财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.66美元,较上一季度增加约0.10美元,主要来自三个方面:1)与2023年1月与某建筑系统相关的诉讼和解有关的0.08美元增加[32]；2)多户型房地产组合表现较上一季度好约0.01美元[33]；3)混合用途组合表现较上一季度好约0.01美元,主要是怀基基海滩大使套房表现出色[33] - 公司预计2023年全年FFO每股指引区间为2.23美元至2.33美元,中值为2.28美元,较之前指引中值2.23美元上调2.2%[40] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 可比零售物业现金净运营收入同比增长6%,主要是卡梅尔山广场、南湾市场和洛马斯圣菲物业新租赁开始贡献[36] - 过去一年可比零售租赁价差现金增长9.5%,直线增长28%[19] - 预计2023年零售同店现金净运营收入增长约5.5%[37] 多户型房地产业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长13%,主要是圣地亚哥物业租金上涨[36] - 圣地亚哥新租赁租金较前租平均上涨约2%,续租租金平均上涨11%,租金优惠较少[23] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁租金较前租平均上涨约3%,续租租金平均上涨约5%,租金优惠较少[25] - 预计2023年多户型房地产同店现金净运营收入增长约3.8%[37] 办公业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长3.2%,主要是旧金山Landmark大楼某大租户的租金优惠到期[35] - 第一季度签署15份新租约和续租,新租约租金较前增长21%,续租租金较前增长23%[50] - 预计2023年办公同店现金净运营收入增长约4%[37] 混合用途业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长19%,主要是怀基基海滩大使套房收入增加[36] - 预计2023年混合用途同店现金净运营收入增长约1.8%[37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司拥有多元化的高品质办公、零售、多户型和混合用途物业组合,位于高壁垒进入的增长路径上的市场[13] - 公司经历多次周期考验,具有抗风险能力,得益于资产组合的多元化、保守的资产负债表和充足的流动性、高效的运营平台以及优秀的团队[11][12] - 公司正在对办公物业进行战略性投资,如增加健身中心、自行车中心、会议中心等配套设施,以吸引优质租户[53] - 公司认为优质物业的"飞向质量"趋势将继续推动其办公组合的良好表现[54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临宏观经济挑战,包括资本市场波动、利率上升、科技行业裁员以及区域银行倒闭等[10] - 但公司有信心应对各种未来情景,包括通胀、衰退、繁荣等[11] - 公司对2023年的财务表现持谨慎乐观态度,有望达到或超过更新后的指引区间[45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 公司办公物业的人流量和实际入驻率的趋势如何,租户对此有何反馈? [56] **Steve Center 回答** 人流量和入驻率呈上升趋势,租户希望员工回到办公室工作。公司通过提升配套设施来吸引租户入驻,整体趋势是积极的,即使在旧金山也有一些大租户如谷歌和欧特克增加入驻[57] 问题2 **Michael Manos 提问** 公司股价目前隐含的资本化率较高,公司和董事会如何看待股票回购? [65] **Ernest Rady 回答** 公司目标是降低净债务/EBITDA比率,同时希望通过规模扩大来获得规模经济效益,目前股票回购并不在公司议程之内[66] 问题3 **Michael Manos 提问** 了解到圣地亚哥正在讨论里程税,公司对此有何看法,会否对办公、零售和多户型业务产生影响? [67] **Ernest Rady 回答** 个人认为这个提议很荒谬,不太可能通过,但政府有时也会做出令人意外的决定,如果通过可能会对公司业务产生影响[68]

公司资产和市场 - 公司拥有高质量的办公楼、零售和多户家庭物业组合，位于加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等地[33] - 公司的核心市场包括南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈和夏威夷，具有强大的房地产基本面[35] 公司战略和增长 - 公司主要业务目标是增加营运现金流，实现长期增长并最大化股东价值[40] - 公司通过收购高壁垒市场的资产来实现增长[41] - 公司通过重新定位/重建和开发办公室、零售和多功能物业来实现增长[42] 资产管理和财务策略 - 公司实行资本回收策略，以最大化投资价值[43] - 公司积极管理资产和物业，采用有针对性的租赁策略，降低运营成本，提高物业出租率[44] - 公司使用利率互换协议来降低利率风险[243] 债务情况 - 公司的固定利率债务总额为14亿美元，估计公允价值为12亿美元[246] - 公司的可变利率债务总额为2.5亿美元，如果市场利率上升1.0%，年利息支出将增加约0.2百万美元[247] 高管团队 - 公司的高管团队经验丰富，具有强大的支持[34]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度和全年FFO每股分别为0.56美元和2.34美元，净利润归属普通股股东每股分别为0.16美元和0.72美元 [16] - 第四季度FFO较第三季度减少约0.07美元/股，主要因Embassy Suites Beach Walk季节性降低、直线租金应收款储备增加、G&A和利息费用增加 [16][17] - 2022年同店现金NOI所有部门合计第四季度同比增长5.5%，全年增长9.5%；若排除2021年Alamo Quarry约240万美元物业税退款，同店零售NOI增长从持平增至3.9%，所有部门同店现金NOI同比从9.5%增至10.7% [17] - 第四季度末流动性约4.14亿美元，包括约5000万美元现金及等价物和3.64亿美元循环信贷额度；年末偿还3600万美元循环信贷额度，现有4亿美元额度 [18] - 第四季度末净债务与EBITDA杠杆率为7.0倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖和固定费用覆盖比率为3.8倍 [18] - 2023年FFO每股指导范围为2.16 - 2.30美元，中点2.23美元，较2022年实际值下降约4.7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2022年办公室组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长17%和22% [9] - 第四季度末办公室组合出租率89%，同店组合降至92.5%，主要因Bellevue租户调整办公空间 [29] - 第四季度执行17笔租赁，约9.7万平方英尺，包括新租和续租租金增长 [31] 零售业务 - 2022年零售组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长5%和17% [9] - 第四季度零售租赁活跃，出租率约94%，2023年到期仅3% [13] 多户住宅业务 - 2022年同店现金NOI增长11% [9] - 第四季度末出租率因季节性下降，2023年1月底San Diego从约92%增至96.5%，Portland维持约94% [12] - 第四季度San Diego空置单位平均租金较之前高约1%，续约单位平均租金高11%；Portland空置单位平均租金高约6%，续约单位高约8% [11] 酒店业务 - 2023年Embassy Suites Hotel收入预计增长约10%，运营费用预计增长约17% [22] - 2023年入住率预计从77%增至84%，ADR预计从352美元增至364美元，RevPAR预计从283美元增至304美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室利用率自第三季度以来逐步回升，San Diego、Portland和旧金山Landmark表现强于Bellevue [9] - 多户住宅租金增长在年末前为正但减速，第三季度后有所疲软 [10] - San Diego新多户住宅租赁净有效租金较疫情前高29%，较2021年第四季度高17%；Portland较疫情前高4%，较2021年第四季度高13% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注对物业进行资本改进，以提升物业品质，吸引和留住租户，提高租金 [8] - 