担保情况 - 公司为苏州招序6亿贷款按70%股权比例担保，本金不超4.2亿[2][6] - 公司为控股子公司担保额度不超467亿，超70%负债率子公司不超350亿[3] - 本次担保后，控股子公司担保余额375.39亿，超70%负债率子公司311.98亿[3] - 公司及控股子公司对外担保总额390.96亿，占归母净资产35.22%[8] - 对合并报表外单位担保余额54.71亿，占归母净资产4.93%[8] 苏州招序情况 - 苏州招序2024年12月27日成立，注册资本33000万元[4] - 截至2025年3月31日，资产81066.53万，负债48100.35万，净资产32966.18万[5] - 2025年3月，营业收入0万元，净利润 -33.82万元[5] 其他 - 公司及控股子公司未发生逾期、涉诉及败诉担损担保情况[8]

文章核心观点 4月8日北京通州八里桥一宗宅地出让，招商蛇口经159轮竞价以27.082亿元总价、31192元/平方米成交楼面价、16.28%溢价率竞得，同时介绍了参与竞拍的东亚新华公司及其掌舵人张志铭的背景和发展历程 [1][3][5] 北京通州宅地出让情况 - 4月8日是本月北京首场土拍，虽仅出让一宗宅地但开发商热情高，5家房企参与竞拍 [1] - 出让地块为通州区八里桥FZX - 0401 - 6044、6049地块，位于东五环至六环间，用地面积3.47万平方米，建筑面积8.68万平方米，容积率2.5，建筑控高48m，南侧紧邻通惠河，东北约200米是在建地铁22号线永顺站 [3] - 地块挂牌期间获4次报价，招商蛇口经159轮竞价，以约16.28%溢价率、3.12万元/平方米成交楼面价、27.082亿元总价拿下 [5] - 招商蛇口近两年在通州多次拿地，3月初通州区首个开盘新房项目出自其手，此次拿地尽显深耕通州之意 [6] 东亚新华公司情况 - 东亚新华2005年成立于北京，是大型民营企业集团，以房地产开发为主要投资方向，旗下有地产开发、运营、物业、教育科技、能源投资等公司，业务覆盖京津冀、长三角、大湾区等城市群 [10] - 公司注册资本20亿元，由北京红杉世纪投资有限公司全资持股，红杉世纪由北京明天投资持股100%，明天投资由张志铭直接持股99% [10] - 2008年旗下北京东亚时代物业成立，标志在物业管理领域布局；2014年布局长三角落子上海；2018年进军大湾区；目前已在全国40个省市布局，开发70余个精品项目，总开发面积超1470万平方米，投资总额达630亿元 [20] - 不仅专注房地产开发，还涉足物业管理、养老产业开发与运营等多元化业务 [22] - 近几年鲜少出现在北京土地市场，上一次露面是2022年京城首轮集中供地竞争房山区拱辰街道0045地块未出价；2023年5月作为投资方与北京建工地产合作参与揽星宸项目开发，持股70% [23] - 此次通过与央企中国金茂合作出现在北京土拍场 [24] 东亚新华掌舵人张志铭情况 - 张志铭是北京人，工人家庭出身，中专学历，1993年加入国美当黄光裕司机，后转岗业务员并晋升 [14] - 1998年与黄光裕妹妹黄燕虹结婚，被任命为国美电器总经理，带领国美全国扩张，成为国美二号人物 [14] - 2002年离开国美电器负责房地产业务，开发国美第一城；2005年离开国美体系成立明天地产独立发展，成功开发多个项目，用网络营销模式推广楼盘，公司业绩好 [15] - 2017年以65亿元财富登上胡润富豪榜 [17]

