报告行业投资评级 - 强于大市 [3] 报告的核心观点 - 当前稳住房地产市场的核心在于稳住价格，而稳住价格需要从供需两端一起发力去库存 [124] - 稳住房地产投资的关键在于开发商资金，建议支持非央国企合理融资需求、建立开发商额度统筹管理、增加增信特别是给民营企业增信 [125] - 短期需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场；中长期需抓住开发、融资、销售等基础制度，引导房企从投资开发转向运营服务 [125] - 预计今年一季度将会有适当的政策调整以应对市场下行压力 [126] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [126] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积151.5万平方米，环比下降9.7%，同比下降39.6%，同比降幅较上周扩大7.7个百分点 [3]。分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比分别下降24.0%、39.5%、55.9% [3][14] - **新房库存与去化**：12个城市新房库存面积11293万平方米，环比下降0.2%，同比下降6.6% [3]。去化周期为17.7个月，环比上升0.8个月，同比上升5.5个月 [3]。三四线城市去化周期高达68.3个月 [3] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积188.2万平方米，环比上升4.4%，同比上升18.1%，同比增速较上周提升26.8个百分点 [3]。一、二、三四线城市成交面积同比分别上升28.7%、11.4%、10.0% [3] 2. 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：成交规划建筑面积1044.9万平方米，环比下降3.1%，同比上升0.4%；成交总价163.3亿元，环比下降1.5%，同比下降15.5%；楼面均价1563元/平，环比上升1.7%，同比下降15.8%；溢价率0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点 [3][59] - **住宅类土地**：成交规划建筑面积134.6万平方米，环比下降11.9%，同比上升24.5%；成交总价106.9亿元，环比上升6.4%，同比下降23.4%；楼面均价7939.9元/平方米，环比上升20.7%，同比下降38.5%；溢价率为0.0% [80] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在破解政策堵点，强化规划与土地政策融合 [3][95]。住建部提出将有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度，并在商品房销售领域推行现房销售制 [3][95] - **地方政策**：海南、上海、贵阳、广州等地出台政策，聚焦城市更新、绿色建筑、“好房子”建设、区域发展规划等 [95] 4. 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为5.2%，较上周上升8.7个百分点；相对沪深300收益为5.8%，较上周上升8.8个百分点 [3][97] - 房地产板块PE为26.31X，较上周上升1.28X [3][97] - A股涨幅靠前的公司为新城控股(9.8%)、滨江集团(9.4%)、招商蛇口(8.7%)；港股涨幅靠前的为中国金茂(8.4%)、越秀地产(3.7%)、建发国际集团(3.7%) [103] 5. 本周重点公司公告 - 多家公司发布高管变动公告，如中国国贸、华夏幸福、荣盛发展等 [108] - 部分公司发布经营数据，显示2025年第四季度销售同比大幅下滑，如京投发展签约金额同比减少67.7%，京能置业同比减少86.1% [108] 6. 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量110.9亿元，环比上升1.2%，同比下降36.2% [3][111] - 总偿还量191.1亿元，环比上升20.8%，同比上升269.8% [3][111] - 净融资额为-80.2亿元 [3][111] - 发行量最大的房企为华润置地控股(20.0亿元)、陆家嘴(15.0亿元)、金融街(14.0亿元) [111] 7. 总结 - 二手房市场仍有增量空间，2024年年均成交量在5-6亿平，预计2026年成交量或将持平或微跌 [124] - 供给端，专项债收储对去库存效果最直接，但需扩大资金来源并解决收益平衡等问题；资产证券化(ABS、公募REITs)是盘活存量的可行路径 [124] - 需求端，公积金政策、契税调降、房贷抵扣个税等政策能提振住房消费，建议有效延续 [124] 8. 投资建议 - 建议关注三条主线：1)基本面稳定、重仓一二线核心城市的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；2)销售和拿地有突破的“小而美”房企：保利置业集团；3)探索新场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [126]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]

根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，"22 大悦 02" 在回售登记期内回售数量 10,300,000 张，回售金额 1,030,000,000.00 元。 根据《回售结果公告》，发行人于 2025 年 12 月 22 日至 2026 年 1 月 20 日对 回售债券实施转售，拟转售债券数量 10,300,000 张。本期债券回售转售通过深交 所交易终端"回售转售"栏目完成债券转售业务申报，本期债券完成转售数量为 2,700,000 张，转售平均价格为 100.00 元/张，本公司已向中国结算深圳分公司申 请对于未转售的债券份额 7,600,000 张进行注销，注销完成后，"22 大悦 02"剩 余托管数量为 7,400,000 张。 1 ( 本页无正文, 为《"22 大悦 02"债券转售实施结果公告》之盖章页 ) 证券代码：000031.SZ 证券简称：大悦城 债券代码：148102.SZ 债券简称：22 大悦 01 "22大悦02"债券转售实施结果公告 根据《大悦城控股集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第二期）（品种一）募集说明书》的约定，"22 大悦 02 ...

