员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有208名员工[28] - 截至2021年12月31日，员工中女性占比48%，男性占比52%[28] - 截至2021年12月31日，员工中族裔多元化比例为52%[28] 管理团队经验 - 公司董事长兼首席执行官以及首席财务官均有超30年商业房地产经验[26] - 公司其他高级管理人员均有超20年商业房地产经验[26] 业务目标 - 公司主要业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值[27] 市场与物业分布 - 公司核心市场包括南加州、北加州、俄勒冈州、华盛顿州和夏威夷[24] - 公司物业位于加利福尼亚州圣地亚哥、旧金山、俄勒冈州波特兰、华盛顿州贝尔维尤、德克萨斯州圣安东尼奥和夏威夷瓦胡岛[24] 投资风险 - 公司投资证券面临多种风险，如物业组合依赖区域经济、有大量债务等[19] 竞争优势 - 公司认为自身竞争优势包括拥有优质物业组合、经验丰富的管理团队等[24] REIT资格与分配要求 - 公司自2011年12月31日起符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益）[30] 污染修复 - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染修复，预计费用约350万美元，由前业主存入托管账户的资金支付[34] 办公业务客户收入占比 - 谷歌有限责任公司在2021年、2020年和2019年分别占办公业务总收入的13.6%、14.1%和10.4%[40] - LPL控股公司在2021年、2020年和2019年分别占办公业务总收入的14.4%、15.3%和9.2%[40] 固定利率债务情况 - 2021年12月31日，公司有14.11亿美元固定利率债务未偿还，估计公允价值为14.49亿美元[334] - 若2021年12月31日利率提高1.0%，固定利率债务公允价值将减少约6550万美元；若利率降低1.0%，则增加约8860万美元[334] 可变利率债务情况 - 2021年12月31日，公司有2.5亿美元可变利率债务未偿还[335] - 若市场利率提高1.0%，公司年度利息费用将增加约100万美元；若市场利率降低1.0%，年度利息费用将减少约100万美元[335] 业务板块 - 公司运营四个业务板块：办公、零售、多户住宅和混合用途[38] 海外业务情况 - 公司不从事任何海外业务，也没有来自海外的收入[41]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度FFO每股0.54美元，较第三季度下降约5.3%；净收入归属于普通股股东每股0.14美元 [17] - 2021年同店现金NOI整体强劲，第四季度同比增长20%；若剔除混合用途部门，同店现金NOI约增长11.6% [18] - 第四季度末流动性约5.39亿美元，包括约1.39亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下 [19] - 2022年FFO每股指导范围为2.09 - 2.17美元，中点为2.13美元，较2021年实际的2美元增长约6.5% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度末，扣除仍在重建的One Beach后，办公室投资组合出租率为93%，2022年到期率为8.5% [25] - 第四季度执行18份租约，总计约13万可出租平方英尺，其中可比新租约租金现金和直线基础分别增长32%和45%，可比续约租约租金现金和直线基础分别增长6%和10% [25] 零售业务 - 2022年同店零售现金NOI预计下降约5%或每股0.05美元FFO [21] 多户住宅业务 - 多户住宅出租率从2020年的86%提高到2021年的96% [12] - 2022年同店多户住宅现金NOI预计增长约5%或每股0.02美元FFO [21] 混合用途业务 - 2022年同店混合用途现金NOI预计增长约15%或每股0.03美元FFO，其中怀基基海滩步行街零售贡献约每股0.01美元FFO，怀基基大使馆套房贡献约每股0.02美元FFO [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 消费者价格指数经历了30年来最大涨幅，约7% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对长期增长持乐观态度，认为其优质不可替代的物业、资产类别多样性、强大的资产负债表、充足的流动性、优秀的管理团队和高效的运营平台将使其能够为股东实现盈利和净资产价值的增值 [5] - 公司认为其投资组合是有效的通胀对冲工具，能够通过提高租金、受益于市场需求和供应状况以及物业重置成本上升来抵御通胀影响 [7] - 公司继续在目标市场和不同资产类别中评估收购机会，同时关注资本成本 [14] - 公司将继续推进ESG倡议，注重环境保护和多元化包容文化对业务的积极影响 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年及以后的增长持乐观态度，认为公司的财务状况和投资组合将支持其发展 [5][8] - 尽管面临供应链短缺、供应商人员配备挑战和政府延误等问题，但La Jolla Commons III和One Beach的开发活动仍按计划进行 [9] - 管理层认为旅游业和日本游客的回归对公司混合用途业务的表现至关重要，预计2022年第三季度可能会有显著改善 [24][38] 其他重要信息 - 董事会批准了第四季度每股0.32美元的季度股息，较之前的股息增加0.02美元或约7% [8] - 公司在2021年完成了5亿美元的首次公开发行债券，超额认购超过4倍 [11] - 公司收购了华盛顿贝尔维尤的两个办公项目，总面积约44万平方英尺，总成本约2.1亿美元 [11] - 公司在2021年租赁了约25.5万平方英尺的办公空间和约41万平方英尺的零售空间 [12] - 公司维持了美国三大主要信用评级机构的投资级信用评级 [12] - 公司员工的COVID - 19疫苗接种率达到99% [12] - 公司自疫情爆发以来连续六个季度提高收款百分比，第四季度超过98%，包括收取了第四季度到期递延租金的96%以上 [12] - 公司在2021年连续第三年提高了GRESB评分，与同行平均水平一致且高于GRESB平均水平 [13] - 公司在2021年将总股息提高了16% [13] - 公司在今年初完成了修订和重述的信贷安排，增加了借款能力，延长了循环信贷和定期贷款的到期日，并将借款过渡到SOFR [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 董事长个人购买股票而非公司回购，且提高股息而非回购股票的原因 - 公司规模相对较小，强调扩大资产规模和收入，以分摊上市成本，因此董事长个人购买股票，而公司更注重通过增加资产实现增长 [29] 问题2: 降低净债务与EBITDA比率的时间表 - 无法确定具体时间，主要取决于EBITDA的恢复情况，特别是怀基基海滩步行街和日本游客的回归将推动EBITDA增长，从而降低该比率 [30] 问题3: 各资产类别定价能力对比及能否抵消近期成本上升和通胀 - 零售正在重新定价，住宅表现强劲，办公室因位于增长区域且改善了配套设施，有望为公司增长做出重要贡献；办公室新租约现金和GAAP基础租金涨幅分别为17% - 18%和26% - 27%，零售新租约现金基础下降6%，GAAP基础上升5.2% [34][35] 问题4: 混合用途业务的预订情况、RevPAR增长预测及不确定性 - 由于Omicron影响，预订仍较慢，预计3月春假会有所回升；难以预测业务恢复情况，取决于病毒发展、日本游客回归和夏威夷州政府政策；第四季度怀基基大使馆套房12月入住率86%，平均每日房价升至350美元，RevPAR升至315美元 [37][38][39] 问题5: 零售业务2022年同店NOI下降5%的原因及前期收款影响 - 第四季度应收账款变化减少约60万美元，2022年指导中无前期收款相关内容，每次租约修改都会尽力收回欠款并在当期收取 [40][41] 问题6: 拉霍亚塔的租赁或预租赁情况及办公室投资组合2022年末到期租约情况 - 拉霍亚塔3有活动但暂无报告，市场强劲，有大量用户寻求长期租赁；已与Autodesk就二楼续约达成协议，预计未来一两周收到VMware的RFP以进行讨论 [43] 问题7: 办公室租户改善和租赁佣金增加的原因及2022年趋势 - 投资增加但NOI增长和租赁速度加快足以弥补成本；新租约加权平均租户改善成本为每平方英尺50美元，租户也有较大共同投资 [47][48] 问题8: 办公室所在市场与报纸报道的对比 - 公司资产所在市场表现良好，即使市场环境不稳定，优质资产仍能吸引租户；管理团队注重客户服务，对续约和新租赁都有积极影响 [49] 问题9: 德尔蒙特中心入住率较低的原因 - 梅西百货放弃家具店和Forever 21撤店导致空置，且该地区人口密度不足限制了其发展 [52] 问题10: 混合用途资产恢复到疫情前NOI的时间 - 难以预测，美国游客有旅游需求，但不确定何时开放；希望第三季度有显著改善，但取决于疫情情况 [57][58] 问题11: 公司目前收购资产的意愿、关注的资产类型和估值考虑 - 内部对收购有争议，资金成本相对通胀较低，但资产价格较高，需寻找低于重置成本且能增值的资产；对各资产类型无偏好，取决于机会和能否提升股东价值 [61][64] 问题12: 第四季度租赁活动增加使已签约但未开业租金翻倍，预计2022年上线情况及交付空间是否按时 - 公司在时间安排上表现良好，虽有许可和材料延迟问题，但通过内部团队协作和灵活安排满足租户需求 [67][68] 问题13: 公司扩大规模以最大化G&A成本的最佳途径 - 目前股价情况下，发行股票扩大规模不可行；寻找合作伙伴也有难度，因此选择缓慢而稳定的增长方式 [71] 问题14: 能否提供不同资产类型在市场上的资本化率具体数据 - 公司计划在第三季度初发布NAV，但需董事会批准；目前市场上公寓、办公室和零售的资本化率与公司资产价值存在较大差距 [75][76] 问题15: 资产负债表上约1.4亿美元现金是否用于2022年开发支出及资本来源和用途 - 理论上现金用于完成拉霍亚广场和One Beach的装修；One Beach预计2022年第三季度完成，2023年7月或第三季度有收入；拉霍亚广场III预计2023年第二季度末完成，2024年初有收入 [77]

