报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2024年年报，收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，受2020 - 2021年存量高价土地存货减值影响，维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5倍，公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[5][12] 根据相关目录分别进行总结 公司财务情况 - 2024年公司实现总营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润24.49亿元，同比下降57.27%；毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51亿元；截至2024年末，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档；利润下降主要系开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿 + 信用减值15.5亿）[6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为1942.01亿、2009.13亿、2094.62亿元，同比增长8.5%、3.5%、4.3%；归母净利润分别为59.69亿、64.65亿、70.14亿元，同比增长47.8%、8.3%、8.5%；毛利率分别为18.0%、17.0%、17.8%；净利率分别为4.5%、4.5%、4.8%；ROE分别为3.0%、3.0%、3.2%；EPS分别为0.66、0.71、0.77元；P/E分别为14.7、13.6、12.5倍；P/B均为0.8倍[9] 公司销售与拿地情况 - 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90万平方米，同比下降23.50%；在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五[7] - 2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度22%；在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%[7] 公司资产运营情况 - 2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地[8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营收略增、归母净利下降，主因结转毛利率下滑及计提减值增加；销售规模稳居行业第五；投资聚焦核心一二线；现金充裕、资产负债扎实；信用强、融资畅通、现金流量健康；通过回购+分红持续强化股东回报 [1][2][3] - 计提资产减值后公司轻装上阵，且2025年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升，预计2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6% [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年3月17日公司发布2024年年报，实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比 - 36.09% [1] 点评 - 营收略增、归母净利下降，2024年开发业务结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct；共计提资产减值准备59.44亿元，减少归母净利润43.44亿元 [2] - 销售规模稳居行业第五，2024年销售金额2193亿元，同比 - 25.3%（同期TOP10房企同比 - 24.4%），稳居克而瑞百强房企全口径销售额第5名 [2] - 投资聚焦核心一二线，2024年累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2] - 现金充裕、资产负债扎实，截至2024年末，剔预资产负债率62.37%（2023年末62.41%）、净负债率55.85%（2023年末54.58%）、现金短债比1.59（2023年末1.28），“三道红线”始终处于绿档；期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66% [3] - 信用强、融资畅通、现金流量健康，2024年经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%；全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [3] - 通过回购+分红持续强化股东回报，2024年修订《未来三年（2023 - 2025年）股东回报规划》，明确2023 - 2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%；2024年通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占2024年归母净利润45%） [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6%；公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x，维持“买入”评级 [4] 公司基本情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,008|178,948|183,137|186,521|189,556| |营业收入增长率|-4.37%|2.25%|2.34%|1.85%|1.63%| |归母净利润(百万元)|6,319|4,039|6,809|7,583|8,390| |归母净利润增长率|48.20%|-36.09%|68.59%|11.37%|10.64%| |摊薄每股收益(元)|0.697|0.446|0.751|0.837|0.926| |每股经营性现金流净额|3.47|3.53|1.48|3.01|2.90| |ROE(归属母公司)(摊薄)|5.28%|3.64%|5.48%|5.89%|6.27%| |P/E|13.66|22.97|12.91|11.59|10.48| |P/B|0.72|0.84|0.71|0.68|0.66|[7] 三张报表预测摘要 - 损益表展示了主营业务收入、成本、毛利等项目在2022 - 2027E的情况及增长率等指标 [9] - 资产负债表呈现了货币资金、应收款项、存货等项目在2022 - 2027E的情况及占比等指标 [9] - 现金流量表体现了净利润、少数股东损益、经营活动现金净流等项目在2022 - 2027E的情况 [9] - 比率分析包含每股指标、净资产收益率、总资产收益率等指标在2022 - 2027E的情况 [9] 市场中相关报告评级比率分析 |日期|一周内|一月内|二月内|三月内|六月内| |----|----|----|----|----|----| |买入|6|24|44|69|192| |增持|0|1|1|3|1| |中性|0|0|0|0|1| |减持|0|0|0|0|0| |评分|1.00|1.04|1.02|1.04|1.02|[12] 历史推荐和目标定价 |序号|日期|评级|市价|目标价| |----|----|----|----|----| |1|2023 - 06 - 18|买入|13.44|N/A| |2|2023 - 07 - 13|买入|11.95|N/A| |3|2023 - 08 - 29|买入|14.30|N/A| |4|2023 - 10 - 30|买入|11.23|N/A| |5|2024 - 03 - 19|买入|9.52|N/A| |6|2024 - 04 - 30|买入|8.83|N/A| |7|2024 - 09 - 01|买入|9.23|N/A| |8|2024 - 10 - 31|买入|10.99|N/A|[12]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2025年3月17日公司发布2024年年报，营收略增归母净利下降，计提资产减值后公司轻装上阵，2025年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2024年实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比-36.09% [1] - 2024年开发业务结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct；共计提资产减值准备59.44亿元，减少归母净利润43.44亿元 [2] - 2024年销售金额2193亿元，同比-25.3%（同期TOP10房企同比-24.4%），稳居克而瑞百强房企全口径销售额第5名 [2] - 2024年累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2] 财务状况 - 截至2024年末，剔预资产负债率62.37%（2023年末62.41%）、净负债率55.85%（2023年末54.58%）、现金短债比1.59（2023年末1.28），“三道红线”始终处于绿档；期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66% [3] - 2024年经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%；全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率为同期同行业最低水平；年末综合资金成本2.99%，较年初降低48BP [3] 股东回报 - 2024年修订《未来三年（2023 - 2025年）股东回报规划》，明确2023 - 2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40% [3] - 2024年通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占2024年归母净利润45%） [3] 盈利预测 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6% [4] - 公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x [4] 市场报告评级情况 - 市场中相关报告在一周内、一月内、二月内、三月内、六月内“买入”评级分别为6、24、44、69、192；“增持”评级分别为0、1、1、3、1；“中性”评级分别为0、0、0、0、1；“减持”评级均为0；评分分别为1.00、1.04、1.02、1.04、1.02 [12] - 历史推荐多次给出“买入”评级 [12]

