会议信息 - 第四届监事会第三次会议通知于2025年8月17日送达全体监事[1] - 会议于2025年8月27日采用现场结合通讯方式召开[1] - 应到监事4人，实到3人，杨运涛授权阎帅代为出席[1] 审议事项 - 审议通过《2025年半年度报告》及摘要议案[1] - 审议通过《2025年半年度募集资金存放与使用情况专项报告》议案[1] 表决结果 - 上述议案监事会表决4票同意，0票反对，0票弃权[1]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为514.85亿元人民币，同比增长0.41%[14] - 归属于上市公司股东的净利润为14.48亿元人民币，同比增长2.18%[14] - 基本每股收益为0.14元/股，同比增长27.27%[15] - 加权平均净资产收益率为1.26%，同比上升0.27个百分点[15] - 公司2025年上半年营业收入514.85亿元同比增长0.41%利润总额31.08亿元同比增长5.05%[31] - 公司综合税前毛利率14.38%同比提升2.39个百分点加权平均净资产收益率1.26%同比提升0.27个百分点[31] - 公司2025年上半年营业收入为514.85亿元，同比增长0.41%[76] - 公司2025年上半年归属于上市公司股东的净利润为14.48亿元，同比增长2.18%[76] - 营业收入同比增长0.41%至514.85亿元，开发业务毛利率上升[78][83][85] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比下降2.32%至440.82亿元，土地增值税增加40.14%[78] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额为-20.06亿元人民币，同比下降255.77%[15][16] - 经营活动现金流量净额同比下降255.77%至-20.06亿元，因销售回款减少及购地款增加[78] - 投资活动现金流量净额同比下降627.32%至-41.79亿元，因支付联合营公司投资款增加[78] 财务健康与融资 - 期末货币资金总额877.64亿元剔除预收账款的资产负债率63.10%净负债率66.42%现金短债比1.30[32] - 公司银行融资占比66%同比提升3个百分点上半年落地经营性物业贷款82亿元平均债务期限5.3年[32] - 上半年末综合资金成本2.84%较年初降低15BP新增公开市场融资31亿元票面利率为同期同行业最低[32] - 货币资金减少12.58%至877.64亿元，占总资产比例下降1.55个百分点[87] - 存货增加至3829.08亿元，因房地产项目投入增加[87] - 合同负债增长至1555.33亿元，因销售回款规模大于结转规模[87] - 受限资产规模显著：货币资金10亿元、存货851亿元、投资性房地产295亿元用于借款抵押[93] - 期末融资余额合计233.2亿元，其中银行贷款154.2亿元，债券58.8亿元[69] - 公司为按揭贷款提供担保总额约333.72亿元[69] - 2023年向特定对象发行股票募集资金净额842,819.01万元，截至报告期末累计使用募集资金692,994.24万元，使用比例82.22%[103] - 截至2025年6月30日，公司尚未使用的募集资金余额为149,824.77万元，其中116,929.349万元存放于募集资金专户[103] 开发销售业务表现 - 累计签约销售面积335.00万平方米签约销售金额888.94亿元销售规模市场排名第四[33] - 核心10城销售业绩贡献占比70%同比提升4个百分点在12个城市进入当地销售金额TOP5[33] - 上半年首开项目货值去化率同比提升4个百分点持销项目货值去化率同比提升6个百分点[33] - 开发业务收入占比77.54%，毛利率同比上升3.38个百分点至16.27%[80][83] 投资拓展与项目获取 - 累计获取16宗地块总计容建面约167万平方米总地价约353亿元公司需支付地价约219亿元[33] 资产运营收入 - 公司全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA为19.0亿元，同比上涨0.4%[36] - 