上 市 公 司 证 券 研 究 报 告 房地产 2024 年 09 月 01 日 招商蛇口 (001979) ——业绩有所下降，融资优势明显 | --- | --- | |------------------------------------|-------------------------------| | 市场数据： | 2024 年 08 月 30 日 | | 收盘价（元） | 9.23 | | 一年内最高/最低（元） | 14.54/7.45 | | 市净率 | 0.8 | | 息率（分红/股价） | 3.47 | | 流通 A 股市值（百万元） | 76,817 | | 上证指数/深证成指 | 2,842.21/8,348.48 | | 注："息率"以最近一年已公布分红计算 | | | --- | --- | |------------------------------|-------------------------------| | | | | 基础数据 : | 2024 年 06 月 30 日 | | 每股净资产（元） | 10.68 | | 资产负债率 % | 68.16 | | 总 ...

报告公司投资评级 报告给予公司"推荐"评级。[3] 报告的核心观点 1) 公司营收同比微降,归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降。[2] 2) 公司销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升,拿地坚持聚焦,三道红线稳居绿档。[2] 3) 公司作为具有低融资成本优势的央企,持续降低融资成本,核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。[3] 报告内容总结 1. 营收同比微降,归母净利润下降 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元,同比下降0.33%[1] - 实现归母净利润14.17亿元,同比下降34.17%[1] - 利润总额和归母净利润同比下降主要由于开发业务毛利率下降,以及转让子公司股权投资收益下降[2] 2. 销售权益占比和核心城市贡献持续提升 - 2024年1-6月公司签约销售面积438.71万平方米、销售金额1009.52亿元,销售权益占比上升9个百分点[2] - "强心30城"签约销售额占比高达91%,与2023年同期持平;"核心10城"销售业绩贡献占比达66%,相较2023H1上升2个百分点[2] - 2024年上半年公司获取7宗地块,总计容建面约80.13万方,其中"核心10城"投资金额占比86%[2] - 公司三道红线指标均处于绿档[2] 3. 未来发展前景良好 - 公司作为央企具有低融资成本优势,持续降低融资成本[3] - 核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩增长打下坚实基础[3] - 预测公司2024-2026年营业收入和净利润将保持增长[3]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [6][7] 报告的核心观点 销售结构持续优化，强化投资管控 - 2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五 [6] - 销售权益比65%，同比提升9个百分点 [6] - 高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点 [6] - 新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点 [6] - 上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在"核心10城"投资金额占比达86% [6] - 获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米 [6] - 获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米 [6] 财务状况稳健，"三道红线"维持绿档 - 2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍 [6] - 公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点 [6] - 期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [6] 业绩承压 - 2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2% [4][6] - 归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3% [4][6] - 2024年上半年公司实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2% [4][6] - 2024年公司营业收入预测为183,758百万元，同比增长5.0% [5] - 2024年公司归母净利润预测为6,510百万元，同比增长3.0% [5] - 2024年公司毛利率预测为12.0%，同比下降3.9个百分点 [5] - 2024年公司净利率预测为3.5%，同比下降0.1个百分点 [5] - 2024年公司ROE预测为5.3%，与2023年持平 [5] 运营数据 - 2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9% [6] - 2024年上半年公司销售金额1009.5亿元，同比下降39.3% [6] - 公司销售权益比65%，同比提升9个百分点 [6] - 