报告公司投资评级 - 持续给予“买入”评级 [12] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年拿地聚焦核心城市，但计提减值短期拖累业绩，公司作为央企龙头，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，虽目前因计提减值短期业绩承压，但仍具投资价值 [1][4][12] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本90.61亿股，流通股83.23亿股，总市值858.97亿元，流通市值788.98亿元，12个月内最高价13.44元，最低价7.45元 [3] 2024年年报业绩情况 - 实现营业收入1789.48亿元，同比上升2.25%，归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08% [3] 业绩变动原因 - 营收微增但归母净利润下滑，一是开发业务项目结转毛利率为15.58%，较23年同比下降1.53个百分点；二是2024年计提资产减值损失和信用减值损失总额60.34亿元，同比去年多计提36.17亿元 [4] 销售情况 - 2024年累计实现签约销售面积935.9万平方米，较23年同比下降23.5%；全口径销售金额2193.0亿元，同比下降25.3%，权益销售金额1506.0亿元，同比下降18.7%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名；在西安等五城销售金额排名位居第一，在南京等九城进入当地销售排名前五 [5] 拿地情况 - 2024年全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益地价335亿元，新增拿地权益比68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资金额占比59% [6] 财务管理情况 - 截至2024年年末，“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59；落地经营性物业贷款92亿元，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年年末，综合资金成本为2.99%，较2023年同比下降0.48个百分点 [7] 资产运营和物业服务业务情况 - 资产运营板块，2024年主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米；物业服务领域，招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；截至2024年末，在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米；坚决落实“AI+”战略，实现AI应用在更多细分场景的落地 [11] 投资建议及盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年归母净利润为45.56/55.63/50.01亿元，对应25/26/27年PE分别为18.85X/15.44X/17.17X [12] 财务指标预测 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面指标在2023A、2024A、2025E、2026E、2027E的预测数据，如营业收入增长率、毛利率、销售净利率等 [15][16]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [6][9] 报告的核心观点 - 2024年公司营收平稳归母净利润下降，主因减值增加和毛利率下降，2025年营收有下行压力但业绩展望稳健；经营上销售规模维持行业第五，信用优势巩固，新发展模式探索领先 [2][9] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年公司实现营业收入1789亿元（+2.3%），归母净利润40.4亿元（-36.1%），扣非归母净利润24.5亿元（-57.3%） [2][4] - 减值增加和结转毛利率下降致业绩受拖累，减值同比增36.2亿至60.3亿元，综合毛利率同比降1.3pct至14.6%，开发业务毛利率降1.5pct至15.6% [9] - 2025年公司收入端有压力，毛利率处底部区间，预计减值计提减少，业绩端展望相对稳健 [9] - 公司重视股东回报，长期保持40%以上分红比例，2024年现金分红17.5亿元，对应分红比例43%，考虑现金回购后达45% [9] 销售与拿地情况 - 2024年公司销售额2193亿元，同比降25.3%，排名维持行业第五，四季度销售额同比正增长；2025年可售货值约3250亿元，销售有下行压力 [9] - 2024年公司拿地金额486亿元，同比降57.1%，拿地金额/销售金额=22%，拿地强度下降，但拿地质量有保障，“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市占比达59% [9] - 2024年末公司货币资金为1004亿元，同比增长14%，2025年有望在土地市场掌握更多主动性 [9] 信用与新模式发展 - 2024年末公司平均融资成本为2.99%，较去年底下降48BP，信用优势行业领先；剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，财务指标安全边际高 [9] - 2024年代建业务调整至开发业务分部，新增代建管理面积约898万平，业务爆发式增长 [9] - 2024年公司主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct），已拥有三个上市REITs平台 [9] - 2024年招商积余实现营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.40亿元（+14.2%），年末管理面积达3.65亿平，综合质效稳步提升 [9] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为42/45/49亿元，对应市盈率分别为20.8X/19.4X/17.7X，当前估值未反映中长期价值且隐含空间大 [9] 财务报表及预测指标 - 给出2024A - 2027E利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标预测数据，如2025E营业总收入1657.19亿元、归母净利润41.68亿元等 [13]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 11 元 [2][8] 报告的核心观点 - 报告公司作为率先计提减值的头部央企，利润表暂承压，2019 - 2023 年计提减值达 154 亿元，2024 年毛利率降至 14.6%，资产减值增至 44.84 亿元，剔除投资收益后的结算净利润率约 1.3% [9] - 报告公司资产负债表改善明显，有息负债增加 143 亿元时货币资金增长 121 亿达历史新高，存货和合同负债显著减少，后续可充裕用新增货值稀释滞重货值 [9] - 2024 年报告公司销售金额同比下滑 25%，投资强度 22%略有下滑，但拿地集中在核心 10 城，4 季度拿地发力明显 [9] - 报告公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，随着滞重土储消化及前海项目开发，预计其有望较早走出利润率低谷，调整 25 - 27 年 eps 预测分别为 0.53、0.63、0.78 元 [9] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|178,948|172,689|170,340|169,934| |同比增速(%)|2.3%|-3.5%|-1.4%|-0.2%| |归母净利润(百万)|4,039|4,832|5,698|7,072| |同比增速(%)|-36.1%|19.6%|17.9%|24.1%| |每股盈利(元)|0.45|0.53|0.63|0.78| |市盈率(倍)|21|18|15|12| |市净率(倍)|0.8|0.8|0.7|0.7|[5] 公司基本数据 - 总股本 906,083.62 万股，已上市流通股 832,252.87 万股，总市值 867.12 亿元，流通市值 796.47 亿元 [6] - 资产负债率 66.67%，每股净资产 10.92 元，12 个月内最高/最低价 12.68/7.61 元 [6] 市场表现对比图 - 展示 2024 - 03 - 20 至 2025 - 03 - 19 招商蛇口与沪深 300 近 12 个月市场表现对比 [7][8] 相关研究报告 - 《招商蛇口（001979）2024 年三季报点评：毛利率下滑，聚焦高质量土储》2024 - 11 - 01 [9] - 《招商蛇口（001979）2024 年中报点评：毛利率承压，土储置换放缓》2024 - 09 - 04 [9] - 《招商蛇口（001979）2024 年半年度业绩快报点评：利润率仍承压，换土储再放缓》2024 - 08 - 04 [9] 附录：财务预测表 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多表预测数据，如 2024 - 2027E 货币资金从 100,351 百万增至 135,556 百万，营业总收入从 178,948 百万降至 169,934 百万等 [10] - 涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率，如 2024 - 2027E 营业收入增长率从 2.3%降至 - 0.2%，毛利率从 14.6%升至 15.0%等 [10] - 包含每股指标和估值比率，如 2024 - 2027E 每股收益从 0.45 元升至 0.78 元，P/E 从 21 倍降至 12 倍等 [10]

担保情况 - 公司拟为盐城师山招海1.7亿元开发贷款按51%股权比例担保，本金不超0.867亿元[2][6] - 公司为控股子公司担保额度不超467亿元，超70%负债率子公司不超350亿元[3] - 本次担保后，控股子公司担保余额384.69亿元，超70%负债率子公司311.98亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额393.76亿元，占归母净资产35.47% [8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额54.34亿元，占归母净资产4.89% [8] 盐城师山招海情况 - 盐城师山招海注册资本156,000万元，公司间接持股51% [4] - 2024年底资产318,768.52万元，负债237,053.96万元，净资产81,714.56万元[5] - 2024年营收39,322.87万元，净利润 -71,618.72万元[5] - 