公司集中商业运营收入为9.4亿元，开业三年以上项目出租率达91%[36] - 公司产业园运营收入实现6.4亿元[37] - 公司公寓业务运营收入为6.5亿元，开业1年以上精品公寓出租率达92%[38] - 公司写字楼业务实现运营收入6.0亿元[40] - 公司酒店业务实现运营收入5.1亿元[40] 物业服务表现 - 招商积余实现营业收入91.07亿元，归母净利润4.74亿元，分别同比增长16.17%和8.90%[42] - 招商积余在管项目2,370个，管理面积达3.68亿平方米[42] - 招商积余市场化住宅赛道新签合同额同比增长23%[43] - 招商积余新签年合同额同比提升11%[43] - 招商积余荣获2025中国物业服务企业综合实力500强第3名[43] 绿色建筑与可持续发展 - 公司新增绿色建筑项目15个新增建筑面积164万平方米[45] - 公司累计绿色建筑项目533个建筑面积达6,374万平方米[45] - 公司超低/近零/零能耗项目累计38个总建筑面积287.20万平方米[45] - 公司集中商业同比节电率4.89%[43] - 公司MSCI ESG评级维持A级国证ESG评级为AAA[44] 数字化与创新 - 公司搭建"招商蛇口好房子"技术体系包含7大维度28个场景模块485项技术[34] - 公司获得数字化发明专利授权1项新增受理发明专利1项[44] - 公司新增申报数字化软著授权15项[44] 其他业务收入 - 公司新增41个代建项目，新增代建管理面积482万平方米[36] - 招商邮轮累计服务旅客206万人次[41] 地区市场表现（南部地区） - 南部地区收入同比大幅增长82.06%至176.71亿元，毛利率22.14%[80][84] 出租业务表现 - 公司报告期末拥有可出租土地面积184.98万平方米，出租率达97.74%，报告期出租收入0.61亿元[67] - 公司拥有可出租物业总可出租面积685.54万平方米，报告期实现出租收入25.30亿元，同比增长1.97%，总体出租率82.07%[67] - 公司在深圳、北京等地拥有酒店客房4,367套，报告期酒店收入达4.94亿元[67] - 土地出租收入为6127.9万元，平均出租率为97.74%，平均单价为67.79元/平米/年[68] - 出租性物业总收入为25.3亿元，平均出租率为82.07%，平均单价为77.02元/平方米/月[68] - 公寓及住宅出租收入为6.49亿元，出租率为79.42%，平均单价为98.03元/平方米/月[68] - 写字楼出租收入为3.95亿元，出租率为70.47%，平均单价为78.1元/平方米/月[68] - 商铺及商业中心出租收入为9.31亿元，出租率为87.34%，平均单价为92.54元/平方米/月[68] 投资项目与股权投资 - 公司对华夏国际邮轮有限公司追加投资75,000万元，持股比例增至17.6471%[97] - 公司持有招商局港口(0144.HK)股票期末账面价值3,916.68万元，本期公允价值变动损益124.61万元[100] - 公司持有知行汽车科技(1274.HK)股票期末账面价值2,965.74万元，本期公允价值变动损失373.26万元[100] - 公司报告期不存在衍生品投资[101] 重大项目投资进度 - 北京招商序项目本期投入363,558.74万元，累计投入363,558.74万元，项目进度为一期桩基施工和二期土方施工[98] - 上海嘉定新城项目本期投入282,079.03万元，累计投入282,079.03万元，项目进度为桩基施工[98] - 杭州杭序府项目本期投入280,865.26万元，累计投入331,129.26万元，项目进度为主体施工[98] - 成都天府新区总部基地项目本期投入123,141.80万元，累计投入1,402,168.32万元，报告期内累计实现收益247,492.88万元[98] - 长春公园1872项目承诺投资总额9亿元，累计投入4.11亿元，投资进度45.68%[105] - 沈阳招商公园1872项目承诺投资总额8.4亿元，累计投入3.71亿元，投资进度44.19%[105] - 重庆招商渝天府项目承诺投资总额7.5亿元，累计投入6.37亿元，投资进度84.93%[105] - 上海虹桥公馆三期项目调整后投资总额1.35亿元，累计投入1.35亿元，投资进度100%[105] - 