业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司总资产为28.17309亿美元，相较于2019年的27.90333亿美元增长了0.97%[10] - 2020年第四季度的总收入为813.47万美元，较2019年同期的989.47万美元下降了17.8%[12] - 2020年第四季度的净收入为28.98万美元，较2019年同期的128.45万美元下降了77.4%[12] - 2020年第四季度的租金收入为782.53万美元，较2019年同期的942.31万美元下降了17%[12] - 2020年第四季度的运营收入为164.15万美元，较2019年同期的299.93万美元下降了45.1%[12] - 2020年第四季度的每股基本收益为0.05美元，较2019年同期的0.22美元下降了77.3%[12] - 2020年第四季度的资金运营收益（FFO）为31,211千美元，相比2019年同期的42,957千美元下降了27.4%[14] - 2020年第四季度每股稀释FFO为0.41美元，较2019年同期的0.56美元下降了26.8%[14] - 2020年全年EBITDA为196,875千美元，较2019年的209,891千美元下降6%[96] 用户数据 - 2020年第四季度同店净运营收入（NOI）为32,087千美元，较2019年同期的11,239千美元增长了185.5%[18] - 2020年第四季度同店现金NOI为25,736千美元，较2019年同期的13,783千美元增长了86.5%[18] - 2020年第四季度的房地产租赁收入总计为81,347千美元，其中同店收入为73,472千美元[18] - 2020年第四季度的多户住宅出租单位数量为522个，出租率为95.3%[73] - 2020年第四季度的年化基础租金为14,420,472美元，平均每个出租单位的月基础租金为2,301美元[73] 未来展望 - 2021年到期的担保债务为111,000千美元，2022年到期的担保债务为150,000千美元[46] - 2021年1月26日，公司提前偿还了150,000千美元的系列A担保票据[47] - 2021年1月31日的债务到期计划显示，2021年到期的无担保债务为100,000千美元[51] 市场扩张与租赁情况 - 2020年总共签署的租赁数量为33个，净可租用面积为297,739平方英尺，合同租金为每平方英尺47.30美元，年比年增长18.6%[68] - 2020年第四季度签署的租赁数量为7个，净可租用面积为21,949平方英尺，合同租金为每平方英尺46.36美元[68] - 2020年全年现金基础租金较前期下降了7.4%，直线基础租金下降了2.4%[71] 负面信息 - 2020年第四季度的净收入为3,788万美元，较2019年同期的16,485万美元下降77%[96] - 2020年第四季度的现金基础租金较前期下降了11.6%，直线基础租金下降了6.6%[71] - 2020年全年净收入为35,588万美元，较2019年的60,188万美元下降41%[96] 其他新策略与有价值的信息 - 公司的信用评级为Fitch BBB、Moody's Baa3和Standard & Poor's BBB-，均为稳定展望[47] - 公司的加权平均固定利率为3.9%，加权平均到期年限为4.4年[46] - 公司的总未抵押资产为3,286,234千美元，未抵押债务的比率为253.0%[45]

报告基本信息 - 报告期为2020年12月31日结束的财年[16] - 报告包含公司和运营合伙企业的合并财务报表、相关附注等内容[14] 公司人员情况 - 公司有189名员工，无员工由集体谈判单位代表[30] - 公司董事长、总裁兼首席执行官Ernest Rady和首席财务官Robert Barton均有超30年商业房地产经验[26] - 公司高级管理团队其他成员，包括首席运营官Adam Wyll，均有超20年商业房地产经验[28] 公司资格与规定 - 公司自2011年12月31日结束的纳税年度起符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括任何净资本收益）以维持该状态[31] 公司业务布局 - 公司业务集中在加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州、得克萨斯州和夏威夷州[21] - 公司运营零售、办公、多户住宅和混合用途四个业务板块[41] - 公司不从事海外业务，无海外收入[43] 公司面临风险与优势 - 公司面临诸多风险，如疫情、经济和房地产市场不利发展、租户违约等[19] - 公司竞争优势包括优质物业组合、经验丰富的管理团队、高壁垒市场等[26] 公司业务目标与策略 - 公司业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值，采取收购、重新定位/再开发等策略[29] 公司物业相关情况 - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染修复，预计费用约350万美元，由前业主设立的托管账户支付[36] 办公业务收入占比情况 - 2020 - 2018年无租户占总收入超10%，谷歌LLC在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约14.1%、10.4%、0% [42] - LPL控股公司在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约15.3%、9.2%、0% [42] - salesforce.com公司在2020、2019、2018年分别占办公业务收入约0%、4.3%、15.4% [42] 公司债务情况 - 2020年12月31日，公司有10.61亿美元固定利率债务，公允价值11.31亿美元，利率升1%，公允价值降约4740万美元[323] - 2020年12月31日，利率降1%，固定利率债务公允价值升约5090万美元[323] - 2020年12月31日，公司有3.5亿美元可变利率债务，利率升1%，年利息费用增约200万美元[324] - 2020年12月31日，利率降1%，可变利率债务年利息费用降约200万美元[324]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度和全年FFO每股分别为0.41美元和1.89美元，净收入归属于普通股股东每股分别为0.05美元和0.46美元，第四季度FFO较彭博共识低约0.05美元，主要因剧院、健身房和威基基海滩步行街零售额外准备金 [14] - 截至本周初，资产负债表上约有3.8亿美元现金，3.5亿美元信贷额度无未偿还余额 [16] - 2020年共提取约1800万美元坏账费用准备金，其中约760万美元（即0.10美元）包含在2020年第四季度FFO中 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合中必需租户租金收取率在第三和第四季度接近100%，非必需租户从第三季度的69%提升至第四季度超74%，无租户占ABR超2%，2021年到期租约不足6% [11] - 自疫情开始，约500个零售租户中有13家零售商申请破产，涉及18个租户租赁空间，其中13个已被接管或正在接管中，被拒租约总面积不足1.3万平方英尺 [11] 办公业务 - 第四季度末，扣除重建中的One Beach后，办公组合出租率约95%，2021年底前到期租约不足5%，前十大办公租户占总办公租金51.5% [24] - 第四季度完成的7份续租租约加权平均基本租金涨幅为5%，已锁定约2400万美元NOI增长，其中2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [25] 多户住宅业务 - 波特兰多户住宅物业入住率较去年同期下降17%，加权平均月基本租金增长约1.4%；圣地亚哥多户住宅物业入住率与去年基本持平，加权平均月基本租金增长7.3% [19] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥市场 - 2020年第四季度，圣地亚哥公司筹集创纪录的26亿美元风险资本，全年达52亿美元；生命科学公司第四季度引入创纪录的18亿美元，全年达38亿美元；科技投资第四季度达7.621亿美元，全年达13亿美元 [27] 波特兰市场 - 办公物业出租率达97%，有8.4%租约到期，租金保持稳定 [57] 旧金山市场 - 除2022年需续租Autodesk外，目前暂无业务 [57] 贝尔维尤市场 - 办公物业出租率97%，2022年前有23.5%租约到期，租金将大幅上涨 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2021年1月26日完成5亿美元3.375% 