文章核心观点 招商蛇口和中铁建地产先后对北京通州区梨园镇FZX - 0303 - 6007地块发布招标计划，双方将展开激烈争夺，该地块竞拍结果将于4月29日产生 [2][6][12] 地块信息 - 地块占地面积1.27万平米，地上建面2.17万平，总建面约3.65万平米，容积率1.7，将于4月29日产生竞拍结果 [3] - 地块方正，东西紧挨规划云景东一街和云景东路，南北紧挨五所南都和规划云景北二街，南侧略有倾斜 [11] - 2024年9月用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，为梨园村村民委员会回购准备，单价11236元/平方米 [11] - 交通不错，距离地铁1号八通线梨园站直线距离约800米 [11] 参与企业情况 招商蛇口 - 3月25日对6007地块公布招标计划，投资估算2.23亿元 [2] - 在6007地块东边一路之隔打造的招商云璟揽阅开盘推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平米，楼面价2.86万元/平米，去化率高达90.43% [6] 中铁建地产 - 4月15日对6007地块公布招标计划，投资估算2.26亿元 [2] - 母公司是央企中铁集团旗下的地产平台，在北京楼市几乎消失匿迹，目前无在售楼盘，更像西南和华东的地产商，凭借西派系高端产品系发展 [5] - 上一次在京拿地是三年前，联手大悦城地产在昌平北七家打造宸悦国际，目前已售罄 [5] - 去年9月换帅，孙洪军接替李兴龙出任党委书记、董事长 [9] - 2024年3月末合并口径资产负债率为80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额为211.99亿元，有息债务总额共计984.85亿元 [9] - 2024年1 - 9月合并口径经营性现金流量净额为 - 23.7亿元，前一年同期为37.4亿元 [10] - 旗下中铁房地产集团北方有限公司2023年净利润只有287.17万元，法人和执行董事、党委书记是王晓飞 [10] 行业相关案例 - 通州010街区FZX - 0705等五个地块招标计划曝光后无疾而终，地块信息从土拍架消失 [7] - 朝阳三间房的相关地块竞拍前1个小时，中海地产和招商蛇口杀出，让保利发展和中国金茂多付出8亿元代价 [7] - 通州八里桥0401 - 6044、6049地块被多家房企围猎，最终招商蛇口以27.082亿元总价成交，溢价16.28% [8] 潜在影响 - 若不远处未开盘的花溪云锦达不到招商云璟揽阅的热销，会陷入较长去化周期，6007地块将对其形成背刺 [6]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][36][37] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望在行业下行环境中脱颖而出 [3][36] - 过去几年计提减值充分，随着高地价低毛利项目陆续结算完毕，业绩有望企稳回升 [3][36] - 预计2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1% [3][36] - 结合绝对估值和相对估值，公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间 [3][36][37] 各部分总结 公司概况 - 招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，创立于1979年，2015年完成重大无先例重组登陆深交所 [8] - 围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展 [1][8] - 实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定 [1][10] 近年盈利指标变化 - 受行业下行影响，公司毛利率持续承压，2020至2025年毛利率下降约13.1pct，五年资产减值+信用减值共约225亿元 [14] 2024年业绩情况 - 实现营业收入1789亿元，同比增长2%；归母净利润40亿元，同比下降36%，增收不增利主要因计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%，结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct [1][15] - 拟每股派息0.19元，对应分红比例约43% [1][15] 销售与投拓情况 - 2024年实现销售金额2193亿元，同比下降25%；销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保持全国前五 [2][17][20] - 2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，需支付地价约335亿元，在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2][20] 融资与财务情况 - 截至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档 [2][22] - 综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [2][22] - 2024年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平 [2][22] 盈利预测 - 基于销售金额、成本、费用等假设条件，预计2025 - 2027年总营业收入分别为1618/1530/1569亿元，同比-10%/-5%/+2% [23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%，每股收益分别为0.46/0.46/0.46元 [27][28] - 盈利预测分乐观、中性和悲观预测，中性预测下2025、2026年EPS分别为0.46/0.46元 [28][29] 估值情况 - 绝对估值：采用调整现值法估算地产开发业务，RNAVPS为11.38元，较当前股价有20%的空间 [31][34][35] - 相对估值：选取A股和港股房企作参考，招商蛇口2025年动态PE为17.2倍，较可比公司有一定溢价，经调整后认为估值大致相同 [35][36] 财务预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [42]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][36][37] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望在行业下行环境中脱颖而出 [3][36] - 过去几年计提减值充分，随着高地价低毛利项目陆续结算完毕，业绩有望企稳回升 [3][36] - 预计2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1% [3][36] - 结合绝对估值和相对估值，公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间 [3][36][37] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，创立于1979年，2015年完成重大无先例重组登陆深交所 [8] - 围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务发展，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展 [1][8] - 实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定 [1][10] 近年盈利指标变化 - 受行业下行影响，公司毛利率持续承压，2020至2025年毛利率下降约13.1pct，五年资产减值+信用减值共约225亿元 [14] 2024年业绩情况 - 实现营业收入1789亿元，同比增长2%；归母净利润40亿元，同比下降36%，增收不增利主要因计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%，以及结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct [1][15] - 拟每股派息0.19元，对应分红比例约43% [1][15] 销售与投拓情况 - 2024年实现销售金额2193亿元，同比下降25%；销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保持全国前五 [2][17][20] - 2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，需支付地价约335亿元，在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2][20] 融资与财务情况 - 截至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档 [2][22] - 综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [2][22] - 2024年落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平 [2][22] 盈利预测 - 基于销售金额、成本、费用等假设条件，预计2025 - 2027年总营业收入分别为1618/1530/1569亿元，同比-10%/-5%/+2% [23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%，每股收益分别为0.46/0.46/0.46元 [27][28] - 盈利预测分乐观、中性和悲观三种情景，中性预测下2025、2026年EPS分别为0.46/0.46元 [28][29] 估值情况 - 绝对估值：采用调整现值法估算地产开发业务，RNAVPS为11.38元，较当前股价有20%的空间 [31][34][35] - 相对估值：选取A股和港股房企作参考，招商蛇口2025年动态PE为17.2倍，较可比公司有一定溢价，经调整后认为估值大致相同 [35][36] 财务预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [42]

