证券代码：000517 证券简称：荣安地产 公告编号：2023-032 本次会议应出席董事 6 名，实际参加表决董事 6 名，公司监事石敏波、周 俊帅、江涛列席了现场会议。会议由王久芳先生主持召开，会议的召集召开程 序符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，会议有效成立。 二、董事会会议审议情况 （一）审议通过公司《2023 年半年度报告及摘要》 表决结果： 6 票同意， 0 票反对， 0 票弃权。 相关内容详见同日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的公司《2023 年半年度报告》及摘要（公告编号：2023-033）。 公司独立董事已对上述定期报告相关事项发表了独立意见，同意上述事项。 相关内容详见同日刊登于《证券时报》、《证券日报》、《中国证券报》、《上 海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《荣安地产股份有限公司独 荣安地产股份有限公司 第十二届董事会第二次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏。 一、董事会会议召开情况 荣安地产股份有限公司（以下简称"公司"、"本公司"）第十二届董事 会第 ...

荣安地产股份有限公司独立董事 关于第十二届董事会第二次会议相关事项的 独立意见 作为荣安地产股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董事， 根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《深圳证券 交易所股票上市规则》、 《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》 和《公司章程》的有关规定，本人在认真审阅本次董事会议案资料后， 对公司第十二届董事会第二次会议审议的相关事项发表如下专项说明 和独立意见： 1 股子公司对合并报表外单位提供的担保总余额为人民币4,144万元，占 公司最近一期经审计净资产的0.45%，为公司对合作开发房地产项目的 项目公司提供的必要担保，有利于公司业务开展，且资金使用情况正 常，未有损害公司利益的情况发生。 独立董事： 闫国庆 杨华军 二○二三年八月二十九日 2 一、关于公司关联方占用资金及对外担保情况的独立意见 经核查，公司严格执行《关于规范上市公司与关联方资金往来及 上市公司对外担保若干问题的通知》文件规定，报告期内公司不存在 控股股东及其他关联方占用公司资金的情况，也不存在将资金直接或 间接提供给关联方使用的情形。 报告期内，本公司及控股子公司均不存在逾期及违规担保的情况， 不存 ...

财务表现 - 荣安地产2023年第一季度营业收入为51.85亿元，同比增长35.51%[5] - 归属于上市公司股东的净利润为6.48亿元，同比增长31.27%[5] - 公司总资产为674.03亿元，较上年末减少8.09%[5] - 非经常性损益项目中，政府补助金额为2.55亿元，公允价值变动收益为1.88亿元[6] - 公司主要会计数据和财务指标发生变动，其他非流动金融资产增加幅度为115.45%[8] - 营业成本增加至48.15亿元，同比增长64.48%[9] - 投资收益大幅增加至3.07亿元，同比增长4367.94%[10] - 股东信息显示，荣安集团持有公司47.93%股份，王久芳持有28.69%股份[11] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为26.23亿元，同比减少50.12%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为13.08亿元，同比减少50.12%[10] - 经营活动产生的现金流量净额为1,308,321,937.07元[21] - 投资活动产生的现金流量净额为60,987,248.99元[22] - 筹资活动产生的现金流量净额为-2,920,236,314.05元[23] 公司财务状况 - 公司第一季度流动资产合计为63.60亿人民币，较年初下降8.4%[16] - 公司第一季度非流动资产合计为37.98亿人民币，较年初下降2.7%[16] - 公司第一季度流动负债合计为49.61亿人民币，较年初下降9.6%[17] - 公司第一季度非流动负债合计为63.51亿人民币，较年初下降17.3%[17] - 公司第一季度营业总收入为51.85亿人民币，较上期增长35.4%[18] - 公司第一季度营业总成本为50.04亿人民币，较上期增长60.3%[18] - 2023年第一季度，荣安地产股份有限公司营业利润为710,144,328.16元，较上一季度增长了27,199,051.08元[19] - 净利润为649,691,775.20元，较上一季度增长了159,920,952.12元[19] - 综合收益总额为649,691,775.20元，较上一季度增长了159,920,952.12元[20]