看好办公室、零售、多户住宅和酒店业务长期前景，认为高品质物业和资产类别多样性、强大资产负债表、充足流动性和优秀管理团队将支持盈利增长 [6] - 对La Jolla Commons III近期空间需求乐观，对One Beach Street耐心等待，看好旧金山长期前景 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽面临衰退，但公司实现自IPO以来最高年度FFO每股，董事会批准第一季度股息每股0.33美元，较之前增加0.01美元或约3% [7] - 认为公司物业组合能有效抵御通胀，为租金和物业重置成本提供顺风，推动对高品质资产的需求 [6] - 预计办公室利用率将继续提高，多户住宅基本面长期向好，零售业务有信心，酒店业务期待日本游客回归 [10][12][13][27] 其他重要信息 - 2023年预计产生约420万美元或0.06美元/股坏账费用储备，其中办公室和零售各约0.03美元/股 [20][23] - 2023年G&A预计增加约380万美元，减少FFO约0.05美元/股，包括约190万美元非经常性法律费用 [24] - 2023年利息费用预计增加约740万美元，减少FFO 0.10美元/股 [25] - 2023年GAAP调整主要是直线租金将减少FFO约790万美元或0.11美元/股 [25] - 2023年诉讼和解将增加FFO约630万美元或0.08美元/股 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室需求趋势，除Autodesk外3万平方英尺以上租约到期情况及合适租约规模 - 除Autodesk外无其他3万平方英尺以上租约到期，多为小租户续约，小到中型租户有较多新参观和提案活动 [36][37] 问题2: 办公室租户Industrious租约特点 - 最初是典型共享办公租约，新租约是企业级交易，如Databricks在City Center Bellevue租了两层半 [38][39] 问题3: 第四季度零售新租情况及需求看法 - 第四季度有新交易，如Carmel Mountain Plaza的Sola Salon、Del Monte Center的Kona Steak & Seafood、Alamo Quarry的Navy Federal和Yardbird Furniture，目前出租率达94% - 95%，进展良好 [40][41] 问题4: 零售高入住率下近期定价能力和利差展望 - 预计与以往类似，争取租金增长，与同类A类购物中心表现相当，可能有部分空间租金下降 [42][43] 问题5: 多户住宅业务收入和租赁情况及费用抵消原因 - 预计多户住宅收入增长2%以上，但部分老旧物业费用增加，如Loma Palisades和Mariners Point；续约租金有上限，加州紧急状态对新单位租金有上限 [45][46][47] 问题6: 多户住宅市场各市场优惠使用情况 - 第四季度优惠较少，San Diego成本约每单位不到200美元，85周租约；第一季度优惠基本取消 [48][49][50] 问题7: 资本分配，开发与并购权衡及股份回购可能性 - 目前未发现有经济意义的机会，专注维护现有物业，提高租金；看好各业务板块，谨慎对待收购 [51][52][53]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为3008577千美元和3017927千美元[17] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为1810854千美元和1807804千美元[17] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总权益分别为1197723千美元和1210123千美元[17] - 2022年和2021年前三季度，公司总营收分别为316648千美元和274081千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司总运营费用分别为228987千美元和199927千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司运营收入分别为87661千美元和74154千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司净收入分别为43471千美元和26115千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，归属于公司股东的净收入分别为33877千美元和20239千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，基本每股收益分别为0.56美元和0.34美元[19] - 2022年和2021年前三季度，每股普通股宣布的股息分别为0.96美元和0.86美元[19] - 2022年前九个月净收入为4347.1万美元，2021年同期为2611.5万美元[28] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为14089.2万美元，2021年同期为12963.2万美元[28] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为13963.4万美元，2021年同期为26334.5万美元[28] - 2022年前九个月融资活动（使用）提供的净现金为 - 7735.1万美元，2021年同期为16830.3万美元[28] - 2022年前九个月现金及现金等价物净（减少）增加为 - 7609.3万美元，2021年同期为3459万美元[28] - 2022年9月30日现金、现金等价物及受限现金期末余额为6343.1万美元，2021年同期为17363.9万美元[28] - 2022年3月31日股东权益总额为120588.7万美元，6月30日为119996.8万美元，9月30日为119772.3万美元[22] - 2021年3月31日股东权益总额为123543.9万美元，6月30日为122714.6万美元，9月30日为121869.1万美元[24][26] - 2022年前九个月折旧和摊销为9322.8万美元，2021年同期为8582.7万美元[28] - 2022年发行有担保应付票据7500万美元，偿还11100万美元；获得无担保信贷额度3600万美元[28] - 截至2022年9月30日，公司总资产为3008577千美元，较2021年12月31日的3017927千美元略有下降[30] - 2022年前三季度总营收为316648千美元，较2021年同期的274081千美元增长15.53%[32] - 2022年前三季度净利润为43471千美元，较2021年同期的26115千美元增长66.46%[32] - 2022年前三季度基本每股收益为0.56美元，较2021年同期的0.34美元增长64.71%[32] - 截至2022年9月30日，受限合伙人资本为 - 36542千美元，较2021年12月31日的 - 30138千美元有所减少[30][34] - 截至2022年9月30日，普通合伙人资本为1217804千美元，较2021年12月31日的1236092千美元有所减少[34] - 2022年前三季度综合收入为55763千美元，较2021年同期的26755千美元增长108.42%[32] - 2022年前三季度受限合伙人应占综合收入为 - 11739千美元，较2021年同期的 - 5604千美元亏损扩大[32] - 2022年前三季度普通合伙人应占综合收入为44024千美元，较2021年同期的21151千美元增长108.14%[32] - 截至2022年9月30日，累计其他综合收入为16461千美元，较2021年12月31日的4169千美元有所增加[34] - 2022年前九个月净收入为43,471美元，2021年同期为26,115美元[40] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为140,892美元，2021年同期为129,632美元[40] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为(139,634)美元，2021年同期为(263,345)美元[40] - 2022年前九个月融资活动（使用）提供的净现金为(77,351)美元，2021年同期为168,303美元[40] - 2022年前九个月现金及现金等价物净（减少）增加为(76,093)美元，2021年同期为34,590美元[40] - 2022年9月30日现金、现金等价物及受限现金期末余额为63,431美元，2021年同期为173,639美元[40] - 