行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]

文章核心观点 - 2026年初，在密集政策利好释放和季节性因素推动下，一线城市房地产市场出现回暖迹象，但市场整体修复仍需观察政策落地效果与多重基本面因素的支撑 [1][2][5][11] - 政策层面释放强烈“稳预期”信号，强调“政策要一次性给足”，标志着房地产政策思路转向系统性发力，旨在缩短市场调整时间，2026年市场企稳值得期待 [7][8][10][11] - 市场呈现显著分化特征，核心城市优质高端项目表现抢眼，带动整体价格结构性上涨，但非核心区项目表现尚不明显，分化与筑底仍是市场核心特征 [3][4][12] 近期市场表现与数据 - **一线城市成交回暖**：截至2026年1月2日当周，一线城市新房成交面积环比上升74%，同比上升5%，结束了此前连续12周的同比下降趋势 [2] - 分城市看，北京、上海、广州、深圳新房成交面积分别环比上升13%、82%、64%、263% [2] - **深圳市场热度突出**：2026年元旦假期期间，深圳成交新房64套/0.69万平方米，二手商品住宅成交76套 [4] - 2025年12月下旬，深圳核心区位豪宅项目热销，如中信城开信悦湾两小时售罄、成交额超百亿，后海招商玺开盘即售罄 [3] - **价格出现结构性上涨**：2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，其中第四季度上涨0.93%，出现“翘尾”现象 [3] - 2025年12月，百城新建住宅均价涨至17084元/平方米，环比上涨0.28%，主要受深圳、北京、上海、南京等城市优质项目入市推动 [3] 政策环境分析 - **高层会议定调**：2025年12月中央经济工作会议部署2026年经济工作，定调“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给等方向 [5] - **重要政策出台**： - 北京于2025年12月24日出台“楼市新政”，核心包括放宽非京籍家庭购房限制以及对多子女家庭提供住房支持 [4] - 2026年1月1日起，对个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税 [5] - **政策思路重大信号**：2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章，明确房地产带有显著的金融资产属性，并首次提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，旨在改善和稳定市场预期 [7][8] 行业专家观点与展望 - **对政策信号的解读**：专家认为“政策一次性给足”的提法主要从预期引导角度出发，标志着2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段 [7][8][11] - **对市场走势的预判**： - 由于2026年春节假期靠后，传统销售淡季窗口后移，1月份的市场成交表现对一季度整体“成色”较为关键 [1][11] - 市场能否实现“开门红”，核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接 [1][11] - 随着各地楼市出现止跌回稳信号，2026年房地产市场的“小阳春”行情值得期待 [10][11] - **对市场特征的判断**：市场持续修复仍依赖于居民就业收入预期、房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑，2026年分化与筑底仍将是市场核心特征 [11][12]