审计相关 - 毕马威华振于2025年3月17日对公司2024年度财务报表签发无保留意见审计报告[2] - 毕马威华振对公司2024年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表执行有限保证的鉴证业务[2] - 毕马威华振未发现汇总表与审计财务报表相关内容重大不一致[4] 关联资金往来 - 招商局集团财务有限公司2024年期初往来资金余额51,542.17万元，年度往来累计发生3,428,444.1万元，利息3,310.32万元，偿还累计发生541,012.65万元，期末42,284.0万元[8] - 深圳金域融泰投资发展有限公司2024年期初往来资金余额507.94万元，年度往来累计发生220.2万元，偿还累计发生1,728.1万元[8] - 其他关联方2024年期初往来资金余额3,036.28万元，年度往来累计发生6,195.9万元，偿还累计发生21,984.8万元，期末7,247.3万元[8] - 其他关联资金往来小计2024年期初往来资金余额256,086.39万元，年度往来累计发生3,454,860.33万元，利息3,310.32万元，偿还累计发生3,564,725.67万元，期末149,531.37万元[8] 其他信息 - 汇总表已于2025年3月17日由公司相关负责人签署[9] - 公司按要求编制非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表[3] - 会计师事务所编号为100024[11] - 注册资本为人民币壹亿零壹拾伍万[11] - 批准设立文号为财会函(2012) 31[11] - 批准设立日期为2012年7月[11] - 注册会计师杨玲出生于1986 - 12 - 25[17] - 注册会计师杨玲工作单位为毕马威华振会计师事务所广州分所[17] - 注册会计师工作单位转出协会盖章日期为2012年11月[21] - 审计报告仅供公司2024年财务报表审计报告使用[12][13][14][15][16]

