股票代码：001979 股票简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-083 债券简称（品种一）:24 蛇口 03 债券代码（品种一）:148900 债券简称（品种二）:24 蛇口 04 债券代码（品种二）:148901 1、债券名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第二期）（有两个品种：品种一"24 蛇口 03"、品种二"24 蛇口 04"， 债券代码分别为 148900、148901）； 2、债权登记日：2025 年 9 月 4 日； 3、债券付息日：2025 年 9 月 5 日； 4、本次付息对象为截至 2025 年 9 月 4 日下午深圳证券交易所收市后，在中国证券 登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"中国结算深圳分公司"）登记在册的全 体"24 蛇口 03"、"24 蛇口 04"持有人。 公司在 2024 年 9 月 5 日发行的招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专 业投资者公开发行公司债券（第二期）将于 2025 年 9 月 5 日支付自 2024 年 9 月 5 日到 2025 年 9 月 4 日期间的利息，为保证兑息工 ...

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 但中长期应淡化短期政策关注 聚焦核心区及好房子逐步止跌回稳的确定性[3] - 地产板块年初至今涨幅6.8% 大幅跑输沪深300的13.6% 在整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性[3] - 李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 潜在政策空间犹存[3] - 二手房市场以价换量定位刚需 好房子定位改善需求且供应有限 预计短期热度持续[3] - 部分房企报表端已见改善迹象 如滨江 建发中报同比正增长[3] 政策分析 - 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段 部署七方面重点任务包括建设绿色低碳城市[5] - 政治局会议要求高质量开展城市更新 国务院会议强调多管齐下释放改善性需求[5] - 北上优化调控政策：北京五环外购房不限套数 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同家庭[7] - 2025年前7月北京五环外新房成交占比81.6% 二手房占比51.1% 2024年上海外环外新房成交占比67.7% 二手房占比52.1%[7] - 重庆 苏州等地出台补贴政策 公积金支持等宽松措施[8] 资金状况 - 2025年7月M2同比增长8.8% 增速环比升0.5个百分点 社融存量同比增长9% 增速环比升0.1个百分点[14] - 2025年8月LPR报价环比持平 7月新增居民中长期贷款-1100亿元 同比少增1200亿元[14] - 2025Q2新发放个人住房贷款利率3.09% 较上半年3.1%延续下行趋势[19] - 7月境内债融资规模470亿元 环比升93.7% 创2025年新高 平均发行利率2.3%[19] - 民营房企信用债发行回暖 新城控股2025年以来首次发行5年期信用债[19] 楼市表现 - 7月重点50城新房日均成交同比降23.7% 环比降32.4% 8月（截至25日）环比降7.4%[23] - 7月重点20城二手房日均成交同比降4.5% 环比降4.2% 8月（截至25日）环比降8.5%[23] - 北京政策优化后8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日增长45%和10%[23] - 7月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.5% 新房表现优于二手[30] - 一线城市新建住宅价格环比降0.2% 降幅收窄 二手住宅环比降1% 降幅扩大[30] - 7月35城商品房批准上市面积31.2万平米 环比降18.8% 销供比108.4% 环比降9.8个百分点[26] - 35城商品房平均出清周期45.4个月 一线城市33.8个月低于二线42.6个月和三四线48.7个月[26] 土地市场 - 7月百城土地供应建面1亿平米 环比降9.1% 成交建面0.88亿平米 环比降18.8%[36] - 百城平均溢价率6.54% 环比升1个百分点[36] - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额同比增长34.3%[44] - 