文章核心观点 2024年大悦城锚定战略定位，以高质量发展为主线，在房地产行业深度调整背景下实现核心经营指标逆势突破，多元业务协同、运营高效、财务稳健，展现穿越周期韧性，为行业树立标杆，2025年将深化战略体系持续赋能 [1] 持有型业务优势凸显，经营质量持续提升 - 公司深耕商业地产，以“年轻力”为核心战略优化全国布局，2024年商业项目达44个，覆盖核心城市群 [2] - 厦门、三亚、海淀三大悦城开业成区域地标，三亚大悦城招商开业率100%，首月销售额破亿；厦门大悦城开业三日客流超50万人次；北京海淀大悦城填补区域高端商业空白 [2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%，平均出租率95.1% [2] - 通过“首店经济+潮流IP”驱动，引入超450家首店，二次元门店销售额突破11.1亿元，IP快闪创收2.5亿元 [2] - 公司连续四年登赢商网百强榜，获多项行业大奖，品牌影响力提升 [3] - 写字楼市场承压下，整体平均出租率91.1%，中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”，北京汇京双子座获全球建筑超级产品力大奖 [3] - 深圳产业地产运营项目11个，整体平均出租率98.2%，北京两园区开业，打破产业招商行业壁垒 [4] - 高端酒店获66项荣誉，长租公寓业务参与保障房建设，10个项目平均出租率95%，获11项行业奖项 [4] 销售型业务保持稳健，投拓聚焦高潜区域 - 销售型业务韧性强，全口径签约额369亿元，中指研究院销售榜排名升至第23位 [5] - 多个项目成区域标杆，杭州鹭悦朗云府四开四罄 [5] - 聚焦产品与数字创新研发，构建产品策略并推广，部分项目获设计大奖 [5] - 坚持“精准投资、区域深耕”，新增5宗地块，总土储可售货值约1269亿元 [5] 财务结构持续优化，资本运作开创新模式 - 积极拓展融资渠道，获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目7个，保障现金流安全 [6] - 公开市场发行债券71亿元，新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末降55个基点 [6] - 维持AAA主体信用评级，轻资产战略加速落地，华夏大悦城商业REIT成存量资产盘活典范 [6] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度收入8606.18万元，可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [7] 未来展望 2025年公司将深化“1123”战略体系，聚焦商业与住宅开发，深耕核心城市群，加速转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [7]

文章核心观点 大悦城2024年经营稳中有进、质效向好，销售排名提升，商业拓展版图，改革明确战略体系；2025年4月17日董事会、监事会会议审议多项议案，部分需提请股东大会审议；2024年度拟不进行利润分配；2025年度计划对外提供财务资助 [8][9][67][77]。 公司基本情况 业务范围 - 作为中粮集团唯一地产业务平台，从事房地产开发、经营等业务，业态涵盖住宅、商业及部分产业地产，旗下有大悦城地产有限公司，业务布局全国38个城市 [3] 各领域业务情况 - **住宅地产**：聚焦新生代需求，升级产品体系，未来聚焦壹号系和悦系 [3] - **商业地产**：以大悦城和大悦汇为产品线，分别针对不同客群精细化运营 [4] - **产业地产和写字楼**：依托资源和运营能力稳健发展，未来通过合作模式做大管理规模 [5] 财务与股东情况 - 信永中和会计师事务所出具标准无保留意见审计报告，2024年度拟不进行利润分配 [2] - 报告期内信用评级结果未调整，主体及债券信用评级均为AAA [8] - 报告期无优先股股东持股情况 [6] 债券情况 - 存续债券有23中粮置业MTN001（期限2+N）、24中粮置业MTN001（期限3+N） [7] 重要事项 2024年成果 - 销售排名升至第23位，同比上升6位；商业拓展，三个大悦城开业，发行成都大悦城商业REIT；改革明确“1123”战略体系 [8] 董事会会议 - 2025年4月17日召开第十一届董事会第十七次会议，审议通过24项议案，部分需提请股东大会审议 [9] 监事会会议 - 2025年4月17日召开第十一届监事会第九次会议，审议通过8项议案，部分需提请股东大会审议 [54] 利润分配 - 2024年度母公司实际可供股东分配利润为523.49亿元，合并报表实际可供股东分配利润为 -28.56亿元，拟不进行利润分配 [68] 财务资助 - 2025年度公司及控股子公司计划对联合营企业及控股子公司少数股东提供财务资助，涉及11家公司，部分公司有上一年度资助余额 [77][78] 债务融资 - 提请股东大会授权董事会在不超400亿元范围内申报发行境内外各类债务类融资产品 [41] 金融衍生品 - 拟开展金融衍生品套期保值业务 [48] 关联交易 - 向控股股东中粮集团申请授信额度、与中国太平保险集团开展融资合作等关联交易议案需提请股东大会审议 [51][52]

