投资评级和报告核心观点 - 报告维持"买入"评级 [2] - 公司销售规模有所收缩,但行业排名保持领先,国庆期间销售火热,消费助力多业务条线数据回升 [2] 公司经营情况 - 2024年9月,公司实现签约销售金额143.58亿元,同比减少29.07%;2024年1-9月,公司累计实现签约销售金额1451.71亿元,同比减少35.85% [2][7][8][9] - 2024年9月,公司单月销售均价20664.94元/平方米,同比-21.43%;2024年1-9月,公司累计销售均价22596.82元/平方米,同比-8.37% [2] - 据克而瑞数据,2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名 [2] 拿地情况 - 2024年9月,公司获取3宗地块,用地面积总计9.56万平方米,总建筑面积22.86万平方米,拿地总成本65.44亿元,拿地金额占销售金额比例为46.58% [3] - 公司拿地聚焦核心城市,获取的3宗地块分别位于上海、广州、西安 [3] 国庆期间表现 - 2024年国庆节期间,公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目,全国累计4.34万组客户到访,销售125亿元 [4] - 招商蛇口旗下招商积余服务在国庆期间累计服务旅客近千万人次,招商蛇口全国33家商场日均销售额同比提升17.6%,日均客流同比提升13.7% [4] - 10月1日-4日,招商蛇口旗下招商伊敦6个项目连续3天满房,接待宾客逾10000人次,全国壹棠服务公寓收入同比增长11%,南海精品餐饮收入同比增长5% [4] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [5] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1%,净利率分别为4.7%、4.9%、5.1% [5] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [5]

金融IT行业分析 - 公司深耕金融IT行业10年，与华为等大型企业建立长期合作关系[1][2] - 通过收购优质资产不断扩大经营规模和竞争力，开拓市场份额[1][2] - 预计2024-2026年归母净利润将实现35.90%/41.80%/17.50%的同比增长[3] - 公司估值处于历史低位水平，具有较大上涨空间[4] 地产行业分析 - 物业板块当前估值处于历史1.4%的低分位水平[4] - 公司背靠央企招商局集团，销售规模稳居行业前五[4][5] - 公司资产运营业务发展迅速，上半年收入同比增长15%[5] - 预计2024-2026年收入和归母净利润将实现稳定增长[5][10]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [1] 核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但行业排名保持领先 [4] - 公司积极获取土地,拿地聚焦核心城市,可售货源较充足,融资渠道畅通 [4][5] - 公司获准发行保障房 REITs,经营能力进一步增强 [6] 销售情况总结 - 2024年8月,公司实现签约销售金额140.04亿元,同比减少28.20%;实现签约销售面积57.4万平方米,同比减少25.68% [4][8][10] - 2024年1-8月,公司累计实现签约销售金额1308.13亿元,同比减少36.52%;累计实现签约销售面积572.96万平方米,同比减少31.84% [4][8][10] - 2024年8月,公司单月销售均价24397.21元/平方米,同比下降3.39%;2024年1-8月,公司累计销售均价22831.09元/平方米,同比下降6.86% [4] 拿地情况总结 - 2024年8月,公司获取3宗地块,用地面积总计8.53万平方米,总建筑面积22.99万平方米,拿地总成本24.61亿元 [5][11][12] - 公司拿地聚焦上海、杭州、郑州等核心城市 [5][11][12] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [7] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [7] - 预计公司2024-2026年净利率分别为4.7%、4.9%、5.1% [7] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [7]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [1] 报告的核心观点 收入保持基本稳定，资产运营业务蓬勃发展 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%,主要业务收入"两增一减"，收入结构持续优化调整 [2][4] - 资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%,占总营收的6.04% [2] - 城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%,占总营收的16.14% [2] 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举 - 2024年上半年公司实现签约销售面积438.71万平,同比-35.86%,签约销售金额1009.52亿元,同比-39.34% [2] - 但高能级核心城市市场地位持续巩固,权益比例上升至65%,同比+9pct [2] - 公司在"核心10城"的投资金额占比达86%,获取代建项目26个,建面178万平;获取4个轻资产管理输出项目,建面16.3万平 [2] 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升 - 2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比+15%,EBITDA实现18.95亿元,同比+14% [2] - 成熟运营期项目EBITDA回报率达6.34%,同比提升0.2个pct [2] - 集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等多个细分领域均实现较快增长 [2] 投资建议 - 公司主要业务的"基本盘"依旧稳固,其他业务内容持续丰富,预计未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长 [2] - 考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期,调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股,维持"买入"评级 [2] 风险提示 - 房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险 [2] - 资产减值超预期风险 [2] - 引用数据滞后或不及时 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] - 目标价12元,对应2024年PE 12倍 [1] 报告核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入34.17亿元,同比下降0.33%;归母净利润14.17亿元,同比下降3.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率下滑是主要原因,公司整体毛利率有望逐步筑底 [1] - 公司拿地愈加谨慎,上半年土地投资强度下降至14.5%,但高能级城市销售贡献提升 [1] - 资产运营和城市服务业务营收占比增长,非开发业务持续发力 [1] 财务预测 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为184.45亿元、192.96亿元和192.42亿元,同比增速分别为5.4%、4.6%和-0.3% [2] - 预计2024-2026年归母净利润分别为68.85亿元、69.51亿元和76.44亿元,同比增速分别为8.9%、1.0%和10.0% [2] - 预计2024-2026年每股收益分别为0.76元、0.77元和0.84元 [2]

