招商蛇口（001979）公告，2025年4月，公司实现签约销售面积60.12万平方米，签约销售金额147.64亿 元。2025年1-4月，累计实现签约销售面积205.94万平方米，累计签约销售金额498.34亿元。近期新增项 目包括杭州市余杭区、成都市青羊区、北京市通州区等地块，涉及住宅和商业用途，总计容建筑面积分 别为14.86万平米、19.01万平米、8.68万平米，招商蛇口需支付价款分别为4.16亿元、16.36亿元、27.08 亿元。 ...

纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营业绩** - 2025年第一季度营收204.48亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.45亿元，同比增长34%，主要因上海项目结算权益比例高[4] - 整体毛利率12%，同比下降2.47个百分点，反映行业利润率承压，公司通过精细化管理和夯实资产质量应对[2][4] 2. **资产负债管理** - 2025年第一季度末货币资金881亿元，同比增加49亿元，现金储备充裕[2][5] - 通过补充权益资本和调整债务结构，截至2024年底有息负债综合资金成本降至2.99%，资产负债结构稳固[2][5] 3. **销售和市场表现** - 2025年第一季度签约销售面积145万平方米，签约销售规模350亿元，同比均下降12%，受可售货值规模影响[2][6] - 核心城市房地产市场呈现复苏态势，北京、杭州、成都等地项目表现优于预期[2][6] 4. **投资端动作** - 2025年第一季度在北京、上海等地获取七宗地块，总建筑面积72万平方米，总地价200亿元，坚持区域聚焦和以销定投策略[2][7] - 投资力度随市场变化增加，以销定投，根据销售回款和土地市场机会动态调整投资额度[13][15] 5. **业务板块表现** - 资产运营业务短期内难贡献利润，但长期能带来稳定现金流，产业园区等业务经营能力提升[2][8] - 物业管理服务板块持续优化服务质量，推动业绩增长[2][8] - 城市服务业务营收和归母净利润增速稳步增长，有望成重要收入和利润增长点[10] 6. **提升经营效益措施** - 推动资产盘活，如长租公寓REITs上市和博时蛇口产园REITs扩募计划，平衡业务现金流[2][9] - 通过睿智医药盘活资产，回笼现金支持业务发展并带来利润贡献[9] 7. **行业看法** - 政策支持行业基本面回稳，核心城市销售有韧性，行业规模大，存在结构性机会[11] 8. **销售相关情况** - 2025年4月销售降幅12%，核心原因是货值储备不足，去年年初可售货值约4500亿，今年约3200亿[12] - 公司注重现金流安全，对销售规模无明确目标[12] 9. **开发业务发展** - 短期内开发业务销售规模下滑，但权益比提升，权益销售规模下滑幅度小，长期有信心稳住基本盘[14][15] 10. **融资成本** - 综合融资成本持续下降，得益于宏观环境改善和招商局品牌优势，未来1 - 3年有信心保持行业领先，但难预测具体降幅[3][15] 11. **利润率情况** - 利润率受开发业务结算结构影响大，目前处于底部，下行空间有限，但反弹时间难预测[17][18] 12. **地方政策影响** - 地方政府收储及退换地政策有助于盘活存量资源，增加现金流，优化投资机会，是2025年重点任务[19] 13. **第四代住宅进展** - 积极参与重庆、武汉等地第四代住宅项目，提升住宅品质和品牌形象[20] - 四代住宅项目市场表现优于传统新房库存，通过规划调整促进销售，逐个项目推进[20][21] 14. **REITs影响** - REITs出表处理，回笼资金并带来利润贡献，对商业不动产分类管理，部分资产定位出表类[22] - 2025年4月博士后产业REITs扩募项目集中在深圳，核心持有类资产以自持为主[22] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 根据2024年有息负债规模2000 - 2200亿元和当前综合资金成本，可推算每年利息支出规模，且随资金成本下降，预计未来利息支出减少[16]

