证券代码：000031.SZ 证券简称：大悦城 债券代码：148174.SZ 债券简称：23 大悦 01 根据《大悦城控股集团股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第一期）募集说明书》及相关规定，大悦城控股集团股份有限公司（以下 简称"发行人"）已在指定媒体披露了《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办法第一次提示性公告》《大悦城控股 集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办法第二 次提示性公告》《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整 及投资者回售实施办法第三次提示性公告》。投资者可在回售登记期内选择将持 有的"23 大悦 01"全部或部分回售给公司，回售价格为人民币 100 元/张（不含 利息），"23 大悦 01"回售申报日为 2025 年 12 月 4 日、12 月 5 日、12 月 8 日。 本次回售申报不可撤销。 本公司及董事会全体成员保证信息披露的真实、准确、完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 根据发行人已在指定媒体披露的《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大 悦 ...

行业投资评级 - 强于大市 [6] 核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力 但中央政策表态旨在稳住房地产市场并推进制度完善 房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 预计今年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的来看 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性 在新消费时代下 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [6] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：本周40个城市新房成交面积281.9万平方米 环比上升0.5%（涨幅收窄） 同比下降21.5%（降幅收窄16.9个百分点）[6][16][17] 分城市看 一线城市成交面积环比上升51.9% 同比上升0.5% 二线城市环比下降7.2% 同比下降22.9% 三四线城市环比下降34.7% 同比下降54.7% [6][17] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11398万平方米 环比下降0.7% 同比下降7.0% [6][42] 去化周期为16.2个月 环比下降1.6个月 同比上升4.3个月 [6][42] 分城市看 一、二、三四线城市库存面积去化周期分别为17.5、12.4、65.8个月 环比均下降 同比均上升 [6][42] - **二手房成交**：本周18个城市二手房成交面积126.2万平方米 环比下降28.0%（由正转负） 同比下降15.9%（降幅收窄13.4个百分点）[6][16][49] 分城市看 一线城市成交面积环比下降20.0% 同比下降26.1% 二线城市环比下降22.8% 同比下降5.5% 三四线城市环比下降46.7% 同比下降11.1% [6][49] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城全类型成交土地规划建筑面积4375.0万平方米 环比下降15.4% 同比下降16.5% 成交总价1113.6亿元 环比下降14.1% 同比下降8.5% 楼面均价2545.5元/平 环比上升1.6% 同比上升9.5% 溢价率8.7% 环比上升7.3个百分点 同比上升6.9个百分点 [6][63] - **住宅类土地**：百城住宅类成交土地规划建筑面积1326.5万平方米 环比下降28.6% 同比上升0.1% 成交总价757.6亿元 环比下降13.7% 同比上升13.7% 楼面均价5711.2元/平方米 环比上升20.9% 同比上升13.6% 溢价率2.2% 环比上升0.7个百分点 同比上升0.8个百分点 [6][83] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：财政部、国家税务总局发布公告 自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税税率从5%降至3% 销售购买2年及以上住房免征增值税 [2][97] 央行发布《中国金融稳定报告（2025）》 提出将密切关注房地产市场及金融形势边际变化 稳妥有序完善房地产信贷基础性制度 [97] - **地方政策**：福建提出深入实施福州、厦漳泉两大都市圈高质量建设行动 广东韶关出台措施 对农业转移人口在主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴 [98] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.7% 较上周下降2.6个百分点 相对沪深300收益为-0.1% 较上周下降0.1个百分点 [6][101] 房地产板块PE为24.64X 较上周下降0.04X [6][101] - A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团（1.7%）、绿地控股（0.0%）、新城控股（-1.0%） 港股涨跌幅靠前的公司为中国海外发展（2.0%）、中国金茂（1.7%）、旭辉控股集团（0.6%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量19.6亿元 环比下降68.5% 同比下降20.2% 总偿还量23.0亿元 环比下降69.7% 同比下降45.1% 净融资额为-3.3亿元 [6][116] - 本周债券发行量最大的房企为新盛集团（14.9亿元）、浦开集团（5.7亿元）、苏州高新（4.0亿元） 偿还量最大的房企为新盛集团（22.1亿元）、天地源（9.0亿元）、成兴国投（5.3亿元） [116][123] 百强房企销售情况 - 百强房企2025年12月全口径销售额同比下降27.9%（前值-37.1%） 权益口径同比下降26.7%（前值-36.3%） [6] - 2025年全年 百强房企全口径销售金额3.36万亿元 同比下降19.8% 权益口径销售金额2.46万亿元 同比下降20.1% [6]

