行业与公司 * 房地产行业 百强房企[1] 核心观点与论据 * 房地产市场整体仍处于低位 同比降幅超30%[1] * 百强房企8月销售额环比降1.9% 同比降17.6% 1至8月累计下跌13.1%[2] * 企业间分化明显 仅三分之一房企实现环比增长[1][2] * 前十房企中 中海 绿城 招商 华发等企业增幅显著 达20%-30%以上[1][2] * 一线城市供应量显著减少 北京新增供应量仅13万平方米 环比下降30%以上 同比下降近70%[3] * 上海新增供应量31万平方米 环比下降16% 同比下降21%[3][4] * 深圳供应量大幅下滑 环比下降60% 同比下降40%[4] * 二三线城市整体供应和成交均呈现下滑趋势[5] * 30个重点城市8月整体成交量环比下降12% 同比下降17%[1][5] * 房企推盘积极性处于冰点状态[1][5] * 北京取消五环外限购后 成交量基本持平 来访量环比增16%但认购未见明显变化[9] * 上海新政对外环外新盘刺激效应不明显 外环内新盘及二手房市场略有好转[10] * 二手房市场以价换量趋势加速 价格指数创新低[10] * 深圳成交量显著下降 环比跌32% 同比降50%[11] * 广州新房市场相对稳定 新规产品占全市新增供应62% 认购占比近90%[12] * 30个重点城市去化率本月回升 与6月基本相当[1][13] * 高端核心改善盘或新规产品表现较好 上海去化率上升17个百分点至57% 深圳从4%增至30%[13] * 成都 长沙和重庆等城市四代宅项目去化率接近100% 分别达95% 84%和82%[13] * 8月二手房市场继续走低 成交量环比下降9% 同比下降2%[14] * 北京和上海二手房成交量环比增长约3% 广州和深圳分别环比下降7%和5%[14] * 二线城市平均环比下降11% 南宁环比增幅最大为40%[14] * 8月土地市场面积环比下降5% 金额环比下降29% 面积同比下降14% 金额同比下降16%[15] * 非核心地块出让难度加大 高溢价地块减少[3][15] * 核心城市高端改善豪宅热度短期内可以延续[16] * 预计9月新增供应环比增幅30%-50%[3][18] * 市场整体未见拐点性回升势头[3][18] * 房企去库存需随行就市大幅降价 或与政府协商退地调规开发新规产品[3][18] * 狭义库存同比下降10% 与2014年底2015年高点相比下降约20%[23] * 北京狭义库存约1200万方同比下降8% 上海约700万方同比增长7% 广州约1400万方 深圳约600万方[23][24] * 30个重点城市平均去化周期可能回到历史高点附近约24个月[24] * 广义库存消化周期低于36个月的是市场表现好的城市[24] * 长沙新房库存约500万平方米消化周期18个月 武汉新房库存约1500万平方米消化周期21个月[26][30] * 长沙二手房环比下降15%同比下降5% 武汉二手房环比下降10%同比微增4%[26][31][32] * 长沙降价房源占比90%至95%总量约1.3万套 涨价房源仅约1000套[26][31] 其他重要内容 * 土地成交稳定或将缓解明年新增供应大幅下降的局面[3][6] * 一线及强二线城市土拍活动增加有望带动明年供应上升[3][6] * 政策突破需关注地产数据进一步下跌[3][21] * 城中村改造推进较快的城市通常是财力雄厚的大城市和核心一线城市如上海[20] * 常规性降息对楼市刺激力度有限[17] * 限售取消对苏州二手房及新房市场整体影响较为有限[18] * 新规产品供应充足会明显带动成交上升[29] * 去化率只统计开盘第一天销售情况[28]

