业绩总结 - 公司自IPO以来的年化总股东回报率为12.6%[7] - 2011年至2019年每股基金运营收入（FFO）年复合增长率为8.9%[7] - 2020年净收入为60,188千美元，相较于2019年的35,588千美元增长了69.2%[48] - 2020年EBITDA为209,891千美元，较2019年的196,875千美元增长了6.4%[48] - 2020年FFO（根据NAREIT定义）为143,880千美元，较2019年的134,295千美元增长了7.5%[52] - 2020年每股稀释后FFO为1.89美元，较2019年的2.09美元下降了9.6%[52] 用户数据 - 2021年第一季度，约94.2%的经常性租金已收回[12] - 2021年第一季度零售租金的收回率为86.8%[14] - 零售租户中，必要租户占28.8%，其收回率为99.7%[14] - 2021年第一季度多家庭租金的收回率为95.3%[12] - 截至2021年3月31日，租赁率为88.2%[33] - 截至2021年3月31日，平均基础租金（ABR）为104.52美元[33] 未来展望 - 2021年办公室现金净运营收入（NOI）预计增长约106.4百万美元，增长率为10%[19] - 2021年零售现金净运营收入预计增长约2.2百万美元，增长率为4%[19] - 2021年多家庭现金净运营收入预计增长约1.4百万美元，增长率为5%[19] - 2022年办公室现金净运营收入预计增长约13.0百万美元，增长率为11%[20] - 2022年零售现金净运营收入预计增长约3.0百万美元，增长率为5%[20] - 2022年多家庭现金净运营收入预计增长约1.0百万美元，增长率为3%[20] - 2022年混合用途现金净运营收入预计增长约16.0百万美元，增长率为400%[20] 财务状况 - 截至2021年5月28日，公司的现金余额为373百万美元[28] - 公司计划将净债务/息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率维持在5.5倍或更低[7] - 2020年折旧和摊销费用为96,205千美元[48] - 2020年利息支出为54,008千美元[48] - 2020年所得税费用为819千美元[48] - 2020年房地产销售收益为633千美元的损失[48] 物业及市场 - 公司在西海岸的高障碍市场和填充位置拥有超过1200万平方英尺的物业[7] - 截至2021年第一季度，已收回的零售租金为24122千美元[12] - 2021年第一季度的总账单为79713千美元，未收回金额为3327千美元[12]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司每股FFO为0.38美元，归属于普通股股东的每股净利润为0.02美元；若不计提前偿还债务的约430万美元费用，第一季度FFO每股约为0.44美元 [18] - 第一季度租金收取率超93%，4月约为94%；第一季度约有80万美元递延租金，已收回约88% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 一季度末，扣除重建中的One Beach后，办公物业出租率约94%，2021年底前到期租约仅占3.4%；前十大租户占总办公基础租金的50.2% [20] - 各地区出租率分别为：贝尔维尤96.5%、波特兰97.1%、旧金山100%（扣除One Beach）、圣地亚哥89.1% [20] - 过去12个月达成36份可比新租约和续租约，总面积18.2万平方英尺，现金租金加权平均增长8.9%，直线租金加权平均增长16.9%；加权平均租期3.3年，每平方英尺装修和激励费用仅8.7美元 [21] - 季度内净损失约3.1万平方英尺可出租面积，无租户流失至竞争对手 [21] 零售物业 - 零售组合中仅损失1.3万平方英尺面积，未受零售商破产重大影响 [14] - 一季度零售现金NOI略超6000万美元，按年计算为6500万美元，高于2022年预测的6300万美元 [39] 多户住宅物业 - 波特兰多户住宅入住率有所提高，但租金下降，需提供优惠以吸引租户 [35] - 圣地亚哥多户住宅与私立大学的133套主租约5月底到期，目前已出租约20%，预计夏季结束前大部分可重新出租 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州将于6月15日全面重启经济，取消大部分限制措施，公司约三分之二的年化基础租金来自加州 [12] - 夏威夷旅游业开始复苏，主要来自美国大陆游客，亚洲国家尚未放宽旅行限制 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注有机增长和开发机会，在现有投资组合内寻找机会，同时在目标西海岸沿海市场进行收购，现阶段主要关注办公领域 [9] - 办公物业方面，公司通过提供灵活租期和保留疫情前租金水平的策略，吸引租户；同时，继续对现有投资组合进行战略投资，包括翻新、重建和新建项目 [21][22] - 零售物业方面，公司与受挑战的零售商合作，帮助其度过难关；同时，积极与新零售商洽谈，填补空置或不良空间 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗广泛接种和群体免疫的实现，公司对疫情接近尾声感到乐观，预计2021年财务业绩将继续改善 [7] - 公司对办公物业前景持乐观态度，随着租户返回办公室和大型租户活动的增加，预计办公物业将继续表现良好 [22] - 公司对零售物业租赁环境的改善感到鼓舞，预计随着加州经济的全面重启和旅游业的复苏，零售物业将继续改善 [12][13] - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，预计随着疫情的结束和旅游业的恢复，夏威夷的物业将恢复到疫情前的水平 [54] 其他重要信息 - 公司董事会批准了第一季度每股0.28美元的季度股息，与之前的股息一致；董事会期待威基基的反弹，这将影响公司的Embassy Suites和威基基海滩步行街的零售业务；一旦强制隔离措施取消，董事会将考虑增加股息，希望在第三季度或更早实现 [10] - 公司发布了2020年可持续发展报告，涵盖了公司在健康与安全、环境、社会责任、公司治理等方面的举措和承诺 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：4月以来零售租赁环境如何？ - 自3月4日以来，租赁情况明显改善，零售商开始寻找空间的电话增多；随着加州室内餐饮的开放，购物者增多，零售商开始积极寻找空间，预计未来四到六个月会有更多交易 [26][28] 问题2：开发和重建项目是否面临成本增加，是否影响收益率？ - 建筑行业整体成本上升，与一年前相比，La Jolla Commons项目的建设成本可能增加约15% [31] 问题3：亚洲旅游限制解除对夏威夷复苏是否必要，国内旅游能否缓解影响？ - 国内旅游肯定有帮助，但亚洲旅游是锦上添花；预计2021年下半年夏威夷的业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [33][55] 问题4：波特兰多户住宅入住率4月是否继续上升，租金下降和优惠措施情况如何，优惠是否会在二、三季度减少并推动租金上涨？ - 波特兰市场面临挑战，公司已解决管理问题；为避免空置，公司提供优惠措施；不确定优惠是否会在二、三季度减少，需等待市场恢复正常 [36][38] 问题5：如何解读本季度零售NOI，与之前的预测相比如何？ - 公司认为2022年是复苏年，预计办公和混合用途业务的增长将推动总现金NOI从约2.11亿美元增加到约2.5亿美元以上；本季度零售NOI与之前的预测基本一致，递延租金的回收对NOI有积极影响 [40][42] 问题6：Landmark与Autodesk租约到期情况有无更新？ - 目前暂无更新，但Autodesk对其二楼和四楼进行了大规模翻新，投资约1500万美元，这表明其对该建筑的承诺 [44][45] 问题7：本季度办公物业同店NOI下降原因，以及租户返回办公室情况如何？ - NOI下降主要是因为一项业务决策，为留住一家1.7万平方英尺的律师事务所，公司接受了一定的面积损失；此外，政府租户的租金减免也减少了约100万美元的现金NOI [50][51] - 多家公司计划返回办公室，包括一家生命科学公司本周一已返回，其他公司也在计划未来几个月返回；科技巨头如谷歌等也在推动员工返回办公室 [52] 问题8：夏威夷混合用途资产NOI仍持平或略负，如何看待威基基的复苏？ - 公司对夏威夷市场的复苏充满信心，认为人们渴望旅行，夏威夷是安全的旅游目的地；预计2021年下半年业务将比上半年有所增长，Embassy Suites酒店6月的预订率预计将达到79%或更高 [54][55]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为30.49346亿美元，较2020年12月31日的28.17309亿美元增长8.24%[17] - 截至2021年3月31日，公司总负债为18.13907亿美元，较2020年12月31日的15.63903亿美元增长16.00%[17] - 2021年第一季度，公司总营收为8398.6万美元，较2020年同期的9674.3万美元下降13.18%[20] - 2021年第一季度，公司净利润为173.3万美元，较2020年同期的1548.4万美元下降88.81%[20] - 2021年第一季度，归属于公司股东的净利润为125.7万美元，较2020年同期的1206.8万美元下降89.60%[20] - 2021年第一季度，基本每股收益为0.02美元，较2020年同期的0.20美元下降90.00%[20] - 2021年第一季度，摊薄每股收益为0.02美元，较2020年同期的0.20美元下降90.00%[20] - 2021年第一季度，每股普通股股息为0.28美元，较2020年同期的0.30美元下降6.67%[20] - 2021年第一季度，综合收入为201.2万美元，较2020年同期的903.6万美元下降77.73%[20] - 2021年第一季度，归属于公司的综合收入为160.5万美元，较2020年同期的709.5万美元下降77.38%[20] - 2021年第一季度净收入为173.3万美元，2020年同期为1548.4万美元[27] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为4250.5万美元，2020年同期为4536.1万美元[27] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为1221.6万美元，2020年同期为2392.5万美元[27] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为21281.2万美元，2020年同期使用的净现金为7405.9万美元[27] - 2021年第一季度净收入为1,733,000美元，2020年同期为15,484,000美元[40] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为42,505,000美元，2020年同期为45,361,000美元[40] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为 - 12,216,000美元，2020年同期为 - 23,925,000美元[40] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为212,812,000美元，2020年同期为 - 74,059,000美元[40] - 2021年第一季度现金及现金等价物净增加243,101,000美元，2020年同期净减少52,623,000美元[40] - 2021年第一季度末现金、现金等价物及受限现金为382,150,000美元，2020年同期为56,828,000美元[40] - 2021年第一季度总利息成本为14,564,000美元，资本化利息为559,000美元，利息费用为14,005,000美元；2020年总利息成本为13,736,000美元，资本化利息为264,000美元，利息费用为13,472,000美元[52] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司坏账准备分别约为1220万美元和1000万美元[56] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司已收购租赁无形资产净值分别为2523.7万美元和2632.8万美元，已收购租赁无形资产负债净值分别为2067.3万美元和2145.8万美元[61] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司递延补偿负债公允价值分别为215.8万美元和205.9万美元，利率互换负债公允价值分别为378.4万美元和453.1万美元[66] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保应付票据公允价值分别为11336.4万美元和11407.4万美元，无担保定期贷款公允价值均为25000万美元，无担保高级担保票据公允价值分别为82789.5万美元和101737.8万美元，高级无担保票据公允价值为49379万美元（2020年无数据），无担保信贷额度公允价值分别为0和10000万美元[68] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司其他资产总额分别为10315.8万美元和10611.2万美元[73] - 公司租赁佣金累计摊销分别为3652.9万美元（2021年3月31日）和3516.7万美元（2020年12月31日），净额分别为3738.5万美元和3817.3万美元[73] - 公司租赁激励累计摊销分别为86.2万美元（2021年3月31日）和80.2万美元（2020年12月31日），净额分别为93.4万美元和99.4万美元[73] - 公司其他无形资产累计摊销分别为127.7万美元（2021年3月31日）和121.3万美元（2020年12月31日），净额分别为248.6万美元和256.5万美元[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他负债和递延信贷净额分别为88,228千美元和91,300千美元[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有担保应付票据未偿还本金余额分别为110,934千美元和110,923千美元，利率为3.98%[79] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，无担保应付票据未偿还本金余额分别为1,550,000千美元和1,200,000千美元，部分利率如3.38%、3.78%等[84] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司分别确认非现金补偿费用150万美元和130万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为690万美元[106] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司归属于普通股股东的净利润（基本）分别为1257美元和12068美元，归属于普通股股东的净利润（摊薄）分别为1596美元和15380美元[111] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司合并资产负债表中递延所得税负债均为60万美元[114] - 2021年3月31日止三个月和2020年同期，公司分别记录所得税费用10万美元和20万美元[114] - 2021年第一季度总物业收入为8400万美元，较2020年同期的9670万美元减少1280万美元，降幅13%[190] - 2021年第一季度总物业费用为2960万美元，较2020年同期的3360万美元减少400万美元，降幅12%[201] - 2021年第一季度总房地产税较2020年同期增加309万美元，增幅3%，各细分板块均有增长[204] - 2021年第一季度总物业运营收入较2020年同期减少874.4万美元，降幅14%，零售、多户住宅和综合用途板块均下降[206] - 