2022年总利息成本为47,792美元，2021年为45,618美元[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司坏账准备分别约为280万美元和460万美元[54] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司收购的租赁无形资产净值分别为2502万美元和2923.4万美元，租赁无形资产负债净值分别为2048.5万美元和2240.2万美元[62] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延补偿负债公允价值分别为228.8万美元和250.3万美元[68] - 2022年9月30日，公司利率互换资产公允价值为1131万美元[68] - 2021年12月31日，公司利率互换负债公允价值为180.7万美元[68] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产分别为112,421千美元和106,253千美元[75] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他负债和递延信贷净额分别为82,242千美元和86,215千美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保应付票据本金余额分别为74,555千美元和110,965千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保应付票据本金余额均为1,550,000千美元[84] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业的非控股权益包括16181537个普通单位，约占所有权权益的21.2%[94] - 2022年前九个月，未通过按市价发行股权计划出售普通股[98] - 截至2022年9月30日，公司可通过当前按市价发行股权计划发行最高2.5亿美元普通股[99] - 2022年前九个月，普通股和非控股普通单位每季度股息均为每股/单位0.32美元[100] - 2022年和2021年前九个月，公司分别确认550万美元和450万美元非现金补偿费用，2022年9月30日未确认补偿费用为520万美元[104] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，递延所得税负债均为100万美元[109] - 2022年第三季度和前九个月，所得税费用分别为20万美元和60万美元；2021年同期分别为20万美元和50万美元[109] - 2022年第三季度总租金收入为1.05468亿美元，2021年同期为9380.4万美元；2022年前九个月总租金收入为3.0147亿美元，2021年同期为2.62573亿美元[132] - 2022年第三季度总租金费用为2843.8万美元，2021年同期为2346.6万美元；2022年前九个月总租金费用为7843.6万美元，2021年同期为6191.6万美元[133] - 2022年第三季度其他净费用为18万美元，2021年同期为5.2万美元；2022年前九个月其他净费用为52.3万美元，2021年同期为17.9万美元[134] - 2022年和2021年前九个月与AAI的租赁收入均为20万美元[135] - 2022年和2021年前九个月与AAIA的飞机服务费用均为20万美元[136] - 2022年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用为90万美元，2021年同期为80万美元[136] - 2022年第三季度各业务段总利润为7110.8万美元，2021年同期为6517.6万美元；2022年前九个月各业务段总利润为2.04019亿美元，2021年同期为1.80555亿美元[141] - 2022年第三季度净收入为1636.9万美元，2021年同期为1289.5万美元；2022年前九个月净收入为4347.1万美元，2021年同期为2611.5万美元[142] - 2022年第三季度归属于美国资产信托公司股东的净收入为1277.2万美元，2021年同期为1004.1万美元；2022年前九个月归属于美国资产信托公司股东的净收入为3387.7万美元，2021年同期为2023.9万美元[142] - 截至2022年9月30日，公司净房地产总额为2735784000美元，较2021年12月31日的2681981000美元有所增长[144] - 截至2022年9月30日，公司有担保应付票据为75000000美元，较2021年12月31日的111000000美元有所下降[144] - 2022年第一季度资本支出为27155000美元，2021年同期为21743000美元；2022年前三季度资本支出为94467000美元，2021年同期为58797000美元[145] - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业78.8%的股份[150] - 2022年和2021年前三季度开发和重建活动相关的内外部成本资本化金额分别为6160万美元和3460万美元[169] - 2022年和2021年前三季度其他物业改善相关的内外部成本资本化金额分别为2950万美元和3170万美元[170] - 2022年和2021年前三季度开发活动相关的利息成本资本化金额分别为410万美元和200万美元[171] - 2022年第三季度租金收入1.05468亿美元，较2021年同期增长1166.4万美元，涨幅12%[174] - 2022年第三季度净收入1636.9万美元，较2021年同期增长347.4万美元，涨幅27%[174] - 2022年第三季度总物业收入为1.05468亿美元，较2021年同期的9380.4万美元增加1166.4万美元，增幅12%；同店收入为1.00988亿美元，较2021年同期的9139.7万美元增加959.1万美元，增幅10%[177] - 2022年第三季度总物业费用增至3990万美元，较2021年同期的3310万美元增加680万美元，增幅21%[185] - 2022年前九个月，总物业收入从27408.1万美元增至31664.8万美元，增幅16%，净收入从2611.5万美元增至4347.1万美元，增幅66%[203] - 2022年前九个月，办公租赁收入增加1660万美元，零售租赁收入增加570万美元，多户住宅租赁收入增加390万美元，混合用途租赁收入增加1270万美元[207] - 2022年前9个月写字楼收入为372.3万美元，2021年为337.5万美元，增长34.8万美元，增幅10%；同店2022年为344万美元，2021年为303万美元，增长41万美元，增幅14%[213] - 2022年前9个月零售收入为103.4万美元，2021年为111.3万美元，减少7.9万美元，降幅7%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月多户住宅收入为304.7万美元，2021年为251.2万美元，增长53.5万美元，增幅21%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月混合用途收入为737.4万美元，2021年为450.8万美元，增长286.6万美元，增幅64%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月总投资组合收入为1517.8万美元，2021年为1150.8万美元，增长367万美元，增幅32%；同店2022年为1489.5万美元，202

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度FFO每股0.63美元，较第二季度增加约0.05美元；归属于普通股股东的净利润每股0.21美元 [14] - 2022年第三季度同店现金NOI同比增长约11.3% [15] - 截至2022年第三季度末，流动性约4.27亿美元，其中现金及现金等价物约6300万美元，循环信贷额度可用约3.64亿美元；净债务与EBITDA比率为6.4倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.1倍 [16] - 上调2022年FFO每股指引区间至2.30 - 2.34美元，中点为2.32美元，较之前更新的指引提高3.6%；预计第四季度FFO每股约0.54美元，较第三季度减少约0.09美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度末办公室同店组合出租率约96% [20] - 第三季度执行13份租约，总面积约5.9万平方英尺，其中可比新租约约1.8万平方英尺，租金较之前增长55%；可比续租约2.5万平方英尺，租金增长19.6%；不可比新租约约1.6万平方英尺 [20] - 第三季度办公室租赁利差强劲，现金基础上较之前租金增长24%，GAAP基础上增长35% [21] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅组合在第三季度空置单位新租约平均租金较之前增长约31%，续租单位租金平均增长13%；新租约净有效租金比2019年第三季度高22%，同比增长16% [11] - 波特兰Hassalo on Eighth多户住宅在第三季度空置单位新租约平均租金较之前增长约21%，续租单位租金平均增长约8%；新租约净有效租金接近2019年第三季度水平，同比增长18% [11] 