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商蛇口（001979）公司半年报点评 2024 年 09 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 | --- | --- | |-------------------------------------------------------------|-------------| | 股票数据 | | | 09 [ Table_StockInfo 月 03 日收盘价（元） ] | 9.05 | | 52 周股价波动（元） | 7.45-13.99 | | 总股本 / 流通 A 股（百万股） | 9061/8323 | | 总市值 / 流通市值（百万元） | 82001/75319 | | 相关研究 | | | [Table_ReportInfo] 《营收利润快速上行，费用压降盈利提升》 | | | 2024.05.28 | | | 《多元经营已见成效，报表减负提质增长》 | | | 2024.03.21 | | | 《资源聚焦核心城市，销售业绩靓丽增长》 | | | 2023.09.06 市场表现 ...

%% %% 丨证券研究报告丨 公司研究丨点评报告丨招商蛇口（001979.SZ） [Table_Title] 扣非业绩保持平稳，持有业务稳健发展 | --- | --- | |-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------| | 报告要点 | | | [Table_Summary] 2024 年上半年实现营收 513 亿元（ -0.3% ），归母净利润 14.2 亿元（ -34.2% ），扣非后归 | | | 母净利润 14.0 亿元（ +0.4% ）。公司 2024 年上半年营收和扣非业绩保持平稳，归母净利润下降 | | | | | | 主要由于结算毛利率和投资收益下降，全年营收和业绩展望仍相对稳健。经营方面，公司三条 | | | 红线维持"绿档"水平，融资成本持续压降，销售规模维持行业第五，拿地持续聚焦核心城市， | | | 持有业务实现稳健发展，新发展模式探索保持领先。 | | 分析师及联系人 [Table ...

报告评级和核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [6] - 公司开发业务毛利率承压,资产运营业务稳健提升 [6] 公司经营情况 - 2024年上半年实现营业总收入512.7亿元,同比-0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比-34.2% [6] - 公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,导致归母净利润下降 [6] - 公司上半年实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,分别同比-39.3%、-35.9% [7] - 公司上半年获取7宗地块,计容建面80.1万方,总地价146.1亿元,同比下降64.9% [7] 资产运营情况 - 公司上半年实现资产运营收入36亿元,同比+15% [8] - 公司三道红线维持绿档,截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 [8] - 公司上半年新增融资成本3.01%,期末综合资金成本3.25%,较年初降低22个BP [8] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [9] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [9] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 核心观点 - 公司2024H1营收512.7亿元，同比减少0.3%；归母净利润14.2亿元，同比减少34.2%；扣非归母净利润14亿元，同比增加0.5% [1] - 开发业务营收399亿元，同比减少4%；资产运营营收31亿元，同比增加13%；城市服务营收83亿元，同比增加17% [1] - 公司整体毛利率同比下降4.3pct至12%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%，城市服务毛利率同比提升2.7pct至12.3% [1] - 2024H1公司销售金额1009.5亿元，同比减少39.3%，销售额维持行业前五；销售面积438.7万方，同比减少35.9%；累计销售均价23011元/平米，同比减少5.4% [1] - 公司2024H1共获取7宗土地，总地价146.1亿元，同比减少64.9%；计容建筑面积80.1万方，同比减少66.3% [1] - 公司总资产9127亿元，较上年末增加0.5%；总负债6221亿元，较上年末增加1.7%；有息负债2151亿元，较上年末增加1.3% [1] - 公司新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [1] 财务数据 - 2024E营收1772亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2025E营收1733亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2026E营收1647亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2024E动态PE14x [1] 行业表现 - 公司销售端表现略强于百强，上半年百强销售额同比下降41.8% [1] - 公司在全国12城进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3 [1] - 公司上半年新推盘首开当日去化率同比提升17pct [1] 投资策略 - 公司投资区域聚焦一二线，上半年拿地主要布局上海、广州、成都、合肥、南京等城市，"核心10城"的投资金额占比达86% [1] - 公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万方；获取4个轻资产管理输出项目，合计新增管理面积16.3万方 [1] 财务结构 - 公司剔除预收账款资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比为1.63，满足三道红线 [1] - 公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较上年末减少3.34pct [1]

公司报告 | 半年报点评 业绩波动下滑，强化投资管控——招商蛇口 24 年中报点评 事件：公司 24H1 实现营业收入 512.73 亿元，同比-0.33%；归母净利润 14.17 亿元， 同比-34.17%；基本每股收益 0.11 元/股，同比-50.00%。 收入平稳，结转利润率下滑影响利润。收入端，公司 24H1 实现营收 512.73 亿元，同 比-0.33%，开发业务收入 399.03 亿元，同比-4.15%，占比营收 77.82%；利润端， 归母净利润 14.17 亿元，同比-34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下 降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。公司 24H1 毛利率 11.98%，较 23 年同 期下降 4.28pct。其中，开发业务毛利率 12.24%，较 23 年同期下降 5.58pct，受项 目平均结转单价下降及结转产品类型、体量等因素影响。 销售聚焦核心城市，投资端加强管控。销售端，公司 24H1 签约销售面积 438.71 万平， 同比-35.86%，签约销售金额 1009.52 亿元，同比-39.34%；权益比例 65%，较 23 年同期+9pct。公司高能级 ...