政策导向与财政支持 - 国务院明确以"宜居、韧性、智慧城市"为目标推进城市更新，强调文化遗产保护与"留改拆"模式创新 [2] - 财政部2025年城市更新行动评审结果公示，20个城市入围，中央财政计划补助超200亿元 [2] - 专项债和REITs等多元融资工具将被进一步利用，推动房地产从"增量扩张"向"存量优化"转型 [2] 中粮大悦城城市更新实践 - 北京朝阳大悦城B1层完成16000平米品质生活空间改造，引入10余家新店，打破"B1聚集小餐饮"行业惯性 [2][5] - 2023年以来完成橱窗一期工程改造、卫生间改造、停车场升级等硬件焕新，引入100多个品牌（超四成为首店、旗舰店、定制店） [3][5] - 构建首店矩阵（如MUJI北京首家旗舰店、Olé精品超市等），形成生活方式、潮玩、网红下午茶三大品牌组团 [5] 商业空间升级与消费转型 - 朝阳大悦城通过空间设计与品牌矩阵双重升级，实现从"城市商圈"到"城市客厅"的功能进阶 [3] - 项目依托购物中心与地铁无缝接驳优势，强化城市级地标辐射力，为北京商业市场注入新动能 [5] - 以"精品差异化"调改逻辑构建兼具精致感与烟火气的生活场景，成为国际消费中心城市建设的鲜活样本 [6] 产业生态与产城融合 - 北京中关村（大兴）细胞基因治疗产业园引入16家优质企业，形成"1诺奖+7院士+27个1类创新药管线"资源矩阵 [9] - 产业园突破传统租赁模式，提供定制化厂房、共享实验室、全周期金融支持等三维服务 [9] - 未来计划以10余万平方米空间培育100亿级CGT全产业链生态，打造1000亿级产业集群 [10] 旧改与城中村更新案例 - 西安上塔坡城中村改造项目完成20栋楼体结构封顶，8000多名回迁群众受益，保留千年古村历史底蕴 [11][12] - 深圳中粮创芯研发中心为工改工项目，引入130余家企业（含500强、上市企业），形成新型产业综合体 [7] - 北京中糖大厦改造为"金融科技独栋地标性写字楼"，外立面、大堂、机电设备全面升级 [7] 行业认可与模式创新 - 公司2024年获"中国楼宇经济北京论坛"五项权威大奖，获北京市委城市工作委员会办公室感谢信 [14] - 实践模式涵盖"政府-企业-社会"多方协同与"空间-产业-人文"可持续更新，为行业提供可行样本 [14] - 城市更新从物理改造转向科技、生态、人文深度融合，推动"宜居、韧性、智慧"城市演进 [15]

业绩总结 - 2024年主营业务收入合计357.91亿元，较2023年下降2.70%[28][29] - 2024年末资产总额1785.75亿元，较2023年末下降9.84%[31] - 2024年末负债总额1370.20亿元，较2023年末下降9.84%[31] - 2024年末归属于母公司股东权益105.96亿元，较2023年末下降23.46%[31] - 2024年末股东权益415.54亿元，较2023年末下降9.85%[31] - 2024年度利润总额 -1.43亿元，较2023年下降104.61%[33] - 2024年度净利润 -25.59亿元，较2023年下降2214.88%[33] - 2024年度经营活动现金流量净额66.17亿元，较上年同期减少37.82%[35] - 2024年度投资活动现金流量净额4.91亿元，较上年同期减少92.38%[35] - 2024年度筹资活动现金流量净额 -93.14亿元，净流出金额较上年同期大幅减少61.72%[35] 债券情况 - 大悦20 01债券期末余额20亿元，利率3.15%，到期日2025年8月4日[12] - 大悦22 01债券期末余额15亿元，利率3.13%，到期日2027年10月27日[13] - 22大悦02债券期末余额15亿元，利率4.27%，到期日2027年12月19日[15] - 大悦23 01债券期末余额20亿元，利率3.97%，到期日2028年1月19日[16] - 23大悦01债券募集资金总额20亿元，截至报告期末使用19.94亿元[40] - 2024年7月调整23大悦01未使用的1.17亿元募集资金用于偿还其他银行借款[40] 财务指标 - 2024年末流动比率1.54，2023年末为1.51[52] - 2024年末速动比率0.59，2023年末为0.55[52] - 2024年末及2023年末资产负债率均为76.73%[52] - 2024年度EBITDA利息倍数1.22，2023年度为1.88[52] 信用评级 - 2024年6月26日评定发行人主体信用等级为AAA，相关债券信用等级为AAA[59] 信息披露 - 2024年4月27日披露2023年年度报告，8月30日披露2024年半年度报告[46] - 2024年6 - 7月披露董事长、董事变动及募集资金用途变更等临时报告[47]

会议信息 - 公司第十一届董事会第十九次会议通知于2025年6月24日发出，6月27日通讯召开[1] - 应参加表决董事8人，实际参加8人[1] 决策事项 - 会议审议通过将商业管理中心调整为商业事业部的议案[1] - 调整公司组织架构议案表决8票同意、0票弃权、0票反对[1]

