房地产 2026 年 04 月 16 日 新房销售量价降幅收窄，投资端表现弱于销售端 看好 ——房地产 1-3 月月报 相关研究 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资 策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《好房子的另类破局之道，引领核心城市 五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： 行 业 点 评 证 券 研 究 报 告 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 行 业 及 产 业 行 业 研 究 / ⚫ 投资端：房地产投资增速保持低位，开工、竣工降幅收窄。从 2026 年 1-3 月累计来 看，投资同比-11.2%，较前值-0.1pct；新开工同比-20 ...

北京中指信息技术研究院 中指研究院 电 话：400-630-6618 查看往期全文：https：// www.cih-index.com/ 房企经营观察月报（2026 年 3 月） 房企：TOP100 房企销售总额同比降幅收窄，拿地总额同比降幅收窄 房企经营观察月报-2026年3月 【本月导读】 销售监测：TOP100 房企销售总额同比降幅收窄 2026年1-3月，TOP100房企销售总额为6208.7亿元，同比下降23.4%， 降幅较 1-2 月收窄了 3.7 个百分点。大部分房企紧抓三月份关键时 段，加快推盘促销，使得销售降幅缩小。本月监测的品牌房企销售 额整体较去年下降 27.2%，环比增长 95.5%，主要是上年高基数和 春节假期影响。环比来看，监测的 10 家房企仅有龙湖销售额出现环 比下降，其中越秀地产环比增幅最大，为 247.7%。 拿地跟踪：TOP100 企业拿地总额同比降幅收窄 2026 年 1-3 月，TOP100 企业拿地总额 1465.2 亿元，同比下降 49.4%， 降幅较上月收窄 3.0 个百分点。春节假期结束后，各地土地推出和成 交有所恢复，上海、杭州等城市均有热点地块推出，房企 ...

项目情况 - 招商基金招商蛇口租赁住房REIT于2024年10月23日在深交所上市[3] - 基础设施项目为深圳招商桃花园六期公租房项目[5] 关联交易 - 招商基金由招行持股55%、招商证券持股45%，属公司关联方，筹划事项预计构成关联交易[4] 后续安排 - 公司与管理人协商方案和程序，拟向深圳发改委提交申报材料[5] 影响与风险 - 筹划事项利于公司持有物业循环体系建设，但需多项审议审批，有较大不确定性[6][7]

人员变动 - 公司第四届董事会2026年第三次临时会议同意聘任赵方为副总经理[1] 人员信息 - 赵方1979年出生，深圳大学工学硕士，现任副总经理兼产品管理部总经理[4] - 赵方历任公司重庆公司总经理等职务，未持股，无关联关系，无违规[4] - 赵方任期自本次董事会通过至第四届董事会任期届满[1]

会议信息 - 公司第四届董事会2026年第三次临时会议通知于4月14日送达相关人员[1] - 会议于4月15日以通讯方式举行[1] - 会议应到董事9人，实到9人[1] 决策结果 - 董事会以9票同意通过《关于聘任公司副总经理的议案》[1] - 同意聘任赵方为公司副总经理，任期至第四届董事会届满[1]

行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 核心观点 - 预计房地产行业进入磨底阶段 核心城市如上海在2026年有望呈现底部复苏迹象 从而推动全国基本面磨底 [3] - 预计2026年第一季度房地产板块业绩仍将继续承压 但2026-2027年板块业绩有望在底部震荡中弱复苏 企业间业绩分化将加剧 [3] - 政策面更趋积极 《求是》杂志在2026年连续3次为房地产重磅发声 强调其金融属性和经济重要地位 建议政策一次性给足 同时两会要求着力稳定房地产市场 预计后续供需两端将有更多政策推出 [3] - 房地产供给侧深度出清 行业格局显著优化 优质房企的销售投资等经营端表现有望率先企稳回升 盈利修复将更早且更具弹性 [3] - 当前板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [3] 2026年第一季度业绩预测 - 预计主流公司2026年第一季度归母净利润增速情况如下： - 增速在+5%至+10%的公司：滨江集团、招商积余 [3][4] - 增速在-5%至+5%的公司：新城控股 [3][4] - 增速小于或等于-10%的公司：招商蛇口、保利发展、华发股份 [3][4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐四类标的： 1. 