10年期高级无担保票据首次公开发行，所得款项用于偿还1.5亿美元高级担保票据A系列和1亿美元循环信贷额度未偿还余额，剩余约2.36亿美元用于资助La Jolla Commons III开发、旧金山One Beach街翻新及一般公司用途和潜在增值收购机会 [8][15] - 计划于2021年4月动工建设La Jolla Commons III，预计2023年底完工，估计收益率约6.5% - 7.5% [8][22] - 预计旧金山One Beach物业于2022年底完成翻新，2023年稳定后产生约0.05美元以上FFO [23] - 公司认为自身拥有优质资产、高效运营平台和优秀管理团队，在疫情中具备应对能力，长期看好市场复苏 [7][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情仍对公司投资组合造成挑战，特别是剧院、健身房和威基基海滩步行街物业，但随着疫苗接种推进，对经济复苏持乐观态度 [6] - 认为2020年第四季度接近或已至经济影响底部，预计2021年第三季度开始，剧院、餐厅、威基基海滩步行街零售和威基基Embassy Suites酒店将开始复苏 [20][21] - 预计2022年威基基Embassy Suites酒店全面恢复，增加约0.13美元FFO；威基基海滩步行街零售部分恢复，增加约0.08美元FFO [22] 其他重要信息 - 董事会批准第一季度每股0.28美元季度股息，较上一次增加0.03美元，反映对投资组合嵌入式增长的信心 [9] - 公司于2020年4月撤回指引，在经济影响持续时间和经济复苏情况明确前，暂不发布正式指引，但提供了投资组合展望框架 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年零售租赁管道情况及与2020年30.3万平方英尺租赁面积对比 - 租赁管道活动在第四季度开始增加，进入2021年第一季度有一定势头，零售商开始活跃起来，多数续租租约可能会续签 [33] 问题2: 2021年租赁价差是否会更积极 - 零售行业仍面临困难，部分情况下需在入住率和租金之间平衡，难以确定租金会上涨，公司会优先保证物业高入住率 [35][36] 问题3: 为何在此时提高股息而非保留现金去杠杆 - 董事会独立做出提高股息决定，认为这表明对公司投资组合质量、财务状况和管理的信心，且与租金收取情况一致，认为第四季度接近底部，随着疫苗接种情况改善，市场将复苏 [39][40] 问题4: 何时能达到5.5倍净债务与EBITDA比率目标 - 预计美国全民接种疫苗实现群体免疫后约12个月，该比率将降至5.5倍以下，因威基基海滩步行街零售和Embassy Suites酒店复苏将增加现金NOI和FFO [43] 问题5: 夏威夷旅游业今年预期 - 情况不确定，但随着疫苗普及，预计美国人有旅游需求，旅游业有望复苏，但时间和方式未知 [45][46] 问题6: 2021年租赁环境中减免和递延租金情况 - 预计能收回账面剩余的直线租金和递延租金，若对收回信心不足75%以上，将提取准备金，希望疫苗普及后零售和租户业务恢复增长 [49] 问题7: 第一、二季度是否仍混乱，之后能否恢复正常 - 这是目前的最佳猜测，随着疫苗分发，疫情将结束，情况会好转 [51][52] 问题8: La Jolla和One Beach物业入住率季度变化及需求情况 - One Beach正在重建，不纳入考虑；La Jolla的TriNet搬出6000平方英尺转租空间，但成功续租其他小租户，公司在租金方面保持稳定，对租期更灵活，2021年有较多小租户租约到期，2022年大部分到期租户为大租户 [54][56] 问题9: 2022年业务是否恢复正常，之前计划是否完整 - 预计办公部门现金NOI在2021年增加1200万美元，2022年增加1300万美元，La Jolla Commons III预计2023年底完成，One Beach预计2022年底完成，公司将利用自身投资组合创造价值 [61] 问题10: 2021年第四季度是否为底部，是否包含第一季度0.05美元整笔支付 - 0.41美元FFO不包含整笔支付，第一季度应从0.41美元中扣除0.05美元整笔支付和0.03美元增量利息费用，第二季度开始可根据情况评估增长百分比，且第四季度的0.41美元包含0.10美元准备金 [64] 问题11: 2400万美元办公现金NOI中，目前直线租金情况及GAAP基础上FFO未开始部分 - 该增长已包含在现金NOI增长展示中，需根据直线租金情况调整，但无具体数字 [67] 问题12: 2021年1400万美元现金NOI季度节奏 - 第一、二季度有大量租户装修费用支出，约2500万美元，现金流入可能更多在下半年 [69] 问题13: 多户住宅资产Hassalo定价策略、优惠使用及租赁活动情况 - 波特兰住宅物业此前存在管理问题，现已解决，目前处于租赁上升阶段，为降低空置率，短期内可能采取措施提高入住率，但具体情况尚早确定 [71] 问题14: 1月份Hassalo入住率增长情况 - 入住率从75%提升至80%多，处于上升趋势 [72][73] 问题15: Loma Palisades和Pacific Ridge主租约到期时间及续约预期 - 主租约于2021年5月31日到期，目前无法确定是否续约，希望疫苗普及后学生秋季返校，后续情况需观望 [75][76] 问题16: La Jolla Commons开发是否需预租 - 无需预租，圣地亚哥市场此前无预租先例，有两年建设时间，希望市场在此期间复苏，且目前项目收购有一定节省成本 [78][81] 问题17: La Jolla Commons每平方英尺80美元租金是否准确，与Illumina租约对比 - 新项目租金较高，目前为每月每平方英尺高4美元（净租金）加1.70美元费用，Illumina租约起始为每平方英尺490美元（全包服务），年涨幅3%，新项目租金有近期两笔交易证实，公司对此市场乐观 [83]

业绩总结 - 截至2020年第三季度，约89%的经常性租金已收回[11] - 2020年第三季度零售租金的收回率为73.7%[12] - 2020年第三季度办公租金的收回率为98.5%[12] - 2020年第三季度多家庭租金的收回率为94.4%[12] - 截至2020年11月11日，2020年第三季度的总租金收回率为89.2%[12] - 2020年10月的总账单收入为$27,342,000，已收款为$24,582,000，收款率为89.9%[18] - 2019年净收入为27,202千美元，较2018年的40,132千美元下降了32.3%[43] - 2019年EBITDA为186,632千美元，较2018年的209,891千美元下降了11.1%[43] - 2019年每股摊薄FFO为2.20美元，较2018年的2.09美元增长5.3%[47] 用户数据 - 2020年第三季度零售租户中，必要租户的收回率为99.4%[13] - 2020年第三季度零售租户中，非必要租户的收回率为64.8%[13] - 2020年10月，零售部门的账单收入为$9,772,000，已收款为$7,380,000，收款率为75.5%[18] - 办公室部门的账单收入为$12,897,000，已收款为$12,749,000，收款率为98.9%[18] - 多户住宅部门的账单收入为$4,673,000，已收款为$4,452,000，收款率为95.3%[18] 未来展望 - 预计2021年办公室现金净营业收入增长为$14.2百万，2022年为$19.2百万[20] - 截至2020年9月30日，公司的现金余额为$155百万[28] - 2020年4月，公司从$350百万的循环信贷额度中提取了$100百万，以增强财务状况和流动性[28] - 截至2020年9月30日，公司没有到期的债务义务[28] - 2021年10月31日到期的$150百万系列A票据是即将到期的债务[28] 新产品和新技术研发 - 公司在2019年参与了美国环保署的Portfolio Manager计划，以跟踪和基准每个物业的能源、水、温室气体和废物使用情况[40] - 公司在其物业中安装了超过130个电动车充电桩[40] - 公司在2019年继续投资于LED照明改造项目，覆盖所有资产类型的室内、室外和车库照明[40] 负面信息 - 2019年折旧和摊销费用为107,093千美元[43] - 2019年总资本化为总股本市值加上现有债务[42] - 2019年净债务为总债务减去现金及现金等价物[42] 其他新策略 - 本次演示包含某些非GAAP财务指标，这些指标的定义可能与其他房地产投资信托（REIT）使用的定义不同[52] - 非GAAP财务指标的定义、使用原因及与最直接可比的GAAP指标的调节信息已包含在财务定义中[52]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为28.44114亿美元和27.90333亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为15.78132亿美元和14.96661亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总股本权益分别为12.65982亿美元和12.93672亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，公司总营收分别为8437.4万美元和9836.