公司概况 - 公司股票代码为000517，股票上市证券交易所为深圳证券交易所[6] - 公司主营业务范围包括房地产开发经营、物业服务、房屋租赁等[8] 财务表现 - 公司2022年营业收入为141.57亿人民币，同比下降22.13%；净利润为6.31亿人民币，同比下降41.92%[10] - 公司2022年经营活动产生的现金流量净额为104.77亿人民币，较上年大幅增长2696.28%[10] - 公司2022年末总资产为733.37亿人民币，较上年末下降12.08%；归属于上市公司股东的净资产为91.83亿人民币，较上年末增长0.53%[10] 项目情况 - 公司报告期内竣工面积约145.73万平方米，期末在建建筑面积约373.01万平方米[21] - 公司在2022年年度报告中详细列出了各项目的预售情况和销售情况，包括可售面积、销售面积和销售金额[24] 财务细节 - 公司2022年主要销售客户前五名客户合计销售金额为3.48亿元，占年度销售总额比例为2.45%[34] - 公司前五名供应商合计采购金额为979,948,820.25元，占年度采购总额的12.88%[35] 公司发展战略 - 公司将继续坚持以房地产开发为核心主业，深耕长三角市场，保持财务稳健[26] - 公司2023年经营计划包括深耕长三角城市群，优化融资结构，提升产品与销售实力[26] 公司治理 - 公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规的规定及中国证监会的监管要求，不断提高公司治理水平[48] - 公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异[49] 社会责任 - 公司已累积捐赠超过百个慈善公益项目，公益事业投入数亿元，公益项目覆盖人口超过100多万[83] - 公司在教育事业方面持续支持少儿艺术展、共享书香计划、阅读教室建设等项目，为乡村孩子提供阅读支持和医疗救助[83]

土地储备与项目开发 - 公司现有土地储备预计静态维持到2017年，计划下半年购置两块土地，分别为宁波鄞州区原向阳集团C地块和古林薛家地块 [2] - 公司拿地策略谨慎，净利润低于10%的项目坚决不做 [2] - 2015年计划竣工项目包括台州金域华府、荣安月园（持股25%），荣安香园二期和凤凰城二期计划年底动工，2016年9月销售 [2] - 公司从拿地到预售最快的是荣安香园项目，10个月达到预售 [2] 市场表现与销售情况 - 2015年上半年宁波房地产市场回暖明显，公司销售情况良好 [2] - 台州金域华府项目收入确认约12亿元，现金流回笼良好，计划下半年交付 [4] - 荣安月园（持股25%）计划年底交付，但利润不会体现在2015年报表上 [4] - 2015年上半年公司无新楼盘交付，利润较上年同期大幅下降 [4] 公司优势与竞争环境 - 公司作为宁波本土房企，相较于外地房企更了解当地市场，拿地及市场开发更加成熟 [2] - 公司注重售后服务，荣安物业不以盈利为目的，主要提升客户体验 [2] - 全国一线房企在宁波市场基本没有退出情况，小型本地房企或转型或采取合作方式降低风险 [2] 财务状况与融资 - 公司融资主要来自四大行及交通银行、浦发银行，融资年利率约6-7% [3] - 公司2015年上半年销售回款情况良好，现金充沛，已不再向大股东借钱 [3] - 2015年半年报显示长期借款10.68亿元，其中4.3亿元为经营性物业贷（8年），其余为中期项目配套开发贷（2-3年） [4] - 2014年年报中8500万元资产减值主要来自台州项目村级商铺、杭州望江南项目配套酒店及宁海凤凰城项目 [4] 大股东与股权情况 - 大股东除上市公司外，还涉及教育、医疗、证券、物业投资等项目 [3] - 大股东股权质押比例较高，但实际融资额度不高 [3] - 2015年上半年大股东减持400多万股，后因证监会规定在2015年7月8日起六个月内不得减持 [3] 战略转型与发展方向 - 公司提出"一体两翼"战略发展思路，"一体"为房地产主业，"两翼"为大健康产业投资和金融投资 [5] - 公司积极进行转型探索，上半年围绕大健康和金融投资方向展开调研和考察 [5] - 公司参与金通证券股权转让事项，但竞拍结果尚不确定 [5]