优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展 关注建发股份、城投控股 [3] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金 关注新城发展、大悦城 [3] 3. 二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [3] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [3] 主要公司估值数据摘要 (基于2026年4月14日数据) - **主流AH上市房企估值**： - 新城控股：2026年预测EPS为0.40元 对应市盈率35.3倍 预测归母净利润增速32.9% [4] - 招商蛇口：2026年预测EPS为0.14元 对应市盈率58.6倍 预测归母净利润增速27.3% [4] - 绿城中国：2026年预测EPS为0.08元 对应市盈率99.1倍 预测归母净利润增速190.2% [4] - 中国海外发展：2026年预测EPS为1.04元 对应市盈率10.3倍 预测归母净利润增速-10.1% [4] - 华润置地：2026年预测EPS为3.39元 对应市盈率8.0倍 预测归母净利润增速-5.0% [4] - 建发国际集团：2026年预测EPS为1.56元 对应市盈率7.8倍 预测归母净利润增速10.1% [4] - **主流物业管理/经纪企业估值**： - 招商积余：2026年预测EPS为0.94元 对应市盈率10.6倍 预测归母净利润增速50.5% [5] - 贝壳-W：2026年预测EPS为1.11元 对应市盈率32.9倍 预测归母净利润增速30.5% [5] - 华润万象生活：2026年预测EPS为1.93元 对应市盈率22.3倍 预测归母净利润增速10.8% [5]

关键要点总结 一、 整体市场判断与行业策略 * **市场判断**：A股市场经历调整后已出现重要的底部和击球点，是布局未来一个季度行情的最佳时机[2] 中国资产的稀缺性、稳定性和确定性在全球动荡背景下愈发凸显[2] 国内政策重心偏向内需，扩张性财政取向有望推动投资止跌回稳[2] * **行业选择三大方向**： * **科技制造与能源转型**：具备全球竞争力和成本优势，看好电力设备、能源金属、机械，以及AI产业趋势下的半导体、光通信及相关设备公司[2] * **内需价值**：随着扩内需、稳投资增量举措推进，看好建材、建筑、与春秋假相关的出行产业链，以及处于底部回升阶段的大众消费品[2] * **金融及稳定相关板块**：非银金融板块表现可观，银行业在年报发布背景下具备良好的红利配置价值[2] * **4月组合边际调整**： * **科技制造**：继续看好光通信，新增具备涨价逻辑的光纤细分领域[3] 时隔一到两个季度后重新调入创新药[3] 持续推荐国产算力、AI相关应用、商业航天及航空航天装备[3] * **周期链**：大幅降低与地缘冲突相关的敞口[3] 继续推荐航运，并重点推荐此前受加息恐慌影响的资源品[3] 保持对内需链条中地产和建材的推荐[3] * **消费**：增加受益于春秋假期和出行数据上行的酒店板块，以及一些处于低位的大众消费品龙头公司[3] * **大金融**：采取搭配组合策略，一方面是高分红的银行，另一方面是估值处于超低水平的保险公司[3] 二、 储能与锂电池行业 * **行业前景**：2026年是储能行业大年，预计全球储能装机增速约为50%[3] 国内储能需求有望达到300 GWh左右，相较于2025年约180 GWh的新增装机量有大幅增长[3] 全球动力电池市场预计增速约为20%[3] 综合储能和动力电池，预计2026年全球锂电池行业整体增速在30%左右[3] * **宁德时代投资价值**：将充分受益于行业高增长[4] 凭借全产业链布局，单位净利稳定性较好，能够有效顺价传导成本[4] 