债券发行 - 本期债券发行总额15亿元，票面利率3.13%[2] 付息安排 - 2022年10月27日起息，2023 - 2027年每年10月27日付息[3] - 2025年10月24日债权登记，10月27日付息、除息[1][6] - 下一付息期起息日2025年10月27日，票面利率2.25%[6] 回售情况 - 回售登记日2025年9月5 - 9日，回售价格100元/张[7][8] - 回售数量1090万张，金额10.9亿元，剩余410万张[8] - 回售部分兑付时间2025年10月27日[9] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%[11] - 2018年11月7日 - 2025年12月31日境外机构投资境内债券利息收入免税[12] - 其他债券持有者自行缴纳利息所得税[13]

债券回售 - “22大悦01”回售登记期为2025年9月5 - 9日，价格100元/张（不含息）[2] - 回售数量1090万张，金额10.9亿元（不含息）[3] - 有效回售后剩余未回售数量410万张，金额4.1亿元（不含息）[3] 支付与转售 - 回售部分本金及利息2025年10月23日付至指定账户，27日划付投资者[2] - 2025年10月28日至11月24日对回售债券转售，拟转售不超1090万张[3] 转售相关承诺 - 通过深交所“回售转售”栏目完成申报业务[4] - 确保转售受让方符合规定[4] - 转售完成后注销剩余未转售债券[3][4] - 受让方自行承担投资风险[4]

回售信息 - 回售登记期为2025年9月5日至9日（仅限交易日）[7] - 回售价格为100元/张（不含利息）[8] - 回售资金兑付日为2025年10月27日[9] 债券数据 - “22大悦01”回售数量10,900,000张，金额1,090,000,000元（不含息）[12] - 2025 - 2027年票面利率调整为2.25%[11] 转售安排 - 决定对回售债券转售，时间为2025年10月28日至11月24日[13] - 拟转售债券金额不超过10.90亿元[13]

土地出让公告核心信息 - 成都市公共资源交易服务中心公示4宗土地出让公告，均位于青羊区蔡桥板块，计划于2025年11月19日开拍 [1] - 4宗地块采用“组合供应方式”出让，意味着将由同一竞买人拍下 [1] - 地块包括2宗住宅用地和2宗连襟商业服务业用地 [1] 地块具体规划指标 - **1号住宅用地**：用地面积约41.8亩（27,896.10平方米），容积率约2.3，最大建筑面积不大于64,174.00平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **2号住宅用地**：用地面积约55.69亩（37,131.25平方米），容积率约2.0，最大建筑面积不大于74,262.5平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **3号商服用地**：用地面积约46.97亩（31,319.11平方米），最大建筑面积不大于75,165.86平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] - **4号商服用地**：用地面积约57亩（38,154.79平方米），最大建筑面积不大于91,571.49平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] 项目背景与市场猜测 - 业内人士猜测这4宗地有较大可能成为此前传闻已久的“青羊大悦城”项目 [5] - 2023年底青羊区商务商贸产业大会签约24个重大项目，总金额110亿元，当时已有大悦城商业综合体项目签约的消息 [5] - 2024年青羊区供地计划中一宗约104亩的商业用地与此次公告的3号、4号宗地位置吻合，进一步证实猜测 [5][7] - 结合大悦城控股集团早前招采信息显示拟在青羊区建设住宅项目，以及本次“组合供应”要求，强化了青羊大悦城落地蔡桥板块的预期 [7] 对区域商业的影响 - 大悦城控股在成都已运营成都大悦城和天府大悦城两座购物中心，业绩表现良好，其中成都大悦城营业额曾位列成都商业体前五，天府大悦城开业三天客流超50万，销售额达5,000万 [9] - 若青羊大悦城成功落地蔡桥板块，将是对该区域乃至整个青羊区商业配套的重大补充 [9]

股价与交易表现 - 10月23日盘中下跌2.05%，报3.35元/股，总市值143.59亿元 [1] - 当日成交2389.39万元，换手率0.16%，主力资金净流出115.95万元 [1] - 今年以来股价上涨10.20%，近5个交易日上涨2.76%，近20日下跌2.62%，近60日上涨6.01% [1] 公司基本概况 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，商品房销售及一级土地开发收入占比75.64% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括低价、新型城镇化等 [1] - 公司成立于1993年10月8日，并于同日上市 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为9.66万，较上期减少2.60%，人均流通股增至41454股 [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股2459.73万股，较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第六大流通股东，持股1641.02万股，较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩 - 2025年1-6月实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29% [2] - 2025年1-6月归母净利润为1.09亿元，同比增长129.87% [2] 分红记录 - A股上市后累计派现20.54亿元，但近三年累计派现0.00元 [3]