募集资金情况 - 2019年12月18日，公司非公开方式发行360,443,001股，发行价6.73元/股，募集资金总额2,425,781,396.73元，净额2,402,271,585.41元[9] - 截至2023年12月31日，直接投入募投项目235,724.12万元，利息收入5,083.90万元，余额9,586.94万元[11] - 2024年1月1日余额9,586.94万元，年度投入9,600.08万元，利息收入14.92万元，结转利息转出1.78万元，12月31日余额0元[13] - 公司募集资金总额242,578.14万元，本年度投入9,600.08万元，累计投入247,750.20万元[30] 项目调整情况 - 2021年5月27日，中粮•置地广场项目拟投入调减至57,792.27万元，杭州大悦城 - 购物中心项目调减至66,366.54万元，其余118,496.59万元投入4个新项目[14] - 累计变更用途的募集资金总额为118,496.59万元，比例为48.85%[30] 项目投资及效益情况 - 中粮•置地广场项目承诺投资91,605.36万元，调整后57,792.27万元，累计投入57,976.38万元，投资进度100.32%[30] - 杭州大悦城 - 购物中心项目承诺投资148,490.44万元，调整后66,366.54万元，累计投入66,907.28万元，投资进度100.81%，本年度效益3,773.38万元[30] - 重庆渝北大悦城项目调整后投资47,000.00万元，累计投入47,591.20万元，投资进度101.26%，本年度效益 - 16,526.59万元[31] - 成都天府大悦城项目调整后投资22,000.00万元，累计投入22,028.58万元，投资进度100.13%，本年度效益 - 5,529.86万元[31] - 深圳宝安大悦城项目调整后投资45,496.59万元，累计投入46,812.79万元，投资进度102.89%，本年度效益 - 337.15万元[31] - 青岛即墨大悦春风里项目调整后投资4,000.00万元，累计投入4,007.97万元，投资进度100.20%，本年度效益 - 6,529.66万元[31] - 变更后项目拟投入242,655.40万元，本年度实际投入9,600.08万元，累计投入245,324.20万元，本年度效益 - 25,149.88万元[39] 其他情况 - 公司制定《募集资金管理制度》，对募集资金相关事项作出规定[15] - 2020 - 2021年，公司就多个项目与相关方签署《募集资金三方监管协议》[15][16][17] - 2023年11月 - 2024年2月，成都天府大悦城购物中心商户误转租金收入319.06万元，3月7日转出，专户注销[22] - 2023年8月31日，公司控股子公司转让北京昆庭资产管理有限公司股权及债权，转让前用募集资金57,976.38万元，价款收回用于日常经营[25] - 公司对预先投入募投项目资金90,597.00万元进行置换[32] - 承诺投资项目合计金额240,095.80万元，与募集资金总额差额2,482.34万元含中介机构费等[32] - 公司自行支付中介机构费和其他发行费用623,018.87元，不再用募集资金支付[33]

业绩总结 - 2024年度房地产销售收入283.860219亿元，占全年全部营业收入79.31%[9] - 2024年度营业总收入357.91亿元，同比下降2.70%[27] - 2024年度净利润亏损25.59亿元，2023年度盈利1.21亿元[27] - 2024年度经营活动产生的现金流量净额66.17亿元，同比下降37.82%[29] - 2024年度投资活动产生的现金流量净额4.91亿元，同比下降92.38%[29] - 2024年度筹资活动产生的现金流量净额亏损93.14亿元，2023年度亏损243.29亿元[29] 资产负债情况 - 2024年末资产总计1785.75亿元，较2023年末下降10.85%[20][21][22] - 2024年末负债合计1370.20亿元，较2023年末下降9.83%[24][25] - 2024年末股东权益合计415.54亿元，较2023年末下降9.85%[25] - 2024年末货币资金270.89亿元，较2023年末下降9.95%[22] - 2024年末存货账面价值为767.845781亿元，占总资产比例43.00%[9] 股权结构 - 截至2024年12月31日，中粮集团直接持有公司20.00%股权，间接持有49.28%股权，合计持有69.28%股权[54] 会计政策与准则 - 公司存货按成本与可变现净值孰低计量，管理层确定资产负债表日存货可变现净值[9] - 公司对部分金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备，分阶段计量[84] - 2023年10月25日《企业会计准则解释第17号》施行，对公司财务报表无重大影响[166][167] - 2024年12月6日《企业会计准则解释第18号》施行，对公司财务报表无重大影响[168][169] 税收政策 - 增值税应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税[172] - 城市维护建设税按增值税额的1%、5%及7%计缴[172] - 教育费附加按增值税额的3%计缴[172] - 地方教育费附加按增值税额的2%计缴[172] - 注册地在中国大陆的公司企业所得税按应纳税所得额的25%计缴[172] 其他财务数据 - 2024年末应收账款账面余额674,173,442.51元，坏账准备156,178,702.81元，账面价值517,994,739.70元[182] - 其他应收款年末余额14,607,638,655.13元，年初余额16,845,774,494.94元[196] - 应收融资款项年末银行承兑汇票余额12,149,122.81元，年初余额0元[191]