经营情况 - 今年上半年宁波房地产市场整体销售情况良好，公司在售项目如荣安香园、台州金域华府、宁海凤凰城等延续了去年的良好销售势头 [1] - 公司对在售项目进行了小幅度的提价，户型以中小户型为主 [1] - 持有型物业杭州荣安大厦和宁波荣安大厦出租率接近100%，出租收入保持稳定 [1] - 今年荣安香园一期、宁海凤凰城一期将交付结转，预计销售和结转情况将好于去年 [1] 土地储备与拿地计划 - 公司年初计划2016年度争取实现宁波6地块的项目拓展，包括鄞州区4块、海曙1块、江东/高新区1块 [2] - 公司已拍下宁波火车东站潘火地段一块住宅用地，土地面积37278平方米 [2] - 上半年土地市场火爆，公司拿地趋于谨慎，但下半年至少还会拿一块以上的土地 [2] 战略转型 - 公司近年来致力于战略转型，从最初的新材料、金融，到现在的教育、大健康等领域进行了多方面探索 [2] - 虽然目前尚未有项目崭获，但积累了一定的经验 [2] - 当前房地产行业集中度越来越高，竞争激烈，作为中小区域性房企，转型是公司持续和长远发展的出路 [2] - 公司继续在教育、大健康等领域寻找合适的项目，以期有所突破 [2] 股权激励与大股东减持 - 公司目前没有股权激励计划 [2] - 大股东目前尚未对股份进行减持，今年3月披露的减持计划区间为5%-30% [2] - 大股东是否会减持公司股票，取决于其对市场及公司股票价值的判断 [2]

财务表现 - 2015年公司实现营业收入11.24亿元，营业利润1.17亿元，归属于上市公司股东的净利润1.03亿元，基本每股收益0.0324元/股 [1] - 截至2015年12月31日，公司总资产79.35亿元，净资产36.23亿元，资产负债率54.34% [1] - 2015年公司销售情况良好，但结转收入较少，导致利润同比下降 [3] 土地储备与发展战略 - 现有土地储备预计可满足两年消化需求 [3] - 2016年计划深耕宁波市场，重点关注台州、杭州，适时介入高性价比地块 [3] - 2016年争取实现宁波6地块（含鄞州区4块，海曙1块，江东/高新区1块）的项目拓展 [3] - 坚持"以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展"的经营思路 [3] - 快速开发（拿地到开盘9-10个月），快速回笼资金 [3] 市场优势 - 作为宁波本土房企，更了解当地土地及市场情况，在拿地及市场开发上更加成熟 [3] - 注重口碑，通过"销售+售后服务"的良性循环，做好售后服务 [3] - 现有项目房型以刚需和改善型为主，契合宁波业主购房需求 [3] 多元化发展 - 2016年强调多元化发展战略，将少部分资源用于教育、大健康等消费升级领域的并购或孵化 [4] - 兼顾金融投资，形成多元化发展格局 [4] - 2015年参与海际证券、金通证券竞拍未成功，2016年重点可能放在教育领域 [4] - 金融投资倾向于股权投资，认为股权投资比实业投资更能保证近期财务利润贡献 [4] 股东情况 - 大股东目前质押了约50%的股权，质押股价较低 [4] - 大股东减持公告为意向性公告，减持区间为5%-30% [4] - 是否减持取决于大股东对市场及公司股票价值的判断 [4]

项目销售与交付 - 2016年新开盘项目包括荣安香园二期（2016年8月）、宁海凤凰城二期（2016年11月）、荣安心尚园（2016年12月）、荣安钱湖上（山语湖苑）（2016年12月） [1] - 在售项目包括荣安香园一期、宁海凤凰城一期，尾房销售项目为台州金域华府 [1] - 宁海凤凰城一期于2016年12月29日交付，荣安香园一期于2016年12月30日交付，部分结转收入在2016年体现，其余在2017年一季报体现 [2] 土地储备与拿地计划 - 2016年公司共拿下8块地，其中宁波5块、嘉兴2块、余杭1块，拿地成本近37亿元 [2] - 除嘉兴经开2016-19号地块为合作开发外，其余均为自主开发 [2] - 现有土地储备预计在2019年全部交付完结 [2] - 2017年拿地计划以宁波市场为主，台州、杭州、嘉兴为辅，同时关注上海、南京等地项目拓展 [2] 房地产市场与产品定位 - 宁波房地产市场以去化为主，价格稳中有涨，但涨幅不大 [2] - 2017年宁波市场去库存压力较大 [2] - 公司产品定位以刚需和改善型为主，契合宁波业主购房需求 [2] - 随着全面二孩政策放开，预计公司将逐步增加改善型户型比例 [2] 融资情况 - 公司已发行公司债利率为6.5%，开发贷融资成本在4-6%区间 [2] - 公司整体融资成本较低，回款情况良好，资金相对充裕 [2] 多元化发展与股东减持 - 公司重点探索大健康、医疗、教育和金融领域的合作机会 [3] - 大股东减持计划公告于2016年3月披露，有效期6个月，减持区间为5%-30%，但实际未实施 [3] - 大股东是否减持取决于市场情况及对公司股票价值的判断 [3]

