文章核心观点 ADC Therapeutics宣布将于2024年8月6日上午8点30分（美国东部时间）举行电话会议和网络直播，公布2024年第二季度财务业绩并提供运营更新 [1] 公司信息 - 公司是商业阶段的全球抗体药物偶联物（ADCs）领域领导者和先驱，致力于推进专有ADC技术，改变血液系统恶性肿瘤和实体瘤患者的治疗模式 [2] - 公司总部位于瑞士洛桑，在伦敦和新泽西设有业务 [3] 产品信息 - 公司CD19定向ADC药物ZYNLONTA获FDA加速批准和欧盟委员会有条件批准，用于治疗经过两种或更多种全身治疗后复发或难治性弥漫性大B细胞淋巴瘤，也在与其他药物联合开发及早期治疗线开发中 [2] - 除ZYNLONTA外，公司还有多个ADC药物处于正在进行的临床和临床前开发阶段 [2] 会议信息 - 会议时间为2024年8月6日上午8点30分（美国东部时间） [1] - 需在此处注册获取电话会议接入信息，注册者将收到拨号号码和唯一PIN码，建议提前10分钟加入，可随时预注册 [1] - 电话会议将进行网络直播，可在公司网站投资者板块“活动与演示”中观看，会议结束后存档网络直播将保留30天 [1] 联系方式 - 投资者联系Marcy Graham，邮箱Marcy.Graham@adctherapeutics.com，电话+1 650 - 667 - 6450 [5] - 媒体联系Nicole Riley，邮箱Nicole.Riley@adctherapeutics.com，电话+1 862 - 926 - 9040 [5]

文章核心观点 - 标普全球评级将Agree Realty Corporation的发行人评级从BBB上调至BBB+，展望稳定，反映公司良好运营表现、保守财务政策和流动性状况 [1] 评级上调原因 - 公司投资组合入住率高，近期租约到期情况少，租户以投资级为主 [1] - 公司财务政策保守，债务到期安排合理，近期到期债务少，循环信贷额度充足 [1] 公司发展成果 - 自2020年获得初始评级以来，公司一流零售投资组合规模扩大两倍多，同时提高投资级集中度并降低资产负债表杠杆 [2] 公司概况 - Agree Realty Corporation是一家公开交易的房地产投资信托公司，通过收购和开发净租赁给行业领先的全渠道零售租户的物业来重塑零售行业 [3] - 截至2024年6月30日，公司拥有并运营2202处物业，分布在49个州，总可租赁面积约4580万平方英尺 [3] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“ADC” [3]

文章核心观点 - 房地产是过去一个月表现最佳的行业，信息技术和通信服务表现落后，预计利率下降周期将使房地产受益，对于多数投资者， Realty Income 并非最佳选择，推荐 Agree Realty [1] 房地产行业表现 - 过去一个月房地产行业表现最佳，上涨 7.5%，信息技术和通信服务分别下跌 3.5%和 7.1% [1] - 包括 Prologis、American Tower 和 VICI Properties 在内的大型房地产投资信托基金（REITs）实现两位数增长 [1] Realty Income 分析 - 是北美 30 大 REITs 中机构持股率低于 80%的公司，与 W. P. Carey 和 Medical Properties Trust 类似 [2] - 是散户投资者最受欢迎的 REITs，日均交易量最高，期权交易量持续高企，卖空利息居行业前列 [2] - 在 Seeking Alpha 上获大量分析师买入或强烈买入评级，但过去十年总回报在十大 REITs 中排第二低，过去一年排最后 [2] - 适合多元化 REIT 投资组合所有者和依赖其收入的退休人员，对处于积累阶段和不依赖股息的投资者有更具吸引力的选择 [3] Agree Realty 与 Realty Income 对比 业务模式与规模 - 均为三重净租赁公司，Realty Income 市值超 500 亿美元，物业类型广泛；Agree Realty 市值约 70 亿美元，主要专注于杂货店和折扣零售商为核心的零售物业 [4] 