公司基本信息 - 公司是马里兰州公司，2010年7月16日成立，2011年1月19日首次公开募股后开始运营[48] - 公司合并财务报表包括公司、运营合伙企业及其子公司的账户，运营合伙企业为可变利益实体[52] 财务数据关键指标变化 - 资产负债相关 - 截至2021年9月30日，公司总资产为30.5107亿美元，较2020年12月31日的28.17309亿美元增长8.3%[17] - 截至2021年9月30日，公司总负债为18.32379亿美元，较2020年12月31日的15.63903亿美元增长17.2%[17] - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为171,923千美元，受限现金为1,716千美元，总计173,639千美元；2020年同期分别为155,327千美元、1,231千美元和156,558千美元[31] - 截至2021年9月30日，公司总资产为3,051,070千美元，2020年12月31日为2,817,309千美元[33] - 2021年9月30日和2020年12月31日，坏账准备分别约为620万美元和1000万美元[59] - 2021年9月30日和2020年12月31日，已收购租赁无形资产净值分别为3166.3万美元和2632.8万美元[70] - 2021年9月30日和2020年12月31日，递延补偿负债公允价值分别为235万美元和205.9万美元[75] - 2021年9月30日和2020年12月31日，利率互换负债公允价值分别为287.4万美元和453.1万美元[75] - 截至2021年9月30日，其他资产总计108,684,000美元，较2020年12月31日的106,112,000美元有所增加[82] - 截至2021年9月30日，其他负债和递延信贷总计86,805,000美元，较2020年12月31日的91,300,000美元有所减少[83] - 截至2021年9月30日，净房地产和有担保应付票据余额为26.80957亿美元，2020年12月31日为24.92734亿美元[163] 财务数据关键指标变化 - 收入利润相关 - 2021年前三季度，公司总营收为2.74081亿美元，较2020年同期的2.63226亿美元增长4.1%[19] - 2021年前三季度，公司总运营费用为1.99927亿美元，较2020年同期的1.9106亿美元增长4.6%[19] - 2021年前三季度，公司运营收入为7415.4万美元，较2020年同期的7216.6万美元增长2.8%[19] - 2021年前三季度，公司净收入为2611.5万美元，较2020年同期的3180万美元下降17.9%[19] - 2021年前三季度，归属于公司股东的净收入为2023.9万美元，较2020年同期的2476.2万美元下降18.3%[19] - 2021年前三季度，基本每股收益为0.34美元，较2020年同期的0.41美元下降17.1%[19] - 2021年前三季度，摊薄每股收益为0.34美元，较2020年同期的0.41美元下降17.1%[19] - 2021年前三季度，每股普通股股息为0.86美元，较2020年同期的0.75美元增长14.7%[19] - 2021年前九个月净收入为26115000美元，2020年同期为31800000美元[30] - 2021年第二季度净收入为10186000美元，第三季度为12895000美元[24] - 2021年前三季度，公司总营收为274,081千美元，2020年同期为263,226千美元[35] - 2021年前三季度，公司总运营费用为199,927千美元，2020年同期为191,060千美元[35] - 2021年前三季度，公司运营收入为74,154千美元，2020年同期为72,166千美元[35] - 2021年前三季度，公司净收入为26,115千美元，2020年同期为31,800千美元[35] - 2021年前三季度，归属于公司的净收入为25,698千美元，2020年同期为31,540千美元[35] - 2021年前三季度，基本每股收益为0.34美元，2020年同期为0.41美元[35] - 2021年前三季度，摊薄每股收益为0.34美元，2020年同期为0.41美元[35] - 2021年前三季度，每股分红为0.86美元，2020年同期为0.75美元[35] - 2021年前九个月净收入为$26,115（千），2020年同期为$31,800（千）[45] - 2021年总利息成本为45,618美元，2020年为40,892美元；2021年利息费用为43,589美元，2020年为40,105美元[55] - 2021年9月30日止九个月，受限股票奖励活动中，年初未归属491957个，授予5184个，归属6008个，没收9411个，期末未归属481722个[116] - 2021年和2020年9月30日止三个月，公司分别确认150万美元和130万美元非现金补偿费用；九个月分别确认450万美元和380万美元，2021年9月30日未确认补偿费用为420万美元[116][117] - 2021年和2020年9月30日止三个月，加权平均未归属股份分别为481966股和346434股；九个月分别为485897股和345613股[118] - 2021年基本每股收益为0.17美元，2020年为0.08美元；2021年摊薄每股收益为0.17美元，2020年为0.08美元[120] - 2021年前三季度所得税费用为0.5百万美元，2020年前三季度为0.1百万美元[122] - 2021年净收入为12895美元，2020年为6490美元；2021年归属于普通股股东的基本净收入为10041美元，2020年为5038美元[120] - 加权平均流通在外普通股股数（基本）2021年为59990343股，2020年为59825174股；加权平均流通在外普通股股数（摊薄）2021年为76171880股，2020年为76118032股[120] - 2021年前九个月，零售行业租户占总收入的25.3%，办公行业租户占49.8%[128] - 2021年三季度和前九个月的总租赁（收入）成本分别为8.6万美元和21.8万美元，加权平均剩余租赁期限为9.8年，加权平均折现率为3.19%[140] - 2021年前九个月用于租赁负债计量的现金支付为199.6万美元，2020年为255.7万美元[141] - 2021年三季度和前九个月的总租赁收入分别为9380.4万美元和2.62573亿美元，2020年分别为8075.9万美元和2.52059亿美元[146] - 2021年三季度和前九个月的总租赁费用分别为2346.6万美元和6191.6万美元，2020年分别为1920.8万美元和5875.7万美元[147] - 2021年三季度和前九个月的其他（费用）收入净额分别为 - 5.2万美元和 - 17.9万美元，2020年分别为 - 53.1万美元和 - 26.1万美元[149] - 2021年和2020年前九个月与AAI的租赁确认租金收入分别为20万美元和10万美元[151] - 2021年和2020年前九个月使用AAIA飞机服务的费用分别约为20万美元和0美元[152] - 2021年和2020年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用均为80万美元[153] - 2021年前三季度各业务板块总利润为1.80555亿美元，2020年同期为1.72972亿美元[159] - 2021年前三季度净收入为2611.5万美元，2020年同期为3180万美元[160] - 2021年前三季度归属于美国资产信托公司股东的净收入为2023.9万美元，2020年同期为2476.2万美元[160] - 2021年前三季度各业务板块资本支出为5879.7万美元，2020年同期为5357.4万美元[164] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司租金收入分别为9380.4万美元和8075.9万美元，增长1304.5万美元，增幅16%；其他物业收入分别为448.2万美元和361.5万美元，增长86.7万美元，增幅24%[200] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司净收入分别为1289.5万美元和649万美元，增长640.5万美元，增幅99%；归属于美国资产信托公司股东的净收入分别为1004.1万美元和503.8万美元，增长500.3万美元，增幅99%[200] - 