财务表现 - 上半年营业收入同比收缩 但归母净利润同比扭亏为盈[1] - 归母净利润由负转正主要系开发业务结转毛利率上升夯实利润[1] - 资产负债率75.19% 权益乘数4.03 流动比率1.46 速动比率0.60[1] 业务运营 - 整体物业开发及物业投资经营情况稳健[1] - 物业管理合同面积3137万平方米 较上年末增长4.1%[1] - 物业管理在管面积近2730万平方米 较上年末增长7.3%[1] - 在管项目158个 已进驻40余个城市[1] 持有型资产 - 在北京三亚拥有4家酒店 建筑面积27万平方米[1] - 在北京天津深圳管理11个长租公寓项目 建筑面积11万平方米 出租率达90%[1] - 以二次元业态助力持有型物业致使品牌影响力持续提升[1] 发展前景 - 伴随地产业务逐渐企稳 业绩有望持续释放[1] - 维持"买入"评级[1]

核心观点 - 开源证券发布大悦城公司信息更新报告 给予买入评级 新开南昌深圳两座商场 购物中心销售额实现高增长 [1][2] 财务表现 - 2025年上半年营业收入152.31亿元 同比减少5.29% [3] - 归母净利润1.09亿元 同比实现扭亏为盈 [3] - 扣非归母净利润0.93亿元 同比由负转正 [3] - 毛利率36.35% 同比提升13.76个百分点 [3] - 净利率4.91% 同比提升4.67个百分点 [3] - 经营活动现金净流量26.87亿元 同比增长38.15% [3] - 资产负债率75.19% 权益乘数4.03 流动比率1.46 速动比率0.60 [3] 业务运营 - 全口径签约金额86.4亿元 签约面积47.9万平方米 [4] - 购物中心销售额约220亿元 同比增长12.2% [4] - 客流量达2亿人次 同比增长19.6% [4] - 平均出租率保持92%高水平 [4] - 在营商业项目37个 总商业面积387万平方米 [4] - 包括24个大悦城购物中心(321万平方米)和2个大悦汇(19万平方米) [4] - 在建及筹备项目7个 总商业面积约70万平方米 [4] - 拥有4家酒店(27万平方米)和管理11个长租公寓项目(11万平方米 出租率90%) [4] - 物业管理在管项目158个 合同管理面积3137万平方米(较上年末增长4.1%) 在管面积2730万平方米(较上年末增长7.3%) [4] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3亿元、8.7亿元、15.2亿元 [2] - 对应EPS分别为-0.19元、0.20元、0.36元 [2] - 当前股价对应2026-2027年PE估值分别为15.7倍、9.0倍 [2] - 华泰证券预测2025-2027年净利润分别为-17.28亿元、2.38亿元、8.10亿元 [6] - 长江证券预测2025-2027年净利润分别为1.33亿元、2.08亿元、2.17亿元 [6] - 最近90天内1家机构给出增持评级 目标均价3.38元 [6]

债券条款调整 - 公司决定将"22大悦01"债券存续期后2年票面利率调整为2.25% [2][4] - 调整前债券存续期内前3年票面利率为固定利率3.13% [4][6] - 票面利率调整选择权由发行人在存续期第3年末行使 [3][4] 投资者回售机制 - 投资者可选择在回售登记期内按面值100元/张将债券全部或部分回售给发行人 [2][3] - 回售申报通过深交所系统进行 申报当日可撤单 收市后确认即冻结债券 [6] - 未进行回售申报的债券余额可在回售登记期内次日继续申报 [6] 付息兑付安排 - 调整后每10张债券派发利息31.30元（含税） 税后个人及证券投资基金持有人实得25.04元 [6] - 回售部分债券兑付日为2025年10月28日 付息日为2025年10月28日 [4][6] - 非居民企业（含QFII、RQFII）实际每10张派息31.30元 [6] 债券基本信息 - 债券代码148102.SZ 简称"22大悦01" 发行主体为大悦城控股集团股份有限公司 [1][2] - 债券信用等级为AAA 在深交所综合协议交易平台交易 [4] - 债券起息日为2022年10月28日 采用单利按年计息方式 [3][4] 税务处理安排 - 个人及证券投资基金债券持有人利息收入按20%税率代扣代缴所得税 [7] - 境外机构投资境内债券市场取得的利息收入暂免征收企业所得税和增值税至2025年底 [7] - 其他债券持有者需自行缴纳债券利息所得税 [7]

债券规模 - 发行及存续规模为15亿元[9] 利率与价格 - 原票面利率3.13%，后2年调整为2.25%[9][15] - 回售价格100元/张（不含利息）[2][20] 时间节点 - 回售登记期2025年9月5 - 9日（仅限交易日）[3][19] - 回售资金到账日2025年10月27日[4] - 起息日2022年10月27日[12] - 付息日2023 - 2027年每年10月27日[12] - 兑付日2027年10月27日[12] 信用等级 - 公司主体和债券信用等级均为AAA[13] 利息派发 - 每10张“22大悦01”含税派息31.30元[23] - 个人等扣税后实派25.04元[23] - 非居民企业实派31.30元[23] 税收政策 - 个人利息所得税税率20%[24] - 2018.11.7 - 2025.12.31境外机构暂免征税[25][26] 相关主体 - 发行人是大悦城控股，电话0755 - 23999288[28] - 受托、主承销商是中信证券，电话010 - 60834513[28]

