报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 2025Q1公司归母净利润同比增长34%，增速高于营收主要因少数股东损益同比减少，Q1少数股东损益占比同比下降79.7个百分点至-15.3% [4][7] - 2025Q1公司销售面积和金额同比分别下降12.5%和12.8%，销售均价同比微跌0.4%，较2024年全年上涨2.6%；Q1新增土储建面72.4万平米、总地价200.2亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比升至49.7%、57.1%，权益比例57.6%；新增土储分布于北京、上海等城市，北上新增土储总地价152.9亿元、权益地价70.6亿元 [7] - 维持原有预测，预计公司2025 - 2027年EPS分别为0.54元、0.59元、0.63元，当前股价对应PE分别为17.0倍、15.3倍、14.5倍；公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 公司名称为招商蛇口，代码001979.SZ，行业为房地产，大股东是招商局集团有限公司，持股50.84%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会，流通A股8458百万股，总市值825亿元，流通A股市值770亿元，每股净资产10.97元，资产负债率67.4% [1] 财务数据 - 2025Q1公司实现营业收入204.5亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.5亿元，同比增长34% [4][7] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为1698.21亿元、1545.37亿元、1375.38亿元，同比分别下降5.1%、9.0%、11.0%；净利润分别为48.58亿元、53.78亿元、56.72亿元，同比分别增长20.3%、10.7%、5.5% [6] - 2024 - 2027年毛利率分别为14.6%、14.6%、15.3%、15.8%；净利率分别为2.3%、2.9%、3.5%、4.1%；ROE分别为3.6%、4.2%、4.5%、4.6% [6] - 2024 - 2027年资产负债率分别为66.7%、64.8%、60.8%、55.8%；净负债比率分别为27.0%、14.8%、4.0%、 - 5.7% [8] - 2024 - 2027年经营活动现金流分别为316.05亿元、376.01亿元、346.53亿元、325.59亿元；投资活动现金流分别为31.58亿元、 - 1.77亿元、 - 1.77亿元、 - 1.77亿元；筹资活动现金流分别为 - 234.05亿元、 - 528.65亿元、 - 421.18亿元、 - 408.82亿元 [9]

事件 2025 年4 月29 日，公司发布2025 一季报：实现营收204.48 亿元，同比-13.90%；归母净利润4.45 亿元， 同比+34.02%。 点评 营收同比下降，归母净利润同比提升，主要系期内结转项目的权益比例提升。 投资建议 随着25 年前海高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升，公司业绩有望触底回升。我们预计公司 2025-2027 年的归母净利润分别为49.6 亿元/56.5 亿元/63.9 亿元，同比增速分别为 +22.9%/+13.9%/+13.0% 。公司股票现价对应PE 估值分别为16.6x/14.6x/12.9x，维持"买入"评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。 一季度销售规模下降。25 年一季度公司销售金额350.70 亿元，同比-12.8%；销售面积145.82 万方，同 比-12.5%。 一季度公司获取7 宗地块均位于一二线。25 年一季度公司合计拿地7 宗（北京2 宗+佛山2 宗+上海1 宗 +成都1 宗+长沙1 宗），总权益拿地金额115.4 亿元，综合权益比例57.6%，计容建筑面积72.42 万方。 博时蛇口产园REIT 申 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 25Q1营收同比-14%、业绩同比+34%超市场预期，销售额351亿、同比-13%，行业排名第5，拿地积极聚焦核心城市，三条红线稳居绿档，加权融资成本优势明显，持有型物业收入稳步增长，维持“买入”评级，预计公司将受益于行业格局优化，后续行业止跌回稳后利润率提升可期[6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月29日收盘价9.10元，一年内最高/最低13.44/8.11元，市净率0.8，息率3.52，流通A股市值76,966百万元，上证指数/深证成指3,286.65/9,849.80 [1] 基础数据 - 2025年03月31日每股净资产10.97元，资产负债率67.37%，总股本/流通A股9,061/8,458百万，流通B股/H股无 [1] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|178,948|20,448|169,399|160,784|162,541| |同比增长率（%）|2.3|-13.9|-5.3|-5.1|1.1| |归母净利润（百万元）|4,039|445|4,230|4,661|5,365| |同比增长率（%）|-36.1|34.0|4.7|10.2|15.1| |每股收益（元/股）|0.37|0.04|0.47|0.51|0.59| |毛利率（%）|14.6|11.8|14.5|14.6|14.6| |ROE（%）|3.6|0.4|4.1|4.4|4.8| |市盈率|20|/|19|18|15| [5] 