零售业务 - 第三季度可比零售租赁利差现金基础上增长约7%，GAAP基础上增长约28% [12] - 第三季度零售同店现金NOI下降3.8%，排除2021年相关一次性项目后同比增长1% [15] 酒店业务 - 第三季度Waikiki海滩漫步Embassy Suites酒店FFO每股增加约0.02美元 [14] - 预计第四季度该酒店FFO每股降低约0.03美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 自劳动节以来，办公室组合从第二季度到第三季度在圣地亚哥和波特兰有增量进展，旧金山Landmark大楼周二至周四利用率约75%，周一和周五约50%，贝尔维尤办公室利用率相对滞后 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在当前宏观经济挑战下，资产质量、资产负债表质量和人员质量很重要，这些因素将有助于长期表现优于同行 [5][6] - 公司将继续推进ESG目标，已首次获得GRESB的A披露，在披露比较组中排名第一，在同行比较组中获得四星GRESB排名第二 [13] - 办公室业务方面，公司扩大了在特定市场和建筑对医疗办公室用户的准入，以应对市场紧张状况，获取长期租约和溢价租金 [21] - 公司继续对办公室物业进行战略投资，包括多个项目的翻新和设施升级，以在当前市场逆风下获取更多净吸纳量和溢价租金 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场波动和经济不确定性可能至少持续几个季度，货币政策缺乏明确的纠正方案，但公司认为自身资产质量等因素将有助于长期表现 [5] - 尽管面临经济和资本市场挑战，但公司基本面和资产质量支持长期乐观前景，2023年租赁到期量少，租户信用多元化，债务到期安排合理 [9] - 公司预计2022年FFO每股将达到自IPO以来的最高水平，高于2019年疫情前水平，未来仍有增长机会，特别是新开发项目的租赁和Waikiki海滩漫步零售及Embassy Suites的反弹 [7] - 多户住宅业务预计第四季度租金增长将放缓，因进入季节性淡季 [12] - 零售业务有大量交易正在进行，对第四季度达成交易持乐观态度 [12] 其他重要信息 - 董事会已批准第四季度每股0.32美元的股息，将于12月22日支付给12月8日登记在册的股东 [8] - La Jolla Commons III和One Beach项目按计划进行，目前暂无具体租赁进展消息 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否提供各业务线同店全年最新预测？ - 2022年办公室预计为8.8%，零售预计为2.3%（不考虑2021年阿拉莫房地产税退款），多户住宅预计约11%，混合用途预计约56%，具体第四季度数据将在下次电话会议公布 [28] 问题: Hassalo 10月的租赁势头（租金水平和优惠）是否持续？ - 10月业务有点放缓，但相关指标仍在 [30] 问题: 酒店进入第四季度的入住率、房价情况及预期？ - 入住率和房价保持稳定，主要取决于日本游客情况，10月正常，11月通常是淡季可能会有回落，但对Waikiki海滩漫步酒店仍持积极态度，今年前三个季度达到疫情前的99%，关注第四季度趋势是否延续 [32] 问题: 明年5月到期的1.5亿美元定期贷款B和C的再融资想法？ - 公司会进行再融资，可能会增加一些金额，期限可能为两年加一年期权，目的是度过可能的衰退，为衰退后做准备 [34] 问题: 与现有2.65%的利率相比，现在去市场再融资的利率或定价变化预期？ - 利率肯定会更高，目前还在定价中，暂无具体数字 [36]

普通股发行与流通情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司普通股分别发行和流通60,528,115股和60,525,580股，面值均为0.01美元，对应金额均为60.5万美元[17] 总资产情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为30.0719亿美元和30.1793亿美元[17] - 2022年6月30日总资产为3,007,190千美元，2021年12月31日为3,017,927千美元[32] 总营收情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司总营收分别为2.05625亿美元和1.75795亿美元[20] - 2022年Q2总营收为104,155美元，2021年同期为91,809美元；2022年上半年总营收为205,625美元，2021年同期为175,795美元[34] 总运营费用情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司总运营费用分别为1.48967亿美元和1.2931亿美元[20] - 2022年Q2总运营费用为75,839美元，2021年同期为65,386美元；2022年上半年总运营费用为148,967美元，2021年同期为129,310美元[34] 运营收入情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司运营收入分别为5665.8万美元和4648.5万美元[20] - 2022年Q2运营收入为28,316美元，2021年同期为26,423美元；2022年上半年运营收入为56,658美元，2021年同期为46,485美元[34] 净收入情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司净收入分别为2710.2万美元和1322万美元[20] - 2022年上半年净收入为27,102千美元，2021年同期为13,220千美元[30] - 2022年Q2净收入为13,588美元，2021年同期为11,487美元；2022年上半年净收入为27,102美元，2021年同期为13,220美元[34] - 2022年上半年净收入为2710.2万美元，2021年上半年为1322万美元，归属于公司股东的净收入2022年上半年为2110.5万美元，2021年上半年为1019.8万美元[141] 每股收益情况 - 2022年上半年和2021年上半年，基本每股收益分别为0.35美元和0.17美元[20] - 2022年上半年和2021年上半年，摊薄每股收益均为0.35美元和0.17美元[20] - 2022年Q2基本每股收益为0.18美元，2021年同期为0.15美元；2022年上半年基本每股收益为0.35美元，2021年同期为0.17美元[34] - 2022年和2021年第二季度，稀释后每股收益分别为0.18美元和0.15美元；2022年和2021年上半年分别为0.35美元和0.17美元[105] 股息情况 - 2022年上半年和2021年上半年，每股普通股宣布的股息分别为0.64美元和0.56美元[20] - 2022年上半年，普通股和非控股普通单位每季度股息为每股/单位0.32美元[99] 资产负债表余额情况 - 2021年3月31日资产负债表余额为60,472,286千美元[28] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为86,057千美元，2021年同期为76,726千美元[30] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为112,479千美元，2021年同期为37,091千美元[30] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为52,352千美元，2021年同期提供的净现金为191,298千美元[30] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为86,057美元，2021年同期为76,726美元[41] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为112,479美元，2021年同期为37,091美元[41] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为52,352美元，2021年同期提供的净现金为191,298美元[41] 现金及现金等价物情况 - 2022年6月30日现金及现金等价物为60,750千美元，2021年同期为368,266千美元[31] - 截至2022年6月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为60,750美元，2021年同期为369,982美元[41] 房地产成本与累计折旧情况 - 2022年6月30日房地产成本为3,631,628千美元，2021年12月31日为3,529,371千美元[32] - 2022年6月30日累计折旧为894,202千美元，2021年12月31日为847,390千美元[32] 总负债情况 - 