2021年第一季度一般及行政费用和折旧摊销费用均与2020年同期持平，分别为680万美元和2750万美元[209] - 2021年第一季度利息费用较2020年同期增加50万美元，增幅4%，达到1400万美元[210] - 2021年第一季度提前偿债费用较2020年同期增加430万美元，因提前偿还高级担保票据[210] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，因疫情影响的租赁修改调整约为120万美元，占2021年第一季度原合同租金的2%；2021年第一季度，公司收取了约70万美元的递延租金还款，占该期间到期递延租金还款的88%[57] - 2021年第一季度租赁成本为113.2万美元，2020年同期为84.4万美元；加权平均剩余租赁期限为10.0年，加权平均折现率为3.21%[132] - 2021年第一季度租赁活动现金支付为86.5万美元，2020年同期为84.6万美元；2020年第一季度以经营租赁义务换取使用权资产为2218.8万美元[133] - 2021年第一季度租赁收入总计8113万美元，2020年同期为9207万美元，其中办公室租赁收入为4336.2万美元，零售为2085.3万美元[137] - 2021年第一季度租赁费用总计1824.6万美元，2020年同期为2256.8万美元，其中租赁运营费用为949.6万美元，酒店运营为272.4万美元[138] - 2021年第一季度其他净费用为5.3万美元，2020年同期收入为10.8万美元，其中利息和投资收入为7.4万美元，所得税费用为12.7万美元[140] - 公司与关联方AAI签订新租赁协议，2021年第一季度确认AAI租赁收入10万美元，2020年同期为0；新租赁初始租期10年，平均年租金20万美元[143] - 2021年第一季度，公司收取约99%的写字楼租金、84%的零售租金和95%的多户住宅租金[174] - 截至2021年3月31日，公司因疫情签订的租约调整金额约为120万美元，占原合同租金的2% [174] - 2021年第一季度，公司收取约70万美元的递延租金还款，占应还款的88% [174] - 2021年第一季度，零售同店净营业收入较2020年同期下降约25.5%，零售再开发同店净营业收入下降约22.5% [168] - 2021年第一季度，写字楼同店净营业收入较2020年同期增长1.4%，写字楼再开发同店净营业收入增长1.2% [168] - 2021年第一季度，公司签署14份写字楼租约，总面积65,047平方英尺，现金基础平均租金下降2.3%，GAAP基础平均租金增长1.3% [178] - 2021年第一季度，公司签署25份零售租约，总面积59,274平方英尺，现金基础和GAAP基础平均租金分别下降7.8%和5.0% [179] - 2021年第一季度总办公租赁收入增加110万美元，主要因部分物业年租金提高[194] - 2021年第一季度总零售租赁收入减少380万美元，主要因租户租金确认方式改变、费用回收减少和租金减免[195] - 2021年第一季度多户住宅收入减少20万美元，主要因平均入住率从92.6%降至89.3%[196] - 2021年第一季度总混合用途租赁收入减少810万美元，主要因疫情导致旅游和酒店入住率下降[197] - 2021年第一季度办公其他物业收入减少120万美元，主要因停车库收入和租赁终止费用减少[199] - 2021年第一季度零售其他物业收入减少20万美元，主要因租赁终止费用减少[200] - 2021年第一季度多户住宅其他物业收入减少10万美元，主要因停车库收入和滞纳金减少[200] - 2021年第一季度综合用途租赁费用较2020年同期减少370万美元，主要因酒店客房、营销和消费税等费用减少[203] 公司各业务板块数据关键指标变化 - 公司运营四个业务板块，2021年第一季度各板块物业收入分别为：办公4446.4万美元、零售2177.4万美元、多户住宅1255.2万美元、混合用途519.6万美元；物业费用分别为：办公1136.4万美元、零售744.2万美元、多户住宅549.1万美元、混合用途530.3万美元；板块利润分别为：办公3310万美元、零售1433.2万美元、多户住宅706.1万美元、混合用途 - 10.7万美元[150] - 2021年第一季度各板块资本支出分别为：办公952.7万美元、零售172.2万美元、多户住宅96.3万美元、混合用途0.4万美元，总计1221.6万美元；2020年同期分别为：办公1820万美元、零售355.8万美元、多户住宅128.4万美元、混合用途88.3万美元，总计2392.5万美元[155] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，办公物业的净房地产和有担保票据余额分别为13.14179亿美元和13.17107亿美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，零售物业的净房地产和有担保票据余额分别为6.03522亿美元和6.07918亿美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，多户住宅物业的净房地产和有担保票据余额分别为3.87106亿美元和3.89804亿美元[154] - 2021年第一季度办公物业运营收入较2020年同期增加40万美元，主要因部分物业年租金提高[206] - 2021年第一季度零售物业运营收入较2020年同期减少420万美元，主要因租户租金确认方式改变和费用回收减少[207] - 2021年第一季度多户住宅物业运营收入较2020年同期减少30万美元，主要因入住率降至89.3%和停车库收入减少[207] - 2021年第一季度综合用途物业运营收入较2020年同期减少4

业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司总资产为28.17309亿美元，相较于2019年的27.90333亿美元增长了0.97%[10] - 2020年第四季度的总收入为813.47万美元，较2019年同期的989.47万美元下降了17.8%[12] - 2020年第四季度的净收入为28.98万美元，较2019年同期的128.45万美元下降了77.4%[12] - 2020年第四季度的租金收入为782.53万美元，较2019年同期的942.31万美元下降了17%[12] - 2020年第四季度的运营收入为164.15万美元，较2019年同期的299.93万美元下降了45.1%[12] - 2020年第四季度的每股基本收益为0.05美元，较2019年同期的0.22美元下降了77.3%[12] - 2020年第四季度的资金运营收益（FFO）为31,211千美元，相比2019年同期的42,957千美元下降了27.4%[14] - 2020年第四季度每股稀释FFO为0.41美元，较2019年同期的0.56美元下降了26.8%[14] - 2020年全年EBITDA为196,875千美元，较2019年的209,891千美元下降6%[96] 用户数据 - 2020年第四季度同店净运营收入（NOI）为32,087千美元，较2019年同期的11,239千美元增长了185.5%[18] - 2020年第四季度同店现金NOI为25,736千美元，较2019年同期的13,783千美元增长了86.5%[18] - 2020年第四季度的房地产租赁收入总计为81,347千美元，其中同店收入为73,472千美元[18] - 2020年第四季度的多户住宅出租单位数量为522个，出租率为95.3%[73] - 2020年第四季度的年化基础租金为14,420,472美元，平均每个出租单位的月基础租金为2,301美元[73] 未来展望 - 2021年到期的担保债务为111,000千美元，2022年到期的担保债务为150,000千美元[46] - 2021年1月26日，公司提前偿还了150,000千美元的系列A担保票据[47] - 2021年1月31日的债务到期计划显示，2021年到期的无担保债务为100,000千美元[51] 市场扩张与租赁情况 - 2020年总共签署的租赁数量为33个，净可租用面积为297,739平方英尺，合同租金为每平方英尺47.30美元，年比年增长18.6%[68] - 2020年第四季度签署的租赁数量为7个，净可租用面积为21,949平方英尺，合同租金为每平方英尺46.36美元[68] - 2020年全年现金基础租金较前期下降了7.4%，直线基础租金下降了2.4%[71] 负面信息 - 2020年第四季度的净收入为3,788万美元，较2019年同期的16,485万美元下降77%[96] - 2020年第四季度的现金基础租金较前期下降了11.6%，直线基础租金下降了6.6%[71] - 2020年全年净收入为35,588万美元，较2019年的60,188万美元下降41%[96] 其他新策略与有价值的信息 - 公司的信用评级为Fitch BBB、Moody's Baa3和Standard & Poor's BBB-，均为稳定展望[47] - 公司的加权平均固定利率为3.9%，加权平均到期年限为4.4年[46] - 公司的总未抵押资产为3,286,234千美元，未抵押债务的比率为253.0%[45]