强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点 [6] - 新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点 [6] - 上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在"核心10城"投资金额占比达86% [6] - 获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米 [6] - 获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米 [6] 财务状况 - 2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍，维持"三道红线"绿档 [6] - 公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点 [6] - 期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [6]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][4] 核心观点 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比微降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，主要因结转项目毛利率下降及去年同期股权投资收益较高 [2][6][7] - 扣非后归母净利润13.99亿元，同比微增0.45% [2][6][7] - 销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%；销售面积438.71万平方米，同比减少35.9% [2][8] - 三道红线均保持在"绿档"，综合融资成本降至3.25%，较年初下降22个基点 [2][9] 财务数据 - 2024年上半年营业收入512.73亿元，同比-0.33%；归母净利润14.17亿元，同比-34.17% [6][7] - 扣非后归母净利润13.99亿元，同比+0.45% [6][7] - 销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%；销售面积438.71万平方米，同比减少35.9% [8] - 综合融资成本3.25%，较年初下降22BP [9] 盈利预测 - 预计2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19% [10] - 预计2024-2026年归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17% [10] - 预计2024-2026年EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为17.1% [10] 行业与战略 - 公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一 [8] - 上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地价146.14亿元，拿地强度14.5% [8] - 权益拿地金额99.97亿元，权益占比68.4% [8]

招商蛇口 (001979.SZ) 买入(维持评级) 公司点评 证券研究报告 当期营收利润下滑,投销稳健财务安全 事件 2024 年 8 月 30 日招商蛇口发布 2024 半年报,1H24 实现营业收入 512.7 亿元,同比-0.3%;实现归母净利润 14.2 亿元,同比-34.2%; 2Q24 实现营业收入 275. 3 亿元,同比-24.5%;实现归母净利润 10.8 亿元，同比-42.3%。 点评 营收利润承压,主因毛利率下滑:1H24公司房地产项目平均结转 单价下降,开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑。 而归母净利润同比-34.2%,主要由于:1)受市场下行影响,公司 当期结算项目毛利率下滑，1H24 结算毛利率 11.98%,同比下降 4. 28pct;②合作项目投资收益亦受市场影响,1H24公司投资收益 11.15 亿元，同比减少 3.53 亿元。 销售结构持续优化,核心城市地位巩固：1H24 公司销售金额 1010 亿元,同比-39%(TOP100 房企平均同比-42%),销售排名稳居行业 前五。1H24 销售权益比升至 65%，同比增长 9cpt;"强心 30 城" 销售贡献占比 ...

财务业绩 - 公司2024年上半年营业收入为512.73亿元,同比下降0.33%[10] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为14.17亿元,同比下降34.17%[10] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流量净额为12.88亿元,同比下降95.14%[10] - 公司2024年上半年基本每股收益为0.11元,同比下降50.00%[10] - 公司2024年上半年加权平均净资产收益率为0.99%,同比下降1个百分点[10] - 公司2024年上半年总资产为9,126.93亿元,较上年度末增加0.46%[10] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净资产为1,135.50亿元,较上年度末下降5.16%[10] 非经常性损益 - 公司2024年上半年计入当期损益的政府补助为4,907.55万元[14] - 