文章核心观点 - 公司2024年二季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标也表现出色，股票近一个月回报率高于市场，评级为买入 [1][2] 营收情况 - 2024年二季度营收1.5258亿美元，同比增长17.5%，超Zacks共识预期1.50% [1] - 租金收入1.5242亿美元，高于五位分析师平均预期的1.4979亿美元，同比增长17.4% [2] - 租金收入中的运营成本报销为1594万美元，两位分析师平均预期为1620万美元，同比增长10% [2] - 其他收入为15万美元，两位分析师平均预期为3万美元，同比增长529.2% [2] 每股收益情况 - 2024年二季度每股收益为1.04美元，去年同期为0.42美元，超共识预期0.97% [1] - 摊薄后每股净收益为0.52美元，高于五位分析师平均预期的0.44美元 [2] 股票表现 - 公司股票过去一个月回报率为7.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为2% [2] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [2]

文章核心观点 - 公司二季度运营表现良好，FFO和营收超预期，虽年初至今股价表现逊于市场，但基于FFO展望和Zacks Rank，预计短期内股价将跑赢市场，同时行业前景对其有重要影响 [1][2][4] 公司业绩表现 - 二季度每股运营资金（FFO）为1.04美元，超Zacks共识预期的1.03美元，去年同期为0.98美元，FFO惊喜率为0.97%，过去四个季度中有三次超共识FFO预期 [1] - 二季度营收1.5258亿美元，超Zacks共识预期1.50%，去年同期为1.299亿美元，过去四个季度均超共识营收预期 [1] 股价表现 - 年初至今公司股价上涨约5.3%，而标准普尔500指数涨幅为16.7% [2] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论，投资者可参考公司FFO展望及预期变化，以及Zacks Rank等评级工具 [2][3] - 财报发布前公司的预期修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内股价将跑赢市场 [4] - 下一季度当前共识FFO预期为1.03美元，营收1.5267亿美元，本财年FFO预期为4.12美元，营收6.0778亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前12%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] 同行业公司情况 - 同行业的Macerich（MAC）尚未公布2024年二季度业绩，预计7月31日发布 [5] - 预计该公司二季度每股收益0.40美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.6% [5] - 预计该公司二季度营收2.1899亿美元，较去年同期增长3.1% [6]

Exhibit 99.1 1 32301 Woodward Ave. Royal Oak, MI 48073 www.agreerealty.com FOR IMMEDIATE RELEASE Agree Realty Corporation Reports Second Quarter 2024 Results Increases 2024 AFFO Per Share Guidance to $4.11 to $4.14; Raises 2024 Acquisition Guidance to Approximately $700 Million; Receives Commitments to Expand Credit Facility to $1.25 Billion & Extend Maturity Until 2029 Royal Oak, MI, July 23, 2024 -- Agree Realty Corporation (NYSE: ADC) (the "Company") today announced results for the quarter ended June 30, ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Mark One ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2024, or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-12928 AGREE REALTY CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) | --- | --- | |----------- ...

文章核心观点 - 自最新CPI报告发布后市场对近期降息充满热情，REIT板块反应积极，过去两年高利率使REIT股价受负面影响，出现大量内部人士买入情况，文章列出两只过去12个月内部人士大量买入的REIT股票，认为它们年底前还有上涨空间 [1] 行业情况 - 过去两年高利率对REIT板块股价产生负面影响，许多REIT股价处于或低于疫情低点，为投资者创造买入机会，也让部分管理团队有操作空间 [1] - 投资者因固定利率投资回报率达5%-6%而觉得更具吸引力，导致REIT股价下跌 [2] - 若未来几个月或几年内利率多次下调，将有利于REIT价格及其增长，若因低利率实现更高增长，其股价未来12 - 24个月可能创新高 [13] - 历史上2月、5月和9月是股市表现最差的月份，9月负回报率最高，7月是股市表现最好的月份，近期可能出现抛售 [10] 内部人士买入原因 - 彼得·林奇观点表明内部人士大量买入通常认为股价会上涨，这通常是他们在股价下跌时大量买入的唯一原因 [2] Agree Realty（ADC）情况 - 是分析师第二大REIT持仓，仅次于VICI Properties，相比Realty Income规模较小，目前仅在美国有投资 [3] - 拥有强大投资组合，69%为投资级租户，地面租赁组合中88%为投资级租户，抗衰退能力强，地面租赁组合占总投资组合年化基础租金近12%，能带来长期稳定现金流 [4] - 资产负债表在行业内名列前茅，预估净债务与EBITDA之比仅4.3倍，2028年前无重大债务到期 [4] - 过去12个月内部人士大量买入，无内部人士卖出，2023年8月买入超63k股，9 - 10月抛售期间买入近66k股，12月股价有所回升时仍买入近18k股 [4][5] - 本月CPI报告发布后股价上涨超8%，目前回调至约4%，若利率下调，REIT可能进一步上涨，分析师预计9月利率有93.5%的可能性降低25个基点 [5] - 目前远期P/AFFO倍数为16.2倍，高于行业中位数15.94倍，与混合倍数16.23倍一致，可能略有高估，但仍有上涨空间，投资者可在回调时加仓 [11] Armada Hoffler Properties（AHH）情况 - 是小盘REIT，市值略超10亿美元，投资组合包括多户住宅、办公和零售物业，与办公物业的关联使其股价较低 [7] - 上市时间较晚，2013年IPO，有强大零售租户阵容，办公物业租户也很知名，办公物业出租率达94%，多数建筑较新且有顶级设施以吸引投资级租户 [7] - 过去12个月管理层利用股价低迷进行大量内部买入，除5月有一次卖出外持续买入，最近一次是7月11日，本月买入近5.5k股为去年以来最多，10月抛售期间买入近2300股 [7][8] - 上周通胀降温消息传出后股价上涨近7%，目前回落至约2.5%，若今年利率如预期下调，REIT可能进一步上涨 [8] - 远期倍数为9.5倍，远低于行业中位数13.73倍，且低于混合倍数12.21倍，可能仍被低估，为长期投资者提供买入机会，未来几个月可能有更好的入场价格 [12]