财务指标对比 |对比指标|Agree Realty|Realty Income| | ---- | ---- | ---- | |总回报（TTM）|5.9%|-2.9%|[5]| |总回报（3Y）|-9.5%|-16.1%|[5]| |总回报（5Y）|2.1%|-15.0%|[5]| |总回报（10Y）|121.3%|30.56%|[5]| |总回报（15Y）|643.4%|360.7%|[5]| |总回报（20Y）|729.8%|714.6%|[5]| |FFO 3Y CAGR|6.8%|7.1%|[6]| |FFO 5Y CAGR|6.6%|5.5%|[6]| |FFO 10Y total|1094%|476%|[6]| |AFFO 3Y CAGR|7.3%|5.7%|[6]| |AFFO 5Y CAGR|6.9%|4.6%|[6]| |债务/EBITDA 10Y 范围|5.02 - 6.05|5.26 - 8.62|[7]| |债务/EBITDA 当前|5.24|6.67|[7]| |债务/权益（MRQ）|52.1%|66.1%|[7]| |债务/权益 10Y 趋势|下降 15.0%|上升 1.0%|[7]| |利息覆盖率 10Y 趋势|下降 19.6%|上升 6.6%|[7]| |FFO 利息覆盖率 TTM|4.3%|3.7%|[7]| |收入 FWD|16.2%|15.4%|[7]| |收入 3Y CAGR|27.5%|37.9%|[7]| |收入 5Y CAGR|30.7%|26.4%|[7]| |收入 10Y 总增长|1136%|422%|[7]| |收入 15Y 总增长|1534%|1115%|[7]| |2014 - 2019 年派息|$1.74 - $2.29|$2.19 - $2.72|[8]| |2024 年派息|$3.00|$3.13|[8]| |5Y CAGR|5.54%|2.82%|[8]| |10Y CAGR|5.59%|3.60%|[8]| |远期收益率|4.42%|5.50%|[8]| |AFFO 比率（FWD）|72.6%|74.7%|[8]| |股息增长年数|12|26|[8]| Agree Realty 优势 - 专注于开发和收购独立商业地产，租赁给领先零售商，管理超 2200 处零售物业，超三分之二租金来自投资级租户 [9] - 投资组合稳定，截至 2024 年 Q2 occupancy 率达 99.8%，加权平均租赁期限 8.1 年 [9] - 财务状况良好，流动性超 14 亿美元，资产负债表为投资级，BBB 信用评级，FFO 和 AFFO 同比增长 [9] - 有可靠的股息历史，2020 年起改为每月支付，连续 149 次普通股股息，股息持续增长 [9] Agree Realty 风险 - 专注零售物业，若行业长期低迷或受干扰，存在集中风险 [11] - 对利率敏感，美联储政策逆转可能增加借贷成本，降低股息收益率吸引力 [11] - 经济衰退可能影响租户稳定性和零售空间需求，降低入住率 [11] - 法规和政策变化可能影响盈利能力 [11] - 来自大型多元化 REITs 的竞争可能限制增长机会和市场份额 [11] - 假设 P/AFFO 比率回归均值可能不成立，影响未来股价预测 [11] Agree Realty 估值与目标价 - 远期 P/AFFO 比率为 14.8，低于过去十年平均 18.4，预计比率将接近均值，估算年底股价约 68 - 70 美元 [12] - 华尔街分析师当前目标价略超 68 美元，公司目前估值合理，鉴于其稳定且高于平均的增长记录，给予买入评级 [12] 总结 - Agree Realty 相比 Realty Income 是多数投资者的更优选择，虽规模小，但在总回报和收入增长等财务指标上表现出色 [13] - 战略专注于弹性零售领域，租户基础强大，财务健康，股息持续增长，收益率有吸引力 [14]