公司2024年上半年除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为-5,972.89万元[14] - 公司2024年上半年其他符合非经常性损益定义的损益项目为2,034.55万元[14] 业务发展 - 公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发住宅人居系统，从"好房子"到"好生活"打造高质量的品质人居[16] - 公司在主要核心城市推出多个品质项目，赢得了市场肯定和客户认可，逐渐形成稳定的产品新谱系，保持产品力领先优势[16] - 公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，整体债务结构稳固、风险可控[20] - 公司全面落实降本增效举措，资金成本显著降低，新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP[20] - 公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，销售规模稳居行业前五[20] - 公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1[20] 多元业务发展 - 公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%[21] - 公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点[21] - 公司持有业务多点开花，新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店[21] - 公司坚定轻重并举，持续打造多元美好生活空间[18] - 公司成功竞得上海松江泗泾 TOD 集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等 4 个轻资产运营管理项目[22] - 公司产业园业态布局国内核心一二线 17 个城市，在营主要项目 34 个，总经营建筑面积约 252 万平方米，2024 上半年产业园运营收入实现 5.72 亿元[22] - 公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名[22] - 公司集中商业在营项目 38 个，总经营建筑面积约 215 万平方米，上半年集中商业运营收入为 8.38 亿元[23] - 公司长租公寓业务已开业项目经营建筑面积约 133 万平方米，房源总数 3.24 万间，报告期内运营收入为 6.29 亿元[23] - 公司写字楼实现运营收入 6.50 亿元，持续强化产业聚能，打造"空间-产业"生态圈[25] - 公司酒店业务实现运营收入为 4.96 亿元，新开业 1 个三亚崖州湾馨乐庭酒店[26] - 公司旗下物业管理平台招商积余实现营业收入 78.39 亿元，管理面积达 3.85 亿平方米[28] - 招商会展不断突破，顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目[29] - 招商邮轮上半年共接待旅客 261 万人次，同比增长 12%[30] 代建业务 - 公司累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1,800万平方米[31] - 公司新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市[31] - 公司持续推进数字化赋能，获得数字化专利9项，申报中数字化专利5项，获得数字化软著授权3项[31] 绿色发展 - 公司装配式建筑面积新增221万平方米，占新开工项目面积比例为89%；新增绿色建筑项目19个，新增建筑面积250万平方米[32] - 公司MSCI ESG评级为A，国证、中证等ESG评级均为AAA，为行业第一[32] 组织架构优化 - 公司开发区域由7个整合为5个，成立代建业务专业公司"招商建管"[32] 荣誉与认可 - 公司荣获"2024沪深上市房地产公司综合实力TOP10第二位""2024沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10第三位"等多项荣誉[33][34] - 公司运营的蛇口滨海文化创意产业带获得"国家文化产业示范基地"称号[34] - 公司获得"2024中国房地产上市公司代建运营优秀企业""2024中国房地产上市公司治理TOP10"等荣誉[34] - 公司获得"2024中国产业

公司基本信息 - 公司名称：招商蛇口（001979.SZ）[2] - 报告日期：2024年08月12日[2] - 当前股价：8.77元[3] - 一年最高最低股价：15.16元/7.45元[3] - 总市值：794.64亿元[3] - 流通市值：729.89亿元[3] - 总股本：90.61亿股[3] - 流通股本：83.23亿股[3] - 近3个月换手率：65.84%[4] 投资评级 - 投资评级：买入（维持）[3] 核心观点 - 销售降幅持续收窄，融资成本保持低位，维持"买入"评级。看好低价项目结转结束后业绩持续修复，未来市占率有望持续提升。预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.4、11.3、10.7倍[5] 销售情况 - 单月销售降幅持续收窄，销售规模维持行业前五。2024年7月实现销售金额158.6亿元，同比下降21.2%；实现销售面积76.9万方，同比下降3.3%。1-7月累计实现销售金额1168.1亿元，同比下降37.4%；实现销售面积515.6万方，同比下降32.5%；实现销售均价22657元/平米，同比下降7.3%[6] 拿地情况 - 7月上海宝山拿地，拿地强度有所减弱。