财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司FFO每股0.58美元，归属于普通股股东的净利润每股0.18美元，实际FFO较2022年第一季度增加约0.01美元至每股0.58美元 [22] - 2022年第二季度，同店现金NOI同比增长约3.6%，预计2022年全年同店现金NOI指标为：写字楼8.3%、零售-3.7%、多户住宅10.6%、混合用途49%，总计7.4%；排除一次性项目后，零售同店现金NOI预计约为3%，总计约为9.5% [23][24][25] - 2022年第二季度末，公司流动性约4.61亿美元，包括约6100万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.7倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [27] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.21 - 2.27美元，中点为2.24美元，较之前更新的指导中点提高3% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第二季度末，扣除两个重建项目后，写字楼投资组合出租率约93%；扣除三个近期收购项目后，同店投资组合出租率约96% [34] - 第二季度执行15份租约，总计约14.8万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.2万平方英尺，租金较之前上涨48.9%；可比续约租约约11.6万平方英尺，租金较之前上涨18.3% [35][36] - 预计同店写字楼在第三季度将恢复两位数增长，与第一季度类似 [23] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅投资组合在第二季度实现良好租金增长，空置单位平均租金较之前上涨约23%，续约单位平均租金较之前上涨10% [13] - 太平洋岭公寓6月底入住率降至80%以下，预计8月底将回升至95%左右 [14][15] - 波特兰的哈萨洛八号多户住宅项目第二季度表现超出内部预期，空置单位平均租金较之前上涨约15%，续约单位平均租金较之前上涨约6% [16][17] 零售业务 - 第二季度，四个最大续约租约总计约13万平方英尺，租金分别上涨10%、15%、8%和10% [19] - 零售部门第二季度同店现金NOI下降1.8%，排除上年与新冠相关的应收账款回收后，同比增长1% [24] - 零售部门在第二季度现金基础租赁价差为5.7%，GAAP基础为20% [26] 酒店业务 - 截至2022年第二季度末，预计使馆套房酒店2022年将达到2019年新冠疫情前NOI的约83%，高于第一季度末估计的74% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决策注重优化长期盈利和净资产价值增长，创造股东价值，保持资产负债表纪律，投资和改善优质物业 [4] - 公司认为市场存在向优质资产转移的趋势，其优质物业将在长期表现出色 [4] - 公司增加对写字楼的投资，认为写字楼可在低于重置成本时购买并改善，虽短期市场不看好，但长期是好策略 [44][45] - 公司在写字楼投资组合中采取多项举措，如翻新空置或即将到期租约的建筑、完善配套设施等，以提高入住率和租金增长 [37] - 公司在部分市场和建筑中拓展医疗办公用户，以获得长期租约和更高租金 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性，公司在2022年第二季度运营基本面良好，财务结果好于预算 [5] - 公司认为使馆套房酒店有增长潜力，随着亚洲游客返回瓦胡岛，预计未来一两年情况将改变 [6] - 公司预计盈利轨迹稳定且有前景，虽面临通胀、衰退和经济增长放缓挑战，但会做好应对准备 [7] - 公司对拉霍亚广场3号和一号海滩街的开发项目按时按预算进行感到乐观，对租赁前景也持乐观态度 [9] - 公司认为圣地亚哥和波特兰的多户住宅市场强劲，租金增长有望持续 [13][16][54] - 公司认为零售投资组合有积极趋势，对新交易前景持乐观态度 [19][20] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.32美元的季度股息，将于9月22日支付给9月8日登记在册的股东 [8] - 公司在第二季度发布了2021年可持续发展报告，突出了ESG倡议和目标，报告可在公司网站查看 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在过去几个季度增加了对写字楼的投资，观点是否有变化，未来是否考虑其他物业类型 - 公司一年前以3%和3.8%的利率借入5亿美元，考虑到公寓和零售资产价格已达完美状态，而写字楼有机会以低于重置成本购买并改善，认为这是一个好策略，未来将根据创造长期增长和股东价值的目标来决定投资方向 [44][45][46] 问题2: 近期收购的东门写字楼公园入住率下降，原因是什么，释放空间的策略和时间框架如何 - 公司收购时就知道存在空置情况，且部分租户不是优质租金支付者。