事件描述 公司发布2025 年一季度报告，报告期内公司实现营业收入204 亿元（-13.9%），归母净利润4.5 亿元 （+34.0%），扣非归母净利润3.9 亿元（+32.4%）。 事件评论 业绩实现稳健增长，拿地表现明显改善。业绩方面，公司2025Q1 营收下降但归母净利润实现稳健增 长，主要由于结转项目权益比例同比提升，全年营收面临下行压力，但业绩展望仍稳健。经营方面，公 司销售规模维持行业第五，拿地表现明显改善，财务安全边际维持较高水平，信用优势持续巩固，持有 业务稳健发展，新发展模式探索保持领先，综合竞争力维持前列。预计2025-2027 年归母净利润分别为 42/45/49 亿元，对应市盈率分别为19.9X/18.6X/16.9X，尽管表观PE 偏高，但实际PB 相对偏低（尤其是 剔除前海长久期资产隐含市值之后），当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持"买入"评 级。 营收下降但业绩实现稳健增长。公司2025Q1 营业收入同比下降13.9%，综合毛利率同比下降2.7pct 至 11.8%，期间费用率（不含研发费用）提升1.2pct 至7.1%，但归母净利润同比增长34.0%，主要由于结转 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-046 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于召开 2024 年年度股东大会的通知 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）董 事会决定召集 2024 年年度股东大会。本次股东大会采用现场投票与网络投票表 决相结合的方式，现将有关事项通知如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2024 年年度股东大会 2、召集人：公司董事会 3、合法合规性说明：本公司第四届董事会 2025 年第二次临时会议审议通 过了《关于召开 2024 年年度股东大会的议案》，会议的召集、召开符合有关法律、 法规、规章和公司章程的规定。 4、召开时间： 现场会议开始时间：2025 年 5 月 30 日（星期五）下午 2:30 网络投票时间：2025 年 5 月 30 日，其中，通过深圳证券交易所交易系统进 行网络投票的具体时间为：2025 年 5 月 30 日 9:15－9:25，9:30－11:30，13:00 －15:00；通过深圳证 ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第四届董事会 2025 年第二次临时会议通知于 2025 年 5 月 7 日以专人送达、电子邮件等方式送达全 体董事、监事及高级管理人员。2025 年 5 月 8 日，会议以通讯方式举行。会议 应到董事 8 人，实到董事 8 人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公司 章程》的规定。会议审议通过了以下议案： 议案一、关于提名第四届董事会非独立董事候选人的议案 近日，公司董事陶武先生因工作安排，向董事会申请辞去公司非独立董事及 在公司董事会专门委员会的相关职务，辞职后陶武先生将不在公司任职。由于陶 武先生的辞任不会导致本公司董事会成员人数低于法定最低人数，根据法律、法 规、其他规范性文件和《公司章程》的有关规定，其辞职自其辞职报告送达本公 司董事会时生效。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-045 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第四届董事会 2025 年第二次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 上述议案董事会均以 8 票同意，0 票反对， ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8][11] 报告的核心观点 - 公司2025Q1营收下降但归母净利润稳健增长，全年营收有下行压力但业绩展望仍稳健；经营上销售规模维持行业第五，拿地表现改善，财务安全边际高，信用优势巩固，持有业务发展好，新发展模式探索领先，综合竞争力前列；当前估值未反映中长期价值且隐含空间大 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2025年一季度报告显示，报告期内实现营业收入204亿元（-13.9%），归母净利润4.5亿元（+34.0%），扣非归母净利润3.9亿元（+32.4%） [6] 事件评论 - 营收下降但业绩稳健增长：2025Q1营业收入同比降13.9%，综合毛利率同比降2.7pct至11.8%，期间费用率提升1.2pct至7.1%，但归母净利润同比增34.0%，因结转项目权益比例同比提升；截至2024年末，（合同负债+预收账款）/年化营业收入=0.86X，后续收入端有压力，但毛利率处底部区间，资产减值计提有望减少，2025年业绩展望稳健 [11] - 销售降幅收窄，拿地表现改善：2025Q1销售额351亿元（-12.8%），排名行业第五，销售降幅较去年全年收窄，较2024Q4边际趋弱；2025年可售货值约3250亿元，全年销售有下行压力；Q1全口径拿地金额200亿元（+102.0%），拿地强度提升至57%（去年全年22%），核心一二线城市拿地金额占比93%，北京、上海占比76% [11] - 财务安全边际高，运营效率下行斜率放缓：2025Q1末剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率为51.1%、现金短债比为1.1，短债占比为24.7%，杠杆水平低，财务指标安全边际高；2024年末平均融资成本为2.99%，信用优势巩固；2025Q1并表回款/有息负债降至0.73，下行斜率放缓 [11] - 持有业务稳健发展，新模式探索领先：2024年主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct）；2025Q1招商积余营收44.6亿元（+19.9%），归母净利润2.2亿元（+15.1%）；2024年代建业务新增管理面积约898万平；公司拥有三个境内外上市REITs平台，新模式探索领先 [11] 财务报表及预测指标 - 利润表：预测2025 - 2027年营业总收入分别为1657.19亿元、1467.41亿元、1309.71亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为41.68亿元、44.74亿元、49.13亿元 [16] - 资产负债表：预测2025 - 2027年资产总计分别为8323.40亿元、8046.16亿元、7838.62亿元，负债合计分别为5410.59亿元、5084.66亿元、4823.64亿元 [16] - 现金流量表：预测2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为246.01亿元、195.37亿元、121.16亿元，投资活动现金流净额分别为 - 29.37亿元、 - 30.90亿元、 - 33.39亿元，筹资活动现金流净额分别为 - 81.17亿元、 - 67.65亿元、 - 56.88亿元 [16] - 基本指标：预测2025 - 2027年每股收益分别为0.46元、0.49元、0.54元，市盈率分别为19.92X、18.55X、16.89X，市净率分别为0.73X、0.72X、0.70X [16]

