财务数据和关键指标变化 - 第三季度2023年FFO每股为0.59美元,第三季度2023年归属普通股东的净收益每股为0.20美元 [26] - 同店现金NOI同比增长1.8% [27] - 同店办公物业基本持平,剔除2022年第三季度收到的非经常性租金递延付款后,同店办公物业同比增长2.1%,总体同店现金NOI同比增长3% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第三季度末办公物业出租率为86.8%,同店出租率为89.7% [44] - 第三季度签署10份租约,总面积约87,000平方英尺,其中2份新租约面积约27,000平方英尺,租金增幅分别为10%和13% [44] - 5份续租面积约36,000平方英尺,租金增幅分别为5%和14% [44] - 目前有8份租约正在签署文件,总面积约55,000平方英尺,将带来约52,000平方英尺的净吸纳 [46] - 另有9份租约和意向书,总面积134,000平方英尺,将带来约93,000平方英尺的净吸纳 [46] 零售物业 - 第三季度同店零售物业同比增长6.3%,主要由于新租约的开始 [28] - 零售物业出租率接近95%,占公司NOI的27% [18] - 过去一年,可比零售租赁价格现金基础上增长8%,直线基础上增长19% [18] 多户型住宅 - 第三季度同店多户型住宅基本持平,主要受波特兰Hassalo on Eighth物业空置率上升的影响 [28] - 圣地亚哥新租赁平均租金比前租金高约3%,续租平均增幅约11%,综合平均增幅约6% [21] - 圣地亚哥多户型住宅净有效租金同比增长9% [22] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁和续租的综合增幅约4%,净有效租金同比增长约3% [24] 综合物业 - 瓦基基海滩大使套房酒店在入住率、平均日房价和收益率方面继续领先同业 [29] - 2019年约40%收入来自美国市场,40%来自日本市场,2023年约73%来自美国市场,9%来自日本市场 [33][34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于高质量物业和资产类别多元化,为应对经济条件变化提供更多稳定性和风险保护 [13][14] - 公司致力于提升物业质量、整合物业技术、实施经济审慎的ESG举措,以保持行业领先地位 [13][14][15] - 公司相信办公物业市场将出现分化,优质物业将表现更佳 [9] - 公司认为随着劳动力市场放松和经济衰退担忧缓解,更多大型企业将开始确定未来办公空间计划 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在充满挑战的经济和商业环境中专注于可控因素,包括如何适应不断变化的市场需求 [8] - 公司有信心高质量的运营平台和房地产组合将在市场逆境中保持稳定 [8][9] - 公司对2023年剩余时间的收益轨迹保持乐观,并再次提高全年指引 [10] - 公司对2024年前景存在一定不确定性,但将继续努力工作,并于明年2月公布2024年指引 [11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ravi Vaidya提问** 询问公司各业务分部的坏账或租户信用风险 [53] **Steve Center和Robert Barton回答** - 办公物业存在一些潜在风险,正在密切关注几家企业 [57] - 公司之前计提了一定金额的准备金,已使用了约60%,目前办公和零售分部分别剩余约0.5%的准备金 [60][61] 问题2 **Adam Kramer提问** 询问公司未来债务到期情况及偿还计划 [85] **Ernest Rady和Robert Barton回答** - 公司有多种偿还选择,包括使用手头现金、未使用的信用额度、再融资等,将根据届时的市场环境选择合适的方式 [86][87][88] 问题3 **Adam Kramer提问** 询问公司办公和住宅物业的出租率情况及未来展望 [89] **Robert Barton、Steve Center和Abigail Rex回答** - 办公物业出租率预计将在2024年回升至90%以上,租金水平保持良好 [91][92] - 住宅物业方面,圣地亚哥物业表现良好,接近行业平均水平,波特兰物业由于供给过剩拖累了整体数据 [93][94][95]

业绩总结 - 美国资产信托公司自2011年上市以来，总收入以每年6.9%的复合年增长率增长[4] - 自2011年至2022年，美国资产信托公司的每股FFO以每年7.0%的复合年增长率增长[4] - 2019年至2023年，美国资产信托公司的净经营收入预计将在2023年达到2.75亿美元[7] - 2022年，美国资产信托公司的零售部门现金净经营收入增长7%[8] - 美国资产信托公司在开发项目中，La Jolla Commons III项目预计在稳定后将为每股FFO贡献0.16美元[9] 未来展望 - 美国资产信托公司的未来发展机会可能受到政府批准、借款人同意、租户同意、市场条件、债务和/或股权融资的影响[12] - One Beach项目在旧金山的重新开发项目也有潜在的未来股东价值创造机会[14] 财务状况 - 2023年3月31日现金余额为8700万美元[15] - 2023年3月31日可用信贷额度为4亿美元[15] - 2023年1月5日，Term Loan B & C的借款额从1.5亿美元增加到2.25亿美元，到期日延长至2025年1月5日，利率约为5.47%和5.57%[15] - 96%的债务为无担保债务，4%的债务为有担保债务[15] - 2023年至2031年的债务成熟时间表[15] - 96%的债务为投资级信用评级[15] 可持续发展 - 美国资产信托公司致力于环境可持续性、社会责任、公司治理和人力资本[17] - 确保所有人都能获得水和卫生设施，增加可持续和现代能源生产模式[17] - 2030年前实现碳中和，减少能源消耗和温室气体排放[17] - 公司通过社会责任委员会和多元化、包容性委员会支持员工和社区[19] 金融指标 - FFO是房地产公司经营绩效的补充指标，NAREIT定义为净收入加上房地产资产的折旧和摊销，不包括特殊项目、房地产出售收益和减值损失[33] - FFO在2011年至2022年间呈现逐年增长趋势，2022年达到179,215,000美元[33] - NOI是衡量公司经营绩效的非GAAP补充收益指标，通过计算营业收入减去物业和相关费用得出，反映了房地产运营的直接收入和支出[35]