合肥臻和园项目调整后投资总额4500万元，累计投入4500万元，投资进度100%[105] - 徐州山水间花园二期项目调整后投资总额3400万元，累计投入3400万元，投资进度100%[105] - 合肥滨奥花园项目调整后投资总额6.16亿元，累计投入4.03亿元，投资进度65.39%[105] - 郑州招商时代锦宸苑项目承诺投资总额1.4亿元，累计投入1.19亿元，投资进度85.01%[105] - 南京百家臻园项目调整后投资总额4.2亿元，累计投入3亿元，投资进度71.5%[105] - 补充流动资金及偿还债务项目承诺投资总额41.28亿元，累计投入41.28亿元，投资进度极好[105] 其他财务相关 - 支付的永续债利息为1.90亿元人民币[17] - 总资产为8680.40亿元人民币，同比增长0.90%[15] - 归属于上市公司股东的净资产为1041.54亿元人民币，同比下降6.17%[15] 行业市场数据 - 全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%[25] - 全国新建商品房销售额4.42万亿元人民币，同比下降5.5%[25]

行业基本面 - 2025年1-7月全国商品房销售额同比-6.5% 降幅较1-6月扩大1.0个百分点 [2] - 2025年1-7月全国商品房销售面积同比-4.0% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [2] - 2025年7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44% 创2022年以来同期新低 [2] - 2025年7月新建商品房销售均价9613元/㎡ 同比-2.6% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [3] 城市维度价格表现 - 2025年7月70城新建商品住宅销售价格同比-3.4% 降幅较6月收窄0.3个百分点 连续9个月收窄 [3] - 2025年7月70城新房销售价格环比-0.3% 降幅与6月持平 一线城市环比跌幅收窄 二线城市扩大 三线城市持平 [3] - 2025年7月70城二手住宅销售价格同比-5.9% 降幅较6月收窄0.2个百分点 连续10个月收窄 [3] - 2025年7月70城二手房价环比-0.5% 降幅较6月收窄0.1个百分点 一线城市环比跌幅-1.0%继续扩大且连续3个月超过二三线城市 [3] 政策动态 - 8月8日北京放松限购政策 符合条件的家庭五环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3] - 8月25日上海放松限购政策 符合条件的家庭外环外不限购 成年单身人士视为家庭 同时取消首套房房贷利率下限并不再区分首套与二套 [3] - 一线城市后续仍有需求端放松空间 [3] 板块表现 - 房地产板块上涨11.3% 跑赢沪深300指数0.3个百分点 在31个行业中排名第16 [4] - 板块2025年动态PE为19.8倍（剔除亏损企业后按Wind一致预期计算） [4] 投资建议 - 推荐关注中国金茂(00817) 华润置地(01109) 招商蛇口(001979 SZ) 滨江集团(002244 SZ) 绿城中国(03900) [1]

电梯更新政策进展 - 杭州市住宅老旧电梯集中更新累计完成4353台，惠及2993个楼道单元12.7万户居民 [1] - 2025年省市政府将电梯更新列为民生实事项目，设定年度更新目标7000台 [1] 头部房企中期业绩表现 - 中国海外发展2025年上半年营业收入832.2亿元，股东应占溢利85.99亿元同比下降16.63% [2] - 华润置地同期营业收入949.21亿元，股东应占溢利118.8亿元同比增长16.22% [3] 房企经营分化态势 - 光明地产2025年上半年营业收入28.08亿元同比下降8.12%，净亏损3.98亿元同比扩大4926.96% [4] - 公司经营活动现金流量净额2.24亿元，实现同比110.25%增长 [4] 资产重组交易动态 - 招商蛇口通过关联交易将太子湾商储置业100%股权转让予招商轮船，交易对价7.16亿元 [5] - 该交易不构成重大资产重组，涉及深圳招商积余大厦相关资产 [5]