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司总营收分别为2.63226亿美元和2.67794亿美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，公司净收入分别为649万美元和1651.9万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净收入分别为3180万美元和4370.3万美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为2476.2万美元和3287.3万美元[18] - 2020年第三季度和2019年同期，公司每股普通股基本收益分别为0.08美元和0.22美元[18] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为1.09149亿美元，2019年同期为1.22112亿美元[23][34] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为5357.4万美元，2019年同期为5.7403亿美元[23][34] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为 - 846.8万美元，2019年同期为5.20708亿美元[23][34] - 2020年前九个月现金及现金等价物净增加4710.7万美元，2019年同期为6879万美元[34] - 2020年前九个月总运营费用为1.9106亿美元，2019年同期为1.84102亿美元[27] - 2020年前九个月综合收入为2.5903亿美元，2019年同期为3.6127亿美元[27] - 2020年和2019年利息费用分别为4010.5万美元和4021.2万美元[42] - 2020年9月30日和2019年12月31日坏账准备分别约为1000万美元和170万美元[46] - 2020年9月30日，已收购租赁无形资产净值为2.7472亿美元，已收购租赁无形资产负债净值为2.2608亿美元，较2019年12月31日的3.1407亿美元和2.5452亿美元有所下降[50] - 2020年9月30日，递延薪酬负债公允价值为191.9万美元，较2019年12月31日的166.9万美元有所增加；利率互换资产公允价值为43.4万美元，利率互换负债公允价值为633.3万美元，较2019年12月31日的131.7万美元有所增加[56] - 2020年9月30日，其他资产总计1.08222亿美元，较2019年12月31日的9322万美元有所增加[66] - 2020年9月30日，其他负债和递延信贷净额总计9325.6万美元，较2019年12月31日的6811万美元有所增加[68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司有担保应付票据本金余额分别为1.10913亿美元和1.61879亿美元[71] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业无担保应付票据本金余额均为12亿美元[74] - 截至2020年9月30日，循环贷款有1亿美元未偿还，产生约100万美元债务发行成本[80] - 2020年前九个月，循环贷款加权平均利率为1.38% [81] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，合并资产负债表中递延所得税负债分别为50万美元和30万美元[102] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，所得税收益为0美元，所得税费用为10万美元；2019年截至9月30日的三个月和九个月，所得税费用分别为30万美元和70万美元[102] - 2020年和2019年九个月，公司经营租赁成本分别为2788万美元和2500万美元，可变租赁成本均为0，转租收入分别为3123万美元和2233万美元，总租赁（收入）成本分别为 - 335万美元和267万美元；加权平均剩余租赁期限为10.4年，加权平均折现率为3.22%[121] - 2020年和2019年九个月，公司为租赁负债支付的现金分别为2557万美元和2501万美元，以经营租赁义务换取使用权资产的非现金活动分别为2.7321亿美元和7661万美元[122] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入分别为8.0759亿美元和9.3147亿美元；2020年和2019年九个月，租赁租金收入分别为25.2059亿美元和24.9634亿美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司按直线法确认租赁租金收入分别为600万美元和520万美元；2020年和2019年九个月，分别为1730万美元和90万美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入中包含的高于和低于市场租赁的净摊销分别为90万美元和110万美元；2020年和2019年九个月，均为280万美元[126] - 2020年第三季度和前九个月总租金费用分别为1920.8万美元和5875.7万美元，2019年同期分别为2398.9万美元和6661.1万美元[127] - 2020年第三季度和前九个月其他（费用）收入净额分别为 - 53.1万美元和 - 26.1万美元，2019年同期分别为 - 13.1万美元和 - 41万美元[128] - 2020年和2019年前九个月与AAI的租赁租金收入分别为10万美元和20万美元[129] - 2020年和2019年前九个月与EDisability的租赁租金收入均为10万美元[131] - 2020年和2019年前九个月飞机服务费用分别约为0万美元和20万美元[132] - 2020年和2019年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用分别为80万美元和90万美元[133] - 2020年第三季度和前九个月各业务段总利润分别为5367.5万美元和1.72972亿美元，2019年同期分别为6343.1万美元和1.7192亿美元[137] - 2020年和2019年归属美国资产信托公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元，前九个月分别为2476.2万美元和3287.3万美元[138] - 2020年9月30日和2019年12月31日净房地产总额分别为24.98564亿美元和25.23475亿美元[140] - 2020年第三季度和前九个月资本支出分别为1444.1万美元和5357.4万美元，2019年同期分别为2398万美元和7444.1万美元[141] - 2020年前九个月，总物业收入减少460万美元（2%）至2.632亿美元，净收入减少1190万美元（27%）至3180万美元，归属于美国资产信托公司股东的净收入减少811万美元（25%）至2476万美元[206][207] - 2020年9月30日，办公、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为93.8%、95.0%、87.5%和87.8%，2019年同期分别为94.7%、98.0%、90.5%和98.0%[207] - 2020年前9个月多户租赁收入较2019年同期减少0.3百万美元[212] - 2020年前9个月平均入住率降至89.2%，2019年同期为93.0%[212] - 2020年前9个月每单位平均基本租金涨至2140美元，2019年同期为2074美元[212] 公司股权及单位相关数据变化 - 2019年12月31日公司普通股数量为60,068,228股，总权益为1,293,672千美元[20] - 2020年3月31日公司总权益为1,281,021千美元[20] - 2020年6月30日公司总权益为1,276,488千美元[20] - 2020年9月30日公司普通股数量为60,282,929股，总权益为1,265,982千美元[20] - 2018年12月31日公司普通股数量为47,335,409股，总权益为802,471千美元[22] - 