公司评级与财务表现 - 主体信用等级维持AAA，展望稳定，反映公司综合竞争力和品牌影响力较强[3] - 2024年全口径销售额369亿元同比下降19.88%，但规模仍居行业前列[3][5] - 2024年归母净利润亏损25.59亿元，较2023年1.21亿元显著恶化，主因存货跌价损失和合作项目投资损失[3][5] - 2025年3月末总债务675.62亿元，净负债率97.68%，短期债务占比20.94%，债务结构优化[3][19] - 2024年经营性现金流净额66.17亿元，OCF/净债务比率15.95%，偿债能力指标弱化[3][19] 业务运营 房地产开发 - 2024年新增5个项目计容建面55.86万方，权益地价33.16亿元，聚焦杭州、西安等高能级城市[14] - 期末土储821.58万方，一二线城市占比78%，但部分项目去化承压[14][15] - 在建项目需投资542.03亿元，资金压力显著[5][15] - 商品房销售毛利率从2023年19.56%降至2024年14.26%，结算均价同比下降12.8%[14][17] 商业地产 - 2024年末在营36个商业项目，平均出租率95.1%，租金收入52.43亿元占比14.65%[13][15] - 首单消费REIT"华夏大悦城商业REIT"募资35.38亿元，资本运作能力提升[16] - 写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区出租率98.2%，运营韧性较强[16] 行业环境 房地产行业 - 2025年行业处于筑底阶段，高能级城市成交改善但土地投资仍低迷[9] - 房企融资政策宽松，专项债收储加速，但弱资质企业资金改善有限[9] 商业地产 - 2024年商业营业用房投资较2017年高点下降近50%，头部运营商新增规模占21城51.1%[11] - 消费REIT发行规模213.26亿元，经营性物业贷政策放松拓宽融资渠道[12] - 零售物业空置率21%，租金下行压力显著，办公物业租金同比下降[11] 同业比较 - 2024年销售额低于滨江集团(1116.3亿元)但高于金融街(194.51亿元)[7] - 销售毛利率21.76%显著高于金茂投资(14%)和滨江集团(12.54%)[7] - 剔除预收款资产负债率72.88%处于行业中游水平[7]

大悦城控股集团股份有限公司相 关债券 2025 年跟踪评级报告（20 大悦 01） 中鹏信评【2025】跟踪第【414】号 01 信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人员与评级对象不存 在任何足以影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、 公正原则，但不对评级对象及其相关方提供或已正式对外公布信息的合法性、真实性、准确性和完整性 作任何保证。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组织或个人的影响。 本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，不作为购买、出售、持有任何证券的 建议。本评级机构不对任何机构或个人因使用本评级报告及评级结果而导致的任何损失负责。 本次评级结果自本评级报告所注明日期起生效，有效期为被评证券的存续期。同时，本评级机构已对受 评对象的跟踪评级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变更信用评级。本评级机构提醒报 告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化情况。 本评级报告版权归本 ...

信用评级 - 2025年主体信用等级和评级展望与上次相同，均为AAA和稳定，22大悦02、23大悦01、22大悦01评级也均为AAA[7] 财务数据 - 2025年3月总资产1775.00亿元，较2024年的1785.75亿元有所下降[9] - 2025年3月归母所有者权益103.54亿元，较2024年的105.96亿元有所下降[9] - 2025年3月总债务675.62亿元，较2024年的674.34亿元略有上升[9] - 2025年一季度营业收入51.13亿元，远低于2024年的357.91亿元[9] - 2025年一季度净利润0.65亿元，2024年为 - 25.59亿元[9] - 2025年3月销售毛利率34.60%，高于2024年的21.76%[9] - 2025年3月流动负债合计766.03亿元，占比56.39%；非流动负债合计592.52亿元，占比43.61%[50] - 2025年3月短期债务141.48亿元，占比20.94%；长期债务534.13亿元，占比79.06%[50] - 2025年3月剔除预收款项的资产负债率为72.55%，净负债率为97.68%[51] - 公司2022 - 2025年1 - 3月经营活动现金流/净债务分别为1.58%、15.95%、23.27%、6.59%[60] - 公司2022 - 2025年1 - 3月速动比率分别为0.64、0.59、0.55、0.60[60] - 公司2023 - 2025年1 - 3月现金短期债务比分别为1.50、1.36、2.30[60] 销售数据 - 2024年全口径销售额同比下降19.88%，销售仍承压[15] - 2024年公司商品房销售及一级土地开发收入283.86亿元，占比79.31%，毛利率14.26%[32] - 2024年公司投资物业及相关服务收入52.43亿元，占比14.65%，毛利率59.53%[32] - 2024年公司酒店经营收入8.69亿元，占比2.43%，毛利率31.49%[32] - 2024年公司管理输出收入2.07亿元，占比0.58%，毛利率80.32%[32] - 2024年公司新开工面积30.54万平方米，较2023年的97.62万平方米大幅下降[34] - 2024年竣工面积230.06万平方米，较2023年的359.04万平方米下降；结算面积198.24万平方米，较2023年的287.01万平方米下降；结算金额392.72亿元，较2023年的651.93亿元下降[34] - 2024年公司合同销售面积166.91万平方米，较2023年的223.01万平方米下降；合同销售金额369.00亿元，较2023年的460.55亿元下降；销售均价22,107.72元/平方米，较2023年的20,651.44元/平方米上升[34] 项目数据 - 截至2024年末，在建项目预计尚需投资542.03亿元，资金压力大[15] - 2024年公司新增地块5宗，新增土地计容建筑面积55.86万平方米，新增土地总价款84.26亿元[34][35] - 截至2024年末，公司主要在售项目待售面积合计703.49万平方米，一线城市、二线城市、三四线城市占比分别为9%、69%、22%；土地储备规模剩余可开发计容建筑面积821.58万平方米[35] - 2024年公司开业三家购物中心，年末在营项目36个，总商业面积375万平方米，平均出租率95.1%[37] - 2024年公司写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%[38] 股权结构 - 截至2025年3月末，中粮集团直接持有公司20.00%股权，间接持有49.28%股权，合计持有69.28%股权[19] - 2024年末，公司持有大悦城地产64.18%股权，大悦城地产总资产1352.25亿元，所有者权益553.97亿元，营业收入198.31亿元，净利润 - 2.94亿元[20] 其他事项 - 2024年9月华夏大悦城商业REIT上市，募集规模33.23亿元，公司子公司认购40%[37] - 2024年公司获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目7个，发行中期票据50亿元[48] - 截至2024年末，公司对外担保余额36.63亿元，有三笔重大未决诉讼[15] - 2024年末公司未使用授信额度1618.62亿元；2025年5月子公司中粮置业投资有限公司有15亿元中期票据[50] - 2024年末公司资产总额占中粮集团的比重达25.51%，营业收入占比为5.87%[57] - 截至2024年末，公司受限资产账面价值363.00亿元，另有使用范围受限的货币资金99.87亿元，使用受限资金规模同比扩大[40] - 2024年公司存在一定亏损，期末所有者权益规模有所下降，产权比率有所降低但仍较弱[41]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