公司财务状况 - 2023年6月30日，American Assets Trust, Inc.的总资产为3012.46亿美元，较2022年底的2987.88亿美元略有增长[8] - American Assets Trust, Inc.截至2023年6月30日的净收入为11.98亿美元，较2022年同期的10.58亿美元有所增长[9] - 2023年6月30日，American Assets Trust, Inc.的股东权益为1176.12亿美元，较2022年底的1185.53亿美元略有下降[10] - American Assets Trust, Inc.截至2023年6月30日的每股收益为0.20美元，较2022年同期的0.18美元有所增长[9] - 2023年上半年，American Assets Trust, Inc.的现金及现金等价物增加了3.51亿美元，达到84.71亿美元[12] 公司经营情况 - 公司是一家全方位、垂直整合、自我管理的房地产投资信托(REIT)，拥有约220名员工，在资产管理、物业管理、物业开发、租赁、租户改善建设、收购、重新定位、重建和融资方面拥有大量内部专业知识[18] - 截至2023年6月30日，公司拥有或控制了31个办公、零售、多功能和混合用途的运营物业，其中3个物业的土地被归类为待开发和/或在建工程[18] - 公司的租赁合同被归类为经营租赁，几乎所有这类租赁包含固定租金递增，基本租金按照租户控制空间的时间直线计提，净额根据管理层对信用、收款和其他业务风险的评估进行估值调整[24] - 由于COVID-19的影响，公司在2020年至2022年期间向某些租户提供了租赁让步，主要是在零售领域，形式包括租金递延和减免[25] 融资和负债情况 - 公司对融资工具的公允价值进行了评估，采用了市场参与者在定价资产或负债时使用的假设，根据输入的不同，公允价值的层次为Level 1、Level 2和Level 3[27] - 截至2023年6月30日，公司的担保票据应付款项净额为75,301千美元，较2022年12月31日的74,578千美元略有增长[29] - 公司持有的利率互换合同的公允价值分别为4,552千美元、4,556千美元、2,213千美元和560千美元[30] - 公司其他资产中，利率互换资产为11,881千美元，较2012年底的9,986千美元有所增加[31] - 公司其他负债和递延贷款中，利率互换负债为0，较2012年底的196千美元减少[32] - 截至2023年6月30日，公司的担保票据应付款项总额为74,623千美元，较2022年12月31日的74,578千美元略有增加[34] - 公司的无担保票据应付款项总额为1,613,663千美元，较2022年12月31日的1,539,453千美元有所增加[35] 公司债务情况 - 公司拥有14亿美元的固定利率债务，估计公允价值为12亿美元[113] - 如果2023年6月30日的利率比实际情况高1.0%，那时债务工具的公允价值将减少约3930万美元[113] - 如果2023年6月30日的利率比实际情况低1.0%，那时债务工具的公允价值将增加约6250万美元[113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度2023年FFO每股为0.59美元,较第一季度2023年下降约0.07美元,主要原因是1)与2023年1月某建筑系统相关的诉讼和解金额0.08美元,以及2)办公物业表现较第一季度好约0.01美元 [30][31] - 2023年全年FFO每股指引范围提高至2.28美元至2.36美元,中点为2.32美元,较之前指引中点2.28美元提高约2% [35][36][37][38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长8.7%,主要由于旧金山Landmark at One Market的大租户租金优惠到期,以及Bellevue Torrey Reserve Campus的新租约开始 [32] - 第二季度签署13份租约,合计约12万平方英尺,其中3份新租约平均现金租金上涨23% [42] - 续租9份租约,合计约11.3万平方英尺,其中7份小型租户平均现金租金上涨7.6%,Autodesk续租约93,000平方英尺,现金租金下降约5% [43] - 预计未来将继续获得超额吸纳,凭借优质资产和新增设施 [45] 零售物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长7.6%,主要由于新租约开始 [32] - 最近在Alamo Quarry Market签署HomeGoods 25,000平方英尺的租约,租金较原Bed Bath & Beyond高约30% [20] - 第二季度租金增长虽然仍为正,但有所放缓,主要由于某些大型续租的租金调整时间 [21] 多户型住宅 - 第二季度同店现金NOI同比增长5.8%,主要由于圣地亚哥物业租金上涨 [32] - 圣地亚哥新租平均租金较前租高约7%,续租平均上涨13%,整体平均上涨约10% [22] - 圣地亚哥新租净有效租金较疫情前高约33%,较2019年和2022年同期分别高约15% [22] - 第二季度与圣地亚哥大学签署3年主租约,涉及109套房,预计带来约1700万美元现金租金 [23][24] 综合物业 - 第二季度同店现金NOI同比增长4.8%,主要由于檀香山Waikiki Beach Walk Embassy Suites收益增加 [33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持保持强大的资产负债表,同时持续投资改善不可替代的优质物业,保持在各资产类别中的领先地位 [7] - 公司认为优质物业的相对表现将长期优于市场,因为这些物业位于最佳位置,拥有顶级配套设施和可持续性元素,并由优秀的物业管理团队运营 [15][16][17] - 公司看好"飞向优质"的趋势,认为这将有利于公司的长期表现 [15] - 公司将继续保持警惕和专注,应对各种可能出现的经济情况,执行既定的业务计划 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的经营基本面保持乐观,认为在负面市场情绪和报道的情况下,公司的业绩仍超出预期 [8][9] - 管理层认为公司的优质物业和出色的员工团队是公司表现优异的关键因素 [9] - 管理层表示,尽管面临宏观挑战,但公司将保持警惕和专注,继续执行既定的业务计划 [10] - 管理层认为,公司的优质物业和战略投资将使其在当前市场环境下继续获得超额吸纳 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ravi Vaidya 提问** 询问HomeGoods租约的资本支出和租金溢价情况 [49] **Robert Barton 回答** 公司需要进行一些标准的装修改造工作,以准备交付给HomeGoods,具体数字未披露。租金溢价约30%是合理的 [51] 问题2 **Ravi Vaidya 提问** 询问夏威夷资产的游客结构,特别是日本游客的情况,以及美国消费者的潜在疲软 [53] **Robert Barton 回答** 目前日本游客尚未完全恢复到预期水平,主要受汇率影响。但酒店的平均日房租和收益仍有所增长,超过同业 [55] 问题3 **Todd Thomas 提问** 询问公司2023年下半年FFO指引下降的主要原因 [66] **Robert Barton 回答** 公司之前预留了一定的风险准备金,约0.06美元/股,其中0.03美元/股来自办公物业,0.03美元/股来自零售物业。随着情况的变化,这些准备金已逐步降至0.02美元/股办公和0.02美元/股零售。如果这些准备金不需要使用,将有额外约0.04美元/股的现金流 [68][69] [2][3][5][6][7][8][9][10][15][16][17][20][21][22][23][24][30][31][32][33][35][36][37][38][39][42][43][45][49][51][53][55][66][68][69]

财务表现 - American Assets Trust, Inc. 2023年第一季度总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[9] - 现金及现金等价物从2022年底的49,571千美元增长至2023年底的87,328千美元[11] - 美国资产信托公司股东权益为1,179,726千美元，较2022年底下降了5,799千美元[10] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总收入为107,754千美元，较2022年同期增长6.2%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的净利润为20,666千美元，较2022年同期增长52.8%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的每单位基本收益为0.27美元，较2022年同期增长50%[13] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的现金及现金等价物为87,328千美元，较2022年同期增长18.8%[15] - 2023年第一季度，American Assets Trust, L.P.的总利息费用为17,571千美元，较2022年同期增长11%[19] 业务领域 - American Assets Trust, L.P.主要经营四个业务领域：办公地产、零售地产、多户家庭地产和混合用途地产[21] 会计政策 - 公司租赁合同中的基本租金按直线方式确认，净额考虑了估值调整，截至2023年3月31日和2022年12月31日的坏账准备约为2.3百万美元和2.1百万美元[22] - 公司因COVID-19影响向某些租户提供租金优惠，主要在零售领域，形式包括租金递延和减免[23] - 公司评估了利率改革相关合同修改的会计标准，正在评估是否应用任何实用的简化措施[24] 资产和负债 - 公司在其他资产中包括租赁佣金、利率互换资产、收购的高于市场租金的租赁、收购的现有租赁等[29] - 公司的其他负债和递延贷款包括收购的低于市场租金的租赁、预付租金和递延收入、利率互换责任、递延薪酬、递延税负等[30] - 公司通过利率互换来增加利息支出的稳定性和管理利率波动风险，预计未来12个月的现金流套期交易将减少利息支出约400万美元[28] 融资活动 - 公司于2021年1月26日发行了5亿美元的3.375%高级无担保票据，到期日为2031年2月1日，利率为3.375%[37] - 公司于2018年1月9日签订了第三次修订的贷款协议，维持了1.5亿美元的无担保贷款，到期日为2023年3月1日[38] - 2022年1月5日，公司签订了第三次修订的信贷协议，提供高达5亿美元的无担保借款，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[40] 其他 - 公司选择以REIT的身份纳税，并通过TRS管理非REIT活动，TRS的收入受到联邦和州收入税的影响[49] - 公司在普通股股东的净收入中扣除了受限股份的净收入，以计算基本每股收益[49] - 公司在2023年第一季度录得了30万美元的所得税费用[49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.66美元,较上一季度增加约0.10美元,主要来自三个方面:1)与2023年1月与某建筑系统相关的诉讼和解有关的0.08美元增加[32]；2)多户型房地产组合表现较上一季度好约0.01美元[33]；3)混合用途组合表现较上一季度好约0.01美元,主要是怀基基海滩大使套房表现出色[33] - 