本季度失去两个保险相关租户，他们支付的租金低于市场水平。公司将对东门写字楼公园进行重大改善，预计会有类似托雷保护区的成功转型结果 [48][49][51] 问题3: 公寓租金在本季度较第一季度上涨3.5%，增长速度是否会放缓，能否在今年保持定价权 - 公司认为圣地亚哥县的多户住宅市场强劲且将持续到第三季度和今年剩余时间，租金平均较之前上涨超过23%，公司对未来几个月的租金情况持积极态度，同时公司正在改善项目，这也有助于提高租金 [53][54][55]

业绩总结 - 公司自IPO以来的年化总股东回报率为12.6%[7] - 截至2021年，净收入为36,593千美元，较2020年的35,588千美元增长约2.8%[41] - 截至2021年，EBITDA为211,900千美元，较2020年的196,875千美元增长约7.6%[38] - 截至2021年，调整后的每股FFO为2.00美元，较2020年的1.89美元增长约5.8%[41] - 2021年，资金来源于运营（FFO）为152,899千美元，较2020年的143,880千美元增长约6.9%[41] - 2021年，年度基础租金（ABR）为91.47美元[32] - 2021年至2022年，公司的每股基金运营收入（FFO）年复合增长率为6.1%[7] 用户数据 - 截至2022年3月31日，租赁比例为94.3%[32] - 公司在南加州的资产组合中，办公物业占58%，零售物业占25%[9] 财务展望 - 2022年现金净运营收入（NOI）预计为247.1百万美元，2023年预计为265.0百万美元，年增长率为7%[10] - 办公物业的现金NOI在2022年预计增长约13.8百万美元，主要来自新收购的物业[10] - 零售物业的现金NOI预计在2022年减少约3.7百万美元，主要由于房地产税和坏账费用增加[10] - 公司计划将净债务/EBITDA比率维持在5.5倍或更低[7] 负债情况 - 截至2022年3月31日，公司现金余额为7400万美元[19] - 公司有111百万美元的担保债务，预计于2022年11月到期[19] 环境目标 - 目标到2030年实现碳中和[24] - 计划到2030年减少温室气体排放15%[24] 财务指标定义 - 净运营收入（NOI）是公司认为在衡量其运营表现时具有重要意义的非GAAP补充收益指标[44] - NOI定义为运营收入（租金收入、租户补偿和其他物业收入）减去物业及相关费用（物业费用和房地产税）[44] - 现金NOI是调整后的NOI，考虑了非现金收入和运营费用项目，如直线租金和租赁无形资产的摊销[45] - 现金NOI反映了物业层面实际产生的收入和发生的费用，有助于确定公司物业收益的趋势[45] - 公司认为现金NOI提供了有关公司财务状况和运营结果的有用信息[45] - 非GAAP财务指标的定义可能与其他REITs使用的定义不同，因此可能不可比[46] - 公司在财务报告中使用非GAAP财务指标的原因和与最直接可比的GAAP指标的调节已在财务定义中列出[46]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to AMERICAN ASSETS TRUST, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Commission file number: 001-35030 AMERICAN ASSETS TRUST, L.P. (Ex ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度FFO较2021年增长50% [7] - 2022年第一季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.18美元 [17] - 2022年第一季度实际FFO较2021年第四季度每股增加约0.03美元至0.57美元，主要因第四季度G&A较高 [17] - 2022年第一季度同店现金NOI同比增长约18%，若排除2021年第一季度收取的2020年未收租金约120万美元，增长约21% [18] - 