市场表现 - 受相关传闻影响，A股市场部分地产股出现拉升[1] - 招商蛇口、滨江集团、新城控股涨幅超过4%[1] - 华丽家族、深深房A、金地集团、西藏城投、中华企业、信达地产、万科A涨幅超过3%[1] - 福星股份领涨房地产开发板块，单日涨幅达5.86%[2] - ST中油单日涨幅为5.00%，年初至今涨幅高达394.02%[2] - 深深房A年初至今涨幅为73.44%[2] 重点公司涨幅 - 招商蛇口单日涨幅4.79%，总市值887亿元[2] - 滨江集团单日涨幅4.30%，总市值332亿元，年初至今上涨24.96%[2] - 新城控股单日涨幅4.14%，总市值340亿元，年初至今上涨26.17%[2] - 万科A单日涨幅3.14%，总市值746亿元[2] - 金地集团单日涨幅3.77%，总市值174亿元[2] - 西藏城投单日涨幅3.61%，总市值136亿元，年初至今上涨33.16%[2]

收益分配方案 - 本次收益分配金额为1590万元人民币，占基准日可供分配金额的99.8265% [1] - 基金合同规定应将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年收益分配不得少于1次 [1] - 可供分配金额的计算基于合并财务报表净利润，调整至税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并综合考虑项目公司持续发展、偿债能力及经营现金流等因素 [1] 可供分配金额构成 - 截至收益分配基准日的可供分配总额为15,927,634.11元人民币 [1] - 其中，基金合同生效日（2024年9月26日）至2025年6月30日期间，扣除前期已分配后尚未分配金额为26,472.91元 [1] - 2025年7月1日至2025年9月30日期间的可供分配金额为15,901,161.20元 [1] 分红执行安排 - 现金红利于2025年11月26日自基金托管账户划出 [2] - 场外现金红利发放日为2025年11月26日，场内为2025年11月27日 [3] - 权益分派期间（2025年11月20日至11月24日）暂停跨系统转托管业务 [4] 交易安排 - 收益分配公告披露当日，基金于上午开市起停牌一小时，并于十点三十分复牌 [4] - 基金通平台份额转让业务同步暂停一小时，于当日上午十点三十分恢复 [4]

人事变动 - 中铁置业营销负责人李昂近期离职，加入招商蛇口北京公司担任副总经理，分管营销工作 [1] - 李昂职业生涯历经龙湖、远洋、中铁置业等多家地产公司，营销经验丰富且长期聚焦北京市场 [1][2] - 招商蛇口北京公司营销负责人近期更换频繁，2025年3月于海波出任副总，同年7月离职，随后由常务副总经理符申超兼任营销总经理 [6] 招商蛇口经营与战略 - 公司2025年前三季度实现归母净利润24.97亿元，开发业务核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点 [7] - 2025年1-10月，招商蛇口在北京权益销售金额达122.36亿元，位居克而瑞北京房企排行榜第5位 [7] - 公司进行组织架构调整，取消五个区域公司，由总部直接管理城市公司，并发布“招商好房子”品质标准，聚焦产品品质与发展质量 [7] 中铁置业业绩与运营 - 公司近年业绩承压，2022年亏损17.49亿元，2023年净利润1.14亿元，2024年亏损14.52亿元，2025年前三季度亏损13.29亿元 [4] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为74.92% [4] - 在全国八大区域公司中，近年仅北京、上海、华南区域仍在积极拿地，其他区域公司市场活跃度降低 [3] 行业趋势 - 行业由追求规模扩张转向有质量的发展，重心转向产品品质、服务升级和多元业态协同 [8] - 市场调整期开发商通过打折促销、以价换量回笼资金，导致存货价值缩水，行业利润受到压缩 [4]