公司预计2023年全年FFO每股指引区间为2.23美元至2.33美元,中值为2.28美元,较之前指引中值2.23美元上调2.2%[40] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 可比零售物业现金净运营收入同比增长6%,主要是卡梅尔山广场、南湾市场和洛马斯圣菲物业新租赁开始贡献[36] - 过去一年可比零售租赁价差现金增长9.5%,直线增长28%[19] - 预计2023年零售同店现金净运营收入增长约5.5%[37] 多户型房地产业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长13%,主要是圣地亚哥物业租金上涨[36] - 圣地亚哥新租赁租金较前租平均上涨约2%,续租租金平均上涨11%,租金优惠较少[23] - 波特兰Hassalo on Eighth新租赁租金较前租平均上涨约3%,续租租金平均上涨约5%,租金优惠较少[25] - 预计2023年多户型房地产同店现金净运营收入增长约3.8%[37] 办公业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长3.2%,主要是旧金山Landmark大楼某大租户的租金优惠到期[35] - 第一季度签署15份新租约和续租,新租约租金较前增长21%,续租租金较前增长23%[50] - 预计2023年办公同店现金净运营收入增长约4%[37] 混合用途业务 - 第一季度同店现金净运营收入同比增长19%,主要是怀基基海滩大使套房收入增加[36] - 预计2023年混合用途同店现金净运营收入增长约1.8%[37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司拥有多元化的高品质办公、零售、多户型和混合用途物业组合,位于高壁垒进入的增长路径上的市场[13] - 公司经历多次周期考验,具有抗风险能力,得益于资产组合的多元化、保守的资产负债表和充足的流动性、高效的运营平台以及优秀的团队[11][12] - 公司正在对办公物业进行战略性投资,如增加健身中心、自行车中心、会议中心等配套设施,以吸引优质租户[53] - 公司认为优质物业的"飞向质量"趋势将继续推动其办公组合的良好表现[54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临宏观经济挑战,包括资本市场波动、利率上升、科技行业裁员以及区域银行倒闭等[10] - 但公司有信心应对各种未来情景,包括通胀、衰退、繁荣等[11] - 公司对2023年的财务表现持谨慎乐观态度,有望达到或超过更新后的指引区间[45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 公司办公物业的人流量和实际入驻率的趋势如何,租户对此有何反馈? [56] **Steve Center 回答** 人流量和入驻率呈上升趋势,租户希望员工回到办公室工作。公司通过提升配套设施来吸引租户入驻,整体趋势是积极的,即使在旧金山也有一些大租户如谷歌和欧特克增加入驻[57] 问题2 **Michael Manos 提问** 公司股价目前隐含的资本化率较高,公司和董事会如何看待股票回购? [65] **Ernest Rady 回答** 公司目标是降低净债务/EBITDA比率,同时希望通过规模扩大来获得规模经济效益,目前股票回购并不在公司议程之内[66] 问题3 **Michael Manos 提问** 了解到圣地亚哥正在讨论里程税,公司对此有何看法,会否对办公、零售和多户型业务产生影响? [67] **Ernest Rady 回答** 个人认为这个提议很荒谬,不太可能通过,但政府有时也会做出令人意外的决定,如果通过可能会对公司业务产生影响[68]

公司资产和市场 - 公司拥有高质量的办公楼、零售和多户家庭物业组合，位于加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等地[33] - 公司的核心市场包括南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈和夏威夷，具有强大的房地产基本面[35] 公司战略和增长 - 公司主要业务目标是增加营运现金流，实现长期增长并最大化股东价值[40] - 公司通过收购高壁垒市场的资产来实现增长[41] - 公司通过重新定位/重建和开发办公室、零售和多功能物业来实现增长[42] 资产管理和财务策略 - 公司实行资本回收策略，以最大化投资价值[43] - 公司积极管理资产和物业，采用有针对性的租赁策略，降低运营成本，提高物业出租率[44] - 公司使用利率互换协议来降低利率风险[243] 债务情况 - 公司的固定利率债务总额为14亿美元，估计公允价值为12亿美元[246] - 公司的可变利率债务总额为2.5亿美元，如果市场利率上升1.0%，年利息支出将增加约0.2百万美元[247] 高管团队 - 公司的高管团队经验丰富，具有强大的支持[34]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度和全年FFO每股分别为0.56美元和2.34美元，净利润归属普通股股东每股分别为0.16美元和0.72美元 [16] - 第四季度FFO较第三季度减少约0.07美元/股，主要因Embassy Suites Beach Walk季节性降低、直线租金应收款储备增加、G&A和利息费用增加 [16][17] - 2022年同店现金NOI所有部门合计第四季度同比增长5.5%，全年增长9.5%；若排除2021年Alamo Quarry约240万美元物业税退款，同店零售NOI增长从持平增至3.9%，所有部门同店现金NOI同比从9.5%增至10.7% [17] - 第四季度末流动性约4.14亿美元，包括约5000万美元现金及等价物和3.64亿美元循环信贷额度；年末偿还3600万美元循环信贷额度，现有4亿美元额度 [18] - 