股价与交易表现 - 2025年1月5日盘中，公司股价上涨2.13%，报2.88元/股，总市值123.45亿元，当日成交额1472.15万元，换手率0.12% [1] - 当日资金流向显示，主力资金净流入50.94万元，其中大单买入297.74万元，占比20.22%，大单卖出246.80万元，占比16.76% [1] - 公司股价年初至今涨2.13%，但短期表现疲软，近5个交易日跌1.71%，近20日跌4.64%，近60日跌8.86% [2] 公司基本情况 - 公司全称为大悦城控股集团股份有限公司，成立于1993年10月8日，并于同日在A股上市 [2] - 公司主营业务涉及商品房开发与销售、物业租赁、来料加工业及商业地产，2025年1-9月主营业务收入构成为：商品房销售及一级土地开发75.64%，投资物业及相关服务16.80%，物业及其他3.34%，酒店经营3.06%，管理输出0.85%，其他0.31% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括首发经济、新型城镇化、中粮集团、低价、参股新三板等 [2] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入206.48亿元，同比增长0.83% [2] - 2025年1-9月，公司归母净利润为-5.33亿元，亏损同比收窄9.17% [2] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为8.97万户，较上期减少7.16%，人均流通股为47810股，较上期增加15.33% [2] - 截至2025年第三季度末，香港中央结算有限公司为第五大流通股东，持股5319.14万股，较上期增加2859.41万股 [3] - 工银价值精选混合A（019085）新进为第六大流通股东，持股2290.73万股，南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第九大流通股东，持股1623.98万股，较上期减少17.04万股 [3] 分红历史 - 公司A股上市后累计派现20.54亿元，但近三年累计派现0.00元 [3]

对外捐赠管理办法 （2025 年 12 月 31 日第十一届董事会第二十四次会议修订） 第一章 总 则 大悦城控股集团股份有限公司对外捐赠管理办法 大悦城控股集团股份有限公司 第一条 为高标准履行企业社会责任，规范对外捐赠管理，依据《中华人民 共和国民法典》《中华人民共和国公益事业捐赠法》《中华人民共和国慈善法》 《深圳证券交易所股票上市规则》（以下简称"上市规则"）等相关规定，结合 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）实际情况，制订本规定。 第二条 本规定适用于公司及公司控股子公司。 以营利为目的自办或与他人共同举办的教育、文化、卫生、体育、科学、环 境保护等经营实体，不适用本规定。 第三条 本规定中对外捐赠是指公司及公司控股子公司自愿无偿将其有权处 分的合法财产（包括现金、库存商品和其他物资）赠送给合法的受赠人用于与生 产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。 第四条 对外捐赠应遵循自愿无偿、权责清晰、量力而行、诚实守信的原则， 严禁各类虚假宣传或许诺行为。对于机构、团体或个人强令的赞助和摊派性捐赠， 公司及公司控股子公司应当合理拒绝。 第五条 公司及公司控股子公司生产经营需用的主要固定资产、持 ...

大悦城控股集团股份有限公司总经理工作细则 大悦城控股集团股份有限公司 总经理工作细则 （2025年12月31日公司第十一届董事会第二十四次会议修订） 第一章 总则 第一条 为完善公司治理结构，提高决策效率和科学决策水平，保证公司经 理层认真执行董事会决议，切实履行公司日常经营管理职责，根据《中华人民共 和国公司法》（以下简称：公司法）《中华人民共和国证券法》（以下简称：证 券法）《大悦城控股集团股份有限公司章程》（以下简称：公司章程）等相关规 定，特制定本细则。 第二条 公司总经理由董事会聘任，向董事会负责，负责公司的经营管理工 作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作。 第二章 经理层人员与职权 第三条 公司总经理及其他高级管理人员的资格与义务，遵照公司法、证券 法等有关法律法规及公司章程的规定。 第四条 公司设总经理1名，副总经理若干名，总会计师（财务负责人）、董 事会秘书、总法律顾问各1名。 第五条 总经理由董事长提名，董事会聘任或解聘。副总经理、总会计师（财 务负责人）、总法律顾问由总经理提名，董事会聘任或解聘；董事会秘书由董事 长提名，董事会聘任或解聘。 经理层人员每届任期三年，届满后连聘可以连任 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-069 大悦城控股集团股份有限公司 第十一届董事会第二十四次会议决议公告 一、关于审议《大悦城控股经理层成员 2025-2027 年任期业绩目标责任书》 的议案 议案表决情况：9 票同意、0 票弃权、0 票反对。 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董事会第二十 四次会议通知于 2025 年 12 月 28 日以当面送达及电子邮件送达的方式发出，会议 于 2025 年 12 月 31 日以电子通信会议的方式召开。本次会议应参加表决董事 9 人， 实际参加表决董事 9 人。会议由公司董事长姚长林先生主持，公司部分高级管理 人员列席了会议。会议的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》和《公司章 程》的有关规定。本次会议审议通过以下议案： 本议案已经薪酬与考核委员会审议通过，全体委员同意提交董事会审议。 二、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司总经理工作细则》的议案 议案表决情况：9 票同意、 ...