行业转型趋势 - 中国房地产行业在经历25年大规模建设后，正从新建住宅转向租赁资产运营，并伴随REIT市场发展 [1][3] - 这一转变可能重塑开发商竞争格局，并重新定义行业长期投资逻辑 [1][3] C-REITs市场潜力与现状 - 政策利好正加速C-REIT扩容，长期市场规模有望达到约1万亿美元，为当前市值的30倍以上 [2][6][16] - 截至2025年9月，境内市场共上市75只公募C-REITs，累计发行规模约人民币2000亿元，总市值约人民币2200亿元，较2021年首批上市时规模增长8.3倍，市值增长6.8倍 [10] - 当前C-REITs仅占中国整体股市市值的0.15%，商业地产类REITs占总上市数量的75%和总市值的79% [10] - 参考成熟市场经验，中国C-REITs潜在市值可达8000亿至1万亿美元，占2024年GDP的5.4%及当前股市总市值的5% [15][16] 开发商受益逻辑 - 开发商因拥有庞大租赁资产组合但在REIT发行方面参与度偏低，有望从该主题中受益 [2][4][6] - 通过REIT剥离资产可释放价值、优化盈利质量、提升股息可持续性，并通过资本循环实现去杠杆 [6] 重点受益公司分析 - 对开发商租赁资产分析显示，华润置地具备最强的通过REIT剥离提升基本面的潜力 [2][4][7] - 新城控股与龙湖集团因拥有规模庞大购物中心但质押率较高，短期受益潜力次之 [7] - 中国海外发展、招商蛇口、万科企业等公司因非零售租赁资产丰富，可能在中期随REIT覆盖范围扩展而受益 [7] 市场表现与驱动因素 - 受持续降息影响，当前REITs平均交易收益率已压缩至4.4%，较IPO时平均下降约184个基点，价格平均上涨约10% [11] - 自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了境内REITs发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展 [6] - REIT发行常态化、商业资产范围扩展、发行人持有条件放宽等因素将强化中期投资逻辑信心 [2][7] C-REITs发展历程 - C-REIT发展历经四个阶段：初步筹备期（2001-2006）、渐进发展期（2007-2015）、推广加速期（2016-2020）和全面提速期（2021年至今） [9] - 首批九只REITs于2021年6月上市，至2025年前九个月共有75只REITs完成上市 [9][10]

房企董事长密集调整现象 - 2025年下半年以来超20家房企董事长发生变动 相当于平均每周都有一把手换人 [3] - 变动企业涵盖大型央企 地方国企 千亿巨头及区域性房企 包括五矿地产 北京住总 招商蛇口 中交地产 华侨城 城建发展 大龙地产 金科股份等 [3] - 11月份出现多起案例 例如光明地产陆吉敏退休 王伟接任 五矿地产何剑波因集团轮换辞任 戴鹏宇代理主席 [5] 央国企成为调整主力军的原因 - 部分国资背景房企变动体现国企改革中优化资源配置 加强管控的导向 以及正常的新老交替和人事常态化调整 [9] - 国企因考核要求更高 更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向 [9] - 民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [9] 高层调整的驱动因素 - 行业销售承压导致业绩压力 2022年以来上市房企连续亏损且亏损额扩大 2025年上半年超六成上市房企出现亏损 [13] - 行业从大规模开发转向精细化运营 轻资产模式及非地产业务转型 需要新的领军人物推动战略转型 [13] - 最近6年行业深度调整对企业销售规模 利润及商业模式带来影响 需通过组织架构调整适配新周期 [13] 董事长薪酬变化及能力要求 - A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年8657万元降至2023年8238万元 2024年明显下调至6938万元 [14] - 新阶段要求管理者转变思维 从追逐土地红利和规模扩张转向注重财务安全及构建稳健财务体系 [14] - 能力重建需聚焦产品服务精细化管控 提高运营效率 加强成本管控 并提升投资拿地精准性 [14] - 当前市场对管理者专业度 灵活战略调整能力 产品力 营销力 数字化能力及新赛道判断力要求更高 [14]

行业高层变动概况 - 房地产行业正经历一场无声的人事风暴，下半年以来超20家房企董事长发生变动，相当于平均每周都有一把手换人 [1][2] - 本轮董事长换防潮涉及大型央企、地方国企、千亿巨头及区域性房企，包括五矿地产、北京住总、招商蛇口、中交地产、华侨城、城建发展、大龙地产以及已重整的出险房企金科股份等 [2][7] 近期具体人事变动案例 - 2025年11月18日，上海国企光明地产陆吉敏因达到法定退休年龄辞任董事长，由王伟接任 [3] - 2025年11月13日，央企五矿地产何剑波因集团人员轮换及继任规划安排辞任董事会主席等职务，由执行董事兼董事总经理戴鹏宇代理董事会主席 [3] - 2025年11月13日，大龙地产董事长李文江因工作调动辞任，由赵长松代行董事长职责 [4] - 2025年11月10日，北京住总集团张锁全兼任党委书记、董事，并被推荐为董事长人选，谢夫海不再担任相关职务 [4] - 2025年10月13日，万科宣布黄力平为公司董事长，辛杰辞去董事长职务 [7] - 2025年9月15日，招商蛇口蒋铁峰因工作调动辞去董事长职务，朱文凯被选举为新任董事长 [7] - 2025年10月，金科股份在重整后任命郭伟为董事长、总裁 [7] - 其他央国企变动包括：2025年9月中交地产选举王尧为董事长，华侨城选举吴秉琪为董事长，2025年7月北京国企城建发展选举齐占峰为董事长 [5] 高层变动驱动因素 - 行业整体销售承压，上市房企连续亏损且亏损额扩大，2025年上半年超六成上市企业出现亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [8] - 行业从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式及非地产业务转型，需要新的领军人物推动企业战略转型与业务调整 [8] - 房企高层密集变动源于行业深度调整与企业战略转型的双重压力，企业需通过组织架构调整适配新周期以获得更大市场竞争力 [8] - 部分国资背景房企的变动体现了国企改革中优化资源配置、加强管控的导向，以及正常的新老交替和人事常态化调整 [6] - 国企因考核要求更高，更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向，而民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [6] 行业新阶段对管理者的要求 - 随着行业进入新阶段，房企管理者需进行能力重塑，从过去依赖金融杠杆和土地资源转向考验内在管理能力、产品创新能力和运营效率 [2][9] - 管理者需转变思维，从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转转向把握经济周期和长期趋势，注重财务安全，构建稳健的财务体系 [9] - 能力重建需转向产品、服务的精细化管控以切实满足客户需求，提高运营效率，加强成本管控，提高企业经营效益 [9] - 在投资方面需加强城市、板块及客户需求研判，提高投资拿地精准性 [9] - 当前市场对管理者挑战较大，专业度、灵活的战略调整能力及综合能力要求更高，需兼具产品力、营销力与数字化能力，并具备找到新赛道的能力 [9] 高管薪酬变化 - 上市房企董事长薪酬普遍降低，A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年的8657万元微降至2023年的8238万元，到2024年明显下调至6938万元 [9]