截至2022年第一季度末，公司流动性约4.74亿美元，包括约7400万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度 [19] - 公司净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率在本季度末为3.9倍 [20] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.13 - 2.21美元，中点为2.17美元，较2021年实际的2美元增长约8.5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度末，扣除两项重建项目后，办公组合出租率约94%，2022年到期约7%；扣除贝尔维尤三项近期收购项目后，同店组合出租率约96% [24] - 第一季度执行19份租约，总计约17万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.3万平方英尺，租金较之前直线增长30%；可比续约租约约9.1万平方英尺，租金较之前直线增长16%；不可比新租约约6.6万平方英尺 [24] - 圣地亚哥办公组合出租率约94%，贝尔维尤有额外2.5万平方英尺新租约和租赁文件，城市中心贝尔维尤出租率96% [26] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅空置单元平均租金较之前高出20%以上，续约率受加州法律限制上限略低于10% [12] - 太平洋岭公寓预计到6月30日入住率降至70%以下，秋季入住率预计在8月底回升至90% - 95% [13] - 波特兰的Hassalo on Eighth多户住宅第一季度表现超内部预期，但当地市场相对圣地亚哥仍较缓慢 [14] 零售业务 - 威基基海滩步行街与一家寿司餐厅签订超5000平方英尺二楼空间租约，2月和3月零售销售额有显著两位数增长 [14][15] - 阿拉莫采石场的全食超市和诺德斯特龙已续约，卡梅尔山广场的Total Wine预计未来几周开业 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本4月飞往夏威夷的东行航班座位比去年同期增加13%，预计7月比2021年7月增加74% [33] - 日本疫苗接种率达81%，加强针接种率达38%，政府正在加快加强针接种 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续加强资产负债表，升级和改善物业，以成为租户和客人的首选 [6][11] - 看好贝尔维尤办公市场，预计长期增长，将推动租金上涨、实现规模经济并升级物业 [8][9] - 目前收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] - 公司在收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] - 公司仍青睐商业地产，尤其是办公和多户住宅，目前超50%资产分配到办公领域 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为将从疫情中恢复并变得更好，对各业务板块的租赁兴趣持乐观态度，包括零售物业的持续复苏和多户住宅租金的上涨 [6] - 随着亚洲到夏威夷的旅行开放，威基基海滩步行酒店的平均每日收入和入住率有望继续攀升，有望超过2019年疫情前水平 [8] - 公司意识到业务环境中的通胀挑战，但相信物业组合是长期有效的通胀对冲工具，将继续管理费用和运营利润率 [8] - 公司对2022年FFO每股指导范围的上调有信心，但也认为可能会超出该范围，前提是瓦胡岛旅游业全面恢复，包括亚洲游客的回归 [20][22] 其他重要信息 - 董事会批准第二季度每股0.32美元的季度股息，将于6月23日支付给6月9日登记在册的股东 [9][10] - 拉霍亚广场和一号海滩街的开发项目按计划进行，预算内推进，对租赁前景保持乐观 [10] - 未来一两周将发布2021年可持续发展报告，涵盖环境、社会责任、公司治理和人力资本等方面 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于2022年指导范围的调整及后续平衡因素 - 公司未因威基基海滩步行酒店的表现上调全年指导，希望其后续能进一步提升，但存在不确定性 [31] - 3月酒店入住率达80%，第一季度平均每日房价约333美元，每间可售房收入约243 - 262美元，疫情前该指标超300美元 [32] - 日本疫苗接种和加强针情况良好，东行航班座位增加，酒店有机会超出当前指导 [32][33] 问题2: 混合用途资产的租赁及酒店入住率和每日房价假设 - 