2022年6月30日总负债为1,807,222千美元，2021年12月31日为1,807,804千美元[32] 租金收入情况 - 2022年Q2租金收入为99,016美元，2021年同期为87,639美元；2022年上半年租金收入为196,002美元，2021年同期为168,769美元[34] - 2022年第二季度和2021年第二季度，公司租赁收入分别为9901.6万美元和8763.9万美元，2022年上半年和2021年上半年分别为1.96002亿美元和1.68769亿美元[130] - 2022年第二季度租金收入9901.6万美元，较2021年同期增长1137.7万美元，涨幅13%[174] - 2022年上半年与2021年上半年相比，租金收入增加2723.3万美元，其他物业收入增加259.7万美元，总物业收入增加2983万美元，增幅分别为16%、37%、17%[204] - 2022年上半年与2021年上半年相比，办公租赁收入增加1080万美元，零售增加450万美元，多户住宅增加260万美元，混合用途增加934.7万美元，增幅分别为12%、10%、11%、66%[207] - 2022年上半年综合用途租赁收入较2021年同期增加930万美元，其中威基基海滩步行街酒店部分增加800万美元[211] - 2022年上半年威基基海滩步行街零售部分收入增加130万美元[211] 综合收入情况 - 2022年Q2综合收入为16,627美元，2021年同期为11,687美元；2022年上半年综合收入为35,462美元，2021年同期为13,699美元[34] 合伙人资本与净收入情况 - 截至2022年6月30日，有限合伙人资本为 - 34,806,000美元，普通合伙人资本为1,222,245,000美元，累计其他综合收益为12,529,000美元，总资本为1,199,968,000美元[36] - 截至2021年6月30日，有限合伙人资本为 - 25,332,000美元，普通合伙人资本为1,249,262,000美元，累计其他综合收益为3,216,000美元，总资本为1,227,146,000美元[38] - 2022年上半年有限合伙人净收入为2,852,000美元，普通合伙人净收入为10,736,000美元；2021年上半年有限合伙人净收入为2,411,000美元，普通合伙人净收入为9,076,000美元[36][38] 利息与所得税情况 - 2022年总利息成本为31,774美元，2021年为30,092美元[51] - 2022年利息资本化金额为2,561美元，2021年为1,225美元[51] - 2022年现金支付的利息净额为28,201美元，2021年为22,093美元[51] - 2022年现金支付的所得税为474美元，2021年为222美元[51] - 2022年和2021年第二季度，所得税费用分别为20万美元和20万美元；2022年和2021年上半年分别为40万美元和30万美元[107] 坏账准备情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日坏账准备分别约为370万美元和460万美元[55] 资产收购情况 - 2022年3月8日公司以4550万美元收购华盛顿贝尔维尤约9.3万平方英尺的多租户办公园区Bel - Spring 520，扣除卖家信贷和租户改进费用及结算成本后，资产收购价值4612.9万美元，负债承担84.4万美元[59][60] - 2022年3月8日，公司以4550万美元收购华盛顿贝尔维尤的Bel - Spring 520多租户办公园区[150] 收购资产运营情况 - 截至2022年6月30日，Bel - Spring 520运营收入为6000美元，净收入归属于公司的部分为6000美元[61] 租赁无形资产与负债情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司收购的租赁无形资产和租赁成本中，租赁无形资产净值分别为2654.6万美元和2923.4万美元，租赁无形资产负债净值分别为2132.6万美元和2240.2万美元[63] 递延补偿负债与利率互换情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，递延补偿负债公允价值分别为223.1万美元和250.3万美元；利率互换资产公允价值为710.3万美元，2021年无；利率互换负债2021年为180.7万美元，2022年无[69] - 截至2022年6月30日，公司未到期利率互换的名义金额分别为1亿美元、5000万美元、5000万美元、5000万美元，公允价值分别为93.8万美元、45.9万美元、286.5万美元、284.1万美元[73] 应付票据情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保应付票据净额账面价值分别为1.10986亿美元和1.10965亿美元，公允价值分别为1.11548亿美元和1.13207亿美元；无担保定期贷款净额账面价值分别为2.49214亿美元和2.49654亿美元，公允价值均为2.5亿美元；无担保高级担保票据净额账面价值分别为7.98158亿美元和7.97953亿美元，公允价值分别为7.83692亿美元和8.32795亿美元；高级无担保票据净额账面价值分别为4.91147亿美元和4.90631亿美元，公允价值分别为4.2947亿美元和5.03亿美元[71] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保应付票据未偿还本金余额均为111,000,000美元，扣除债务发行成本后分别为110,986,000美元和110,965,000美元，2022年6月30日的规定利率为3.98% [80] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，无担保应付票据未偿还本金余额均为1,550,000,000美元，其中多笔贷款和票据有不同的规定利率和到期日 [83] - 2022年6月30日和2021年12月31日有担保应付票据均为1.11亿美元，两个时期分别排除债务发行成本0.01万美元和0.04万美元[143] 公司债务相关协议情况 - 2021年1月26日，公司发行5亿美元高级无担保票据，净收益约4.897亿美元，用于多项用途 [84] - 2018年1月9日，公司签订第三修订定期贷款协议，维持1.5亿美元无担保定期贷款，到期日为2023年3月1日，借款利率基于多种因素浮动 [86] - 2018年1月9日，公司签订第二次修订和重述信贷安排，提供总计4.5亿美元无担保借款，包括3.5亿美元循环信贷额度和1亿美元定期贷款 [87] - 2019年1月9日，公司对第二次修订和重述信贷安排进行第一次修订，将定期贷款A到期日延长至2021年1月9日，借款利率有调整 [89] - 2022年1月5日，公司签订第三次修订和重述信贷安排，提供总计最高5亿美元无担保借款，包括4亿美元循环信贷额度和1亿美元定期贷款，借款利率基于多种因素浮动 [90] - 2022年1月14日，公司签订两份利率互换协议，将2022年定期贷款A的利率固定在约2.70%至2027年1月5日 [90] 财务契约遵守情况 - 截至2022年6月30日，运营合伙企业遵守有担保和无担保贷款及票据的各项财务契约 [81][85] - 截至2022年6月30日，运营合伙企业遵守第三修订和重述信贷安排中的财务契约[92] 循环贷款加权平均利率情况 - 2022年上半年，2022年循环贷款加权平均利率为1.45%[91] 第三修订和重述信贷安排规定情况 - 第三修订和重述信贷安排规定多项财务契约，包括最高杠杆率60%、最高有担保杠杆率40%等[91] 非控股权益情况 - 截至2022年6

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司FFO每股0.58美元，归属于普通股股东的净利润每股0.18美元，实际FFO较2022年第一季度增加约0.01美元至每股0.58美元 [22] - 2022年第二季度，同店现金NOI同比增长约3.6%，预计2022年全年同店现金NOI指标为：写字楼8.3%、零售-3.7%、多户住宅10.6%、混合用途49%，总计7.4%；排除一次性项目后，零售同店现金NOI预计约为3%，总计约为9.5% [23][24][25] - 2022年第二季度末，公司流动性约4.61亿美元，包括约6100万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.7倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [27] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.21 - 2.27美元，中点为2.24美元，较之前更新的指导中点提高3% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第二季度末，扣除两个重建项目后，写字楼投资组合出租率约93%；扣除三个近期收购项目后，同店投资组合出租率约96% [34] - 