财务摘要 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175,008|178,948|169,399|160,784|162,541| |归母净利润（百万元）|6,319|4,039|4,230|4,661|5,365| [8] 业绩情况 - 25Q1公司营业收入204亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%；扣非后归母净利润3.9亿元，同比+32.4%；基本每股收益0.04元，同比+300%；毛利率、归母净利率分别为11.8%、2.2%，同比分别-2.7pct、+0.8pct；三费费率为7.2%，同比+1.1pct；合联营企业投资收益1.3亿元，同比+655%；截至25Q1末，合同负债达1,502亿元，同比-12.0%，可覆盖24年地产结算收入0.96倍 [6] 销售与拿地情况 - 2025Q1实现销售金额351亿元，同比-12.8%；销售面积146万平，同比-12.5%，销售额排名行业第5；销售均价2.4万元/平，同比-0.4%；拿地金额200亿元，同比+102%；拿地面积72万平，同比+52%；拿地均价2.8万元/平，同比+33%；拿地/销售金额比57%，拿地/销售面积比50%；拿地/销售均价比115%；截至2024年末，总未竣工面积2,715万平，覆盖24年销售面积2.9倍 [6] 财务与运营情况 - 至2025Q1末，剔除预收账款的资产负债率60.5%，净负债率51.1%，现金短债比为1.5倍，处于绿档；有息负债余额2,326亿元，同比+6.9%；截至2024年末，加权融资成本仅2.99%，同比-48BP；截至2025年3月31日，累计回购股份数量2,668万股，占总股本的比例为0.294%，总对价2.65亿元；2024年主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比+12%；EBITDA 36.67亿元，同比+11% [6]

整体财务关键指标变化 - 本报告期营业收入204.48亿元，较上年同期下降13.90%；归属于上市公司股东的净利润4.45亿元，同比上升34.02%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为-87.93亿元，较上年同期增长17.13%；基本每股收益和稀释每股收益均为0.04元/股，同比增长300.00%[5] - 加权平均净资产收益率为0.34%，较上年同期上升0.24个百分点；总资产8666.63亿元，较上年度末增长0.74%[5] - 归属于上市公司股东的所有者权益1089.68亿元，较上年度末下降1.84%[5] - 支付的永续债利息为1.12亿元；用最新股本计算的全面摊薄每股收益为0.04元/股[7] - 非经常性损益合计5926.33万元，其中非流动性资产处置损益68.23万元，计入当期损益的政府补助1089.97万元[9] - 报告期末普通股股东总数为142775户；招商局集团有限公司持股比例为50.84%，为第一大股东[13] - 公司净利润为3.8649097872亿美元，较上期9.3608579306亿美元下降58.71%[22] - 基本每股收益为0.04，较上期0.01增长300%[22] - 稀释每股收益为0.04，较上期0.01增长300%[22] 资产负债项目关键指标变化 - 应收账款较上年末增加44.44%至50.70亿元，主要因应收物业管理费增加；预付款项较上年末增加40.83%至64.31亿元，因预付土地款增加[11] - 应收股利较上年末减少43.87%至1.28亿元，因收回应收未收股利；应付股利较上年末减少32.51%至5.82亿元，因支付应付未付股利[12] - 2025年3月31日货币资金为880.94亿元，较2024年12月31日的1003.51亿元减少12.21%[18] - 2025年3月31日应收账款为50.70亿元，较2024年12月31日的35.10亿元增长44.44%[18] - 2025年3月31日流动资产合计为6184.26亿元，较2024年12月31日的6141.66亿元增长0.69%[19] - 2025年3月31日资产总计为8666.63亿元，较2024年12月31日的8603.09亿元增长0.74%[19] - 2025年3月31日流动负债合计为3934.46亿元，较2024年12月31日的3863.08亿元增长1.85%[19] - 2025年3月31日负债合计为5838.64亿元，较2024年12月31日的5735.64亿元增长1.79%[20] - 2025年3月31日所有者权益合计为2827.99亿元，较2024年12月31日的2867.45亿元减少1.38%[20] 成本费用关键指标变化 - 研发费用较上年同期减少33.87%至2765.08万元，因研发投入同比减少；财务费用较上年同期增加30.41%至6.58亿元，因利息收入同比减少[12] - 本期营业总收入为204.48亿元，较上期的237.47亿元减少13.98%[21] - 本期营业总成本为198.50亿元，较上期的222.07亿元减少10.61%[21] - 本期销售费用为3.92亿元，较上期的5.38亿元减少27.16%[21] 现金流量关键指标变化 - 经营活动产生的现金流量净额为-87.9346808583亿美元，较上期-106.1123109111亿美元有所改善[23] - 投资活动产生的现金流量净额为-27.9102829275亿美元，较上期-6.9980370791亿美元亏损扩大[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-6.4369582192亿美元，较上期62.7274988361亿美元由盈转亏[24] - 现金及现金等价物净增加额为-122.3230414891亿美元，较上期-50.4480856782亿美元亏损扩大[24] - 销售商品、提供劳务收到的现金为283.3513479066亿美元，较上期274.0920533414亿美元增长3.37%[23] - 收到的税费返还为7.0060712557亿美元，较上期3.9644619101亿美元增长76.72%[23] - 吸收投资收到的现金为0.99亿美元，较上期9.4809832亿美元下降89.56%[23]