第四季度末净债务与EBITDA杠杆率为7.0倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖和固定费用覆盖比率为3.8倍 [18] - 2023年FFO每股指导范围为2.16 - 2.30美元，中点2.23美元，较2022年实际值下降约4.7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2022年办公室组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长17%和22% [9] - 第四季度末办公室组合出租率89%，同店组合降至92.5%，主要因Bellevue租户调整办公空间 [29] - 第四季度执行17笔租赁，约9.7万平方英尺，包括新租和续租租金增长 [31] 零售业务 - 2022年零售组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长5%和17% [9] - 第四季度零售租赁活跃，出租率约94%，2023年到期仅3% [13] 多户住宅业务 - 2022年同店现金NOI增长11% [9] - 第四季度末出租率因季节性下降，2023年1月底San Diego从约92%增至96.5%，Portland维持约94% [12] - 第四季度San Diego空置单位平均租金较之前高约1%，续约单位平均租金高11%；Portland空置单位平均租金高约6%，续约单位高约8% [11] 酒店业务 - 2023年Embassy Suites Hotel收入预计增长约10%，运营费用预计增长约17% [22] - 2023年入住率预计从77%增至84%，ADR预计从352美元增至364美元，RevPAR预计从283美元增至304美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室利用率自第三季度以来逐步回升，San Diego、Portland和旧金山Landmark表现强于Bellevue [9] - 多户住宅租金增长在年末前为正但减速，第三季度后有所疲软 [10] - San Diego新多户住宅租赁净有效租金较疫情前高29%，较2021年第四季度高17%；Portland较疫情前高4%，较2021年第四季度高13% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注对物业进行资本改进，以提升物业品质，吸引和留住租户，提高租金 [8] - 看好办公室、零售、多户住宅和酒店业务长期前景，认为高品质物业和资产类别多样性、强大资产负债表、充足流动性和优秀管理团队将支持盈利增长 [6] - 对La Jolla Commons III近期空间需求乐观，对One Beach Street耐心等待，看好旧金山长期前景 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽面临衰退，但公司实现自IPO以来最高年度FFO每股，董事会批准第一季度股息每股0.33美元，较之前增加0.01美元或约3% [7] - 认为公司物业组合能有效抵御通胀，为租金和物业重置成本提供顺风，推动对高品质资产的需求 [6] - 预计办公室利用率将继续提高，多户住宅基本面长期向好，零售业务有信心，酒店业务期待日本游客回归 [10][12][13][27] 其他重要信息 - 2023年预计产生约420万美元或0.06美元/股坏账费用储备，其中办公室和零售各约0.03美元/股 [20][23] - 2023年G&A预计增加约380万美元，减少FFO约0.05美元/股，包括约190万美元非经常性法律费用 [24] - 2023年利息费用预计增加约740万美元，减少FFO 0.10美元/股 [25] - 2023年GAAP调整主要是直线租金将减少FFO约790万美元或0.11美元/股 [25] - 2023年诉讼和解将增加FFO约630万美元或0.08美元/股 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室需求趋势，除Autodesk外3万平方英尺以上租约到期情况及合适租约规模 - 除Autodesk外无其他3万平方英尺以上租约到期，多为小租户续约，小到中型租户有较多新参观和提案活动 [36][37] 问题2: 办公室租户Industrious租约特点 - 最初是典型共享办公租约，新租约是企业级交易，如Databricks在City Center Bellevue租了两层半 [38][39] 问题3: 第四季度零售新租情况及需求看法 - 第四季度有新交易，如Carmel Mountain Plaza的Sola Salon、Del Monte Center的Kona Steak & Seafood、Alamo Quarry的Navy Federal和Yardbird Furniture，目前出租率达94% - 95%，进展良好 [40][41] 问题4: 零售高入住率下近期定价能力和利差展望 - 预计与以往类似，争取租金增长，与同类A类购物中心表现相当，可能有部分空间租金下降 [42][43] 问题5: 多户住宅业务收入和租赁情况及费用抵消原因 - 预计多户住宅收入增长2%以上，但部分老旧物业费用增加，如Loma Palisades和Mariners Point；续约租金有上限，加州紧急状态对新单位租金有上限 [45][46][47] 问题6: 多户住宅市场各市场优惠使用情况 - 第四季度优惠较少，San Diego成本约每单位不到200美元，85周租约；第一季度优惠基本取消 [48][49][50] 问题7: 资本分配，开发与并购权衡及股份回购可能性 - 目前未发现有经济意义的机会，专注维护现有物业，提高租金；看好各业务板块，谨慎对待收购 [51][52][53]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为3008577千美元和3017927千美元[17] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为1810854千美元和1807804千美元[17] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总权益分别为1197723千美元和1210123千美元[17] - 