第二季度执行15份租约，总计约14.8万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.2万平方英尺，租金较之前上涨48.9%；可比续约租约约11.6万平方英尺，租金较之前上涨18.3% [35][36] - 预计同店写字楼在第三季度将恢复两位数增长，与第一季度类似 [23] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅投资组合在第二季度实现良好租金增长，空置单位平均租金较之前上涨约23%，续约单位平均租金较之前上涨10% [13] - 太平洋岭公寓6月底入住率降至80%以下，预计8月底将回升至95%左右 [14][15] - 波特兰的哈萨洛八号多户住宅项目第二季度表现超出内部预期，空置单位平均租金较之前上涨约15%，续约单位平均租金较之前上涨约6% [16][17] 零售业务 - 第二季度，四个最大续约租约总计约13万平方英尺，租金分别上涨10%、15%、8%和10% [19] - 零售部门第二季度同店现金NOI下降1.8%，排除上年与新冠相关的应收账款回收后，同比增长1% [24] - 零售部门在第二季度现金基础租赁价差为5.7%，GAAP基础为20% [26] 酒店业务 - 截至2022年第二季度末，预计使馆套房酒店2022年将达到2019年新冠疫情前NOI的约83%，高于第一季度末估计的74% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决策注重优化长期盈利和净资产价值增长，创造股东价值，保持资产负债表纪律，投资和改善优质物业 [4] - 公司认为市场存在向优质资产转移的趋势，其优质物业将在长期表现出色 [4] - 公司增加对写字楼的投资，认为写字楼可在低于重置成本时购买并改善，虽短期市场不看好，但长期是好策略 [44][45] - 公司在写字楼投资组合中采取多项举措，如翻新空置或即将到期租约的建筑、完善配套设施等，以提高入住率和租金增长 [37] - 公司在部分市场和建筑中拓展医疗办公用户，以获得长期租约和更高租金 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性，公司在2022年第二季度运营基本面良好，财务结果好于预算 [5] - 公司认为使馆套房酒店有增长潜力，随着亚洲游客返回瓦胡岛，预计未来一两年情况将改变 [6] - 公司预计盈利轨迹稳定且有前景，虽面临通胀、衰退和经济增长放缓挑战，但会做好应对准备 [7] - 公司对拉霍亚广场3号和一号海滩街的开发项目按时按预算进行感到乐观，对租赁前景也持乐观态度 [9] - 公司认为圣地亚哥和波特兰的多户住宅市场强劲，租金增长有望持续 [13][16][54] - 公司认为零售投资组合有积极趋势，对新交易前景持乐观态度 [19][20] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.32美元的季度股息，将于9月22日支付给9月8日登记在册的股东 [8] - 公司在第二季度发布了2021年可持续发展报告，突出了ESG倡议和目标，报告可在公司网站查看 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在过去几个季度增加了对写字楼的投资，观点是否有变化，未来是否考虑其他物业类型 - 公司一年前以3%和3.8%的利率借入5亿美元，考虑到公寓和零售资产价格已达完美状态，而写字楼有机会以低于重置成本购买并改善，认为这是一个好策略，未来将根据创造长期增长和股东价值的目标来决定投资方向 [44][45][46] 问题2: 近期收购的东门写字楼公园入住率下降，原因是什么，释放空间的策略和时间框架如何 - 公司收购时就知道存在空置情况，且部分租户不是优质租金支付者。本季度失去两个保险相关租户，他们支付的租金低于市场水平。公司将对东门写字楼公园进行重大改善，预计会有类似托雷保护区的成功转型结果 [48][49][51] 问题3: 公寓租金在本季度较第一季度上涨3.5%，增长速度是否会放缓，能否在今年保持定价权 - 公司认为圣地亚哥县的多户住宅市场强劲且将持续到第三季度和今年剩余时间，租金平均较之前上涨超过23%，公司对未来几个月的租金情况持积极态度，同时公司正在改善项目，这也有助于提高租金 [53][54][55]

业绩总结 - 公司自IPO以来的年化总股东回报率为12.6%[7] - 截至2021年，净收入为36,593千美元，较2020年的35,588千美元增长约2.8%[41] - 截至2021年，EBITDA为211,900千美元，较2020年的196,875千美元增长约7.6%[38] - 截至2021年，调整后的每股FFO为2.00美元，较2020年的1.89美元增长约5.8%[41] - 2021年，资金来源于运营（FFO）为152,899千美元，较2020年的143,880千美元增长约6.9%[41] - 2021年，年度基础租金（ABR）为91.47美元[32] - 2021年至2022年，公司的每股基金运营收入（FFO）年复合增长率为6.1%[7] 用户数据 - 截至2022年3月31日，租赁比例为94.3%[32] - 公司在南加州的资产组合中，办公物业占58%，零售物业占25%[9] 财务展望 - 2022年现金净运营收入（NOI）预计为247.1百万美元，2023年预计为265.0百万美元，年增长率为7%[10] - 办公物业的现金NOI在2022年预计增长约13.8百万美元，主要来自新收购的物业[10] - 零售物业的现金NOI预计在2022年减少约3.7百万美元，主要由于房地产税和坏账费用增加[10] - 公司计划将净债务/EBITDA比率维持在5.5倍或更低[7] 负债情况 - 截至2022年3月31日，公司现金余额为7400万美元[19] - 公司有111百万美元的担保债务，预计于2022年11月到期[19] 环境目标 - 目标到2030年实现碳中和[24] - 计划到2030年减少温室气体排放15%[24] 财务指标定义 - 净运营收入（NOI）是公司认为在衡量其运营表现时具有重要意义的非GAAP补充收益指标[44] - NOI定义为运营收入（租金收入、租户补偿和其他物业收入）减去物业及相关费用（物业费用和房地产税）[44] - 现金NOI是调整后的NOI，考虑了非现金收入和运营费用项目，如直线租金和租赁无形资产的摊销[45] - 现金NOI反映了物业层面实际产生的收入和发生的费用，有助于确定公司物业收益的趋势[45] - 公司认为现金NOI提供了有关公司财务状况和运营结果的有用信息[45] - 非GAAP财务指标的定义可能与其他REITs使用的定义不同，因此可能不可比[46] - 公司在财务报告中使用非GAAP财务指标的原因和与最直接可比的GAAP指标的调节已在财务定义中列出[46]

普通股发行与流通情况 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司普通股分别发行和流通60,522,043股和60,525,580股，面值均为0.01美元[17] 公司资产与负债情况 - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为3,011,134,000美元和3,017,927,000美元[17] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为1,805,247,000美元和1,807,804,000美元[17] - 2022年3月31日总资产为3,011,134,000美元，2021年12月31日为3,017,927,000美元[27] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司坏账准备分别约为440万美元和460万美元[51] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司已收购租赁无形资产净值分别为2855.2万美元和2923.4万美元，已收购租赁无形资产负债净值分别为2217.3万美元和2240.2万美元[59] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司递延补偿负债公允价值分别为219.3万美元和250.3万美元[65] - 