公司表示酒店前景取决于多种因素，若一切顺利将表现出色，若出现新变种则不确定，目前无法确定何时及达到何种程度恢复 [36] 问题3: 公司的投资管道和资本部署意愿 - 收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司目前无具体收购目标，策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] 问题4: 城市中心贝尔维尤项目11月到期的情况 - 该项目11月到期，贷款1.11亿美元，为有担保抵押贷款，公司将对部分或全部进行再融资，第二季度可能有更多消息 [41] - 目标是将有担保抵押贷款转移到较小资产上，释放该资产价值，增强无担保资产池并协助控制综合杠杆 [43] 问题5: 市场未杠杆化内部收益率及公司近期收购情况 - 住宅资本回报率约3 - 4%，办公收购有提升空间，零售约4.5 - 5.5%，公司寻求有提升空间的收购机会，目前机会有限 [45] - 公司收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] 问题6: 利率上升对公司资本分配决策的影响 - 公司一年前通过债券融资5亿美元，利率为3.375%，期限10年，目前融资成本增加，收购资本回报率未下降，短期策略是改善现有物业 [49] 问题7: 公司对股票回购的态度 - 董事会决定股票回购事宜，公司希望通过增加资产实现增长，提升股东价值，目前无鼓励回购计划 [51]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to AMERICAN ASSETS TRUST, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Commission file number: 001-35030 AMERICAN ASSETS TRUST, L.P. (Exact Name of Registrant ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度FFO每股0.54美元，较第三季度下降约5.3%；净收入归属于普通股股东每股0.14美元 [17] - 2021年同店现金NOI整体强劲，第四季度同比增长20%；若剔除混合用途部门，同店现金NOI约增长11.6% [18] - 第四季度末流动性约5.39亿美元，包括约1.39亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下 [19] - 2022年FFO每股指导范围为2.09 - 2.17美元，中点为2.13美元，较2021年实际的2美元增长约6.5% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度末，扣除仍在重建的One Beach后，办公室投资组合出租率为93%，2022年到期率为8.5% [25] - 第四季度执行18份租约，总计约13万可出租平方英尺，其中可比新租约租金现金和直线基础分别增长32%和45%，可比续约租约租金现金和直线基础分别增长6%和10% [25] 零售业务 - 2022年同店零售现金NOI预计下降约5%或每股0.05美元FFO [21] 多户住宅业务 - 多户住宅出租率从2020年的86%提高到2021年的96% [12] - 2022年同店多户住宅现金NOI预计增长约5%或每股0.02美元FFO [21] 混合用途业务 - 2022年同店混合用途现金NOI预计增长约15%或每股0.03美元FFO，其中怀基基海滩步行街零售贡献约每股0.01美元FFO，怀基基大使馆套房贡献约每股0.02美元FFO [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 消费者价格指数经历了30年来最大涨幅，约7% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对长期增长持乐观态度，认为其优质不可替代的物业、资产类别多样性、强大的资产负债表、充足的流动性、优秀的管理团队和高效的运营平台将使其能够为股东实现盈利和净资产价值的增值 [5] - 公司认为其投资组合是有效的通胀对冲工具，能够通过提高租金、受益于市场需求和供应状况以及物业重置成本上升来抵御通胀影响 [7] - 公司继续在目标市场和不同资产类别中评估收购机会，同时关注资本成本 [14] - 公司将继续推进ESG倡议，注重环境保护和多元化包容文化对业务的积极影响 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年及以后的增长持乐观态度，认为公司的财务状况和投资组合将支持其发展 [5][8] - 尽管面临供应链短缺、供应商人员配备挑战和政府延误等问题，但La Jolla Commons III和One Beach的开发活动仍按计划进行 [9] - 管理层认为旅游业和日本游客的回归对公司混合用途业务的表现至关重要，预计2022年第三季度可能会有显著改善 [24][38] 其他重要信息 - 董事会批准了第四季度每股0.32美元的季度股息，较之前的股息增加0.02美元或约7% [8] - 公司在2021年完成了5亿美元的首次公开发行债券，超额认购超过4倍 [11] - 公司收购了华盛顿贝尔维尤的两个办公项目，总面积约44万平方英尺，总成本约2.1亿美元 [11] - 公司在2021年租赁了约25.5万平方英尺的办公空间和约41万平方英尺的零售空间 [12] - 公司维持了美国三大主要信用评级机构的投资级信用评级 [12] - 公司员工的COVID - 19疫苗接种率达到99% [12] - 公司自疫情爆发以来连续六个季度提高收款百分比，第四季度超过98%，包括收取了第四季度到期递延租金的96%以上 [12] - 公司在2021年连续第三年提高了GRESB评分，与同行平均水平一致且高于GRESB平均水平 [13] - 公司在2021年将总股息提高了16% [13] - 公司在今年初完成了修订和重述的信贷安排，增加了借款能力，延长了循环信贷和定期贷款的到期日，并将借款过渡到SOFR [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 董事长个人购买股票而非公司回购，且提高股息而非回购股票的原因 - 公司规模相对较小，强调扩大资产规模和收入，以分摊上市成本，因此董事长个人购买股票，而公司更注重通过增加资产实现增长 [29] 问题2: 降低净债务与EBITDA比率的时间表 - 无法确定具体时间，主要取决于EBITDA的恢复情况，特别是怀基基海滩步行街和日本游客的回归将推动EBITDA增长，从而降低该比率 [30] 问题3: 各资产类别定价能力对比及能否抵消近期成本上升和通胀 - 零售正在重新定价，住宅表现强劲，办公室因位于增长区域且改善了配套设施，有望为公司增长做出重要贡献；办公室新租约现金和GAAP基础租金涨幅分别为17% - 18%和26% - 27%，零售新租约现金基础下降6%，GAAP基础上升5.2% [34][35] 问题4: 混合用途业务的预订情况、RevPAR增长预测及不确定性 - 由于Omicron影响，预订仍较慢，预计3月春假会有所回升；难以预测业务恢复情况，取决于病毒发展、日本游客回归和夏威夷州政府政策；第四季度怀基基大使馆套房12月入住率86%，平均每日房价升至350美元，RevPAR升至315美元 [37][38][39] 问题5: 零售业务2022年同店NOI下降5%的原因及前期收款影响 - 第四季度应收账款变化减少约60万美元，2022年指导中无前期收款相关内容，每次租约修改都会尽力收回欠款并在当期收取 [40][41] 问题6: 拉霍亚塔的租赁或预租赁情况及办公室投资组合2022年末到期租约情况 - 拉霍亚塔3有活动但暂无报告，市场强劲，有大量用户寻求长期租赁；已与Autodesk就二楼续约达成协议，预计未来一两周收到VMware的RFP以进行讨论 [43] 问题7: 办公室租户改善和租赁佣金增加的原因及2022年趋势 - 投资增加但NOI增长和租赁速度加快足以弥补成本；新租约加权平均租户改善成本为每平方英尺50美元，租户也有较大共同投资 [47][48] 问题8: 办公室所在市场与报纸报道的对比 - 公司资产所在市场表现良好，即使市场环境不稳定，优质资产仍能吸引租户；管理团队注重客户服务，对续约和新租赁都有积极影响 [49] 问题9: 德尔蒙特中心入住率较低的原因 - 梅西百货放弃家具店和Forever 21撤店导致空置，且该地区人口密度不足限制了其发展 [52] 问题10: 混合用途资产恢复到疫情前NOI的时间 - 难以预测，美国游客有旅游需求，但不确定何时开放；希望第三季度有显著改善，但取决于疫情情况 [57][58] 问题11: 公司目前收购资产的意愿、关注的资产类型和估值考虑 - 内部对收购有争议，资金成本相对通胀较低，但资产价格较高，需寻找低于重置成本且能增值的资产；对各资产类型无偏好，取决于机会和能否提升股东价值 [61][64] 问题12: 第四季度租赁活动增加使已签约但未开业租金翻倍，预计2022年上线情况及交付空间是否按时 - 公司在时间安排上表现良好，虽有许可和材料延迟问题，但通过内部团队协作和灵活安排满足租户需求 [67][68] 问题13: 公司扩大规模以最大化G&A成本的最佳途径 - 目前股价情况下，发行股票扩大规模不可行；寻找合作伙伴也有难度，因此选择缓慢而稳定的增长方式 [71] 问题14: 