2019年9月30日公司普通股数量为59,956,972股，总权益为1,298,224千美元[22] - 2018年12月31日，有限合伙人单位为17,177,608，资本金额为 - 4,477千美元；普通合伙人单位为47,335,409，资本金额为792,357千美元；累计其他综合收益（损失）为14,591千美元，总资本为802,471千美元[31] - 2019年9月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 20,899千美元；普通合伙人单位为59,956,972，资本金额为1,312,108千美元；累计其他综合收益（损失）为7,015千美元，总资本为1,298,224千美元[31] - 2020年3月31日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 23,886千美元；普通合伙人单位为60,068,228，资本金额为1,303,639千美元；累计其他综合收益（损失）为1,268千美元，总资本为1,281,021千美元[29] - 2020年6月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 25,063千美元；普通合伙人单位为60,073,918，资本金额为1,300,601千美元；累计其他综合收益（损失）为950千美元，总资本为1,276,488千美元[29] - 2020年9月30日，有限合伙人单位为16,181,537，资本金额为 - 15,742千美元；普通合伙人单位为60,282,929，资本金额为1,279,905千美元；累计其他综合收益（损失）为1,819千美元，总资本为1,265,982千美元[29] - 2020年1 - 9月，209,011个普通单位转换为公司普通股[88] - 截至2020年9月30日，非控股权益包括16,181,537个普通单位，约占运营合伙企业所有权权益的21.3%[87] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包括346,434和329,652个未归属运营合伙企业单位的加权平均数；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别不包括345,613和331,245个未归属运营合伙企业单位的加权平均数[90] - 公司的ATM股权计划最高可发售总发行价达2.5亿美元的普通股，截至2020年9月30日，还有1.326亿美元的普通股发行能力，2020年1 - 9月未通过该计划出售普通股[92][93] - 2020年1 - 9月，受限股奖励年初未归属345,153个，授予6,008个，归属4,412个，没收318个，9月30日未归属346,431个[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，非现金补偿费用分别为130万美元和110万美元；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为380万美元和340万美元；2020年9月30日，未确认补偿费用为360万美元[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，加权平均未归属股份分别为346,434和329,652；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为345,613和331,245[98] 公司各季度净收入及股息分配情况 - 2020年第一季度净收入为15,484千美元，股息支付为22,937千美元[20] - 2020年第二季度净收入为9,826千美元，股息支付为15,293千美元[20] - 2020年第三季度净收入为6,490千美元，股息支付为19,116千美元[20] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，股息支付为18,061千美元[22] - 2019年第四季度净收入为16,519千美元[31] - 2020年第一季度净收入为15,484千美元[29] - 202

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.44美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.08美元 [16] - 第三季度总收款率约为89%，第二季度为83% [16] - 第二季度实际烧钱率约为600万美元，第三季度现金盈余约为900万美元 [16] - 第三季度初资产负债表上现金约为1.46亿美元，期末约为1.55亿美元 [17] - 第三季度末流动性约为4.05亿美元，包括1.55亿美元现金及现金等价物和2.5亿美元信贷额度 [24] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.7倍，过去12个月为6.0倍，目标是维持在5.5倍或以下 [24] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍，过去12个月为3.9倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street正在重建外，第三季度末出租率达96%，较上年增加约2% [19] - 同店现金NOI较上年增长13%，主要因多处物业基本租金增加 [19] - 第三季度完成的九份续租加权平均基本租金涨幅为6.7% [26] - 已锁定约3000万美元NOI增长，2020年约600万美元，2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [26] 零售物业 - 第三季度出租率稳定在95%，较上年下降约3% [19] - 疫情期间收款困难，同店现金NOI为负 [19] - 4月零售租金收款约40%，第三季度约80% [11] 多户住宅物业 - 同店现金NOI下降约5.4%，主要因波特兰Hassalo平均入住率下降 [20] - 第三季度末入住率为87.5%，较上年下降约3% [20] 混合用途物业 - 2020年第三季度Embassy Suites平均入住率为66%，第二季度为17% [21] - 2020年第三季度平均每日房价为209美元，约为上年的40% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月15日夏威夷允许游客凭72小时内阴性新冠检测结果登岛，首日约1万名游客抵达，预计游客流入将逐周增加 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产多元化，拥有办公、多户住宅、零售和混合用途物业，在疫情中提供稳定性和保护 [9] - 零售业务优先考虑长期战略增长，与租户进行租赁修改，必要时采取法律手段维护权益 [12][13] - 办公业务将通过One Beach Street和1110 Oregon Square的重建和租赁，以及La Jolla Commons等地块开发实现增长 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫苗在未来6 - 9个月内推出持乐观态度，准备好应对长期疫情 [8] - 认为资产多元化在疫情中发挥重要作用，董事会批准第三季度每股0.25美元股息，在疫苗和经济复苏更明朗前保持保守 [9][10] - 预计零售业务收款将进一步改善，部分受挑战租户需数月或季度才能恢复 [11][12] - 认为疫情后面对面工作将提高生产力、协作和创新，多数办公租户有类似看法 [14] - 反对加州提案15和21，认为提案15若通过将给租户带来财务负担，影响未来租金增长；提案21将限制房东权利，加剧住房危机 [14][15] - 对投资组合整体表现乐观，认为有充足流动性应对危机，疫苗推出后西海岸投资组合将反弹 [16][18] 其他重要信息 - 第三季度坏账费用方面，应收账款约为未收金额的21%，直线租金应收账款约为11% [22] - 第三季度末，坏账准备总额约占应收账款总额的39%，约占直线租金应收账款的3% [23] - 公司于4月3日撤回2020年业绩指引，在疫情经济影响和疫苗情况明确前不再发布指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否从第二季度增加，原因是什么，是否过于保守 - 第三季度坏账准备金从约330万美元增至约770万美元，直线租金应收账款坏账准备金约250万美元，总计近1000万美元 [31] - 原因是在疫苗推出前，零售租户收款困难，每季度评估收款可能性和递延款项收回情况 [31] - 公司策略是保守评估，宁愿犯错也不盲目乐观 [32] 