文章核心观点 分析师凭借独特见解和知识，希望为其他投资者提供其投资组合的不同视角 [1] 分析师信息 - 全职分析师，对各类股票感兴趣 [1] - 可通过Seeking Alpha私信或在文章下留言提问 [1]

文章核心观点 - 分析师拥有生物化学博士学位且多年分析临床试验和生物技术公司，致力于向投资者普及投资业务背后的科学知识，帮助投资者尽职调查，避免投资陷阱 [1] 分析师情况 - 分析师在提及的任何公司中没有股票、期权或类似衍生品头寸，且未来72小时内无建立此类头寸的计划 [1] - 文章由分析师本人撰写，表达其个人观点，除Seeking Alpha外未获其他报酬，与文章中提及股票的公司无业务关系 [1]

文章核心观点 - 摩根大通首席执行官杰米·戴蒙警告美国经济可能出现最糟糕情况，即滞胀 ，文章讨论滞胀可能出现的原因并给出应对滞胀环境的股票投资建议 [1] 滞胀可能出现的原因 - 经济疲软可能源于主要贸易伙伴经济疲软、去全球化、消费者债务膨胀和失业率上升等因素 [2] - 商业房地产和中端市场企业面临高债务成本，可能导致贷款违约激增，影响经济稳定 [2] - 通胀可能因去全球化、全球能源供应紧张、美国潜在的限制性法规以及人工智能投资等因素持续高于美联储目标利率 [2][3] - 经济疲软可能迫使美联储更快降息，导致通胀反弹，形成恶性循环，对个人、公司和政府都不利 [3] 应对滞胀的股票投资建议 - 企业产品合作伙伴公司（EPD）凭借与通胀挂钩的长期合同、强劲资产负债表和大量自由现金流，有望在滞胀环境中提供稳定回报 [4] - W. P. Carey（WPC）的商业模式对经济衰退有防御性，多数租金来自与CPI挂钩的租约，在滞胀环境中表现可能优于同行 [4] - 布鲁克菲尔德基础设施合作伙伴（BIP）业务合同化和受监管程度高，现金流稳定，多数现金流与通胀挂钩，有望在滞胀环境中实现有机增长 [4] 投资者建议 - 投资者可通过投资与通胀挂钩的企业，如EPD、WPC和BIP，来应对滞胀对投资组合的影响 [5]

文章核心观点 - 公司基本面良好仍具吸引力 但当前P/FFO倍数上升、股息收益率下降使投资理由减弱 不过尚未达到将评级下调至持有水平 [5] 过往观点回顾 - 此前文章认为公司是 Realty Income 的不错替代选择 因其基本面更强 资产负债表杠杆率更低 租户质量更高 投资级租户占比超一半 推荐长期投资者买入公司和 Realty Income [1] 股价表现 - 自上次发文以来 公司总回报率约25% 略超 Realty Income 相对房地产指数产生约7%的阿尔法收益 [2] 财务指标变化 - 股息收益率降至3.9% 远期P/FFO倍数扩大至18.7倍 [2] FFO和AFFO表现 - 2024年Q2核心FFO每股1.03美元 同比增长5.7% AFFO每股涨幅6.4% 零售板块少见 [3] 增长驱动因素 - 核心FFO或AFFO增长主要源于嵌入式租金上调和并购效应 [4] - 2024年上半年公司投入约3.45亿美元购置新物业 2024年Q2并购投资2.03亿美元 加权平均资本化率7.7% 加权平均租赁期限超9年 [4] 收购指引调整 - 管理层将收购指引从6亿美元提高到约7亿美元 有助于维持每股FFO约5%的增长 [4] 内部增长资本支出 - 截至2024年Q2有25个内部增长项目 已承诺资本约1.01亿美元 [4] 资金来源 - 保守的FFO派息率使公司可留存约26%的季度FFO用于新收购 [4] - 资产回收计划中 2024年Q2处置非核心建筑收入近3700万美元 加权平均资本化率6.4% [4] 资产负债表情况 - 净债务与经常性EBITDA之比为4.1倍 排除未结算远期股权影响为4.9倍 加权平均债务期限近7年 财务状况稳健 [4] 资本成本 - 公司发行4.5亿美元公共债券 收益率5.625% 2034年到期 有利于利差获取 [4] - 随着P/FFO倍数上升 股权融资成本降低 结合约5.5%的债务成本 7.5 - 8%资本化率的交易对现有股东有增益 [4] 股权操作 - 2024年Q2出售320万股远期股权 获得约1.95亿美元流动性 [4]