2025年成都房地产市场年度总结 - 2025年成都TOP30房企全口径销售金额合计1852.3亿元，全口径销售面积合计850.5万平方米 [9][28] - 成都轨道城市、中国铁建、华润置地包揽销售金额与销售面积前三甲，销售金额分别为147.3亿元、143.2亿元、141.0亿元，销售面积分别为84.7万平方米、62.9万平方米、60.6万平方米 [9][28] - 政策层面，限购、限贷、限售等行政性政策已“能放尽放”，年末政策以落地执行为主，未有新变动 [10][28] 房企销售金额排行榜（全口径） - 成都轨道城市以147.3亿元销售额位居榜首，中国铁建以143.2亿元位列第二，华润置地以141.0亿元位列第三 [2][21] - 招商蛇口与保利发展分别以105.0亿元和100.2亿元位列第四、第五名 [2][21] - 榜单第六至第十名依次为：龙湖集团（88.5亿元）、电建地产（75.2亿元）、润达丰滨江（72.4亿元）、天投开发（70.0亿元）、中国金茂（68.9亿元） [2][21] - 第11至20名房企销售额在43.2亿元至67.5亿元之间，包括兴城人居、万华投资、成华发展、华发股份、嘉禾兴房地产、越秀地产、中海地产、锦江统建、建发房产、成都高投置业 [3][22] - 第21至30名房企销售额在16.5亿元至42.1亿元之间，包括中交房地产、武侯资本、新希望地产、万科地产、大悦城控股、经开发展置业、雍景投资、德商置业、邦泰集团、仁和春天 [3][22] 房企销售面积排行榜（全口径） - 销售面积前三甲与金额榜一致：成都轨道城市（84.7万平方米）、中国铁建（62.9万平方米）、华润置地（60.6万平方米） [6][26] - 保利发展以51.6万平方米位列第四，龙湖集团以49.2万平方米位列第五 [6][26] - 第六至第十名依次为：天投开发（41.0万平方米）、电建地产（37.6万平方米）、招商蛇口（37.5万平方米）、兴城人居（34.1万平方米）、嘉禾兴房地产（29.3万平方米） [6][7][27] - 第11至20名房企销售面积在19.4万平方米至29.1万平方米之间，包括中国金茂、中交房地产、成华发展、中海地产、万科地产、新希望地产、大悦城控股、越秀地产、建发房产、成都高投置业 [7][27] - 第21至30名房企销售面积在7.0万平方米至19.0万平方米之间，包括武侯资本、经开发展置业、万华投资、华发股份、润达丰滨江、锦江统建、德商置业、邦泰集团、五矿地产、雍景投资 [7][27] 二手房市场表现 - 2025年12月，成都二手房网签量为18291套，环比上升4%，但同比下降35% [11][28] 土地市场成交情况 - 企业拿地态度趋于冷静，多宗地块以底价成交，国企成为拿地主力 [12][28] - 12月10日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积17.9万平方米，均以底价成交，成交总金额18.99亿元 [12][28] - 12月16日，成交3宗涉宅用地，总规划建筑面积15.4万平方米，成交总价13.39亿元，其中锦江区林家坝地块溢价5.91%成交，楼面价达21500元/平方米 [14][30] - 12月23日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积24.13万平方米，均以底价成交，合计成交金额14.99亿元 [15][31] - 12月24日，成都市本级7宗涉宅用地全部底价成交，规划建筑面积30.34万平方米，成交总价14.94亿元 [17][33] - 12月25日，双流区4宗纯住宅用地由成都空港兴城置业与嘉禾兴联合体以底价19.77亿元拿下 [18][34] - 12月30日，新都区一宗宅地由民企鹏悦以底价拿下，成交楼面价5000元/平方米，总价1.07亿元 [18][34] 行业研究与机构动态 - 行业首部系统阐述成长型民企发展模式的战略内参《中国民营房企第三轮崛起研究系列之星火》已发布 [19][35] - 亿翰智库启动了2025年度中小房企专项研究，旨在构建全链条赋能体系，助力中小房企转型与发展 [19][36]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

房地产ETF市场表现 - 房地产ETF(512200)盘中一度上涨超过2%，截至2026年1月8日14:36上涨1.76%，冲击连续5个交易日上涨 [1] - 该ETF盘中换手率为3.82%，成交金额为1.85亿元人民币 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，上海九百涨停上涨10.00%，大名城上涨6.89%，三湘印象上涨6.48%，新城控股、城投控股等个股跟涨 [1] 2025年房地产市场数据 - 2025年一线城市二手房市场表现抢眼，上海二手房成交量接近25.4万套，创下近4年来新高 [1] - 深圳2025年二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2% [1] - 2025年全年，房地产企业销售金额突破1000亿元人民币以上的有10家，销售额均值为1765.5亿元人民币 [1] 政策与市场展望 - 2026年1月成为观察楼市政策及市场走向的关键时期 [1] - 重要文章《改善和稳定房地产市场预期》明确提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，并强调房地产显著的金融资产属性，标志着政策思路转向系统性发力 [2] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域和城市分化进一步加深 [1] - 随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产企业将持续受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [1] - 中邮证券与光大证券均认为，2026年地产市场企稳值得期待 [1][2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制，覆盖多个行业层级 [2] - 该指数前十大权重股包括保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码为004642，C类份额代码为004643 [3]