行业政策与趋势 - 2025年是中国住房建设从“住有所居”向“住有优居”转型的关键之年 [4] - 全国两会《政府工作报告》首次写入“好房子”概念，《好房子住宅建设标准》已于5月1日正式实施 [4] - 提升住宅品质与服务是推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [4] - 高交会C³未来建筑大会聚焦“从链接到共生”，成为推动“好房子”从政策蓝图走向实践落地的重要桥梁 [4] 公司战略与标准发布 - 公司作为首家在高交会上进行“好房子”产品发布的企业，展示了将国家政策转化为可执行、可感知的人居解决方案的实践成果 [3] - 公司发布“招商好房子”品质标准及“招商好房+”品牌，是46年深耕人居领域的系统化实践总结，旨在为行业转型贡献样本 [6] - 标准体系围绕三大价值主张，构建了涵盖七大维度、28个模块共计485项技术的完整框架 [6] - 标准体系具体包括智慧安全的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家三大价值主张，以及安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务七大维度 [6] 产品实践与市场落地 - 北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大标杆项目已作为首批样本落地 [8] - 在深圳市场，公司将于后海、桂湾、宝中三大核心地段推出“招商好房子”首批高定产品 [8] - 后海招商玺项目作为“玺系3.0”开篇之作，以“一生之家”为理念，整合全球顶尖设计资源与招商积余金玺服务 [8] - 公司凭借46年来服务超10万家庭的深厚积淀，以“时间的力量”兑现承诺 [8] - 公司在大会展馆内打造主题展区，系统解读七大品质标准，并通过场景化展示将485项技术转化为可触摸的生活质感 [8]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业，公司为招商蛇口[1] 核心观点与论据：经营与财务表现 * 公司1-10月累计签约销售金额为1,560亿元，与去年基本持平，签约销售面积为564万平方米[3] * 核心城市房价趋稳，成交量有所提升，尤其在上海获取多个核心地块，为明年销售提供货值支持[2][3] * 公司前三季度营收和税前毛利率增长，但归母净利润略有下降，预计四季度毛利率可能下降，整体处于筑底过程，2026年后有望逐步回升[2][3][7] * 公司三季度末货币资金余额为850亿元，经营活动净现金流为31亿元，财务稳健[3] * 公司总可售货值约2000亿元，今年拿地情况良好，为明年可售货值预期提供支持[4][5] * 公司逐步收缩拿地城市范围，集中于国内最好的10个核心城市，表现最好的城市包括上海、北京、深圳、杭州和成都[2][5] * 杭州新开项目首开去化率基本在90%以上，大部分达到100%，上海核心区域和优质项目销售良好[4][5] 核心观点与论据：市场展望与战略 * 公司认为当前房地产市场处于筑底态势，一二线核心资产及改善型需求突出，存在结构性机会[2][6] * 预计四季度政策不会有突破性进展，市场将延续筑底，期待2026年宏观经济好转带动供需关系改善[2][6] * 公司以好房子、好产品、好服务为主基调，引领未来房地产发展方向[4][6] * 公司积极推动经营性资产出表，已发行产业园和保租房REITs，并筹备消费型商业地产REITs，计划每年都有持有类项目进入REITs平台[2][8] * REITs发行速度较慢，对营收影响较小，但对利润影响显著，公司通过发行优先股优化负债结构和成本[2][9][10] * 公司正在进行退换地工作，加快去化不良资产，以改善现金流[2][11] 其他重要内容：股东回报与资产减值 * 公司分红比例维持在40%以上，不低于50%，不会因业绩波动而大幅调整分红金额[4][12] * 预计今年仍会有一些减值，但过去五年累计减值超过250亿元，整体账面净资产和总债务相对保守，减值压力不大[4][13] * 持有物业按历史成本法入账，这部分资产减值压力较小[13]