核心地块保持高溢价成交 土地市场延续缩量提质模式[36] 房企动态 - 克而瑞百强房企7月单月销售金额同比下滑25.2% 环比降38.9% 前7月累计销售金额同比下滑13.2%[41] - 7月50强房企平均拿地销售金额比46% 环比升14个百分点 拿地销售面积比39% 环比降4个百分点[44] - 绿城中国 中海地产拿地强度靠前[44] 板块表现 - 7月申万地产板块涨4.25% 跑赢沪深300的3.54%[49] - 截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍 估值处于近五年99.92%分位[49] - 7月上市50强房企涨跌幅前三：远洋集团 正荣地产 碧桂园 后三：华夏幸福 富力地产 禹洲集团[49] 重点公司 - 推荐关注受益好房子止跌回稳且分红稳定的华润置地 建发国际集团[3] - 拿地及产品力强的低估值品质房企：绿城中国 中国海外发展 滨江集团 越秀地产 招商蛇口 保利地产[3] - 股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股[3] - 持续看好净现金流及分红稳定的物管企业：华润万象生活 保利物业 招商积余 中海物业 绿城服务[3]

招商局集团人事变动 - 2023年10月石岱担任招商局集团公司董事及总经理 其拥有中国中化集团风险管理及人力资源管理等多元背景[2][3] - 2025年5月王秀峰担任天津市人民政府副市长 曾任职招商局集团旗下招商华建财务总监及招商公路董事兼总经理等职务[4] 招商蛇口高管调整 - 蒋铁峰2019年10月任招商蛇口总经理 2023年9月升任董事长 2024年升任招商局集团副总经理兼招商蛇口董事长[5] - 朱文凯2023年9月任招商蛇口董事及总经理 曾任职公司策划部经理及营销中心总经理等岗位[6] 组织架构重组 - 2024年初招商蛇口将7大区域整合为华东 华南 华北 华西和江南5大区域[7] - 2025年6月取消所有区域层级 转为总部直接管理50多个城市公司 形成集团-城市二级管控体系[7] 运营管理部人事布局 - 聂黎明现任招商局集团产业发展部部长 曾任职招商蛇口运营管理中心及多个区域总经理等职[9] - 温恩奇现任招商蛇口上海公司总经理 曾任职集团运营管理中心副总经理及华东区域总经理[10] - 陈智恒现任招商积余总经理 曾任职招商蛇口运营管理部总经理及数字城市科技公司总经理[10] - 李石芳现任招商积余监事会主席及招商蛇口财务副总监 曾任职公司运营管理部总经理[10] - 马军现任招商蛇口运营管理部总经理及成都公司总经理 曾任职西南区域总经理[10] - 张哲现任招商蛇口上海公司副总经理 曾任职华东区域营销总监及运营管理部总经理助理[10] - 江霞现任招商积余财务总监 曾任职招商蛇口运营管理部副总经理及财务管理部总经理[11]

A股2025年中报业绩表现 - A股盈利边际回落，营收筑底小幅抬升 [4] - 财务杠杆正向驱动，盈利能力与营运能力拖累杜邦分析表现 [4] - 库存周期底部企稳，产能利用低位但扩张指标改善 [4] - 现金流量整体修复，经营改善、投资回落、融资回升 [4] 产业链价格传导机制 - 上游矿采、冶金、化工行业PPI呈现强同期关联性 [4] - 中下游零部件、设备、建材、家电、汽车、食品、纺织等行业价格周期存在3-12个月滞后关联 [4] - PPI向CPI传导存在分化：能源类消费与上游价格基本同步，耐用品/食饮/鞋服等呈现3-6个月传导时滞 [5] - 2017年后PPI领先CPI约6个月（公共卫生事件阶段除外） [5] 行业表现与市场动态 - 通信行业领涨：近1月涨34.5%、近3月涨68.8%、近1年涨124.7% [2] - 银行行业表现疲软：近1月跌1.7%、近3月微涨0.2%、近1年涨30.1% [2] - 8月A股强势领涨，TMT成长风格占优，两融入场提速 [5] - 市场迎来涨势中首次大幅回踩，成交出现缩量 [4] 金融工程配置策略 - 质量风格赔率达1.17倍标准差（对应贵州茅台等核心资产） [7] - 低波风格赔率达1.75倍标准差（对应长江电力等稳定资产） [7] - 动量风格赔率为-1.36倍标准差（与公募重仓关联） [7] - 选基因子转化选股因子FHQ_5在沪深300域内年化超额收益10.72%，信息比率1.71 [12] 建筑装饰行业复盘 - 2008-2024年建筑板块相对沪深300超额收益分15阶段，跑赢阶段占比40% [13] - 重点推荐西部基建龙头四川路桥、铜矿重估标的中国中冶、低估值央国企中国交建/中国建筑等 [13] - 新疆本地基建龙头新疆交建、北新路桥及煤化工龙头中国化学获重点关注 [13] 