预计2026年利润可达950亿元左右[4] 三、 出行产业链与酒店行业 * **行业逻辑**：服务消费需求与闲暇时间高度相关，增加春节假期、推行春秋假等政策利好整个出行产业链[6] 产业链利润阶段性地向要素端（酒店、航空、景区）倾斜[6] 酒店业在产业链利润分配中处于阶段性受益地位，是出行产业链中的首选推荐[6] * **酒店行业**：核心投资逻辑在于明确的供需改善，行业以提价为主要驱动力，实现RevPAR数据持续回暖[5] * **锦江酒店**：权力关系理顺和自身运营效率优化，预计将展现超越行业的业绩弹性[5] 考虑到2025年第一季度业绩基数较低，预计2026年第一季度业绩将实现非常好的增长[5] 四月各地错峰放春假，出行需求将持续出现增量，行业数据处于持续向上催化状态[5] 四、 油运行业 * **长期逻辑**：油运业已进入超级牛市，正迎来由灰色市场变化可能带来的可持续数年的超高景气机会[7] 行业经历了从2022年到2025年为期四年的景气上行周期[8] 即使没有地缘冲突，高景气状态预计也能在未来3-4年内持续[8] * **灰色市场影响**：全球约20%的本应拆解的老旧油轮进入灰色市场[8] 若未来相关制裁取消，灰色市场的运输需求将大规模回归合规市场，而服务于灰色市场的影子船队因船龄老、安全环保不达标而无法返回合规市场[8] 这将推动合规市场的产能利用率在2025年高位上进一步提升，达到过去20年未见的超高景气水平[8] * **前景与标的**： * **短期**：霍尔木兹海峡通行受阻导致基于价差的抢运需求使多条航线运价高企，中国船东通过灵活调整航线将高运价转化为收益，整体呈现正向效应[9] * **中期**：若海峡通行恢复，各国基于能源战略安全和回补战略储备的需求进行补库甚至囤油操作，将为行业持续维持相对较高的景气度提供支撑[9] * **长期**：核心逻辑在于灰色市场的结构性变化，可能触发合规市场出现持续3-4年的超高景气大行情[9] * **推荐标的**：中远海能和招商轮船作为头部公司，各自运营超过50艘VLCC，盈利弹性充足[9] 五、 纺织行业（百隆东方） * **核心逻辑**：兼具接近7%的高股息率和在美棉价格上行周期中的盈利弹性[10] * **竞争优势**：拥有稀缺的海外产能，越南产能占比约80%，同时具备充足的美棉储备[10] 美棉是目前全球核心棉花品种中价格最低的，美棉与新疆棉的价差已处于近十年90%分位以上的高位[10] 自2025年美国加强对全球供应链溯源关注后，欧美品牌对美棉的使用集中度和倾向性进一步提升[10] * **棉价上行逻辑**： * **供给端**：全球第一大棉花出口国巴西2026年进入减产周期，3月已完成的播种显示产量减少6.5%以上[11] 第二大出口国美国的核心产区在4月播种季前处于近十年高位的干旱状态[11] * **需求端**：2月份美国与印度、孟加拉国达成关税互惠政策，采购美棉制成的服装出口至美国可享零关税[11] 未来中美之间关于非大豆类农产品采购的会谈也可能成为需求端的催化剂[11] 六、 保险行业 * **投资价值**：当前股价过度反映了市场的悲观预期，从安全边际和基本面来看，投资价值已经凸显[11] 当前保险股股价所隐含的未来远期十年期国债收益率已降至1%以下，部分个股甚至为负数，这与实际的国债收益率水平形成巨大反差[12] 2025年年报显示各公司维持了稳健的分红政策，多家公司股息率超过4%或5%[12] * **推荐标的（中国太保）**：负债端采取了审慎的产品策略、严格的费用管控以及积极的分红险转型，负债成本在行业中处于较好水平[13] 投资端策略稳健，拥有大量固收资产作为安全垫，在权益资产上更多采取股息价值策略[13] 经营业绩在市场悲观或下跌环境中比同业公司更为稳健[13] 七、 银行行业 * **投资逻辑**： * **资金避险需求**：银行板块凭借低估值、不错的股息率以及较好的流动性，能够容纳较多避险资金[15] * **基本面改善**：2026年银行业净息差有望降幅大幅收窄，部分中小银行甚至可能出现息差企稳[15] 原因包括长期限存款到期后的重定价效应持续，以及资产端贷款利率下限自律机制对利率大幅下降起到托底作用[15] * **推荐标的（农业银行）**：业绩增速在大行中较为靠前，流通盘和市值具备较大的资金容纳能力，同时兼顾了低估值、高股息、避险属性以及业绩改善预期等多重因素[15] 