报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

证券日报网讯1月9日，招商蛇口（001979）发布2025年12月份销售及近期购得土地使用权情况简报称， 2025年12月份，公司实现签约销售面积97.72万平方米，实现签约销售金额258.44亿元。2025年1月-12月 份，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1，960.09亿元。 ...

北京商报讯（记者 李晗）2026年1月9日，招商蛇口披露2025年12月销售简报。简报显示，2025年12月 招商蛇口实现签约销售面积97.72万平方米，实现签约销售金额258.44亿元。 ...

2025年成都新房市场整体表现 - 市场展现出强劲韧性，全年成交91,858套，套均面积约131.27平方米，有望连续第三年领跑全国新房交易规模 [1] - 市场已全面进入以“产品价值”为驱动的发展阶段，呈现“韧性复苏、品质提升”的清晰脉络，新房市场仍掌握定价主动权 [1] - 购房者需求从得房率与空间效率，延伸到生活场景的精细化设计，如电梯独立入户、双归家动线、多功能泛会所等成为高品质项目标配 [1] 头部房企销售格局与产品力竞争 - 2025年成都房企销售金额TOP50中，有5家企业销售额突破100亿元，分别为华润置地、中国铁建地产、招商蛇口、成都轨道城市与保利发展，百亿阵营企业数量较2024年有所收缩，行业集中度提升 [3] - 华润置地以122.68亿元的成交金额连续四年位居成都市场首位，其项目华宸府、天宸上院入选四川省首批好住房项目案例 [3] - 成都轨道城市以约51万平方米的销售面积位列面积榜第一，核心竞争力在于TOD综合开发模式，全年在售住宅项目超过15个 [5] - 中国铁建地产、招商蛇口与保利发展在产品力上显著创新，其代表项目如金牛西派御府、锦城序、招商玺、保利花照天珺等凭借突出产品力实现热销 [5] 高端市场与顶尖产品线 - 建发房产“海耀”与贝壳集团“贝宸S1”两大产品线相继亮相成都金融城三期，建发海耀以84952.16元/平方米的取证均价成为成都新房价格高点 [7] - 建发海耀在产品规划上树立双重标杆：一方面以约1.5万㎡的会所空间重构社区生活尺度，户均会所面积达60㎡；另一方面，项目近半数房源采用“一层一户”布局，显著提升居住专属性与私密感 [7][8] - 2025年成都千万级住宅供应与成交创历史新高，全市总价2000万以上住宅成交逾140套 [10] 标志性单盘与差异化价值 - 成都嘉佰道新批次房源主力总价已突破两千万元门槛，产品升级核心在于全新落成的200米高空天际会所，涵盖瑜伽馆、标准跑道、高空攀岩、私宴厅等多功能空间 [11] - 嘉佰道通过对原知名烂尾项目的成功盘活，实现了产品价值的全面跃升，其成功源于对高端客群在产品、地段、圈层与服务等方面的系统性回应 [11] - LACADIERE天览一期于2025年末收官，118套房源近乎售罄，项目坐拥约16公里无遮挡视野，提供325㎡及650㎡纯粹平层，并配备“1+1”高端服务体系 [13] - 麓湖生态城在2025年继续凭借多个组团销售录得近百亿业绩，其占地约8300亩、水系面积达2100亩的开发生态难以复制，长期运营的社群文化已成为项目深层价值的一部分 [16] 市场结构性转变与未来关键 - 成都楼市正经历从规模导向到产品导向的结构性转变，购房者决策重心从单一建筑属性转向对生活场景、社区生态与长期价值的综合考量 [16] - 产品力竞争与社群运营能力，正成为企业在市场中穿越周期的关键，市场在调整中正逐步建立新的价值平衡点 [16]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等传统股票投资评级，其核心是对深圳甲级写字楼市场现状与趋势的分析 [1] 报告核心观点 * 2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场持续调整，面临租金下行、供应集中释放、需求疲软的压力，市场处于价格出清与结构性竞争并行的阶段 [3] * 预计第四季度市场将维持“高供应、弱吸纳、价承压”的格局，整体租金下行趋势难以逆转，但年底租赁旺季可能带来阶段性修复 [5] 市场概览与整体表现 * 2025年第三季度全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2% [3][6][8] * 季度新增供应约21.9万平方米，为年内最高水平，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡加剧 [3][6] * 全市空置率环比上涨0.9个百分点至26.1% [3][6] 细分市场租金表现 * 各子市场租金普遍下调：宝安中心区环比跌幅最大，达5.8%；车公庙下跌3.9%；福田中心区下跌3.5% [3][8][11] * 南山区表现相对稳健，科技园、前海、蛇口租金跌幅均控制在2.1%以内 [3][8][11] * 罗湖区租金环比下跌1.8%，后海租金环比下跌0.8% [11] 需求端分析 * TMT行业是租赁需求的主导力量，本季度租赁成交占比达52.0%，核心驱动来自互联网平台与软件开发企业 [4][12] * 专业服务业以21.3%的占比位列第二，需求由互联网营销与出海服务带动 [4][12] * 医疗健康行业超越金融业升至第三位，其中互联网诊疗平台表现突出 [4][12] * 企业租赁策略保守：搬迁需求占比高达77.0%，但其中升级搬迁比例仅31.3%；新租与扩张需求分别仅占6.6%和4.0% [4][13] 供应与空置情况 * 本季度大家财险总部大厦、创维海外总部大厦及创金合信总部大楼等项目入市，带来约21.9万平方米新增供应 [12] * 截至第三季度末，深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米 [22] * 各子市场空置率分化明显：南山科技园空置率最低，为15.9%；南山后海、前海及蛇口空置率均超过34% [11][22] * 福田中心区空置率为18.5%，车公庙为24.5%，宝安中心区为26.9%，罗湖为28.4% [11][22] 投资市场动态 * 第三季度大宗投资市场仅录得一宗瞩目交易：招商蛇口以人民币7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每平方米人民币21,607元 [4][19] * 该交易为集团内部资产再配置，旨在回笼资金、优化资产负债表 [4][19] * 当前市场成交活跃度有限，以自用型买家及产业资本为主导，传统金融与机构投资者普遍保持观望 [4][19] 市场展望与预测 * 预计第四季度将有约15万平方米新增供应集中入市 [5][13] * 年底租赁旺季或带动净吸纳量恢复至10万平方米以上 [5][13] * 全市平均租金预计将继续下探，环比跌幅与第三季度（2.2%）相近 [5][9] * 强势片区如南山科技园、前海因产业支撑与企业黏性，去化效率有望优于大市；福田与宝安等区域的价格竞争将进一步加剧 [5]