2025年1月底资产306,263.33万元，负债224,612.3万元，净资产81,651.03万元[5] - 2025年1月营收0万元，净利润 -63.53万元[5]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[8] 报告的核心观点 - 2024年招商蛇口营收平稳但归母净利润下降，主要因减值增加和毛利率下降，2025年营收有下行压力但业绩展望稳健；经营上销售规模维持行业第五，信用优势巩固，新发展模式探索领先；预计2025 - 2027年归母净利润分别为42/45/49亿元，当前估值未反映中长期价值且隐含空间大，维持“买入”评级 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 招商蛇口发布2024年报，全年实现营业收入1789亿元（+2.3%），归母净利润40.4亿元（-36.1%），扣非归母净利润24.5亿元（-57.3%） [1][6] 事件评论 - 减值增加和结转毛利率下降拖累业绩：2024年减值同比增加36.2亿至60.3亿元，综合毛利率同比降1.3pct至14.6%；后续收入有压力，毛利率处底部区间，预计减值计提减少，2025年业绩展望稳健；公司重视股东回报，2024年现金分红17.5亿元，分红比例43%，考虑现金回购后达45% [11] - 销售规模维持行业第五，拿地下降但质量较好：2024年销售额2193亿元，同比降25.3%，排名行业第五，四季度销售额同比正增长；2025年可售货值约3250亿元，销售有下行压力；2024年拿地金额486亿元，同比降57.1%，拿地强度下降，但“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市占比达59%；2024年末货币资金1004亿元，同比增14%，2025年有望在土地市场掌握更多主动性 [11] - 信用优势持续巩固，新模式探索保持领先：2024年末平均融资成本2.99%，较去年底降48BP，财务指标安全边际高；2024年代建业务新增管理面积约898万平；资产运营业务主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct），已有三个上市REITs平台；城市服务业务招商积余2024年营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.40亿元（+14.2%），年末管理面积达3.65亿平 [11] 财务报表及预测指标 - 利润表预测：2025 - 2027年营业总收入分别为1657.19亿、1467.41亿、1309.71亿元，归母净利润分别为41.68亿、44.74亿、49.13亿元 [15] - 资产负债表预测：2025 - 2027年资产总计分别为8323.40亿、8046.16亿、7838.62亿元，负债合计分别为5410.59亿、5084.66亿、4823.64亿元 [15] - 现金流量表预测：2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为246.01亿、195.37亿、121.16亿元，投资活动现金流净额分别为 - 29.37亿、 - 30.90亿、 - 33.39亿元，筹资活动现金流净额分别为 - 81.17亿、 - 67.65亿、 - 56.88亿元 [15] - 基本指标预测：2025 - 2027年每股收益分别为0.46元、0.49元、0.54元，市盈率分别为20.81X、19.38X、17.65X，市净率分别为0.77X、0.75X、0.73X [15]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营收小幅增长 受行业整体承压影响 毛利下滑、计提减值 归母净利润下滑 但财务稳健 严控杠杆 保持充足流动性 资产运营业务维持强运营能力 预测2025 - 2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元 对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股 对应PE为18.06X、16.00X、14.70X [7] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现收入1789.48亿元 同比增长2.25% 归母净利润40.39亿元 同比下降36.09% 基本每股收益0.37元/股 同比下降43.08% 每十股派发现金红利1.9353元 [4] - 2024年毛利率为14.61% 较去年同期下滑1.28pct 开发业务毛利率15.58% 较去年下滑1.53pct 共计提减值准备60.34亿元 财务费用中汇兑损失1.22亿元 较去年同期增加较多 [4] - 2024年少数股东损益占净利润比例为3.59% 较去年的30.60%下降明显 销售费用率和管理费用率分别为2.24%、1.18% 分别较去年降低0.23pct、0.18pct [4] 销售情况 - 2024年销售排名维持行业第五 实现销售面积935.90万方 同比下滑23.50% 销售金额2193.02亿元 同比下滑25.31% 销售均价为23432元/平米 同比下滑2.37% [4] - 在西安、长沙等多地销售排名前列 在南京、上海等多地排名进入当地前五 [4] 投资情况 - 2024年共新增26个地块 计容建面225万方 总价486亿元 对应楼面价21600元/平米 较去年新增地块的楼面积提高12.38% 地货比为0.92 