文章核心观点 - 分析师偏好积极投资策略，若持仓达到公允价值会卖出并转投他处，但也有部分REITs会长期持有，若未来十年只能持有5只REITs，将是First Industrial Realty Trust、RCI Hospitality Holdings、Corporación Inmobiliaria Vesta、W. P. Carey Inc.和NewLake Capital Partners [1] First Industrial Realty Trust, Inc.（FR） - 工业地产需求因近岸外包和电商趋势快速增长，但供应有限，长期将导致供需失衡和租金强劲增长 [3] - 当前租赁费率远低于市场水平，随着租约到期有40 - 50%的租金提升空间，平均剩余租期约4年 [3] - 拥有近10亿美元的土地储备，有助于未来十年开发更多物业创造价值 [4] - 预计现金流将实现高个位数增长，股息收益率3%，加上估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [4] RCI Hospitality Holdings, Inc.（RICK） - 虽非正式REIT，但实质类似，专注夜店物业投资，市场上买家少卖家多 [5] - 作为唯一有规模且能获取公共资本的买家，可整合市场，获得高额资本成本利差，收购收益率达25 - 33% [6][7] - 自2016年采取该策略后，每股FCP年增长率超20%，近期股价下跌但俱乐部业绩企稳，预计恢复收购 [8][10] - 目前股价便宜，交易倍数仅为7倍FCF，未来十年前景良好 [10] Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.（VTMX） - 作为唯一在纽交所上市的墨西哥工业REIT，能以低成本获取大量资本开发新物业，获得高额资本成本利差 [11] - 历史新项目初始收益率达10.1%，高于美国同类REIT的6 - 7% [12] - 近岸外包趋势将持续，墨西哥工业空间需求增长将带来租金增长和开发机会 [14] - 今年预计每股FFO增长约10%，加上股息收益率和估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [14][15] W. P. Carey Inc.（WPC） - 此前是多元化净租赁REIT，高杠杆、大量涉足办公物业、有资管业务且派息率高，增长乏力，估值受抑 [16] - 管理层剥离办公物业、偿还债务、降低派息率、退出资管业务，聚焦工业净租赁物业 [16] - 虽短期因削减股息面临抛售压力，但长期来看是机会，类似Agree Realty 2011年削减股息后表现 [17][18] - 预计长期现金流年增长率约4%，股息收益率近6%，若FFO倍数重估至16倍，将有30%的上涨空间 [18] NewLake Capital Partners, Inc.（NLCP） - 规模小且专注大麻种植设施，风险较高，但也有高回报潜力 [19] - 股息收益率9%，派息率82%可覆盖，因租约年递增约3%且无债务，有能力收购新物业，现金流年增长率可达5 - 10% [20] - 目前FFO倍数仅9倍，低于同行Innovative Industrial Properties的15倍，未来上市规则可能改变，有望提升估值倍数 [20]

文章核心观点 - 市场上有高收益股票，如Agree Realty、NNN REIT和W.P. Carey，它们收益率高于市场且股价低于200美元，虽各有特点但都属低风险高收益投资 [1][9] 公司共性 - 三家公司均为净租赁房地产投资信托基金（REITs），旨在向股东分配收益，避免公司层面征税，核心是支付股息 [2] - 专注净租赁业务，租户承担多数物业运营费用，降低运营成本和业务复杂性，虽有空置风险但可通过大规模投资组合抵消，属低风险投资 [3] Agree Realty公司情况 - 股息收益率约4%，过去约十年每年增加股息，年化增长率近6%，拥有超2200处美国零售资产 [4] - 股息增长率对净租赁REIT而言较好，投资者因此给予其较高估值，适合寻求强劲增长和收益的投资者 [5] NNN REIT公司情况 - 股息收益率4.8%，过去十年股息增长率约3%，拥有约3500处美国零售资产，连续35年每年增加股息 [6] - 虽股息增长不突出，但能在市场好坏时持续支付股息，适合追求稳定性的投资者 [6] W.P. Carey公司情况 - 2024年初削减股息后连续两季度增加，股息重回增长轨道，削减是因退出办公领域业务调整，当前收益率达5.6% [7] - 长期来看公司运营状况良好，剥离办公资产后流动性达创纪录水平，可投资更青睐的新物业，投资组合多元化，适合不介意温和转型故事的投资者 [8]