问题2: 为何不给出零售和办公业务的大致业绩指引 - 经济和健康方面不确定性大，发布指引可能误导他人，公司选择保持沉默，待情况明确再做决定 [34] - 办公业务因资产和租户质量高，有一定可预测性，但其他业务受疫情影响大，不确定性高 [36] 问题3: 提案15和提案21哪个更可能通过，哪个更令人担忧 - 提案15对整个加州构成威胁，虽短期对公司影响不大，但长期会给企业和居民带来痛苦，目前调查显示其通过可能性不大 [38] - 提案15若通过，初期对公司影响不大，但会转嫁给客户，可能影响加州未来租金增长，公司坚决反对 [39] 问题4: 为何卡梅尔山广场会增加坏账金额 - 德尔蒙特、阿拉莫采石场和卡梅尔山广场有三家影院，且服装行业租户也带来坏账问题 [41] - 公司对零售商收款持保守态度，与部分租户协商给予必要减免，对有能力支付却单方面拒付租金的租户采取法律行动 [42][44] 问题5: 10月零售租金收款较9月下降，是否是时间问题 - 可能是时间问题，数据截至10月16日，很多款项在月底到账，部分租户付款周期变长，预计收款率会上升 [47][48] 问题6: 7.1万平方英尺续租租户类型 - 是不同租户的混合，暂无具体分类信息 [51][52] 问题7: 谷歌在地标建筑的建设和布局是否有变化，其他租户是否有重新配置或缩减空间的需求 - 谷歌按原计划进行，Autodesk正在重新配置并加大空间投资，大租户在疫情后仍按计划推进 [54][55] 问题8: 办公业务组合中是否有转租空间 - 圣地亚哥转租空间较少，德尔韦尔高地和UTC的转租空置率分别为0.6%和0.7% [57] - 旧金山转租空间大幅增加，但Autodesk和谷歌占据地标建筑，One Beach Street正在重建，预计2022年交付 [57] - 波特兰转租空间较少，总转租空置率为1.5% [57] - 贝尔维尤有大量转租空间，但市场强劲，4300万平方英尺办公空间在建且96%已预租，亚马逊等科技巨头承诺入驻 [57] 问题9: 办公资产的员工入住率情况 - 约为20% - 25%，员工和租户希望回到办公室工作，远程办公并非最佳选择，未来会逐渐转变 [61] 问题10: 第四季度Embassy Suites的入住率、ADR和2021年预订情况 - 第三季度加权平均入住率为66%，期间最高达75%，近一个月在52% - 65%之间，第四季度预计维持在50% - 65% [65] - 目前有预订，但可根据夏威夷隔离政策取消 [65] - ADR受租户类型影响，目前主要是政府员工和当地夏威夷人，ADR约为205 - 225美元，去年平均约360美元 [67] - 公司预计旅游业恢复后，ADR将恢复正常，且已利用疫情期间对酒店进行升级 [66][68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度FFO为每股0.48美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.13美元 [14] - 公司整体第二季度账单收款率约为83%，截至上周末7月账单收款率约为83% [19] - 第二季度末公司流动性约为3.96亿美元，其中现金及现金等价物1.46亿美元，信贷额度可用2.5亿美元 [20] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.4倍，过去12个月为5.8倍，目标是维持在5.5倍或以下 [21] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.8倍，过去12个月为4.1倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street物业外，第二季度末办公物业出租率为96%，较上年增加约3% [14] - 同店现金NOI在第二季度较上年增长16% [15] - 第二季度办公租金收款率约为98% [19] 零售物业 - 第二季度末零售物业出租率为95%，较上年下降约2% [15] - 同店现金NOI为负 [15] - 第二季度末针对未收回零售应收账款和直线租金应收账款分别计提约14%和7%的坏账准备，共计340万美元，约占FFO的0.045 [16] - 第二季度零售租金（不包括威基基海滩零售）收款率约为62%，7月约为70%；威基基海滩步行零售第二季度收款率约为30% [19] 多户住宅物业 - 第二季度末多户住宅物业出租率为85%，较上年下降约8%，同店现金NOI为负 [17] - 预计8月1日与当地私立大学的主租赁协议生效后，出租率将回升至90% - 95% [6][17] - 第二季度多户住宅租金收款率约为95% [19] 混合用途物业（檀香山岛的Embassy Suites酒店和威基基海滩步行零售） - 2020年第二季度Embassy Suites酒店平均入住率为17%，上年同期为92% [18] - 团队预测到2020年底入住率为46% - 50%，6月底实际入住率为29%，7月预计达到62% [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有一个由董事长、零售业务副总裁和首席运营官组成的委员会，审查每个租户的请求，在租户请求延期付款时进行协商，确保公司获得公平回报 [8] - 公司继续与受疫情影响的租户就租金延期和其他租赁修改进行合作，重新谈判或招标大部分供应商合同以降低运营成本，并利用高失业率招聘高素质员工 [12] - 公司计划将2021年到期的1亿美元定期贷款最多延长3次，每次延长1年；预计以较低利率为2021年10月31日到期的1.5亿美元A系列票据再融资 [21] - 公司办公物业组合有增长潜力，可通过开发La Jolla Commons的3号楼和俄勒冈广场的90和103街区增加最多76.8万平方英尺的可出租面积 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，但实际情况没有最坏情况预测的那么糟糕 [6] - 办公物业表现出色，多户住宅物业表现好于预期，零售物业面临困难 [6][7] - 董事会基于第二季度租金收款高于预期、办公物业组合的潜在增长以及多户住宅物业的新主租赁协议，决定将第三季度股息从每股0.20美元提高25%至每股0.25美元 [9] - 预计疫情结束后公司将恢复良好状态，甚至比之前更好 [9][58] 其他重要信息 - 公司关注ESG，重视多元化和包容性文化对业务、经济和社会的积极影响，可查看2019年可持续发展报告了解相关努力 [13] - 公司反对加州的SB 939和拟议的商业物业第13号提案废除，认为这将对行业和经济造成损害 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售组合未收租金准备金的保守程度以及是否会有更多准备金 - 公司按照公认会计原则记录准备金，有一个约八人的团队评估租户生存能力，目前准备金已保守反映情况，但随着疫情持续可能需要增加准备金 [29][30] 问题2：提高股息的决策依据以及未来展望 - 疫情实际情况没有最坏情况预期糟糕，董事会综合考虑第二季度收款增加、办公物业现金流增长和多户住宅主租赁协议后决定提高股息，未来董事会将逐季决策，预计目前的0.25美元股息可以维持，有望恢复到以前水平并可能小幅增加 [33][34] 问题3：远程办公对办公市场的影响以及租户看法 - 虽然理论上有人认为不需要办公室，但实际中办公室对业务运营有价值，公司对其位于高质量、高增长市场的办公物业组合有信心，预计有市场需求甚至可能增长 [37][38] 问题4：谷歌在Landmark项目的计划和入住情况 - 该项目3月停工，本周已重新开工，将按原计划进行，预计2021年第一季度左右完成 [42] 问题5：办公租赁市场需求、租金和租户签约意愿的变化 - 租户仍在推进计划，如Smartsheet加速租赁，谷歌按原设计推进，公司在波特兰有2023年交付的项目在洽谈，科技和生命科学公司表现良好 [45][46] 问题6：多户住宅物业主租赁协议的条款、租金水平和入住率预期 - 主租赁协议涵盖Loma Palisades和Pacific Ridge约130套单元，租金略高于市场水平，为期10个月，从8月1日至2021年5月31日，预计8月入住率将回到90% - 95% [49] 问题7：加州零售房地产重新开放措施对客流量和租金收款的影响 - 餐厅重新开放后又关闭室内用餐，以及沙龙等服务提供商受限，对零售产生负面影响，影响了租户的成本覆盖和员工保留 [53][54] 问题8：大学住房密度变化对多户住宅租赁的影响 - 大学宿舍减员促使公司与当地大学签订租赁协议，该协议在租赁旺季到期，届时有望在市场正常化后重新出租 [56]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为28.46282亿美元和27.90333亿美元[16] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为15.69794亿美元和14.96661亿美元[16] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总权益分别为12.76488亿美元和12.93672亿美元[17] - 2020年第二季度和2019年同期，公司总营收分别为8210.9万美元和8411.3万美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司总营收分别为1.78852亿美元和1.69432亿美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司净利润分别为982.6万美元和1194.1万美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司净利润分别为2531万美元和2718.4万美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司基本每股收益分别为0.13美元和0.18美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司基本每股收益分别为0.33美元和0.41美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司普通股每股股息分别为0.20美元和0.28美元[18] - 2020年上半年和2019年截至6月30日的现金及现金等价物分别为146,131,000美元和44,778,000美元[25] - 2020年和2019年运营性房地产成本分别为3,128,089,000美元和3,096,886,000美元[26] - 2020年和2019年累计折旧分别为710,795,000美元和665,222,000美元[26] - 2020年和2019年净房地产分别为2,512,073,000美元和2,523,475,000美元[26] - 2020年和2019年总资产分别为2,846,282,000美元和2,790,333,000美元[26] - 2020年和2019年总负债分别为1,569,794,000美元和1,496,661,000美元[26] - 2020年无担保信贷额度净额为98,948,000美元，2019年为0[26] - 2020年上半年净收入为2531万美元，2019年同期为2718.4万美元[36] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为6912.2万美元，2019年同期为7016.9万美元[36] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为3913.3万美元，2019年同期为5.5005亿美元[36] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为1064.8万美元，2019年同期为4.77089亿美元[36] - 2020年上半年现金及现金等价物净增加4063.7万美元，2019年同期净减少279.2万美元[36] - 2020年上半年总利息成本为2732.7万美元，2019年同期为2680.8万美元[46] - 2020年6月30日和2019年12月31日坏账准备分别约为490万美元和170万美元[49] - 2020年6月30日收购租赁无形资产净值为2.8678亿美元，2019年12月31日为3.1407亿美元；收购租赁无形资产负债净值2020年6月30日为2.3512亿美元，2019年12月31日为2.5452亿美元[52] - 2020年6月30日递延补偿负债公允价值为183.5万美元，2019年12月31日为166.9万美元；利率互换资产2020年6月30日为43.4万美元，2019年12月31日为43.4万美元；利率互换负债2020年6月30日为698.4万美元，2019年12月31日为131.7万美元[58] - 2020年6月30日有担保应付票据账面价值为1.10902亿美元，公允价值为1.14333亿美元；2019年12月31日账面价值为1.61879亿美元，公允价值为1.66885亿美元[60] - 2020年6月30日无担保定期贷款账面价值为2.48493亿美元，公允价值为2.5亿美元；2019年12月31日账面价值为2.48864亿美元，公允价值为2.5亿美元[60] - 2020年6月30日无担保高级担保票据账面价值为9.47798亿美元，公允价值为10.36529亿美元；2019年12月31日账面价值为9.46916亿美元，公允价值为9.75291亿美元[60] - 2020年6月30日无担保信贷额度账面价值为989.48万美元，公允价值为100万美元；2019年12月31日无相关数据[60] - 2020年6月30日其他资产总计1.07363亿美元，2019年12月31日为9322万美元；其他负债和递延信贷净额2020年6月30日为9018.8万美元，2019年12月31日为6811万美元[67][68] - 截至2020年6月30日，有担保应付票据未偿还总额为110,902美元，2019年12月31日为161,879美元[70] - 截至2020年6月30日，无担保应付票据未偿还总额为1200,000千美元，2019年12月31日为1200,000千美元[73] - 截至2020年6月30日，循环信贷贷款余额为1亿美元，产生约110万美元债务发行成本[79] - 2020年上半年，循环信贷贷款加权平均利率为1.58%[80] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包含345,241和330,847个未归属运营合伙单位的加权平均数；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别不包含345,199和332,054个未归属运营合伙单位的加权平均数[88] - 2020年上半年，受限股奖励期初未归属345,153个，授予6,008个，归属(4,412)个，没收(318)个，期末未归属346,431个；2020年和2019年截至6月30日的三个月，非现金补偿费用分别为130万美元和110万美元；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别为250万美元和220万美元；2020年6月30日，未确认补偿费用为480万美元[95] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，加权平均未归属股份分别为345,241和330,847；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别为345,199和332,054[97] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，基本每股收益分别为0.13美元和0.18美元，摊薄每股收益分别为0.13美元和0.18美元；2020年和2019年截至6月30日的六个月，基本每股收益分别为0.33美元和0.41美元，摊薄每股收益分别为0.33美元和0.41美元[99] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，递延所得税负债均为30万美元[101] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，所得税收益为10万美元，所得税费用为10万美元；2019年截至6月30日的三个月和六个月，所得税费用分别为20万美元和40万美元[101] - 2020年第二季度和上半年，租赁成本分别为94.5万美元和179万美元，2019年同期分别为83.3万美元和166.7万美元[121] - 2020年第二季度和上半年，租赁（收入）成本分别为 - 12.8万美元和 - 15.1万美元，2019年同期分别为20万美元和40.9万美元[121] - 2020年上半年，经营租赁现金支付为169.2万美元，2019年同期为165.5万美元[122] - 2020年上半年，以经营租赁义务换取使用权资产为2218.8万美元，2019年同期为766.1万美元[122] - 2020年和2019年第二季度利息和投资收入分别为7.1万美元和15.6万美元，上半年分别为38.3万美元和16.3万美元[127] - 2020年和2019年上半年AAI租赁租金收入均为10万美元，AAIA飞机服务费用分别为0万美元和20万美元[128][129] - 2020年和2019年上半年WBW CHP LLC运营费用报销均为50万美元，公司对其投资占比47.7%[130] - 