招商蛇口（001979）公告，2025年第一季度营业收入204.48亿元，同比下降13.90%。净利润4.45亿元， 同比增长34.02%。 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年营收增长但净利润下滑，受毛利率下滑和资产减值影响短期业绩承压；销售能力提升且拿地聚焦核心城市可抵御风险；财务安全融资渠道畅通成本低；考虑行业下行因素调整盈利预测，因当前估值低维持“买入”评级 [3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 总股本9060.84百万股，流通股本8457.82百万股，市价9.37元，市值84900.03百万元，流通市值79249.78百万元 [1] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|175008|178948|166779|159941|163300| |增长率yoy%|-4%|2%|-7%|-4%|2%| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4342|4787|5407| |增长率yoy%|48%|-36%|8%|10%|13%| |每股收益（元）|0.70|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股现金流量|3.47|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |净资产收益率|2%|1%|1%|2%|2%| |P/E|13.4|21.0|19.6|17.7|15.7| |P/B|0.7|0.8|0.8|0.7|0.7| [3] 报告摘要 - 3月17日公司发布2024年年报，全年营收1789.5亿元同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1% [4] 业绩承压，融资优势突出 - 收入稳步增长但利润率下滑及减值拖累利润，2024年营收1789.5亿同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1%，净利润低于营收增速因销售毛利率下滑和资产、信用减值显著增长 [6] - 重点城市销售提升，2024年销售面积935.9万平方米、销售金额2193亿元，多地销售排名靠前；拿地聚焦核心10城，全年获取26宗地块，总地价约486亿元，核心10城投资金额占比90%，一线城市投资占比59% [6] - 财务安全，2024年末货币资金1003.5亿元较2023年增长，“三道红线”处于绿档；融资渠道畅通，落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.6亿元，票面利率低，年末综合资金成本2.99%较年初降低48BP [6] - 投资建议：考虑行业下行因素预计2025 - 2027年EPS分别为0.48、0.53和0.60元/股（原预测2025 - 2026年为0.84和0.90元/股），因当前估值低维持“买入”评级 [6] 盈利预测表 资产负债表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|100351|216813|207924|212290| |应收票据|63|0|0|0| |应收账款|3510|3102|2994|3036| |预付账款|4567|5704|5464|5572| |存货|369183|350074|335328|341969| |合同资产|69|16|19|25| |其他流动资产|136491|128664|123402|130893| |流动资产合计|614166|704356|675111|693759| |其他长期投资|132870|132870|132870|132870| |长期股权投资|76504|76504|76504|76504| |固定资产|11444|8910|7087|5793| |在建工程|824|924|924|924| |无形资产|1821|1872|1970|1948| |其他非流动资产|22681|157502|157495|157484| |非流动资产合计|246143|378581|376850|375423| |资产合计|860309|1082938|1051961|1069183| |短期借款|2751|20|20|20| |应付票据|0|143|63|51| |应付账款|53115|49909|48216|49589| |预收款项|274|177|180|193| |合同负债|141952|133423|127953|130640| |其他应付款|96226|95000|95000|95000| |一年内到期的非流动负债|49655|50000|50000