文章核心观点 - Agree Realty和Rexford Industrial是两家提供高于标准普尔500指数两倍以上股息收益的股票 [1][2] - Agree Realty是一家快速扩张的净租赁房地产投资信托基金(REIT),过去10年股息年增长率接近6% [3][4] - Rexford Industrial是一家专注于投资加州南部工业地产的REIT,过去10年股息年增长率接近17% [6][8] 行业总结 Agree Realty - 公司从100多处资产快速扩张到2,150处,主要投资于单一租户零售物业 [3][4] - 公司专注于一个规模大且流动性强的市场,未来仍有较大增长空间 [5] - 公司目前股息收益率较高,处于历史高位 [5] Rexford Industrial - 公司专注投资加州南部工业地产,该地区是全美最大工业市场之一 [6][7] - 该地区供给受限,公司能够持续提升租金和资产价值 [7][9] - 公司未来5年内有望将净运营收入提升47% [9] - 公司股息增长迅速,估值溢价合理 [8]

文章核心观点 - 投资者可能对REITs感兴趣的主要原因是其较高的股息收益率 [1] - REITs相比其他股票更不容易受到重大市场调整的影响,因为它们持有实物资产(房地产物业),这使它们成为寻求低风险股票的投资者的更好选择 [2] - 虽然市场上有许多优秀的REITs,但有些REITs在各方面都超过了竞争对手,是任何对REITs感兴趣的投资者必须拥有的 [3] Agree Realty (ADC) - 该公司专注于零售物业的所有权、收购、开发和管理,其投资组合遍布全国各地 [5] - 该公司是行业内增长最快的REITs之一,租赁率高达99.6%,平均租赁期限为8.2年,并支付高股息,是投资者寻求最佳收益和增长股票的有吸引力的选择 [7] - 该公司在财务表现方面也是行业内最出色的房地产公司之一,最新季度报告显示净收入和核心营运资金均大幅增长 [8] Alexandria Real Estate (ARE) - 该公司投资、运营、开发和出租办公楼和实验室,主要租赁对象为生命科学公司、科技公司和其他从事研发的租户 [9] - 该公司拥有定价能力,因为它有特定的客户群体,过去10年其营运资金平均增长7%,收入也稳步增长,90%以上的租金收入来自投资级或上市公司租户 [10] - 该公司连续14年增加股息,派息率为55%,为未来进一步增加股息留有空间 [11] - 该公司今年在市值和总权益资本化等关键指标方面表现出色,位列全美上市REITs前10% [12] National Storage Affiliates Trust (NSA) - 该公司是一家自储存房地产公司,拥有12个自储品牌、1000多个储存设施和700多处物业 [14] - 该公司的所有物业都运营在其公司品牌之下,大部分客户都对其保持忠诚,一季度入住率达85.9% [15] - 该公司抓住了自储存行业的增长机遇,2019年至2023年的收入大幅增长 [16] - 该公司今年的盈利能力也很强,净收入增长135.4%,达到9510万美元,净利润率为30.4% [17]