报告基本信息 - 报告期为2020年12月31日结束的财年[16] - 报告包含公司和运营合伙企业的合并财务报表、相关附注等内容[14] 公司人员情况 - 公司有189名员工，无员工由集体谈判单位代表[30] - 公司董事长、总裁兼首席执行官Ernest Rady和首席财务官Robert Barton均有超30年商业房地产经验[26] - 公司高级管理团队其他成员，包括首席运营官Adam Wyll，均有超20年商业房地产经验[28] 公司资格与规定 - 公司自2011年12月31日结束的纳税年度起符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括任何净资本收益）以维持该状态[31] 公司业务布局 - 公司业务集中在加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州、得克萨斯州和夏威夷州[21] - 公司运营零售、办公、多户住宅和混合用途四个业务板块[41] - 公司不从事海外业务，无海外收入[43] 公司面临风险与优势 - 公司面临诸多风险，如疫情、经济和房地产市场不利发展、租户违约等[19] - 公司竞争优势包括优质物业组合、经验丰富的管理团队、高壁垒市场等[26] 公司业务目标与策略 - 公司业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值，采取收购、重新定位/再开发等策略[29] 公司物业相关情况 - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染修复，预计费用约350万美元，由前业主设立的托管账户支付[36] 办公业务收入占比情况 - 2020 - 2018年无租户占总收入超10%，谷歌LLC在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约14.1%、10.4%、0% [42] - LPL控股公司在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约15.3%、9.2%、0% [42] - salesforce.com公司在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约0%、4.3%、15.4% [42] 公司债务情况 - 2020年12月31日，公司有10.61亿美元固定利率债务，公允价值11.31亿美元，利率升1%，公允价值降约4740万美元[323] - 2020年12月31日，利率降1%，固定利率债务公允价值升约5090万美元[323] - 2020年12月31日，公司有3.5亿美元可变利率债务，利率升1%，年利息费用增约200万美元[324] - 2020年12月31日，利率降1%，可变利率债务年利息费用降约200万美元[324]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度和全年FFO每股分别为0.41美元和1.89美元，净收入归属于普通股股东每股分别为0.05美元和0.46美元，第四季度FFO较彭博共识低约0.05美元，主要因剧院、健身房和威基基海滩步行街零售额外准备金 [14] - 截至本周初，资产负债表上约有3.8亿美元现金，3.5亿美元信贷额度无未偿还余额 [16] - 2020年共提取约1800万美元坏账费用准备金，其中约760万美元（即0.10美元）包含在2020年第四季度FFO中 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合中必需租户租金收取率在第三和第四季度接近100%，非必需租户从第三季度的69%提升至第四季度超74%，无租户占ABR超2%，2021年到期租约不足6% [11] - 自疫情开始，约500个零售租户中有13家零售商申请破产，涉及18个租户租赁空间，其中13个已被接管或正在接管中，被拒租约总面积不足1.3万平方英尺 [11] 办公业务 - 第四季度末，扣除重建中的One Beach后，办公组合出租率约95%，2021年底前到期租约不足5%，前十大办公租户占总办公租金51.5% [24] - 第四季度完成的7份续租租约加权平均基本租金涨幅为5%，已锁定约2400万美元NOI增长，其中2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [25] 多户住宅业务 - 波特兰多户住宅物业入住率较去年同期下降17%，加权平均月基本租金增长约1.4%；圣地亚哥多户住宅物业入住率与去年基本持平，加权平均月基本租金增长7.3% [19] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥市场 - 2020年第四季度，圣地亚哥公司筹集创纪录的26亿美元风险资本，全年达52亿美元；生命科学公司第四季度引入创纪录的18亿美元，全年达38亿美元；科技投资第四季度达7.621亿美元，全年达13亿美元 [27] 波特兰市场 - 办公物业出租率达97%，有8.4%租约到期，租金保持稳定 [57] 旧金山市场 - 除2022年需续租Autodesk外，目前暂无业务 [57] 贝尔维尤市场 - 办公物业出租率97%，2022年前有23.5%租约到期，租金将大幅上涨 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2021年1月26日完成5亿美元3.375% 10年期高级无担保票据首次公开发行，所得款项用于偿还1.5亿美元高级担保票据A系列和1亿美元循环信贷额度未偿还余额，剩余约2.36亿美元用于资助La Jolla Commons III开发、旧金山One Beach街翻新及一般公司用途和潜在增值收购机会 [8][15] - 计划于2021年4月动工建设La Jolla Commons III，预计2023年底完工，估计收益率约6.5% - 7.5% [8][22] - 预计旧金山One Beach物业于2022年底完成翻新，2023年稳定后产生约0.05美元以上FFO [23] - 公司认为自身拥有优质资产、高效运营平台和优秀管理团队，在疫情中具备应对能力，长期看好市场复苏 [7][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情仍对公司投资组合造成挑战，特别是剧院、健身房和威基基海滩步行街物业，但随着疫苗接种推进，对经济复苏持乐观态度 [6] - 认为2020年第四季度接近或已至经济影响底部，预计2021年第三季度开始，剧院、餐厅、威基基海滩步行街零售和威基基Embassy Suites酒店将开始复苏 [20][21] - 预计2022年威基基Embassy Suites酒店全面恢复，增加约0.13美元FFO；威基基海滩步行街零售部分恢复，增加约0.08美元FFO [22] 其他重要信息 - 董事会批准第一季度每股0.28美元季度股息，较上一次增加0.03美元，反映对投资组合嵌入式增长的信心 [9] - 公司于2020年4月撤回指引，在经济影响持续时间和经济复苏情况明确前，暂不发布正式指引，但提供了投资组合展望框架 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年零售租赁管道情况及与2020年30.3万平方英尺租赁面积对比 - 租赁管道活动在第四季度开始增加，进入2021年第一季度有一定势头，零售商开始活跃起来，多数续租租约可能会续签 [33] 问题2: 2021年租赁价差是否会更积极 - 零售行业仍面临困难，部分情况下需在入住率和租金之间平衡，难以确定租金会上涨，公司会优先保证物业高入住率 [35][36] 问题3: 为何在此时提高股息而非保留现金去杠杆 - 董事会独立做出提高股息决定，认为这表明对公司投资组合质量、财务状况和管理的信心，且与租金收取情况一致，认为第四季度接近底部，随着疫苗接种情况改善，市场将复苏 [39][40] 问题4: 何时能达到5.5倍净债务与EBITDA比率目标 - 预计美国全民接种疫苗实现群体免疫后约12个月，该比率将降至5.5倍以下，因威基基海滩步行街零售和Embassy Suites酒店复苏将增加现金NOI和FFO [43] 问题5: 夏威夷旅游业今年预期 - 情况不确定，但随着疫苗普及，预计美国人有旅游需求，旅游业有望复苏，但时间和方式未知 [45][46] 问题6: 2021年租赁环境中减免和递延租金情况 - 预计能收回账面剩余的直线租金和递延租金，若对收回信心不足75%以上，将提取准备金，希望疫苗普及后零售和租户业务恢复增长 [49] 问题7: 第一、二季度是否仍混乱，之后能否恢复正常 - 这是目前的最佳猜测，随着疫苗分发，疫情将结束，情况会好转 [51][52] 问题8: La Jolla和One Beach物业入住率季度变化及需求情况 - One Beach正在重建，不纳入考虑；La Jolla的TriNet搬出6000平方英尺转租空间，但成功续租其他小租户，公司在租金方面保持稳定，对租期更灵活，2021年有较多小租户租约到期，2022年大部分到期租户为大租户 [54][56] 问题9: 2022年业务是否恢复正常，之前计划是否完整 - 预计办公部门现金NOI在2021年增加1200万美元，2022年增加1300万美元，La Jolla Commons III预计2023年底完成，One Beach预计2022年底完成，公司将利用自身投资组合创造价值 [61] 问题10: 2021年第四季度是否为底部，是否包含第一季度0.05美元整笔支付 - 0.41美元FFO不包含整笔支付，第一季度应从0.41美元中扣除0.05美元整笔支付和0.03美元增量利息费用，第二季度开始可根据情况评估增长百分比，且第四季度的0.41美元包含0.10美元准备金 [64] 问题11: 2400万美元办公现金NOI中，目前直线租金情况及GAAP基础上FFO未开始部分 - 该增长已包含在现金NOI增长展示中，需根据直线租金情况调整，但无具体数字 [67] 问题12: 2021年1400万美元现金NOI季度节奏 - 第一、二季度有大量租户装修费用支出，约2500万美元，现金流入可能更多在下半年 [69] 问题13: 多户住宅资产Hassalo定价策略、优惠使用及租赁活动情况 - 波特兰住宅物业此前存在管理问题，现已解决，目前处于租赁上升阶段，为降低空置率，短期内可能采取措施提高入住率，但具体情况尚早确定 [71] 问题14: 1月份Hassalo入住率增长情况 - 入住率从75%提升至80%多，处于上升趋势 [72][73] 问题15: Loma Palisades和Pacific Ridge主租约到期时间及续约预期 - 主租约于2021年5月31日到期，目前无法确定是否续约，希望疫苗普及后学生秋季返校，后续情况需观望 [75][76] 问题16: La Jolla Commons开发是否需预租 - 无需预租，圣地亚哥市场此前无预租先例，有两年建设时间，希望市场在此期间复苏，且目前项目收购有一定节省成本 [78][81] 问题17: La Jolla Commons每平方英尺80美元租金是否准确，与Illumina租约对比 - 新项目租金较高，目前为每月每平方英尺高4美元（净租金）加1.70美元费用，Illumina租约起始为每平方英尺490美元（全包服务），年涨幅3%，新项目租金有近期两笔交易证实，公司对此市场乐观 [83]

业绩总结 - 截至2020年第三季度，约89%的经常性租金已收回[11] - 2020年第三季度零售租金的收回率为73.7%[12] - 2020年第三季度办公租金的收回率为98.5%[12] - 2020年第三季度多家庭租金的收回率为94.4%[12] - 截至2020年11月11日，2020年第三季度的总租金收回率为89.2%[12] - 2020年10月的总账单收入为$27,342,000，已收款为$24,582,000，收款率为89.9%[18] - 2019年净收入为27,202千美元，较2018年的40,132千美元下降了32.3%[43] - 2019年EBITDA为186,632千美元，较2018年的209,891千美元下降了11.1%[43] - 2019年每股摊薄FFO为2.20美元，较2018年的2.09美元增长5.3%[47] 用户数据 - 2020年第三季度零售租户中，必要租户的收回率为99.4%[13] - 2020年第三季度零售租户中，非必要租户的收回率为64.8%[13] - 2020年10月，零售部门的账单收入为$9,772,000，已收款为$7,380,000，收款率为75.5%[18] - 办公室部门的账单收入为$12,897,000，已收款为$12,749,000，收款率为98.9%[18] - 多户住宅部门的账单收入为$4,673,000，已收款为$4,452,000，收款率为95.3%[18] 未来展望 - 预计2021年办公室现金净营业收入增长为$14.2百万，2022年为$19.2百万[20] - 截至2020年9月30日，公司的现金余额为$155百万[28] - 2020年4月，公司从$350百万的循环信贷额度中提取了$100百万，以增强财务状况和流动性[28] - 截至2020年9月30日，公司没有到期的债务义务[28] - 2021年10月31日到期的$150百万系列A票据是即将到期的债务[28] 新产品和新技术研发 - 公司在2019年参与了美国环保署的Portfolio Manager计划，以跟踪和基准每个物业的能源、水、温室气体和废物使用情况[40] - 公司在其物业中安装了超过130个电动车充电桩[40] - 公司在2019年继续投资于LED照明改造项目，覆盖所有资产类型的室内、室外和车库照明[40] 负面信息 - 2019年折旧和摊销费用为107,093千美元[43] - 2019年总资本化为总股本市值加上现有债务[42] - 2019年净债务为总债务减去现金及现金等价物[42] 其他新策略 - 本次演示包含某些非GAAP财务指标，这些指标的定义可能与其他房地产投资信托（REIT）使用的定义不同[52] - 非GAAP财务指标的定义、使用原因及与最直接可比的GAAP指标的调节信息已包含在财务定义中[52]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为28.44114亿美元和27.90333亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为15.78132亿美元和14.96661亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总股本权益分别为12.65982亿美元和12.93672亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，公司总营收分别为8437.4万美元和9836.