核心观点 - 房地产行业近期出现高层密集人事调整 央国企及国资主导企业成为调整核心主体 主要涉及董事长、副董事长、总经理、总裁、首席财务官等核心岗位 [2][8] - 人事调整基于市场变化对企业战略和经营成本的传导 是企业为适应新阶段而进行的内部调整 [2][8] - 央国企人事调整出现“跨集团流动”新动向 旨在通过引入年轻且富有经验的管理层推动业务转型和资源整合 [10][12][13] 人事调整概况 - 11月14日 招商局置地蒋铁峰辞去非执行董事、董事会主席等职务 由朱文凯接任 [2][3] - 11月13日 五矿地产何剑波辞去执行董事、董事会主席等职务 戴鹏宇被任命为董事会代理主席 [2][6] - 11月13日 大龙地产董事长李文江辞职 赵长松被推举代行董事长职责 [6] - 10月31日 华润置地徐荣接替李欣担任公司董事长 [8] - 10月31日 美的置业集团有限公司林俊杰接任刘隽担任公司董事长及总经理 [8] - 10月27日 美的置业控股有限公司王大在调任为联席主席 与郝恒乐共同主持董事会 [8] - 9月5日 吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事 并提名为总经理人选 [12] 调整特点与原因 - 调整原因主要为工作安排调动、集团人员轮换与继任规划安排 [3][6] - 央国企调整考核要求更高 通过职务调整进行变化 业务板块重新分配也会引发管理层调整 [9] - 行业进入精细化运营、资源整合和风险控制新阶段 企业为抢占城市更新、掘金存量运营而重塑组织和人才结构 [13] 跨集团流动案例 - 华润置地新任董事长徐荣曾任职于招商局集团 新任财务总监赵伟与徐荣组队 [10] - 华侨城集团新任总经理吴秉琪曾长期任职于华润集团和华润置地 2023年9月曾“空降”中国建筑任副总经理 [12] - 绿城中国执行总裁由中交地产老将赵晖接任 董事会主席由中交集团副总经理刘成云接任 标志“中交系”全面主导绿城关键岗位 [12]

核心观点 - 近期房地产行业出现高层密集人事调整，央国企及国资主导企业是核心主体 [1][5] - 人事调整主要涉及董事长、副董事长、总经理、总裁、首席财务官等核心岗位，原因多为工作调动 [1][5] - 行业进入精细化运营新阶段，企业通过人事调整以应对市场变化并寻求新成长机会 [5][8][9] 人事调整概况 - 自9月以来，招商蛇口、万科、华润置地、华侨城等多家头部房企密集披露核心岗位人事调整信息 [1] - 仅10月以来，就有包括万科、招商蛇口、北京住总集团、金科股份等多家房企高层出现变动 [5] - 11月14日，招商局置地蒋铁峰辞任董事会主席等职务，由朱文凯接任 [1] - 11月13日，五矿地产何剑波辞任执行董事及董事会主席等职务，戴鹏宇被任命为董事会代理主席 [1][3] - 11月13日，大龙地产董事长李文江辞任，赵长松被推举代行董事长职责 [3] - 10月31日，华润置地公告徐荣接替李欣担任公司董事长 [5] - 10月31日，美的置业集团有限公司宣布由林俊杰接任刘隽担任董事长及总经理 [5] - 10月27日，美的置业控股有限公司进行高层调整，王大在调任为联席主席 [5] 调整原因与背景 - 人事调整基于市场对企业的传导，企业因经营成本、战略目标变化而进行内部调整 [1][5] - 央国企的调整考核要求更高，通过职务调整进行变化，而非管理层主动辞职 [6] - 央国企业务板块的重新分配也会导致管理层调整 [6] - 行业告别扩张时代，进入精细化运营、资源整合和风险控制的新阶段 [9] 跨集团流动现象 - 近期房企高层人事变动出现“跨集团流动”情况 [8] - 10月底，华润置地徐荣正式出任董事长，徐荣曾任职于招商局集团等 [8] - 9月5日，吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事，其曾任职于华润集团、华润置地及中国建筑 [8] - 今年7月，中交地产老将赵晖接任绿城中国执行总裁 [9] - 今年3月，中交集团副总经理刘成云接替张亚东出任绿城中国董事会主席 [9] 调整的战略意义 - 企业通过新任年轻、富有管理经验的管理层进行变革，体现了发展新动向 [9] - 具有优势的央国企主动换挡，为抢占城市更新、掘金存量运营而重塑组织和人才结构 [9] - 跨领域管理经验的引入旨在推动业务深度融合，例如文旅资源与住房消费的融合 [8]