每经头条（nbdtoutiao）——特朗普强要格陵兰岛，丹麦一养老基金率先清仓美债，美国资产全线下 跌！欧洲手握"金融核按钮"，双方会"鱼死网破"吗？专家解读→ （记者 王晓波） 每经AI快讯，招商蛇口1月21日晚间发布公告称，截至公告日，公司及控股子公司的对外担保总额为 330.96亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的29.81%；公司及控股子公司对合并报表 外单位提供的担保余额为45.83亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.13%；公司及 控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2026-002 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为南通中豪提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 销策划；物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁；建筑材料销售（除依法须经 批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。 南通中豪主要财务指标：截至2025年12月31日，资产总额110,904.68万元， 负债总额76,969.47万元，净资产33,935.21万元；2025年，营业收入0万元，净 利润-1,079.79万元。该公司不存在对外担保的事项，不属于失信被执行人。 三、担保协议的主要内容 本公司拟按62%的股权比例为南通中豪向招商银行股份有限公司南通分行 申请的5亿元借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过3.10亿元，保证期间 为自担保书生效之日起至借款到期之日或垫款之日起另加三年。南通中豪的另 外一方股东亦将按股权比例为上述贷款提供连带责任保证。 四、公司意见 南通中豪因项目建设需要，通过借款补充资金，有利于促进其经营发展。 南通中豪为公司控股子公司，担保风 ...

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

涉及的行业或公司 * **行业**：房地产行业、建筑建材行业（包括水泥、防水、涂料等细分领域）[1][2] * **公司**：招商蛇口、滨江集团、东方雨虹、北新建材、三棵树、兔宝宝[4] 核心观点和论据 * **市场大涨的直接诱因**：地产及建筑建材板块大涨，主要源于市场传闻上海政策放松以及后续有更大力度政策出台[1][2] * **上层政策态度发生积极变化**：官方文章认可房地产显著的金融资产属性，是居民财富的核心载体，并表态政策要一次性给足，不能采取添油战术，这意味着后续政策的力度和广度都可以有新的期待[3] * **行业基本面数据依然疲软**：2025年房地产投资同比-17%，新开工同比-20%，竣工同比-18%，销售面积同比-9%，销售额同比-13%，且四季度以来一线城市房价仍在加速下行[3] * **建材行业的投资逻辑**：核心在于“供给侧改善”先于“需求侧复苏”[3] * **供给侧改善**：在“反内卷”等政策导向下，水泥等行业价格协同初见成效，盈利水平持续修复；防水、涂料等消费建材行业已步入最后的尾部出清阶段，竞争格局优化[3] * **需求侧预期**：尽管房地产数据依然疲软，但其对建材行业的边际负面影响已明显减弱，部分细分赛道龙头的毛利率、费用率等已在积极变化，并有望率先迎来业绩拐点[3] 其他重要内容 * **市场情绪与结构**：当前时点地产及地产链的上涨，是上层态度变化、市场对政策的渴望以及板块高低切换三者共振的结果[1][2] * **推荐逻辑**：首先推荐受益于地产政策传闻的高信用、高品质开发类房企；同时推荐受益于地产需求修复预期的地产链细分赛道龙头[4]

房企业绩有望迎来触底企稳。 2026年1月29日，保利发展公布2025年全年业绩预告暨业绩快报。这家头部房企在2025年也正式进入计 提周期。2025年全年，保利发展营业收入约3082.61亿元，同比减少1.09%；归母净利润约10.26亿元， 相比2024年有所下降。 保利发展表示，报告期内，受行业和市场波动影响，其房地产项目结转毛利率同比下降。此外，公司结 合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42 亿元。 保利发展的业绩预告，是全行业的缩影。除了保利发展之外，其他发布业绩预告的房企也普遍仍在穿越 周期。不过，去年以来，在"严控增量、盘活存量"的基调下，房企投资也在审慎中有序扩张，在计提的 影响逐渐消退后，房企的营收、利润也将获得再平衡。 进入2026年，随着多家房企度过了交付与偿债的高峰，房地产行业将步入新的发展阶段。 除了保利发展之外，还有多家房企已经发布业绩预告。虽然整体上业绩表现相对平淡，但多数也是因为 计提的影响，而随着各地土地转向优质供应，房企随之开启精准投资，未来这部分计提将有望逐年降 低。 在投资之上，以保利发展为首的房企补仓意愿仍在 ...