2022年3月31日，公司利率互换资产公允价值为378.9万美元，2021年12月31日，利率互换负债公允价值为180.7万美元[65] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司有担保应付票据公允价值分别为11190万美元和11320.7万美元[67] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司无担保定期贷款公允价值均为25000万美元[67] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司无担保高级担保票据公允价值分别为80504.8万美元和83279.5万美元[67] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司高级无担保票据公允价值分别为47015万美元和50300万美元[67] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，其他资产分别为112,677千美元和106,253千美元[73] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，其他负债和递延信贷分别为79,142千美元和86,215千美元[74] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，有担保应付票据分别为110,976千美元和110,965千美元，利率为3.98% [76] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，无担保应付票据均为1,550,000千美元，其中高级担保票据系列F、B、C、D、E、G利率分别为3.78%、4.45%、4.50%、4.29%、4.24%、3.91%，3.375%高级无担保票据利率为3.38% [79] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司递延所得税负债均为100万美元[104] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，办公、零售、多户住宅和混合用途的净房地产分别为15.90488亿、5901.13万、3788.87万和1719.69万美元，以及15.36212亿、5911.07万、3813.15万和1733.47万美元[139] 公司营收与收益情况 - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为101,470,000美元和83,986,000美元，同比增长20.82%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净收入分别为13,514,000美元和1,733,000美元，同比增长679.80%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，归属于公司股东的净收入分别为10,523,000美元和1,257,000美元，同比增长737.23%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，基本每股收益分别为0.18美元和0.02美元，同比增长800%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，每股普通股宣布的股息分别为0.32美元和0.28美元，同比增长14.29%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，综合收入分别为18,835,000美元和2,012,000美元，同比增长836.13%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，归属于公司的综合收入分别为14,869,000美元和1,605,000美元，同比增长826.42%[20] - 2022年第一季度净收入为13,514,000美元，2021年同期为1,733,000美元[25][30] - 2022年第一季度总营收为101,470,000美元，2021年同期为83,986,000美元[30] - 2022年第一季度总运营费用为73,128,000美元，2021年同期为63,924,000美元[30] - 2022年第一季度基本每股收益为0.18美元，2021年同期为0.02美元[30] - 2022年第一季度综合收入为18,835,000美元，2021年同期为2,012,000美元[30] - 2022年第一季度净收入为1.3514万美元，2021年同期为0.1733万美元[36] - 2022年第一季度，公司分别确认150万美元非现金薪酬费用[99] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司基本每股收益分别为0.18美元和0.02美元，摊薄每股收益均为0.18美元和0.02美元[102] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别记录所得税费用20万美元和10万美元[105] - 2022年第一季度，公司租赁收入总计9698.6万美元，租赁费用总计2414.5万美元[128][129] - 2022年第一季度，公司其他（费用）收入净额为 - 16.2万美元[130] - 2022年和2021年第一季度，AAI租赁的租金收入均为10万美元；WBW CHP LLC的运营费用报销均为30万美元[131] - 2022年第一季度，办公、零售、多户住宅和混合用途板块的物业收入分别为4956.9万、2484.1万、1388.9万和1317.1万美元，2021年同期分别为4446.4万、2177.4万、1255.2万和519.6万美元[136] - 2022年第一季度，办公、零售、多户住宅和混合用途板块的物业费用分别为1333万、772.8万、607.9万和843.7万美元，2021年同期分别为1136.4万、744.2万、549.1万和530.3万美元[136] - 2022年第一季度，办公、零售、多户住宅和混合用途板块的板块利润分别为3623.9万、1711.3万、781万和473.4万美元，2021年同期分别为3310万、1433.2万、706.1万和 - 10.7万美元[136] - 2022年第一季度，各板块总利润为6589.6万美元，2021年同期为5438.6万美元[136] - 2022年第一季度，净收入为1351.4万美元，归属于美国资产信托公司股东的净收入为1052.3万美元；2021年同期分别为173.3万和125.7万美元[137] - 2022年第一季度，办公、零售、多户住宅和混合用途的资本支出分别为2666.6万、356万、157.1万和33.1万美元，2021年同期分别为952.7万、172.2万、96.3万和4万美元[140] - 2022年第一季度，零售同店净营业收入同比增长约19.4%，办公同店净营业收入同比增长0.4%，办公再开发同店净营业收入同比下降0.1%[153] - 2022年第一季度，公司开发和再开发活动相关的外部和内部成本资本化金额为2270万美元，2021年同期为390万美元[165] - 2022年第一季度，公司其他物业改善相关的外部和内部成本资本化金额为890万美元，2021年同期为930万美元[165] - 2022年和2021年第一季度，公司资本化的开发活动利息成本分别为120万美元和60万美元[166] - 2022年第一季度总物业收入1.0147亿美元，较2021年同期的8398.6万美元增加1748.4万美元，增幅21%[169] - 2022年第一季度净收入1351.4万美元，较2021年同期的173.3万美元增加1178.1万美元，增幅680%；归属于美国资产信托公司股东的净收入为1052.3万美元，较2021年同期的125.7万美元增加926.6万美元，增幅737%[169] - 2022年3月31日，办公室、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为91.5%、92.2%、94.8%和94.3%，2021年同期分别为91.4%、90.8%、91.9%和88.2%[170] - 2022年第一季度办公室、零售、多户住宅和混合用途物业的租金收入分别增加480万美元、300万美元、120万美元和690万美元[172][173][174][175][176] - 2022年第一季度办公室、零售、多户住宅和混合用途物业的其他物业收入分别增加33万美元、3.4万美元、17.8万美元和108.6万美元[178] - 2022年第一季度总物业费用为3560万美元，较2021年同期的2960万美元增加600万美元，增幅20%[181] - 多户住宅收入增加主要因2022年第一季度入住率和平均月基本租金分别达95.1%和2217美元，高于2021年同期的89.3%和2174美元[175] - 混合用途物业租金收入增加主要因2022年第一季度平均入住率和每间可用客房收入分别达72.8%和243美元，高于2021年同期的47.5%和99美元[176] - 2022年第一季度末总投资组合较2021年同期增加5899000美元，增幅32%；同店投资组合增加5113000美元，增幅28%[182] - 2022年第一季度末办公租赁费用较2021年同期增加160万美元，同店办公租赁费用增加80万美元[182] - 2022年第一季度末零售租赁费用较2021年同期增加50万美元[183] - 2022年第一季度末多户租赁费用较2021年同期增加50万美元[184] - 2022年第一季度末混合用途租赁费用较2021年同期增加330万美元[185] - 2022年第一季度末房地产税总投资组合较2021年同期增加75000美元，增幅1%；同店投资组合减少238000美元，降幅2%[186] - 