文章核心观点 - 公司认为Agree Realty Corporation是优质且安全的REITs，当前是低价买入的最后机会，预计利率下降后股价将大幅上涨，给予买入评级 [1][2][13] 公司表现 - 过去一年公司回报率为9%，波动小，但跑输标普500指数（同期回报率32%） [2] 公司优势 - 专注大型优质租户的房产，约70%租金来自投资级租户，租金收入可预测性高，但增长相对较低 [4][5] - 约11%的收入来自地面租赁，安全性高，近90%地面租赁租户为投资级 [4] - 出租率达99.7%，未来三年到期租约不足10%，行业分配多元化，抗经济波动能力强 [5] 公司概况 - 股价为67.33美元，市值68亿美元，物业数量2202处，净债务与EBITDA之比为4.9倍 [6] - 前十大租户中，沃尔玛年租金33.9美元，占比5.8% [6] - 零售行业中，食品杂货商店年租金55.3美元，占比9.6% [6] 估值分析 - 预计到2026年，公司每股FFO年增长率约4%，来自租金上调和新收购 [7] - 目前公司市盈率为17倍，低于10年平均的18.5倍，FFO收益率为5.8%，比长期国债收益率高150个基点 [10] - 若利率如预期下降，长期收益率降至3.75%，公司目标价为77美元，潜在涨幅13% [11] 风险情况 - 若利率维持现状，可能无价格上涨，年总回报率6 - 8%；若利率上升，投资可能亏损，但目前无通胀加速迹象 [12] 总结建议 - 公司是投资组合重要部分，是最安全的REITs之一，预计年回报率8 - 10%，股息率高、波动性低，给予买入评级 [13]

文章核心观点 - 公司未来5 - 10年总回报有望跑赢标普500指数，是长期股息投资者的必选股票 [1] 过往评级 - 今年4月给予公司强烈买入评级，过去3个月公司股价上涨近19%，跑赢标普500指数约6.4%，因此下调评级但仍看好 [2] - 公司第一季度FFO和营收超预期，首次发布AFFO指引，投资1.4亿美元收购50处净租赁物业，股息提高1.2%至0.25美元，股息收益率超5% [2] 强劲增长 - 公司第二季度核心FFO增长5.7%至1.03美元，AFFO增长6.4%至1.04美元，营收达1.5258亿美元，同比增长近18%，表现优于同行 [3] 机会主义资本循环 - 公司本季度处置10处物业，加权平均资本化率6.4%，获得近4000万美元收益，扩大信贷额度至12.5亿美元并延长到期日至2029年，全年处置指引提高至6000 - 1亿美元 [4] 收购情况 - 公司处置非核心资产，收购70处物业，上半年共部署3.43亿美元收购102处物业，加权平均资本化率7.7%，开展5个开发项目，签订15年地面租赁协议 [5] - 公司首次发布AFFO指引并在第二季度上调，第一季度指引为4.10 - 4.13美元，第二季度上调至4.11 - 4.14美元 [5] 总回报表现 - 过去十年公司总回报跑赢标普500指数和部分同行，因其规模较小、资产负债表稳健、流动性好、投资级租户占比高，未来中期有望继续保持 [6] 股息情况 - 公司当前股息收益率4.42%，虽较上次分析时的5%有所下降，但仍具吸引力，股息受72%的AFFO派息率保护，过去10年年化股息增长率5.7%，优于同行 [8] 估值与风险 - 公司股价因预期利率下降而上涨，若利率实际下降，股价有望进一步上涨，目标价到2025年底接近86美元，当前P/AFFO倍数16.6倍，高于同行和行业中位数 [9] - 公司对CVS Health的敞口是风险因素，若亚马逊认真进入在线药房领域，可能会造成行业动荡 [10] 结论 - 公司是最佳零售REIT之一，过去一年FFO和AFFO增长优于同行，规模小、扩张空间大、投资级租户占比高，股息安全，适合长期股息投资者 [11]

文章核心观点 - 公司股价三个月内上涨17%，正从有吸引力的股票转变为成长与收益兼具的选择，对股息增长投资者仍有吸引力，但对追求高收益的投资者吸引力下降 [1][4][6] 公司业务 - 公司是净租赁房地产投资信托基金，拥有单租户物业，租户承担大部分物业运营成本，随着物业数量从2011年的不足100处增至超2200处，单一物业或租户对股息的风险降低 [2] - 公司为物业卖家提供增长资本，目标行业为零售，通过出售股票和发行债务筹集资金购买资产 [3][5] - 公司善于与快速增长的零售商合作，减少对面临挑战的零售商的敞口，如增加收购Tractor Supply和TJX的门店，减少收购Walgreens的门店 [3] 股价表现 - 公司股价受利率上升影响曾受挫，但过去三个月上涨约17%，涨幅超过REIT行业平均水平 [4] 股息情况 - 过去十年公司股息增长率约为6%，高于同类净租赁REITs如Realty Income约一半的增速，但随着股价上涨，股息收益率降至4.4%，低于Realty Income的5.5% [4] 投资分析 - 股价上涨使公司作为收益投资的吸引力相对其他净租赁选择下降，但有利于公司筹集股权资本用于未来投资和收购更多物业，对股息增长投资者仍有吸引力 [4][5][6]

