净资产-2.8亿元左右，全年新签订单同比下降约13%，军队采购资格暂停导致相关收入从6.60亿元大幅下滑至约5000万元 [46][47] - **合盛硅业 (603260.SH)**：预计净利润-33亿元至-28亿元，由盈转亏，工业硅和有机硅产品价格下行，光伏业务产线停产产生停工损失，计提资产减值准备约11-13亿元 [47][48] - **华侨城A (000069.SZ)**：预计净利润-155亿元至-130亿元，亏损扩大50%—79%，地产业务收入结转金额和毛利率下降 [48] - **瑞茂通 (600180.SH)**：预计净利润-25亿元至-17亿元，由盈转亏，对相关应收账款计提较大信用减值损失，联营企业亏损影响投资收益 [49][50] - **深康佳A (000016.SZ)**：预计净利润-155.73亿元至-125.81亿元，亏损扩大282%—372%，预计2025年期末净资产-53.34亿元至-80.01亿元，计提大额资产减值及预计负债 [50][51] - **天邦食品 (002124.SZ)**：预计净利润-13.1亿元至-11.1亿元，由盈转亏，2025年商品猪销售均价14.65元/公斤，同比下降17.85%，计提资产减值准备预计减少利润7.61亿元至9.38亿元 [52][53][54] - **天山股份 (000877.SZ)**：预计净利润-75亿元至-60亿元，亏损扩大，水泥需求下滑，产能置换预计减值金额约42亿元 [54][55] - **万科A (000002.SZ)**：预计净利润-820亿元，亏损扩大，房地产开发项目结算规模下降，新增计提信用和资产减值 [55][56] - **闻泰科技 (600745.SH)**：预计净利润-135亿元至-90亿元，同比下降695%—893%，对安世半导体的控制权仍受限，预计确认大额投资及资产减值损失 [57][58] - **新希望 (000876.SZ)**：预计净利润-18亿元，由盈转亏，受生猪价格下降幅度大于成本下降幅度影响 [59][60] - **豫园股份 (600655.SH)**：预计净利润-48亿元，由盈转亏，对房地产项目及商誉等计提资产减值准备 [60][61] 行业趋势分析 - **技术突破引领增长**：AI算力投资爆发驱动光通信（新易盛、中际旭创）高速增长，800G/1.6T高速光模块需求强劲 [63]；创新药企（荣昌生物）通过产品商业化与授权合作实现扭亏 [63]；AI芯片（寒武纪）实现技术变现，进入规模化应用 [63] - **成本控制成为护城河**：电力行业（大唐发电）受益于煤价下行与新能源装机放量，盈利提升 [64]；电池与材料企业（国轩高科、杉杉股份）通过产品升级与产能释放实现增长，但部分企业（孚能科技）受制于产能爬坡与成本压力 [64] - **产业周期下行压力**：房地产（万科、华侨城）受行业调整与资产减值影响，业绩大幅下滑 [65]；养殖与农业（天邦食品、新希望）受价格低迷与成本上升挤压 [66]；光伏制造（协鑫集成、合盛硅业）面临供需失衡与价格战，行业进入洗牌阶段 [67]

股票交易异常波动情况 - 公司股票（证券简称：大悦城，证券代码：000031）在2026年1月28日至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，构成股票交易异常波动 [1] 公司核查情况说明 - 公司前期披露的信息不存在需要更正或补充之处 [2][3] - 未发现公共传媒报道可能对公司股价产生较大影响的未公开重大信息 [2] - 近期公司经营情况及内外部经营环境未发生且预计不会发生重大变化 [2] - 公司及控股股东不存在应披露而未披露的重大事项，或处于筹划阶段的重大事项 [2] - 公司控股股东在股票异常波动期间未买卖公司股票 [2] 信息披露状态确认 - 公司董事会确认，目前没有任何根据规定应予以披露而未披露的事项或相关筹划、商谈等 [3] - 董事会未获悉任何应披露而未披露的、可能对公司股票交易价格产生较大影响的信息 [3]

公司股价异常波动 - 公司股票交易价格于2026年1月28日至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形 [1] - 公司声明前期披露的信息不存在需要更正、补充之处 [1] - 公司未发现近期公共传媒报道了可能或已经对公司股票交易价格产生较大影响的未公开重大信息 [1]

公司股票交易异常波动 - 公司股票交易价格于2026年1月28日至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形 [1] 公司经营状况声明 - 近期公司经营情况及内外部经营环境不存在已经发生或将要发生重大变化的情形 [1]

公司股价异常波动 - 公司股票交易价格连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形 [1] - 经核实，公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处 [1] - 近期公司经营情况及内外部经营环境未发生重大变化 [1] - 公司、控股股东不存在关于公司的应披露而未披露的重大事项 [1]

公司股票交易异常波动 - 大悦城股票在2026年1月28日至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，构成股票交易异常波动 [1] - 公司董事会确认不存在应披露而未披露的重大事项或相关筹划、商谈、意向、协议 [1] - 公司董事会确认未获悉应披露而未披露的、对公司股票价格产生较大影响的信息 [1] - 公司声明前期披露的信息不存在需要更正或补充之处 [1]

大悦城发布异动公告，公司股票（ 证券简称：大悦城，证券代码：000031）交易价格于2026年1月28日 至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形。针对异常 波动，公司核查情况如下：前期披露信息不存在需要更正、补充之处；未发现近期公共 传媒报道可能 或已对公司股票交易价格产生较大影响的未公开重大信息；近期经营情况及内外部经营环境不存在已发 生或将要发生的重大变化；公司及控股股东不存在应披露而未披露的重大事项或筹划阶段的重大事项； 控股股东在股票异常波动期间不存在买卖公司股票的行为。声明：市场有风险，投资需谨慎。本文为 AI基于第三方数据生成，仅供参考，不构成个人投资建议。 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2026-004 大悦城控股集团股份有限公司 股票交易异常波动公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、股票交易异常波动的情况介绍 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）股票（证券简称：大悦 城，证券代码：000031）交易价格于 2026 年 1 月 28 日至 1 月 30 日连续三个交 易日收盘价格涨幅偏离值累计超过 20%，根据《深圳证券交易所交易规则》的相 关规定，属于股票交易异常波动情形。 二、公司关注及核实情况说明 针对公司股票异常波动，公司对有关情况进行了核查，现就有关情况说明如 下： 1、公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处； 2、公司未发现近期公共传媒报道了可能或已经对公司股票交易价格产生较 大影响的未公开重大信息； 4、经向公司管理层、控股股东询问，公司、控股股东不存在关于公司的应 披露而未披露的重大事项，或处于筹划阶段的重大事项； 5、公司控股股东在股票异常波动期间不存在买卖公司股票的行为。 三、不存在应披露 ...

大悦城公告称，公司股票于2026年1月28日至1月30日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超20%， 属异常波动。经核查，公司前期披露信息无更正补充，未发现公共传媒报道未公开重大信息，经营及内 外部环境无重大变化，公司及控股股东无应披露未披露重大事项，控股股东在异常波动期间未买卖公司 股票。公司同日披露的业绩预告无需修正，提醒投资者以指定媒体信息为准，谨慎决策。 ...