较去年提升0.12 新增地块需支付335亿元 对应权益比例68.93% [4] - 2024年投资力度22.16% 较2023年下滑 在“核心10城”投资占比达到90% 一线城市投资占比为59% 一线城市占比较2023年提高8pct [4] 财务管理 - 截至2024年末 剔除预售账款的资产负债率为62.37% 净负债率55.85% 货币资金余额1003.51亿元 全年经营活动现金流量净额319.64亿元 现金短债比1.59 [4] - 2024年综合资金成本2.99% 较2024年初下降48bp 落地经营性物业贷款92亿元 [4] 资产运营 - 主要持有物业全口径收入74.64亿元 同比增长12% EBITDA实现36.67亿元 同比增长11% 开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42% 同比提升0.2pct [4] - 2024年新增23个资产项目 对应经营面积101万方 新增轻资产管理面积91万方 管理输出项目位于核心城市 [4][5] - 2024年产业园运营收入实现13.84亿元 总经营建面261万方 集中商业运营收入17.70亿元 总经营建面277万方 公寓业务实现收入12.45亿元 已开业项目经营面积约144万方 写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿元 [5] - 已通过各REITs平台打通资产退出通道 构建持有物业“开发 - 运营 - 资本化 - 再投资”的良性循环体系 截至2024年末 通过REITs平台管理资产约59万方 2024年管理口径收入达8.13亿元 [5] 财务指标预测 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|178947.55|189201.24|197128.77|203594.60| |收入增长率%|2.25|5.73|4.19|3.28| |归母净利润(百万元)|4038.57|4867.32|5491.91|5978.53| |利润增速%|-36.09|20.52|12.83|8.86| |毛利率%|14.61|13.60|13.62|13.81| |摊薄EPS(元)|0.45|0.54|0.61|0.66| |PE|21.76|18.06|16.00|14.70| |PB|0.79|0.76|0.74|0.71| |PS|0.49|0.46|0.45|0.43|[6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营收小幅增长 受行业整体承压影响 毛利下滑、计提减值 归母净利润下滑 但财务稳健 严控杠杆 保持充足流动性 资产运营业务维持强运营能力 预测2025 - 2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元 对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股 对应PE为18.06X、16.00X、14.70X [7] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现收入1789.48亿元 同比增长2.25% 归母净利润40.39亿元 同比下降36.09% 基本每股收益0.37元/股 同比下降43.08% 每十股派发现金红利1.9353元 [4] - 2024年毛利率为14.61% 较去年同期下滑1.28pct 开发业务毛利率15.58% 较去年下滑1.53pct 共计提减值准备60.34亿元 财务费用中汇兑损失1.22亿元 较去年同期增加较多 [4] - 2024年少数股东损益占净利润比例为3.59% 较去年的30.60%下降明显 销售费用率和管理费用率分别为2.24%、1.18% 分别较去年降低0.23pct、0.18pct [4] 销售情况 - 2024年销售排名维持行业第五 实现销售面积935.90万方 同比下滑23.50% 销售金额2193.02亿元 同比下滑25.31% 销售均价为23432元/平米 同比下滑2.37% [4] - 在西安、长沙等多地销售排名前列 在南京、上海等多地排名进入当地前五 [4] 投资情况 - 2024年共新增26个地块 计容建面225万方 总价486亿元 对应楼面价21600元/平米 较去年新增地块的楼面积提高12.38% 地货比为0.92 较去年提升0.12 新增地块需支付335亿元 对应权益比例68.93% [4] - 2024年投资力度22.16% 较2023年下滑 在“核心10城”投资占比达到90% 一线城市投资占比为59% 一线城市占比较2023年提高8pct [4] 财务管理 - 截至2024年末 剔除预售账款的资产负债率为62.37% 净负债率55.85% 货币资金余额1003.51亿元 全年经营活动现金流量净额319.64亿元 现金短债比1.59 [4] - 2024年综合资金成本2.99% 较2024年初下降48bp 落地经营性物业贷款92亿元 [4] 资产运营 - 主要持有物业全口径收入74.64亿元 同比增长12% EBITDA实现36.67亿元 同比增长11% 开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42% 同比提升0.2pct [4] - 2024年新增23个资产项目 对应经营面积101万方 新增轻资产管理面积91万方 管理输出项目位于核心城市 [4][5] - 2024年产业园运营收入实现13.84亿元 总经营建面261万方 