2021年第三季度零售其他物业收入减少40万美元，主要因2020年卡梅尔乡村广场和德尔蒙特中心收到的租赁终止费减少[211] - 2021年第三季度多户住宅其他物业收入增加10万美元，主要因哈萨洛八号住宅停车库收入、洛马帕利塞德斯电表和洗衣收入以及太平洋岭公寓和哈萨洛八号住宅信用检查费增加[211] - 2021年第三季度混合用途其他物业收入增加130万美元，主要因酒店部分客房租金收入和消费税增加以及零售部分停车库收入增加[211] - 2021年第三季度物业总费用增加240万美元，增幅8%，达到3310万美元，2020年同期为3070万美元[212] 财务数据关键指标变化 - 现金流相关 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为129632000美元，2020年同期为109149000美元[30] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为263345000美元，2020年同期为53574000美元[30] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为168303000美元，2020年同期使用8468000美元[30] - 2021年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为173639000美元，2020年同期为156558000美元[30] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为$129,632（千），2020年同期为$109,149（千）[45] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为$(263,345)（千），2020年同期为$(53,574)（千）[45] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为$168,303（千），2020年同期为$(8,468)（千）[45] - 2021年前九个月现金及现金等价物净增加$34,590（千），2020年同期为$47,107（千）[45] 财务数据关键指标变化 - 股权及股份相关 - 2021年6月30日普通股数量为60474866股，9月30日为60472065股[24] - 2021年6月30日累计其他综合收益（损失）为 - 199955美元，9月30日为 - 207910美元[24] - 2021年6月30日非控股权益 - 运营合伙企业的有限合伙人权益为 - 24238美元，9月30日为 - 26348美元[24] - 2020年3月31日有限合伙人资本余额为16,390,548单位，金额为$(23,886)；普通合伙人资本余额为60,068,228单位，金额为$1,303,639；累计其他综合收益（损失）为$1,268；总资本为$1,281,021[41] - 截至2021年9月30日，运营合伙企业的非控股权益包括16181537个普通单位，占所有权权益约21.2%[104] - 公司的ATM股权计划可出售最高2.5亿美元普通股，截至2021年9月30日，在向美国证券交易委员会提交更新的招股说明书补充文件后，有能力额外发行1.326亿美元普通股[110][111] - 2021年前三季度，公司普通股和非控股普通单位的股息分别为每股/单位0.28美元、0.28美元和0.30美元[113] 财务数据关键指标变化 - 债务相关 - 截至2021年9月30日，有担保应付票据账面值为110,955美元，公允价值为113,955美元；无担保定期贷款账面值为249,549美元，公允价值为250,000美元；无担保优先担保票据账面值为797,850美元，公允价值为832,820美元；优先无担保票据账面值为490,373美元，公允价值为514,500美元；无担保信贷额度账面值为0美元，公允价值为0美元[77

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.17美元，实际FFO在第三季度每股基础上较2021年第二季度增长约11.4% [16] - 截至2021年9月30日的3个月，公司总营收较2021年第二季度增加约650万美元，约增长7%，其中约43%来自2个新的办公物业收购 [19] - 同店现金NOI同比增长14%，办公物业在疫情前后表现稳定，零售物业显示出强劲复苏迹象，多户住宅物业同比持平，较2021年第二季度仍高出约5% [19] - 第三季度末，公司流动性约为5.22亿美元，其中现金及现金等价物约1.72亿美元，信贷额度可用约3.5亿美元，净债务与EBITDA比率为6.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [21] - 公司提供2021年FFO每股指引为1.91 - 1.93美元，中点为1.92美元，预计2021年第四季度为每股约0.46美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第三季度办公物业组合增加约44万平方英尺，增长近13%，新收购资产入驻时约92%已出租，约20%租约将在2022年到期 [24] - 第三季度末，One Beach办公物业约93%已出租，2021年底前到期1.5%，2022年到期约9%，参观和意向活动显著增加 [24] - 第二和第三季度，执行了5.7万平方英尺的可比新租约和续租约，现金和直线租金分别较之前租金增长9.2%和14.5% [24] - 2021年续约新起租率预计比结束率高约17%，超一半2021年到期空间起租率比结束率高近28%，2022年续约新起租率预计比结束率高约18% [25] 零售物业 - 过去几个季度零售租赁环境改善，与多家新零售商签订新协议，包括哥伦比亚运动服装、威廉姆斯 - 索诺玛等，还有诺德斯特龙、宠物商店等续约 [13] - 7月零售租金回收率为93%，10月升至96% [38] 多户住宅物业 - 季度末，波特兰Hassalo出租率96%，圣地亚哥多户住宅组合出租率98%，圣地亚哥所有主租赁单元在8月初被消化 [14] - 季度内多户住宅入住率上升9%至97%，但平均租金同比仍下降 [58] 混合用途物业 - 7月混合用途物业租金回收率为85%，10月降至72% [38] - 威基基Embassy Suites酒店因德尔塔变种影响，8 - 9月预订取消量大，预计第三季度业绩更高，11月1日起将欢迎所有必要和非必要旅行 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本目前超65%人口已完全接种疫苗，预计11月达80%，9月30日所有紧急措施解除，预计11月起日本游客将开始慢慢重返夏威夷群岛 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续提升社区购物中心，注重办公项目现代化设施，融入可持续性、健康和 wellness元素，以吸引优质租户 [11][12] - 公司计划在2022年2月公布2021年年终业绩时，提交2022年全年指引，未来将在第四季度财报电话会议上发布指引 [23] - 公司在寻找有吸引力和增值的收购机会，但会平衡流动性和收购需求，净债务与EBITDA目标保持在5.5倍或以下 [21][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司从疫情影响中显著反弹，对2022年及以后的增长持乐观态度，认为其物业组合具有抗经济衰退能力，可能受益于长期通胀 [7][8] - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善 [31] - 2022年是关键一年，有信心2023年将有好消息，目前建筑成本通胀显著，但公司提前锁定部分项目成本 [48][50] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.30美元的季度股息，将于12月23日支付给12月9日登记在册的股东 [10] - 公司将La Jolla Commons III开发为11层、约21万平方英尺的A级办公塔楼，预计2023年第二或第三季度交付；One Beach Street开发项目预计2022年第二或第三季度交付 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅投资组合是否在正轨上，近期是否会回调 - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善，公司对此持乐观态度 [30][31] 问题2: One Beach Street租赁率从15%降至0的原因及租赁环境情况 - 这是一次战略租赁终止，因施工活动对现有租户干扰大，双方达成终止协议，这加速了施工并降低成本，整栋楼比部分空间加其他租户更受欢迎 [32][33][36] 问题3: 租金回收率变化的驱动因素，特别是零售从7月的93%升至10月的96%，混合用途从7月的85%降至10月的72% - 