核心观点 - 房地产行业业绩有望触底企稳，多家房企已度过交付与偿债高峰，行业将步入新发展阶段 [2][6] - 房企正持续探索多元化造血路径，通过转型不动产运营、布局长周期产业等方式打破发展瓶颈，其价值有望迎来重估 [1][3][5] - 头部房企计提减值影响逐渐消退，剔除该因素后部分公司季度业绩已显回升，未来盈利有望再平衡 [2][3][4] 保利发展2025年业绩表现 - 2025年营业总收入约3082.61亿元，同比微降1.09% [2][3] - 2025年归母净利润约10.26亿元，相比2024年有所下降 [2] - 业绩预减主因：房地产项目结转毛利率同比下降；计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元 [2][3] - 剔除计提影响后，2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元，显示多数项目仍能盈利 [4] 行业整体业绩与计提影响 - 保利发展的业绩是全行业缩影，发布业绩预告的房企普遍仍在穿越周期 [2] - 多数房企业绩表现平淡主要受计提影响，随着土地转向优质供应及房企精准投资，未来计提有望逐年降低 [4] - 房地产市场供需情况已有所改善，调整较充分，预计2026年市场有止跌回稳基础 [6] - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [6] 房企投资与土地市场 - 在“严控增量、盘活存量”基调下，房企投资在审慎中有序扩张 [2] - 2025年TOP100企业拿地总额达9640亿元，同比增长3.9% [4] - 头部房企补仓意愿提升：中海地产权益拿地金额907亿元，保利发展671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地均超500亿元 [4] - 增长动因：多地推出利好政策稳定土地市场且推地质量提升；房企存量土地基本开发殆尽，抓住时机积极补仓 [4] 房企转型与多元化布局 - 头部房企普遍计划进军长周期行业，如通过产业基金布局高科技行业，或通过不动产运营加码服务赛道 [3][5] - 转型路径一：向不动产运营转型，借助REITs提升资金效率 [5] - 保利发展案例：截至2025年年中，酒店、购物中心等资产在营面积573万平方米；在营租赁住房2.6万间，较2024年末增18%；成功发行商用物业类REITs [5] - 华润置地案例：2025年12月经常性收入52.9亿元（年增0.8%），其中经营性不动产业务租金收入30.1亿元（年增9.4%）；2025年全年经常性收入511.5亿元（年增6.5%），经营性不动产租金收入329.4亿元（年增12.8%） [5] - 转型路径二：通过产业基金投资朝阳产业 [5] - 招商蛇口案例：旗下产业基金持有沐曦股份约0.3%股权；亦是已递交招股书的长鑫科技股东之一 [5] - 中小型房企亦尝试回归，策略包括通过代建参与合适地块，采取“小步快跑”方式让业务转起来 [6] 行业展望与发展空间 - 随着多家房企度过交付与偿债高峰，房地产行业将步入新的发展阶段 [2] - 房企在不动产及其他领域仍有较多可发挥空间 [4] - 率先脱困的企业往往具备特征：布局好的城市、拥有良好运营的投资性房地产、或持有有增值潜力的金融资产 [6]

指数表现与成交概况 - 深证国企ESG指数（970055）于1月20日报收1483.72点，单日下跌0.36% [1] - 当日指数总成交额为518.83亿元，换手率为1.92% [1] - 指数成份股中，上涨家数为25家，下跌家数为24家 [1] 成份股价格异动 - 招商蛇口以7.35%的涨幅领涨成份股 [1] - 泰胜风能以7.33%的跌幅领跌成份股 [1] 市场资金流向 - 指数成份股当日主力资金净流出合计21.96亿元 [2] - 游资资金净流入合计4.31亿元 [2] - 散户资金净流入合计17.65亿元 [2]