集中商业运营收入17.70亿元 总经营建面277万方 公寓业务实现收入12.45亿元 已开业项目经营面积约144万方 写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿元 [5] - 已通过各REITs平台打通资产退出通道 构建持有物业“开发 - 运营 - 资本化 - 再投资”的良性循环体系 截至2024年末 通过REITs平台管理资产约59万方 2024年管理口径收入达8.13亿元 [5] 财务指标预测 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|178947.55|189201.24|197128.77|203594.60| |收入增长率%|2.25|5.73|4.19|3.28| |归母净利润(百万元)|4038.57|4867.32|5491.91|5978.53| |利润增速%|-36.09|20.52|12.83|8.86| |毛利率%|14.61|13.60|13.62|13.81| |摊薄EPS(元)|0.45|0.54|0.61|0.66| |PE|21.76|18.06|16.00|14.70| |PB|0.79|0.76|0.74|0.71| |PS|0.49|0.46|0.45|0.43|[6]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价 15.92 元不变 [11] 报告的核心观点 - 2024 年报告研究的具体公司实现收入 1789 亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4 亿元，同比降低 36.1%，增收不增利因毛利率降低与计提减值增多 [1][2][3] - 2024 年销售金额居全国五强，拿地强度降至 22%，一线城市投资占比提高 [1][3] - 2024 年资产管理业务收入 74.6 亿元，同比上涨 12%，资管业务规模扩张，新增 192 万方管理项目 [1] - 融资成本下降，年末综合资金成本为 2.99%，较年初降低 48BP，保持行业最优水平 [1] 各部分总结 事件 - 报告研究的具体公司发布 2024 年年报，实现收入 1789 亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4 亿元，同比降低 36.1% [2] 简评 - 结转毛利率下降与计提减值增多拖累利润，2024 年房地产开发业务收入 1564 亿元，占比 87%，毛利率 15.58%，同比降 1.53%；资产减值与信用减值分别计提 44.8/15.5 亿元，同比多计提 20.0/14.1 亿元，影响营业利润 23.9/34.1 亿元 [3] - 销售金额站稳全国五强，2024 年签约销售金额 2193 亿元，连续两年跻身全国五强；核心城市投资占比提升，新增地块总地价 486 亿元，同比降 57%，拿地强度 22%，一线城市投资占比 59%，同比升 8 个百分点，核心 10 城投资金额占比 90% [3] 资产运营与融资 - 资产运营轻重结合，物业服务多业态并举，2024 年持有物业全口径收入 74.64 亿元，同比涨 12%，新增 23 个重资产项目，面积 101 万平，新增 91 万平轻资产管理项目；招商积余 2024 年收入同比增 9.9%，归母净利润同比增 14.2%，第三方拓展合同 36.9 亿元，非住业态占 92% [10] - 兼顾低成本与多渠道，融资优势凸显，2024 年新增公开市场融资 154.6 亿元，票面利率为同期同行业最低；年末综合资金成本 2.99%，较年初降 48BP；建立平台融资向项目融资转换通道，落地经营性物业贷款 92 亿元；完成蛇口租赁住房 REIT 发行，搭建多个 REITs 平台 [10] 盈利预测 - 预测报告研究的具体公司 2025 - 2027 年归母净利润分别为 42.5/45.9/50.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.47/0.51/0.55 元 [11] 重要财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,007.56|178,947.55|172,974.30|167,179.85|168,935.28| |YoY(%)|-4.37|2.25|-3.34|-3.35|1.05| |净利润(百万元)|6,319.42|4,038.57|4,246.45|4,585.31|5,019.19| |YoY(%)|48.20|-36.09|5.15|7.98|9.46| |毛利率(%)|15.89|14.61|13.55|13.00|12.93| |净利率(%)|3.61|2.26|2.45|2.74|2.97| |ROE(%)|5.28|3.64|3.72|3.91|4.15| |EPS(摊薄/元)|0.70|0.45|0.47|0.51|0.55| |P/E(倍)|13.91|21.76|20.70|19.17|17.51| |P/B(倍)|0.89|0.89|0.86|0.84|0.81|[12]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][24] 报告的核心观点 - 2024年招商蛇口营收增长但归母净利润下降，受行业下行、开发业务毛利率降低和减值准备增加影响；公司财务策略稳健，融资成本下降，分红稳定；销售聚焦核心城市，代建业务发展良好；资产运营和物业服务表现出色；预计2025 - 