2020年和2019年第二季度各业务板块总利润分别为5616.7万美元和5301.2万美元，上半年分别为1.19297亿美元和1.08489亿美元[135] - 2020年和2019年第二季度净收入分别为982.6万美元和1194.1万美元，上半年分别为2531万美元和2718.4万美元[136] - 2020年6月30日和2019年12月31日各业务板块净房地产余额分别为25.12073亿美元和25.23475亿美元[138] - 2020年6月30日和2019年12月31日各业务板块担保票据应付余额分别为1110万美元和1.62003亿美元[138] - 2020年第二季度和上半年各业务板块资本支出分别为1520.8万美元和3913.3万美元，2019年分别为2802.4万美元和5046.1万美元[139] - 2020年第二季度总物业收入8210.9万美元，较2019年同期的8411.3万美元减少200.4万美元，降幅2%[173] - 2020年第二季度总物业费用2594.2万美元，较2019年同期的3110.1万美元减少515.9万美元，降幅17%[173] - 2020年第二季度净收入982.6万美元，较2019年同期的1194.1万美元减少211.5万美元，降幅18%[173] - 2020年第二季度末总物业费用较2019年同期减少520万美元，降幅为17%，降至2590万美元[186] - 2020年第二季度一般及行政费用较2019年同期增加70万美元，增幅12%，至670万美元[200] - 2020年第二季度折旧和摊销费用较2019年同期增加390万美元，增幅17%，至2650万美元[201] - 2020年上半年总物业收入较2019年同期增加940万美元，增幅6%，至1.789亿美元[206][207] - 2020年上半年总投资组合收入1.713亿美元，2019年6月30日为1.56487亿美元，增长1481.3万美元，增幅9%[210] - 2020年上半年同店投资组合收入1.25573亿美元，2019年6月30日为1.18687亿美元，增长688.6万美元，增幅6%[210] - 2020年上半年写字楼总租金收入较2019年同期增加3020万美元，主要因2019年6月20日收购La Jolla Commons带来约1970万美元增量租金收入[211] - 2020年上半年写字楼同店租金收入较2019年同期增加1200万美元，主要因多处物业年化基础租金提高[211] - 2020年上半年零售总租金收入较2019年同期减少370万美元，主要因坏账和租金可收回性问题及成本报销减少[212] - 写字楼2020年上半年收入8526.1万美元，2019年6月30日为5510万美元，增长3016.1万美元，增幅55%[210] - 写字楼2020年上半年同店收入6365.4万美元，2019年6月30日为5169.1万美元，增长1196.3万美元，增幅23%[210] - 零售2020年上半年收入4637.6万美元，2019年为5008万美元，减少370.4万美元，降幅7%[210] - 零售2020年上半年同店收入3821.5万美元，2019年为4292.8万美元，减少471.3万美元，降幅11%[210] - 多户住宅2020年上半年收入2370.4万美元，2019年为2406.8万美元，减少36.4万美元，降幅2%[210] 公司股权及融资相关情况 - 2018年12月31日普通股数量为47,335,409股，金额为474,000美元，额外实收资本为920,661,000美元[21] - 2019年3月31日至6月30日，发行普通股11,444,382股，金额为114,000美元[22] - 2019年6月20日公司与富国银行签订1亿美元国债锁定合约，固定支付利率为1.9925%，2019年7月17日结算获得约50万美元收益[62][63] - 2019年7月30日，公司发行1.5亿美元3.91%

租金收取情况 - 2020年4月，收取的租金为26390千美元，收集率为80%[6] - 2020年5月，收取的租金为26352千美元，收集率为77%[6] - 2020年4月，零售租金收取为9495千美元，收集率为53%[7] - 2020年5月，零售租金收取为9456千美元，收集率为45%[10] - 2020年4月，办公租金收取为12619千美元，收集率为95%[7] - 2020年5月，办公租金收取为12629千美元，收集率为95%[10] - 2020年4月，零售租金中，非必要租户的收集率为39%[10] - 2020年4月，公寓租金收取为4277千美元，收集率为95%[7] - 2020年5月，公寓租金收取为4267千美元，收集率为94%[10] 现金流状况 - 截至2020年5月31日，现金余额为1.57亿美元[14]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年一季度末公司总资产27.56185亿美元，较2019年末的27.90333亿美元有所下降[15] - 2020年一季度末公司总负债14.75164亿美元，较2019年末的14.96661亿美元略有下降[15] - 2020年一季度公司总营收9674.3万美元，较2019年同期的8531.9万美元增长13.4%[16] - 2020年一季度公司总运营费用6789.5万美元，较2019年同期的5649.8万美元增长20.2%[16] - 2020年一季度公司运营收入2884.8万美元，2019年同期为2882.1万美元，基本持平[16] - 2020年一季度公司净利润1548.4万美元，较2019年同期的1524.3万美元增长1.6%[16] - 2020年一季度归属于公司股东的净利润为1206.8万美元，较2019年同期的1109.5万美元增长8.8%[16] - 2020年一季度基本每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[16] - 2020年一季度稀释每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[16] - 2020年一季度宣布的普通股每股股息为0.30美元，2019年同期为0.28美元[16] - 2020年第一季度净收入为15,484,000美元，2019年同期为15,243,000美元[21][25][31] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为45,361,000美元，2019年同期为36,831,000美元[21][31] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为23,925,000美元，2019年同期为22,437,000美元[21][31] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为74,059,000美元，2019年同期为7,351,000美元[21][31] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为56,828,000美元，2019年同期为64,315,000美元[21][22] - 2020年第一季度总营收为96,743,000美元，2019年同期为85,319,000美元[25] - 2020年第一季度总运营费用为67,895,000美元，2019年同期为56,498,000美元[25] - 2020年第一季度基本每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[25] - 2020年第一季度摊薄每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[25] - 2020年第一季度每单位分配为0.30美元，2019年同期为0.28美元[25] - 2020年第一季度总利息成本为1373.6万美元，2019年同期为1353.4万美元[40] - 2020年第一季度资本化利息为26.4万美元，2019年同期为18.5万美元[40] - 截至2020年3月31日，已收购的租赁无形资产净值为2994.2万美元，2019年12月31日为3140.7万美元[45] - 截至2020年3月31日，已收购的租赁无形资产负债净值为2448.3万美元，2019年12月31日为2545.2万美元[45] - 截至2020年3月31日，公司递延薪酬负债为172.6万美元，较2019年12月31日的166.9万美元有所增加[52] - 2020年3月31日，公司利率互换资产为43.4万美元，利率互换负债为699.7万美元，而2019年12月31日分别为43.4万美元和131.7万美元[52] - 2020年3月31日，公司其他资产总计1.12298亿美元，较2019年12月31日的9322万美元有所增加[60] - 