能否提供不同资产类型在市场上的资本化率具体数据 - 公司计划在第三季度初发布NAV，但需董事会批准；目前市场上公寓、办公室和零售的资本化率与公司资产价值存在较大差距 [75][76] 问题15: 资产负债表上约1.4亿美元现金是否用于2022年开发支出及资本来源和用途 - 理论上现金用于完成拉霍亚广场和One Beach的装修；One Beach预计2022年第三季度完成，2023年7月或第三季度有收入；拉霍亚广场III预计2023年第二季度末完成，2024年初有收入 [77]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.17美元，实际FFO在第三季度每股基础上较2021年第二季度增长约11.4% [16] - 截至2021年9月30日的3个月，公司总营收较2021年第二季度增加约650万美元，约增长7%，其中约43%来自2个新的办公物业收购 [19] - 同店现金NOI同比增长14%，办公物业在疫情前后表现稳定，零售物业显示出强劲复苏迹象，多户住宅物业同比持平，较2021年第二季度仍高出约5% [19] - 第三季度末，公司流动性约为5.22亿美元，其中现金及现金等价物约1.72亿美元，信贷额度可用约3.5亿美元，净债务与EBITDA比率为6.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [21] - 公司提供2021年FFO每股指引为1.91 - 1.93美元，中点为1.92美元，预计2021年第四季度为每股约0.46美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第三季度办公物业组合增加约44万平方英尺，增长近13%，新收购资产入驻时约92%已出租，约20%租约将在2022年到期 [24] - 第三季度末，One Beach办公物业约93%已出租，2021年底前到期1.5%，2022年到期约9%，参观和意向活动显著增加 [24] - 第二和第三季度，执行了5.7万平方英尺的可比新租约和续租约，现金和直线租金分别较之前租金增长9.2%和14.5% [24] - 2021年续约新起租率预计比结束率高约17%，超一半2021年到期空间起租率比结束率高近28%，2022年续约新起租率预计比结束率高约18% [25] 零售物业 - 过去几个季度零售租赁环境改善，与多家新零售商签订新协议，包括哥伦比亚运动服装、威廉姆斯 - 索诺玛等，还有诺德斯特龙、宠物商店等续约 [13] - 7月零售租金回收率为93%，10月升至96% [38] 多户住宅物业 - 季度末，波特兰Hassalo出租率96%，圣地亚哥多户住宅组合出租率98%，圣地亚哥所有主租赁单元在8月初被消化 [14] - 季度内多户住宅入住率上升9%至97%，但平均租金同比仍下降 [58] 混合用途物业 - 7月混合用途物业租金回收率为85%，10月降至72% [38] - 威基基Embassy Suites酒店因德尔塔变种影响，8 - 9月预订取消量大，预计第三季度业绩更高，11月1日起将欢迎所有必要和非必要旅行 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本目前超65%人口已完全接种疫苗，预计11月达80%，9月30日所有紧急措施解除，预计11月起日本游客将开始慢慢重返夏威夷群岛 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续提升社区购物中心，注重办公项目现代化设施，融入可持续性、健康和 wellness元素，以吸引优质租户 [11][12] - 公司计划在2022年2月公布2021年年终业绩时，提交2022年全年指引，未来将在第四季度财报电话会议上发布指引 [23] - 公司在寻找有吸引力和增值的收购机会，但会平衡流动性和收购需求，净债务与EBITDA目标保持在5.5倍或以下 [21][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司从疫情影响中显著反弹，对2022年及以后的增长持乐观态度，认为其物业组合具有抗经济衰退能力，可能受益于长期通胀 [7][8] - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善 [31] - 2022年是关键一年，有信心2023年将有好消息，目前建筑成本通胀显著，但公司提前锁定部分项目成本 [48][50] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.30美元的季度股息，将于12月23日支付给12月9日登记在册的股东 [10] - 公司将La Jolla