2027年营收和净利润呈增长趋势，给予估值适度溢价，维持“优于大市”评级 [7][9][24] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及预测 - 2023 - 2027年，预计营业收入从1750.08亿元增至2048.51亿元，净利润从63.19亿元到2026年增至53.64亿元后2027年微降至55.32亿元；毛利率从15.9%降至13.6%，净资产收益率从5.3%到2026 - 2027年稳定在4.7% [6] 收入与业务表现 - 2024年营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；销售排名行业前五，产品力排第四；转型发展提升资产运营和物业服务规模 [7][9] 财务策略与融资情况 - 全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金1003.51亿元；2024年末剔除预收账款资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比1.59，“三道红线”绿档；落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较年初降48BP [7][11] 分红情况 - 2024年度拟以90.42亿股为基数，每10股派现金红利1.9353元（含税），合计17.50亿元，占归母净利润43.33%，按3月17日收盘价测算股息率2.00%；近几年分红比例维持在40%左右，2023年起提升 [7][14] 销售与拿地策略 - 2024年签约销售面积935.90万平，金额2193.02亿元；在部分城市销售排名靠前；获取26宗地块，计容建面约225万平，总地价约486亿元，需支付335亿元；“核心10城”投资占比90%，一线城市占59% [7][16][20] 代建业务发展 - 2024年3月设立招商建管；新增77个代建项目，面积约898万平；新进驻多个城市；2024年代建多方面跻身行业TOP10 [21][22] 资产运营与物业服务 - 2024年持有物业全口径收入74.64亿元，同比涨12%，EBITDA 36.67亿元，同比涨11%；开业三年以上项目EBITDA回报率6.42%，同比升0.2个百分点；新入市23个重资产项目，新增面积101万平，新增轻资产签约面积约91万平；招商积余营业收入171.72亿元，增长9.89%，归母净利润8.40亿元，增长14.24%，年末在管项目2296个，面积3.65亿平 [23] 投资建议 - 预测2025、2026年EPS分别为0.49和0.59元，每股净资产分别为12.44和12.68元；给予2025年20 - 25XPE与0.9 - 1.1XPB估值溢价，合理价值区间11.20 - 12.28元，维持“优于大市”评级 [24]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司 2024 年营收增 2.25%，归母净利润降 36.09%，虽业绩增收不增利，但 2025 年有望企稳，且公司在行业变局中有抓住资源整合机遇的能力 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024 年实现营收 1789.5 亿元，同比 +2.25%；归母净利润 40.4 亿元，同比 -36.09%，EPS0.37 元，拟每 10 股派息 1.9353 元 [1] - 结算收入稳增 1.4%，业绩下滑因结算毛利率下滑 1.5pct 至 15.6%，且计提减值规模增加，存货及信用减值损失合计达 60.3 亿，同比 +150% [2] - 资产运营/物管业务收入分别增长 20.5%/2.1%至 71/154 亿，REITs 平台管理资产约 59 万方，期内收入 8.13 亿 [2] 销售与拿地 - 2024 年销售同比下滑，销售金额 2193.0 亿元、面积 935.9 万方，同比分别 -25.3%/-23.5%，销售额排名全国前五 [3] - 拿地审慎聚焦，拿地金额 486 亿，拿地强度 22%，核心 10 城拿地额占比 90%，一线城市占比 59% [3] - 2024H2 销售跌幅收窄，投拓力度强化，Q3/Q4 拿地强度达 70%/67%，2025 年前 2 月拿地强度达 193% [3] 融资与回购 - 2024 年新增公开市场融资 324.3 亿，综合成本 2.99%，同比降低 48BP，分红率达 43% [4] - 2024 年 10 月公告回购，金额 3.51 - 7.02 亿，数量约占总股本 0.25% - 0.49%，截至 2025 年 2 月末，已回购股份总股本比例达 0.155% [4] 盈利预测和估值 - 调整 2025 - 2027 年 EPS 至 0.46/0.53/0.62 元，BVPS 至 12.52/12.85/13.28 元 [5] - 可比公司 2025 年 Wind 一致预期 PB 均值 0.9 倍，给予公司 2025 年 1 倍 PB，目标价 12.52 元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润(人民币百万)|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|13.91|21.76|20.95|18.47|15.62| |PB(倍)|0.73|0.79|0.77|0.75|0.73| |EV EBITDA(倍)|22.26|27.78|22.89|19.07|16.98|[7]