食品饮料板块表现 - 啤酒收入环比略降速，成本红利稳步兑现 [16] - 软饮料行业竞争加剧，龙头公司表现强势 [16] - 推荐高成长龙头华润啤酒/燕京啤酒/百润股份/东鹏饮料及稳健高分红标的青岛啤酒/重庆啤酒 [16] 房地产销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元，同比降13.1% [17] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元，同比降17.6%，环比降2.0% [17] - 权益口径销售金额1542.2亿元，同比降22.5%，环比降6.0% [17] 重点公司业绩分析 - 赛力斯2025Q2收入432.5亿元（同比+12.4%，环比+125.9%），净利润21.9亿元（同比+56%） [19] - 比亚迪2025Q2收入2009亿元（同比+14%），净利润63.6亿元（同比-30%） [20] - 光大银行2025H1归母净利润246亿元（同比+0.55%），不良率1.25% [22] - 浙江荣泰2025Q2净利润0.6亿元（同比+18%），毛利率35.7% [23] - 招商蛇口2025H1归母净利润14.5亿元（同比+2.2%），开发业务毛利率16.3%（同比+3.4pct） [28]

土地市场总体表现 - 1-8月TOP100房企拿地总额6056亿元 同比增长28% 增幅较1-7月缩窄6.3个百分点 [1][2] - 8月单月土地市场热度较7月有所下降 [2] - 土地市场呈现投资分化格局 热度集中在少数核心城市 [1] 房企拿地排名与集中度 - 全口径新增货值前三：绿城中国1144亿元 保利发展996亿元 中海地产923亿元 [2][3] - 权益新增货值前三：绿城中国985亿元 中海地产917亿元 保利发展836亿元 [2][3] - 权益拿地金额前三：中海地产542亿元 绿城中国527亿元 保利发展440亿元 [5][9] - TOP10企业拿地金额占TOP100总额55.7% TOP20占比68.2% 较2024年全年分别提升14.4和13.3个百分点 [5] 企业性质与区域分布 - 央国企在拿地金额TOP100中占75家 金额占比达75.6% [5] - 前十位中央国企占据8席 [5] - 民企共22家入围TOP100 较2024年全年增加11家 [5] - 浙江企业表现活跃共9家上榜 四川企业有3家入围 [5] 房企投资策略特点 - 招商蛇口在北京/上海/南京/成都四城拿地金额均进入城市前十 [6] - 建发房产在杭州/北京/苏州/成都四城入围前十 [6] - 滨江集团聚焦杭州 位居该市拿地金额第一 [6] - 1-8月百强房企整体拿地销售比为0.27 TOP10房企达0.39 [7] 政策调规与地块出让 - 深圳宝安区地块经调规后由招商+华润联合体以86.40亿元成交 溢价率34.81% 楼面价59586元/平方米刷新纪录 [11] - 调规主要通过降低容积率 商业比例及放宽计容规则提升地块价值 [11] - 政策推动"商改住""降容""退地再挂"案例在多地出现 [11] - 北京朝阳区太阳宫乡地块经调规由混合公建用地转为纯住宅用地 起始价31亿元 [12] 市场趋势展望 - 企业拿地更趋理性和谨慎 高度聚焦核心城市和优质地块 [12] - "宁缺毋滥"策略短期内仍将延续 [12] - 投资回暖取决于核心城市供地质量与节奏 [12]

券商评级与目标价涨幅 - 9月1日券商共发布37次上市公司目标价 最高目标价涨幅前三为珠海冠宇54.55%、皖能电力42.86%、富临精工40.28% [1] - 电池行业公司占据涨幅前列 包括珠海冠宇和富临精工 电力行业代表为皖能电力 [1] - 中信证券覆盖多数公司评级 15家公司获"买入"评级 2家公司获"増持"评级 [2][3] 具体公司目标价数据 - 珠海冠宇目标价34元 皖能电力目标价10.3元 富临精工目标价21元 [2] - 双星新材目标价7.8元涨幅39.78% 中仑新材目标价33元涨幅38.36% 杰克股份目标价66元涨幅37.47% [2] - 首旅酒店目标价21元涨幅36.81% 恺英网络目标价30元涨幅34.53% 学大教育目标价64元涨幅32.86% [2] 行业分布与覆盖情况 - 覆盖行业包括电池 电力 新材料 酒店 教育 金融 畜牧等多个领域 [2][3] - 39家上市公司获得券商推荐 双星新材 中国外运 邮储银行各获1家机构推荐 [3] - 中仑新材获得唯一首次覆盖 中信证券给予"买入"评级 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [5][7] 核心观点 - 公司作为央企龙头财务稳健且融资成本具有显著优势能够积极参与土地市场随着低毛利地块逐渐消化新拿地利润率修复预计将在行业竞争格局改善中受益 [5] - 开发业务毛利率提升带动业绩小幅增长2025年上半年整体毛利率14.4%同比提升2.4个百分点开发业务毛利率16.3%同比提升3.4个百分点 [1] - 销售规模排名提升至行业第四核心城市市场地位巩固12个城市进入当地流量销售额TOP5 [2] - 投资聚焦核心城市56%投资额布局在一线城市拿地金额占销售金额比例39.7%同比提升25.2个百分点 [2] - 资产运营业务收入同比增长4.1%物业服务收入同比增长16.2%管理面积达3.68亿平方米 [3] - 财务结构稳健三道红线维持绿档净负债率66.4%现金短债比1.3倍综合资金成本2.84%保持行业领先水平 [4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入514.9亿元同比增长0.4%归母净利润14.5亿元同比增长2.2% [1] - 预测2025年全年营业收入1734.48亿元归母净利润41.09亿元对应EPS 0.45元/股 [5][6] - 2025年预测PE 20.6倍PB 0.8倍 [6][7] 业务运营 - 2025年上半年签约金额888.9亿元同比减少11.9%签约面积335万平方米同比减少23.6% [2] - 核心10城销售占比70%同比提升4个百分点 [2] - 资产运营业务EBITDA 19.0亿元同比增长0.4%其中集中商业收入9.4亿元同比增长12.2%产业园收入6.4亿元同比增长11.9% [3] - 新入市13个资产运营项目新增经营面积72万平方米新增轻资产管理面积18万平方米 [3] 资本结构 - 银行融资占比66%同比提升3个百分点债务期限5.3年 [4] - 上半年新增公开市场融资31亿元票面利率均为同期同行业最低水平 [4] - 经营性物业贷款落地82亿元 [4]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][32] 核心观点 - 房地产市场延续调整态势 百强房企销售金额环比继续下降 单月销售降幅因上年基数较低而收窄 累计同比降幅进一步扩大 [1][11] - 行业分化明显 头部房企强者恒强态势突出 TOP40房企中48%实现环比正增长 前十房企中八家房企实现环比正增长 [3][28] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度将超过2008和2014年 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4][32] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企及混合所有制企业将受益 一二线城市更受益于供给侧政策 [4][32] 销售业绩表现 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 降幅较上月扩大0.5个百分点 [1][11] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 降幅较上月扩大0.9个百分点 [1][11] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1][11] - 8月单月权益销售金额1542.2亿元 同比降低22.5% 环比降低6.0% [1][11] 梯队表现分析 - TOP21-30房企表现相对最佳 1-8月操盘销售金额同比下降8.7% [2][15] - TOP31-50房企同比下降10.2% TOP51-100房企同比下降17.6% [2][15] - 权益口径销售金额跌幅最小为TOP21-30房企 同比下降11.4% 跌幅最大为TOP51-100房企 同比下降18.6% [2][15] - 销售门槛全面下降 100强门槛从46.1亿元降至35.1亿元 同比下降23.9% 10强门槛跌幅最小 同比下降4.3% [2][26] 头部企业具体表现 - 8月单月操盘销售金额前三：绿城中国195.0亿元 招商蛇口185.1亿元 中海地产177.8亿元 [3][28] - 1-8月累计操盘销售金额前三：保利发展1667.0亿元 绿城中国1563.0亿元 中海地产1431.3亿元 [3][29] - 单月同比增速亮眼企业：建发房产59.8% 招商蛇口44.6% 滨江集团10.6% [3][28] - 累计同比正增长企业：越秀地产10.1% 建发房产8.9% 华发股份0.6% [3][29] 投资配置建议 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产 A股推荐滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][32] - 地方国企/城投/化债标的：城投控股 城建发展 信达地产 [4][32] - 中介服务标的：贝壳 [4][32] - 物业跟涨标的：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][32]