2025年1-8月百强房企销售业绩 - TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [3] - TOP100房企权益销售额16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [3] - 千亿销售额企业共5家：保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元) [3] 房企阵营分化情况 - 第一阵营(千亿以上)企业数量5家，较2024年同期减少1家，销售额均值1508.7亿元 [4] - 第二阵营(500-1000亿)企业数量6家，较2024年减少1家，销售额均值750.3亿元 [4] - 第三阵营(300-500亿)企业数量7家，较2024年增加2家，销售额均值386.6亿元 [4] - 第四阵营(100-300亿)企业数量35家，较2024年减少8家，销售额均值157.8亿元 [4] 头部企业排名变化 - 前五位企业排名保持稳定：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口 [3] - 第六至第十位分别为：万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元) [3] - 中建壹品销售363.3亿元升至行业第15位，中建东孚排名下降至第16位 [3] 8月单月市场表现 - 百强房企单月操盘金额2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6% [5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长，其中21家企业增幅超30% [5] - 8月30个监测城市成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17% [4] 城市能级分化特征 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26% [5] - 二三线城市8月成交量628万平方米，环比下降11%，同比下降16% [5] - 杭州、武汉、合肥、宁波等城市成交同环比齐增，厦门、佛山、惠州、常州等城市同比跌幅显著 [5] 政策环境与市场展望 - 北京、上海相继出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [6] - 随着"金九"到来，房企推盘节奏与优化力度预计提升，市场或实现温和复苏 [6] - 核心一线城市放松限购等政策有望带动市场信心修复，热度从二手房向新房传导 [6]

王石对房地产市场的核心观点 - 房地产调整需数年时间完成 房价从高点已显著下跌 部分区域接近腰斩 但收入未增长及就业不稳定将延迟市场回暖 建议普通人暂缓抄底继续观望 [8] - 行业将出现"良币驱逐劣币"现象 高负债 低质量及缺乏核心竞争力企业可能破产或被兼并 财务稳健且注重品质的企业将获得更大发展空间 [10][11] - 房价将实现"软着陆"而非"硬着陆" 通过渐进式下跌使民众逐步接手 促进市场平稳过渡 [11] 行业现状数据支撑 - 2023年常住人口城镇化率超65% 城镇化高速增长期基本结束 1.4亿人口进城需求已充分释放 [16] - 2023年新生儿数量902万人 较2016年减少近50% 年轻一代房产继承比例上升 购房急迫性下降 [16] - 头部房企销售金额分化显著：保利发展1807亿元 中海地产1535亿元 绿城中国1475亿元 万科地产1367亿元 华润置地1261亿元 [9] - 头部房企销售面积分化显著：保利发展995万平方米 万科地产897万平方米 绿城中国705万平方米 [9] 区域市场分化趋势 - 人口持续向大城市集中 北上广深及武汉 成都等新一线城市房价更具支撑力 [18] - 三四线城市因人口外流面临房价持续下跌压力 建议置换非核心资产至潜力区域 [18] - 改善型住房需求上升 低密度 优质物业及配套完善的小区将成为换房首选 [18] 网友观点汇总 - 自住需求可考虑购房 尤其一线核心地段 但投资需极度谨慎 [13] - 金融属性消退促使市场回归健康 房企洗牌有利于行业良性发展 [13] - 三四线城市房产流动性急剧恶化 挂售一年仍无问津 [13]

行业销售表现 - 前8个月TOP100房企全口径销售额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与前7个月基本持平 [1] - 8月政策组合拳（认房不认贷、下调首付比例）出台符合预期，金九旺季推盘节奏与优化力度将提升 [1] - 头部房企市场集中度显著，TOP10房企销售面积占比突出 [2] 企业竞争格局 - 保利发展以1812亿元销售额和893.4万平方米销售面积双料第一 [1][2] - 千亿房企共5家（保利、绿城、中海、华润、招商蛇口），销售额均值1508.7亿元 [1][2] - 百亿以上销售额房企达53家，500-1000亿阵营含6家企业，销售额均值750.3亿元 [2] 土地市场动态 - TOP100房企前8个月拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，增幅较前7个月缩窄 [2] - 房企深耕核心城市：招商蛇口在北京/上海/南京/成都拿地金额进入前十，建发房产在杭州/北京/苏州/成都进入前十，滨江集团居杭州拿地金额榜首 [2] 战略发展方向 - 高质价比项目仍受市场青睐，热销项目多位于城市核心地段且配套完善 [2] - 头部房企采取"深耕核心城市+好房子"策略，新增货值将成未来销售重要支撑 [3]

