政策要闻 - 2025年中央财政继续通过定额补助支持部分大城市及以上城市实施城市更新行动，共评选不超过20个城市，向超大特大城市及重点流域沿线大城市倾斜，东部、中部、西部及直辖市补助额度不同，资金分年拨付 [1] - 辽宁拟加大专项债收购存量房用作保障房支持力度，推进“好房子”建设，增加改善性住房供给，推进现房销售，支持公积金付首付，落实税费优惠，加大信贷支持，开展改造并鼓励房票安置 [1] - 海南调整住房公积金个人住房贷款政策，单方缴存最高贷款基准额度由70万元提至80万元，夫妻双方由100万元提至110万元，二孩及以上多子女家庭可上浮20% [2] 市场要闻 - 4月8日招商蛇口27.082亿元竞得通州区八里桥宅地，楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%，地块规模34729.57平方米，规划建筑规模86823.925平方米 [2] - 3月全国居民消费价格同比下降0.1%，环比下降0.4%，1 - 3月平均同比下降0.1%，居住价格同比上涨0.1%，环比持平 [3] - 4月11日湖南发行94.15亿元土地储备专项债，占全省项目建设专项债券资金41.5%，涉及80个项目、126个存量闲置地块，成为全国第三个落地省份 [4] 房企要闻 - 4月10日祝九胜卸任万科财务公司董事长及法人代表职务，由迟玉斌接任 [5] - 4月10日格力地产控股股东海投公司股权结构变动，将整体无偿划转至华发集团，海投仍为控股股东，珠海市国资委仍为实控人 [6] - 4月11日碧桂园境外债重组取得新进展，与专案小组协定重组建议主要条款，占现有债券债务本金总额29.9%，专案小组成员签署重组支持协议，重组涉及注销现有债务等 [7] - 保利发展一季度累计签约金额630.27亿元，同比微增0.07%，累计签约面积308.07万平方米，同比减少16.03% [8] - 招商蛇口一季度累计签约销售金额350.7亿元，累计签约销售面积145.82万平方米 [9] - 中国金茂一季度累计签约销售金额183.02亿元，累计签约建筑面积84.8万平方米 [10] - 龙湖集团一季度累计合同销售额169.5亿元，累计合同销售面积118.8万平方米 [11] - 金地集团一季度累计签约金额81.5亿元，同比下降51.31%，累计签约面积54万平方米，同比下降45.18% [11] - 世茂集团一季度累计合同销售总额70.7亿元，销售总面积57.97万平方米 [11] - 首开股份一季度签约金额63.9亿元，签约面积38.52万平方米 [12] - 旭辉控股一季度累计合同销售金额约54.4亿元，合同销售面积约53.62万平方米 [13] - 新城控股一季度累计合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计销售面积65.77万平方米，同比下降60.18% [13] - 中梁控股一季度累计合约销售金额约34亿元，累计合约销售面积约30.8万平方米 [13] - 富力地产一季度总销售收入27.7亿元，销售面积25.48万平方米 [14]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年3月经营简报，销售仍降、行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度超50%，公告加快股份回购进程 维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6、12.5倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2025年3月签约销售面积59.50万方，同比降15.9%；签约销售金额156.17亿元，同比降18.5%，单月销售增速再度转负 2025年1 - 3月签约销售面积145.82万方，同比降12.5%；签约销售金额350.70亿元，同比降12.8%，全口径销售排名行业第五；签约销售均价24050元/平，同比降0.4%[5] - 2025年3月在成都和长沙拿下两宗地块，建面21.07万方，总地价33.7亿元 2025年1 - 3月在一二线城市拿下7宗土地，总建面72.4万方，同比增51.7%；土地总价200.2亿元，同比增102%，拿地金额权益比达57.6%；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%），一线城市拿地占比76.4%[6] 公司财务情况 - 2025年1月成功发行10亿元中期票据，票面利率2.05% 2024全年新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较2024年初降48BP 截至2024年末，有息负债2226亿元，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档[7] 公司股份回购情况 - 2024年10月17日披露回购股份方案，2025年4月初公告加快实施 截至2025年3月末，累计回购金额占拟回购金额上限比例达37.75%[7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,008|178,948|194,201|200,913|209,462| |YOY(%)|-4.4|2.3|8.5|3.5|4.3| |归母净利润(百万元)|6,319|4,039|5,969|6,465|7,014| |YOY(%)|48.2|-36.1|47.8|8.3|8.5| |毛利率(%)|15.9|14.6|18.0|17.0|17.8| |净利率(%)|5.2|2.3|4.5|4.5|4.8| |ROE(%)|3.1|1.5|3.0|3.0|3.2| |EPS(摊薄/元)|0.70|0.45|0.66|0.71|0.77| |P/E(倍)|14.1|22.1|14.7|13.6|12.5| |P/B(倍)|0.9|0.9|0.8|0.8|0.8|[8]