业绩说明会信息 - 招商蛇口及子公司参加招商局集团上市公司集体业绩说明会[3] - 时间为2025年4月23日14:30 - 17:00[5] - 地点在深圳证券交易所上市大厅[5] - 方式有现场交流、视频直播、网络文字互动[3] 参与方式 - 网络直播地址为“互动易”和全景路演[6] - 投资者可通过上述平台参加，22日18:00前可邮箱提问[3][6] 说明会内容 - 针对2024年度经营成果和未来展望交流[4]

历史事件 - 博时蛇口产园REIT于2021年6月21日在深交所上市[3] - 2023年6月16日完成第一次新购入基础设施项目及对应扩募份额发行上市[3] 未来展望 - 筹划博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目[4] - 基础设施项目含招商局光明科技园等建筑[5] - 需经多部门审批，存在较大不确定性[8]

融资情况 - 公司获证监会同意发行股份募资不超85亿元[1] - 向特定对象发行股份719,729,043股[2] - 发行后总股本为9,060,836,177股[4] 股份限售 - 招商局投资发展有限公司认购股份锁定期18个月[2] - 2025年4月21日135,260,743股限售股上市流通[7][8] - 其持有限售股占总股本比例1.49%[9] 股份变动 - 变动前限售股738,276,476股，占比8.15%[10] - 变动后限售股603,015,733股，占比6.66%[10] - 变动后无限售股8,457,820,444股，占比93.34%[10]

股份数据 - 本次解除限售股份数量为135,260,743股，占总股本1.49%[2] - 2023年向特定对象发行股份数量为719,729,043股[3] - 发行股份募集配套资金完成后，总股本为9,060,836,177股[5] 资金募集 - 2023年获批复发行股份募集配套资金不超过85亿元[3] 限售股情况 - 本次申请解除股份限售的股东限售期为18个月[2] - 本次限售股上市流通日期为2025年4月21日[8] - 上市流通前后限售与无限售条件流通股数量及占比变化[11]

担保情况 - 公司为控股子公司提供不超467亿元担保额度，为资产负债率70%以上子公司提供不超350亿元额度[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额379.59亿元，为资产负债率70%以上子公司担保余额311.98亿元[3] - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额390.96亿元，占最近一期经审计归母净资产35.22% [8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额54.71亿元，占最近一期经审计归母净资产4.93% [8] 华湾地产情况 - 华湾地产向招行深圳分行申请10亿元授信额度，期限3年，深圳地产拟按51.00%股权比例担保，本金不超5.1亿元[2][6] - 华湾地产成立于2022年12月13日，注册资本10,000万元，公司间接持股51.00% [4] - 截至2024年12月31日，资产总额74,470.67万元，负债总额44,446.10万元，净资产30,024.57万元[5] - 2024年，营业收入0.00万元，净利润9.97万元[5] - 截至2025年2月28日，资产总额74,469.95万元，负债总额44,445.39万元，净资产30,024.56万元[5] - 2025年1 - 2月，营业收入0.00万元，净利润0.00万元[5]