零售市场回暖，学校开学人们消费增加，多数租户正常支付租金；办公物业稳定，零售在复苏，多户住宅呈上升趋势，混合用途物业中Embassy Suites酒店第三季度是旺季，公司管理目标是全年入住率88%，并根据需求和季节调整价格 [38][39][43] 问题4: 2022年NOI预期变化及多户住宅和零售恢复到疫情前NOI的看法 - 2022年是关键一年，有信心2023年有好消息；公司仍在按计划推进，第三季度有调整但更多是时间问题，预计在第四季度财报电话会议上发布2022年指引 [47][48][49] 问题5: 建筑成本通胀对开发项目的影响及量化情况 - 公司去年在疫情高峰期锁定了今年大部分项目成本，目前建筑成本通胀显著，One Beach和La Jolla Commons III项目成本较购买时上涨超15% [51][52][53] 问题6: 进一步收购的展望、意愿及市场情况 - 公司内部对此有争议，董事长希望收购资产以应对通胀，首席财务官注重保持流动性，公司会寻找有吸引力和增值的收购机会 [54][55] 问题7: 多户住宅租赁策略，是否专注于恢复入住率，能否提高租金及定价能力 - 去年租金增长受政府监管限制，目前限制逐渐解除，政府补贴可能结束；圣地亚哥租赁和住房市场紧张，公司有机会提高租金，且正在对项目进行投资升级；公司策略是提高入住率和租金，圣地亚哥多户住宅组合租金高于当地市场，损失租金较低，波特兰也类似 [58][60][61] 问题8: 资产负债表上7000万美元现金是否用于开发计划，目前资产负债表的收购能力 - 公司有足够现金完成建设，希望收购增值资产，但会考虑流动性对证券估值的影响，平衡两者因素做决策 [63][64][65] 问题9: 第三季度净债务与EBITDA比率较第二季度略有上升，何时能达到5.5倍目标 - 公司将在2022年指引中提供更多信息，目前比率可能会略有上升然后下降，预计One Beach 2022年完工，2023年有收入，La Jolla Commons III 2023年完工，2024年有收入，公司运营模式中会达到5.5%目标 [66][67][68] 问题10: 第四季度G&A和利息费用增加导致FFO下降的驱动因素 - 受疫情影响，第四季度G&A成本预计增加，人员替换成本高；利率上升，包括信贷额度成本增加，公司会尽力控制成本 [70][71]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为30.45531亿美元，较2020年12月31日的28.17309亿美元增长7.25%[17] - 截至2021年6月30日，公司总负债为18.18385亿美元，较2020年12月31日的15.63903亿美元增长16.27%[17] - 2021年第二季度，公司总营收为9180.9万美元，较2020年同期的8210.9万美元增长11.81%[20] - 2021年上半年，公司总营收为1.75795亿美元，较2020年同期的1.78852亿美元下降1.71%[20] - 2021年第二季度，公司净利润为1148.7万美元，较2020年同期的982.6万美元增长16.9%[20] - 2021年上半年，公司净利润为1322万美元，较2020年同期的2531万美元下降47.77%[20] - 2021年第二季度，公司基本每股收益为0.15美元，较2020年同期的0.13美元增长15.38%[20] - 2021年上半年，公司基本每股收益为0.17美元，较2020年同期的0.33美元下降48.48%[20] - 2021年第二季度，公司宣布普通股每股股息为0.28美元，较2020年同期的0.20美元增长40%[20] - 2021年上半年，公司宣布普通股每股股息为0.56美元，较2020年同期的0.50美元增长12%[20] - 2021年上半年净收入为1.322亿美元，2020年同期为2.531亿美元[30] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为7.6726亿美元，2020年同期为6.9122亿美元[30] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为3.7091亿美元，2020年同期为3.9133亿美元[30] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为19.1298亿美元，2020年同期为1.0648亿美元[30] - 2021年6月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为3.69982亿美元，2020年同期为1.50088亿美元[30] - 2021年6月30日房地产净值为24.8606亿美元，2020年12月31日为24.92734亿美元[32] - 2021年6月30日总资产为30.45531亿美元，2020年12月31日为28.17309亿美元[32] - 2021年6月30日总负债为18.18385亿美元，2020年12月31日为15.63903亿美元[32] - 2021年6月30日总资本为12.27146亿美元，2020年12月31日为12.53406亿美元[32] - 2021年Q2总营收91,809美元，2020年同期为82,109美元，同比增长11.81%[35] - 2021年上半年总营收175,795美元，2020年同期为178,852美元，同比下降1.71%[35] - 2021年Q2净收入11,487美元，2020年同期为9,826美元，同比增长16.90%[35] - 2021年上半年净收入13,220美元，2020年同期为25,310美元，同比下降47.77%[35] - 2021年Q2基本每股收益0.15美元，2020年同期为0.13美元，同比增长15.38%[35] - 2021年上半年基本每股收益0.17美元，2020年同期为0.33美元，同比下降48.48%[35] - 2021年Q2摊薄每股收益0.15美元，2020年同期为0.13美元，同比增长15.38%[35] - 2021年上半年摊薄每股收益0.17美元，2020年同期为0.33美元，同比下降48.48%[35] - 2021年Q2每单位分配0.28美元，2020年同期为0.20美元，同比增长40%[35] - 2021年上半年每单位分配0.56美元，2020年同期为0.50美元，同比增长12%[35] - 2021年上半年净收入为13,220美元，2020年同期为25,310美元[44] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为76,726美元，2020年同期为69,122美元[44] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为37,091美元，2020年同期为39,133美元[44] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为191,298美元，2020年同期为10,648美元[44] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加230,933美元，2020年同期为40,637美元[44] - 2021年上半年末现金、现金等价物及受限现金为369,982美元，2020年同期为150,088美元[44] - 2021年上半年总利息成本为30,092美元，2020年同期为27,327美元[55] - 2021年6月30日和2020年12月31日坏账准备分别约为830万美元和1000万美元[59] - 2021年上半年各业务板块总利润为1.15379亿美元，2020年同期为1.19297亿美元[162] - 2021年上半年净收入为1.322亿美元，2020年同期为2.531亿美元[163] - 2021年6月30日各业务板块净房地产及有担保应付票据余额总计24.8606亿美元，2020年12月31日为24.92734亿美元[166] - 2021年上半年各业务板块资本支出总计3705.4万美元，2020年同期为3913.3万美元[167] 公司股权及股份相关情况 - 2021年6月30日受限股票发行数量为5184股，没收数量为2604股[25] - 截至2021年6月30日，运营合伙企业非控股权益包括16,181,537个普通单位，占所有权权益约21.2%[106] - 2021年上半年，无普通单位转换为公司普通股[107] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包含486,035和345,241个未归属的运营合伙企业单位加权平均数；六个月分别不包含487,895和345,199个[109] - 公司ATM股权计划最高可发售总发行价达2.5亿美元的普通股，截至2021年6月30日，更新招股说明书补充文件后还可额外发行价值1.326亿美元的普通股[112][113] - 2021年第一和第二季度，公司普通股和非控股普通股单位股息均为每股/单位0.28美元，支付日期分别为3月25日和6月24日[115] - 