公司战略与业务规划 - 房地产开发是公司的主营业务，公司将做精做专房地产，保持可持续发展 [1] - 公司追求一流的品牌和产品，保持合理的负债水平，适度扩大规模，提升市场占有率 [1] - 公司计划在2018年突破100亿的销售额 [2] - 公司在做精做专房地产的同时，将重点放在医疗医药、教育、金融等领域寻找合适的并购标的或自行孵化，逐步形成多元化发展的经营格局 [2] 土地储备与拿地策略 - 公司严格控制拿地风险，不高溢价拿地，绝不拿地王 [2] - 公司房地产业务在立足宁波、扎根长三角的同时，将在其它省会城市或具有价值洼地的城市积极布局，加快跨区域发展步伐 [2] - 2017年公司通过招拍挂新增82宗土地储备，其中宁波1宗、杭州1宗、重庆4宗、嘉兴76宗 [2] 融资情况 - 已发行的公司债成本为6.5%，开发贷的融资成本在4.5%-5.5%区间内 [2] - 公司整体融资成本较低，加上回款情况良好，资金相对比较充裕 [2] 房地产市场趋势 - 公司遵循"房子是用来住的"政策导向，满足改善型和刚需客户合理的住房需求 [2] - 房地产市场最终是由供求关系决定的，改善型、刚性需求是一直存在的 [2] - 随着城市化建设的进一步加快、人民生活水平的不断提高以及新发展理念的贯彻落实，中国房地产市场空间还是很大的 [2] - 健康稳定的房地产市场就是房地产企业最大的政策利好 [2]

销售与回款情况 - 2017年住宅销售签约2,297套，签约收入约53亿元，销售回款约52亿元 [1][3] - 2018年一季度住宅销售签约916套，签约收入约21.62亿元，销售回款约22.50亿元，计划完成率140% [3][4] 土地储备与项目拓展 - 2017年实际增加权益土地储备金额约40亿元 [3] - 2018年计划新增超过50亿元金额的权益土地储备，较2017年实际完成增长25%以上 [3] - 公司将继续加大对浙江省内、中西部核心城市、京津冀城市群、长三角城市群、中原城市群等目标区域的项目拓展力度 [3] 在建项目与去化情况 - 公司在宁波、杭州、嘉兴的已开盘项目去化情况良好，杭州、嘉兴地区去化率在90%以上 [3] - 2018年上半年计划开盘项目：晴雪园、重庆明月江南、重庆林语春风、嘉兴海上明月 [3] - 2018年下半年计划开盘项目：河南焦作当阳峪项目、桃李郡、象山滨海大道项目、杭州临平项目、重庆柳岸潮鸣、欢乐购广场项目 [3] 财务状况与债务管理 - 2017年度公司负债总额895,744万元，有息负债316,100万元，总资产负债率67.88% [3] - 公司近期有发债计划，预计公开发行债券规模不超过5亿元，不超过7年；非公开发行债券规模不超过10亿元，不超过5年 [4] 多元化发展 - 公司在做精做专主业的基础上，积极拓展教育、大健康、新能源等领域的并购或孵化，兼顾金融投资，形成多元化发展格局 [4] - 公司控股股东荣安集团质押了39%左右的股份，主要用于其自身业务发展，涉及教育、医药、资管等领域 [4] 区域布局与风险控制 - 公司在建、在建在售项目分别位于浙江宁波、嘉兴、杭州、重庆、河南焦作等地，已初步实现全国布局，平滑区域市场波动对业绩的影响 [3]