文章核心观点 - 郑州招商·林屿境项目作为郑州首个完整呈现并实现交付的第四代住宅社区，以超越性的产品理念与兑现品质，重新定义了“好房子”标准，为郑州楼市的品质化升级与信心重建树立了样板 [1] - 项目的成功验证了在行业调整期，通过前瞻性的产品创新、扎实的兑现力和品牌保障，能够创造穿越周期的价值，赢得市场认可，并引领行业回归产品本质的发展逻辑 [15][33] - 该项目不仅是招商蛇口“林屿系”产品从理念到实景的闭环验证，为其全国复制奠定基础，更在郑州激发了行业学习热潮，推动了招商蛇口后续高端产品线的成功落地，并助力公司在当地市场取得领先的销售业绩 [19][23][39] 项目定位与产品创新 - 项目是郑州首个完整落地并交付的第四代住宅社区，开创了中原人居新范式 [1][4][6] - 项目以“森氧式城市旅心住区”为理念，将“空中绿化”转化为约9米宽的双联阳台与私密露台系统 [7] - 社区核心打造了约1100平方米虹夕诺雅酒店式下沉庭院，营造沉浸式自然景观 [7] - 项目配备了全龄儿童游乐区、专业匹克球场、架空层泛会所等空间，精准回应现代家庭对社群与健康生活的需求 [11] 市场表现与客户反馈 - 项目创下“六开六罄”的销售传奇，并提前270余天交付 [4] - 交付后在二手市场呈现房源紧俏局面，网络平台出现“求购林屿境”的热潮 [15] - 克而瑞数据显示，2025年招商蛇口在郑州取得商品房销售面积TOP1、销售金额TOP3的业绩 [39] - 具体数据：招商蛇口以7个项目实现销售面积25.84（单位应为万平方米），位列第一 [42] 行业影响与战略意义 - 项目自建设以来，吸引了全国超30个重点城市、300余家同行单位前来考察研习，并获新华社、央视等权威媒体报道 [23] - 项目的成功为同行树立了品质标杆，激励行业回归产品、尊重客户，推动市场向更健康可持续的方向发展 [23][33] - 项目作为“林屿系”首秀的成功，完成了该产品系从理念到实景的闭环验证，为在全国快速复制奠定基础 [19] - 继林屿境之后，招商蛇口高端产品系“玺序”（招商嵩雲序）及“揽阅”系产品在郑州接连成功落地并热销 [23] 公司战略与发展展望 - 公司立足2026年，将继续以“品质”与“服务”为双轴，推动从“空间营造者”向“生活服务者”的角色深化 [43] - 公司计划以郑州招商·林屿境为范本，持续迭代产品体系，夯实“招商好房子”的标杆内涵 [43] - 公司将围绕客户全周期体验，构建更温暖、更参与式的生活服务生态 [43]

行业投资评级 - 维持“优于大市”评级 [5][25] 核心观点 - 2026年是“十五五”开局之年，在行业高质量发展要求引领下，考虑到“十四五”期间总量出清深刻，当前8万亿平新房市场销售下具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹竞争格局显现时点 [1][5][25] 2025年12月百强房企单月销售环比回升 - **整体销售环比回升，同比仍下降**：2025年12月，TOP100房企实现操盘口径销售金额3246.5亿元，环比增长39.3%，但同比下降26.1%；权益销售金额2615.3亿元，环比增长42.0%，同比下降28.7% [3][7] - **累计销售降幅略有分化**：2025年1-12月，TOP100房企操盘口径累计销售金额31344.8亿元，较2024年同期下降19.0%，降幅较2025年11月收窄0.9个百分点；权益金额24645.1亿元，同比下降20.1%，降幅较11月扩大1.2个百分点，权益比为79% [5][7] - **前50强销售表现**：2025年1-12月，前50强房企操盘口径累计销售金额27341.2亿元，同比下降18.6%；权益金额21143.8亿元，同比下降18.8%，权益比为77% [5][7] - **不同梯队销售表现**：从2025年1-12月累计数据看，各梯队房企销售金额同比均为负增长，其中TOP11-20梯队降幅相对较小（操盘口径-18.0%，权益口径-15.2%），而TOP31-50及TOP51-100梯队降幅较大（操盘口径均为-21.9%） [12][14][15][17] - **销售门槛变化**：对比2024年与2025年全年操盘口径销售门槛，TOP11-20梯队门槛从366亿元降至350亿元，降幅最小（-4.3%）；TOP51-100梯队门槛从76亿元降至54亿元，降幅最大（-28.5%） [5][16][18] 2025年12月多数百强房企单月销售同比负增长 - **单月销售额头部公司**：2025年12月单月，中国海外发展操盘销售金额最高，为380亿元；其次为华润置地369亿元；中建东孚、招商蛇口和绿城中国当月销售在121-284亿元之间 [5][19] - **单月同比增速分化显著**：在前50强房企中，仅有9家实现12月单月操盘销售金额同比正增长，增速最高的为中建东孚（213.2%），其次为融创中国（73.6%）；跌幅超过61%的公司包括仁恒实业控股、中国中铁等 [5][19] - **累计销售增长公司稀少**：2025年1-12月累计，前50强房企中仅有7家实现操盘销售金额同比正增长，旭辉控股集团同比负增长超过52% [5][19] - **重点公司累计销售数据**：2025年全年，部分头部房企累计操盘销售金额及同比变化为：绿城中国2519亿元（-9.0%）、中国海外发展2392亿元（-18.9%）、保利发展2328亿元（-21.7%）、华润置地2101亿元（-10.5%）、招商蛇口1858亿元（-10.1%）、万科A 1250亿元（-45.3%） [21] - **部分公司实现正增长**：在整体下滑的背景下，中国金茂、绿地控股、中建东孚、邦泰集团、陆家嘴、能建城发等公司2025年累计操盘销售实现了同比正增长 [21] 投资建议 - **推荐板块及公司**：报告推荐四类公司 [5][25] - **开发类**：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股推荐中国海外发展、建发国际集团 - **商住类**：推荐华润置地、龙湖集团 - **物业类**：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 - **文旅类**：推荐华侨城A - **盈利预测与估值**：报告提供了部分推荐公司的盈利预测与估值数据，例如保利发展2025年预测EPS为0.45元，对应PE为13.56倍；招商蛇口2025年预测EPS为0.46元，对应PE为18.78倍 [26]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