Commons III开发为11层、约21万平方英尺的A级办公塔楼，预计2023年第二或第三季度交付；One Beach Street开发项目预计2022年第二或第三季度交付 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅投资组合是否在正轨上，近期是否会回调 - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善，公司对此持乐观态度 [30][31] 问题2: One Beach Street租赁率从15%降至0的原因及租赁环境情况 - 这是一次战略租赁终止，因施工活动对现有租户干扰大，双方达成终止协议，这加速了施工并降低成本，整栋楼比部分空间加其他租户更受欢迎 [32][33][36] 问题3: 租金回收率变化的驱动因素，特别是零售从7月的93%升至10月的96%，混合用途从7月的85%降至10月的72% - 零售市场回暖，学校开学人们消费增加，多数租户正常支付租金；办公物业稳定，零售在复苏，多户住宅呈上升趋势，混合用途物业中Embassy Suites酒店第三季度是旺季，公司管理目标是全年入住率88%，并根据需求和季节调整价格 [38][39][43] 问题4: 2022年NOI预期变化及多户住宅和零售恢复到疫情前NOI的看法 - 2022年是关键一年，有信心2023年有好消息；公司仍在按计划推进，第三季度有调整但更多是时间问题，预计在第四季度财报电话会议上发布2022年指引 [47][48][49] 问题5: 建筑成本通胀对开发项目的影响及量化情况 - 公司去年在疫情高峰期锁定了今年大部分项目成本，目前建筑成本通胀显著，One Beach和La Jolla Commons III项目成本较购买时上涨超15% [51][52][53] 问题6: 进一步收购的展望、意愿及市场情况 - 公司内部对此有争议，董事长希望收购资产以应对通胀，首席财务官注重保持流动性，公司会寻找有吸引力和增值的收购机会 [54][55] 问题7: 多户住宅租赁策略，是否专注于恢复入住率，能否提高租金及定价能力 - 去年租金增长受政府监管限制，目前限制逐渐解除，政府补贴可能结束；圣地亚哥租赁和住房市场紧张，公司有机会提高租金，且正在对项目进行投资升级；公司策略是提高入住率和租金，圣地亚哥多户住宅组合租金高于当地市场，损失租金较低，波特兰也类似 [58][60][61] 问题8: 资产负债表上7000万美元现金是否用于开发计划，目前资产负债表的收购能力 - 公司有足够现金完成建设，希望收购增值资产，但会考虑流动性对证券估值的影响，平衡两者因素做决策 [63][64][65] 问题9: 第三季度净债务与EBITDA比率较第二季度略有上升，何时能达到5.5倍目标 - 公司将在2022年指引中提供更多信息，目前比率可能会略有上升然后下降，预计One Beach 2022年完工，2023年有收入，La Jolla Commons III 2023年完工，2024年有收入，公司运营模式中会达到5.5%目标 [66][67][68] 问题10: 第四季度G&A和利息费用增加导致FFO下降的驱动因素 - 受疫情影响，第四季度G&A成本预计增加，人员替换成本高；利率上升，包括信贷额度成本增加，公司会尽力控制成本 [70][71]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度FFO每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润每股0.15美元 [15] - 董事会批准第三季度每股股息0.30美元，较第二季度增加0.02美元，即7% [8] - 截至6月30日的三个月，总营收较第一季度增加约780万美元，约9.3%；营业收入增加约630万美元，约31% [18] - 同店现金NOI同比增长23% [19] - 第二季度末，流动性约7.18亿美元，包括3.68亿美元现金及现金等价物和3.5亿美元信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.0倍；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 第二季度收款率超96%，约85万美元递延租金已收回约94% [11] - 约一半超25万平方英尺空置零售空间处于租赁谈判或意向书阶段 [12] - 多数零售商续租租金持平或略有上涨 [13] 酒店业务 - 第二季度入住率67%，6月达约83%；日均房价第二季度274美元，6月约316美元；每间可售房收入第二季度184美元，6月约262美元 [16] 多户住宅业务 - Hassalo新管理团队到位后，目前出租率99%，自2020年12月以来要价租金上涨近20% [13] - 