杭州市老旧电梯更新进展 - 杭州市累计完成住宅老旧电梯集中更新4353台 涉及2993个楼道单元和12.7万户居民 [1] - 2025年电梯更新被列入省市政府民生实事项目 年度目标为更新7000台 [1] 房地产企业半年度业绩表现 - 中国海外发展2025年上半年营业收入832.2亿元 股东应占溢利85.99亿元同比下降16.63% [2] - 华润置地2025年上半年营业收入949.21亿元 股东应占溢利118.8亿元同比增长16.22% [3] - 光明地产2025年上半年营业收入28.08亿元同比下降8.12% 净亏损3.98亿元同比扩大4926.96% [4] - 光明地产经营活动现金流量净额2.24亿元 同比增长110.25% [4] 房地产资产交易动态 - 招商蛇口以7.16亿元转让深圳市太子湾商储置业100%股权予招商轮船 该交易构成关联交易 [5]

交易概述 - 招商轮船拟以现金支付方式收购招商蛇口持有的太子湾置业100%股权 从而获得招商积余大厦整栋的所有权作为自用办公物业 [1] - 交易标的转让价格为71,551.80万元人民币 根据评估报告协商确定并经国有资产监管部门备案 [1] - 本次交易构成关联交易 因交易对方招商蛇口与公司同受招商局集团控制 [1] 交易标的基本情况 - 太子湾置业核心资产为招商积余大厦 产权证登记建筑面积33,120.26平方米 宗地面积6,213.46平方米 使用期限至2066年8月7日 [5] - 公司2024年末资产总额6.56亿元 负债总额5.20亿元 所有者权益1.36亿元 2024年度营业收入3,190万元 净利润-64.69万元 [8] - 截至2025年6月末 公司资产总额3.39亿元 负债总额2.04亿元 净资产1.35亿元 2025年1-6月营业收入0.15亿元 归母净利润-112.04万元 [8] 评估与定价 - 采用资产基础法评估结果为71,551.80万元 较账面所有者权益增值57,950.11万元 增值率426.05% [8][10] - 收益法评估结果为56,681.14万元 较账面价值增值43,079.45万元 增值率316.72% [10][12] - 最终选用资产基础法结果 因该方法更客观反映资产购建成本 且收益法受宏观政策及市场风险影响较大 [9][12][13] 交易协议安排 - 交易总价款7.155亿元 分三期支付：40%在协议签署后支付 50%在交割后10个工作日内支付 10%在交割后4个月内支付 [14] - 过渡期内太子湾置业产生的盈利归招商轮船 亏损由招商蛇口承担 [15] - 协议自各方签署后成立 经公司股东会审议批准后生效 [14][15] 交易目的与影响 - 购置办公物业为解决公司办公场所问题 当前在深员工350人 预计未来接近500人 现有租赁办公场所分散且局限 [15] - 通过集约化管理实现降本增效 加强品牌建设提升企业形象 增强员工认同感和企业凝聚力 [15] - 交易对公司财务状况和经营成果无重大影响 交易完成后不与招商蛇口构成重大不利影响的同业竞争 [15] 审议程序 - 董事会非关联董事以7票同意 0票反对 0票弃权审议通过议案 4名关联董事回避表决 [16] - 独立董事认为交易符合公司战略规划及股东利益 交易价格经备案评估值确定 未损害中小股东权益 [17] - 交易尚须获得股东会批准 关联人将放弃在股东会对该议案的投票权 [2][17] 历史关联交易 - 过去12个月内公司与同一关联人发生未经股东大会审批的非日常关联交易金额18亿元 系2025年7月子公司对外投资暨关联交易 [17]

资产评估报告基本信息 - 报告编制依据中国资产评估准则 [1] - 评估标的为深圳市太子湾商储置业有限公司股东全部权益价值 [1] - 评估报告编号为国众联评报字(2025)第3-0115号 [1] - 评估机构为国众联资产评估土地房地产估价有限公司 [1] - 报告日期为2025年4月25日 [1] 评估目的与相关方 - 资产评估系为招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权转让提供依据 [1] - 报告使用方需通过二维码防伪标志查证核实主要估值信息 [1] 评估机构信息 - 评估机构联系地址位于深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1C栋 [1] - 机构网址为www.gzlchina.com 联系电话0755-88832456 邮编518024 [1]