行业投资态势 - 2025年1-8月百强房企拿地总额6056亿元 同比增长28% [2] - TOP10房企新增货值占百强70% 行业资源加速向头部集中 [1] - 头部央国企主导土拍市场 拿地金额前十企业中8家为央国企 [5] 头部企业拿地表现 - 绿城中国以1144亿元新增货值位列榜首 保利发展996亿元第二 中海地产923亿元第三 [5] - 中国金茂、招商蛇口、华润置地等企业进入新增货值前十 [5] - 绿城中国自2024年4月起连续获取苏州、上海、南京优质地块 项目销售情况良好 [6] 投资策略特征 - 房企普遍聚焦一二线城市核心地块 偏好高流速和高确定性项目 [1][5] - 通过优质地块置换历史包袱 新项目首开周期缩短至4.8个月 平均去化率达81% [6][7] - 投资策略遵循"以销定投"原则 注重资金安全与风险平衡 [6][9] 区域市场分化 - 一线城市市场更具韧性 高端需求持续释放 [6] - 三四线城市库存去化周期较长 城市间分化加剧 [9] - 核心城市优质宅地维持高热 深圳宝安中心地块高溢价成交 [8] 下半年投资展望 - 头部房企保持投资强度但更趋谨慎 绿城中国全年拿地货值目标1200-1300亿元 [9] - 投资策略进一步聚焦 华润置地坚持量入为出 越秀地产偏好小型快周转项目 [9][10] - 土地市场热度取决于核心城市供地质量与频次 预计投资行为将更理性 [10]

新房市场 - 8月1日至26日深圳新房住宅成交1811套/18.32万平方米，新批准上市商品住宅1384套/15.00万平方米，供应收缩且核心区库存紧缺 [1] - 核心区域高端项目去化亮眼，宝中保利臻誉府开盘去化率达96%，而部分偏远项目去化率不足30% [1] - 新房成交量在传统淡季叠加高库存压力下出现回调，未来市场走势取决于政策力度与经济复苏节奏 [1] 二手住宅市场 - 截至8月26日深圳二手商品住宅成交3619套/36.11万平方米，同比上涨16.07% [1] - 二手房市场在政策预期与刚需入场支撑下呈现企稳迹象，但高库存与价格下行压力仍存，买家观望情绪浓厚 [1] 土地市场 - 8月深圳共成交3宗宅地，总成交金额116.44亿元，溢价率最高达34.81% [2] - 宝安区新桥街道地块由绿城集团以12.15亿元成交，楼面地价20364元/㎡，溢价率11.47% [2] - 龙华区地块由深业+龙华建设联合体以17.89亿元成交，楼面价35030元/㎡，溢价率15.12% [2] - 宝安区新安街道地块由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交，楼面价59586元/㎡，刷新宝中住宅用地单价纪录 [2] 土地市场趋势 - 核心资产抗风险属性凸显，头部房企通过联合开发抢占优质资源，边缘区域仍面临去化压力 [3] - 未来市场将延续"核心区品质竞争、非核心区政策托底"格局，核心资产稀缺性与开发模式专业化成为主线 [3] 房企销售业绩 - 2025年1-8月深圳销售金额TOP20房企合计销售额1149.03亿元，占全市销售额59.11%，入榜门槛28.81亿元 [8] - 鸿荣源以161.14亿元销售额位居榜首，招商蛇口107.53亿元第二，深铁置业82.98亿元第三 [6][7][8] - 销售面积TOP20房企合计250.15万㎡，鸿荣源48.77万㎡第一，深铁置业18.58万㎡第二，深业集团18.40万㎡第三 [9] 房企阵营分布 - 第一阵营（100亿以上）2家企业合计销售额268.66亿元，占TOP20总额23.38% [8] - 第二阵营（50-100亿）6家企业合计销售额425.77亿元，占TOP20总额37.05% [8] - 第三阵营（50亿以下）12家企业合计销售额454.59亿元，占TOP20总额39.56% [8] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅销售金额TOP10项目合计383.63亿元，占全市总额27.35%，入榜门槛20.43亿元 [11] - 中洲迎玺花园以65.49亿元销售额位居榜首，鸿荣源·珈誉府53.76亿元第二，观山海家园45.58亿元第三 [10][11] - 销售面积TOP10项目合计58.80万㎡，占全市总面积21.82%，鸿荣源·珈誉府11.16万㎡第一，中洲迎玺花园10.28万㎡第二，鹏宸云筑8.22万㎡第三 [10][11]