百强房企销售业绩 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [1] - 保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元)位列前五 均为千亿级企业 [1] - 万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元)占据6-10位 龙湖集团、中国铁建、绿地控股处于四百亿阵营 [1] 房企排名变化 - 头部房企排名总体稳定 中建壹品与中建东孚位次互换 中建壹品以363.3亿元销售额升至第15位 [1] - 8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元 环比降1.9% 同比降17.6% 但同比降幅较7月收窄6.7个百分点 [4] - 33%的百强房企8月业绩环比增长 其中21家增幅超30% 包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国等 [4] 区域市场表现 - 8月30个监测城市成交规模753万平方米 环比降12% 同比降17% 一线城市成交量125万平方米 环比降20% 同比降26% [4][5] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比降11% 同比降16% 杭州、武汉、合肥、宁波同环比齐增 厦门、佛山、惠州等城市深度调整 [5] - 前8月一线城市累计成交同比仍增长4% 北京上海新政出台后政策效果待发酵 [5] 行业趋势展望 - 八月为传统销售淡季 供求同环比均下降约3成 楼市成交规模处于年内次低水平 [4] - 京沪相继推出"认房不认贷"、下调首付比例等组合政策 政策力度和时点符合市场预期 [5] - 随着"金九"旺季到来 房企推盘节奏和优化力度预计提升 市场有望实现温和复苏 热度将从二手房向新房传导 [5]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

董事会会议基本情况 - 会议于2025年8月27日以现场结合通讯方式召开 应到董事9人 实到6人 3名董事因公务授权其他董事代为表决 [1] - 会议由董事兼总经理朱文凯主持 召集和召开程序符合法律法规及公司章程规定 [1] 审议通过事项 - 2025年半年度报告及摘要获得董事会审议通过 [1] - 招商局集团财务有限公司风险评估报告获得审议通过 因涉及关联交易 4名关联董事回避表决 该议案以5票同意通过 [2] - 2025年半年度董事会授权决策事项执行情况报告获审议通过 董事会同意维持现有授权范围、标准和要求不变 [2] - 2025年半年度募集资金存放与使用情况专项报告获得审议通过 [2] - "质量回报双提升"行动方案进展报告获得董事会审议通过 [2] - 为联合营公司提供担保额度的议案获得审议通过 [2] 表决结果 - 除关联交易议案外 其余议案均以9票同意 0票反对 0票弃权的表决结果审议通过 [2] - 关联交易议案（议案二）以5票同意 0票反对 0票弃权的表决结果审议通过 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价12.5元 [13] 核心观点 - 城市更新战略推动有望带给招商蛇口长期Alpha [1] - 城市更新是房地产长期发展重要战略 2025年5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发 7月15日中央城市工作会议再次强调"以推进城市更新为重要抓手" [1] - 城市更新领域门槛高竞争少 参与城市更新的开发商需要较强的资金实力 截止2024年年报 账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展 [3] - 招商蛇口"地产+商业"的模式类似港股华润置地 短期综合开发实力有助于公司在城市更新中精准卡位优质项目 长期持有型物业则有助于稳定公司利润率和现金流 [10] 公司表现 - 2025年1-7月招商蛇口累计实现签约销售面积393.41万平方米 累计实现签约销售金额1045.53亿元 位列克而瑞Top5 [5] - 2024年公司在"核心10城"的投资金额占比达90% 其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59% [5] - 公司标杆项目亮点纷呈 20余个全国新作首开去化率领先竞品25% 其中10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单 [5] - 公司主要持有物业全口径收入2024年达74.64亿元 同比上涨12% EBITDA实现36.67亿元 同比上涨11% [5] - 通过各REITs平台打通资产退出通道 公司成功构建了持有物业"开发－运营－资本化－再投资"的良性循环体系 [10] 财务预测 - 预计公司2025-27年归母净利润为42、46、51亿元 对应EPS为0.47、0.51、0.56元 [13] - 预计2025-27年营业收入分别为181,149、188,366、199,329百万元 同比增长1.23%、3.98%、5.82% [14] - 预计2025-27年毛利率分别为14.24%、14.14%、14.21% 净利率分别为2.33%、2.45%、2.56% [17] 估值分析 - 给予招商蛇口1倍PB估值 对应目标价12.5元 [13] - 当前收盘价￥9.06 总市值82,091.18百万元 总股本9,060.84百万股 [6] - 预计2025-27年P/E分别为19.45、17.76、16.09倍 P/B分别为0.73、0.71、0.69倍 [17]