2022年和2021年前三季度，公司总营收分别为316648千美元和274081千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司总运营费用分别为228987千美元和199927千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司运营收入分别为87661千美元和74154千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，公司净收入分别为43471千美元和26115千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，归属于公司股东的净收入分别为33877千美元和20239千美元[19] - 2022年和2021年前三季度，基本每股收益分别为0.56美元和0.34美元[19] - 2022年和2021年前三季度，每股普通股宣布的股息分别为0.96美元和0.86美元[19] - 2022年前九个月净收入为4347.1万美元，2021年同期为2611.5万美元[28] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为14089.2万美元，2021年同期为12963.2万美元[28] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为13963.4万美元，2021年同期为26334.5万美元[28] - 2022年前九个月融资活动（使用）提供的净现金为 - 7735.1万美元，2021年同期为16830.3万美元[28] - 2022年前九个月现金及现金等价物净（减少）增加为 - 7609.3万美元，2021年同期为3459万美元[28] - 2022年9月30日现金、现金等价物及受限现金期末余额为6343.1万美元，2021年同期为17363.9万美元[28] - 2022年3月31日股东权益总额为120588.7万美元，6月30日为119996.8万美元，9月30日为119772.3万美元[22] - 2021年3月31日股东权益总额为123543.9万美元，6月30日为122714.6万美元，9月30日为121869.1万美元[24][26] - 2022年前九个月折旧和摊销为9322.8万美元，2021年同期为8582.7万美元[28] - 2022年发行有担保应付票据7500万美元，偿还11100万美元；获得无担保信贷额度3600万美元[28] - 截至2022年9月30日，公司总资产为3008577千美元，较2021年12月31日的3017927千美元略有下降[30] - 2022年前三季度总营收为316648千美元，较2021年同期的274081千美元增长15.53%[32] - 2022年前三季度净利润为43471千美元，较2021年同期的26115千美元增长66.46%[32] - 2022年前三季度基本每股收益为0.56美元，较2021年同期的0.34美元增长64.71%[32] - 截至2022年9月30日，受限合伙人资本为 - 36542千美元，较2021年12月31日的 - 30138千美元有所减少[30][34] - 截至2022年9月30日，普通合伙人资本为1217804千美元，较2021年12月31日的1236092千美元有所减少[34] - 2022年前三季度综合收入为55763千美元，较2021年同期的26755千美元增长108.42%[32] - 2022年前三季度受限合伙人应占综合收入为 - 11739千美元，较2021年同期的 - 5604千美元亏损扩大[32] - 2022年前三季度普通合伙人应占综合收入为44024千美元，较2021年同期的21151千美元增长108.14%[32] - 截至2022年9月30日，累计其他综合收入为16461千美元，较2021年12月31日的4169千美元有所增加[34] - 2022年前九个月净收入为43,471美元，2021年同期为26,115美元[40] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为140,892美元，2021年同期为129,632美元[40] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为(139,634)美元，2021年同期为(263,345)美元[40] - 2022年前九个月融资活动（使用）提供的净现金为(77,351)美元，2021年同期为168,303美元[40] - 2022年前九个月现金及现金等价物净（减少）增加为(76,093)美元，2021年同期为34,590美元[40] - 2022年9月30日现金、现金等价物及受限现金期末余额为63,431美元，2021年同期为173,639美元[40] - 2022年总利息成本为47,792美元，2021年为45,618美元[50] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司坏账准备分别约为280万美元和460万美元[54] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司收购的租赁无形资产净值分别为2502万美元和2923.4万美元，租赁无形资产负债净值分别为2048.5万美元和2240.2万美元[62] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延补偿负债公允价值分别为228.8万美元和250.3万美元[68] - 2022年9月30日，公司利率互换资产公允价值为1131万美元[68] - 