八、 大众消费品（海天味业） * **核心逻辑**：在餐饮复苏持续背景下，公司针对餐饮渠道的商业模式变革和针对C端的复合调味品业务调整将产生质变，带来超额收益[16] 在大宗原料成本上涨超预期背景下，看好公司未来引领行业提价，进一步增厚业绩[16] * **驱动因素**： * **餐饮复苏**：餐饮复苏趋势仍在延续，且二、三季度存在去年同期禁酒令影响下的低基数效应[16] 公司从主做中小B餐饮，拓展至通过高端化、健康化新品布局高端餐饮，并为连锁餐饮客户提供定制化柔性业务[16] 在低端复合调味料领域已推出多个过亿甚至接近10亿级的大单品[16] * **通胀与提价**：调味品行业具备引领提价的能力，若大豆、白砂糖等成本超预期上涨，调味品是最有可能涨价的品类，而海天将是引领者[16] * **估值**：目前仍处于历史估值底部[16] 九、 有色金属（铜）与金诚信 * **铜行业前景**： * **短期**：国内社会库存去化明显，供给端扰动频出（如埃芬霍矿业下调KK矿约10万吨产量指引），将加剧此前预期的2026年全球20多万吨的供需缺口[17] * **中长期**：铜矿资源稀缺，供给端偏向刚性，释放节奏和量低于预期的风险在上升[17] 需求端在新能源、电网投资以及AIGC发展驱动下增长潜力巨大[17] 具备较强的金融属性，在全球货币政策趋宽背景下，价格中枢有望持续抬升[17] * **金诚信投资亮点**：是受益于铜价上涨业绩弹性较大的标的之一[17] 自有铜矿产量增长潜力大，预计将从2025年的8万多吨提升至2030年的20万吨，在"十五五"期间具有翻倍以上的增长空间[17] 预计公司2026年归母净利润约为34亿元，给予15倍PE，可看至510亿市值，具有36%的增长空间[17] 中长期市值潜力有望翻倍[17] 十、 军工与航空航天（航宇科技） * **行业逻辑**：二季度投资机会主要看好两个方向：一是从国内到国外，地缘政治事件强化了军贸长期逻辑；二是从军用转民用，对应商业航天和商用航空发动机及燃气轮机[18] 商业航天方面，二季度将有多个火箭发射事件催化，有望在火箭可回收技术上取得突破[18] 航发燃机方面，国产大飞机交付面临的商用航空发动机短板将加速国产替代进程，同时AIDC发展也带动了燃机需求的井喷式增长[18] * **航宇科技业务与预期**： * **2025年业绩**：实现收入23亿元，利润2.1亿元[18] 收入结构：国内军用航发约7.5亿元，海外航发8.5亿元，燃机业务3亿元，其他业务（商业航天、半导体设备等）约4亿元[18] * **2026年增长预期**：总收入有望达到30亿元[18] 军用航发业务预计逐步恢复至8-9亿元[19] 海外航发业务预计从8.5亿元增长至12亿元[19] 燃气轮机业务预计从2025年的3亿元翻倍至2026年的6亿元[19] * **商业模式与远期目标**：在燃气轮机业务上，合作模式已从环锻件供应升级为集成了部分供应链的单元体供应，大幅提升了产值和盈利能力[19] 预计到2028年，公司收入体量有望达到50亿元左右，净利率预计提升至15%左右[19] 展望至2030年左右，结合并购计划，整体规模有望达到约80亿元[19] 以2026年预期利润计算，当前估值约为30倍[19] 十一、 SaaS软件（聚水潭） * **行业与公司逻辑**：在垂直行业中，具备深厚行业知识和长期数据积累的企业难以被通用大模型替代[20] AI Agent发展倒逼国内企业加快信息化进程，促进了企业级SaaS的需求[20] 中国电商市场规模庞大，商家数量接近3,000万家，而电商ERP渗透率不足2%，提升空间巨大[20] 国内电商的多平台发展趋势带来了跨平台管理的刚性需求，为第三方ERP SaaS提供了发展机遇[20] 预计整个电商SaaS行业未来能保持20%以上的增长[20] * **公司基本面**：2025年收入增速超过25%，利润同比增长超过3倍，达到2.3亿元，净利润率超过20%，预计2026年可进一步提升至30%[20] * **产品与商业模式**：核心ERP产品覆盖电商全链路流程，按处理的订单量收费，形成了极强的客户粘性[21] 协同产品在2025年实现了65%的高速增长，并与传统ERP产品形成有效的交叉销售[21] * **海外业务与AI应用**：海外业务2025年实现了翻倍增长，主要拓展区域为东南亚[21] 