证券之星消息，1月22日房地产开发板块较上一交易日上涨0.75%，华联控股领涨。当日上证指数报收于 4122.58，上涨0.14%。深证成指报收于14327.05，上涨0.5%。房地产开发板块个股涨跌见下表： | 代码 | 名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(元) | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000036 | 华联控股 | 6.79 | 10.05% | 61.52万 | | 4.13亿 | | 000031 | 大悦城 | 3.40 | 4.29% | 92.72万 | | 3.15亿 | | 600185 | 珠兔集团 | 6.66 | 4.23% | 69.66万 | | 4.67亿 | | 600773 | 西藏城投 | 15.18 | 3.97% | 32.96万 | | 4.94亿 | | 600266 | 城建发展 | 6.32 | 3.78% | 230.00万 | | 14.51亿 | | 000609 | ST中迪 | 8.31 | 3.49% | 21.28万 | | 1.77亿 | | 60 ...

公司股价表现 - 1月22日，大悦城股价上涨5.21%，报收3.43元/股，成交额1.63亿元，换手率1.13%，总市值147.02亿元 [1] - 公司股价已连续3天上涨，区间累计涨幅达11.64% [1] 公司基本情况 - 公司全称为大悦城控股集团股份有限公司，成立于1993年10月8日，并于同日上市 [1] - 公司主营业务涉及商品房开发与销售、物业租赁、来料加工业及商业地产 [1] - 主营业务收入构成：商品房销售及一级土地开发占75.64%，投资物业及相关服务占16.80%，物业及其他占3.34%，酒店经营占3.06%，管理输出占0.85%，其他(补充)占0.31% [1] 主要流通股东动态 - 南方基金旗下产品南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位列公司十大流通股东 [2] - 该基金在第三季度减持了17.04万股，截至当时持有1623.98万股，占流通股比例为0.38% [2] - 以1月22日股价上涨计算，该基金当日浮盈约276.08万元；在连续3天上涨期间，累计浮盈达552.15万元 [2] 相关基金产品信息 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模为2.02亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为4.14%，同类排名3354/5542；近一年收益率为8.23%，同类排名3968/4256；成立以来亏损40.83% [2] - 该基金基金经理为罗文杰，累计任职时间12年279天，现任基金资产总规模1706.08亿元，其任职期间最佳基金回报为185.08%，最差基金回报为-47.6% [2]

行业与公司 * **行业**：房地产行业[1] * **公司**：A股提及大悦城、中华企业、城投控股、华联控股、华夏幸福、卧龙新能[1]；H股提及建发国际集团、绿城中国、中国海外宏洋集团、融创中国、龙光集团、嘉里建设[1] 核心观点与论据 * **政策支持城市更新**：自然资源部与住建部发布通知，支持利用存量土地房产发展国家支持产业，可享不超过5年的过渡期政策[2]；2026年全国住建工作会议将“高质量开展城市更新”列为年度重点工作[2] * **城市更新模式与机制**：提出建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式[2]；鼓励产权人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产[2]；健全法规标准体系，推进相关立法[2] * **地方具体规划与目标**：广州市2026年将围绕“控增量、去库存、优供给”推进房地产市场工作[3]；全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元[3]；推动52个新模式城中村改造项目，力争年底前安置房“应开尽开”[3] * **土地供应结构转变**：北京市2026年计划引导存量建设用地供应占比达到65%左右[3]；首次单列城市更新计划指标，推动存量更新规模不低于新增供应规模[3]；安排商品住宅用地200-240公顷，优先在轨道站点周边等地区开发[3] 其他重要内容 * **市场行情表现**：2026年1月20日，A股申万房地产指数上涨1.55%，涨幅在31个行业中排名第3[1]；H股中华内房股指数上涨2.01%[1] * **风险处置安排**：广州市提及稳步推进旧模式城中村改造项目分类处置，多措并举化解项目风险，力争三年内取得明显进展[3]