业绩表现 - 2024年末净亏损29.77亿元，2025年上半年净利润从去年同期亏损3.64亿元逆袭至盈利1.09亿元 [3] - 毛利率提升13.76个百分点至36.35% [3] - 购物中心销售额约220亿元，同比增长12.2% [4] - 经营活动现金流净额同比增长38.15%至26.87亿元 [8] 战略转型 - 从传统地产开发商向城市运营服务商转型 [3] - 聚焦商业运营，抓住年轻消费群体需求，基于2000万会员数据和8亿笔消费记录进行精准运营 [4] - 2024年9月以成都大悦城为底层资产的REIT上市，认购金额48.124亿元远超募集规模33.23亿元 [5] 运营动态 - 2025年5月和7月南昌、深圳项目开业：南昌首日客流24万人次销售额1630万元，深圳首日客流42万人次销售额2000万元 [4] - 全国布局24个购物中心，7个项目在建筹建中 [4] - 组织架构调整：7个区域公司缩减至4个，合并沈阳西北区域至北京大区，浙江南京区域划归上海大区 [4] 财务策略 - 总资产较年初下降5.14%，2024年中至2025年中累计缩水超200亿元 [6] - 存货账面价值600.04亿元较2024年末下降约14% [6] - 融资成本下降42个基点至3.64%，负债总额从1478亿元降至1274亿元 [8] - 2025年上半年未公开市场拿地，8月通过附属公司以7.84亿元竞得三亚地块 [6] 行业定位 - 业绩逆袭在寒风中打哆嗦的地产圈显得足够扎眼 [3] - 通过REITs实现投融建管退资本循环，玩转轻资产游戏 [5] - 商业地产赛道竞争加剧，面临房企、险资、公募、外资等多方竞争 [9]

财务表现 - 营业收入152.31亿元 [1] - 综合毛利率36.35% 较上年同期22.59%上升13.76个百分点 [1] - 毛利额55.36亿元 同比增加19.03亿元 同比增长52.40% [1] - 净利润7.48亿元 同比增加7.10亿元 [1] - 归属于上市公司股东的净利润1.09亿元 同比增加4.72亿元 [1] 现金流与融资 - 经营活动净现金流26.87亿元 同比增长38.15% [1] - 新增借款平均成本2.85% [1] - 综合融资成本3.64% 较上年末下降42个基点 [1] 信用评级 - 中诚信国际信用评级有限公司维持公司AAA主体信用评级 [1] - 中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级 [1]

财务表现 - 上半年营业收入152.31亿元 同比下降5.29% [1] - 归属于上市公司股东的净利润1.09亿元 同比扭亏为盈 [1] - 扣除非经常性损益净利润9263.06万元 [1] - 基本每股收益0.03元 [1] 经营业绩 - 公司实现净利润同比由亏转盈 [1] - 扣非净利润保持正向盈利 [1]

上市公司 2025 年半年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 上市公司名称：大悦城控股集团股份有限公司 单位：万元 非经营性资金占 用 资金占用方名称 占用方与上市公司的关联关系 上市公司核算 的会计科目 2025 年期初 占用资金余 额 2025 年 1-6 月 占用累计发生 金额（不含利 息） 2025 年 1-6 月占用资金 的利息（如 有） 2025年1-6月 偿还累计发 生金额 2025 年 6 月 30 日占用资 金余额 占用形成原因 占用性质 控股股东、实际控制 人及其附属企业 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 小计 - - - - - - - - - - 前控股股东、实际控 制人及其附属企业 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 小计 - - - - - - - - - - 其他关联方及其附 属企业 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 小计 - - - - - - - - - - 总计 - - - - - - - - - - 1 | 其他关联资金往来 ...