文章核心观点 - REITs因利率有望下降而需求大增，近一个月上涨近10% ，推荐两只被低估的蓝筹REITs，即Alexandria Real Estate和W. P. Carey，认为它们虽因短期因素估值低，但长期前景好 [1][2] Alexandria Real Estate分析 资产 - 专注生命科学地产，主要拥有实验室租给药企和生物科技公司用于研发，在该领域处于领先地位，拥有优质A级物业组合 [4] - 该领域需求高且增长、长期风险低、抗衰退、租户依赖度高、租约条件好，公司长期租金稳定增长、入住率高，有望持续 [5][6] 资产负债表 - 拥有REIT行业最强资产负债表之一，信用评级BBB+，贷款价值比30%，平均债务期限13年，流动性超50亿美元，能抵御利率上升风险并为未来增长投资 [7] 管理层 - 管理团队在REIT行业业绩出色，长期表现超越巴菲特的伯克希尔·哈撒韦，实现快速增长和高回报，通过新项目和收购创造股东价值 [8][9] 估值 - 通常为蓝筹股估值，FFO倍数多在20 - 30倍，5年平均25倍，但目前仅12倍，股价过去两年下跌47.84%，不过公司业绩良好，现金流和股息仍在增长 [10] - 股价便宜一是因利率上升致REITs整体下跌，二是常被误归为办公REITs影响市场情绪，三是生命科学领域供应过剩 [11] 风险 - 生命科学领域供应过剩影响市场情绪，但这是暂时的，当前新开发项目减少，公司因长租约、低租金和低杠杆、高流动性受影响小 [12] 总结 - 是蓝筹REIT，因短期担忧估值处于历史低位，利率下降和供应过剩问题解决后有望大幅上涨，回到18倍FFO将有50%涨幅，同时可获4.5%股息率和5%现金流增长 [13] W. P. Carey分析 资产 - 是净租赁REIT，主要投资工业净租赁物业，与专注零售的Realty Income不同，其租约租金调整与通胀挂钩，租金增长更快 [15] - 因近岸外包和电子商务趋势，工业REIT需求增长，公司有望长期提高租金 [16] 资产负债表 - 资产负债表较强，有投资级评级，贷款价值比39%，活跃于欧洲，可获取低成本资金收购物业 [17] 管理层 - 管理层将办公物业分拆成独立REIT，虽降低现金流并削减股息遭投资者不满，但从长期看可优化投资组合、降低杠杆、留存现金流用于增长，公司管理良好 [18][19] 估值 - 虽基本面改善，但因削减股息估值处于历史低位，股价较峰值下跌约30%，FFO倍数仅12倍，而同行达17倍 [21] - 预计不满的收益型投资者将被成长型投资者取代，市场情绪将恢复，公司有望实现4%年增长，FFO倍数回升至16倍将有30%涨幅，长期总回报率可达15 - 20% [21] 风险 - 主要风险是利率长期维持高位，公司杠杆略高、债务期限短，可能导致现金流停滞和股价回升延迟，但预计近期利率将下调 [22] 总结 - 是被低估的蓝筹REIT，适合新投资者构建投资组合基础 [23]