关联交易概述 - 招商蛇口与招商轮船签订股权转让协议 将全资子公司太子湾商储置业100%股权以人民币71,551.80万元转让给招商轮船 [1] - 交易双方均为招商局集团有限公司实际控制企业 构成关联交易但不构成重大资产重组 [1] - 交易已通过董事会审议 关联董事回避表决 无需提交股东大会审议 [2] 关联方基本情况 - 招商轮船为上市国有控股企业 注册资本814,380.6353万元 主营国际船舶危险品运输及能源领域投资 [2] - 截至2024年末总资产706.19亿元 净资产408.49亿元 2024年归母净利润51.07亿元 [3] - 招商局集团间接持有54.02%股权 与招商蛇口存在关联关系 [2][3] 交易标的情况 - 太子湾商储置业主营深圳太子湾片区招商积余大厦的持有与租赁运营 土地面积6,213.46平方米 产权建筑面积33,120.26平方米 [3][4][5] - 2024年末净资产1.36亿元 2024年营业收入0.32亿元 归母净利润-64.69万元 [5] - 2025年6月末净资产1.35亿元 上半年营业收入0.15亿元 归母净利润-112.04万元 [5] 评估与定价 - 采用资产基础法评估 股东全部权益价值71,551.80万元 较账面增值426.05% [6][7] - 投资性房地产评估价值91,744.12万元 较账面值33,794.01万元增值171.48% [7] - 转让价格以评估结果为基础协商确定 分三期现金支付 [8][9] 交易安排与影响 - 交易完成后招商蛇口下属企业可继续租赁办公 招商轮船有权要求搬迁或退租 [10] - 引入招商轮船有助于增强深圳太子湾片区航运服务与现代物流产业集聚度 [10] - 过渡期亏损由招商蛇口承担 盈利归招商轮船所有 [9]

交易概述 - 招商蛇口与招商轮船拟签订股权转让协议 将全资子公司太子湾商储置业100%股权以人民币7.16亿元转让予招商轮船 [1] - 交易构成关联交易但不构成重大资产重组 因双方均为招商局实际控制企业 [1] - 股权转让价款依据评估机构采用资产基础法确定的股东全部权益价值7.16亿元协商确定 [2] 标的资产详情 - 太子湾商储置业核心资产为持有深圳太子湾片区招商积余大厦全部产权 并负责其租赁运营 [1] - 招商积余大厦位于南山区太子湾大道与蛇口港站前路交汇处东南侧 宗地面积6213.46平方米 产权证登记建筑面积3.31万平方米 [1] - 土地使用年限50年 自2016年8月8日至2066年8月7日止 [1] - 截至2025年6月末 标的公司资产总额3.39亿元 净资产1.35亿元 [1] - 2025年1-6月营业收入0.15亿元 归母净利润亏损112.04万元 经营活动现金流量净额0.12亿元 [1] 交易支付安排 - 股权转让款分三期以现金支付 第一期支付40%即2.86亿元 支付条件为协议签署且完成相关合同解除/变更及结算工作 [2] - 第二期支付50%即3.58亿元 需在签署交割确认书后10个工作日内支付 [2] - 第三期支付10%即7155.18万元 支付时间为签署交割确认书后4个月内 [2] 后续运营安排 - 招商蛇口部分下属子公司现有租约将阶段性保留 招商轮船可要求进行楼内搬迁或提前退租 [3] - 招商蛇口控股子公司将继续为招商积余大厦提供物业管理服务 保障运营连续性与稳定性 [3] - 交易旨在发挥协同效应 集聚航运服务与现代物流等高端产业资源 增强太子湾片区产业集聚度和经济活力 [3]

交易概述 - 招商蛇口与招商轮船签订股权转让协议 将全资子公司太子湾商储置业100%股权以7.16亿元对价转让 [1] - 交易标的为深圳市太子湾商储置业有限公司全部股权 [1] 战略意义 - 通过引入招商轮船进一步集聚航运服务及现代物流等高端产业资源 [1] - 交易将充分发挥协同效应 增强深圳太子湾片区产业集聚度和经济活力 [1] - 太子湾片区由招商蛇口整体开发运营 本次交易旨在持续推动产业落地 [1] 资产背景 - 交易标的物业为深圳招商积余大厦 是太子湾片区产业载体组成部分 [1]