内部控制相关 - 公司董事会负责建立健全和评价内部控制有效性[4] - 注册会计师对财务报告内控有效性发表意见并披露非财务报告内控重大缺陷[5] - 内部控制有固有局限性，推测未来有效性有风险[6] 审计结果 - 大悦城控股2024年12月31日在重大方面保持有效财务报告内部控制[7]

业绩总结 - 公司2024年度财务报表于2025年4月17日获无保留意见审计报告[4] 资金往来 - 与中粮财务有限责任公司2024年期初余额384,162.01万元，累计发生8,151,598.49万元，期末余额291,620.64万元[10] - 与中粮我买网投资有限公司2024年期初余额2,452.13万元，累计发生198.07万元，偿还217.27万元，期末余额2,432.93万元[10] - 与中粮海优（北京）有限公司2024年期初余额668.68万元，累计发生17.58万元，偿还17.58万元，期末余额668.68万元[10] - 与广州越伟房产发展有限公司2024年期初余额67.73万元，累计发生139.67万元，偿还173.81万元，期末余额33.59万元[10] - 与中粮智尚科技有限公司2024年期初余额0.29万元，累计发生2.10万元，偿还2.32万元，期末余额0.08万元[10] - 与Gloria International Hotels Limited 2024年期初余额3.17万元，累计发生22.36万元，偿还25.53万元，期末余额0.00万元[10] - 与CPMC Holdings Limited 2024年期初余额0.00万元，累计发生24.60万元，偿还24.60万元，期末余额0.00万元[10] - 与中粮（成都）粮油工业有限公司2024年期初余额0.00万元，累计发生76.57万元，偿还55.50万元，期末余额21.07万元[10] - 与华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司2024年期初余额0.00万元，累计发生194.48万元，偿还143.45万元，期末余额51.04万元[10] 账款情况 - 与中英人寿保险有限公司预付账款期初余额12.11，累计发生41.46，偿还41.64，期末余额11.93[11] - 与中粮贸易有限公司其他应收款期初余额5.05，累计发生68.82，偿还73.87，期末余额0.00[11] - 与中谷粮油集团有限公司其他应收款期初余额5.82，累计发生44.08，偿还49.90，期末余额0.00[11] - 与中粮我买网投资有限公司其他应收款期初余额29.97，累计发生7.55，偿还9.50，期末余额28.01[11] - 与深圳前海中粮发展有限公司其他应收款期初余额80.00，累计发生64.73，偿还144.73，期末余额0.00[12] - 与中粮悠采厨房食品（上海）有限公司其他应收款期初余额0.27，累计发生9.45，偿还9.72，期末余额0.00[12] - 与中英人寿保险有限公司广东分公司其他应收款期初余额0.00，累计发生32.71，偿还30.19，期末余额2.51[12] - 与中粮米业（沈阳）有限公司预付账款期初余额0.00，累计发生1.00，期末余额1.00[11] - 与中粮米业（沈阳）有限公司其他应收款期初余额0.00，累计发生5.00，期末余额5.00[12] - 与中粮米业（绥化）有限公司其他应收款期初余额0.00，累计发生5.00，期末余额5.00[12] 关联资金 - 与控股股东附属企业China Agri - Industries Hold期初余额0.00，累计发生11.72，期末余额0.00[13] - 其他关联资金往来小计期初余额388,076.91，累计发生8,152,747.39，偿还3,808.92，期末余额295,426.53[13] - 与昆明螺蛳湾国悦置地有限公司期初余额8,232.45，累计发生0.00，期末余额8,232.45[13] - 与佛山市新纪元置业有限公司期初余额0.00，累计发生49,381.68，期末余额49,381.68[13] - 与固安裕坤房地产开发有限公司期初余额19,388.02，累计发生0.00，期末余额19,388.02[13] - 其他关联方及其附属企业小计期初余额27,620.47，累计发生49,381.68，期末余额77,002.15[13] - 总计期初往来资金余额415,697.38，累计发生8,202,129.07，偿还3,808.92，期末余额372,428.68[13]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（李曙光） 本人作为大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董 事，严格遵照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公 司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律法规、自 律规则以及《公司章程》、公司《独立董事制度》等相关规定，诚实、勤勉、 独立的履行独立董事的职责，积极参加 2024 年度相关会议，认真审议董事会的 各项议案，充分发挥独立董事及专门委员会委员的作用，维护公司利益和全体 股东尤其是中小股东的合法权益。现将 2024 年度履行独立董事职责的情况报告 如下： 一、基本情况 1、工作履历、专业背景以及兼职情况 本人李曙光，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、博 士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院教授，中国政法大学破产法与 企业重组研究中心主任。中国法学会经济法研究会常务理事，中国经济改革研 究基金会学术委员。兼任五矿发展股份有限公司、中信信托有限责任公司等公 司独立董事。2022 年 8 月起任本公司独立董事。本人符合相关法律法规、 ...