市场表现 - 2024年1月20日，房地产开发板块整体上涨1.87%，表现显著强于大盘，当日上证指数下跌0.01%，深证成指下跌0.97% [1] - 板块内个股表现分化，大悦城以10.17%的涨幅领涨，中华企业、城投控股、合肥城建涨幅均超过10%，而华联控股和华夏幸福跌幅均接近10% [1][2] - 从资金流向看，当日房地产开发板块主力资金净流入2.64亿元，游资资金净流出2.75亿元，散户资金净流入1095.71万元 [2] 领涨个股详情 - 大悦城收盘价3.25元，上涨10.17%，成交66.11万手，成交额2.08亿元，主力资金净流入7128.74万元，主力净占比达34.26% [1][3] - 中华企业收盘价3.04元，上涨10.14%，成交194.92万手，成交额5.76亿元，主力资金净流入1.32亿元，主力净占比22.99% [1][3] - 城投控股收盘价5.12元，上涨10.11%，成交89.71万手，成交额4.52亿元，主力资金净流入1.13亿元，主力净占比24.98% [1][3] - 合肥城建收盘价15.90元，上涨10.03%，成交74.09万手，成交额11.51亿元，主力资金净流入2.53亿元，为板块最高，主力净占比22.01% [1][3] 其他活跃个股 - 招商蛇口上涨7.35%，成交额16.76亿元，为当日板块成交额最高的个股之一 [1] - 保利发展虽未列于涨跌幅前十，但获得主力资金净流入2.44亿元，主力净占比8.86% [3] - 万科A获得主力资金净流入9846.60万元，主力净占比9.77% [3] 领跌个股详情 - 华联控股收盘价5.61元，下跌9.95%，成交103.34万手，成交额6.06亿元 [2] - 华夏幸福收盘价1.55元，下跌9.88%，成交353.49万手，成交额5.56亿元 [2] - 卧龙地产下跌5.05%，首开股份下跌4.72% [2]

市场整体表现 - A股三大指数走势分化，沪指微跌0.01%收于4113.65点，深证成指跌0.97%，创业板指跌1.79% [2] - 市场成交额达到28044亿元，较昨日放量720亿元 [2] - 行业板块涨少跌多，上涨股票数量超过2100只，逾60只股票涨停 [2] 贵金属板块 - COMEX黄金价格大涨2.94%至4730.41美元/盎司，续创新高；COMEX白银价格大涨6.93%至94.67美元/盎司，创历史新高 [3] - 2026年至今，国际金价涨幅已超过8% [3] - 市场对美欧贸易战升级的担忧推升了贵金属的避险需求，美国总统特朗普威胁对法国葡萄酒和香槟征收200%关税，并计划对部分欧洲盟友加征关税 [4] - 上周黄金ETF持仓量增加28吨，创下自去年9月以来的最大单周增幅 [5] - 花旗集团预测金价将在3个月内达到5000美元每盎司，白银价格有望触及100美元每盎司 [5] - 东证期货分析师指出，避险情绪升温、美元信用弱化及资金对冲法定货币风险的需求支撑金价 [5] - 分析师同时提示，美国关键矿产清单未对白银等加征关税、交易所调整保证金模式以给市场降温，以及价格脱离基本面等因素，可能使短期波动加大 [6] 化工板块 - 化工板块集体上扬，红宝丽、山东赫达、宏柏新材等多只个股涨停 [8] - 最近一周部分化工产品价格显著上涨，其中环氧丙烷价格周涨幅达7.9% [10] - 政策层面，五部门发文推进零碳工厂建设，环保法规加码与“反内卷”政策驱动行业洗牌，供给端落后产能出清，行业集中度加速提升 [10] - 银河证券认为，行业供给侧出现积极变化，2024年以来行业资本开支负增长，同时国内政策与海外产能出清推动供给收缩；需求侧受益于“十五五”规划扩大内需及美国降息周期，行业周期反转可期 [10] 房地产板块 - 房地产板块表现活跃，大悦城、城投控股涨停，我爱我家涨超7% [12] - 政策面上，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [14] - 财政部等三部门延续住房退税政策至2027年底，对“卖一买一”的纳税人予以个人所得税退税优惠 [14] - 申万宏源认为，房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待；板块配置创历史新低，部分优质企业估值已具备吸引力 [14]

市场整体表现 - 1月20日A股三大指数全天震荡分化 上证指数报4113.65点 微跌0.01% 盘中多次在4100点关口获得支撑 深证成指报14155.63点 下跌0.97% 创业板指报3277.98点 下跌1.79% 跌幅居前 [1] - 全市场个股涨少跌多 共2233只股票上涨 3102只股票下跌 超60只股票涨停 [3] 行业板块表现 - 贵金属 化学原料 水泥建材 化纤行业板块涨幅居前 其中贵金属板块大涨 湖南白银 招金黄金涨停 [3] - 通信设备 光伏设备 航天航空 电源设备 电池 计算机设备 电子元件板块跌幅居前 [3] - 房地产板块表现活跃 大悦城 城投控股涨停 [3] - AI应用端局部走高 佳云科技 粤传媒 浙文互联涨停 [3] - 算力硬件 商业航天等板块跌幅居前 商业航天概念股集体大跌 神剑股份录得4连跌停 航天动力录得2连跌停 [3]

房地产及物业管理板块股价异动 - 中华企业股价涨停 [1] - 我爱我家、城投控股、大悦城股价此前封住涨停板 [1] - 招商积余、招商蛇口、滨江集团股价跟随上涨 [1]