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司总营收分别为2.63226亿美元和2.67794亿美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，公司净收入分别为649万美元和1651.9万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净收入分别为3180万美元和4370.3万美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为2476.2万美元和3287.3万美元[18] - 2020年第三季度和2019年同期，公司每股普通股基本收益分别为0.08美元和0.22美元[18] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为1.09149亿美元，2019年同期为1.22112亿美元[23][34] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为5357.4万美元，2019年同期为5.7403亿美元[23][34] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为 - 846.8万美元，2019年同期为5.20708亿美元[23][34] - 2020年前九个月现金及现金等价物净增加4710.7万美元，2019年同期为6879万美元[34] - 2020年前九个月总运营费用为1.9106亿美元，2019年同期为1.84102亿美元[27] - 2020年前九个月综合收入为2.5903亿美元，2019年同期为3.6127亿美元[27] - 2020年和2019年利息费用分别为4010.5万美元和4021.2万美元[42] - 2020年9月30日和2019年12月31日坏账准备分别约为1000万美元和170万美元[46] - 2020年9月30日，已收购租赁无形资产净值为2.7472亿美元，已收购租赁无形资产负债净值为2.2608亿美元，较2019年12月31日的3.1407亿美元和2.5452亿美元有所下降[50] - 2020年9月30日，递延薪酬负债公允价值为191.9万美元，较2019年12月31日的166.9万美元有所增加；利率互换资产公允价值为43.4万美元，利率互换负债公允价值为633.3万美元，较2019年12月31日的131.7万美元有所增加[56] - 2020年9月30日，其他资产总计1.08222亿美元，较2019年12月31日的9322万美元有所增加[66] - 2020年9月30日，其他负债和递延信贷净额总计9325.6万美元，较2019年12月31日的6811万美元有所增加[68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司有担保应付票据本金余额分别为1.10913亿美元和1.61879亿美元[71] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业无担保应付票据本金余额均为12亿美元[74] - 截至2020年9月30日，循环贷款有1亿美元未偿还，产生约100万美元债务发行成本[80] - 2020年前九个月，循环贷款加权平均利率为1.38% [81] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，合并资产负债表中递延所得税负债分别为50万美元和30万美元[102] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，所得税收益为0美元，所得税费用为10万美元；2019年截至9月30日的三个月和九个月，所得税费用分别为30万美元和70万美元[102] - 2020年和2019年九个月，公司经营租赁成本分别为2788万美元和2500万美元，可变租赁成本均为0，转租收入分别为3123万美元和2233万美元，总租赁（收入）成本分别为 - 335万美元和267万美元；加权平均剩余租赁期限为10.4年，加权平均折现率为3.22%[121] - 2020年和2019年九个月，公司为租赁负债支付的现金分别为2557万美元和2501万美元，以经营租赁义务换取使用权资产的非现金活动分别为2.7321亿美元和7661万美元[122] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入分别为8.0759亿美元和9.3147亿美元；2020年和2019年九个月，租赁租金收入分别为25.2059亿美元和24.9634亿美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司按直线法确认租赁租金收入分别为600万美元和520万美元；2020年和2019年九个月，分别为1730万美元和90万美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入中包含的高于和低于市场租赁的净摊销分别为90万美元和110万美元；2020年和2019年九个月，均为280万美元[126] - 2020年第三季度和前九个月总租金费用分别为1920.8万美元和5875.7万美元，2019年同期分别为2398.9万美元和6661.1万美元[127] - 2020年第三季度和前九个月其他（费用）收入净额分别为 - 53.1万美元和 - 26.1万美元，2019年同期分别为 - 13.1万美元和 - 41万美元[128] - 2020年和2019年前九个月与AAI的租赁租金收入分别为10万美元和20万美元[129] - 2020年和2019年前九个月与EDisability的租赁租金收入均为10万美元[131] - 2020年和2019年前九个月飞机服务费用分别约为0万美元和20万美元[132] - 2020年和2019年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用分别为80万美元和90万美元[133] - 2020年第三季度和前九个月各业务段总利润分别为5367.5万美元和1.72972亿美元，2019年同期分别为6343.1万美元和1.7192亿美元[137] - 2020年和2019年归属美国资产信托公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元，前九个月分别为2476.2万美元和3287.3万美元[138] - 2020年9月30日和2019年12月31日净房地产总额分别为24.98564亿美元和25.23475亿美元[140] - 2020年第三季度和前九个月资本支出分别为1444.1万美元和5357.4万美元，2019年同期分别为2398万美元和7444.1万美元[141] - 2020年前九个月，总物业收入减少460万美元（2%）至2.632亿美元，净收入减少1190万美元（27%）至3180万美元，归属于美国资产信托公司股东的净收入减少811万美元（25%）至2476万美元[206][207] - 2020年9月30日，办公、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为93.8%、95.0%、87.5%和87.8%，2019年同期分别为94.7%、98.0%、90.5%和98.0%[207] - 2020年前9个月多户租赁收入较2019年同期减少0.3百万美元[212] - 2020年前9个月平均入住率降至89.2%，2019年同期为93.0%[212] - 2020年前9个月每单位平均基本租金涨至2140美元，2019年同期为2074美元[212] 公司股权及单位相关数据变化 - 2019年12月31日公司普通股数量为60,068,228股，总权益为1,293,672千美元[20] - 2020年3月31日公司总权益为1,281,021千美元[20] - 2020年6月30日公司总权益为1,276,488千美元[20] - 2020年9月30日公司普通股数量为60,282,929股，总权益为1,265,982千美元[20] - 2018年12月31日公司普通股数量为47,335,409股，总权益为802,471千美元[22] - 2019年9月30日公司普通股数量为59,956,972股，总权益为1,298,224千美元[22] - 2018年12月31日，有限合伙人单位为17,177,608，资本金额为 - 4,477千美元；普通合伙人单位为47,335,409，资本金额为792,357千美元；累计其他综合收益（损失）为14,591千美元，总资本为802,471千美元[31] - 2019年9月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 20,899千美元；普通合伙人单位为59,956,972，资本金额为1,312,108千美元；累计其他综合收益（损失）为7,015千美元，总资本为1,298,224千美元[31] - 2020年3月31日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 