股权交易 - 招商蛇口发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，交易完成后将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业持股比例由83.10%增至85.99%，发行价格调整后为14.83元/股[9] - 南油集团24%股权、招商前海实业2.8866%股权最终交易金额分别为67.64亿元、21.64亿元[10] 资金募集 - 招商蛇口向不超过35名特定对象发行股份募集配套资金，招商局投资发展拟认购不低于1亿元且不超过20亿元，募集资金总额不超过85亿元[11] - 本次向特定对象发行股票定价基准日为2023年9月12日，发行价格为11.18元/股，募集配套资金新增股份发行价格为11.81元/股，与发行底价比率为105.64%[20] - 截至2023年9月20日，募集资金总额84.9999999783亿元，扣减发行费用7180.994767万元后，实际募集资金净额84.2819005016亿元[25] 股本变更 - 截至2023年6月26日，招商蛇口新增股本6.02亿元，变更后的注册资本及股本均为83.41亿元[16] - 本次发行股份购买资产新增股份于2023年6月30日完成登记，数量为6.02亿股，上市后招商蛇口股份数量增至83.41亿股[18] - 2023年10月11日，新增股份登记办理完毕，发行股份数量为7.19729043亿股，发行后公司股份数量为90.60836177亿股[26] 业绩数据 - 2024年公司营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%[62] - 2024年公司归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%[62] - 2024年末公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59[62] - 2024年公司累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元[62] - 2024年公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.49亿元，同比下降57.27%[63] - 2024年公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%[63] - 2024年公司基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%[63] - 2024年公司加权平均净资产收益率3.36%，较2023年下降2.68个百分点[63] - 2024年末公司总资产8603.09亿元，较2023年末下降5.31%[63] - 2024年末公司归属于上市公司股东的净资产1110.07亿元，较2023年末下降7.28%[63] 业绩承诺 - 本次交易业绩承诺期为2023 - 2025年度[52] - 承诺补偿资产在业绩承诺期累计承诺净利润不低于3500.00万元[52] 合规情况 - 公司及相关人员在多个方面符合合规要求，如董事、监事、高级管理人员无相关处罚和不良记录等[29][30][31][32][35][37][39][42][45][47][48][49][50] - 各相关方作出多项承诺，包括信息真实准确完整、避免关联交易、保证资产人员财务独立等[34][36][38][40][41][43][44][45][46][47][48][49][50][51]

中信证券股份有限公司关于 中信证券股份有限公司（以下简称"中信证券"、"独立财务顾问"）作为招 商局蛇口工业区控股股份股份有限公司（以下简称"招商蛇口"、"上市公司"、 "公司"）发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的独立财务顾问，依照 《上市公司重大资产重组管理办法》《上市公司并购重组财务顾问业务管理办法》 等相关规定，对业绩承诺方关于业绩承诺实现情况进行了核查，情况如下： 一、本次交易方案概述 上市公司于 2022 年 12 月 16 日召开的第三届董事会 2022 年第十二次临时会 议、2023 年 2 月 17 日召开的第三届董事会 2023 年第二次临时会议以及 2023 年 3 月 6 日召开的 2023 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司本次发行股份购 买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等相关议案，同意公司通过发行股 份购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司 24%股权、招 商局投资发展有限公司（以下简称"招商局投资发展"）持有的深圳市招商前海实 业发展有限公司（以下简称"招商前海实业"）2.8866%股权；同时，公司拟向包 括招商局投资发展有限公司在内的不 ...