文章核心观点 本周美国股市表现不一，基准利率降至四个月低点，市场预期美联储9月开始降息；房地产行业财报季开局良好，REITs表现出色，多只REITs上调全年展望；下周市场将迎来众多经济数据、企业财报和央行政策决策，投资者关注美联储表态及就业数据 [1][2][9] 市场表现 股市表现 - S&P 500本周下跌0.8%，Small - Cap 600上涨3.6%，连续12个交易日跑赢S&P 500，Nasdaq 100下跌2.6% [2] - 房地产股票连续三周表现领先，Equity REIT Index上涨0.9%，18个房地产板块中有10个上涨，Mortgage REIT Index下跌1%，Homebuilders上涨近4% [2] 利率表现 - 短期基准利率降至五个月低点，10 - Year Treasury Yield本周下降5个基点至4.19%，2 - Year Treasury Yield下降13个基点至4.39% [4] - 互换市场预计美联储9月降息概率达100%，预计2024年降息2.72次 [4] 行业表现 - 2024年以来，Equity REIT Index上涨3.5%，Mortgage REIT Index上涨3.3%，均跑输S&P 500等指数 [22] - 18个REITs板块中，12个板块今年上涨，Specialty、Healthcare和Residential REITs领涨，Timber、Hotel和Farmland REITs表现落后 [22] 经济数据 本周数据 - 二季度GDP年化增长率为2.8%，PCE Price Index显示6月物价压力继续缓和，“Supercore” PCE指标符合美联储2%通胀目标 [8] - 本周多项经济数据有不同表现，如Existing Home Sales低于预期，GDP增长超预期等 [7] 下周预测 - 预计House Price Index同比增长6.3%，ADP Nonfarm Employment Change增加149K，Nonfarm Payrolls增加185K等 [25] 房地产行业动态 财报情况 - 本周多家房地产公司公布财报，多数表现良好，27家提供全年指引的Equity REITs中，20家上调全年展望，仅1家下调 [9] 各板块表现 办公板块 - 办公REITs本周表现领先，部分公司上调全年FFO展望， occupancy rates有望两年来首次环比上升，租金增长有望创2021年以来最强 [10] 净租赁板块 - 净租赁REITs本周表现出色，部分公司因业绩和收购前景上调全年FFO展望 [11] 购物中心板块 - 购物中心REITs零售商需求二季度保持稳定，部分公司上调全年展望，有望创历史新高的occupancy rate和连续九个季度两位数租赁价差 [12] 工业板块 - 物流REITs财报季表现强劲，多家公司上调全年展望，租赁环境缓慢改善，建设管道收缩 [13] 赌场板块 - Gaming and Leisure Properties本周上涨，上调全年展望，并公布多项收购交易 [13] 数据中心板块 - Digital Realty本周下跌，业绩略令人失望，维持全年展望，租赁活动较上季度有所放缓 [14] 单户租赁板块 - Invitation Homes本周下跌，业绩喜忧参半，对下半年展望谨慎，下调全年收入增长展望 [15] 制造住房板块 - Equity LifeStyle本周下跌，业绩喜忧参半，上调全年FFO和NOI展望，但RV & Marina segment收入增长展望下调 [16] 新REIT上市 - Lineage本周通过首次公开募股筹集44.4亿美元，成为美国今年最大IPO和REIT历史上最大IPO [10] 抵押REITs情况 整体表现 - 本周Mortgage REITs表现逊于Equity REITs，Mortgage REIT ETF下跌1.0% [18] 部分公司表现 - KKR Real Estate本周上涨13%，Book Value Per Share季度内增长0.4%，解决部分风险贷款 [18] - Blackstone Mortgage本周下跌10%，业绩喜忧参半，宣布削减24%季度股息 [20] 下周市场展望 - 下周市场将迎来大量经济数据、企业财报和央行政策决策，重点关注美联储利率决定及鲍威尔表态，预计美联储维持利率不变但可能暗示9月降息 [24] - 还将公布多项就业数据和住房市场指标，经济学家预计7月新增就业约185k [24]

文章核心观点 - 推荐3只未来十年有望带来出色总回报的股票，强调投资分红股时应考虑多元化 [1][2][11] 投资组合构建与多元化 - 构建投资组合时多元化很关键，长期投资者理想的股票组合为10 - 15只，最多不超过20 - 25只，且要在不同行业间分散投资 [2] 股票1：Agree Realty（ADC） - 尽管房地产投资信托基金（REITs）行业受高利率冲击，但ADC表现良好 [4] - ADC规模较小，约有2200处房产，有很大的扩张空间，未来可能拓展到欧洲市场 [4] - ADC有有吸引力的月度股息，过去10年持续增长，其投资组合抗衰退，68%由投资级租户构成 [4] - ADC Q2调整后运营资金（AFFO）增长率为6.04%，上调了全年AFFO和收购指引 [4] - 过去十年，ADC总回报大幅超越同行Realty Income和标准普尔指数 [4] 股票2：Main Street Capital（MAIN） - MAIN是商业发展公司（BDC）领域的热门股，内部管理结构和月度股息受投资者喜爱 [5] - MAIN从未削减股息，不良贷款率低，股息覆盖率强，还会发放特别股息 [5][6] - MAIN大部分投资组合集中在抗衰退的互联网和软件服务行业 [6] - 过去十年，MAIN总回报超越标准普尔指数，过去3年资本增值表现优于Gladstone Investment [6][8] - MAIN资产负债表强劲，杠杆率远低于行业平均水平，有利于把握未来投资机会 [8] 股票3：Visa（V） - Visa可能为投资者带来更多资本增值，尽管近期财报营收未达预期，但仍实现了同比增长 [9] - Visa资本支出低，现金流增长，派息率低，有充足资金用于股票回购和投资 [9] - 过去5年，Visa股息翻倍，未来有望继续增长 [9] - Visa总回报超越标准普尔指数，但落后于同行万事达卡，不过其不持有消费者债务，资产负债表强劲 [9][10] 投资者建议 - 投资分红股时应考虑多元化，持有Visa等股票可实现收入多元化和更高增长，且在经济衰退时更具韧性 [11]

文章核心观点 - 美国消费者的储蓄和支出情况正在发生变化 [3][6][7] - 大型科技股和小型股之间出现了明显的轮动 [13][14][17] - 作者最近投资组合中的几只个股表现良好 [22][27][31] 根据目录分别总结 美国消费者状况 - 高收入群体在疫情期间储蓄了大量资金 [3][4][5] - 低收入群体在疫情期间也有较大幅度的储蓄增加,主要得益于政府发放的大额刺激支票 [6] - 2022年下半年及2023年,低收入群体开始大量消费积累的储蓄,导致信用卡债务快速上升 [7][8][10] - 信用卡逾期率已经接近金融危机时的高位,未来可能进一步上升 [11][12] 市场轮动 - 自6月CPI数据公布以来,大型科技股和小型股出现了明显的轮动 [13][14] - 大型科技股的资金流出,小型股的资金流入 [15][17] - 历史上经历过高集中度的市场通常会出现"平均股票"的多年超额收益 [18][19] 作者投资组合表现 - 作者持有的Agree Realty (ADC)和Cullen/Frost Bankers (CFR)等个股近期表现良好 [22][23][27][30] - 