|50000| |其他流动负债|42335|37286|34965|35565| |流动负债合计|386308|365957|356398|361058| |长期借款|125777|130777|133777|135777| |应付债券|46900|46900|46900|46900| |其他非流动负债|14578|14495|14495|14495| |非流动负债合计|187256|192172|195172|197172| |负债合计|573564|558129|551570|558230| |归属母公司所有者权益|111007|113073|116047|119642| |少数股东权益|175738|177185|178781|180583| |所有者权益合计|286745|290258|294828|300225| |负债和股东权益|860309|1082938|1051961|1069183| [7] 利润表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|178948|166779|159941|163300| |营业成本|152812|142596|136590|139295| |税金及附加|6930|6671|6398|6532| |销售费用|4014|3836|3679|3756| |管理费用|2103|2001|1919|1960| |研发费用|129|120|115|118| |财务费用|1943|-2494|-3386|-3155| |信用减值损失|-1550|-1600|-1200|-1000| |资产减值损失|-4484|-5000|-4000|-3000| |公允价值变动收益|-36|-50|-40|-30| |投资收益|3892|2000|1000|1000| |其他收益|128|120|120|120| |营业利润|9000|9558|10547|11925| |营业外收入|247|240|240|240| |营业外支出|157|150|150|150| |利润总额|9090|9648|10637|12015| |所得税|4901|3859|4255|4806| |净利润|4189|5789|6382|7209| |少数股东损益|150|1447|1596|1802| |归属母公司净利润|4039|4342|4787|5407| |NOPLAT|5084|4293|4350|5316| |EPS（摊薄）|0.45|0.48|0.53|0.60| [7] 主要财务比率 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力| | | | | |营业收入增长率|2.3%|-6.8%|-4.1%|2.1%| |EBIT增长率|-26.0%|-35.2%|1.3%|22.2%| |归母公司净利润增长率|-36.1%|7.5%|10.2%|13.0%| |获利能力| | | | | |毛利率|14.6%|14.5%|14.6%|14.7%| |净利率|2.3%|3.5%|4.0%|4.4%| |ROE|1.4%|1.5%|1.6%|1.8%| |ROIC|3.7%|1.8%|1.9%|2.2%| |偿债能力| | | | | |资产负债率|66.7%|51.5%|52.4%|52.2%| |债务权益比|83.6%|83.4%|83.2%|82.3%| |流动比率|1.6|1.9|1.9|1.9| |速动比率|0.6|1.0|1.0|1.0| |营运能力| | | | | |总资产周转率|0.2|0.2|0.2|0.2| |应收账款周转天数|7|7|7|7| |应付账款周转天数|134|130|129|126| |存货周转天数|926|908|903|875| |每股指标（元）| | | | | |每股收益|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股经营现金流|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |每股净资产|10.92|11.15|11.48|11.88| |估值比率| | | | | |P/E|21|20|18|16| |P/B|1|1|1|1| |EV/EBITDA|258|353|372|334| [7][8]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-041 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为厦门西海湾提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、担保情况概述 为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司厦门西海湾邮轮城投资有限公司（以下简称"厦 门西海湾"）向厦门银行股份有限公司申请授信额度4.5亿元，贷款期限为5年； 本公司拟按60%的股权比例为上述贷款提供连带责任保证，担保本金金额分别不 超过人民币2.7亿元，保证期间为从保证合同生效之日起至授信合同项下的债务 履行期限届满之日后三年。 公司于2024年3月15日、2024年6月26日分别召开了第三届董事会第十次会 议及2023年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度的 议案》，同意公司为公司控股子公司的银行等金融机构信贷业务以及其它业务提 供不超过人民币467亿元的担保额度，其中公司为资产负债率70%以上的控股子 公司提供担保的额度不超过人民币350亿元，担保额度的有效期为自202 ...