2021年12月31日，公司利率互换负债公允价值为180.7万美元[68] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产分别为112,421千美元和106,253千美元[75] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他负债和递延信贷净额分别为82,242千美元和86,215千美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保应付票据本金余额分别为74,555千美元和110,965千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保应付票据本金余额均为1,550,000千美元[84] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业的非控股权益包括16181537个普通单位，约占所有权权益的21.2%[94] - 2022年前九个月，未通过按市价发行股权计划出售普通股[98] - 截至2022年9月30日，公司可通过当前按市价发行股权计划发行最高2.5亿美元普通股[99] - 2022年前九个月，普通股和非控股普通单位每季度股息均为每股/单位0.32美元[100] - 2022年和2021年前九个月，公司分别确认550万美元和450万美元非现金补偿费用，2022年9月30日未确认补偿费用为520万美元[104] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，递延所得税负债均为100万美元[109] - 2022年第三季度和前九个月，所得税费用分别为20万美元和60万美元；2021年同期分别为20万美元和50万美元[109] - 2022年第三季度总租金收入为1.05468亿美元，2021年同期为9380.4万美元；2022年前九个月总租金收入为3.0147亿美元，2021年同期为2.62573亿美元[132] - 2022年第三季度总租金费用为2843.8万美元，2021年同期为2346.6万美元；2022年前九个月总租金费用为7843.6万美元，2021年同期为6191.6万美元[133] - 2022年第三季度其他净费用为18万美元，2021年同期为5.2万美元；2022年前九个月其他净费用为52.3万美元，2021年同期为17.9万美元[134] - 2022年和2021年前九个月与AAI的租赁收入均为20万美元[135] - 2022年和2021年前九个月与AAIA的飞机服务费用均为20万美元[136] - 2022年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用为90万美元，2021年同期为80万美元[136] - 2022年第三季度各业务段总利润为7110.8万美元，2021年同期为6517.6万美元；2022年前九个月各业务段总利润为2.04019亿美元，2021年同期为1.80555亿美元[141] - 2022年第三季度净收入为1636.9万美元，2021年同期为1289.5万美元；2022年前九个月净收入为4347.1万美元，2021年同期为2611.5万美元[142] - 2022年第三季度归属于美国资产信托公司股东的净收入为1277.2万美元，2021年同期为1004.1万美元；2022年前九个月归属于美国资产信托公司股东的净收入为3387.7万美元，2021年同期为2023.9万美元[142] - 截至2022年9月30日，公司净房地产总额为2735784000美元，较2021年12月31日的2681981000美元有所增长[144] - 截至2022年9月30日，公司有担保应付票据为75000000美元，较2021年12月31日的111000000美元有所下降[144] - 2022年第一季度资本支出为27155000美元，2021年同期为21743000美元；2022年前三季度资本支出为94467000美元，2021年同期为58797000美元[145] - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业78.8%的股份[150] - 2022年和2021年前三季度开发和重建活动相关的内外部成本资本化金额分别为6160万美元和3460万美元[169] - 2022年和2021年前三季度其他物业改善相关的内外部成本资本化金额分别为2950万美元和3170万美元[170] - 2022年和2021年前三季度开发活动相关的利息成本资本化金额分别为410万美元和200万美元[171] - 2022年第三季度租金收入1.05468亿美元，较2021年同期增长1166.4万美元，涨幅12%[174] - 2022年第三季度净收入1636.9万美元，较2021年同期增长347.4万美元，涨幅27%[174] - 2022年第三季度总物业收入为1.05468亿美元，较2021年同期的9380.4万美元增加1166.4万美元，增幅12%；同店收入为1.00988亿美元，较2021年同期的9139.7万美元增加959.1万美元，增幅10%[177] - 2022年第三季度总物业费用增至3990万美元，较2021年同期的3310万美元增加680万美元，增幅21%[185] - 2022年前九个月，总物业收入从27408.1万美元增至31664.8万美元，增幅16%，净收入从2611.5万美元增至4347.1万美元，增幅66%[203] - 2022年前九个月，办公租赁收入增加1660万美元，零售租赁收入增加570万美元，多户住宅租赁收入增加390万美元，混合用途租赁收入增加1270万美元[207] - 2022年前9个月写字楼收入为372.3万美元，2021年为337.5万美元，增长34.8万美元，增幅10%；同店2022年为344万美元，2021年为303万美元，增长41万美元，增幅14%[213] - 2022年前9个月零售收入为103.4万美元，2021年为111.3万美元，减少7.9万美元，降幅7%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月多户住宅收入为304.7万美元，2021年为251.2万美元，增长53.5万美元，增幅21%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月混合用途收入为737.4万美元，2021年为450.8万美元，增长286.6万美元，增幅64%；同店数据相同[213] - 2022年前9个月总投资组合收入为1517.8万美元，2021年为1150.8万美元，增长367万美元，增幅32%；同店2022年为1489.5万美元，202