在AI应用方面，电商场景丰富（如图片设计、智能模特生成），AI应用调用token数量体量大且增速快[21] * **战略定位与预期**：未来有望从电商SaaS工具进化为电商行业的底层基础设施和生态服务商[22] 目前在电商SaaS工具市场拥有20%的份额，连接了全球400多个电商平台[22] 预计2026年营收将达到14亿元，归母净利润预计将接近4亿元[23] 当前市值为90亿港币，对应2026年预期利润的估值约为20倍[23] 十二、 科技制造细分领域 * **光通信行业**：AI强劲发展推动算力投资增加，通信作为核心环节投资占比预计将持续提升[28] 800G和1.6T光模块在2026年增长将十分明显，且预计2027年和2028年需求将持续大幅提升[28] NPO、CPO、LPO等新技术将进一步带动可插拔模块和光器件的需求[28] 光模块需求快速增长也将传导至上游，带动光芯片、光纤光缆等物料需求，在供应相对紧张背景下，相关产品价格和利润有上升潜力[28] * **推荐标的**：行业龙头中际旭创[28] 光芯片核心公司源杰科技、长光华芯[28] 光纤光缆行业的长飞光纤、亨通光电[28] 行业龙头中兴通讯[29] * **科瑞技术**： * **光模块设备**：产品覆盖固晶、耦合、点胶、AOI检测和自动化组装设备，已覆盖整线价值量的60%-70%[23] 客户以H公司为主，并与其他三家大型光模块厂商对接；海外已与龙头企业深度绑定[23] 预计2026年光模块相关订单将实现翻倍增长[23] * **传统主业**：3C设备业务主要为苹果及国内安卓厂商提供模组检测设备，发展平稳[23] 锂电设备业务主要配套宁德时代，受益于锂电行业回暖和宁德时代产能利用率达到历史峰值，预计2026年新能源设备业务将有明显增长[23] * **半导体设备**：基于3C主业积累开拓半导体设备方向，主要与H系的fab合作，供应自动化相关设备[23] * **业绩预期**：预计2026年利润约为3.67亿元，2027年和2028年整体增速预估在30%-40%，当前市盈率约为30倍出头[23] * **长盈精密**： * **机器人领域**：与T公司在机器人项目上深度绑定，在第二代机器人上获得200多个料号，单机价值量高达5万元[24] 机器人板块营收预计将从2025年的约1亿元增长至2026年的5亿元以上[24] * **AI服务器领域**：2025年收入约1亿元，预计2026年将增长至5亿元[24] 服务器下游市场在2027年和2028年将持续保持高景气度[24] * **整体预期**：预计公司2026年可实现约11.3亿元的利润，当前市盈率接近40倍，未来几年预计将保持至少30%以上的增长[24] 十三、 房地产与建材 * **招商蛇口**：尽管2025年业绩承压（扣非净利润下滑幅度达91%-94%），但被视为行业问题加速出清的过程[25] 核心投资价值在于高质量的土地储备和战略布局，将80%的投资集中在强新30城和核心6+4城市，在一线城市的投资占比达到60%以上[25] 当前市净率约为1.2倍[25] * **东方雨虹**： * **核心逻辑**：面临收入、盈利和格局改善的三重拐点[25] * **收入拐点**：驱动力来自海外业务拓展、收并购实现并表增长、国内工程端扩品类、零售端渠道持续下沉[25] * **盈利拐点**：通过员工缩减和费用控制，降费效应将在2026年更明显体现[25] 原材料沥青价格上涨为行业提供了提价和复价的机会[25] * **2026年第一季度预期**：业绩在营收和盈利增速方面都将有非常不错的表现[26] 核心驱动因素是沥青价格上涨推动行业涨价，公司凭借最强的实物沥青储备能力，在涨价周期中获得显著优势，提升了市场份额[26] 十四、 其他行业与公司 * **晨光生物**： * **增长逻辑**：2025年增长主要由量的增长驱动[27] 2026年在量增基础上，新增了价格上涨逻辑，产品价格上涨将显著提升业绩，形成量价齐升[27] 长期来看，植物提取产品在下游食品饮料和保健品领域的应用持续增加，正不断取代化学合成添加剂[27] * **估值**：对应2026年业绩的市盈率水平约为15倍左右，而参考其上一轮涨价周期中超过25倍的PE水平，估值仍有较大的提升空间[27] * **腾讯控股**： * **投资价值**：目前处于底部区域，估值已回落至2025年四五月份的水平，与过去五年自身估值平均水平相比大约低一个标准差，中长期具备较强的基本面和投资价值[30] * **短期催化剂**：预计于4月中旬发布的混元3.0模型，能力跃升幅度将超过2.0版本相对于1.0版本的提升[30] * **AI投入**：2025年为混元文生图等新AI产品投入了约180亿人民币，并预计2026年的投入将是2025年的三倍以上[30] 公司将这部分投入定位为前置性的战略投入，其变现路径可长期参考已实现经营盈利的腾讯云[30] * **创新药行业**： * **驱动因素**：基本面