债券发行 - 债券发行总额为人民币3.00亿元[4] - 发行价格为每张人民币100元[4] - 期限为5年[4] 债券利率与派息 - 债券利率为3.80%[5] - 每张派息额为人民币3.80元[5] - 每1手（面值1,000元）派息38.00元（含税）[7] 利息税收与实际派发 - 个人等扣税后每手实际派息30.40元[7] - 境外机构暂免征税，每手实际派息38.00元[7] 时间节点 - 债权登记日为2025年4月11日[3] - 付息日为2025年4月14日[3]

文章核心观点 招商蛇口以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% ，该地块有稀缺河景且紧邻地铁，若做大户型会对附近缦云ONE造成冲击，招商蛇口重仓通州楼市，还计划拿下云璟揽阅隔壁地块连片开发 [2][10][18] 土地竞拍情况 - 4月8日下午招商蛇口历经150多轮举牌，以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% [2] - 招商蛇口对手包括中国金茂 + 东亚新华、绿城中国、中海地产，前一天该宗地有3个买家出价，最高报价23.33亿元 [3] - 3月10日招商蛇口旗下招胜地产发出该地块招标计划，总预算8.1亿元，此前朝阳三间房土拍招商蛇口也曾临时“搅局” [3] 地块情况 八里桥双子座地块 - 6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米，限高48米，容积率2.5 [7] - 建筑退让道路红线距离稍大，6049地块南面滨水面采用退台式布局，西侧是幼儿园、楼栋较矮 [7] - 地块为地铁盘，离规划中地铁22号线永顺镇站约200米，最近地铁口约100米，22号地铁线可能从6049地块地下西北角穿过 [7] - 6044地块南面有北苑110千伏变电站，两个地块西北面两百米处是铁路京承线和铁路货场 [9] FZX - 0303 - 6007地块 - 位于云璟揽阅西面，土拍时间定在4月29日，容积率1.7 [6][18] 对周边竞品影响 - 八里桥双子座若做大户型，相比东面900多米的缦云ONE，有离地铁近、河景优、有大尺度阳台赠送等优势，将对其造成直面打击 [10] - 缦云ONE一年前首开热销25亿元，截至目前11个月总成交金额22.1亿元，供应268套，网签141套，成交均价6.975万元/平米，去年国庆后销售吃力 [12][13] - 朝阳酒仙桥北京宸园、海淀功德寺双子座开盘热销卷走缦云ONE部分客户，其通州客户基本消耗殆尽，需向全市拓展客户 [13][14] 通州楼市情况 - 今年开春通州招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率90.43%，揽金11.46亿元 [15] - 2023年8月招商璀璨公元开盘，截至目前供应561套房源，已网签401套，成交均价5.73万元/平米，成交金额25.23亿元 [17] - 2025年2月招商云璟揽阅开盘，截至目前供应708套房源，已网签103套，成交均价5.9万元/平米，成交金额5.98亿元 [18] - 通州具备两大好房子政策加持，购房价值有更大想象空间，参照缦云ONE售价，八里桥双子座利润丰厚 [17][18]

土地供应 - 4月9日成都发布2025年度国有建设用地供应计划，总量2600公顷，较2024年减少2200公顷，其中住宅类用地460公顷，占比17.8% [1] 企业销售 - 4月9日招商蛇口披露3月销售简报，实现签约销售面积59.5万平方米，签约销售金额156.17亿元 [2] - 4月9日金地集团披露3月销售简报，实现签约面积22.1万平方米，同比下降46.88%，签约金额31亿元，同比下降49.43% [3] 行业融资 - 4月9日中指研究院数据显示，3月房地产企业债券融资总额454.3亿元，整体融资成本下降，信用债是融资绝对主力，首开发行额度最高，苏州高新融资成本最低 [4] - 3月房地产行业信用债融资332.1亿元，占比73.1%；ABS融资122.2亿元，占比26.9% [4] 二手房市场 - 4月9日58安居客研究院数据显示，2025年3月上海二手房整体挂牌均价约5.02万元/平方米，环比下降1.7%，静安区二手房挂牌均价约8.03万元/平方米，环比上涨4% [5]

业绩数据 - 2025年3月签约销售面积59.50万平方米，金额156.17亿元[1] - 2025年1 - 3月累计签约销售面积145.82万平方米，金额350.70亿元[1] 项目情况 - 成都高新区项目计容建面8.52万平方米，权益100%，价款270004万元[1] - 长沙雨花区项目计容建面12.55万平方米，权益70%，价款46606万元[1]