作者在6月初推荐的InvenTrust Properties (IVT)也取得了不错的超额收益 [31][32] 新增个股分析 - 生命科学地产公司Alexandria Real Estate Equities (ARE)虽然面临行业低迷,但基本面仍然较好 [35][36][40][42] - 人力资源公司Robert Half Inc. (RHI)受临时工需求下降影响,短期内业绩可能继续承压,但长期来看仍有投资价值 [43][48][51][56]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.03美元,同比增长5.7% [31] - 第二季度AFFO每股为1.04美元,同比增长6.4% [31] - 公司已将2024年全年AFFO每股指引范围提高至4.11美元至4.14美元,中值代表4.4%的同比增长 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资约2.03亿美元收购70处高质量零售净租赁物业 [14] - 收购物业加权平均资本化率为7.7%,同比增加90个基点,加权平均租期超过9年 [16] - 投资级零售商占收购租金总额的近60% [16] - 上半年公司共投资3.43亿美元收购102处零售净租赁物业,覆盖37个州和24个零售行业 [17] - 第二季度公司启动5个开发和DFP项目,完成4个开发和DFP项目 [18] - 上半年公司共有25个项目完工或在建,涉及1.01亿美元承诺资本 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度出售10处物业,总收益近3700万美元,加权平均资本化率为6.4% [20] - 这些出售物业主要为非核心资产,租户多为非投资级或未评级运营商 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资本配置和严格的承销标准 [13] - 公司将积极拓展三大外部增长平台,包括收购、开发和DFP [14][18][19] - 公司认为大型连锁便利店和折扣零售将是未来5-10年增长最快的行业领域之一 [66][67] - 公司将继续减少对沃尔格林的投资,而增加对CVS的投资 [57][58][59] - 公司认为传统药店正面临着来自便利店、大型连锁店和电商的竞争压力 [121][122][123][124][125][126][127][128][129] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示第二季度公司业绩强劲,资本市场交易增强了公司的坚固资产负债表 [8][9][10][11] - 管理层认为当前宏观环境和资本市场波动较大,给公司的投资活动带来了不确定性 [39][104][105] - 管理层对公司未来前景保持乐观,并将继续保持谨慎的资本配置策略 [12][13] 其他重要信息 - 公司第二季度末资产负债表净债务/经常性EBITDA比率为4.1倍,流动性约17亿美元 [28][29] - 公司已将2024年全年收购指引从6亿美元提高至约7亿美元 [12] - 公司第二季度末物业出租率达99.8%,创历史新高 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ronald Kamdem提问** 询问公司第四季度收购指引大幅提高的原因 [38][39][40][41] **Joey Agree回答** 公司第三季度收购管线已基本确定,第四季度收购将受益于公司改善的资本成本 [39][40][41] 问题2 **Smedes Rose提问** 询问公司是否看到交易活动有所恢复 [46][47][48][49] **Joey Agree回答** 公司看到市场流动性有所改善,但仍保持谨慎态度 [47][48] 问题3 **Mitch Germain提问** 询问公司对CVS和沃尔格林的投资策略差异 [56][57][58][59] **Joey Agree回答** 公司看好CVS的实体店业务,但对沃尔格林的实体店业务持谨慎态度 [57][58][59]