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度FFO每股0.63美元，较第二季度增加约0.05美元；归属于普通股股东的净利润每股0.21美元 [14] - 2022年第三季度同店现金NOI同比增长约11.3% [15] - 截至2022年第三季度末，流动性约4.27亿美元，其中现金及现金等价物约6300万美元，循环信贷额度可用约3.64亿美元；净债务与EBITDA比率为6.4倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.1倍 [16] - 上调2022年FFO每股指引区间至2.30 - 2.34美元，中点为2.32美元，较之前更新的指引提高3.6%；预计第四季度FFO每股约0.54美元，较第三季度减少约0.09美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度末办公室同店组合出租率约96% [20] - 第三季度执行13份租约，总面积约5.9万平方英尺，其中可比新租约约1.8万平方英尺，租金较之前增长55%；可比续租约2.5万平方英尺，租金增长19.6%；不可比新租约约1.6万平方英尺 [20] - 第三季度办公室租赁利差强劲，现金基础上较之前租金增长24%，GAAP基础上增长35% [21] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅组合在第三季度空置单位新租约平均租金较之前增长约31%，续租单位租金平均增长13%；新租约净有效租金比2019年第三季度高22%，同比增长16% [11] - 波特兰Hassalo on Eighth多户住宅在第三季度空置单位新租约平均租金较之前增长约21%，续租单位租金平均增长约8%；新租约净有效租金接近2019年第三季度水平，同比增长18% [11] 零售业务 - 第三季度可比零售租赁利差现金基础上增长约7%，GAAP基础上增长约28% [12] - 第三季度零售同店现金NOI下降3.8%，排除2021年相关一次性项目后同比增长1% [15] 酒店业务 - 第三季度Waikiki海滩漫步Embassy Suites酒店FFO每股增加约0.02美元 [14] - 预计第四季度该酒店FFO每股降低约0.03美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 自劳动节以来，办公室组合从第二季度到第三季度在圣地亚哥和波特兰有增量进展，旧金山Landmark大楼周二至周四利用率约75%，周一和周五约50%，贝尔维尤办公室利用率相对滞后 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在当前宏观经济挑战下，资产质量、资产负债表质量和人员质量很重要，这些因素将有助于长期表现优于同行 [5][6] - 公司将继续推进ESG目标，已首次获得GRESB的A披露，在披露比较组中排名第一，在同行比较组中获得四星GRESB排名第二 [13] - 办公室业务方面，公司扩大了在特定市场和建筑对医疗办公室用户的准入，以应对市场紧张状况，获取长期租约和溢价租金 [21] - 公司继续对办公室物业进行战略投资，包括多个项目的翻新和设施升级，以在当前市场逆风下获取更多净吸纳量和溢价租金 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场波动和经济不确定性可能至少持续几个季度，货币政策缺乏明确的纠正方案，但公司认为自身资产质量等因素将有助于长期表现 [5] - 尽管面临经济和资本市场挑战，但公司基本面和资产质量支持长期乐观前景，2023年租赁到期量少，租户信用多元化，债务到期安排合理 [9] - 公司预计2022年FFO每股将达到自IPO以来的最高水平，高于2019年疫情前水平，未来仍有增长机会，特别是新开发项目的租赁和Waikiki海滩漫步零售及Embassy Suites的反弹 [7] - 多户住宅业务预计第四季度租金增长将放缓，因进入季节性淡季 [12] - 零售业务有大量交易正在进行，对第四季度达成交易持乐观态度 [12] 其他重要信息 - 董事会已批准第四季度每股0.32美元的股息，将于12月22日支付给12月8日登记在册的股东 [8] - La Jolla Commons III和One Beach项目按计划进行，目前暂无具体租赁进展消息 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否提供各业务线同店全年最新预测？ - 2022年办公室预计为8.8%，零售预计为2.3%（不考虑2021年阿拉莫房地产税退款），多户住宅预计约11%，混合用途预计约56%，具体第四季度数据将在下次电话会议公布 [28] 问题: Hassalo 10月的租赁势头（租金水平和优惠）是否持续？ - 10月业务有点放缓，但相关指标仍在 [30] 问题: 酒店进入第四季度的入住率、房价情况及预期？ - 入住率和房价保持稳定，主要取决于日本游客情况，10月正常，11月通常是淡季可能会有回落，但对Waikiki海滩漫步酒店仍持积极态度，今年前三个季度达到疫情前的99%，关注第四季度趋势是否延续 [32] 问题: 明年5月到期的1.5亿美元定期贷款B和C的再融资想法？ - 公司会进行再融资，可能会增加一些金额，期限可能为两年加一年期权，目的是度过可能的衰退，为衰退后做准备 [34] 问题: 与现有2.65%的利率相比，现在去市场再融资的利率或定价变化预期？ - 利率肯定会更高，目前还在定价中，暂无具体数字 [36]