文章核心观点 - 尽管市场普遍预期利率将会下降,但实际情况仍存在不确定性 [3] - 过去两年可能是投资房地产投资信托(REIT)的最佳时机 [4][5] - 投资者需要控制情绪,避免被短期波动影响决策 [4][5] 行业和公司总结 Realty Income (O) - Realty Income是作者最喜欢的月度支付型REIT之一 [6] - 目前Realty Income的估值较低,未来12个月内有38.5%的上涨空间 [6] - 即使仅恢复至16倍估值,也有19.6%的上涨空间 [6] - 公司资产负债表稳健,信用评级为A-,有利于以较低成本融资 [6] - 利率下降可能会吸引更多投资者关注这家知名REIT [7] - 利率下降也可能推动公司提高业绩指引,进而带动股价上涨 [7] VICI Properties (VICI) - VICI进军保龄球等新领域有助于拓展业务覆盖范围 [8][9] - 保龄球行业未来10年预计增长13.9% [8] - VICI目前估值较低,如果恢复至正常估值区间,有20.4%的上涨空间 [9] - 即使仅恢复至15倍估值,也有12.6%的上涨空间 [9] - 公司资产负债表稳健,净负债/EBITDA在5.4倍左右 [10] - 利率下降可能会提振拉斯维加斯旅游,从而带动VICI物业入住率上升 [10]

文章核心观点 - 市场处于牛市但多数涨幅集中在少数科技股，仍有很多高股息股票未受应有关注，美敦力、阿格瑞房地产信托和 Realty Income 三只股票平均收益率约 4.7%，是标准普尔 500 指数平均股息支付者的三倍多，有望在未来十年持续履行并提高股息承诺 [1] 美敦力 - 全球最大创新医疗设备开发商和制造商，近期股价股息收益率 3.6%，预计未来十年会上升，5 月连续第 47 年提高股息支付 [2] - 凭借开发和营销新设备的悠久历史，销售代表易与医院采购经理沟通，投资新技术风险低于竞争对手 [2] - 2018 年以 16 亿美元收购 Mazor Robotics，其神经科学产品组合 2024 财年营收 94 亿美元，同比增长 5%，4 月新脊髓刺激器获 FDA 批准，有望推动神经科学业务增长 [3] - 作为成熟医疗科技巨头，虽不太可能快速增长，但未来十年实现稳定增长是合理预期 [3] 阿格瑞房地产信托 - 房地产投资信托基金，近期股价股息收益率 4.7%，有机会增加股息支付，2021 年从按季支付改为按月支付，自 2011 年以来年度股息稳步增长 [4] - 采用长期净租赁，租户负责建筑所有权的可变成本，超半数预期年租金来自 2030 年或更晚到期的租约，长期净租赁含年度租金递增条款，现金流可预测性高 [4] - 预计今年调整后运营资金每股 4.10 - 4.13 美元，管理层有足够空间提高目前每股 3.00 美元的年度股息支付 [5] Realty Income - 另一家净租赁房地产投资信托基金，专注于受电子商务影响小的商业地产，自 1994 年上市以来每季度提高股息支付 [6] - 近期股价股息收益率 5.7%，3 月底拥有 15485 处商业地产，未来几年不太可能快速增长 [7] - 3 月底拥有约 40 亿美元可用流动性，穆迪给予 A3 信用评级，有资源整合欧洲商业房地产市场，未来十年股息增长率可能不如以往，但全球商业房地产市场分散且流动性充足，有望持续提高股息支付 [7]

文章核心观点 - Agree Realty是大型净租赁REIT，有股息增长历史，但并非适合所有收益型投资者，投资时需综合考虑多方面因素决定买卖或持有 [1] 买入Agree Realty的理由 - 公司最具吸引力的是增长而非股息率，2013年初仅拥有109处房产，到2024年第一季度末增至超2150处，增长显著 [2] - 过去十年股息复合年增长率约6%，远高于通胀历史增长率，且高于其最大竞争对手Realty Income的3.5% [2] - 买入公司股票是因其业务持续增长支撑股息增长 [3] 持有Agree Realty的理由 - 若因股息快速增长买入公司股票，目前无需急于抛售，以2013年最高股价买入计算，当前购买价格收益率约8.9% [4] - 除非有更具吸引力的投资，否则放弃该收入流不合理，但因华尔街对高利率的担忧反应，投资者或有机会提升收益 [4] 卖出Agree Realty的理由 - 购买价格收益率不能反映全貌，2013年买入的股票如今价值近乎翻倍，但过去十年的快速业务和股息增长可能放缓 [5] - 卖出公司股票可买入净租赁行业标杆Realty Income，其股息率为5.7%，比公司高1个百分点，能增加股息收入 [5] - 公司股息连续增长约10年，而Realty Income达30年，若追求稳健收益，卖出公司股票转投Realty Income是不错选择 [6] 综合评价 - 公司是运营良好的净租赁REIT，但经历强劲十年后，可能难以维持过去的增长率 [7] - 若投资者注重收益，可考虑股息率更高的优质同行，如Realty Income [7]