会议情况 - 2024年召开8次董事会、13次专门委员会、3次独立董事专门、2次股东大会[3] - 审计、薪酬与考核、独立董事专门会议分别召开2次、1次、1次[11] 独立董事情况 - 杨金观应参加董事会3次，现场1次通讯2次，出席股东大会1次[5] - 杨金观现场工作累计7个工作日[9] - 杨金观认为半年和三季度报告真实，内控体系完备[12] 其他事项 - 2024年为全体董监高购买责任险[10]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（刘洪玉） 本人作为大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董 事，严格遵照《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中 华人民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）、《上市公司独立董事管 理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律法规、自律规则以及 《公司章程》、公司《独立董事制度》等相关规定，诚实、勤勉、独立的履行 独立董事的职责，积极参加 2024 年度相关会议，认真审议董事会的各项议案， 充分发挥独立董事及专门委员会委员的作用，维护公司利益和全体股东尤其是 中小股东的合法权益。现将 2024 年度履行独立董事职责的情况报告如下： 一、基本情况 1、工作履历、专业背景以及兼职情况 本人刘洪玉，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师， 享受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地 产研究所所长、清华大学恒隆房地产研究中心管委会副主任。兼任全球华人不 动产学会常务理事、亚洲房地产学会 Fellow（前会长）等职务。曾任招商局地 产控股股份 ...

制度建设 - 2024年区域公司标准制度体系框架含总部制度318项、区域承接建设制度79项、建议借鉴制度158项[5] - 2024年梳理出大悦城控股总部层面制度849项，区域公司层面制度898项，两级单位制度共1747项[5] - 2024年更新完善并执行多项人力资源相关制度[11] - 2024年重新修订多项销售管理制度[12] - 2024年成本管理编制相关手册[13] - 2024年采购管理修订完善相关制度[13] - 公司修订3项采购基本制度和指引，同步修订8项指引，新增采购预算等相关要求[14] - 2024年修订《公司章程》和《董事会授权决策方案》[21] 资金募集与使用 - 2019年公司非公开方式发行股份购买资产并募集配套资金净额约24.02亿元[9] - 2021年公司调减原募投项目拟投入募集资金，将剩余募集资金及利息11.85亿元投入4个新项目[9] - 2024年公司募集资金使用完毕并销户[9] 关联交易与担保 - 2024年公司审议通过多项关联交易事项[16] - 2024年公司为控股子公司提供不超过200亿元新增担保额度，向合营或联营企业提供77.93亿元[18] 市场扩张 - 报告期内公司在西安、三亚等地获得五宗地块[20] 内部控制 - 纳入2024年内部控制评价范围的单位资产和营业收入占比均为100.00%[6] - 公司依据相关规定开展内部控制评价工作[22] - 采用定性和定量结合方法划分财务报告内部控制缺陷[23] - 财务报告内部控制缺陷定量标准以营业收入为重要性水平计算依据[23] - 可容忍误差值＝计划重要性水平×75%[24] - 财务报告内部控制重大、重要缺陷计划重要性水平分别为×100%、×75%[25] - 非财务报告内部控制缺陷认定定性标准含6种迹象，定量标准参照财务报告内控[26] - 上一年度公司不存在财务报告和非财务报告内部控制重要和重大缺陷[27] - 公司内审部门对内控缺陷分类分析并下发整改通知[28] - 要求相关部门完成整改并上报成果[28] - 总部职能部门督促跟进整改情况并纳入年度考核[28] - 评价报告基准日公司不存在财务报告和非财务报告内部控制重要和重大缺陷[29][30]