募集资金情况 - 2023年10月19日，公司以每股11.81元价格发行7.20亿股A股，募集资金总额84.99亿元[10] - 扣除全部发行费用后，公司本次实际募集资金净额为84.28亿元[10] 资金使用情况 - 截至2024年12月31日，公司累计使用募集资金66.85亿元，2024年使用12.47亿元[11] - 截至2024年12月31日，公司累计使用闲置募集资金15亿元暂时补充流动资金[11] - 2024年公司使用部分闲置募集资金现金管理收益825.41万元[24] 项目投资情况 - 长春公园1872项目累计投入36,835.06万元，投资进度40.93%，本报告期效益 -24,932.51万元[17] - 沈阳招商公园1872项目累计投入34,598.21万元，投资进度41.19%，本报告期效益 -33,102.39万元[17] - 重庆招商渝天府项目累计投入57,728.13万元，投资进度76.97%，本报告期效益 -4,344.17万元[17] - 上海虹桥公馆三期项目累计投入13,500.00万元，投资进度100.00%，本报告期效益122,970.05万元[17] 资金管理决策 - 2024年2月26日公司同意用募集资金置换预先投入募投项目资金95,969.94万元及已支付发行费用的自筹资金652.43万元[20] - 2024年10月30日公司同意用不超15.00亿元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超12个月[22] - 2024年9月27日公司同意使用不超20亿元闲置募集资金进行现金管理，期限不超12个月[24] 资金合规情况 - 公司已披露的募集资金使用相关信息无违规情形[26] - 独立财务顾问认为公司2024年度募集资金存放与使用符合法规要求[27]

财务相关 - 毕马威华振认为公司2024年12月31日财务报告内控有效[7] - 公司注册资本为人民币10015万元[11] 职责相关 - 公司董事会负责建立健全和实施内控并评价有效性[3] 审计相关 - 审计公司2024年12月31日财务报告内部控制有效性[2]

财务审计 - 审计报告涵盖招商蛇口2024年12月31日合并及母公司资产负债表等财务报表[3] - 审计认为财务报表按企业会计准则编制，公允反映公司财务状况、经营成果和现金流量[4] - 审计将存货可变现净值评估和土地增值税的计提识别为关键审计事项[9][11] 财务数据 - 本年年末货币资金为100,351,402,910.44元，上年年末为88,289,512,877.44元[25] - 本年年末应收账款为3,510,079,687.36元，上年年末为3,474,223,073.90元[25] - 本年年末存货为369,183,324,334.41元，上年年末为416,702,135,482.50元[25] - 公司本年年末股东权益合计为2867.45亿元，上年年末为2966.90亿元，同比下降3.35%[33] - 公司合并报表中本年营业收入为1789.48亿元，上年为1750.08亿元[49] - 合并报表本年营业利润为90.00亿元，上年为141.82亿元[49] - 合并报表本年净利润为41.89亿元，上年为91.06亿元[49] 公司历史 - 2015年公司改制为股份有限公司，发行股份吸收合并招商地产[91][92] - 2016年公司取得营业执照，注册资本为792.3242592亿元[92] - 2022年公司注销股份1.8414441亿股，总股本减至77.39098182亿股[92] 业务板块 - 公司主要业务板块为开发业务、资产运营、物业服务[96] 会计政策 - 公司执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定[98] - 公司会计核算以权责发生制为记账基础，财务报表以历史成本作为计量基础[100] - 公司会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止[102] 合并报表 - 合并财务报表的合并范围以控制为基础确定[111] - 非同一控制下企业合并取得子公司，以购买日确定的公允价值为基础自购买日起纳入合并范围[112] 金融工具 - 集团成为金融工具合同一方时确认金融资产或负债[127] - 金融资产和负债初始以公允价值计量，交易费用处理因类别而异[128] 存货 - 存货按房地产开发产品和非房地产存货分类，按成本初始计量[172] - 资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计量[177] 长期股权投资 - 同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按被合并方所有者权益在最终控制方合并报表账面价值份额确定初始投资成本[185] - 非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，购买日按合并成本确定初始投资成本[186] 投资性房地产 - 投资性房地产按成本初始计量，采用成本模式后续计量[195] 固定资产 - 固定资产按成本并考虑预计弃置费用初始计量[197] - 固定资产采用年限平均法折旧[199]

业绩总结 - 2024年存款业务期初余额251,542.17万元，存入3,431,754.50万元，取出3,541,012.65万元，期末余额142,284.02万元，利息3,310.32万元[9] - 2024年贷款业务期初余额1,489,687.52万元，贷款400,042.55万元，还款1,158,494.65万元，期末余额731,235.42万元，利息24,902.24万元[9] 审计情况 - 毕马威华振于2025年3月17日对公司2024年度财报签发无保留意见审计报告[2]