行 业 研 究 2026 年 04 月 12 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 38% 2025-04 2025-08 2025-12 房地产 沪深300 相关研究报告 《成交数据出现拐点，政策累积效应 开始显现—行业点评报告》-2026.4.7 《核心城市楼市新局·北京篇：改善 需求锚定核心，刚需战场卷向五环— 行业深度报告》-2026.3.30 《小阳春成色略有不足，苏州出台青 年人才贴息—行业周报》-2026.3.29 小阳春后成交季节性回落，太仓及郑州推出涉房新政 ——行业周报 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 单周成交数据季节性回落，两城市出台地产政策 价格端：2026 年第 15 周，冰山 100 指数为 9962，周环比-0.1%，周同比-12.2%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 开 源 证 券 证 券 ...

新房成交回落，政策保持宽松 ——20260410 房地产行业周报 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 04 月 11 日 | 评级： | 增持（维持） | | 重点公司基本状况 | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 简称 | 股价 | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | 分析师：由子沛 | | | （元） | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 执业证书编号：S0740523020005 | | 保利发展 | 5.60 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 5.5 | 13.3 | 12.2 | 11.0 | 10.4 | 买入 | | Email：youzp@zts.com.cn | | 招商蛇 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持） [7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持） [7] 报告核心观点 - 2026年一季度房地产市场呈现自发性复苏，好于往年季节性表现，预计全国房价二阶导（跌幅收窄）有望在2026年转正，但全面企稳（一阶导转正）仍需观察置换链条、租金及利率环境 [1][2][13] - 房价二阶导转正阶段，地产板块将逐步筑底，是布局地产股的时机，建议关注低估值、现金流稳健、优质区域资源占优的房企及存量交易相关标的 [1][4] - 报告观点与市场主要分歧在于：明确提出26Q1复苏是多元共振的自发性结果，并给出了房价二阶导转正的判断；通过国际比较验证了该阶段与地产股配置机遇的传导性 [5][102] 2026年房地产市场现状与复苏特征 - **市场改善迹象好于往年**：2026年1-3月，26城二手房成交量同比增长8.8%，其中一线、二线城市同比增速分别为7.7%、9.0% [17]；春节后22城二手房网签面积（春节对齐）同比增长8%，一线城市增长16% [17] - **复苏具备自发性，由四大深层次因素驱动**： 1. **政策预期淡化，市场预期走向稳定**：大部分城市经历较长政策空窗期，购房决策更基于自身需求 [40] 2. **房价深度调整后，购房门槛进入刚需“甜蜜区”**：北上广深300万以下房源挂牌占比达37%、41%、70%、32% [43]；3月北京、上海、深圳300万以下二手房成交占比分别为66.3%、71.1%、31.5%，较去年同期提升19.1、7.1、9.7个百分点 [43] 3. **“租金月供差”进入“平衡区”，驱动“租转购”**：2021下半年以来，一线城市房价累计下跌33%，租金下跌12% [46]；上海/深圳部分低总价样本小区“租金月供差”从2021年的约-2700元/月、2025年初的约-1400元/月，收窄至2026年一季度的约-500元/月、-600元/月 [50] 4. **高能级城市房价触及成交“密集区”**：北京、上海、深圳、成都等城市房价已跌回2016年或以前，处于历史成交密集区，可能驱动挂牌价跌速和挂牌量增速放缓 [56] - **市场呈现结构性企稳特征**： - **房价跌幅收窄**：2026年一季度，70大中城市二手住宅价格指数1月、2月环比分别下跌0.5%、0.4% [26]；84城冰山指数一季度累计下跌1.5%，其中一线城市跌幅为0.4%，更具韧性 [26]；上海年初以来房价累计同比上涨0.6% [26] - **挂牌量压力缓解**：截至3月末，20城二手房挂牌量同比增长0.5%，较2025年12月末减少3.0% [24]；北京、上海挂牌量较2025年末分别下降6.7%、6.8% [24] - **市场情绪边际好转**：1Q26北京、上海、深圳二手房议价率较4Q25高点分别收窄0.3、1.7、0.7个百分点 [26] 房价二阶导转正预期下的市场特点 - **市场出现点状企稳迹象**： - **城市角度**：部分低能级城市房价出现回稳，如上海、廊坊、丹东、北海今年以来冰山指数累计涨幅分别为0.6%、0.4%、0.2%、0.2% [61]；调整时间较长、幅度较深的低单价城市及高能级城市核心区域有望率先企稳 [61] - **城市内部角度**：北京（延庆、通州、昌平）、上海（奉贤、青浦、宝山）、成都（金堂、简阳、新津）等城市的非核心片区出现止跌迹象 [67] - **但对地产投资链条意义较弱**： - 房企扩表投资意愿依然偏弱，2026年一季度全国涉宅用地成交面积/成交金额同比分别下降22%、42% [74]；一线城市涉宅用地成交面积/成交金额同比分别下降21%、44% [74] - 在“控增量”政策思路下，房地产投资重启仍需时日，2026年1-2月开发投资同比-11%，新开工同比-23% [80] - 此阶段更利好存量交易及地产链中后端（如装修、家居、家电） [80] 房价离全面企稳（一阶导转正）的观察要点 - **置换链条能否重新激活**：需要观察二季度更高价格段房屋成交占比能否修复，以驱动二手房和新房成交量更健康地回升 [89] - **重点城市租金能否企稳**：租金是房价的重要锚点，需要关注北上广深等重点城市租金是否出现结构性企稳 [90] - **利率环境能否进一步优化**：1Q26首套房/二套房商业贷款利率为3.07%/3.10%，五年期以上公积金贷款利率为2.65%，与百城租金收益率（2.38%）仍有一定差距，后续需观察是否有更大范围的利率优化政策 [91] 地产股投资机会与建议 - **房价二阶导转正将带来地产股估值筑底**：2025年申万房地产板块PB估值跌至0.59倍，处于历史最低水平；26Q1反弹至0.76倍，仍处于2000年以来5.9%的低分位数 [95]；公募基金地产板块持仓市值占比在25Q4降至0.43%的历史新低 [95] - **国际经验验证配置机遇**：美国（2009年）和日本（2003年后）在房价二阶导转正阶段，其地产指数或龙头房企均进入估值筑底修复周期 [97][100] - **建议逐步布局，关注四类标的**： 1. **估值低位、计提减值充分的企业**：如龙湖集团、新城控股、中国海外宏洋集团 [4][103] 2. **历史负担轻、现金流健康的企业**：如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、中国金茂、越秀地产 [4][103] 3. **在一阶导转正区域有布局的企业**：如新鸿基地产 [4][103] 4. **存量交易及地产链后端产业链的企业** [4][103] - **重点推荐公司及目标价**：报告列出了12家重点公司，均给予“买入”或“增持”评级，并给出了具体目标价，例如龙湖集团(12.94港元)、越秀地产(5.73港元)、招商蛇口(12.08元)、建发国际集团(19.31港元)、滨江集团(13.18元)等 [8][107]