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"招商蛇口"） 于 2024 年 10 月 16 日召开第三届董事会 2024 年第十二次临时会议，于 2024 年 11 月 1 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易 方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券 交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册 资本，回购价格不超过 15.68 元/股。回购的资金总额不低于人民币 3.51 亿元且 不超过人民币 7.02 亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股 份方案之日起 12 个月内。 上述内容详见公司于 2024 年 10 月 17 日、2024 年 11 月 2 日在巨潮资讯网 分别披露的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的公告》（公告编号： 【CMSK】2024-098）、《回购报告书》（公告编号：【CMSK】2024-114）。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司回购股份资金来源中的自筹资金，为招商银行股份有限公司深圳分行提供的 股票回购贷款。 证券代码： ...

事件 4 月29 日，公司发布2025 年一季报：2025Q1 实现营业收入204.48 亿元，同比-13.9%；实现归母净利润 4.45 亿元，同比+34.0%。 我们预计公司2025-2027 年营业收入分别为1880.92/1981.17/2094.46 亿元，同比分别 +5.11%/+5.33%/+5.72%；归母净利润分别为49.09/54.45/61.23 亿元，同比分别 +21.56%/+10.91%/+12.46%。EPS 分别为0.54/0.60/0.68 元/股，3 年CAGR为14.88%。公司投资深耕高能 级城市，销售稳健，随着优质项目陆续结转，业绩有望持续改善，维持"买入"评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧 根据克而瑞数据，2025Q1 公司实现全口径销售金额350.7 亿元，同比-12.7%，稳居行业前5 名；权益销 售金额238.4 亿元，同比-4.3%，好于TOP100 房企平均水平（-5.0%），权益口径排名提升2 名至行业第 4 名；全口径销售面积为161.0 万平方米，同比-13.0%。 拿地同比翻倍，持续聚焦核心城市 根据中指院数据，20 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-043 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为南通招创提供担保的公告 本公司拟按51%的股权比例为南通招创向招商银行股份有限公司南通分行 申请的7亿元借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过3.57亿元，保证期间 为自担保书生效之日起至借款到期之日或垫款之日起另加三年。南通招创的另 外两方股东南通市中央创新区科创产业发展有限公司、江苏炜赋建设发展有限 公司亦将按各自股权比例为上述贷款提供连带责任保证。 为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司南通招创置业有限公司（以下简称"南通招创"） 向招商银行股份有限公司南通分行申请开发贷款人民币7亿元，贷款期限为3年。 本公司拟按51%的股权比例为上述开发贷款业务提供连带责任保证，担保本金金 额不超过人民币3.57亿元，保证期间为自担保书生效之日起至借款到期之日或 垫款之日起另加三年。 公司于2024年3月15日、2024年6月26日分别召开了第三届董事会第十次会 议及2023年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度 ...

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下滑但归母净利显著增长，积极补充优质土储、融资成本低且重视市值管理，伴随优质项目结转盈利能力有望持续恢复，维持“推荐”评级 [1][2][3] 业绩表现 - 2025Q1公司实现营收204.5亿元（yoy -13.9%），归母净利4.5亿元（yoy +34.0%） [1][2] 销售与土储 - 2025Q1公司实现销售面积145.8万㎡（yoy -12.5%），销售金额350.7亿元（yoy -12.8%） [1] - 2025Q1公司新增土储建面72.4万㎡，总地价200.2亿元，权益地价115.4亿元，权益比例57.6%，拿地强度升至57.1% [1] - 新增土储分布于核心一二线城市，北京、上海新增土储总地价152.9亿元，权益地价70.6亿元 [1] - 4月初公司再以27亿拓展北京通州地块 [1] 盈利增长原因 - 2025Q1少数股东损益占比降至 -15.3%（去年同期为65%），带动归母净利显著增长 [2] 毛利率情况 - 2025Q1毛利率为11.8%（yoy -2.7pct），随着2021年后核心城市项目结转，盈利能力有望恢复 [2] 融资与市值管理 - 25Q1公司新发10亿规模中期票据，票面利率2.05% [2] - 24年Q4公司宣布回购金额3.51 - 7.02亿，截至2025Q1末累计回购金额占拟回购金额上限的37.75% [2] - 2025年4月公司发布加快回购股份公告 [2] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年营业收入分别为1590.8、1557.4、1654.0亿元 [3] - 预计公司2025 - 2027年归母净利分别为45.1、49.8、55.1亿元 [3] - 对应PE分别为18.4x、16.7x、15.1x，维持“推荐”评级 [3]