租售同权概念板块市场表现 - 截至1月20日收盘，租售同权概念板块整体上涨1.75%，在概念板块涨幅榜中排名第6 [1] - 板块内个股表现分化，18只股票上涨，其中城投控股、合肥城建、*ST南置涨停，招商蛇口、我爱我家、汇通能源分别上涨7.35%、7.33%、4.99% [1] - 部分个股下跌，跌幅居前的有*ST阳光、首开股份、悦心健康，分别下跌4.91%、4.72%、2.68% [1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日获得主力资金净流入6.94亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中5只股票净流入资金超过1亿元 [2] - 合肥城建主力资金净流入居首，达2.77亿元，我爱我家、保利发展、城投控股紧随其后，分别净流入2.33亿元、1.65亿元、1.28亿元 [2] 个股资金流入详情 - 从主力资金净流入比率看，城投控股、合肥城建、*ST南置比率居前，分别为28.37%、24.03%、20.17% [3] - 具体个股数据显示，合肥城建今日涨跌幅为10.03%，换手率9.23%，主力资金净流入2.77亿元 [3] - 我爱我家今日涨跌幅为7.33%，换手率27.70%，主力资金净流入2.33亿元 [3] - 保利发展今日涨跌幅为4.31%，换手率3.51%，主力资金净流入1.65亿元 [3] - 城投控股今日涨跌幅为10.11%，换手率3.58%，主力资金净流入1.28亿元 [3] - 万科A今日涨跌幅为1.27%，换手率2.16%，主力资金净流入1.10亿元 [3] 其他个股市场与资金数据 - 世联行涨1.77%，主力资金净流入2697.15万元 [3] - 招商蛇口涨7.35%，主力资金净流入2441.45万元 [3] - *ST南置涨5.14%，主力资金净流入1965.22万元 [4] - 华发股份涨2.96%，主力资金净流入1786.52万元 [4] - 滨江集团涨4.97%，主力资金净流入1769.39万元 [4] - 部分个股出现主力资金净流出，其中首开股份下跌4.72%，主力资金净流出1.30亿元，悦心健康下跌2.68%，主力资金净流出1980.20万元 [4]

房地产板块市场表现 - 房地产板块表现活跃，多只个股涨停或上涨，其中大悦城、城投控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展等龙头公司股价上涨 [1] - 多只房地产主题ETF当日涨幅显著，地产ETF(159707.SZ)上涨3.22%，房地产ETF(159768.SZ)上涨2.87%，房地产ETF华夏(515060.SH)上涨2.06%，另一只房地产ETF(512200.SH)上涨1.77% [3] - 相关ETF年内也录得正收益，地产ETF(159707.SZ)年内涨幅4.05%，房地产ETF(159768.SZ)年内涨幅3.99%，房地产ETF华夏(515060.SH)年内涨幅4.06%，房地产ETF(512200.SH)年内涨幅3.80% [3] 房地产ETF产品概况 - 房地产ETF基金和房地产ETF主要跟踪中证全指房地产指数，其权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、金地集团等头部房企 [5] - 地产ETF(159707.SZ)跟踪中证800地产指数，该指数汇集市场头部优质房企，具有明显的头部集中度优势，且央国企含量高 [5] - 另一只房地产ETF(512200.SH)跟踪内地地产指数，前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口、新城控股、滨江集团等 [5] 近期房地产市场数据 - 2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [5] - 2025年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [5] - 2025年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [5] - 2025年12月份，二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [5] 机构观点与行业趋势 - 光大证券认为，随着前期房地产政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [6] - 光大证券指出，供给侧逐步出清将使信用优势明显的龙头央国企地产公司受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，并实现经营业绩企稳回升 [6] - 光大证券建议关注三条投资主线：具备片区综合开发能力和信用优势的稳健龙头、公募REITs推进下存量资源丰富的公司、以及物业服务行业 [6] - 华源证券指出，参考全球68次房地产危机的历史经验（平均跌幅35%，平均调整时间6年），当前中国房地产调整周期在长度与深度上已相对充分，或已进入尾声 [7] - 华源证券认为，房地产行业政策导向已从“住有所居”转向“住有宜居”，中央自2023年起高频强调建设“好房子”，后续高品质住宅市场发展空间较大 [7] - 华源证券预计，在美联储降息周期、“供平过租”激发需求、人口回流等多重因素支撑下，2026年香港一手私人住宅市场的成交量与价格或将进一步回升 [7]