2022年第一季度末物业经营总收入较2021年同期增加1151万美元，增幅21%；同店物业经营收入增加850.2万美元，增幅16%[189] - 2022年第一季度末一般及行政费用增至710万美元，折旧及摊销费用增至3040万美元[193][194] - 2022年第一季度末利息费用增加70万美元，增幅5%，提前偿债损失减少430万美元[195][196] - 2022年第一季度末其他费用净额增加10万美元，增幅206%[197] 公司现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为39,149,000美元，2021年同期为42,505,000美元[25] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为77,295,000美元，2021年同期为12,216,000美元[25] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为27,805,000美元，2021年同期提供的净现金为212,812,000美元[25] - 2022年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为73,573,000美元，2021年同期为382,150,000美元[25][26] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为3.9149万美元，2021年同期为4.2505万美元[36] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为7.7295万美元，2021年同期为1.2216万美元[36] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为2.7805万美元，2021年同期提供的净现金为21.2812万美元[36] - 2022年第一季度现金及现金等价物净减少6.5951万美元，2021年同期净增加24

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度FFO较2021年增长50% [7] - 2022年第一季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.18美元 [17] - 2022年第一季度实际FFO较2021年第四季度每股增加约0.03美元至0.57美元，主要因第四季度G&A较高 [17] - 2022年第一季度同店现金NOI同比增长约18%，若排除2021年第一季度收取的2020年未收租金约120万美元，增长约21% [18] - 截至2022年第一季度末，公司流动性约4.74亿美元，包括约7400万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度 [19] - 公司净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率在本季度末为3.9倍 [20] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.13 - 2.21美元，中点为2.17美元，较2021年实际的2美元增长约8.5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度末，扣除两项重建项目后，办公组合出租率约94%，2022年到期约7%；扣除贝尔维尤三项近期收购项目后，同店组合出租率约96% [24] - 第一季度执行19份租约，总计约17万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.3万平方英尺，租金较之前直线增长30%；可比续约租约约9.1万平方英尺，租金较之前直线增长16%；不可比新租约约6.6万平方英尺 [24] - 圣地亚哥办公组合出租率约94%，贝尔维尤有额外2.5万平方英尺新租约和租赁文件，城市中心贝尔维尤出租率96% [26] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅空置单元平均租金较之前高出20%以上，续约率受加州法律限制上限略低于10% [12] - 太平洋岭公寓预计到6月30日入住率降至70%以下，秋季入住率预计在8月底回升至90% - 95% [13] - 波特兰的Hassalo on Eighth多户住宅第一季度表现超内部预期，但当地市场相对圣地亚哥仍较缓慢 [14] 零售业务 - 威基基海滩步行街与一家寿司餐厅签订超5000平方英尺二楼空间租约，2月和3月零售销售额有显著两位数增长 [14][15] - 阿拉莫采石场的全食超市和诺德斯特龙已续约，卡梅尔山广场的Total Wine预计未来几周开业 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本4月飞往夏威夷的东行航班座位比去年同期增加13%，预计7月比2021年7月增加74% [33] - 日本疫苗接种率达81%，加强针接种率达38%，政府正在加快加强针接种 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续加强资产负债表，升级和改善物业，以成为租户和客人的首选 [6][11] - 看好贝尔维尤办公市场，预计长期增长，将推动租金上涨、实现规模经济并升级物业 [8][9] - 目前收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] - 公司在收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] - 公司仍青睐商业地产，尤其是办公和多户住宅，目前超50%资产分配到办公领域 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为将从疫情中恢复并变得更好，对各业务板块的租赁兴趣持乐观态度，包括零售物业的持续复苏和多户住宅租金的上涨 [6] - 随着亚洲到夏威夷的旅行开放，威基基海滩步行酒店的平均每日收入和入住率有望继续攀升，有望超过2019年疫情前水平 [8] - 公司意识到业务环境中的通胀挑战，但相信物业组合是长期有效的通胀对冲工具，将继续管理费用和运营利润率 [8] - 公司对2022年FFO每股指导范围的上调有信心，但也认为可能会超出该范围，前提是瓦胡岛旅游业全面恢复，包括亚洲游客的回归 [20][22] 其他重要信息 - 董事会批准第二季度每股0.32美元的季度股息，将于6月23日支付给6月9日登记在册的股东 [9][10] - 拉霍亚广场和一号海滩街的开发项目按计划进行，预算内推进，对租赁前景保持乐观 [10] - 未来一两周将发布2021年可持续发展报告，涵盖环境、社会责任、公司治理和人力资本等方面 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于2022年指导范围的调整及后续平衡因素 - 公司未因威基基海滩步行酒店的表现上调全年指导，希望其后续能进一步提升，但存在不确定性 [31] - 3月酒店入住率达80%，第一季度平均每日房价约333美元，每间可售房收入约243 - 262美元，疫情前该指标超300美元 [32] - 日本疫苗接种和加强针情况良好，东行航班座位增加，酒店有机会超出当前指导 [32][33] 问题2: 混合用途资产的租赁及酒店入住率和每日房价假设 - 公司表示酒店前景取决于多种因素，若一切顺利将表现出色，若出现新变种则不确定，目前无法确定何时及达到何种程度恢复 [36] 问题3: 公司的投资管道和资本部署意愿 - 收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司目前无具体收购目标，策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] 问题4: 城市中心贝尔维尤项目11月到期的情况 - 该项目11月到期，贷款1.11亿美元，为有担保抵押贷款，公司将对部分或全部进行再融资，第二季度可能有更多消息 [41] - 目标是将有担保抵押贷款转移到较小资产上，释放该资产价值，增强无担保资产池并协助控制综合杠杆 [43] 问题5: 市场未杠杆化内部收益率及公司近期收购情况 - 住宅资本回报率约3 - 4%，办公收购有提升空间，零售约4.5 - 5.5%，公司寻求有提升空间的收购机会，目前机会有限 [45] - 公司收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] 问题6: 利率上升对公司资本分配决策的影响 - 公司一年前通过债券融资5亿美元，利率为3.375%，期限10年，目前融资成本增加，收购资本回报率未下降，短期策略是改善现有物业 [49] 问题7: 公司对股票回购的态度 - 董事会决定股票回购事宜，公司希望通过增加资产实现增长，提升股东价值，目前无鼓励回购计划 [51]