股权结构 - 中粮集团有限公司认缴注册资本20.9359亿元，持股比例83.7436%[2] - 中粮贸易有限公司认缴注册资本3.25亿元，持股比例13.00%[2] - 中粮资本投资有限公司认缴注册资本8141万元，持股比例3.2564%[2] - 财务公司总认缴注册资本25亿元，各股东持股比例合计100%[2] 公司治理 - 2024年股东会、董事会授权总经理2025年对外签署经营活动相关法律文件[3] - 2024年梳理治理流程和制度，制定2025年修订章程计划，二季度末推进章程修订[3] - 设立战略与投资决策、风险控制等多个专门委员会[3][4] 风险管理 - 制定《全面风险管理制度》等完善风险管理体系[6] - 风险管理部统筹资产风险分类，计划财务部计提或调减资产损失准备金[7] - 制定《资金管理办法》等控制业务风险[8] - 制定多项信贷业务管理制度，如《非同业授信业务管理办法》[11] - 贷款利率以LPR为定价基础，由风险控制委员会管理[13] - 投资业务按监管要求进行，制定相关制度[13] - 董事会或战略与投资决策委员会审批年度投资计划[14] - 实行内部审计监督制度，设立审计委员会和审计部[14] - 设立风险管理部负责合规风险管理[15] - 各业务部门负责人对本部门经营活动合规性负首要责任[16] 信息安全 - 制定《信息安全策略制度》等保障制度[16] - 信息系统存放于A级数据中心，采取安全防护措施，每天备份关键数据[17] 业务进展 - 2024年末签订存量金融机构股权投资业务意向转让协议，2025年二季度末按方案推进转让[14] 业绩数据 - 截至2025年6月30日，资产总额301.84亿元，负债总额249.92亿元，所有者权益51.93亿元[19] - 2025年1 - 6月实现利息收入2.52亿元，利润总额2.77亿元，税后净利润2.08亿元[19] - 截至2025年6月30日，资本充足率为30.11%，符合监管要求[21] - 截至2025年6月30日，流动性比例为71.75%，大于25%[21] - 截至2025年6月30日，贷款余额与（存款余额 + 实收资本）比例为46.82%，符合监管要求[21] - 截至2025年6月30日，公司在财务公司存款余额10.95亿元，占比4.55%和4.41%[22] - 截至2025年6月30日，公司在其他金融机构存款余额229.57亿元，占比95.45%[22] - 截至2025年6月30日，公司在其他金融机构贷款余额626.04亿元，占比100%[22] - 截至2025年6月30日，投资总额与资本净额比例为1.72%，符合监管要求[21] - 截至2025年6月30日，固定资产净额与资本净额比例为0.16%，符合监管要求[21]

资产与负债 - 2025年6月30日公司资产总计1693.89亿元，较2024年12月31日下降5.13%[5] - 2025年6月30日流动资产合计1113.48亿元，较2024年12月31日下降11.05%[5] - 2025年6月30日非流动资产合计580.41亿元，较2024年12月31日增长8.69%[5] - 2025年6月30日负债合计1273.69亿元，较2024年12月31日下降7.05%[9] 经营业绩 - 2025年1 - 6月营业总收入152.31亿元，2024年同期为160.82亿元，同比下降约5.29%[11] - 2025年1 - 6月营业总成本130.17亿元，2024年同期为151.28亿元，同比下降约13.96%[11] - 2025年1 - 6月净利润7.48亿元，2024年同期为0.38亿元，同比增长约1871.32%[11] 现金流量 - 2025年1 - 6月经营活动现金流入小计144.75亿元，2024年同期为192.51亿元，同比下降约24.70%[14] - 2025年1 - 6月经营活动现金流出小计117.88亿元，2024年同期为173.06亿元，同比下降约31.88%[14] - 2025年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额26.87亿元，2024年同期为19.45亿元，同比增长约38.15%[14] 股东权益 - 2025年6月30日股东权益合计420.21亿元，较2024年12月31日增长1.12%[9] - 本期综合收益总额使归属于母公司股东权益增加1.85亿元，少数股东权益增加2.81亿元，权益合计增加4.66亿元[16] 股权结构 - 截至2025年6月30日，中粮集团直接持有公司20.00%股权，间接持有49.28%股权，合计持有69.28%股权[39] 会计政策 - 公司外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额[56] - 金融资产初始确认时按业务模式和现金流量特征分类，改变业务模式才重分类[61] 主要资产项目 - 2025年6月30日货币资金为240.39亿元，较2024年12月31日的270.89亿元下降11.25%[5] - 2025年6月30日存货为660.04亿元，较2024年12月31日的767.85亿元下降14.04%[5] 应收账款与坏账 - 应收账款期末账面余额为718,996,961.34元，年初账面余额为674,173,442.51元[164] - 应收账款本期计提坏账准备7,900,438.19元，收回或转回579,896.71元，转销或核销9,987,187.33元[171] 其他应收款 - 其他应收款期末余额为14,077,404,256.04元，年初余额为14,607,638,655.13元[177] - 其他应收款坏账准备年初余额1,311,900,320.32元，本期计提24,830,889.39元，转销或核销1,150,664.74元[186] 预付款项 - 1年以内预付款项金额2.63亿元，占比76.14%；上年同期金额1.77亿元，占比71.67%[190] 存货项目 - 存货期末账面余额合计716.88亿元，借款费用资本化金额38.56亿元，存货跌价准备56.84亿元，账面价值660.04亿元[192] - 本集团本报告期借款利息费用资本化率为4.21%，2024年为4.34%[193] 项目余额变动 - 北京京西祥云年初余额9.42亿元，本期减少809.30万元，期末余额9.34亿元[194] - 张家口祥云国际一期年初余额7497.98万元，本期减少850.32万元，期末余额6647.66万元[194]