板块整体表现 - 10月21日房地产开发板块整体上涨2.12%，表现优于大盘，当日上证指数上涨1.36%，深证成指上涨2.06% [1] - 板块内多只个股表现强势，领涨股上实发展收盘价为7.34元，涨幅达10.04% [1] - 板块主力资金净流入8.54亿元，但游资资金净流出9.07亿元，散户资金净流入5301.03万元 [3] 领涨个股详情 - 上实发展以10.04%的涨幅领涨板块，成交量为163.69万手，成交额为11.30亿元 [1] - 光明地产和盈新发展均以10.00%的涨幅涨停，成交量分别为87.96万手和290.13万手 [1] - 合肥城建和深振业A涨幅接近涨停，分别为9.99%和9.98%，成交额分别达到15.78亿元和12.08亿元 [1] - 涨幅前列的个股还包括财信发展(9.93%)、香江控股(9.81%)、云南城投(7.09%)、广宇集团(6.06%)和大倪城(5.30%) [1]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

板块市场表现 - 房地产板块盘中震荡走高，香江控股、光明地产、盈新发展、财信发展等多股涨停 [1] - 上实发展、大悦城、新城控股、珠江股份等股票出现跟涨 [1] 行业价格数据 - 国家统计局数据显示，9月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 [1] - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势 [1]

股价表现与资金流向 - 10月21日盘中股价上涨2.18%，报收3.28元/股，成交金额1366.99万元，换手率0.10%，总市值140.59亿元 [1] - 当日主力资金净流入128.64万元，其中大单买入232.23万元（占比16.99%），大单卖出103.58万元（占比7.58%） [1] - 公司今年以来股价累计上涨7.89%，近5个交易日上涨2.50%，近20日下跌3.53%，近60日上涨8.97% [1] 公司基本概况 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，收入构成中商品房销售及一级土地开发占比75.64%，投资物业及相关服务占比16.80% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括低价、首发经济、新型城镇化等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日，公司股东户数为9.66万户，较上期减少2.60%，人均流通股增至41454股，较上期增加2.67% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股2459.73万股，较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第六大流通股东，持股1641.02万股，较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29% [2] - 同期归母净利润为1.09亿元，同比大幅增长129.87% [2] 分红历史 - 公司A股上市后累计派现总额为20.54亿元 [3] - 近三年公司累计派现金额为0.00元 [3]

行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 虽然房地产行业周期反转仍需时间和条件，但新房市场在价格补涨和产品迭代的双重逻辑下存在结构性机会，部分优质房企具备阿尔法 [3] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品具备结构性亮点 [6] - 当前优质地产股股价较去年底部区间的溢价并不大，且市场整体估值抬升提供了补涨空间 [6] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 地产股阿尔法的四个维度 - **维度一：优质地产股见底时间早于大周期**：从海内外历史经验看，优质地产股的见底时间远早于大周期见底，美国/日本/中国香港的龙头房企曾分别于2008/1992/1998年见底，对应市场预期最悲观时刻，但趋势性上涨有赖于周期反转 [3][10] - **维度二：房价下跌空间相对可控，存货减值提供缓冲**：尽管整体房价仍有压力，但累积下跌幅度有极限，本轮周期房价跌幅与海外相比已不算小，且已消化过往超涨成分，未来进一步下跌空间相对可控；房企老库存的预亏并非完全不可测，尤其是城市能级偏高的部分房企，存货减值计提也提供较大缓冲 [3][10] - **维度三：结构性市场下新增土储去化有保障**：在结构性市场下，优质住房对存量住房的替代是一个长期过程，房企近年来新增土储的去化和盈利相对有保障，新项目具备相对可靠的价值创造能力 [3][10] - **维度四：部分优质房企业务多元化**：部分优质房企不只是开发业务，其自持/物管等稳定现金流业务具备经营韧性，甚至有更具弹性的股权投资，可部分对冲开发业务的价值波动 [3][10] 周度市场表现 - **指数表现**：本周（截至2025年10月17日）长江房地产指数下跌2.69%，相对沪深300的超额收益为-0.47%，行业排名第18位（共32个行业）；年初至今长江房地产指数上涨12.92%，相对沪深300的超额收益为-1.80%，行业排名第17位 [7][15] - **板块个股表现**：本周房地产板块表现较差，开发类、物管类及收租类标的均以下跌为主 [7] 政策动态 - **合肥延长购房补贴**：明确将2024年5月启动的购房补贴延续一年（至2026年5月14日），期间在新站区购买新建商品住房可按合同总价2%申请补贴，购买新建车位按总价3%补贴，单套最高不超过10万元 [8][17] - **海南发布安居房管理征求意见稿**：安居房销售单价按所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不得高于上一年度市场化商品住房销售均价的60%；承购人拥有70%产权，政府拥有30%产权；5年内封闭流转，满5年可申请上市交易或取得完全产权 [8][17] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-28.5%，较上周下降8.0个百分点；年初至今累计同比为-8.1%；10月截至17日，当月同比为-31.7% [9][18] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-9.5%，较上周下降17.5个百分点；年初至今累计同比为+13.0%；10月截至17日，当月同比为-18.4% [9][18] - **合计市场**：12城新房及二手房合计成交面积10月当月同比为-28.7% [9]