1-7月公司获取8宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面94.1万方，总地价177.3亿元，同比下降59.7%；拿地金额权益比66.9%，拿地强度15.2%，拿地均价18832元/平米，同比提升5.9%[7] 财务状况 - 结转毛利率下降，融资保持畅通。2024H1实现营业总收入512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%。上半年发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%。8月公司拟发行不超50亿元公司债，其中三年期票面利率2.1%，五年期票面利率2.3%[8] 财务摘要和估值指标 - 营业收入：2022年1830.03亿元，2023年1750.08亿元，2024年预计1900.22亿元，2025年预计2002.35亿元，2026年预计2071.65亿元。YOY：2022年13.9%，2023年-4.4%，2024年预计8.6%，2025年预计5.4%，2026年预计3.5%[9] - 归母净利润：2022年42.64亿元，2023年63.19亿元，2024年预计63.91亿元，2025年预计70.29亿元，2026年预计74.38亿元。YOY：2022年-58.9%，2023年48.2%，2024年预计1.1%，2025年预计10.0%，2026年预计5.8%[9] - 毛利率：2022年19.3%，2023年15.9%，2024年预计15.4%，2025年预计16.3%，2026年预计17.1%[9] - 净利率：2022年5.0%，2023年5.2%，2024年预计4.7%，2025年预计4.9%，2026年预计5.1%[9] - ROE：2022年3.2%，2023年3.1%，2024年预计2.9%，2025年预计3.1%，2026年预计3.3%[9] - EPS：2022年0.47元，2023年0.70元，2024年预计0.71元，2025年预计0.78元，2026年预计0.82元[9] - P/E：2022年18.6倍，2023年12.6倍，2024年预计12.4倍，2025年预计11.3倍，2026年预计10.7倍[9] - P/B：2022年1.0倍，2023年0.8倍，2024年预计0.8倍，2025年预计0.7倍，2026年预计0.7倍[9]

招商奖中（001979）2024 年半年度 业绩快报点评 利润牛侦救压，换土储手放线 李项： 公司发布辛産业绩快报，预计 2024 辛辛度实现营业收入约 512.73 亿元, : 同比下降 0.33%；预计归非净利润 14.17 亿元，同比下降 34.17%；预计标非归 寻净利润 13.99 亿元，同比上升 0.45%. 开论： : 消化低毛利土倫，村鋼永永低，2024 年上半年密至总收入同比下降 0.33%，密 业利润同比下降 40.18%，扫导净利润同比下降 34.17%，蒙业利润率为 5.7%， 同比下滑 3.8pcts。蒙圣科润布鲁净利润下滑递度较快，主委原因是开发业务 项目站转毛利丰同比下降，以及特让子公司股权投资收益同比减少。 :� 是幾樣必滅亡本地被貪氣味，上半半土地被貪暴度为 14.5%。 1 ) 根据危奇境 藝藝，上半年百發房全全地会ฎ同比下降 40%，李志規模的教程一方面是房企 以物定产、自身扩张意思诚药，对于性价比不高的地块较为谨慎；另一方面也 有土地供给境增量控制的影响。2）招商蛇口上半年共获取了杂地块，总计客 建面 80.14 万方，总地价 146 亿元，权益地价 100 亿元，地块 ...

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 公司2024年上半年扣非归母净利润保持平稳,同比增长0.4% [2] - 公司2024年上半年销售金额和销售面积同比大幅下降,分别下降39.3%和35.9% [2] - 公司2024年上半年拿地力度较大,拿地金额146亿元,权益拿地金额97亿元 [3] - 预计公司2024-2026年归母净利润将分别为85亿、100亿和105亿元,同比增长34%、18%和5% [4] 财务数据总结 - 公司2022-2026年营业收入、归母净利润和每股收益等主要财务指标预计将保持增长 [10] - 公司盈利能力指标如毛利率、净利率和ROE等将逐步提升 [10] - 公司偿债能力指标如资产负债率和净负债比率将逐步改善 [10]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司收入规模同比微降,扣非净利润基本持平 [4][5] - 公司销售排名行业前五,但拿地强度有所减弱 [6] - 公司派息比例较高,拟发行租赁住房REITs盘活资产 [7] 收入规模及盈利能力 - 2024H1公司实现营业总收入512.7亿元,同比下降0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比下降34.2% [5] - 公司2024-2026年归母净利润预计为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [4] - 公司2024-2026年毛利率预计为15.4%、16.3%、17.1%,净利率预计为4.7%、4.9%、5.1% [8][16] 销售及拿地情况 - 2024H1公司实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,同比分别下降39.3%和35.9% [6] - 2024H1公司获取7宗地块,总地价146.1亿元,同比下降64.9%,拿地强度有所减弱 [6] 财务及资产情况 - 公司2024H1发行4笔超短融共47亿元,融资渠道畅通 [7] - 公司拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs,盘活资产 [7] - 公司2022-2026年资产负债率维持在66.8%-68.6%之间,财务状况良好 [15]