孙朱莉女士在担任公司董事期间，认真履职、勤勉尽责、恪尽职守，为公 司规范运作和健康发展做出了积极贡献，公司及董事会对孙朱莉女士为公司发 展做出的贡献表示衷心感谢! 特此公告。 关于公司董事辞职的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）董事会于近日收到董 事孙朱莉女士提交的书面辞职报告。因工作需要原因，孙朱莉女士申请辞去公 司董事及董事会专门委员会委员职务。离任后，孙朱莉女士将不在公司担任任 何职务。鉴于孙朱莉女士的辞职未导致公司董事会成员低于法定最低人数，根 据《公司法》及《公司章程》规定，其辞职自辞职报告送达董事会时生效。 截至本公告日，孙朱莉女士未持有公司股份。孙朱莉女士的辞职不会影响 公司董事会正常运行。公司将按照有关规定尽快完成董事的补选工作。 大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-035 大悦城控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司董事会 1 二〇二五年六月十日 ...

诉讼情况 - 2024年农行起诉公司子公司武汉裕灿及其股东，公司已履行担保责任[2] - 农行申请撤回对公司起诉，再次变更诉求[3][4] - 农行要求武汉裕灿偿还本息136,983,784.81元，公司承担连带保证责任[3] - 诉讼案件尚未开庭审理[4]

行业政策与标准 - 住建部明确"好房子"定义，强调需通过完善设计、材料、建造、设备等标准体系全面提升住房品质，而非单纯追求面积和价格[3][4] - 国家标准《住宅项目规范》5月全面实施，要求住宅建设以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循经济合理、安全耐久等原则[4] - "好房子"首次写入《政府工作报告》，政策配套有望进一步完善，中指研究院认为其将带动改善性住房需求释放[5] 土地市场动态 - 北京怀柔HR00—0103—6012地块以3.59亿元成交，要求结合"好房子"政策提升得房率，限高36米且地上建筑规模2.17万平米[6] - 杭州首批落实住宅品质提升设计导则的地块出让，3宗地揽金42.49亿元，平均溢价率达41.4%[6] - 多城"好房子"地块出让量增加，土拍规则更新引导房企建设高品质住宅，地块分布从市区延伸至城郊[3][6] 房企战略与实践 - 龙湖集团推出云河颂等改善型产品，中海地产计划在京沪落地"中海好房子"，绿城集团推进产品进阶[7] - 中粮大悦城以"主动健康+场景生活"为核心打造"好房子实验室"，2024年已完成住宅价值底盘等研究并转型高端改善类项目[8] - 头部房企形成"调研—标准—落地"闭环逻辑，中粮大悦城通过产业链共创和前置研发体系强化产品竞争力[8][9] 行业趋势与挑战 - "好房子"被视为房地产新赛道，需解决设计、材料、施工等系统性难题，细节优化仍是推进重点[4] - 住建部强调"好房子"应覆盖不同地区、面积和价位，需在性能、服务、运营上解决客户痛点[9] - 房企需长期投入适应市场变化，如中粮大悦城增加绿色、健康及智能化研发，通过实验室测试技术落地[8]