政策动态 - 4月8日财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅通知开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动，支持部分城市实施城市更新，补齐基础设施短板，加强消费型基础设施建设，推动城市高质量发展 [1] - 4月8日多个城市正进行房地产市场止跌回稳相关政策研究及储备，如武汉做政策研究储备，昆明将出台“好房子”技术指南等 [2] 土地市场 - 4月8日武汉市汉阳区拟用专项债券收储四宗闲置土地，其中中城乐（武汉）文化产业管理有限公司P[2020]035号04B4部分地块收储价格为32751.18万元 [3] - 4月8日招商蛇口27.082亿摘得北京通州区八里桥片区棚户区改造项目地块，楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28% [3] 企业动态 - 4月7日碧桂园月度管理会议上杨惠妍表示保交房问题复杂，要采取极限措施，公司获多方支持，情况正向好发展 [5][6] 点评观点 - 城市更新政策或引导资金向绿色基建、高端制造倾斜，增强成长股牵引作用，加速低效项目出清 [1] - 房地产政策储备与落地节奏影响年中市场修复，地方债务管控或使龙头房企巩固地位 [2] - 专项债券收储政策强化核心城市土地资源优化能力，若执行效率提升或推动房企转型 [3] - 头部企业押注高能级城市稀缺资源，通州地块或推动区域住宅市场价值重估 [4] - 碧桂园保交房执行成效影响行业信用修复，若债务重组落地及交付数据兑现，或提振市场信心 [6]

文章核心观点 4月8日招商蛇口以27.082亿元竞得北京通州区一宗涉宅用地，溢价率16.28%，该地块入市将填补区域改善型住房缺口 [1][2] 地块竞拍情况 - 通州区八里桥地块起始价23.29亿元，竞价阶梯240万元，4家房企及联合体参与竞拍，招商蛇口最后阶段出手摘地 [3] - 历经线上4手报价、线下超150轮举牌，地块以27.082亿元成交，溢价率16.28%，成交楼面价约3.12万元/平方米 [1] 地块基本信息 - 地块位于通州区北关板块，周边交通、商业、医疗、教育配套较好，整体用地规模3.473公顷，地上建筑面积8.682万平方米，容积率2.5，控高48米 [3] - 6044地块用地规模1.334公顷，地上建筑规模3.334万平方米；6049地块用地规模2.139公顷，地上建筑规模5.348万平方米，需配建社区管理服务用房和再生资源回收站 [3] - 出让文件要求滨水一侧采用退台式建筑布局，建筑风格鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系视觉主基调，局部暖色点缀 [4] 区域规划情况 - 北京市规自委将该组团规划定位为运河商务中心区、文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能 [5] - 规划还提到打造城市滨水空间、增加公共车位数量、打造八里桥地区特色慢行系统等，将提升城市副中心城市发展活力 [5][6] 区域市场情况 - 招商蛇口在通州已有两个在售项目，云璟揽阅今年开盘热销，此次补仓是打算继续深耕 [7] - 地块周边在售项目有限，缦云ONE供应268套、网签138套，成交均价6.96万元/平方米；万科东庐网签均价5.88万元/平方米，将要清盘；北京城建·国誉朝华网签均价5.98万元/平方米，去化率超70% [7] - 地块周边近两年未有新地块推出，土地供应断档、存量项目快速消化，此次地块入市将填补区域改善型住房缺口 [2][8]

文章核心观点 4月8日北京通州一宗地块土拍竞争火热，招商蛇口以27.082亿元总价拿下，该地块入市将填补区域改善型住房缺口，招商蛇口在北京市场表现活跃，地块因综合素质高而受关注 [2][4] 土地出让情况 - 4月8日北京进行本月首场土拍，仅一宗出让地块，5家房企参与竞拍，招商蛇口以27.082亿元总价、31192元/平方米成交楼面价、16.28%溢价率竞得通州区八里桥棚户区改造项目地块 [2] - 该地块曾在2024年度第七轮拟供应商品住宅用地清单中流拍，今年北京二轮供地清单中再次出现且首个挂牌 [4] 招商蛇口情况 - 招商蛇口旗下北京招胜房地产于3月10日就该地块发出招标计划，投资估算8.1亿元 [6] - 招商蛇口通州的云璟揽阅开盘当日售出208套房源，推盘去化率达90.43%，销售总额11.46亿元 [6] - 自招商蛇口北京公司总经理吕传来上任后，一年来在北京共计获取5宗地块 [6] - 2024年招商蛇口在北京有璀璨公元等17个项目 [7] 地块优势 - 地段位置优越，位于东五环至六环之间通州区北关板块，南侧紧邻通惠河，东北约200米是在建地铁22号线永顺站，西北300米京承铁路贯穿 [10] - 用地规模3.473公顷，地上建筑面积8.682万平方米，容积率2.5，控高48米，部分地块需配建社区管理服务用房和再生资源回收站 [11] - 周边竞品有缦云ONE、万科东庐、北京城建.国誉朝华等，通州区二手房成交量较高，有发展潜力 [11][12] - 两个子块地较为方正，利于打造超大面宽河景产品，规划建面适中，起拍楼面价2.7万/平方米，成本可控、操盘容易 [12] 市场影响 - 地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，为居民提供更高品质好房子项目 [1][2] - 地块从流拍到竞争火热，意味着房地产市场“小阳春”热度升温 [4]

回购情况 - 公司拟以自有或自筹资金回购股份用于注销并减资[1] - 截至2025年3月31日，累计回购金额占拟回购上限37.75%[1] 未来计划 - 加快实施回购维护投资者利益等[1] - 按规定在期限内择机决策并实施回购及披露信息[2]