行业销售规模与结构 - 2025年销售额超过1000亿元的房地产企业共有10家 [1] - 头部房地产企业的销售规模保持韧性 [1] - 核心城市的房地产项目是支撑销售的主要力量 [1] - 从销售结构看，头部房地产企业的优势依然明显 [1] 头部企业表现 - 保利发展控股集团股份有限公司的销售额超过1000亿元 [1] - 绿城中国控股有限公司的销售额超过1000亿元 [1] - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司的销售额超过1000亿元 [1]

2025年中国房地产企业投资表现与格局 - 2025年，重点监测的100家典型房企新增土地货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米，其中货值和金额同比分别微增2%和3%，但建筑面积同比下降5%，显示出投资向高价值区域聚焦的趋势[1] - 企业投资呈现高度集中态势，投资金额前十的企业占比超过七成，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企的投资金额占典型企业比重超过三成[4] - 整体拿地销售比从底部企稳回升，2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平[4] 投资主体结构分化 - 央企在土地市场中保持绝对领先地位，重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点，其拿地金额同比大幅增长20%[6] - 民营企业投资信心呈现边际修复，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%，以滨江集团为代表的品牌民企和部分地方深耕的小企业成为拿地主力[6] - 城投平台公司作为土地市场“托底”主力军，在监测企业中数量最多（41家），但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，且拿地金额同比降幅达到15%[6] 企业新增土地货值排名 - 根据2025年1-12月新增土地货值排名，前十名企业依次为：中海地产（2419.0亿元）、招商蛇口（1769.9亿元）、保利发展（1606.0亿元）、绿城中国（1300.0亿元）、华润置地（1243.2亿元）、中国金茂（953.8亿元）、越秀地产（855.4亿元）、建发房产（854.6亿元）、中旅投资（703.2亿元）、滨江集团（667.8亿元）[9][10] - 排名第11至第20位的企业新增土地货值在207.5亿元至411.7亿元之间，包括中建智地、保利置业、武汉城建、象屿地产、邦泰集团等国央企及地方企业[9] - 排名第21至第100位的企业新增土地货值在58.9亿元至190.4亿元之间，榜单尾部企业货值规模显著低于头部，进一步印证了行业集中度高的特征[10][11][12][13] 企业新增土地价值与建面排名 - 在新增土地价值方面，排名前五的企业为：中海地产（990.7亿元）、华润置地（790.6亿元）、保利发展（786.6亿元）、招商蛇口（767.2亿元）、绿城中国（698.0亿元）[14] - 在新增土地建筑面积方面，排名前五的企业为：中海地产（510.7万平方米）、保利发展（455.9万平方米）、招商蛇口（332.2万平方米）、绿城中国（312.0万平方米）、邦泰集团（296.3万平方米）[14] - 新增土地价值与建筑面积的排名存在差异，例如华润置地价值排名第二但建面排名第六，而邦泰集团建面排名第五但价值排名第十七，反映了不同企业投资地块的单价和城市能级存在差异[14][15][16][17] 行业投资趋势与展望 - 2025年典型房企投资区域聚焦在一二线城市，这是导致新增货值金额增长而建筑面积下降的主要原因[1] - 百强企业中仍有近五成企业在2025年未有土地入账，表明行业整体投资态度仍显谨慎，复苏并非全面性[4] - 预计2026年房地产投资将延续谨慎态势，在聚焦核心城市的战略下，央国企预计仍是拿地主力[1]