峰会与奖项概况 - 金融界于12月26日在北京主办“启航·2025金融峰会”，主题为“新开局、新动能、新征程”，汇聚了数百位来自监管部门、行业协会、金融机构、上市公司及媒体的相关领导和嘉宾 [1] - 峰会上揭晓了第十四届金融界“金智奖”年度评选结果，大悦城荣获“杰出投资者关系（IR）团队奖” [1] 奖项评选标准与范围 - “金智奖”旨在树立高质量发展标杆，引导上市公司聚焦主业、持续创新、践行社会责任，推动资本向优质企业集聚 [3] - 评选紧密契合“十五五”规划建议中“提升上市公司质量”的要求，将高质量发展内核分解为社会责任、实业贡献、投资回报、成长前景、创新效率、杰出品牌六大维度 [3] - 评选以企业财务数据和公开信息为基础建立量化分析模型，覆盖A股、港股及中概股超8000家企业，最终评选出近200家获奖企业 [3] - “杰出投资者关系（IR）团队奖”的核心评选标准是专业沟通与价值传递能力，聚焦信息披露及时性与准确性、投资者沟通效率、市值管理科学性、合规风控水平、股东关系维护及危机应对能力等方面 [3] - 该奖项旨在推动信息披露透明化与市场生态优化，保障投资者知情权与沟通渠道畅通，增强投资信心，构建企业与资本市场的良性互动机制 [3] 公司业务定位与生态 - 大悦城定位为“卓越的城市运营与美好生活服务商”，持续驱动多业态立体联动，服务城市发展与美好生活 [3] - 公司业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域 [3] - 公司构建了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈 [3] 投资者关系团队表现 - 大悦城IR团队以科学市值管理为抓手，精准传递企业核心价值与成长潜力 [4] - 团队深度解读公司作为“城市运营与美好生活服务商”的定位，聚焦商业地产“强运营”优势、REITs资产盘活成效以及大悦城资本运作动作等核心亮点，成为同类项目标杆 [4] - 团队通过联动品牌资源与公益实践，展现了实业贡献，并凸显了长期投资价值 [4] - 团队严格落实央企市值管理要求，统筹短期业绩与长期发展，有效引导资本向优质资产集聚，构建了企业与资本市场的良性互动生态 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策层面明确要稳住房地产市场，推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 房地产行业在“十五五”时期仍处在转型发展的关键期，未来五年在宏观经济中将继续发挥重要作用，行业仍有较大发展潜力 [5][90] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][116] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比降幅扩大至下降39.2% [5][15]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4% [5][15] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9% [5][32]；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月 [5][32]；三四线城市去化周期高达70.3个月 [5][32] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积173.1万平方米，环比由负转正上升7.6%，同比降幅收窄至下降30.7% [5][40]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3% [5][40] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建面5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7% [54]；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9% [54]；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7% [54]；溢价率1.3%，同环比均下降 [54] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面1856.9万平方米，环比上升16.5%，同比下降5.3% [75]；成交总价880.0亿元，环比上升7.3%，同比下降18.2% [75]；楼面均价4739.0元/平方米，环比大幅上升28.5%，同比下降13.6% [75] 本周行业政策梳理 - **中央层面**：住建部工作会议强调“十五五”时期是住房城乡建设事业转型发展的关键期，指出新型城镇化持续推进、存量优化空间广阔，房地产仍有较大发展潜力，并强调要重视二手房交易占比上升的趋势 [5][90] - **地方层面**：北京优化限购政策，包括降低非京籍家庭购房社保年限、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套二套利率定价机制、降低二套公积金贷款首付比例等 [5][91]；河南提高住房公积金贷款额度上限，多子女家庭可再提高20% [91] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3个百分点；相对沪深300收益为-0.04%，较上周上升0.1个百分点 [94] - 房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X [94] - A股涨幅靠前的公司为招商蛇口(0.9%)、绿地控股(0.0%)、新城控股(-0.7%) [100]；港股涨幅靠前的为中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、越秀地产(-0.2%) [100] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0% [107] - 总偿还量218.0亿元，环比上升20.8%，同比大幅上升204.2% [107] - 净融资额为-13.3亿元，行业仍处于净流出状态 [107] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][116]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5][116]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][116]

财务与评级 - 公司拟申请最高不超过50亿元固定资产银团贷款[2] - 截至2025年9月30日，抵押物业账面价值61.43亿元，占净资产14.92%[2] - 2025年11月28日，公司主体及多笔债券评级结果主体和债项等级均为AAA，展望稳定[2] - 中证鹏元维持公司主体信用等级AAA，展望稳定[3] - 多笔债券信用等级维持AAA，有效期至债券存续期[4] 业务评分 - 业务状况宏观环境评分4/5[6] - 行业&经营风险状况评分7/7，行业风险状况评分3/5[6] - 经营状况评分7/7[6] - 初步财务状况评分5/9，杠杆状况评分5/9[6] - 流动性状况评分7/7，财务状况评估结果评分7/9[6]

债券回售相关 - 公司作为“23大悦01”发行人进行票面利率调整及投资者回售公告[2] - 投资者回售登记期为2025年12月4日至8日[2] - 公司拟实施二次回售，24日披露征求意见公告[3] - 二次回售申报期26日正常开展[5] 相关主体信息 - 发行人是大悦城控股，地址在深圳宝安[6] - 受托管理人、主承销商是中信证券[6]