2021年上半年，受限股票奖励方面，1月1日未归属数量为491,957个，授予5,184个，归属(6,008)个，没收(6,610)个，6月30日未归属数量为484,523个[118] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司非现金补偿费用分别为150万美元和130万美元；六个月分别为300万美元和250万美元；2021年6月30日未确认补偿费用为560万美元[118] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，基本每股收益分别为0.15美元和0.13美元；六个月分别为0.17美元和0.33美元；摊薄每股收益数据相同[122] 公司税务相关情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并资产负债表中递延所得税负债均为60万美元[124] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，公司记录所得税收益分别为20万美元和30万美元；2020年分别记录所得税费用10万美元和所得税收益10万美元[124] 公司协议及费用相关情况 - 公司与Outrigger就威基基海滩步行街零售部分管理协议，每月支付管理费为零售净收入的3.0%；酒店部分每月支付管理费为酒店毛运营利润的6.0%以及酒店毛收入的3.0%，但每年管理费不超酒店该财年毛收入的3.5%[127] - 若零售管理协议在特定情况下终止，公司需支付等于终止日前两个月管理费之和的终止费；酒店管理协议特定情况下终止，需按不同年限支付相应倍数前12个月管理费的取消费[127] - 酒店特许经营协议规定，2021年12月前每月特许权使用费为酒店客房总收入的4.0%，之后为5.0%，每月项目费为酒店客房总收入的4.0%；若协议终止，公司可能需支付高达450万美元的终止费[129] 公司租户及租赁相关情况 - 截至2021年6月30日的六个月，零售行业租户占总收入的25.5%，办公行业租户占总收入的50.6%[130] - 截至2021年6月30日，办公室、零售和混合用途物业非可撤销经营租赁的未来最低租金总计13.0916亿美元（单位：千美元）[136][137] - 截至2021年6月30日，经营租赁的加权平均剩余租赁期限为10.0年，加权平均折现率为3.19%[143] - 2021年上半年，经营租赁现金支付金额为173万美元（单位：千美元），2020年为169.2万美元（单位：千美元）[144] - 2021年第二季度租赁租金收入为8763.9万美元（单位：千美元），2020年同期为7923万美元（单位：千美元）；2021年上半年租赁租金收入为1.68769亿美元（单位：千美元），2020年同期为1.713亿美元（单位：千美元）[149] - 2021年第二季度租赁费用为2020.4万美元（单位：千美元），2020年同期为1698.1万美元（单位：千美元）；2021年上半年租赁费用为3845万美元（单位：千美元），2020年同期为3954.9万美元（单位：千美元）[150] - 办公室和零售物业及混合用途物业零售部分的租赁期限一般为3 - 10年，公寓租赁期限一般为7 - 15个月，酒店房间按日出租[132] - 办公室和零售物业及混合用途物业零售部分的租赁协议可能包含3 - 10年的续租选择权，一般可在租赁到期前6 - 12个月行使[135] - 公司在One Market的Landmark处租赁的建筑租赁期至2026年6月30日，有选择权可延长至2031年[138] 公司各业务板块收入及运营情况 - 2021年上半年与AAI的租赁协议确认租金收入10万美元，2020年同期为10万美元[154] - 2021年上半年使用AAIA飞机服务费用为10万美元，2020年同期为0美元[155] - 2021年和2020年上半年WBW CHP LLC运营费用报销均为50万美元[156] - 公司运营四个业务板块，分别为零售、办公、多户住宅和混合用途房地产[157] - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括12个零售购物中心、9个办公物业、1个含369间全套房酒店和零售购物中心的混合用途物业以及6个多户住宅物业，公司拥有运营合伙企业78.8%的股份[175] - 2021年上半年，零售同店净营业收入较2020年同期下降约12.8%，办公同店净营业收入增长2.0%，办公再开发同店净营业收入增长1.6%[181] - 2021年第二季度，公司已收取约99%的办公租金、92%的零售租金（包括威基基海滩步行街的零售部分）和94%的多户住宅租金，还收取了约80万美元（占应还款的94%）的递延租金还款[186] - 2021年3月和6月，怀基基中心重新归类为同店物业，海滩街一号重新归类为非同店物业，威基基海滩步行街零售和大使馆套房酒店归类为非同店物业[180][181] - 2021年和2020年的同店物业数量分别为26个和24个，非同店物业数量分别为2个和4个，再开发同店物业数量分别为27个和26个，总开发物业数量均为3个[182] - 2021年第二季度，公司签署14份办公租赁协议，总面积47,684平方英尺，现金和GAAP基础平均租金涨幅分别为9.3%和14.7%[190] - 2021年第二季度，公司签署30份零售租赁协议，总面积123,835平方英尺，现金和GAAP基础平均租金降幅分别为20.3%和15.7%[191] - 2021年和2020年第二季度，公司开发和再开发活动相关的外部和内部成本资本化金额分别为1590万美元和140万美元[196] - 2021年和2020年上半年，公司开发和再开发活动相关的外部和内部成本资本化金额分别为1980万美元和270万美元[196] - 2021年和2020年第二季度，公司其他物业改善相关的外部和内部成本资本化金额分别为1350万美元和1250万美元[196] - 2021年和2020年上半年，公司其他物业改善相关的外部和内部成本资本化金额分别为2290万美元和3330万美元[196] - 2021年和2020年第二季度，公司开发活动相关的利息成本资本化金额分别为70万美元和30万美元[197] - 2021年和2020年上半年，公司开发活动相关

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度FFO每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润每股0.15美元 [15] - 董事会批准第三季度每股股息0.30美元，较第二季度增加0.02美元，即7% [8] - 截至6月30日的三个月，总营收较第一季度增加约780万美元，约9.3%；营业收入增加约630万美元，约31% [18] - 同店现金NOI同比增长23% [19] - 第二季度末，流动性约7.18亿美元，包括3.68亿美元现金及现金等价物和3.5亿美元信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.0倍；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 第二季度收款率超96%，约85万美元递延租金已收回约94% [11] - 约一半超25万平方英尺空置零售空间处于租赁谈判或意向书阶段 [12] - 多数零售商续租租金持平或略有上涨 [13] 酒店业务 - 第二季度入住率67%，6月达约83%；日均房价第二季度274美元，6月约316美元；每间可售房收入第二季度184美元，6月约262美元 [16] 多户住宅业务 - Hassalo新管理团队到位后，目前出租率99%，自2020年12月以来要价租金上涨近20% [13] - 波特兰多户住宅因驱逐保护措施收款有挑战；圣地亚哥多户住宅目前出租率97%，约90%到期主租赁单元已出租，自2020年12月以来要价租金上涨近10% [13] 办公业务 - 第二季度末，除One Beach外，办公组合出租率约93%，2021年底前到期不足1% [25] - 旧金山和波特兰办公组合出租率分别稳定在100%和97%；贝尔维尤市中心出租率93%；圣地亚哥出租率91% [26] - 第二季度13份可比新租约和续租约，总面积约5万平方英尺，现金租金上涨超9%，直线租金上涨近15% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本批发市占率疫情前约35% - 40%，目前日本仅9%完全接种疫苗，预计11月完成接种并在30天内发放疫苗护照 [17] - 美国西部和加拿大的需求预计将使酒店保持入住率并推动复苏 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注从疫情影响中反弹，提升现有物业、收购增值物业、留住和新增客户、推进开发项目、增加股东收益和净资产价值 [7] - 收购贝尔维尤的Eastgate Office Park，预计对2021年剩余时间FFO增值约0.05美元，2022年全年增值0.10美元 [21][23] - 办公室业务战略是布局有活力的市场，通过提升物业和管理水平增加租金和股东价值 [39][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对投资组合持乐观态度，政府限制解除，消费者行为恢复到疫情前水平 [10] - 预计酒店在7 - 9月旺季表现良好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] - 多户住宅要价租金呈上升趋势，有望带来有意义的增长 [20] - 办公室业务预计有积极的净吸纳量，将受益于市场改善 [27] - 零售业务虽仍有波动，但整体开始企稳，返校季对零售商是利好 [56] 其他重要信息 - 董事会任命Adam Wyll为总裁兼首席运营官 [8] - La Jolla Commons建设按计划和预算进行，预计2023年第二或第三季度完工 [29] - Torrey Reserve两栋建筑翻新接近完成，将建健身中心和会议中心 [28] - One Beach Street和710 Oregon Square的重建工程进展顺利，分别将于2022年上半年和接近完工 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论La Jolla Commons的建设情况、建楼决策以及对UTC市场和预期回报的看法 - 目前处于挖掘底部，开始浇筑基础，按计划和预算进行，首次混凝土浇筑量超3500立方码，钢筋近43万磅 [33] - 市场动态有利，是唯一在建纯写字楼项目，周边约300万平方英尺办公产品转为实验室，预计2023年交付时市场需求大，租赁前景好 [35][36] 问题2: 办公业务占ABR和NOI比例最大，是否担心在家办公增加办公室风险 - 公司战略是布局有活力的市场，优质办公室将表现良好，位于增长路径上的办公室将有出色表现 [39][40] 问题3: 请提供酒店7月的详细信息以及8 - 9月的预订、入住率和房价展望 - 7月数据仍在收集，但能看到积压需求和预订速度，7 - 9月是旺季，预计表现与6月下旬相当或更好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] 问题4: 如何看待本季度业绩与2021 - 2022年预期的关系，混合用途资产的前景是否改变 - 以总现金NOI为运行率，调整后仍高于2019年疫情前水平，公司正在复苏并将在此基础上发展 [46] 问题5: 请解释零售业务本季度负租赁利差情况及未来租赁展望 - 负租赁利差主要因Quiksilver和一家艺术画廊租约到期，新租户租金较低，但更换Quiksilver终止了与银行的转租协议，实际是双赢交易 [51][53] - 零售业务总体开始企稳，但仍有波动，返校季对零售商是利好 [56] 问题6: 各部门入住率何时能恢复到2019年第四季度水平 - 多户住宅接近恢复；办公业务入住率未明显下降且呈上升趋势；零售业务恢复时间不确定，可能需要一年到一年半，取决于消费者支出 [58][63] 问题7: 国内前往夏威夷的旅游需求是否足以弥补日本市场的缺失 - 酒店国内需求反弹是“蛋糕”，亚洲市场是“糖霜”，随着亚洲市场开放将恢复到疫情前水平 [66][67] - 美国西部和加拿大需求足以维持80%以上入住率，酒店策略是保持约88%入住率并提高房价 [68]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司总资产为3,045,531千美元，较2020年12月31日增长8.1%[10] - 2021年第二季度租金收入为87,639千美元，较2020年同期增长5.6%[12] - 2021年第二季度总收入为91,809千美元，较2020年同期增长11.5%[12] - 2021年第二季度净收入为11,487千美元，较2020年同期增长16.9%[12] - 2021年第二季度每股基本收益为0.15美元，较2020年同期增长15.4%[12] - 2021年第二季度总运营费用为65,386千美元，较2020年同期增长10.4%[12] - 2021年第二季度资金运营收益（FFO）为39,133千美元，较2020年同期增长5%[14] - 2021年第二季度每股稀释FFO为0.51美元，较2020年同期增长6.25%[14] - 2021年第二季度可分配资金（FAD）为26,453千美元，较2020年同期增长161%[17] - 2021年第二季度宣告并支付的股息为21,464千美元，较2020年同期增长40%[14] 用户数据 - 截至2021年6月30日，办公物业的整体出租率为90.3%[55] - 零售物业的整体出租率为91.1%[55] - 多户住宅物业的出租率为87.8%[79] - 截至2021年6月30日，前十大办公租户的总租赁面积为1,440,327平方英尺，占总办公物业的41.6%[81] - 前十大零售租户的总租赁面积为731,239平方英尺，占总零售物业的23.5%[84] 未来展望 - 预计稳定收益率为6.5%-7.5%的开发项目La Jolla Commons，预计完成日期为2023年9月[52] - 预计稳定收益率待定的开发项目One Beach Street，预计完成日期为2022年8月，当前租赁率为15.4%[52] - 预计稳定收益率为90,000平方英尺的Waikele Center零售开发项目，位于夏威夷檀香山[52] - 预计稳定收益率为45,000平方英尺的Lomas Santa Fe Plaza零售开发项目，位于加利福尼亚州索拉纳海滩[52] 负面信息 - 截至2021年6月30日，整体投资组合的办公物业租赁率较2020年同期下降4.1个百分点[79] - 零售物业的租赁率较2020年同期下降3.6个百分点[79] 其他新策略 - 2021年第二季度的EBITDA为54,069万美元，较2020年同期增长9.4%[88] - 2021年上半年的EBITDA为97,361万美元，较2020年上半年的105,800万美元下降7.9%[89] - 2021年第二季度现金NOI为58,729万美元，较2020年同期增长38.4%[98] - 2021年第二季度同店现金NOI为53,881万美元，较2020年同期增长23.8%[99]

业绩总结 - 公司自IPO以来的年化总股东回报率为12.6%[7] - 2011年至2019年每股基金运营收入（FFO）年复合增长率为8.9%[7] - 2020年净收入为60,188千美元，相较于2019年的35,588千美元增长了69.2%[48] - 2020年EBITDA为209,891千美元，较2019年的196,875千美元增长了6.4%[48] - 2020年FFO（根据NAREIT定义）为143,880千美元，较2019年的134,295千美元增长了7.5%[52] - 2020年每股稀释后FFO为1.89美元，较2019年的2.09美元下降了9.6%[52] 用户数据 - 2021年第一季度，约94.2%的经常性租金已收回[12] - 2021年第一季度零售租金的收回率为86.8%[14] - 零售租户中，必要租户占28.8%，其收回率为99.7%[14] - 2021年第一季度多家庭租金的收回率为95.3%[12] - 截至2021年3月31日，租赁率为88.2%[33] - 截至2021年3月31日，平均基础租金（ABR）为104.52美元[33] 未来展望 - 2021年办公室现金净运营收入（NOI）预计增长约106.4百万美元，增长率为10%[19] - 2021年零售现金净运营收入预计增长约2.2百万美元，增长率为4%[19] - 2021年多家庭现金净运营收入预计增长约1.4百万美元，增长率为5%[19] - 2022年办公室现金净运营收入预计增长约13.0百万美元，增长率为11%[20] - 2022年零售现金净运营收入预计增长约3.0百万美元，增长率为5%[20] - 2022年多家庭现金净运营收入预计增长约1.0百万美元，增长率为3%[20] - 2022年混合用途现金净运营收入预计增长约16.0百万美元，增长率为400%[20] 财务状况 - 截至2021年5月28日，公司的现金余额为373百万美元[28] - 公司计划将净债务/息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率维持在5.5倍或更低[7] - 2020年折旧和摊销费用为96,205千美元[48] - 2020年利息支出为54,008千美元[48] - 2020年所得税费用为819千美元[48] - 2020年房地产销售收益为633千美元的损失[48] 物业及市场 - 公司在西海岸的高障碍市场和填充位置拥有超过1200万平方英尺的物业[7] - 截至2021年第一季度，已收回的零售租金为24122千美元[12] - 2021年第一季度的总账单为79713千美元，未收回金额为3327千美元[12]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司每股FFO为0.38美元，归属于普通股股东的每股净利润为0.02美元；若不计提前偿还债务的约430万美元费用，第一季度FFO每股约为0.44美元 [18] - 第一季度租金收取率超93%，4月约为94%；第一季度约有80万美元递延租金，已收回约88% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 一季度末，扣除重建中的One Beach后，办公物业出租率约94%，2021年底前到期租约仅占3.4%；前十大租户占总办公基础租金的50.2% [20] - 各地区出租率分别为：贝尔维尤96.5%、波特兰97.1%、旧金山100%（扣除One Beach）、圣地亚哥89.1% [20] - 过去12个月达成36份可比新租约和续租约，总面积18.2万平方英尺，现金租金加权平均增长8.9%，直线租金加权平均增长16.9%；加权平均租期3.3年，每平方英尺装修和激励费用仅8.7美元 [21] - 季度内净损失约3.1万平方英尺可出租面积，无租户流失至竞争对手 [21] 零售物业 - 零售组合中仅损失1.3万平方英尺面积，未受零售商破产重大影响 [14] - 一季度零售现金NOI略超6000万美元，按年计算为6500万美元，高于2022年预测的6300万美元 [39] 多户住宅物业 - 波特兰多户住宅入住率有所提高，但租金下降，需提供优惠以吸引租户 [35] - 圣地亚哥多户住宅与私立大学的133套主租约5月底到期，目前已出租约20%，预计夏季结束前大部分可重新出租 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州将于6月15日全面重启经济，取消大部分限制措施，公司约三分之二的年化基础租金来自加州 [12] - 夏威夷旅游业开始复苏，主要来自美国大陆游客，亚洲国家尚未放宽旅行限制 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注有机增长和开发机会，在现有投资组合内寻找机会，同时在目标西海岸沿海市场进行收购，现阶段主要关注办公领域 [9] - 办公物业方面，公司通过提供灵活租期和保留疫情前租金水平的策略，吸引租户；同时，继续对现有投资组合进行战略投资，包括翻新、重建和新建项目 [21][22] - 零售物业方面，公司与受挑战的零售商合作，帮助其度过难关；同时，积极与新零售商洽谈，填补空置或不良空间 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗广泛接种和群体免疫的实现，公司对疫情接近尾声感到乐观，预计2021年财务业绩将继续改善 [7] - 公司对办公物业前景持乐观态度，随着租户返回办公室和大型租户活动的增加，预计办公物业将继续表现良好 [22] - 公司对零售物业租赁环境的改善感到鼓舞，预计随着加州经济的全面重启和旅游业的复苏，零售物业将继续改善 [12][13] - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，预计随着疫情的结束和旅游业的恢复，夏威夷的物业将恢复到疫情前的水平 [54] 其他重要信息 - 公司董事会批准了第一季度每股0.28美元的季度股息，与之前的股息一致；董事会期待威基基的反弹，这将影响公司的Embassy Suites和威基基海滩步行街的零售业务；一旦强制隔离措施取消，董事会将考虑增加股息，希望在第三季度或更早实现 [10] - 公司发布了2020年可持续发展报告，涵盖了公司在健康与安全、环境、社会责任、公司治理等方面的举措和承诺 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：4月以来零售租赁环境如何？ - 自3月4日以来，租赁情况明显改善，零售商开始寻找空间的电话增多；随着加州室内餐饮的开放，购物者增多，零售商开始积极寻找空间，预计未来四到六个月会有更多交易 [26][28] 问题2：开发和重建项目是否面临成本增加，是否影响收益率？ - 建筑行业整体成本上升，与一年前相比，La Jolla Commons项目的建设成本可能增加约15% [31] 问题3：亚洲旅游限制解除对夏威夷复苏是否必要，国内旅游能否缓解影响？ - 国内旅游肯定有帮助，但亚洲旅游是锦上添花；预计2021年下半年夏威夷的业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [33][55] 问题4：波特兰多户住宅入住率4月是否继续上升，租金下降和优惠措施情况如何，优惠是否会在二、三季度减少并推动租金上涨？ - 波特兰市场面临挑战，公司已解决管理问题；为避免空置，公司提供优惠措施；不确定优惠是否会在二、三季度减少，需等待市场恢复正常 [36][38] 问题5：如何解读本季度零售NOI，与之前的预测相比如何？ - 公司认为2022年是复苏年，预计办公和混合用途业务的增长将推动总现金NOI从约2.11亿美元增加到约2.5亿美元以上；本季度零售NOI与之前的预测基本一致，递延租金的回收对NOI有积极影响 [40][42] 问题6：Landmark与Autodesk租约到期情况有无更新？ - 目前暂无更新，但Autodesk对其二楼和四楼进行了大规模翻新，投资约1500万美元，这表明其对该建筑的承诺 [44][45] 问题7：本季度办公物业同店NOI下降原因，以及租户返回办公室情况如何？ - NOI下降主要是因为一项业务决策，为留住一家1.7万平方英尺的律师事务所，公司接受了一定的面积损失；此外，政府租户的租金减免也减少了约100万美元的现金NOI [50][51] - 多家公司计划返回办公室，包括一家生命科学公司本周一已返回，其他公司也在计划未来几个月返回；科技巨头如谷歌等也在推动员工返回办公室 [52] 问题8：夏威夷混合用途资产NOI仍持平或略负，如何看待威基基的复苏？ - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，认为人们渴望旅行，夏威夷是安全的旅游目的地；预计2021年下半年业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [54][55]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为30.49346亿美元，较2020年12月31日的28.17309亿美元增长8.24%[17] - 截至2021年3月31日，公司总负债为18.13907亿美元，较2020年12月31日的15.63903亿美元增长16.00%[17] - 2021年第一季度，公司总营收为8398.6万美元，较2020年同期的9674.3万美元下降13.18%[20] - 2021年第一季度，公司净利润为173.3万美元，较2020年同期的1548.4万美元下降88.81%[20] - 2021年第一季度，归属于公司股东的净利润为125.7万美元，较2020年同期的1206.8万美元下降89.60%[20] - 2021年第一季度，基本每股收益为0.02美元，较2020年同期的0.20美元下降90.00%[20] - 2021年第一季度，摊薄每股收益为0.02美元，较2020年同期的0.20美元下降90.00%[20] - 2021年第一季度，每股普通股股息为0.28美元，较2020年同期的0.30美元下降6.67%[20] - 2021年第一季度，综合收入为201.2万美元，较2020年同期的903.6万美元下降77.73%[20] - 2021年第一季度，归属于公司的综合收入为160.5万美元，较2020年同期的709.5万美元下降77.38%[20] - 2021年第一季度净收入为173.3万美元，2020年同期为1548.4万美元[27] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为4250.5万美元，2020年同期为4536.1万美元[27] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为1221.6万美元，2020年同期为2392.5万美元[27] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为21281.2万美元，2020年同期使用的净现金为7405.9万美元[27] - 2021年第一季度净收入为1,733,000美元，2020年同期为15,484,000美元[40] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为42,505,000美元，2020年同期为45,361,000美元[40] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为 - 12,216,000美元，2020年同期为 - 23,925,000美元[40] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为212,812,000美元，2020年同期为 - 74,059,000美元[40] - 2021年第一季度现金及现金等价物净增加243,101,000美元，2020年同期净减少52,623,000美元[40] - 2021年第一季度末现金、现金等价物及受限现金为382,150,000美元，2020年同期为56,828,000美元[40] - 2021年第一季度总利息成本为14,564,000美元，资本化利息为559,000美元，利息费用为14,005,000美元；2020年总利息成本为13,736,000美元，资本化利息为264,000美元，利息费用为13,472,000美元[52] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司坏账准备分别约为1220万美元和1000万美元[56] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司已收购租赁无形资产净值分别为2523.7万美元和2632.8万美元，已收购租赁无形资产负债净值分别为2067.3万美元和2145.8万美元[61] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司递延补偿负债公允价值分别为215.8万美元和205.9万美元，利率互换负债公允价值分别为378.4万美元和453.1万美元[66] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保应付票据公允价值分别为11336.4万美元和11407.4万美元，无担保定期贷款公允价值均为25000万美元，无担保高级担保票据公允价值分别为82789.5万美元和101737.8万美元，高级无担保票据公允价值为49379万美元（2020年无数据），无担保信贷额度公允价值分别为0和10000万美元[68] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司其他资产总额分别为10315.8万美元和10611.2万美元[73] - 