文章核心观点 - 临床阶段肿瘤学公司Sutro Biopharma宣布将于2024年10月10日举办研究论坛，展示其下一代抗体药物偶联物（ADC）管线 [1] 公司信息 - 公司是临床阶段公司，专注于精准设计癌症疗法的发现和开发，其技术为患者带来更广泛益处和更好体验 [3] - 公司有多个临床阶段候选药物，包括处于注册阶段的靶向叶酸受体α（FolRα）的ADC药物luveltamab tazevibulin（luvelta） [3] - 公司强大的管线、高价值合作和行业伙伴关系证明其持续的产品创新能力 [3] - 公司总部位于南旧金山，可通过社交媒体@Sutrobio或网站www.sutrobio.com获取更多信息 [3] 活动信息 - 研究论坛的直播网络研讨会将于2024年10月10日下午1:30（太平洋时间）/下午4:30（东部时间）举行 [1] - 可通过链接https://ir.sutrobio.com/news-events/ir-calendar访问直播音频网络研讨会 [2] - 网络研讨会的存档回放将在直播结束后在公司网站上提供 [2]

文章核心观点 - 投资房地产投资信托基金（REITs）可从日常常去场所获取被动收入，REITs通常将大部分收入以股息形式支付给投资者，且随着购买更多创收物业，股息往往逐年增加 [1][7] 各公司情况 Agree Realty - 拥有超2200处零售物业，主要租户行业包括杂货店、家居装修中心和轮胎及汽车服务店，租户承担运营成本，为REIT提供稳定租金收入，约11%租金来自地面租赁 [2] - 每月支付给投资者的股息低于其收入的75%，当前股息收益率约4%，每投资100美元股票可获超4美元年度股息收入 [2] - 今年上半年投资3.02亿美元用于102处净租赁物业，并承诺投入1.01亿美元用于25个开发项目，过去十年股息年增长率为5.7% [3] Getty Realty - 专注于便利店和零售房地产投资，拥有超1100处物业，租户包括便利店、洗车行、汽车服务中心、得来速快餐店和加油站 [4] - 支付的股息低于现金流的80%，当前股息收益率超5.5%，自2019年以来股息复合年增长率为5.2% [4] - 今年上半年投资超1亿美元用于收购或开发汽车服务中心、洗车行和得来速快餐店，并承诺再投资5300万美元用于25处物业 [4] Four Corners Property Trust - 专注于餐厅和零售房地产投资，拥有超1150处物业，租给超150个品牌，知名品牌包括橄榄花园、长角牛排馆和奇利斯，还拥有汽车服务物业和医疗零售场所 [5] - 支付的股息约占现金流的80%，当前股息收益率近5%，去年年底股息增长1.5% [5] - 近期以6640万美元购买19处布明品牌餐厅物业，还持续购买零散物业，不断增长的物业组合应会增加现金流以继续提高股息 [6]

文章核心观点 Nurix Therapeutics公司首席科学官将在会议上介绍公司Degrader - Antibody Conjugate (DAC)平台的最新情况 [1] 公司信息 - Nurix Therapeutics是临床阶段生物制药公司，专注基于细胞蛋白水平调节的创新小分子和抗体疗法的发现、开发和商业化，用于治疗癌症、炎症等疾病 [2] - 公司利用E3连接酶专业知识和专有DNA编码文库构建DELigase集成发现平台，以识别和推进靶向E3连接酶的新药候选物 [2] - 公司药物发现方法是利用或抑制泛素 - 蛋白酶体系统中E3连接酶的自然功能，选择性降低或增加细胞蛋白水平 [2] - 公司全资拥有的临床阶段产品线包括布鲁顿酪氨酸激酶的靶向蛋白降解剂和Casitas B - 谱系淋巴瘤原癌基因B的抑制剂 [2] - 公司总部位于加利福尼亚州旧金山 [2] 会议信息 - 会议名称为ADC & Radiopharmaceuticals Pharma & Biotech Partnering Summit [1] - 会议时间为2024年9月9 - 10日，地点在波士顿 [1] - 报告主题为“Targeted Protein Degraders As Next Generation Antibody Payloads” [1] - 报告时间为2024年9月10日上午9:05 - 9:25（美国东部时间） [1] - 报告幻灯片从2024年9月9日起可通过Nurix网站投资者板块“活动与报告”中的链接获取 [1] 联系方式 - 投资者联系：Jason Kantor（ir@nurixtx.com）、Elizabeth Wolffe（lwolffe@wheelhouselsa.com） [3] - 媒体联系：Aljanae Reynolds（areynolds@wheelhouselsa.com） [3]