2020年3月31日，公司其他负债和递延信贷总计9254.2万美元，较2019年12月31日的6811万美元有所增加[62] - 截至2020年3月31日，公司有担保应付票据未偿还总额为1.10892亿美元，较2019年12月31日的1.61879亿美元减少[64] - 截至2020年3月31日，运营合伙企业未偿还的无担保应付票据本金总额为12亿美元，与2019年12月31日持平[66] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月内，公司分别确认了130万美元和110万美元的非现金薪酬费用，2020年3月31日未确认的薪酬费用为590万美元[88] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，加权平均未归属股份分别为345,153股和333,275股[89] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，归属于普通股股东的基本净利润分别为1206.8万美元和1109.5万美元，摊薄净利润分别为1538万美元和1515万美元[91] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，基本每股收益均为0.20美元和0.24美元，摊薄每股收益同样为0.20美元和0.24美元[91] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司合并资产负债表中递延所得税负债均为30万美元，2020年和2019年3月31日结束的三个月，所得税费用均为20万美元[93] - 2020年第一季度总物业收入为9674.3万美元，较2019年同期的8531.9万美元增加1142.4万美元，增幅13%[166][167] - 2020年第一季度租金收入为9207万美元，较2019年同期的7683.1万美元增加1523.9万美元，增幅20%[166][170] - 2020年第一季度其他物业收入为467.3万美元，较2019年同期的848.8万美元减少381.5万美元，降幅45%[166][174] - 2020年第一季度总物业费用为3361.3万美元，较2019年同期的2984.2万美元增加377.1万美元，增幅13%[166][178] - 截至2020年3月31日的三个月，总投资组合中，办公室业务从2019年3月31日的3020千美元增至4631千美元，增幅53%；零售业务从3635千美元增至3762千美元，增幅3%；多户住宅业务从1581千美元增至1667千美元，增幅5%；混合用途业务从810千美元增至985千美元，增幅22%；总计从9046千美元增至11045千美元，增幅22%[182] - 截至2020年3月31日的三个月，同店投资组合中，办公室业务从2826千美元增至3021千美元，增幅7%；零售业务从2933千美元增至3035千美元，增幅3%；多户住宅业务从1581千美元增至1667千美元，增幅5%；总计从7340千美元增至7723千美元，增幅5%[182] - 2020年第一季度办公室房地产税增加160万美元，同店办公室房地产税增加20万美元；零售房地产税增加10万美元；混合用途房地产税增加20万美元[182][183][184] - 截至2020年3月31日的三个月，物业运营收入方面，办公室业务从19317千美元增至32716千美元，增幅69%，同店从18634千美元增至24823千美元，增幅33%；零售业务从22283千美元降至18495千美元，降幅17%，同店从19980千美元降至15720千美元，降幅21%；多户住宅业务从7826千美元降至7315千美元，降幅7%；混合用途业务从6051千美元降至4604千美元，降幅24%；总计从55477千美元增至63130千美元，增幅14%，同店从46440千美元增至47858千美元，增幅3%[185] - 2020年第一季度，一般及行政费用增加70万美元，增幅12%，至680万美元；折旧及摊销费用增加690万美元，增幅33%，至2750万美元；利息费用增加10万美元，增幅1%，至1350万美元；其他收入（支出）净额增加30万美元，增幅147%，至收入净额10万美元[189][190][191][192] - 截至2020年3月31日，公司持有现金及现金等价物5240万美元[207] 公司业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度租赁租金收入总计92070000美元，其中办公室为42213000美元，零售为24955000美元，多户住宅为11967000美元，混合用途为3932000美元，百分比租金为301000美元，酒店收入为8125000美元，其他为577000美元；2019年同期总计76831000美元[117] - 2020年第一季度租赁费用总计22568000美元，其中租赁运营为9882000美元，酒店运营为5747000美元，维修和维护为4297000美元，营销为507000美元，租金为853000美元，夏威夷消费税为865000美元，管理费为417000美元；2019年同期总计20796000美元[118] - 2020年第一季度其他收入（费用）净额为108000美元，其中利息和投资收入为312000美元，所得税费用为 - 206000美元，其他非经营收入为2000美元；2019年同期为 - 229000美元[119] - 2020年和2019年第一季度，公司因使用AAI Aviation, Inc.的飞机服务产生的费用分别约为0美元和200000美元[120] - 怀基基海滩步行街实体对WBW CHP LLC有47.7%的投资，2020年和2019年第一季度对其的报销费用分别为300000美元和200000美元，计入租赁费用[121] - 公司运营四个业务板块，包括零售房地产、办公房地产、多户住宅房地产和混合用途房地产[122] - 2020年第一季度各业务板块物业收入：写字楼4.4509亿美元、零售2.5826亿美元、多户住宅1.2825亿美元、混合用途1.3583亿美元；2019年同期分别为2.7806亿美元、2.9437亿美元、1.2899亿美元、1.5177亿美元[126] - 2020年第一季度各业务板块物业利润：写字楼3.2716亿美元、零售1.8495亿美元、多户住宅0.7315亿美元、混合用途0.4604亿美元；2019年同期分别为1.9317亿美元、2.2283亿美元、0.7826亿美元、0.6051亿美元[126] - 2020年第一季度各业务板块总利润6.313亿美元，2019年同期为5.5477亿美元[126][127] - 截至2020年3月31日，净房地产：写字楼13.23207亿美元、零售6.20598亿美元、多户住宅3.98459亿美元、混合用途1.79305亿美元；2019年同期分别为13.17854亿美元、6.24912亿美元、4.01152亿美元、1.79557亿美元[128] - 2020年第一季度资本支出：写字楼1.82亿美元、零售0.3558亿美元、多户住宅0.1284亿美元、混合用途0.0883亿美元；2019年同期分别为1.6483亿美元、0.4791亿美元、0.0771亿美元、0.0392亿美元[130] - 2020年3月31日止三个月，零售同店净营业收入较2019年同期下降约21.3%，零售再开发同店净营业收入下降约17.1%；办公同店净营业收入增长33.2%，办公再开发同店净营业收入增长28.7%[143] - 2020年3月31日止三个月，同店数量为24个，非同店数量为4个，总物业数量为28个；2019年同期同店数量为24个，非同店数量为3个，总物业数量为27个[144] - 截至2020年4月27日，公司收取了4月到期办公室租金的约94%、零售租金（包括威基基海滩步行街零售部分）的47%和多户住宅租金的94%[150] - 2020年3月31日止三个月，公司签署17份零售租约，总面积66,426平方英尺，其中可比空间租约面积61,916平方英尺，现金基础平均租金率下降1.8%，GAAP基础平均租金率增长7.0%[154] - 2020年3月31日止三个月，公司签署17份办公租约，总面积208,041平方英尺，其中可比空间租约面积181,104平方英尺，现金和GAAP基础平均租金率分别增长8.4%和6.6%[155] - 2020年3月31日，办公、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为94.3%、95.2%、93.0%和98.5%，2019年同期分别为92.3%、97.1%、93.9%和98.2%[167] - 2020年第一季度办公租金收入增加1620万美元，主要因收购La Jolla Commons；同店办公租金收入增加660万美元[170][171] - 2020年第一季度零售租金收入增加60万美元，