文章核心观点 招商蛇口揽阅系产品全面升级项目落地长沙，长沙揽阅带来五大革新领衔长沙场景时代，首期万方实景示范区将于5月正式开放 [1][5][7] 项目发展历程 - 2023年揽阅诞生于西安，致力于缔造年轻力领衔品牌，回应中国青年家庭对品质生活需求 [3] - 三年时间7座揽阅相继布局北京、上海、天津等新老一线城市新兴中心 [3] 品牌内涵 - 以“乐享生活，人间烟火”为品牌内涵，通过城市新引力、社交新关系、生活新体验重塑城市理想生活中人与城市、友邻、场所的亲密链接 [3] 产品革新 - 建筑面积约3600㎡首创度假公园式景观，将“归家动线”升维为五感沉浸的度假旅程 [5] - 建筑面积约7800㎡超级公区，个别楼栋近7米高双层空间，增加生活体验和场景 [5] - 建筑面积约2000㎡首创假日集合式会所，12幕高浓度生活场，功能全新、场景多样 [5] - 将材料与湖南非遗传统工艺结合，让三千多年的文脉焕发新风采 [5] - 建筑面积约117至139㎡负公摊低密小高层，128平的3 + 1房与旧规150平洋房空间尺度类似 [7]

活动基本信息 - 活动类别为业绩说明会，时间是 2025 年 4 月 23 日 14:30 - 16:40，地点在深圳证券交易所上市大厅，线上直播平台为互动易、全景网 [1] - 参与对象为现场及网络直播面向的所有投资者，接待人员有董事余志良、陶武等 [1] 业绩介绍 - 副总经理伍斌介绍公司主要财务指标、2024 年经营情况和 2025 年发展展望 [1] 经济形势与房地产政策 经济形势 - 2024 年宏观经济面临多重下行压力，9 月底后一揽子增量政策推动经济企稳，全年 GDP 达成预定增长目标 [1] - 2025 年政策驱动经济复苏，政府将实施更积极宏观政策，稳住楼市和股市；前沿科技突破为经济高质量发展注入新动力；外部关税政策或加大国内消费力度 [1][2] 房地产政策 - 2024 年“926”政治局提出促进行业止跌回稳等；10 月住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”政策 [2] - 2025 年两会将“稳住楼市”纳入政府工作报告，3 月各部委和省市发布稳市场政策，4 月 18 日国常会提出推动房地产市场平稳健康发展，预计后续有更多配套政策 [2] 2025 年房地产市场展望 市场表现 - 一季度百城新建商品房量价同比降幅收窄，多数城市环比上涨，核心城市高品质住宅去化率提高 [3] - 30 个重点城市 3 月二手房成交量同比涨 20%，多数城市环比上涨，北京、上海、深圳、杭州涨幅居前 [3] 企业情况 - 部分房地产企业度过困难阶段，投资拿地、产品打造等能力提升，高能级城市一季度土地市场复苏明显，杭州、上海、成都地价成交额达 600 亿 [3] 客户需求 - 尽管居民预期转弱，但改善市场空间大，住宅产品迭代快，激发购房换房冲动，行业呈企稳复苏趋势 [3] 公司拿地策略 - 招商蛇口保持战略定力，践行“四个不失”要求，延续“聚焦核心、稳健进取、结构优化”投资策略，深耕核心城市和板块，坚持“以销定投”确保高质量发展 [4] 公司战略与业务规划 战略调整 - 在房地产新模式下，招商蛇口聚焦能力提升，做到“存量做优、增量优做” [4] 业务板块规划 - 开发业务：是基本盘，未来行业规模预计稳住 8 - 10 万亿，公司坚持“五精”战略，打造“招商好房子” [4] - 资产运营：做强做精核心业务运营能力，去年 24 个项目入市，今年 20 多个项目、近百万平米持有物业投入运营，发挥“运营 + REITs”产融结合能力 [4] - 物业服务：提质增效、做大规模，依托客户生态圈优势探索数智化和绿色化服务能力 [4] 融资新模式 - 因应地产新模式打造地产融资新模式，匹配适宜资本和负债结构，打造“堡垒式”资产负债表和“棉袄式”现金流量表，降本增效，保持领先资本结构和最优资金成本 [5]

担保情况 - 招商建管向招行深圳分行申请5000万元3年期授信，深圳地产拟100%股权比例担保[2] - 公司为控股子公司担保额度不超467亿元，超70%负债率子公司不超350亿元[3] - 本次担保后，为控股子公司担保余额374.89亿元，超70%负债率子公司311.98亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额390.96亿元，占净资产35.22%[8] - 对合并报表外单位担保余额54.71亿元，占净资产4.93%[8] 招商建管情况 - 招商建管2024年3月21日成立，深圳地产间接持股100%，注册资本1亿[4] - 2024年底资产12752.36万元，负债2710.97万元，净资产10041.39万元[5] - 2024年营收3425.07万元，净利润41.39万元[5] - 2025年3月底资产11016.23万元，负债1156.16万元，净资产9860.07万元[5] - 2025年1 - 3月营收0万元，净利润 - 510.93万元[5]