波特兰多户住宅因驱逐保护措施收款有挑战；圣地亚哥多户住宅目前出租率97%，约90%到期主租赁单元已出租，自2020年12月以来要价租金上涨近10% [13] 办公业务 - 第二季度末，除One Beach外，办公组合出租率约93%，2021年底前到期不足1% [25] - 旧金山和波特兰办公组合出租率分别稳定在100%和97%；贝尔维尤市中心出租率93%；圣地亚哥出租率91% [26] - 第二季度13份可比新租约和续租约，总面积约5万平方英尺，现金租金上涨超9%，直线租金上涨近15% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本批发市占率疫情前约35% - 40%，目前日本仅9%完全接种疫苗，预计11月完成接种并在30天内发放疫苗护照 [17] - 美国西部和加拿大的需求预计将使酒店保持入住率并推动复苏 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注从疫情影响中反弹，提升现有物业、收购增值物业、留住和新增客户、推进开发项目、增加股东收益和净资产价值 [7] - 收购贝尔维尤的Eastgate Office Park，预计对2021年剩余时间FFO增值约0.05美元，2022年全年增值0.10美元 [21][23] - 办公室业务战略是布局有活力的市场，通过提升物业和管理水平增加租金和股东价值 [39][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对投资组合持乐观态度，政府限制解除，消费者行为恢复到疫情前水平 [10] - 预计酒店在7 - 9月旺季表现良好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] - 多户住宅要价租金呈上升趋势，有望带来有意义的增长 [20] - 办公室业务预计有积极的净吸纳量，将受益于市场改善 [27] - 零售业务虽仍有波动，但整体开始企稳，返校季对零售商是利好 [56] 其他重要信息 - 董事会任命Adam Wyll为总裁兼首席运营官 [8] - La Jolla Commons建设按计划和预算进行，预计2023年第二或第三季度完工 [29] - Torrey Reserve两栋建筑翻新接近完成，将建健身中心和会议中心 [28] - One Beach Street和710 Oregon Square的重建工程进展顺利，分别将于2022年上半年和接近完工 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论La Jolla Commons的建设情况、建楼决策以及对UTC市场和预期回报的看法 - 目前处于挖掘底部，开始浇筑基础，按计划和预算进行，首次混凝土浇筑量超3500立方码，钢筋近43万磅 [33] - 市场动态有利，是唯一在建纯写字楼项目，周边约300万平方英尺办公产品转为实验室，预计2023年交付时市场需求大，租赁前景好 [35][36] 问题2: 办公业务占ABR和NOI比例最大，是否担心在家办公增加办公室风险 - 公司战略是布局有活力的市场，优质办公室将表现良好，位于增长路径上的办公室将有出色表现 [39][40] 问题3: 请提供酒店7月的详细信息以及8 - 9月的预订、入住率和房价展望 - 7月数据仍在收集，但能看到积压需求和预订速度，7 - 9月是旺季，预计表现与6月下旬相当或更好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] 问题4: 如何看待本季度业绩与2021 - 2022年预期的关系，混合用途资产的前景是否改变 - 以总现金NOI为运行率，调整后仍高于2019年疫情前水平，公司正在复苏并将在此基础上发展 [46] 问题5: 请解释零售业务本季度负租赁利差情况及未来租赁展望 - 负租赁利差主要因Quiksilver和一家艺术画廊租约到期，新租户租金较低，但更换Quiksilver终止了与银行的转租协议，实际是双赢交易 [51][53] - 零售业务总体开始企稳，但仍有波动，返校季对零售商是利好 [56] 问题6: 各部门入住率何时能恢复到2019年第四季度水平 - 多户住宅接近恢复；办公业务入住率未明显下降且呈上升趋势；零售业务恢复时间不确定，可能需要一年到一年半，取决于消费者支出 [58][63] 问题7: 国内前往夏威夷的旅游需求是否足以弥补日本市场的缺失 - 酒店国内需求反弹是“蛋糕”，亚洲市场是“糖霜”，随着亚洲市场开放将恢复到疫情前水平 [66][67] - 美国西部和加拿大需求足以维持80%以上入住率，酒店策略是保持约88%入住率并提高房价 [68]