公司租赁佣金累计摊销分别为3652.9万美元（2021年3月31日）和3516.7万美元（2020年12月31日），净额分别为3738.5万美元和3817.3万美元[73] - 公司租赁激励累计摊销分别为86.2万美元（2021年3月31日）和80.2万美元（2020年12月31日），净额分别为93.4万美元和99.4万美元[73] - 公司其他无形资产累计摊销分别为127.7万美元（2021年3月31日）和121.3万美元（2020年12月31日），净额分别为248.6万美元和256.5万美元[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他负债和递延信贷净额分别为88,228千美元和91,300千美元[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有担保应付票据未偿还本金余额分别为110,934千美元和110,923千美元，利率为3.98%[79] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，无担保应付票据未偿还本金余额分别为1,550,000千美元和1,200,000千美元，部分利率如3.38%、3.78%等[84] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司分别确认非现金补偿费用150万美元和130万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为690万美元[106] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司归属于普通股股东的净利润（基本）分别为1257美元和12068美元，归属于普通股股东的净利润（摊薄）分别为1596美元和15380美元[111] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司合并资产负债表中递延所得税负债均为60万美元[114] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司分别记录所得税费用10万美元和20万美元[114] - 2021年第一季度总物业收入为8400万美元，较2020年同期的9670万美元减少1280万美元，降幅13%[190] - 2021年第一季度总物业费用为2960万美元，较2020年同期的3360万美元减少400万美元，降幅12%[201] - 2021年第一季度总房地产税较2020年同期增加309万美元，增幅3%，各细分板块均有增长[204] - 2021年第一季度总物业运营收入较2020年同期减少874.4万美元，降幅14%，零售、多户住宅和综合用途板块均下降[206] - 2021年第一季度一般及行政费用和折旧摊销费用均与2020年同期持平，分别为680万美元和2750万美元[209] - 2021年第一季度利息费用较2020年同期增加50万美元，增幅4%，达到1400万美元[210] - 2021年第一季度提前偿债费用较2020年同期增加430万美元，因提前偿还高级担保票据[210] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，因疫情影响的租赁修改调整约为120万美元，占2021年第一季度原合同租金的2%；2021年第一季度，公司收取了约70万美元的递延租金还款，占该期间到期递延租金还款的88%[57] - 2021年第一季度租赁成本为113.2万美元，2020年同期为84.4万美元；加权平均剩余租赁期限为10.0年，加权平均折现率为3.21%[132] - 2021年第一季度租赁活动现金支付为86.5万美元，2020年同期为84.6万美元；2020年第一季度以经营租赁义务换取使用权资产为2218.8万美元[133] - 2021年第一季度租赁收入总计8113万美元，2020年同期为9207万美元，其中办公室租赁收入为4336.2万美元，零售为2085.3万美元[137] - 2021年第一季度租赁费用总计1824.6万美元，2020年同期为2256.8万美元，其中租赁运营费用为949.6万美元，酒店运营为272.4万美元[138] - 2021年第一季度其他净费用为5.3万美元，2020年同期收入为10.8万美元，其中利息和投资收入为7.4万美元，所得税费用为12.7万美元[140] - 公司与关联方AAI签订新租赁协议，2021年第一季度确认AAI租赁收入10万美元，2020年同期为0；新租赁初始租期10年，平均年租金20万美元[143] - 2021年第一季度，公司收取约99%的写字楼租金、84%的零售租金和95%的多户住宅租金[174] - 截至2021年3月31日，公司因疫情签订的租约调整金额约为120万美元，占原合同租金的2% [174] - 2021年第一季度，公司收取约70万美元的递延租金还款，占应还款的88% [174] - 2021年第一季度，零售同店净营业收入较2020年同期下降约25.5%，零售再开发同店净营业收入下降约22.5% [168] - 2021年第一季度，写字楼同店净营业收入较2020年同期增长1.4%，写字楼再开发同店净营业收入增长1.2% [168] - 2021年第一季度，公司签署14份写字楼租约，总面积65,047平方英尺，现金基础平均租金下降2.3%，GAAP基础平均租金增长1.3% [178] - 2021年第一季度，公司签署25份零售租约，总面积59,274平方英尺，现金基础和GAAP基础平均租金分别下降7.8%和5.0% [179] - 2021年第一季度总办公租赁收入增加110万美元，主要因部分物业年租金提高[194] - 2021年第一季度总零售租赁收入减少380万美元，主要因租户租金确认方式改变、费用回收减少和租金减免[195] - 2021年第一季度多户住宅收入减少20万美元，主要因平均入住率从92.6%降至89.3%[196] - 2021年第一季度总混合用途租赁收入减少810万美元，主要因疫情导致旅游和酒店入住率下降[197] - 2021年第一季度办公其他物业收入减少120万美元，主要因停车库收入和租赁终止费用减少[199] - 2021年第一季度零售其他物业收入减少20万美元，主要因租赁终止费用减少[200] - 2021年第一季度多户住宅其他物业收入减少10万美元，主要因停车库收入和滞纳金减少[200] - 2021年第一季度综合用途租赁费用较2020年同期减少370万美元，主要因酒店客房、营销和消费税等费用减少[203] 公司各业务板块数据关键指标变化 - 公司运营四个业务板块，2021年第一季度各板块物业收入分别为：办公4446.4万美元、零售2177.4万美元、多户住宅1255.2万美元、混合用途519.6万美元；物业费用分别为：办公1136.4万美元、零售744.2万美元、多户住宅549.1万美元、混合用途530.3万美元；板块利润分别为：办公3310万美元、零售1433.2万美元、多户住宅706.1万美元、混合用途 - 10.7万美元[150] - 2021年第一季度各板块资本支出分别为：办公952.7万美元、零售172.2万美元、多户住宅96.3万美元、混合用途0.4万美元，总计1221.6万美元；2020年同期分别为：办公1820万美元、零售355.8万美元、多户住宅128.4万美元、混合用途88.3万美元，总计2392.5万美元[155] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，办公物业的净房地产和有担保票据余额分别为13.14179亿美元和13.17107亿美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，零售物业的净房地产和有担保票据余额分别为6.03522亿美元和6.07918亿美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，多户住宅物业的净房地产和有担保票据余额分别为3.87106亿美元和3.89804亿美元[154] - 2021年第一季度办公物业运营收入较2020年同期增加40万美元，主要因部分物业年租金提高[206] - 2021年第一季度零售物业运营收入较2020年同期减少420万美元，主要因租户租金确认方式改变和费用回收减少[207] - 2021年第一季度多户住宅物业运营收入较2020年同期减少30万美元，主要因入住率降至89.3%和停车库收入减少[207] - 2021年第一季度综合用途物业运营收入较2020年同期减少4