23,886千美元；普通合伙人单位为60,068,228，资本金额为1,303,639千美元；累计其他综合收益（损失）为1,268千美元，总资本为1,281,021千美元[29] - 2020年6月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 25,063千美元；普通合伙人单位为60,073,918，资本金额为1,300,601千美元；累计其他综合收益（损失）为950千美元，总资本为1,276,488千美元[29] - 2020年9月30日，有限合伙人单位为16,181,537，资本金额为 - 15,742千美元；普通合伙人单位为60,282,929，资本金额为1,279,905千美元；累计其他综合收益（损失）为1,819千美元，总资本为1,265,982千美元[29] - 2020年1 - 9月，209,011个普通单位转换为公司普通股[88] - 截至2020年9月30日，非控股权益包括16,181,537个普通单位，约占运营合伙企业所有权权益的21.3%[87] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包括346,434和329,652个未归属运营合伙企业单位的加权平均数；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别不包括345,613和331,245个未归属运营合伙企业单位的加权平均数[90] - 公司的ATM股权计划最高可发售总发行价达2.5亿美元的普通股，截至2020年9月30日，还有1.326亿美元的普通股发行能力，2020年1 - 9月未通过该计划出售普通股[92][93] - 2020年1 - 9月，受限股奖励年初未归属345,153个，授予6,008个，归属4,412个，没收318个，9月30日未归属346,431个[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，非现金补偿费用分别为130万美元和110万美元；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为380万美元和340万美元；2020年9月30日，未确认补偿费用为360万美元[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，加权平均未归属股份分别为346,434和329,652；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为345,613和331,245[98] 公司各季度净收入及股息分配情况 - 2020年第一季度净收入为15,484千美元，股息支付为22,937千美元[20] - 2020年第二季度净收入为9,826千美元，股息支付为15,293千美元[20] - 2020年第三季度净收入为6,490千美元，股息支付为19,116千美元[20] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，股息支付为18,061千美元[22] - 2019年第四季度净收入为16,519千美元[31] - 2020年第一季度净收入为15,484千美元[29] - 202

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.44美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.08美元 [16] - 第三季度总收款率约为89%，第二季度为83% [16] - 第二季度实际烧钱率约为600万美元，第三季度现金盈余约为900万美元 [16] - 第三季度初资产负债表上现金约为1.46亿美元，期末约为1.55亿美元 [17] - 第三季度末流动性约为4.05亿美元，包括1.55亿美元现金及现金等价物和2.5亿美元信贷额度 [24] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.7倍，过去12个月为6.0倍，目标是维持在5.5倍或以下 [24] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍，过去12个月为3.9倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street正在重建外，第三季度末出租率达96%，较上年增加约2% [19] - 同店现金NOI较上年增长13%，主要因多处物业基本租金增加 [19] - 第三季度完成的九份续租加权平均基本租金涨幅为6.7% [26] - 已锁定约3000万美元NOI增长，2020年约600万美元，2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [26] 零售物业 - 第三季度出租率稳定在95%，较上年下降约3% [19] - 疫情期间收款困难，同店现金NOI为负 [19] - 4月零售租金收款约40%，第三季度约80% [11] 多户住宅物业 - 同店现金NOI下降约5.4%，主要因波特兰Hassalo平均入住率下降 [20] - 第三季度末入住率为87.5%，较上年下降约3% [20] 混合用途物业 - 2020年第三季度Embassy Suites平均入住率为66%，第二季度为17% [21] - 2020年第三季度平均每日房价为209美元，约为上年的40% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月15日夏威夷允许游客凭72小时内阴性新冠检测结果登岛，首日约1万名游客抵达，预计游客流入将逐周增加 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产多元化，拥有办公、多户住宅、零售和混合用途物业，在疫情中提供稳定性和保护 [9] - 零售业务优先考虑长期战略增长，与租户进行租赁修改，必要时采取法律手段维护权益 [12][13] - 办公业务将通过One Beach Street和1110 Oregon Square的重建和租赁，以及La Jolla Commons等地块开发实现增长 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫苗在未来6 - 9个月内推出持乐观态度，准备好应对长期疫情 [8] - 认为资产多元化在疫情中发挥重要作用，董事会批准第三季度每股0.25美元股息，在疫苗和经济复苏更明朗前保持保守 [9][10] - 预计零售业务收款将进一步改善，部分受挑战租户需数月或季度才能恢复 [11][12] - 认为疫情后面对面工作将提高生产力、协作和创新，多数办公租户有类似看法 [14] - 反对加州提案15和21，认为提案15若通过将给租户带来财务负担，影响未来租金增长；提案21将限制房东权利，加剧住房危机 [14][15] - 对投资组合整体表现乐观，认为有充足流动性应对危机，疫苗推出后西海岸投资组合将反弹 [16][18] 其他重要信息 - 第三季度坏账费用方面，应收账款约为未收金额的21%，直线租金应收账款约为11% [22] - 第三季度末，坏账准备总额约占应收账款总额的39%，约占直线租金应收账款的3% [23] - 公司于4月3日撤回2020年业绩指引，在疫情经济影响和疫苗情况明确前不再发布指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否从第二季度增加，原因是什么，是否过于保守 - 第三季度坏账准备金从约330万美元增至约770万美元，直线租金应收账款坏账准备金约250万美元，总计近1000万美元 [31] - 原因是在疫苗推出前，零售租户收款困难，每季度评估收款可能性和递延款项收回情况 [31] - 公司策略是保守评估，宁愿犯错也不盲目乐观 [32] 问题2: 为何不给出零售和办公业务的大致业绩指引 - 经济和健康方面不确定性大，发布指引可能误导他人，公司选择保持沉默，待情况明确再做决定 [34] - 办公业务因资产和租户质量高，有一定可预测性，但其他业务受疫情影响大，不确定性高 [36] 问题3: 提案15和提案21哪个更可能通过，哪个更令人担忧 - 提案15对整个加州构成威胁，虽短期对公司影响不大，但长期会给企业和居民带来痛苦，目前调查显示其通过可能性不大 [38] - 提案15若通过，初期对公司影响不大，但会转嫁给客户，可能影响加州未来租金增长，公司坚决反对 [39] 问题4: 为何卡梅尔山广场会增加坏账金额 - 德尔蒙特、阿拉莫采石场和卡梅尔山广场有三家影院，且服装行业租户也带来坏账问题 [41] - 公司对零售商收款持保守态度，与部分租户协商给予必要减免，对有能力支付却单方面拒付租金的租户采取法律行动 [42][44] 问题5: 10月零售租金收款较9月下降，是否是时间问题 - 可能是时间问题，数据截至10月16日，很多款项在月底到账，部分租户付款周期变长，预计收款率会上升 [47][48] 问题6: 7.1万平方英尺续租租户类型 - 是不同租户的混合，暂无具体分类信息 [51][52] 问题7: 谷歌在地标建筑的建设和布局是否有变化，其他租户是否有重新配置或缩减空间的需求 - 谷歌按原计划进行，Autodesk正在重新配置并加大空间投资，大租户在疫情后仍按计划推进 [54][55] 问题8: 办公业务组合中是否有转租空间 - 圣地亚哥转租空间较少，德尔韦尔高地和UTC的转租空置率分别为0.6%和0.7% [57] - 旧金山转租空间大幅增加，但Autodesk和谷歌占据地标建筑，One Beach Street正在重建，预计2022年交付 [57] - 波特兰转租空间较少，总转租空置率为1.5% [57] - 贝尔维尤有大量转租空间，但市场强劲，4300万平方英尺办公空间在建且96%已预租，亚马逊等科技巨头承诺入驻 [57] 问题9: 办公资产的员工入住率情况 - 约为20% - 25%，员工和租户希望回到办公室工作，远程办公并非最佳选择，未来会逐渐转变 [61] 问题10: 第四季度Embassy Suites的入住率、ADR和2021年预订情况 - 第三季度加权平均入住率为66%，期间最高达75%，近一个月在52% - 65%之间，第四季度预计维持在50% - 65% [65] - 目前有预订，但可根据夏威夷隔离政策取消 [65] - ADR受租户类型影响，目前主要是政府员工和当地夏威夷人，ADR约为205 - 225美元，去年平均约360美元 [67] - 公司预计旅游业恢复后，ADR将恢复正常，且已利用疫情期间对酒店进行升级 [66][68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度FFO为每股0.48美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.13美元 [14] - 公司整体第二季度账单收款率约为83%，截至上周末7月账单收款率约为83% [19] - 第二季度末公司流动性约为3.96亿美元，其中现金及现金等价物1.46亿美元，信贷额度可用2.5亿美元 [20] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.4倍，过去12个月为5.8倍，目标是维持在5.5倍或以下 [21] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.8倍，过去12个月为4.1倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street物业外，第二季度末办公物业出租率为96%，较上年增加约3% [14] - 同店现金NOI在第二季度较上年增长16% [15] - 第二季度办公租金收款率约为98% [19] 零售物业 - 第二季度末零售物业出租率为95%，较上年下降约2% [15] - 同店现金NOI为负 [15] - 第二季度末针对未收回零售应收账款和直线租金应收账款分别计提约14%和7%的坏账准备，共计340万美元，约占FFO的0.045 [16] - 第二季度零售租金（不包括威基基海滩零售）收款率约为62%，7月约为70%；威基基海滩步行零售第二季度收款率约为30% [19] 多户住宅物业 - 第二季度末多户住宅物业出租率为85%，较上年下降约8%，同店现金NOI为负 [17] - 预计8月1日与当地私立大学的主租赁协议生效后，出租率将回升至90% - 95% [6][17] - 第二季度多户住宅租金收款率约为95% [19] 混合用途物业（檀香山岛的Embassy Suites酒店和威基基海滩步行零售） - 2020年第二季度Embassy Suites酒店平均入住率为17%，上年同期为92% [18] - 团队预测到2020年底入住率为46% - 50%，6月底实际入住率为29%，7月预计达到62% [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有一个由董事长、零售业务副总裁和首席运营官组成的委员会，审查每个租户的请求，在租户请求延期付款时进行协商，确保公司获得公平回报 [8] - 公司继续与受疫情影响的租户就租金延期和其他租赁修改进行合作，重新谈判或招标大部分供应商合同以降低运营成本，并利用高失业率招聘高素质员工 [12] - 公司计划将2021年到期的1亿美元定期贷款最多延长3次，每次延长1年；预计以较低利率为2021年10月31日到期的1.5亿美元A系列票据再融资 [21] - 公司办公物业组合有增长潜力，可通过开发La Jolla Commons的3号楼和俄勒冈广场的90和103街区增加最多76.8万平方英尺的可出租面积 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，但实际情况没有最坏情况预测的那么糟糕 [6] - 办公物业表现出色，多户住宅物业表现好于预期，零售物业面临困难 [6][7] - 董事会基于第二季度租金收款高于预期、办公物业组合的潜在增长以及多户住宅物业的新主租赁协议，决定将第三季度股息从每股0.20美元提高25%至每股0.25美元 [9] - 预计疫情结束后公司将恢复良好状态，甚至比之前更好 [9][58] 其他重要信息 - 公司关注ESG，重视多元化和包容性文化对业务、经济和社会的积极影响，可查看2019年可持续发展报告了解相关努力 [13] - 公司反对加州的SB 939和拟议的商业物业第13号提案废除，认为这将对行业和经济造成损害 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售组合未收租金准备金的保守程度以及是否会有更多准备金 - 公司按照公认会计原则记录准备金，有一个约八人的团队评估租户生存能力，目前准备金已保守反映情况，但随着疫情持续可能需要增加准备金 [29][30] 问题2：提高股息的决策依据以及未来展望 - 疫情实际情况没有最坏情况预期糟糕，董事会综合考虑第二季度收款增加、办公物业现金流增长和多户住宅主租赁协议后决定提高股息，未来董事会将逐季决策，预计目前的0.25美元股息可以维持，有望恢复到以前水平并可能小幅增加 [33][34] 问题3：远程办公对办公市场的影响以及租户看法 - 虽然理论上有人认为不需要办公室，但实际中办公室对业务运营有价值，公司对其位于高质量、高增长市场的办公物业组合有信心，预计有市场需求甚至可能增长 [37][38] 问题4：谷歌在Landmark项目的计划和入住情况 - 该项目3月停工，本周已重新开工，将按原计划进行，预计2021年第一季度左右完成 [42] 问题5：办公租赁市场需求、租金和租户签约意愿的变化 - 租户仍在推进计划，如Smartsheet加速租赁，谷歌按原设计推进，公司在波特兰有2023年交付的项目在洽谈，科技和生命科学公司表现良好 [45][46] 问题6：多户住宅物业主租赁协议的条款、租金水平和入住率预期 - 主租赁协议涵盖Loma Palisades和Pacific Ridge约130套单元，租金略高于市场水平，为期10个月，从8月1日至2021年5月31日，预计8月入住率将回到90% - 95% [49] 问题7：加州零售房地产重新开放措施对客流量和租金收款的影响 - 餐厅重新开放后又关闭室内用餐，以及沙龙等服务提供商受限，对零售产生负面影响，影响了租户的成本覆盖和员工保留 [53][54] 问题8：大学住房密度变化对多户住宅租赁的影响 - 大学宿舍减员促使公司与当地大学签订租赁协议，该协议在租赁旺季到期，届时有望在市场正常化后重新出租 [56]