格隆汇1月9日丨招商蛇口(001979.SZ)公布，2025年12月，公司实现签约销售面积97.72万平方米，实现 签约销售金额258.44亿元。2025年1-12月，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约 销售金额1,960.09亿元。 ...

招商蛇口(001979.SZ)公告，2025年12月，公司实现签约销售面积97.72万平方米，实现签约销售金额 258.44亿元。2025年1-12月，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额 1960.09亿元。 ...

招商蛇口（001979）(001979.SZ)公告，2025年12月，公司实现签约销售面积97.72万平方米，实现签约 销售金额258.44亿元。2025年1-12月，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售 金额1960.09亿元。 ...

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 2025 年 12 月，公司实现签约销售面积 97.72 万平方米，实现签约销售金额 258.44 亿元。2025 年 1-12 月，公司累计实现签约销售面积 716.12 万平方米，累 计实现签约销售金额 1,960.09 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销 售数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资者 参考。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2026-001 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年 12 月销售及近期购得土地使用权情况简报 二〇二六年一月十日 自2025年11月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如下： 特此公告。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 董 事 会 | 序 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | 计容建筑 | 权益 | 公司需支 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | 项目名称 | 区域 | 用途 | （万平米） | 面积 ...

招商蛇口公告，2025年12月，公司实现签约销售面积97.72万平方米，实现签约销售金额258.44亿元。 2025年1-12月，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元。 ...